docTil andelseierne i Sankthansfjellet Borettslag
download 
Report Transcription
Til andelseierne i Sankthansfjellet Borettslag
1 Sankthansfjellet Borettslag Til andelseierne i Sankthansfjellet Borettslag Velkommen til årets ordinære generalforsamling! Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2013. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, taleog stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. 2 Sankthansfjellet Borettslag Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Sankthansfjellet Borettslag Avholdes mandag 26.mai 2014 kl. 18:00 i Haugerud Seniorsenter, Hagapynten 38 c. Etter generalforsamling holdes det som vanlig et beboermøte. Egen dagsorden distribueres. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013 A) Årsberetning og regnskap for 2013 B) Disponering av årets resultat 3. GODTGJØRELSER A) Styret B) Valgkomitéen 4. INNKOMNE FORSLAG A) Forslag fra styret om å oppløse garasjelaget og innlemme garasjene i Sankthansfjellet Borettslag, herunder tilpasse vedtektene for borettslaget til ny ordning. B) Forslag om klargjøring av vedtektene; Plikt til å gi adgang til kontroll av innvendig røropplegg. Innkomne forslag er tatt inn som vedlegg til nærværende innkalling. 5. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 2 styremedlemmer for 2 år C) Valg av 1 styremedlem for 1 år D) Valg av minst 2 varamedlemmer for 1 år E) Valg av valgkomité for 1 år F) Valg av 1 delegert med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år G) Valg av 1 representant med vara til styret i Oppsal Vaktmestersentral for 1 år Oslo, 24.mars 2014 Styret i Sankthansfjellet Borettslag Anders Martin Pilgaard /s/ Sturla Rusånes /s/ Guro Kahrs Rognsvåg /s/ Trygve Eidsvik /s/ Nina Wallin /s/ 3 Sankthansfjellet Borettslag ÅRSBERETNING FOR 2013 GENERELLE OPPLYSNINGER Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 950266465, ligger i Oslo kommune Alna bydel og har adresse: Haugerudvn 1 - 63 Larsbråtvn 1 - 263 og 2 - 38 Borettslaget består av 183 leiligheter (småhus i rekke). Tomten eies av borettslaget og har gårdsnr. 140 / 141, bruksnr. 51 / 126 / 128 (totalt 84 793 m2). Husene ble oppført i perioden 1969 - 1971. Første innflytting skjedde i 1970. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett) og drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Det drives ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Arbeidsmiljølovens bestemmelser følges og det tilstrebes et godt arbeidsmiljø. Borettslaget har ingen fast ansatte. TILLITSVALGTE Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Styret Leder Nestleder Sekretær Styremedlem Styremedlem 1.varamedlem 2.varamedlem 3.varamedlem 4.varamedlem Anders Martin Pilgaard Sturla Rusånes Trygve Eidsvik Guro Kahrs Rognsvåg Nina Wallin Jonny Brendløkken Alice Seehuus Mai-Britt Andersen Hans Voigt Larsbråtveien 157 Larsbråtveien 143 Larsbråtveien 127 Larsbråtveien 245 Haugerudveien 51 Haugerudveien 61 Larsbråtveien 211 Larsbråtveien 69 Larsbråtveien 161 Arild Viktor Østli Gerd Marit Eng Gro Klemetsrud Haugerudveien 61 Larsbråtveien 255 Larsbråtveien 211 Valgkomiteen Delegert til generalforsamlingen i OBOS Delegert Anders Martin Pilgaard Varadelegert Trygve Eidsvik Larsbråtveien 157 Larsbråtveien 127 Styret i Oppsal Vaktmestersentral Representant Anders Martin Pilgaard Vara Trygve Eidsvik Larsbråtveien 157 Larsbråtveien 127 Styrets medlemmer består i dag av 2 kvinner og 3 menn. Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. FORRETNINGSFØRSEL OG REVISJON Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS. 4 Sankthansfjellet Borettslag KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014. Borettslaget har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.desember 2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Inntekter Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr 10 061 678. Andre inntekter består i hovedsak av viderefakturering andel lekeplass St. Hansfjellet Boligsameie. Kostnader Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr 6 166 487. Dette er ca. kr 400 000 høyere enn budsjettert og skyldes i stor grad problematikken med vanninntrengning og fukt i krypkjellere i øvre del av Haugerudveien, jf. rundskriv 7/2013. Resultat Regnskapet viser et årsresultat (overskudd) på kr 2 044 123 som foreslås ført mot negativ egenkapital i balansen slik at udekket tap reduseres. Disponible midler Borettslagets disponible midler pr. 31.desember 2013 utgjorde kr 2 894 818. KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014 Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjett for 2014 vist som egen kolonne lengst til høyre i resultatregnskapet. I posten Drift og vedlikehold er det budsjettert med kr 650 000 til ordinært vedlikehold. Videre er det anslått kr 650 000 til større vedlikehold som også omfatter videre arbeid med å forebygge/utbedre tilknytning til vann/fuktproblemene i øvre del av Haugerudveien. I tillegg er det budsjettert med kr 750 000 til søppelanlegg, kr 250 000 til skifte av 3 tak (utført vinteren 2014) og kr 100 000 til skifte av dårlige vinduer (utført vinteren 2014). De høye kostnadene som er budsjettert i 2014 til søppelanlegg og utbedring av vann/fuktproblemer reflekterer engangskostnader, som etter styrets oppfatning ikke vil repetere seg i årene fremover. Kommunale avgifter i Oslo kommune Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, renovasjonsavgiften øker med 8 %, mens feieravgiften forblir uendret. 5 Sankthansfjellet Borettslag Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader i 2014 som i 2013. Forsikring Forsikringspremien for 2014 øker med ca. 4 %. Premieendringen reflekterer byggekostnadsindeksen som har økt med 1 %, samt forsikringsselskapets individuelle prisjustering basert på borettslagets skadehistorikk. Lån Borettslaget har pr. ultimo mars 2014 lån gjennom OBOS i Eika Boligkreditt AS (tidl. Terra). Lånet er et serielån med månedlige terminforfall til flytende effektiv rente 3,85 % p.a. pr. 1. april 2014. Lånet i Eika har formelt 40 års nedbetalingstid og var avdragsfritt frem til desember 2013. Ordinære avdrag utgjør kr 1 434 288 pr. år. Ekstraordinær nedbetaling startet opp umiddelbart i 2009, og med i gjennomsnitt høyere nedbetalingstakt. 