מדד מאן -רבעון רביעי 2014

Transcription

מדד מאן -רבעון רביעי 2014
‫סקר שוק‬
‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים ינואר ‪2015‬‬
‫מדד מאן ‪-‬רבעון רביעי ‪2014‬‬
‫על סדר היום‬
‫הרבעון הרביעי לשנת ‪ 2014‬מסתיים בעלייה במדד מאן‪ ,‬אך‬
‫סוגר שנה של ירידת מחירים בשוק המשרדים הבאה לידי‬
‫ביטוי בירידה של המדד בשנה כולה‪.‬‬
‫בתום השנה הגיע המדד לרמה של ‪ ,161.8‬המשקפת עלייה‬
‫של ‪ 1.3%‬מהמדד ברבעון הקודם וירידה של ‪ 3.6%‬מהמדד‬
‫בתחילת השנה‪ ,‬שעמד על רמה של ‪.167.9‬‬
‫העלייה ברבעון המסיים את שנת ‪ 2014‬מגיעה לאחר תקופה‬
‫ממושכת של ירידות‪ ,‬שנמשכה למעשה החל מהרבעון‬
‫הראשון של שנת ‪ .2012‬להערכתנו ירידה זו מהווה תיקון‬
‫למגמת הירידה ארוכת הטווח‪.‬‬
‫הרבעון האחרון של שנת ‪ 2014‬הסתיים באי ודאות באשר‬
‫למצבו הכלכלי של המשק וזאת בשל אי הסכמות על תקציב‬
‫המדינה לשנת ‪ ,2015‬אשר הובילו לפיזורה של הכנסת ה‪19-‬‬
‫וגרמו לעיכוב בביצוע תכניות כלכליות הדורשות אישור‬
‫תקציבי וביניהן תכנית מע"מ ‪.0‬‬
‫העלייה האחרונה במדד נובעת כתוצאה מעסקאות שנסגרו‬
‫לקראת תום שנת הכספים ‪ 2014‬במחירים גבוהים מהמחירים‬
‫ברבעון הקודם‪ ,‬אולם נראה כי מדובר בעליית מחירים‬
‫‪189.5‬‬
‫‪193.1‬‬
‫‪172.6‬‬
‫‪167.9‬‬
‫‪161.8‬‬
‫‪159.7‬‬
‫‪172.6‬‬
‫‪190.7‬‬
‫ניתוח עסקה‬
‫בתי מגורים בארה״ב‬
‫סקר שוק‬
‫השוק הגלובלי‬
‫‪CBRE‬‬
‫‪200‬‬
‫‪190.7‬‬
‫‪185.8‬‬
‫‪184.4‬‬
‫‪174.0‬‬
‫נקודתית הנובעת משדרוג לנכסים ברמה גבוהה יותר‪ .‬עלייה‬
‫זו באה לידי ביטוי בעיקר באזור הרצליה ברבעון זה‪.‬‬
‫השנה התאפיינה בחיפוש אחר חסכון בעלויות התפעוליות‬
‫מצד חברות אשר חיפשו לבצע תהליכים של מיזוגים‬
‫ורכישות‪ ,‬צמצומים בכח האדם ומעבר לשטחי משרדים זולים‬
‫יותר‪ .‬אחת המגמות החזקות בתחום זה באה לידי ביטוי‬
‫במעבר של חברות רבות מתל אביב לעבר אזורי המעגל השני‬
‫והשלישי ובעיקר לאזור פתח תקוה‪ .‬מגמה זו ממשיכה לתת‬
‫אותותיה בשוק‪.‬‬
‫תופעה נוספת התופסת תאוצה ברבעון האחרון היא תופעת‬
‫השכרות המשנה של שטחי משרדים‪ ,‬תופעה המעידה על‬
‫צמצום בפעילות העסקית וחיפוש אחר חסכון והתייעלות‪.‬‬
‫סביבת הריבית הנמוכה השוררת במשק ממשיכה לעודד את‬
‫מגמת המעבר מצד בעלי המקצועות החופשיים משכירות‬
‫לרכישת נכסים‪ ,‬מהלך מתבקש בתקופה בה עלות הכסף‬
‫נמוכה וקיים חיפוש של הון קיים אחר תשואה אשר בא לידי‬
‫ביטוי בעסקאות אלו אשר לעיתים נסגרות במחירים גבוהים‬
‫מבעבר‪( .‬המשך בעמ' ‪)2‬‬
‫מדד מאן למצב שוק‬
‫הנדל"ן המניב בישראל‬
‫‪177.3‬‬
‫‪175.1‬‬
‫‪177.3‬‬
‫‪174.8‬‬
‫‪172.5‬‬
‫‪167.9‬‬
‫‪172.3‬‬
‫‪180‬‬
‫‪174.4‬‬
‫‪167.1‬‬
‫‪163.6‬‬
‫‪161.7‬‬
‫‪161.5‬‬
‫‪156.4‬‬
‫‪152.8‬‬
‫‪147.4‬‬
‫‪154.9‬‬
‫‪160‬‬
‫‪144.4‬‬
‫‪143.9‬‬
‫‪139.4‬‬
‫‪140‬‬
‫‪138.0‬‬
‫‪120‬‬
‫‪100‬‬
‫‪+1.3%‬‬
‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬
‫‪+4.8% +3.9%‬‬
‫‪+3.2% +4.3% +8.0%‬‬
‫‪+11%‬‬
‫‪80‬‬
‫‪60‬‬
‫‪2.8%‬‬
‫‪2.5% 2.4%‬‬
‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬
‫‪-1.8% -2.7% -5% -0.6% -0.8%‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1.2%‬‬
‫‪20‬‬
‫‪Q4 14‬‬
‫‪Q3 14‬‬
‫‪Q2 14‬‬
‫‪Q1 14‬‬
‫‪Q4 13‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q2 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫‪Q4 12‬‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪Q2 12‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪Q4 11‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Q2 11‬‬
‫‪Q1 11‬‬
‫‪Q4 10‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q2 10‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫‪Q4 09‬‬
‫‪Q3 09‬‬
‫‪Q2 09‬‬
‫‪Q1 09‬‬
‫‪Q4 08‬‬
‫‪Q3 08‬‬
‫‪Q2 08‬‬
‫‪Q1 08‬‬
‫‪Q4 07‬‬
‫‪Q3 07‬‬
‫‪Q2 07‬‬
‫‪Q1 07‬‬
‫‪0‬‬
‫סקר שוק‪-‬רבעון רביעי ‪2014‬‬
‫בתחום המסחר ומעידות על ירידות מחירים‬
‫בשל הגידול בהיצע‪.‬‬
‫אנו עדים למגמה של עליה בפדיונות הפאוור‬
‫סנטרים וירידה בפדיונות בקניונים‪ .‬להערכתנו‪,‬‬
‫שינוי זה נובע כתוצאה מהשינוי שחל בהעדפות‬
‫הצרכנים‪ ,‬שמחפשים מוצרים במחירים נמוכים‬
‫יותר‪ ,‬אותם הם מוצאים במרכזים הפתוחים‪.‬‬
‫החנויות במרכזים הפתוחים יכולות להציע‬
‫לצרכן מחירים נמוכים יותר בשל עלויות דמי‬
‫שכירות וניהול פחותות‪.‬‬
‫תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה ונלווית‬
‫לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום‬
‫שטחי המסחר מצד השוכרים אשר עוברים‬
‫לחנויות קטנות יותר‪.‬‬
‫מחירי המכירה בתחום הנדל"ן המסחרי עלו‬
‫בשנה האחרונה בשל המשך ירידה בשיעורי‬
‫התשואה הנדרשת עבור נכסים מסחריים וזאת‬
‫כתוצאה מסביבת הריבית הנמוכה השוררת‬
‫בשווקים הפיננסיים והמחסור באלטרנטיבות‬
‫השקעה לאור רמות השיא אליהם הגיעו שווקי‬
