Placeringsbrev mars 2013 - Ålandsbanken Asset Management

Placerarens ankarplats
Mars 2013
Placeringsmiljön håller på
att förändras
Den skuldkris som eskalerat under
2011 och 2012 fortsätter in i det nya
året. Problematiken uppstår främst av
att för hög skuldsättning inte har en
snabb lösning! Det gäller att knega på
och successivt minska på skuldbördan.
Detta faktum kommer att återspeglas
på marknaden i åratal framåt. Den
enklaste lösningen vore tillväxt, men
en stabil tillväxt känns avlägsen då de
flesta länder drar åt svångremmen för
att balansera sina ekonomier.
I och med att ECB:s Draghi lovade
göra vad som behövs under hösten
har vi sett såväl räntor som kreditpre‑
mier sjunka markant och år 2012 blev
ett mycket bra år för de flesta ränte‑
placerare. I dag sitter vi i en omgiv‑
ning med extremt låga räntor och
små riskpremier. Bästa estimat för
framtida avkastning korrelerar i hög
grad med rådande räntenivå och det‑
ta leder till att allt färre instrument på
räntemarknaden erbjuder en avkast‑
ningsnivå som täcker inflationen. Det
är dags att successivt söka alternativ
till ränteplaceringar.
Aktiemarknaden kan verka attrak‑
tiv med nuvarande dividendestimat,
men samtidigt bör man komma ihåg
att en orsak till den låga räntenivån
är att centralbankerna är mycket
oroade över den framtida eko‑
nomiska utvecklingen, och nu‑
varande vinstmarginaler
kan vara utmanande att
behålla om vi ser konjunk‑
turerna vika ytterligare.
Om däremot utsikterna
förbättras har vi en
vi väljer:
• direkta företagslån som avkastar
mer än inflationen
• aktier som gynnas av tillväxten på
tillväxtmarknaderna
• hyresbostäder i fondformat
lukrativ aktiemarknad på kommande.
Men kanske det är dags att aningen
tänka utanför det vanliga. Bostadspla‑
ceringar är inget egentligt nytän‑
kande, men kan nu göras på ett nytt
sätt! Bostäder är en relativt stabil och
säker investeringsform. Däremot har
administration och underhåll många
gånger upplevtsom såväl tidskrävan‑
de som dyrt. Ålandsbanken erbjuder
nu som första
bank i Finland
möjligheten
att göra
bostadsplaceringar i fondformat.Detta
medför flexibilitet, underlättar skötsel
och garanterar likviditet på ett helt
annat sätt än direkt ägande. Ta en titt
på nästa uppslag!l
Jonny Sundström, placeringsdirektör
Ålandsbanken Asset
Management
Ålandsbanken Bostadsfond
– ett nytt sätt att investera i hyreslägenheter!
Räntemarknaden har under senaste tid varit utmanande
gare och vi går mot en mera mellaneuropeisk modell där
och så kommer den också att vara en tid framöver. Vi
det inte är ett självändamål att bo i egen bostad. Huvud‑
har därför försökt hitta alternativa placeringsalternativ. I
stadsregionen med närliggande kommuner i Finland lider
oktober 2012-upplagan av Placerarens ankarplats skrev vi
av brist på hyresbostäder och därför anser vi att hyresni‑
kort om fastighetsplaceringar som skydd mot en väx‑
vån fortsätter att stiga i framtiden. Tabellen nedan visar
ande inflation. Historiskt sett har realegendom varit en
skillnaderna i avkastningen mellan olika områden.
mycket bra placering i sådana tider. Enligt vår uppfattning
Fondens placeringsstrategi är att noggrant analysera
kommer detta att gälla även denna gång och därför har
de stora städernas hyresmarknader i Finland. Genom
Ålandsbanken lanserat en placeringsfond för hyresbo‑
att analysera lönenivåer, arbetsstatistik, demografisk
städer. med namnet Ålandsbanken
osv. hittar vi de områ‑
”Befolkningsmängden i till‑ utveckling
Bostadsfond Specialplaceringsfond.