2009: kr 2 300 000, 2010: kr 1 000 000, 2011: kr 2 000 000, 2012 kr 2 000 000. I 2013 ble det ikke foretatt slik ekstraordinær nedbetaling. I stedet ble innestående på sparekonto økt (kr 2 848 397 pr. 31.desember 2013) for å sikre likviditet til forestående oppgaver, se pkt. 4.4 bak i heftet og omtale av budsjett over. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo vises til note 18 i regnskapet. På styremøte 24. mars 2014 besluttet styret å akseptere et tilbud fra Profinans AS om refinansiering av lånet i Eika. Lånet har effektiv flytende rente 3,46 p.a. Dette innebærer en besparelse på ca. 200 000 kr. p.a. i forhold til lånet i Eika (ikke reflektert i budjettet). Lånet i Profinans vil være et serielån med nedbetalingstid på 30 år. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014) Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000 Forretningsførerhonorar/medlemskontingent Forretningsførerhonoraret øker med 4 % tilsvarende den generell lønns- og prisvekst i løpet av 2013. Medlemskontingenten til OBOS er kr. 200.- pr. andelsleilighet for 2014. Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014 som øker med kr. 100.- fra 1.januar 2014. Til tross for økte innkrevde felleskostnader vil borettslagets disponible midler reduseres. Styret mener det er forsvarlig, da man bruker av oppsparte midler. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. 6 Sankthansfjellet Borettslag SAMEIET OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL Borettslaget er medeier i sameiet Oppsal Vaktmestersentral. Til orientering er resultatregnskap og balanse for nevnte sameie pr. 31.12.2013 satt inn bakerst i årsberetningsheftet. De som ønsker ytterligere informasjon om sameiet, kan henvende seg til forretningsfører for å få utlevert sameiets årsberetning og regnskap. Oslo, 24.mars 2014 Styret i Sankthansfjellet Borettslag Anders Martin Pilgaard /s/ Sturla Rusånes /s/ Guro Kahrs Rognsvåg /s/ Trygve Eidsvik /s/ Nina Wallin /s/ 7 Dobbeltklikk her for å sette inn revisors beretning. Sankthansfjellet Borettslag 8 Sankthansfjellet Borettslag Revisjonsberetning side 2 INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET Borettslagets årsregnskap er satt opp i samsvar med regnskapsloven og god regnskapsskikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag. Regnskapsloven stiller strenge krav til hvordan et regnskap skal føres og presenteres. I tillegg krever forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld. DISPONIBLE MIDLER . Regnskap 2013 970 219 Regnskap 2012 852 229 Budsjett 2013 970 219 Budsjett 2014 2 894 818 B. ENDRING I DISP. MIDLER: Årets resultat (se res.regnskapet) Fradrag for avdrag langs. lån 18 B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER 2 044 123 -119 524 1 924 599 2 117 990 -2 000 000 117 990 2 361 000 -124 286 2 236 714 881 000 -1 435 000 -554 000 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 894 818 970 219 3 206 933 2 340 818 SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER: Omløpsmidler 3 358 174 Kortsiktig gjeld -463 356 C. DISP. MIDLER PR. 31.12. 2 894 818 1 174 903 -204 684 970 219 Note A. DISP. MIDLER PR. 01.01. 9 Sankthansfjellet Borettslag 10 Sankthansfjellet Borettslag RESULTATREGNSKAP Regnskap 2013 Regnskap 2012 Budsjett 2013 Budsjett 2014 2 3 10 030 218 31 460 10 061 678 9 629 100 70 257 9 699 357 10 030 000 25 000 10 055 000 10 250 000 5 000 10 255 000 4 5 6 -63 273 -200 000 -6 625 -5 500 -122 448 -165 538 -37 600 -1 316 365 -765 132 -1 166 677 -34 243 -1 299 426 -326 745 -377 625 -279 290 -6 166 487 -150 392 -190 000 -5 875 -5 000 -122 448 -80 127 -36 600 -875 532 -515 801 -1 122 253 -366 293 -1 380 737 -182 834 -341 423 -278 582 -5 653 898 -100 000 -190 000 -6 000 -5 000 -123 000 -75 000 -37 000 -900 000 -770 000 -1 165 000 -100 000 -1 350 000 -300 000 -350 000 -300 000 -5 771 000 -65 000 -200 000 -7 000 -5 000 -130 000 -175 000 -37 000 -2 400 000 -775 000 -1 227 000 -60 000 -1 400 000 -300 000 -390 000 -275 000 -7 511 000 3 895 191 4 045 459 4 284 000 2 744 000 50 330 -1 901 398 -1 851 068 39 763 -1 967 232 -1 927 469 10 000 -1 933 000 -1 923 000 40 000 -1 903 000 -1 863 000 ÅRSRESULTAT 2 044 123 2 117 990 2 361 000 881 000 Overføringer: Reduksjon udekket tap 2 044 123 2 117 990 Note DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Garasjer Vaktmestertjeneste Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER 7 8 9 10 11 DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 12 Finanskostnader 13 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 11 Sankthansfjellet Borettslag BALANSE EIENDELER ANLEGGSMIDLER: Andre varige driftsmidler Bygninger Tomt Andel anleggsmidler i fellesanlegg SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER: Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER Note 2013 2012 14 15 878 944 25 928 000 3 611 332 284 159 30 702 435 878 944 25 928 000 3 611 332 162 777 30 581 053 202 018 671 759 2 484 397 3 358 174 33 895 604 295 536 714 1 174 903 34 060 609 31 755 956 18 300 -29 046 882 -29 028 582 18 300 -31 091 005 -31 072 705 50 080 476 12 261 200 284 159 62 625 835 50 200 000 12 261 200 162 777 62 623 977 458 952 666 3 738 463 356 110 869 13 184 80 631 204 684 34 060 609 31 755 956 72 761 200 3 624 494 74 261 200 2 076 246 23 16 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Innskutt egenkapital 183 * 100 Udekket tap SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD: Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd Andel langsiktig gjeld i fellesanlegg SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 17 18 19 23 20 21 SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 22 23 12 Sankthansfjellet Borettslag Oslo, 24.mars 2014 Styret i Sankthansfjellet Borettslag Anders Martin Pilgaard /s/ Sturla Rusånes /s/ Guro Kahrs Rognsvåg /s/ Trygve Eidsvik /s/ Nina Wallin /s/ 13 Sankthansfjellet Borettslag NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag. . INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes tilanskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Garasjeleie Feieravgift Rehabilitering Leie tilfluktsrom SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 995 080 283 920 18 828 3 733 200 1 140 10 032 168 REDUKSJON GRUNNET TOMME LEIEFORHOLD Garasjeleie SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER -1 950 10 030 218 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Egenandel forsikring 6 000 14 Tilskudd lekeplass Garasjeleie SUM ANDRE INNTEKTER Sankthansfjellet Borettslag 23 660 1 800 31 460 15 Sankthansfjellet Borettslag NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Annen lønn -26 408 Påløpne feriepenger -3 738 Arbeidsgiveravgift -33 128 SUM PERSONALKOSTNADER -63 273 Det har gjennomsnittlig vært sysselsatt under 0,75 årsverk i selskapet gjennom året. Borettslaget er ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013 og er på kr 200 000. I tillegg har styret fått dekket styremiddag og servering styremøter for kr 23 737 jf. note 11. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 6 625. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS OBOS Prosjekt AS Multiconsult A/S Andre konsulenthonorarer SUM KONSULENTHONORAR -4 005 -8 535 -74 892 -78 106 -165 538 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD El-sjekk -233 325 SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD -233 325 Drift/vedlikehold bygninger -289 114 Drift/vedlikehold VVS -337 311 Drift/vedlikehold elektro -146 798 Drift/vedlikehold utvendig anlegg -143 048 Drift/vedlikehold brannsikring -160 781 Kostnader leiligheter, lokaler -1 769 Kostnader dugnader -4 219 SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -1 316 365 Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER 16 Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift SUM KOMMUNALE AVGIFTER Sankthansfjellet Borettslag -700 411 -17 140 -449 126 -1 166 677 17 NOTE: 10 GARASJER Inntekter garasjer KOSTNADER GARASJER Forsikring Drift og vedlikehold Kostnader garasjer SUM GARASJER (OVERSKUDD 2013) NOTE: 11 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Skadedyrarbeid/soppkontroll Driftsmateriell Vakthold Renhold ved firmaer Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Telefon, annet Porto Bilgodtgjørelse Reisekostnader Gaver Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 12 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOSbanken/OBOS Andre renteinntekter SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 13 Sankthansfjellet Borettslag 281 970 -31 055 -3 188 -34 243 247 727 -1 000 -127 236 -29 975 -12 848 -5 038 -25 875 -545 -8 410 -597 -3 591 -2 264 -23 737 -198 -4 570 -15 037 -195 -41 -520 -1 996 -15 620 -279 290 2 447 47 683 200 50 330 18 FINANSKOSTNADER Eika Boligkreditt Renter på leverandørgjeld SUM FINANSKOSTNADER Sankthansfjellet Borettslag -1 901 143 -255 -1 901 398 19 NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER Snøfreser Tilgang 1993 Tilgang 1994 Avskrevet tidligere Sankthansfjellet Borettslag 36 478 36 478 -72 955 1 Vaktmesterbrakke Tilgang 2006 Tilgang 2007 SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER 658 508 220 435 878 943 878 944 0 NOTE: 15 BYGNINGER Kostpris/Bokf.verdi 1971 25 928 000 SUM BYGNINGER 25 928 000 Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.140/bnr.51 m.fl. Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold. NOTE: 16 KORTSIKTIGE FORDRINGER Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte 962 Oppsal vaktmestersentral 89 924 Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014) 111 132 SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER 202 018 Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2014, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2014. NOTE: 17 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser. Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget. NOTE: 18 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Eika Boligkreditt AS 20 Lånet er et serielån med flytende rente Renter 31.12.2013: 3,85 %, løpetid 40 år Opprinnelig 2009 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Sankthansfjellet Borettslag -57 500 000 7 300 000 119 524 -50 080 476 -50 080 476 21 NOTE: 19 BORETTSINNSKUDD Opprinnelig 1971 Tilleggsinnskudd SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 20 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER Skyldig arbeidsgiveravgift SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 21 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Feriepenger SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD NOTE: 22 PANTSTILLELSE Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Borettsinnskudd Pantelån TOTALT Sankthansfjellet Borettslag -8 601 200 -3 660 000 -12 261 200 -666 -666 -3 738 -3 738 12 261 200 50 080 476 62 341 676 . Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2013 følgende bokførte verdi: Bygninger 25 928 000 Tomt 3 611 332 TOTALT 29 539 332 NOTE: 23 GARANTIANSVAR/ANDEL ANLEGGSMIDLER/LANGSIKTIG GJELD I FELLESANLEGG Fordelingsregnskap uten egenkapital med solidaransvar Borettslaget eier 7,84 % av Oppsal Vaktmestersentral og har solidaransvar for den samlede gjelden i vaktmestersentralen. Garantiansvaret refererer seg til den samlede gjelden i Oppsal Vaktmestersentral og utgjør kr 3 624 493. Borettslagets andel i sentralen vises i balansen både under eiendels- og gjeldssiden under posten "andel anleggsmidler i fellesanlegg" og "andel langsiktig gjeld i fellsanlegg". Borettslagets andel av driftkostnadene i vaktmestersentralen er inntatt i resultatregnskapet under posten "kostnader sameie". Til orientering vedlegges sameiets regnskap. 