‫ההון ברבעון האחרון‪.‬‬
‫משרדים‬
‫בשנים הקרובות קבוצות הרכישה‪ ,‬אשר הפכו‬
‫לשחקן חשוב בשוק הנדל"ן למשרדים בשנים‬
‫האחרונות‪ ,‬עשויות להשפיע על שוק המשרדים‬
‫בצורה ניכרת בשל היעדר איתנות פיננסית מצד‬
‫חברי קבוצות הרכישה‪ ,‬אשר ייאלצו להוריד‬
‫מחירים באופן מהיר כאשר עודפי ההיצע יגיעו‬
‫אל השוק‪.‬‬
‫תל אביב – מחירי השכירות ושיעורי התפוסה‬
‫באזור הסיטי (רוטשילד) שומרים על רמות‬
‫שיא‪ .‬בציר יגאל אלון וציר מנחם בגין נמשכת‬
‫הבנייה המסיבית אשר צפויה להוריד את רמות‬
‫המחירים ושיעורי התפוסה באזור זה בשנים‬
‫הקרובות‪ ,‬אולם בתקופה שחלפה טרם חזינו‬
‫בירידות מחירים‪.‬‬
‫באזור רמת החייל ובני ברק עודפי השטחים‬
‫ממשיכים להיספג‪ ,‬אם כי בקצב איטי מבעבר‪.‬‬
‫תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה‬
‫נותנת את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של‬
‫השטחים המוצעים‪.‬‬
‫הרצליה ‪ -‬חזינו ברבעון הרביעי בעלייה בשיעור‬
‫התפוסה ומחירי העסקאות בהרצליה אשר‬
‫נבע מגידול מתמשך בביקוש לשטחי משרדים‬
‫בתחום ההיי‪-‬טק‪ .‬הפרויקטים החדשים‬
‫אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט‬
‫במלואם‪.‬‬
‫לוגיסטיקה‬
‫עסקאות שנסגרו ברבעון הרביעי ממשיכות‬
‫להתבצע במחירים דומים ולעיתים אף גבוהים‬
‫מהמחירים בהם חזינו בעבר‪ .‬שיעורי התפוסה‬
‫נותרו גבוהים‪ .‬ברבעון האחרון חזינו בעלייה‬
‫במחירים המבוקשים עבור קרקעות המיועדות‬
‫להקמת מתחמים לוגיסטיים‪.‬‬
‫ההתפתחות בתחום הלוגיסטיקה בשנים‬
‫האחרונות והדרישה למחסנים מודרניים מקשה‬
‫על כניסתם של שחקנים חדשים לתחום‪ .‬בשל‬
‫כך תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על‬
‫יציבות המתבטאת בשיעורי תפוסה גבוהים‬
‫ובשמירה על רמות המחירים‪.‬‬
‫מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה‬
‫ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת‬
‫המבנים ללקוח הקצה‪ ,‬על כן בניית מתחמים‬
‫לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי‬
‫או כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות‬
‫בתחום זה עבור לקוחות הקצה‪.‬‬
‫מסחר‬
‫המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל‬
‫רחבי הארץ‪ .‬ברבעון זה היינו עדים לעסקאות‬
‫מדד המחירים לצרכן )‪(%‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪10/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪13/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪5/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪3/13‬‬
‫‪1/13‬‬
‫‪2/13‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫‪-0.4‬‬
‫‪-0.6‬‬
‫‪-0.8‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫מדד תשומות הבנייה )‪(%‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.5‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪5/13‬‬
‫‪3/13‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1/13‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.1‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫‪-0.3‬‬
‫המשך מעמ' ‪1‬‬
‫מהו מדד מאן?‬
‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי‬
‫בכלל והנדל"ן המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן‬
‫נתונים רבעוניים של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי‬
‫מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים בכל‬
‫אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪ .‬המדד משכלל את‬
‫הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את‬
‫עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון‪ .‬המדד הינו‬
‫מדד יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון הראשון‬
‫של שנת ‪ ,2005‬כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו‬
‫בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את‬
‫מגמת השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן‬
‫את עוצמת השינוי‪.‬‬
‫מהי מטרת המדד?‬
‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות‬
‫הקיימת בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות‬
‫המפחיתה את אי‪-‬הוודאות של השחקנים‬
‫בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את‬
‫השוק והופכת אותו למתוחכם יותר‪ .‬נתוני‬
‫המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי‬
‫ומאפשרים מעקב אחר אופיו‪ .‬המדד מעמיד‬
‫מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה לגבי פעילותו‬
‫בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות‬
‫מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת אינפורמציה רבה‬
‫על עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪,‬‬