den som vi koncentrerar oss på.
växtområdena kommer fort‑ Fondens placeringsstrategi är att
Fonden är den första ”open-ended”
fonden i Finland, som endast
sättningsvis att stiga, vilket ökar identifiera områden som både ger
placerar i hyresbostäder och skiljer
en bra operativ hyresavkastning
efterfrågan på hyresbostäder.” och därtill erbjuder en bra värde‑
sig avsevärt från övriga fastighets‑
fonder, som oftast är slutna kommanditbolag. Eftersom
ökning. En viktig del av placeringsstrategin är att så exakt
minimiteckningen endast är 500 euro är detta första
som möjligt estimera hyresintäkterna i förhållandet till
gången i Finland som man med en mindre budget erbjuds
anskaffningspriserna och övriga anskaffningskostnader.
en möjlighet att placera i hyresbostadsmarknaden via en
Det är den bidragande orsaken till att vi vill äga lägenhe‑
bostadsfond.
ter som är högst 10 år gamla.
Men varför placera i hyresbostäder och inte i t.ex.
Vi anser att den operativa hyresavkastningen och
kommersiella fastigheter? Under lågkonjunktur finns det
värdeökningen är bäst i mindre bostäder. Därtill fortsät‑
ofta överutbud av kommersiella fastigheter som leder
ter storleken på hushållen att minska och därför placerar
till tomgång och sjunkande intäkter. Att nå avkastnings‑
fonden främst i ettor och tvåor.
målen är mera osäkert än med hyresbostäder. Att nå
Vid inköpstillfället strävar vi att köpa en så stor mängd
avkastningsmålet är mera osäkert än med hyresbostäder
bostäder som möjligt, för att få ett så bra pris som
där uthyrningsnivån är mer konstant. Hyresbostäder är
möjligt. När vi säljer lägenheterna vill vi sälja bostäderna
mindre konjunkturkänsliga än kommersiella fastigheter.
enskilt för att få ett så högt pris som möjligt. Den bästa
Urbaniseringsprocessen fortsätter och efterfrågan på
hyresnivån får vi genom att äga mindre, nya lägenheter i
hyresbostäder i regionala tillväxtorter fortsätter att växa.
tillväxtcentrum. Fonden kan dock även köpa färdiga eller
Hyresboende som permanent boendeform blir allt vanli‑
låta bygga hela hyreshus.
Huvudstadsregionen
Andra stora städer
Övriga Finland
14%
12%
12,2%
10%
11,9%
10%
9,9%
7,7%
9,1%
8%
6%
8,4%
7,4%
6,7%
6,7
6,5
5,3
5,2
5,2
5,1
6,4
8,3%
8,1%
7,9%
7,4
6,1
5,5
6,9
6,7
6,1
6,0
4,6
3,7
4%
2,9
2,1
2%
2,1
2,0
1,4
0,9
0,8
0%
0,2
2008
2009
2010
2011
2008
Hyresavkastning, %
2009
2010
Värdeökning, %
2011
Total avkastning, %
2008
2009
2010
2011
För vem lämpar sig bostadsfonden och för hur
lång tid?
Ålandsbankens bostadsfond fungerar väl både för privata
och institutionella placerare. Fonden är ett alternativ för
alla som är intresserade av bostadsmarknaden men inte
vill eller kan sköta om investeringarna själva, eller till en
aktiv placerare som vill diversifiera sin portfölj. Fonden
tar hand om allt för placeraren, som t.ex. köp av objekt
till rätt pris, uthyrning till rätt hyresnivå och till en bra
hyresgäst, årlig höjning av hyran, betalning av bostadsve‑
derlag, eventuella reparationer, eventuella tvister med
hyresgästen, försäljning av objekt, anmälan till skatte‑
myndigheter o.s.v. Placeraren slipper sålunda alla de
praktiska problem som är förknippade med hyresbostäder.