22 Sankthansfjellet Borettslag S.160 - OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL RESULTATREGNSKAP Regnskap 2013 Regnskap 2012 Budsjett 2013 Budsjett 2014 15 865 633 0 1 180 586 17 046 220 15 463 692 857 206 1 812 871 18 133 769 16 702 700 0 250 000 16 952 700 17 010 000 0 96 000 17 106 000 -10 860 991 -289 400 -269 905 -17 875 -107 684 -698 991 0 -56 091 -88 452 -6 055 -4 653 326 -17 048 771 -10 482 581 -179 600 -223 261 -10 500 -103 544 -77 784 -375 -891 916 0 0 -6 166 209 -18 135 770 -11 000 000 -180 000 -334 000 -31 000 -107 700 -460 000 0 -130 000 -110 000 0 -4 600 000 -16 952 700 -11 677 000 -290 000 -199 000 -31 000 -112 000 -520 000 0 -47 500 -100 000 -5 000 -3 977 500 -16 959 000 DRIFTSRESULTAT -2 551 -2 000 0 147 000 FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter Finanskostnader RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 6 040 -3 489 2 551 3 608 -1 607 2 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 147 000 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Innbetalinger Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Energi/fyring Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER ÅRSRESULTAT 23 Sankthansfjellet Borettslag BALANSE 2013 2012 899 938 2 000 34 000 935 938 650 262 2 000 34 000 686 262 OMLØPSMIDLER: Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Innestående i bank SUM OMLØPSMIDLER 0 0 752 829 1 666 945 268 782 2 688 556 316 49 604 1 092 512 202 245 45 309 1 389 987 SUM EIENDELER 3 624 494 2 076 249 0 0 0 0 KORTSIKTIG GJELD: Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD 524 449 724 499 2 375 547 3 624 494 413 781 646 131 1 016 337 2 076 249 SUM EGENKAPITAL OG GJELD 3 624 494 2 076 249 0 0 0 0 EIENDELER ANLEGGSMIDLER: Andre varige driftsmidler Aksjer og andeler Langsiktige fordringer SUM ANLEGGSMIDLER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL: Opptjent egenkapital SUM EGENKAPITAL GJELD Pantstillelse Garantiansvar 24 Sankthansfjellet Borettslag Oslo, 27.februar 2014 Styret i Oppsal Vaktmestersentral Nils Roverudseter /s/ Bent Egholm /s/ Lene Kristin Ødemark /s/ Nora Fause /s/ Ole-Martin Løkkeberg /s/ Nils Jakob Aae /s/ Ottar Johannesen /s/ Morten Lystad /s/ Olav Lærum /s/ Anders Martin Pilgaard /s/ 25 Sankthansfjellet Borettslag FORSLAG A) Forslag fra styret om å oppløse garasjelaget og innlemme garasjene i Sankthansfjellet Borettslag, herunder tilpasse vedtektene for borettslaget til ny ordning. B) Forslag om klargjøring av vedtektene; Plikt til å gi adgang til kontroll av innvendig røropplegg. 26 VALGKOMITEENS INNSTILLING Sankthansfjellet Borettslag 27 Sankthansfjellet Borettslag ORIENTERING OM BORETTSLAGETS DRIFT 1.1 STYRET - KONTAKTMULIGHETER OG INFORMASJON Styret har kontor i Larsbråtveien 223 (kjellerinngang). Ønsker du å kontakte styret kan du bruke styrets postkasse utenfor styrerommet, ev. sende e-post: sankthansfjellet@gmail.com Styret har hjemmeside: www.sankthansfjellet.no Her kan du finne mye nyttig informasjon om boligene, utbygging, vedtekter/husordensregler, kontaktinformasjon til styremedlemmer mv. Saker som ønskes behandlet av styret skal fremmes skriftlig med mindre dette byr på praktiske vanskeligheter for den enkelte. Styret har som praksis at beboerne har krav på tilbakemelding om hvordan henvendelsen til styret vil bli håndtert innen 14 dager, hvor ikke saken kan avklares før det. Henvendelser på e-post blir normalt besvart i løpet av 1-3 dager. Styremedlemmer vil også kunne nås per telefon. Kontakttelefonnummer er også lagt ut på hjemmesiden. Henvendelser om vaktmestertjenester og vedlikehold skal rettes til Oppsal Vaktmestersentral, jf. punkt 1.7 under. Henvendelser om felling av trær skal imidlertid rettes til styret/ trefellingskommitéen, jf. punkt 1.6. 1.2 RETNINGSLINJER FOR STYREARBEID Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Disse omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger. Retningslinjene er lagt ut på borettslagets hjemmeside. 1.3 GARASJE Sankthansfjellet Garasjelag er ansvarlig for garasjeanlegget, og er en juridisk enhet med separat økonomi. Garasjene er regnskapsmessig innlemmet i borettslaget fra 1. januar 2011. Styret har til ordinær generalforsamling 2014 foreslått at garasjelaget oppløses og innlemmes i borettslaget. Styreleder, nestleder og sekretær i borettslaget utgjør styret i garasjelaget. Oppsal Vaktmestersentral kan kontaktes for praktiske spørsmål om garasjeanlegget (herunder nøkler). Garasjene skal følge med boligen ved salg, og bør inkluderes ved bud på leilighet. Leie innkreves sammen med borettslagets felleskostnader. Ved salg eller overføring av garasje, MÅ det gis beskjed til forretningsfører (OBOS) om ny eier. OBOS krever et gebyr p.t. kr. 500.- ved overføring til ny eier. Gebyret bortfaller dersom styrets forslag til generalforsamling om innlemmelse i borettslaget vedtas. 28 Sankthansfjellet Borettslag Strøm for normalt forbruk har så langt vært inkludert i felleskostnaden for garasje. Det bør vurderes om forbruk skal beregnes for alle. Eventuell el-bil e.l. må betale etter stipulert/faktisk forbruk. Kontakt styret om du har dette. 