‫מחירי מכירה בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראל אין גוף‬
‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים‪,‬‬
‫וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות‬
‫לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה‪.‬‬
‫רשויות המס בישראל אינן מפרסמות מחירי‬
‫עסקאות‪ ,‬והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם‬
‫ע"י בעלי עניין או בהודעות לבורסה של חברות‬
‫ציבוריות‪ .‬מכאן שמרבית האינפורמציה‬
‫האמיתית והנאמנה למציאות מצויה אך ורק‬
‫בידיהם של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף‪.‬‬
‫מה משקף המדד?‬
‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד‬
‫(בערכים נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח‬
‫בחשבון שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש‬
‫במטרופולין העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן שטחי‬
‫משרדים בערים נוספות בהן קיים שוק משרדים‬
‫איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים יחסיים ולא מחיר‬
‫בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף את מצב שוק המשרדים‬
‫ביחס לרבעונים קודמים‪ .‬כפי שניתן לראות‬
‫בגרף‪ ,‬התוצאות משקפות את התנהגות שוק‬
‫המשרדים מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון הרביעי של‬
‫‪ 2014‬כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬
‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 3‬ב‪ 2014-‬לרבעון ‪ 4‬ב‪2014-‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫קטגורי ‬
‫ה‬
‫‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫רמת גן‬
‫הרצליה‬
‫רעננה‬
‫פתח‬
‫תקווה‬
‫נתניה‬
‫רחובות‬
‫לוד‬
‫חיפה‬
‫ירושלים‬
‫‬
‫רבעון ‪ 2014 3‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪ )₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‬
‫רבעון ‪2014 4‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪)₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪14,571 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪30,857 ₪ 180 ₪ 95‬‬
‫‪28,800 ₪ 180 ₪ 95‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,571 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,571 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪11,657 ₪ 68 ₪ 90‬‬
‫‪10,880 ₪ 68 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪22,286 ₪ 130 ₪ 90‬‬
‫‪20,800 ₪ 130 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,229 ₪ 48 ₪ 90‬‬
‫‪7,680 ₪ 48 ₪ 90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,057 ₪ 47 ₪ 95‬‬
‫‪7,520 ₪ 47 ₪ 95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪13,714 ₪ 80 ₪ 95‬‬
‫‪12,000 ₪ 75 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪24,000 ₪ 140 ₪ 90‬‬
‫‪22,400 ₪ 140 ₪ 92‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,571 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,571 ₪ 50 ₪ 90‬‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,943 ₪ 58 ₪ 92‬‬
‫‪9,280 ₪ 58 ₪ 92‬‬
‫משרד‬
‫‪15,429 ₪ 90 ₪ 90‬‬
‫‪14,400 ₪ 90 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,943 ₪ 58 ₪ 90‬‬
‫‪9,280 ₪ 58 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪16,286 ₪ 95 ₪ 90‬‬
‫‪15,200 ₪ 95 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,914 ₪ 52 ₪ 90‬‬
‫‪8,320 ₪ 52 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪13,714 ₪ 80 ₪ 87‬‬
‫‪12,800 ₪ 80 ₪ 87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,429 ₪ 53 ₪ 85‬‬
‫‪8,800 ₪ 53 ₪ 85‬‬
‫משרד‬
‫‪13,371 ₪ 78 ₪ 85‬‬
‫‪12,480 ₪ 78 ₪ 85‬‬
‫מסחר‬
‫‪5,143 ₪ 30 ₪ 86‬‬
‫‪4,800 ₪ 30 ₪ 86‬‬
‫תעשיה‬
‫‪5,297 ₪ 31 ₪ 96‬‬
‫‪4,944 ₪ 31 ₪ 96‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,571 ₪ 50 ₪ 85‬‬
‫‪8,480 ₪ 53 ₪ 85‬‬
‫משרד‬
‫‪11,657 ₪ 68 ₪ 85‬‬
‫‪10,800 ₪ 68 ₪ 85‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,003 ₪ 35 ₪ 85‬‬
‫‪5,603 ₪ 35 ₪ 85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪10,800 ₪ 63 ₪ 90‬‬
‫‪10,080 ₪ 63 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪15,009 ₪ 88 ₪ 87‬‬
‫‪14,008 ₪ 88 ₪ 87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,348 ₪ 37 ₪ 86‬‬
‫‪5,925 ₪ 37 ₪ 86‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪11,143 ₪ 65 ₪ 87‬‬
‫‪10,400 ₪ 65 ₪ 87‬‬
‫משרד‬
‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫‪14,571 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,710 ₪ 39 ₪ 85‬‬
‫‪6,262 ₪ 39 ₪ 85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,180 ₪ 36 ₪ 85‬‬