Fonden går att tecknas och inlösas kvartalsvis och be‑
talar årligen ut minimi 75 % av nettohyresintäkterna och
av de realiserade försäljningsvinsterna. Denna avkastning
beräknas vara 2–3% av det placerade kapitalet. Den totala
förväntade årliga avkastningen är 4–6 %. Fonden ska
jämföras med en direkt placering i en hyresbostad och vi
rekommenderar en investeringstid på minst 5 år.
Varför placera i Ålandsbankens Bostadsfond?
• Förmånligare anskaffningspris
Bostadsfonden gör bostadsaffärer i stor skala och kommer i och med det att nå betydliga mängdrabatter.
• Minimera den geografiska risken
Genom genomförlig analys av områden, kan man minska den geografiska risken och nå en bättre avkastning. En väldiversifierad portfölj ha lägre risk.
• En effektiv operativ portföljförvaltning
Genom att utlokalisera det praktiska till professionella, når vi betydliga kostnadsfördelar.
• Inflationsskydd
Hyresintäkterna knyts till ett driftkostnadsindex. Inflationen påverkar bostadsportföljens värde.
• Ett årligt kassaflöde (den totala förväntade avkastningen 4–6 % per år.)
• Tidsmässigt optimera realiseringen av bostäder
Det rätta sättet och den rätta tidpunkten på försäljningen garanterar ett bättre pris. Aktiv förvaltning av bostadsportföljen.
• En likvid placering
Teckning och inlösen möjligt kvartalsvis.
• Minimiteckning
500 euro
Antti Valkama
Placeringsdirektör
Ålandsbanken Bostadsfond
Stefan Wiklund
Direktör
Ålandsbanken Bostadsfond
Ålandsbanken är en finländsk börsnoterad bank. Den är
en av Finlands äldsta affärsbanker och har framgångsrikt
­tjänat sina kunder sedan år 1919.
År 2011 var slutsumman på balansen 3,4 miljarder euro
och det egna kapitalet 181 miljoner euro. Ålandsbanken har
ca 3,8 ­miljarder euro i kundtillgångar under förvaltning.
Ålandsbanken har fungerat som kapitalförvaltare i
­ era årtionden och år 2000 bolagiserades verksam­heten
fl
i dotter­bolaget Ålandsbanken Asset Management. Ålands‑
banken äger 70 procent av förvaltningsbolaget och perso‑
nalen 30 procent.
Kontakta oss
Teemu Lahkela,
Direktör
Tfn 0204 293 709,
040 772 1095
teemu.lahkela@alandsbanken.fi
Christian Wetterstrand,
Verkställande direktör,
Ålandsbanken Asset ­Management Ab
Tfn 0204 293 703,
040 544 2301
christian.wetterstrand@alandsbanken.fi
Martin von Schoultz,
Senior kapitalförvaltare
Tfn 0204 293 722,
040 900 5500
martin.vonschoultz@alandsbanken.fi
Stefan Nordling,
Senior kapitalförvaltare
Tfn 0204 293 706,
040 417 8055
stefan.nordling@alandsbanken.fi
Tarja Viantie,
Senior kapitalförvaltare
Tfn 0204 293 731,
045 325 8285
tarja.viantie@alandsbanken.fi
Petri Pohjanoksa,
Senior kapitalförvaltare
Tfn 0204 293 718,
040 558 7661
petri.pohjanoksa@alandsbanken.fi
asset@alandsbanken.fi
Ålandsbanken – en finländsk börsnoterad bank – erbjuder
Erfaren och personlig service
Kapitalförvaltningstjänster
Banktjänster
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Diskretionär kapitalförvaltning
Konsultativ kapitalförvaltning
Direkta ränte- och aktieplaceringar
Internationella fonder (öppen arkitektur)
Ålandsbankens fonder
Konto- och korttjänster
Depositioner
Lån
Internetbank
Juridisk konsultering
Ålandsbanken Asset Management AB - Bulevarden 3 - 00120 Helsingfors - Telefon 0204 293 704 - Fax 0204 293 710 - www.asset.fi