1.4 PARKERING Borettslagets indre område er bilfritt. Det er likevel lov å kjøre frem til bolig for nødvendig av/pålessing inntil 30 minutter. Kontakt styret i forkant om du har spesielle behov for parkering i kortere tidsrom inne på borettslagets område, f.eks. håndverkere med særskilt behov. Du kan da få midlertidig parkeringsbevis (gult kort) for aktuelt formål. Gjester skal bruke gjesteparkeringen og benytte gjesteparkeringskort. Det gis to gjesteparkeringskort til hver husstand. Gjesteparkeringskort kan benyttes flere ganger, og kan fås flere av etter behov. Beboere kan ikke stå på gjesteparkeringsplassene med gjesteparkeringskort. Det tildeles videre ett oblat pr. bolig, som gir rett til å parkere på gjesteparkeringen. Garasjene skal likevel fortrinnsvis benyttes beboers egen bil. Oblater og gjesteparkeringskort må fylles ut korrekt. Objektnummer 422 skal påføres oblat. Bruk sprittusj ! NB: Rødt oblat (merket 2011/12) og blå gjestekort gjelder også i 2014. Eventuelle klager over gebyrer skal rettes direkte til parkeringsselskapet Smart Security. Eventuell klage skal ikke rettes direkte til styret, men send oss gjerne en kopi. Hvis du mener gebyr er feil ilagt, og ikke får medhold i dette hos selskapet bør det klages til styret. Parkeringsreglene er formidlet til beboerne i rundskriv. Disse er lagt ut på www.sankthansfjellet.no eller kan fås fra styret. Alle forutsettes å sette seg grundig inn i reglene. Ved garasjefelt 4 i Larsbråtveien er det et område bak garasjene reservert for parkering av tilhengere. Kontakt styret om du ønsker å benytte denne for lengre perioder. 1.5 RODEORDNINGEN Borettslaget er inndelt i 10 roder, som har hver sin rodekontakt. Rodekontaktene organiserer lokale dugnader og er for øvrig lokale kontaktpunkter for styret. Det er laget skriftlige retningslinjer for ordningen, som er lagt ut på våre hjemmesider. Skrivet er delt ut til alle husstander, og kan fås ved henvendelse til styret. 1.6 TREFELLINGSKOMITÉEN – HAGELAGET Alle søknader om felling av trær skal rettes skriftlig til trefellingskomitéen. Søknaden skal undertegnes av alle berørte parter. Trefellingskomitéen vurderer saker om felling av 29 Sankthansfjellet Borettslag trær, fjerning av busker. Komitéen har tre medlemmer. Ett av medlemmene er styremedlem. Hagelaget er dedikert for å vurdere utvikling av fellesområdene med ny beplantning mv. Henvendelser om beplantning mv. rettes til hagelaget. Kontaktinformasjon for trefellingskommité og hagelaget fremgår på vår hjemmeside. 1.7 VAKTMESTERTJENESTE - OPPSAL VAKTMESTERSENTRAL Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Oppsal Vaktmestersentral (OVS). OVS står også til tjeneste med enklere reparasjonsarbeider til selvkostpris for beboerne, f.eks. reparasjon av kraner, tette avløp, sluk og klosetter (dersom ledig kapasitet). OVS har kontoradresse Løypeveien 2, 0685 Oslo. Vedlikeholdsoppdrag og forsikrings- skader, jf. under, skal meldes til sentralen. Sentralen har telefon 22 76 28 80, faks 22 76 28 81, e-post: kontor@oppsalvaktmestersentral.no Åpningstiden er hverdager fra kl. 08:00 til 15:00. NB: Oppdrag skal ikke gis direkte til sentralens ansatte. Utenom åpningstid kan sentralen ringes for nødvendig NØDHJELP alle dager, hele døgnet. Dette gjelder kun vannlekkasje, strømbrudd eller forsikringsskader mv., hvor assistanse er absolutt påkrevet og ikke kan vente til neste virkedag. Styret vurderer i samarbeid med OVS hvilke firmaer som mest kostnadseffektivt kan løse de vedlikeholdsoppgaver som ikke sentralen håndterer. OVS eies av borettslaget i sameie med 9 andre borettslag. Resultatregnskap og balanse pr. 31.desember 2013 er inntatt bakerst i dette årsberetningsheftet. Årsberetning og regnskap kan fås fra forretningsfører (OBOS). 1.8 BRUKSOVERLATING (FRAMLEIE) Borettslagsloven av 2006 gir andelseier rett til bruksoverlating (framleie) inntil 3 år. Styret skal godkjenne fremleietaker, jf. vedtektene § 4 -2. Det er ikke tillatt å overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker. Ulovlig overlating av bruk kan føre til salgspålegg av boligen. Søknadsskjema fås ved henvendelse til OBOS, telefon 22 98 14 60. Det er pr. 1. januar 2014 registrert 1 bruksoverlating i borettslaget. 1.9 BRANNSIKRINGSUTSTYR 30 Sankthansfjellet Borettslag I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkingsutstyr ved pulverapparat eller husbrannslange. Det ble i 2002 montert husbrannslange i boligene, som ble kontrollert i 2012 av Norsk Brannvern AS. Det ble videre montert tre nye optiske brannvarslere. To i første og en i annen etasje. Det er borettslagets ansvar å anskaffe utstyret. Andelseier har ansvar for regelmessig å kontrollere utstyret. Beboer skal skifte batteri en gang i året (og uansett når det er tomt). Brannvarslere skal testes regelmessig. Ved test av brannvarsler er det ikke tilstrekkelig å trykke på knapp på varsleren, men testes ved f.eks. røyk fra stearinlys. (Tips: la lyset brenne, slukk, og la røyken treffe varsleren). Dersom utstyret er defekt meldes dette (skriftlig) til styret. 1.10 HMS - INTERNKONTROLL Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen med hensyn til blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven i forhold til vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Den enkelte andelseier er ansvarlig for elektrisk anlegg inne i leiligheten fra og med første hovedsikring/inntakssikring. Borettslaget er over 40 år gammelt, og levetiden for opprinnelig elektrisk anlegg, innvendig røropplegg mv. er begrenset. Andelseierne bør vurdere utskiftinger, og uansett når det likevel pusses opp. Andelseier er ansvarlig også for innvendig røropplegg i boligene (ikke felles rørsystem). Soilrør fra kjøkken er innvendig røropplegg. Styret anbefaler å sjekke tilstand på soilrøret i tråd med ovennevnte, idet røret (bend på rør) enkelte steder har vist seg å være et svakhetspunkt med påfølgende lekkasjer. Følgende er gjort i vårt borettslag: Informasjon fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap om ansvar for elektrisk anlegg er distribuert til alle husstander. Styret har i 2012 anskaffet ny elektronisk HMS-håndbok for boligselskap og jobber kontinuerlig med å tilpasse borettslagets rutiner til regelverket. Oppsal Vaktmestersentral er ansvarlig for HMS arbeid for sine ansatte som utfører arbeid i borettslaget. Lekeplasser vurderes hvert annet år av ekstern inspektør og løpende av styret/vaktmestertjeneste. Nye lekeplasser er i tråd med kravene etablert nederst i Haugerudveien (2010) og «Lille-Larsbråtvei» (2012). Brannsluknings- og varslingsutstyr er montert i leilighetene (2002/2012). 