‫‪5,768 ₪ 36 ₪ 85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫ברבעון האחרון עדכנו את שיעור התשואה עבור נכסים מניבים ל‪ . 7% -‬הסקר נעשה על פי מדגם‬
‫של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר‬
‫מעטפת ‪ +‬גמר ב‪ 1,750 -‬ש""ח למ""ר ברוטו מחושב ל‪ 10 -‬שנים) ‪ .‬הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים מתבססים על בניינים‬
‫קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב‪ 18 -‬חודשים האחרונים)‬
‫‪3‬‬
‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬
‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים‬
‫‪90.0%‬‬
‫‪₪110‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪109‬‬
‫‪89.0%‬‬
‫‪₪108‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪₪107‬‬
‫‪88.0%‬‬
‫‪₪106‬‬
‫‪87.5%‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q3 2013 Q4 2013‬‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫‪₪105‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים מסחריים )‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪200‬‬
‫‪₪160‬‬
‫‪₪120‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫פתח תקווה‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫חיפה‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫ירושלים‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫נתניה‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫שוק הנדל"ן המסחרי בישראל התאפיין במהלך‬
‫‪ 2014‬ביציבות עלויות השכירות ושיעורי‬
‫התפוסה הכלליים‪.‬‬
‫אנו עומדים בפיתחה של שנה חדשה הטומנת‬
‫בחובה אתגרים לא פשוטים‪ .‬המערכת‬
‫הפוליטית בישראל גועשת אף היא לקראת‬
‫הבחירות הקרובות‪ ,‬אשר תשפענה על כל אזרחי‬
‫ישראל‪ .‬לצד האתגרים הביטחוניים‪ ,‬הדיון‬
‫הציבורי יסוב על יוקר המחייה ומחירי הדיור‬
‫בישראל‪ ,‬נושא אשר הגיע לפרשת דרכים‪.‬‬
‫‪₪72‬‬
‫‪₪71‬‬
‫‪91%‬‬
‫‪₪70‬‬
‫‪90.5%‬‬
‫‪₪69‬‬
‫‪₪68‬‬
‫‪90%‬‬
‫‪₪67‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪66‬‬
‫‪₪65‬‬
‫‪89%‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪₪40‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים‬
‫‪91.5%‬‬
‫דבר העורך‬
‫‪₪64‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫‪₪63‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים משרדיים)‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪100‬‬
‫‪₪90‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪₪70‬‬
‫‪₪60‬‬
‫כרגיל‪ ,‬עיננו נישאות גם לכלכלות הגלובליות‪,‬‬
‫לשוק האירופאי ולארה"ב‪ ,‬שמגלות סימנים‬
‫חיוביים של צמיחה והתאוששות לאחר תקופה‬
‫של משברים פיננסיים‪ .‬בנוסף אנו ממשיכים‬
‫לעקוב אחר הפרוייקטים המתהווים ואחר‬
‫היקפי הבנייה‪ ,‬אשר מתחילים להיראות בבירור‬
‫באזור תל אביב‪.‬‬
‫גורמים אלו בוודאי ישפיעו על שוק הנדל"ן‬
‫המסחרי בישראל‪ ,‬שהנו חלק משמעותי‬
‫מהכלכלה ומהווה אינדיקטור חשוב ליציבות‬
‫ולצמיחה כלכלית שאנו מייחלים לה‪.‬‬
‫‪₪50‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫פתח תקווה‬
‫‪4‬‬
‫חיפה‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫ירושלים‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫נתניה‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫‪₪40‬‬
‫‬
‫ג'קי מוקמל‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬
‫ניתוח עסקה ‪ F5 -‬מרחיבה את פעילותה בישראל‬
‫תיאור הפרויקט‬
‫חברת ‪ F5‬הינה חברה הייטק עולמית מובילה‬
‫בפיתוח מוצריי אופטימיזציה‪ ,‬אבטחת‬
‫מידע‪ ,‬יציבות ושרידות ליישומי הארגון‪.‬‬
‫החברה בשנים האחרונות נכנסה לפעילות‬
‫אינטנסיבית ומצליחה בישראל באמצעות‬
‫רכישות של טראפיקס ווריסייף‪ ,‬וזכתה‬
‫לצמיחה אורגנית פנומנלית‪ .‬כחלק מבניית‬
‫פעילות החברה בישראל‪ F5 ,‬שכרה כ‪4,000-‬‬
‫מ"ר במגדל עתידים והתאימה משרדים‬
‫למידותיה על פי חזון מטה החברה בחו"ל‪.‬‬
‫מתחילות להפנים שאטרקטיביות של עסקה‬
‫צריכה להיבחן על כל מרכיביה‪ ,‬בה משווים‬
‫את האלטרנטיבות הממלאות את צרכיה‬
‫הפונקציונליים של החברה ומחיר עסקת‬
‫החבילה הכוללת (ולא רק השוואה של המחיר‬
‫למ"ר‪/‬חודש של האלטרנטיבות)‪ .‬לאחרונה‬
‫חברות מסחריות נוטות להפנים שגמישות‬
‫חוזית אינה באה לידי ביטוי במספרים כאשר‬
‫בוחנים עסקה‪ ,‬אולם יכולה להיות בעלת‬
‫משמעות כלכלית ופונקציונלית לא פחותה‪.‬‬
‫החברה שכרה את שירותי מאן נכסים לאחר‬
‫רכישתה את חברת וריסייף וגיוסים נרחבים‬
‫בישראל‪ ,‬כאשר השטח במגדל עתידים לא‬
‫הספיק עוד לצרכי החברה‪ .‬באותה העת‪ ,‬חברת‬
‫כלל נכנסה למגדל וצרכה כל מ"ר פנוי במגדל‪.‬‬
‫‪ F5‬לא עיגנה לעצמה זכות סירוב ו‪/‬או אופציות‬
‫להתרחבות במגדל‪ ,‬לכן החיפוש התמקד‬
‫בפתרונות מחוץ למגדל‪ .‬במסגרת ייצוג‬
‫לקוחותיה‪ ,‬מאן נכסים מקפידה לעגן זכויות‬
‫חוזיות אלו מתוך הבנה שפעילותן של חברות‬
‫הייטק בינלאומיות ומקומיות הינה דינאמית‬
‫ודורשת לעיתים צמצום או התרחבות‬
‫בלתי מתוכננים בשטחי המשרדים‪ .‬לעיתים‬
‫זכויות אלו מתגלות בדיעבד כבעלות משקל‬
‫ומשמעות כלכלית חזקות מאשר שינוי של‬
‫אחוזים בודדים בעלויות השכירות‪.‬‬
‫לאחר סקירה רחבה של כל האלטרנטיבות‬
‫הקיימות באזור מגדל עתידים ורמת החייל‪,‬‬
‫הוחלט להתמקד בבניין ‪ 7‬בקרית עתידים‪.‬‬
‫המצב הנתון בבניין ‪ 7‬כלל ‪ 2‬דיירים אשר‬
‫חיפשו לצמצם שטחים ובנוסף אחר שטח פנוי‬
‫ברשות הנהלת עתידים‪ .‬מצב זה אפשר למנף‬
‫את האירוע לטובת ‪ F5‬אשר זכתה לתנאים‬
‫מסחריים אטרקטיביים ‪,‬לצד קרבה רבה למגדל‬
‫עתידים‪.‬‬
‫התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר(‬
‫‪1200‬‬
‫‪1000‬‬
‫‪800‬‬
‫‪600‬‬
‫‪400‬‬
‫‪200‬‬
‫‪00‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫התחלות בניה‬
‫‪Q4 2012 Q1 2013‬‬
‫‪Q3 2012‬‬
‫‪Q2 2012‬‬
‫‪Q1 2012‬‬
‫גמר בניה‬
‫ריבית בנק ישראל )‪(%‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪5/13‬‬
‫‪3/13‬‬
‫‪1/13‬‬
‫‪0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )‪(%‬‬
‫‪2.8‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2.4‬‬
‫‪2.2‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪5/13‬‬
‫‪3/13‬‬
‫‪1/13‬‬
‫בסיום התהליך ‪ F5‬שכרה כ‪ 2,000-‬מ"ר‬
‫בתנאים אטרקטיביים‪ ,‬כולל תקציב משמעותי‬
‫להתאמות של כ‪ 4-‬מיליון שקלים‪ ,‬כאשר כל‬
‫מועדי ההסכמים ונקודות היציאה של השטח‬
‫הנוסף מסונכרנים עם הסכם השכירות המרכזי‬
‫במגדל‪ .‬תוספת זו אמורה להוות פתרון לצרכי‬
‫הצמיחה של החברה עד נקודת יציאה זו‪ .‬על‬
‫מנת לקחת משנה זהירות וכחלק מלקחי העבר‬
‫במסגרת ההישגים המסחריים‪ F5 ,‬קיבלה‬
‫זכות סירוב לשטחים נוספים‪ .‬כחלק מהשירות‬
‫והתהליך‪ ,‬סייעה מאן נכסים ל‪ F5-‬בסגירת‬
‫עסקת שכירות משנה של כ‪ 1,100 -‬מ"ר‬
‫בשכירות לתקופה קצרה של חצי שנה‪ ,‬כפתרון‬
‫ביניים עד לסיום עבודות ההתאמה של ‪2,000‬‬
‫מ"ר ששכרה ‪ F5‬לטווח הארוך‪ .‬חברות רבות‬
‫מיקום‪ :‬קרית עתידים‪ ,‬תל אביב‬
‫השירות הניתן‪ :‬ייעוץ וליווי‬
‫בהרחבת פעילות החברה‬
‫ערך‪ :‬כ‪ 5,000,000 -‬ש"ח‬
‫היקף‪ 2000 :‬מ"ר ‪ +‬זכות סירוב‬
‫לשטחים נוספים‬
‫חוזה‪ 3 :‬שנים ‪ +‬אופציות להארכה‬
‫ענף‪ :‬הייטק‬
‫מנהל הפרויקט מטעם מאן‬
‫נכסים ‪ :‬ניר מאור‬
‫המחלקה הבינלאומית‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫‪5‬‬
‫בתי מגורים בארה"ב – סקר שוק‬
‫שכירויות משרדים ‪ -‬רבעון‬
‫הביקוש לבתי מגורים גדל לנוכח גידול בהשלמות בניה‬
‫צמיחה בשוק העבודה ונטייה גוברת לשכירות‬
‫מגבירים את הספיגה נטו‪ .‬עד כה‪ ,‬אפקט זה‬
‫היה חזק ביותר בדרום ובמערב ארה"ב‪.‬‬
‫עם התחזקות בשוק העבודה וצמיחה בשכר‪,‬‬
‫יש פוטנציאל גדול יותר ליצירת משקי בית‬
‫חדשים‪ .‬הדבר עשוי לשמר את קצב הצמיחה‬
‫הנוכחי של הביקוש והשכירות במהלך ‪.2015‬‬
‫השלמות בנייה של דיור המיועד להשכרה‬
‫למגורים צפויות להגיע לשיא ב ‪ ,2015‬ואז קצב‬
‫הבנייה צפוי להתמתן‪.‬‬
‫הצמיחה בדיור להשכרה למגורים תישאר‬
‫מעל האינפלציה במקצת במהלך חמש השנים‬
‫הבאות‪ .‬למרות שרמות זמינות (שטחים‬
‫פנויים) צפויות לעלות מעט‪ ,‬הן צפויות‬
‫להשאר סביב הנורמה בעבר‪.‬‬
‫הקצב המהיר של פעילות השקעה השנה‬
‫מצביע על כך שהיקף סך המכירות ב ‪2014‬‬
‫עשוי לעלות על רמת השיא הקודמת שנרשמה‬
‫ב ‪ 2007‬של ‪ 105‬מיליארד דולר‪ .‬דיור למגורים‬
‫יהיה הסקטור הראשון שיגיע לאבן הדרך הזו‪.‬‬
‫בולטת במיוחד בשוק המגורים השנה היתה‬
‫מיאמי;‬
‫ביקוש חזק לדירות הותיר מאחור את ההיצע‬
‫מאז ‪ 2008‬והביא לרמת זמינות נמוכה של‬
‫‪ 2.4%‬ברבעון השלישי ב ‪ 2014‬ולשיא של דמי‬
‫שכירות חודשיים בסך ‪ 1,239‬דולר ליחידה‪.‬‬
‫מאז ‪ ,2012‬בניית דירות העלתה הילוך‪ ,‬עם‬
‫למעלה מ‪ 8,000‬יחידות חדשות שבנייתן‬
‫צפויה להסתיים עד סוף ‪ 2014‬לצד בנייה‬
‫אינטנסיבית של בתים משותפים‪.‬‬
‫לנוכח הצפי להתאוששות עקבית בתעסוקה‬
‫ובמחירי הדירות‪ ,‬די יהיה בעלייה בביקוש‬
‫לדיור למגורים על מנת לשמר את רמת‬
‫הזמינות קרוב לנורמה בעבר‪ ,‬כל עוד השלמות‬
‫הבנייה החדשות תתחלנה להתמתן אחרי‬
‫‪ .2015‬באותו הזמן‪ ,‬אם התנאים לקבלת‬
‫משכנתא לרכישת דיור יוותרו שמרנים‪,‬‬
‫יש פוטנציאל לצמיחה רבה יותר בביקוש‬
‫להשכרה‪ ,‬בתפוסה ובשכ"ד ב ‪12-18‬‬
‫החודשים הבאים‪.‬‬
‫תשקיף על היצע וביקוש של דיור רב‪-‬משפחתי בארה"ב‬
‫(‪ )%‬שיעור דירות פנויות‬
‫שיעור דירות פנויות ‪-‬‬
‫צריכה נטו‬
‫תחזית‬
‫הערה‪ :‬נתונים שנתיים הם לשנה שלמה‪ .‬מקור‪CBRE Econometric Advisors, Q3 2014 :‬‬
‫נתונים היסטוריים ועדכניים אודות היצע וביקוש של דיור רב‪-‬משפחתי סופקו ע"י ‪RealPage, Inc‬‬