31 Sankthansfjellet Borettslag Elektrisk anlegg er kontrollert t.o.m. sikringsskap (termofotografering) i boligene og visuell inspeksjon av el. opplegget (2005). Ny kontroll ble gjennomført av Nord-El i 2013 i samarbeid med Gjensidige Forsikring. Ingen alvorlige feil ble avdekket ved siste kontroll, og de fleste øvrige feil er rettet eller blir rettet i løpet av 2014. Styret har i 2010 formidlet tilbud til andelseierne om skifte til automatsikringer m/overspenningsvern. Styret har i 2011-12 informert om ulike skadeforebyggende tiltak og formidlet tilbud om skifte av varmtvannsberedere. Mange har som følge av dette skiftet bereder. I 2012/13 ble inspeksjon av innvendig røropplegg og beredere gjennomført i borettslaget og feil fulgt opp med avviksretting. HMS dokument som viser rutiner i borettslaget og planlagte tiltak er lagt ut på borettslagets hjemmeside www.sankthansfjellet.no Styret har for å styrke HMS arbeidet, i 2012/13 videreutviklet HMS dokumentasjonen med klarere mål, tiltak og rutiner. Et sammendrag er lagt ut på våre hjemmesider. 1.11 AVTALE OM GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Ordningen representerer en tilsvarende løsning som borettslagenes sikringsfond. 1.12 REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD I 2007-2008 ble fasader rehabilitert. Samtidig ble en stor andel av vinduene skiftet og de fleste terrassene tekket om. Entreprenør EUC AS (European United Contractors) ble valgt som samarbeidspartner. Firmaet er senere innfusjonert i Malermester Askautrud (garantier er videreført). Rehabiliteringen ble profesjonelt utført og det er all grunn til å være svært fornøyd med resultatene. Det er knyttet gode garantier til rehabiliterte fasader, bl.a. 10 års direkte garanti fra leverandør av maling (males på ny ved feil – ikke bare ny maling). I hovedsak er følgende utført ; Tilnærmelsesvis alle fasader er skiftet (unntatt nordvendte fasader av god kvalitet og utbygde fasader i senere år). Til sammen 20 724 m 2 av 27 057 m2 er skiftet. Alle fasader er malt. De fleste syd og østvendte fasader (langvegger) er tilleggsisolert 5 cm. Ved skifte av panel er takene tilleggsisolert med 7 cm. tykke isolasjonsplater 1,2 meter inn fra vegglivet (mer isolasjon enn dette vil være uheldig for lufting). Alle fasader som er skiftet har fått moderne, luftet kledning og ny vindtetting. 32 Sankthansfjellet Borettslag Det er brukt skåret panel1 og maling av aller beste kvalitet. De fleste terrasser er tekket om (relativt nylig rehabiliterte er videreført). En større andel vinduer (ca. 50 %) er skiftet. Arkitekturen er "strammet opp" og husene er fargesatt enkeltvis etter en helhetlig plan i nye farger iht. Corbusiers fargeskala for funkisbygg (3 ulike farger). I rehabiliteringen har det vært en gjennomgående føring at det ikke skal være større vedlikeholdsbehov relatert til fasader i de 10 første årene etter ferdigstillelse. På boder er nødvendige skifte av bord utført, og maling (strøk nr. 2) er utført på dugnad av beboerne. ----------------------------- ooo ---------------------------Alle garasjer ble malt i 2009 på dugnad, og noe kledning er skiftet ut. Noe over 1/3 av takene (65 tak) ble tekket om i 2011-2012. Albretsen og Groshennig utførte arbeidet etter tilbudskonkurranse. Styret i Garasjelaget antar det nå vil være en del år frem til større vedlikehold igjen kan vise seg nødvendig. 1.13 UTFØRT REHABILITERING OG STØRRE VEDLIKEHOLD Ny taktekking på hus og boder1991 - 1996 Varmekabler i gangveier 1995 - 1998 Terrasse- og bodtekking med tilhørende arbeide (herunder råteskader hus / boder) 1996 - 2001 Krypkjellerundersøkelse / soppkontroll 1998 - 2001 Skifte av utebelysning, ekstra stolper 2000 - 2002 Skifte av innvendige stoppekraner i boligene, skifte / vedlikehold av utvendige felles stoppekraner for husrekkene 2002 Nye søppelanlegg (3 områder) /nye postkasser 2003 - 2004 Enøktiltak varmekabelanlegg (gangveier) 2003 - 2004 Fasaderehabilitering, terrassetekking 2007 - 2008 Oppgradering/nye lekeplasser 2010 - 2013 Utskifting av gjerder og lignende 2010 - 2011 1 Sagskåret panel gjør at bordene som i ”gamle dager” ligger med margsiden riktig vei, noe som gir mindre vridning mv. av panel over tid. Dette panelet er brukt på husene, men ikke på boder og skillevegger. Dette grunnet problemer med å sikre tilstrekkelig tilgang på slikt panel. Det er heller ikke benyttet sagskåret panel på hjørner på boligene, da dette ikke var mulig å skaffe. 33 Asfaltering av slitte gang/kjøreveier Sankthansfjellet Borettslag 2010 - 2011 1.14 UTBYGGING AV BOLIGENE OG ANDRE ENDRINGER Det ble i 2002 vedtatt en mindre vesentlig reguleringsendring som innebærer at leilighetene kan bygges ut etter forhåndsklarerte løsninger (med mindre de fra tidligere er maksimalt utbygd). Det må imidlertid søkes Styret, som skal godkjenne tiltaket før søknad fremmes for og Plan- og bygningsetaten. Det er distribuert fullstendig materiale til alle husstander som viser utbyggingsmuligheter på den enkelte bolig. Se vedtektene for nærmere opplysninger. Materialet er også lagt ut på borettslagets hjemmeside. Generalforsamlingen vedtok i 2004 regler for påbygg og andre bygningsmessige tiltak. Reglene, samt søknadsskjema, kan lastes ned fra borettslagets hjemmeside eller fås ved å kontakte styret. Reglene ble oppdatert i 2010, særlig for å ivareta tekniske og arkitektoniske løsninger som har blitt praktisert ved rehabiliteringen. Det ble i 2011 utarbeidet et opplegg vindusformater/ plassering samt utarbeidelse av standard tegningssett til hjelp ved påbygg. Dette er lagt ut på våre hjemmesider. Se også rundskriv 1/2012. Det vil tilkomme et engangsbeløp for utbygging på fellesareal (utbygging andre steder enn i/over atrium), jf. vedtektene. De som skal bygge ut her, skal betale tomtepris til borettslaget for det arealet (grunnflate) de tilegner seg ved sin utbygging. Gjeldende tomtepris er i følge takstrapport (2005), som ble indeksregulert i 2013, kr. 1000.