‫‪6‬‬
‫השלמות בניה‬
‫השלמות בניה וצריכה נטו (אלפי יחידות)‬
‫מדד שכירות משרדים סוג א ‪CBRE EMEA‬‬
‫המשיך לעלות במתינות במהלך הרבעון השלישי‬
‫ב‪ 2014‬לרמה שגבוהה ב‪ 1.3%-‬מזו לפני שנה‪.‬‬
‫בעוד דמי השכירות סוג א נותרו יציבים ברב‬
‫השווקים‪ ,‬המשך הצמיחה בשווקים החזקים‬
‫ביותר הביאה לעליה קלה במדד‪ .‬השווקים עם‬
‫הביצועים הטובים ביותר היו עקביים במהלך‬
‫השנה‪ :‬ביניהם דבלין‪ ,‬מרכז לונדון וכמה שווקים‬
‫נורדיים‪ .‬ברבעון השלישי עלו דמי השכירות סוג‬
‫א בדבלין ב‪ 12.4%‬כאשר הם מסתכמים בעלייה‬
‫שנתית הנושקת ל‪ .50%‬במרכז לונדון צמיחה‬
‫בשכירות סוג א נרשמה בארבעה מתוך חמישה‬
‫תתי‪-‬שווקים‪ .‬חוסר האיזון בין היצע וביקוש‬
‫בשווקים אלה צפוי להביא לצמיחה דו‪-‬ספרתית‬
‫בשכירות סוג א ב‪ 12-18-‬החודשים הבאים‪.‬‬
‫בשנים האחרונות‪ ,‬צמיחת שכירויות סוג א' הייתה‬
‫מוגבלת לאותם שווקים שרשמו התאוששות‬
‫ממושכת בביקוש‪ .‬אם כי ברב שווקי המשרדים‬
‫באירופה פעילות השוכרים טרם להשתפרה לרמה‬
‫כזו שתדחוף לעלייה ממושכת בערכי השכירות;‬
‫זאת למרות שלגבי מספר שווקים דווח שרמת‬
‫התמריצים הצטמצמה ברבעונים האחרונים‪.‬‬
‫לנוכח הזמינות המוגבלת של משרדים סוג א ברב‬
‫השווקים‪ ,‬במידה והתאוששות משמעותית יותר‬
‫בפעילות השוכרים תחול ב‪ ,2015‬היא צפויה‬
‫להביא לחזרה רחבה יותר לצמיחת השכירות סוג‬
‫א‪ ,‬אך קצב הצמיחה יהיה שונה באופן מובהק בין‬
‫השווקים השונים‪.‬‬
‫ביקוש למשרדים‬
‫לאחר תשואה חיובית למדי ברבעון השני של‬
‫‪ ,2014‬התצרוכת הכוללת נפלה שוב ב‪6.9%‬‬
‫ברבעון השלישי לרמה הנמוכה ב‪ 3.3%‬מזו ברבעון‬
‫השלישי ב‪ .2013‬בניגוד לרבעון הקודם‪ ,‬הביקוש‬
‫במערב אירופה נחלש במיוחד וצנח ב‪.14.9%‬‬
‫התצרוכת במרכז‪-‬מזרח אירופה התאוששה‬
‫בזכות החזרה לרמות פעילות נורמליות‬
‫במוסקבה‪ .‬ניתן להסביר חלקית את ההאטה‬
‫בפעילות ההשכרה כתוצאה של מסירתמידע‬
‫כלכלי לא מעודד‪ ,‬הן גלובלי והן באירופה‪,‬‬
‫אשר מעמיד בסימן שאלה את איתנותה של‬
‫ההתאוששות הכלכלית והמומנטום שלהבכמה‬
‫מדינות‪ .‬הנפילה החדה ביותר בפעילות נרשמה‬
‫בפריז‪ ,‬שם התצרוכת ירדה חזרה ל‪ 44%-‬הרמה‬
‫הנמוכה ביותר שלה מאז ‪ .2009‬זו אינדיקציה לכך‬
‫שהתשואה החיובית ברבעון השני ב‪ 2014‬נבעה‪,‬‬
‫כצפוי‪ ,‬מרבעון יוצא דופן אשר הומרץ ע"י כמה‬
‫עסקאות רחבות היקף אשר השלמתן נדחתה‬
‫מרבעונים קודמים‪ ,‬ולא מהווה את תחילתה‬
‫של התאוששות עקבית בביקוש‪ .‬זאת בניגוד‬
‫לביקוש במרכז לונדון‪ ,‬שהמשיך להתחזק אף‬
‫מרמה מרשימה ברבעון השני‪ ,‬ל‪ 392,000‬מ"ר‪,‬‬
‫המהווים עלייה של ‪ 12%‬מעל הרבעון הקודם‬
‫ו‪ 35%‬מעל ממוצע של עשור‪ .‬התצרוכת השנתית‬
‫ב‪ 2014‬צפויה כמובן להסתכם בקירוב ברמה זהה‬
‫לזו שנרשמה ב‪ .2013‬מה שיכול להסביר חלקית‬
‫ביצוע חלש זה הינם הביצועים הרופפים בשווקי‬
‫מפתח דוגמת מוסקבה ופריז‪ .‬בנוסף‪ ,‬התאוששות‬
‫מתמשכת בפעילות צפויה ברב רחבי אירופה‪,‬‬
‫אשר ייתכן שהייתה צפויה כבר בשלב זה של‬
‫ההתאוששות‪ .‬באופן חלקי‪ ,‬מגמה זו משקפת‬
‫את השינויים המתמשכים אשר משפיעים על‬
‫התקדמות ההתאוששות באירופה‪ ,‬וגם את‬
‫הקונסולידציה של השוכרים‪.‬‬
‫השוק הגלובלי על פי‬
‫שלישי ‪2014‬‬
‫‬
‫דמי שכירות לנכס מועד ף‬
‫‪%‬‬
‫ש י נ ו י‬
‫‬
‫‬
‫משרדים פנויים‬
‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪ €‬למ”ר ‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים ‬
‫‬
‫מדד זמינות השטחים של הבנק המרכזי ‪EU-‬‬
‫שפל* ‬
‫לשנה אחרונים אחרונים‬
‫מקומי‬
‫עיר‬
‫ארץ‬
‫‪28‬רשם את הצניחה החדה ביותר מאז ל‪,2007‬‬
‫‪15.73‬‬
‫‪3.00‬‬
‫‪0.98‬‬
‫‪309‬‬
‫‪ € 25.75‬למ"ר לחודש‬
‫וינה‬
‫אוסטריה‬
‫לרמה של ‪ .11.2%‬הירידות המשמעותיות ביותר‬
‫המשיכו להירשם במערב אירופה‪ ,‬כאשר הבולטת‬
‫‪7.55‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪285‬‬
‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬
‫בריסל‬
‫בלגיה‬
‫שבירידות השטח הזמין הייתה בפרנקפורט‪ ,‬שם‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-5.00‬‬
‫‪-1.72‬‬
‫‪171‬‬
‫‪ € 14.25‬למ"ר לחודש‬
‫זגרב‬
‫קרואטיה‬
‫המשך המגמה להרוס שטחי משרד או להסבם‬
‫לשימושים אחרים תרמה ישירות לירידה החדה‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-2.50‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪234‬‬
‫‪ € 19.5‬למ"ר לחודש‬
‫פראג‬
‫צ'כיה‬
‫ברמות הזמינות זה הרבעון השלישי ברציפות‪,‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-1.49‬‬
‫‪0.00 221.65‬‬
‫‪ DK 1,650‬למ"ר לשנה‬
‫קופנהגן‬
‫דנמרק‬
‫ל‪ 11.5%-‬רמה הנמוכה ב‪ 3‬נקודות בסיס (נ"ב)‬
‫‪28.30‬‬
‫‪5.70‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪408‬‬
‫‪ € 408.00‬למ"ר לשנה‬
‫הלסינקי‬
‫פינלנד‬
‫מאשר בתחילת השנה והנמוכה ביותר מאז ‪.2003‬‬
‫ירידות חדות נוספות נרשמו בדבלין ובווסט אנד‬
‫‪13.04‬‬
‫‪-13.33‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪260‬‬
‫‪ € 260‬למ"ר לשנה‬
‫ליון‬
‫צרפת‬
‫בלונדון‪ ,‬שם רמות מרשימות של ספיגה מכריעות‬
‫‪8.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪270‬‬
‫‪ € 270.00‬למ"ר לשנה‬
‫מרסי‬
‫צרפת‬
‫את קצב השלמת שטחי משרד ספקולטיביים‪ .‬לצד‬
‫הירידות החדות שנרשמו גם בתתי השווקים של‬
‫‪11.11‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪800‬‬
‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫פאריס‬
‫צרפת‬
‫דוקלנדס ובסאוט'באנק‪ ,‬רמת הזמינות הכוללת‬
‫‪12.50‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪270‬‬
‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬
‫ברלין‬
‫גרמניה‬
‫במרכז לונדון צנחה זה הרבעון הרביעי ברציפות‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪456‬‬
‫‪ € 38.00‬למ"ר לחודש‬
‫פרנקפורט‬
‫גרמניה‬
‫ל‪ 3.7%-‬הרמה הנמוכה ביותר מאז ‪.2008‬‬
‫בזמינות‬
‫באופן די מפתיע (לנוכח מגמת העליה‬
‫‪8.89‬‬
‫‪2.08‬‬
‫‪2.08‬‬
‫‪294‬‬
‫‪ € 24.50‬למ"ר לחודש‬
‫המבורג‬
‫גרמניה‬
‫באזור לאחרונה)‪ ,‬ירידות משמעותיות נרשמו גם‬
‫‪11.86‬‬
‫‪3.13‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪396‬‬
‫‪ € 33‬למ"ר לחודש‬
‫מינכן‬
‫גרמניה‬
‫בשווקים מרכז‪-‬מזרח אירופאיים‪ ,‬לרבות בודפשט‪,‬‬
‫בוקרשט ופראג‪ .‬אך אלה נובעות בעיקר מרבעון‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪240‬‬
‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬
‫בודפשט‬
‫הונגריה‬
‫חריג‪ ,‬במהלכו הושלמה בנייתם של מספר בניינים‪,‬‬
‫‪63.51‬‬
‫‪49.85‬‬
‫‪12.43‬‬
‫‪484‬‬
‫‪ € 484‬למ"ר לשנה‬
‫דבלין‬
‫אירלנד‬
‫ולא משינוי מגמה במחזור ההיצע‪ .‬בשווקי מפתח‬
‫‪10.53‬‬
‫‪-4.55‬‬
‫‪-0.94 270.7‬‬
‫‪ ₪ 105.00‬למ"ר לחודש‬
‫תל אביב‬
‫ישראל‬
‫אחרים במרכז‪-‬מזרח אירופה‪ ,‬כוורשה ומוסקבה‪,‬‬
‫רמת הזמינות המשיכה לעלות הודות להשלמת‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪480‬‬
‫‪ € 480.00‬למ"ר לשנה‬
‫מילאנו‬
‫איטליה‬
‫תכניות ספקולטיביות חדשות לרמות של ‪ 2.9‬ו‪3.8‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-5.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪380‬‬
‫‪ € 380.00‬למ"ר לשנה‬
‫רומא‬
‫איטליה‬
‫נ"ב מעל הרמה לפני שנה‪.‬‬
‫רמות הזמינות בחלק הארי של השווקים ביתר‬
‫‪4.55‬‬
‫‪1.47‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪345‬‬
‫‪ € 345.00‬למ"ר לשנה‬
‫אמסטרדם‬
‫הולנד‬
‫האזורים נותרו יציבות‪ ,‬לצד רמות נחלשות של‬
‫‪15.38‬‬
‫‪2.27‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪225‬‬
‫‪ € 225.00‬למ"ר לשנה‬
‫רוטרדם‬
‫הולנד‬
‫ביקוש שתאמו את הרמות הנמוכות של השלמות‬
‫‪41.67‬‬
‫‪8.97‬‬
‫‪6.25 523.73‬‬
‫‪ Nok 4,250‬למ"ר לשנה‬
‫אוסלו‬
‫נורבגיה‬
‫בנייה ספקולטיביות‪ .‬הקוטביות בין שטחים סוג‬
‫א לסוג ב המשיכה שכן הביקוש מצד השוכרים‬
‫‪10.87‬‬
‫‪-1.92‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪306‬‬
‫‪ € 25.5‬למ"ר לחודש‬
‫וורשה‬
‫פולין‬
‫התמקד בשטחי משרד איכותיים יותר במיקום‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪222‬‬
‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬
‫ליסבון‬
‫פורטוגל‬
‫טוב‪ ,‬דרישות שאינן מקבלות מענה ע"י הבניינים‬
‫החדשים שהושלמו‪.‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪216‬‬
‫‪ € 18.00‬למ"ר לחודש‬
‫בוקרשט‬
‫רומניה‬
‫צבר השלמות בנייה‬
‫השלמות הבנייה ב‪ 2014‬צפויות לעלות בכ‪20%-‬‬
‫מעל לאלה ב‪ 2013‬ועלייה בסדר גודל דומה צפויה‬
‫גם לשנת ‪ .2015‬רמות אלה נותרות כ‪ 50%‬מתחת‬
‫לשיא הבנייה ב‪ .2007/2008‬בנוסף‪ ,‬תחזיות‬
‫מוקדמות להשלמות בנייה ב‪ 2016‬מציעות שרמות‬
‫השלמת הבנייה צפויות שוב ליפול‪.‬‬
‫התחזית להשלמות הבנייה ב‪ 2015‬ממשיכה‬
‫להתמקד בשווקי מפתח‪ ,‬בייחוד בפריז‪ ,‬בוורשה‬
‫ובמוסקבה‪ .‬במרכז לונדון‪ ,‬לעומת זאת‪ ,‬רמות‬
‫השלמת הבנייה צפויות ליפול בכ‪ 50%‬בהשוואה‬
‫לרמתן ב‪ .2014‬לנוכח רמות הביקוש הנוכחיות‪,‬‬
‫יהיה בכך להביא לירידה נוספת בזמינות שטחים‬
‫איכותיים בשוק‪.‬‬
‫לגבי חלק מהשווקים מדווח כי היעד רפיתוח‬
‫בשנים האחרונות מהווה מכשול לביקוש מצד‬
‫השוכרים‪ .‬חברות המחפשות לשדרג את שטחיהן‬
‫לא מוצאות חלופות מתאימות במיקום הנכון‪,‬‬
‫מה שמעודד שוכרים להישאר במבנים הקיימים‬
‫שלהם‪ .‬בשווקים בעלי הביצועים החזקים יותר‪,‬‬
‫מספר הולך וגדל של חברות חותמות על עסקאות‬
‫השכרה מראש בשל היעדר אפשרויות בשוק‪,‬‬
‫במיוחד במשטחים הגדולים יותר‪ .‬לדוגמא‪,‬‬
‫בלונדון ההשכרות מראש היוו ‪ 23.6%‬מהתצרוכת‬
‫ב‪ ,2014‬השיעור הגבוה ביותר מאז ‪ .2007‬כל עוד‬
‫קשה להשיג מימון לבנייה ספקולטיבית השכרות‬
‫מראש עשויות להפוך להיות משמעותיות יותר‬