- pr. kvm. 1.15 ENØK I 2003 ble det med støtte fra ENØK-fondet gjort analyser for å kartlegge potensiale for energisparing for både enkeltboliger og fellesanlegg. Boligene ble analysert mht. isolering. Generelt: Energiforbruk for borettslaget under ett (inkludert fellesanlegg) lå (2003) noe over normalt for gjeldende norsk standard (NS 3032), bl.a. grunnet et relativt høyt forbruk på fellesanleggene (varmekabler). ENØK-rapporten anbefaler isolasjon i tak og vegger dersom panel skiftes. Dette er ivaretatt ved rehabiliteringen i 2007/08 med ENØK-støtte. Styret legger til grunn at vi etter rehabiliteringen generelt ligger under normtallet. På fellesområdene er tiltak for å styre bruk av varmekabler svært lønnsomme. Det er montert tidsur for utkopling av anlegget med jevne intervaller på anleggene. Det er sparepærer på garasjeanleggene. I boligene: Du kan søke Enøk-støtte for tiltak i din bolige. Søknadsskjema for ENØK tiltak kan hentes ned fra www.enova.no eller kan fås ved å kontakte ENØK på telefon 73 19 04 30 eller gratis grønt nummer 800 49 003 for nærmere informasjon. 34 Sankthansfjellet Borettslag NB: Styret har besluttet at installasjon av varmepumpe skal godkjennes av styret, etter at uttalelse fra naboer er innhentet. Dette grunnet at enkelte pumpetyper under gitte forhold kan medføre noe støy samt av estetiske hensyn. Se regler for påbygg og andre bygningsmessige tiltak. Kontakt gjerne styret i forkant av søknad. 1.16 KABEL-TV og Internett Kabel-TV Canal Digital er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. Har du spørsmål, kan du kontakte Canal Digital på telefon 06090 eller besøke deres nettside www.canaldigital.no Ingen må gjøre inngrep i TV-anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten eller foreta om- eller tilkoblinger. Slike inngrep vil kunne forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og kan i verste fall skade anlegget. Ingen må gjøre inngrep i kabel-TV anlegget som å skru av dekselet på antennekontakten og foreta om- eller tilkoblinger, da slike inngrep krever autorisert installatør. Inngrep kan forårsake forstyrrelser på signalene til andre beboere og i verste fall forårsake ødeleggelser i kabel-TV anlegget. NB: Husordensreglene har forbud mot å sette opp antenne (parabol) hvis det er innsyn til anlegget. Bredbånd Canal Digital tilbyr Internett over kabelanlegget. Styret har inngått avtale om utvidet grunnpakke med Internett (UgMi) som gir rabatter til den enkelte beboer som ønsker internett. Vi har valgt ikke å inngå avtale om utvidede ordninger for digital-TV. Slike løsninger må bestilles enkeltvis av andelseierne. Styret har satt på arbeidsplanen for inneværende år å vurdere eksisterende tilbud hos Canal Digital opp mot andre tilbydere. Arbeidet er startet opp. Sist dette ble utført var i 2008. 1.17 ANDELSRABATTER PÅ TELEFONI, MOBIL OG BREDBÅND Fra årsskiftet opphørte Telenoravtalen på telefoni. OBOS har fra januar i år fremforhandlet ny avtale med Telio som omfatter rabatt på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi ditt medlemsnummer i OBOS-. For mer informasjon, gå inn på www.obos.no/telio eller ta kontakt med kundeservice hos Telio på telefon 02101. 35 Sankthansfjellet Borettslag Rabattavtalen er ikke til hinder for at den enkelte beboer kan velge annen tilbyder av teletjenester. Tips: Sjekk www.telepriser.no hvor du kan finne rimeligste tilbyder basert på ditt ringemønster (både mobil/fasttelefon). NB: Rabatter du oppnår f. eks. via medlemskap mv. må du huske å trekke fra. Du kan teste om du får det du er lovet av bredbåndskapasitet på www.nettfart.no 2. FORSIKRINGER Borettslaget har bygningsforsikring i Gjensidige Forsikring. Melding om forsikringsskade sendes via e-post til OBOS: forsikring@obos.no eller på telefon 22 86 55 00. Skader meldes inn av: andelseierne, styret eller Oppsal Vaktmestersentral. Andelseier som ønsker å melde inn skal fortrinnsvis kontakte styret i forkant for avklaring, og uansett sende kopi av skademelding til styret. Forsøk å begrense skadeomfanget: I den grad det er mulig må beboer forsøke å begrense skadeomfanget. Dekkes skaden? Forsikringen dekker plutselige og uforutsette skader, men skal ikke brukes til å rette på manglende vedlikehold. Når skaden meldes, vurderer OBOS/Gjensidige først om det er sannsynlig at skaden blir erstattet. Da er det avgjørende å vite hva som er årsaken til skaden. Det blir stilt følgende spørsmål av forsikringsavdelingen i OBOS: «Hvor har skaden skjedd? Vi trenger opplysninger om boligselskapets navn, og hvilken leilighet som er skadet; eiers navn og adresse og gjerne leilighetsnummer. Er flere leiligheter skadet trengs denne informasjonen om alle som er berørt. Viktig er telefonnummer på dagtid til folk som kan skaffe tilgang til alle skadede leiligheter og eventuelt fellesareal. Hva ser ut til å være skadeårsaken? Når har skade oppstått? Har håndverker/vaktmester allerede sørget for skadebegrensning og/eller foreløpig utbedring? Ved innbrudd, hærverk eller branntilløp: Er politiet varslet? Jo mer informasjon du kan bidra med, jo lettere er det å hjelpe deg raskt og effektivt. I tillegg til å melde skaden og sørge for nødvendig befaring kan OBOS Forsikringsavdeling også skaffe håndverkere til utbedringen. Mer informasjon om innmelding av skade og saksgang mv. finner du her: http://www.obos.no/borettslag-og-sameier/forretningsforsel/forsikring-for-boligselskaper 36 Sankthansfjellet Borettslag Egenandel: Generell egenandel er kr 6 000,-. Det er aldersfradrag for røropplegg. Borettslaget dekker egenandel i de tilfeller hvor borettslaget har vedlikeholdsansvaret. Beboer må etter gjeldende praksis dekke egenandel for skader som er skjedd på områder hvor beboer har vedlikeholdsansvar etter husleiekontrakt og vedtekter, f. eks. ved feil på elektriske apparater og installasjoner inne i leilighet mv., og uansett hvis vedkommende har opptrådt uaktsomt. Innboforsikring NB: Andelseierne må selv tegne innboforsikring som dekker innbo og løsøre (dvs. utstyr/innredning man tar med seg ved flytting). OBOS Forsikring tilbyr innboforsikring med gunstig pris og tilpassede vilkår. For ytterligere informasjon, se www.obos.no/forsikring 3. OMSETNING AV BOLIGER / FORKJØPSRETT I 2013 er det registrert 21 solgte leiligheter i borettslaget, mot 13 i 2012. Prisene varierer med beliggenhet og utbyggingsgrad. Høyeste salgssum var kr 4 500 000, mens laveste var kr 3 100 000. Gjennomsnittsprisen var kr 3 600 000. I 2014 er det pr. 24. mars registrert 1 solgt bolig. Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333. 4. STYRETS ARBEID 4.1 GENERELT Siden ordinær Generalforsamling 2013 og frem til ordinær Generalforsamling 2014 holdes 9 styremøter. Sommeren 2013 ble det avdekket vesentlige fuktproblemer i krypkjellere i øvre del av Haugerudveien, jf. rundskriv 7/2013. Styret har gitt høy prioritet til saken og beslutninger i øvrige prosjekter styret arbeider med knyttet til utvikling av fellesområder mv. ble satt 37 Sankthansfjellet Borettslag «på vent» mht. beslutning i påvente av løsning av fuktproblemene og oversikt over konsekvenser. Vinteren 2014 tok styret opp igjen planene om modernisering av søppelanlegg til mer fremtidsrettede løsninger. Tradisjonen med busstur for pensjonister over 55 år til Sverige (overfart til Strømstad fra Sandefjord) ble videreført med tur høsten 2013. Det var 32 som ble med på turen, som igjen var meget vellykket. Det avtroppende styret anbefaler å videreføre tradisjonen. 4.2 UTFØRT VEDLIKEHOLD MV. 2013 / 2014 Oppsal Vaktmestersentral utfører det vesentligste av løpende snekkeroppdrag i borettslaget, inkludert utbedring av lekkasjeskader som erfaringsvis kan oppstå fra tak/terrasser. Styret vurderer i samarbeid med sentralen hvilke firmaer som mest kostnadseffektivt løser løpende vedlikehold som ikke sentralen selv håndterer. Vannlekkasjer i rør i øvre del av Haugerudveien er utbedret i 2013, og fuktproblemer i krypkjellerne i dette området er løst. Det antas fremdeles å være vann som beveger seg i grunnen, og styret har arbeidet videre med å avdekke årsaker. Se nærmere del 4.4. 4.3 VEDLIKEHOLDSPLAN Generelt I 2007-08 ble fasader rehabilitert og felleskostnadene som ble besluttet i denne sammenheng, ble planlagt langsiktig med utgangspunkt i øvrige antatte vedlikeholdsbehov i årene fremover. En 15-årig vedlikeholdsplan med kostnadsestimater ble utarbeidet i 2009 (A. L. Høyer). Planen er et styringsverktøy for vedlikehold/ økonomistyring. Estimater og tidspunkter 38 Sankthansfjellet Borettslag må vurderes løpende, og det er visse slingringsmonn. Vedlikeholdsplanen er lagt ut på våre hjemmesider og kan fås ved henvendelse til styret. OVS skal inspisere borettslaget og planen gjennomgås av styret hvert år. Hvert 3 år skal borettslaget inspiseres av uavhengig konsulent og planen tilpasses. Planen ble sist oppdatert etter slik 3 års inspeksjon ved årsskiftet 2011/12. Tilstanden ble da vurdert å være gjennomgående meget god på rehabiliterte områder, og det ble kun gjort marginale endringer i planen. Ny 3-års inspeksjon og oppdatering av planen planlegges gjennomført i 2. halvdel av 2014. Avtale om dette er etter å ha vurdert alternative tilbydere inngått med Høyer Finseth (tidl. A.L Høyer). Nærmere om tiltak i planen Neste større oppgaver etter vedlikeholdsplanen slik den foreligger pr. i dag er maling av vinduer og utskifting ved behov (vurdere vinduer som ikke ble skiftet av siste rehabilitering). Dette er tidfestet til 2017. Skifte av bodtak og yttertakene på hus m/beslag er tidfestet til henholdsvis 2019 og 2020. Styret antar det vil være naturlig å gjøre flere av disse oppgavene samtidig grunnet riggkostnader. De mest utsatte områdene bør kunne tas særskilt, slik at neste større vedlikehold kan optimaliseres. Oppgaver må uansett gjøres når behov viser seg. Et titalls bodtak er tatt i 2010-2011 og fem hustak er tekket om i tidsrommet 2012-2014. Videre er noen få bodtak tekket om siste år. Planen indikerer 2017 som et tidspunkt for å vurdere rehabilitering av nordvegger som ikke ble skiftet ved siste rehabilitering, jf. punkt 1.12. År 2017 reflekterer ikke nødvendigvis et vedlikeholdsbehov. Gjennomgående vil nordveggene måtte forutsettes å kunne stå mye lenger, men det vil være naturlig å vurdere de også av andre hensyn (komfort og ønske om full rehabilitering av alle fasader) dersom økonomien tillater det. 4.4 PLANLAGTE VEDLIKEHOLDSARBEIDER OG ANDRE TILTAK Styret vil arbeide videre med å avdekke årsaker til fuktproblemer i øvre del av Haugerudveien og vurdere tiltak, herunder utbedre eller forbedre drenering av området. I foregående styreperiode ble det påbegynt arbeidet med ny søppelhåndteringsplan og andre tiltak som «møteplasser» mv. for å ”heve” inntrykket av borettslaget. Det sittende 39 Sankthansfjellet Borettslag styret har med bistand av Lars Nerli videreført arbeidet med å lage planer som kan gjennomføres når det måtte vise seg hensiktsmessig. Styret vil prioritere å modernisere søppelhåndteringen i borettslaget, som vi mener på sikt vil være fordelaktig økonomisk gjennom lavere renovasjonsgebyr. Videre prioriteres borettslagets skilt for vedlikehold/ oppgradering av OVS i løpet av 2014-2015. Styret har budsjettert med utførelse av søppelhåndteringsplanen i 2014, og i løpet av våren ventes det avklart om tiltaket iverksettes i år. Styret vil fra våren 2014 starte en helhetlig gjennomgang av borettslaget for å felle trær som skaper nedfall på hus- og garasjetak. Nedfall kan forkorte levetiden på på bygningene, særlig takene.