‫בהמרצת בניית משרדים בעתיד הקרוב‪.‬‬
‫תשואה‬
‫למשרדים ‪%‬‬
‫‪4.65‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪8.30‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪5.00‬‬
‫‪4.60‬‬
‫‪5.50‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪3.90‬‬
‫‪4.65‬‬
‫‪4.70‬‬
‫‪4.55‬‬
‫‪4.45‬‬
‫‪7.25‬‬
‫‪5.00‬‬
‫‪7.50‬‬
‫‪5.75‬‬
‫‪6.25‬‬
‫‪5.40‬‬
‫‪5.80‬‬
‫‪5.00‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪6.75‬‬
‫‪7.75‬‬
‫רוסיה‬
‫מוסקבה‬
‫‪ $ 1,200‬למ"ר לשנה‬
‫‪0.00 949.89‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪41.18‬‬
‫‪8.63‬‬
‫רוסיה‬
‫פטורסבורג‬
‫‪ $ 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪0.00 633.26‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.67‬‬
‫‪11.12‬‬
‫סרביה‬
‫בלגרד‬
‫‪ € 15.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪180‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.45‬‬
‫‪9.50‬‬
‫סלובקיה‬
‫ברטיסלבה‬
‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪192‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.00‬‬
‫ספרד‬
‫ברצלונה‬
‫‪ €17.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪213‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.50‬‬
‫ספרד‬
‫מדריד‬
‫‪ € 24.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪297‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪1.02‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.25‬‬
‫שוודיה‬
‫סטוקהולם‬
‫‪ SEK 4,500‬למ"ר לשנה‬
‫‪494.11‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.27‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪4.25‬‬
‫שוייץ‬
‫ג'נבה‬
‫‪ CHF 900.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪745.62‬‬
‫‪-2.70‬‬
‫‪-7.69‬‬
‫‪9.76‬‬
‫‪4.00‬‬
‫שוייץ‬
‫ציריך‬
‫‪ CHF 825.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪0.00 683.48‬‬
‫טורקיה‬
‫איסטנבול‬
‫‪ $ 45.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪-2.94‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.20‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪6.50‬‬
‫‪ AED 280‬לרגל רבוע לחודש ‪0.00 649.53‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.00‬‬
‫בריטניה‬
‫בירמינגהם‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 393.64‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪5.75‬‬
‫בריטניה‬
‫בריסטול‬
‫‪ £ 27.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪379.83‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.77‬‬
‫‪5.75‬‬
‫בריטניה‬
‫אדינבורו‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 393.64‬‬
‫‪1.79‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪5.75‬‬
‫בריטניה‬
‫גלסגו‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪393‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪6.00‬‬
‫בריטניה‬
‫לונדון סיטי‬
‫‪ £ 60‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪828.73‬‬
‫‪2.56‬‬
‫‪9.09‬‬
‫‪42.86‬‬
‫‪4.50‬‬
‫בריטניה‬
‫לונדון מערב‬
‫‪ £ 107.5‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 1,484.80‬‬
‫‪7.50‬‬
‫‪34.38‬‬
‫‪3.75‬‬
‫בריטניה‬
‫מנצ'סטר‬
‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.26‬‬
‫‪5.00‬‬
‫איחוד האמ‪ .‬דובאי‬
‫‪427.45‬‬
‫‪414.36‬‬
‫* הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת ‪ 2009‬לעומת המחירים היום ‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫בית האיכרים ‪ -‬הבית החדש לעסקים‬
‫בניין בית האיכרים בפינת הרחובות קפלן ולסקוב בתל אביב‬
‫הינו בניין משרדים לשימור שהוקם בשנת ‪ 1952‬ושימש את‬
‫משרדי התאחדות האיכרים‪.‬‬
‫חברת גזית גלוב ישראל מחדשת בימים אלו את הבניין‪.‬‬
‫חידוש בית האיכרים משלב שמירה על העיצוב המקורי‬
‫המיועד לשימור זאת לצד תוספת של שלוש קומות‬
‫בעיצוב עדכני חדש ומעורר השראה‪.‬‬
‫משווק ע”י מאן נכסים ‪03-5616161‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬
‫עורכות משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי‪-‬דוק‬
‫כתובת לתגובות ‪feedback@man.co.il‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫גזית גלוב ישראל‬
‫בית האיכרים‬
‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק‬
‫לגבי מהימנות המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות‬
‫הקורא לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או‬
‫הערכה שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או‬
‫העתידיים של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