docמדד מאן-לאיתנות שוק המשרדים בישראל
download 
Report Transcription
מדד מאן-לאיתנות שוק המשרדים בישראל
סקר שוק כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים יולי 2015 מדד מאן-לאיתנות שוק המשרדים בישראל-רבעון שני 2015 הרבעון השני לשנת 2015מסתיים בירידה של 2.2%במדד מאן, אשר ירד מרמה של 161.8לרמה של 158.2נקודות .הירידה ברבעון מגיעה לאחר יציבות ברבעון הקודם .להערכתנו הירידה ברבעון מהווה חלק מהמגמה השוררת בשוק הנדל"ן למשרדים .הפעילות בשוק ממשיכה להיות ערה בעיקר באזור תל אביב בשל הקשיים שצפויים כתוצאה מעבודות הבנייה של הרכבת הקלה. בשוק המשרדים ברבעון זה חלה ירידה ברמת גן ,בני ברק ופתח תקוה .באזור רמת גן ובני ברק חלה ירידה בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות בעיקר בבניינים הישנים .הירידה באזור פתח תקוה באה לידי ביטוי בדמי השכירות .ברבעון זה לא חלה כל ירידה בשיעורי התפוסה באזור. באזור הרצליה ונתניה עלו מחירי השכירות ברבעון השני .שוק המשרדים בהרצליה ממשיך להוביל את סקטור ההיי טק אשר ממשיך לצמוח ולייצר ביקוש לשטחי משרדים וכתוצאה מכך עולים מחירי השכירות באזור. תחום המסחר נהנה ברבעון האחרון מעליות נקודתיות בדמי השכירות ,עליות שחלו כתוצאה מהעלייה בצריכה הפרטית ובאה לידי ביטוי ברכישת דירות חדשות וכלי רכב ,אשר מתווספים לעלייה בשכר המינימום. הביקוש לנדל"ן מניב ממשיך לצבור תאוצה ,בהיקפים קטנים ובעיקר בתחום המשרדים .המשקיעים הפרטיים מחפשים אחר נכסים קטנים אשר מניבים תשואה להשקעה ובנוסף נמשכת 189.5 ואף מתגברת המגמה של חיפוש נדל"ן לשימוש עצמי בקרב בעלי המקצועות החופשיים. הרבעון השני מסתיים בטלטלה בגוש היורו בעקבות אי הוודאות הכלכלית הנוגעת ליוון .מצב זה עשוי להשפיע על החלטות מדיניות שיתקבלו בגוש היורו וכתוצאה מכך על שווקי המט"ח והריבית. התחזיות לעליית ריבית בהמשך השנה בארה"ב ובישראל עשויות לחולל שינויים גם במחירי הנכסים המניבים .משקיעים רבים בוחנים בימים אלו מחדש את נכסיהם לאור השינויים החזויים בריבית. שוק הדיור ברבעון האחרון הושפע רבות מכינונה של הממשלה החדשה ותכניותיו של שר האוצר החדש ,משה כחלון ,לחולל שינויים מהותיים בשוק זה .בין השינויים המתוכננים ,השינוי במס הרכישה על דירות להשקעה כבר יושם .השינוי מתבטא בהעלאת מס הרכישה על דירה להשקעה לרמות של 8 %ו .10%הצפי לשינוי זה הוביל לגידול ניכר ברכישת דירות בסיומו של הרבעון השני. אנו סבורים שיש לייצר בישראל שוק שכירות ארוך טווח אשר ינוהל על ידי גופים מובילים במשק כדוגמת קרנות ריט ,משקיעים מוסדיים וחברות נדל"ן המתמחות בתחום .שוק שכירות ארוך טווח צריך להיות מעוגן בחקיקה שתגן על הדייר ותאפשר מודל כלכלי להקמת מתחמים ייעודיים לדיור כאלה שזכו להצלחה רבה ברחבי העולם .פתרון זה יסייע גם לגופים האחראיים על החיסכון ארוך הטווח בביצוע השקעות מניבות שיטיבו עם ציבור החוסכים( .המשך בעמ' )2 172.6 167.9 161.8 161.8 158.2 159.7 172.6 מדד מאן למצב שוק הנדל"ן המניב בישראל ניתוח עסקה סינגפור סקר שוק השוק הגלובלי CBRE 193.1 190.7 190.7 200 185.8 184.4 174.0 על סדר היום 177.3 177.3 175.1 174.8 180 172.5 167.9 167.1 163.6 161.7 160 156.4 152.8 147.4 144.4 143.9 139.4 140 138.0 120 100 +1.3% +1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4% +4.8% +3.9% +11% 80 60 2.5% 2.4% 2.2% 2.8% -5% -0.6% -0.8% -1.8% -2.7% 40 -18% -7.6% -4.4% 20 Q2 15 Q1 15 Q4 14 Q3 14 Q2 14 Q1 14 Q4 13 Q3 13 Q2 13 Q1 13 Q4 12 Q3 12 Q2 12 Q1 12 Q4 11 Q3 11 Q2 11 Q1 11 Q4 10 Q3 10 Q2 10 Q1 10 Q4 09 Q3 09 Q2 09 Q1 09 Q4 08 Q3 08 Q2 08 Q1 08 0 סקר שוק-רבעון שני 2015 משרדים תל אביב – תנופת הבנייה בתל אביב נמשכת ,אולם טרם הסתיימו פרויקטים בהיקפים משמעותיים ואנו עדים ליציבות במחירי השכירות ושיעורי התפוסה. אנו עדים ליותר ויותר חברות אשר החלו לבחון אפשרויות מעבר מחוץ לעיר או לאזורים הצפויים לחוות הפרעה פחותה כתוצאה מסגירת צירי תנועה בשל העבודות להקמת הרכבת הקלה .אנו צופים שירידת מחירים באזורים אשר יחסמו כתוצאה מהבנייה יהיו הראשונים לספוג את ירידת המחירים. באזור רמת גן -בני ברק חלה ירידה בשיעורי התפוסה ורמות השכירות ברבעון זה .הירידה חלה בשל עודפי השטחים באזור זה אשר גרמה לבעלי הנכסים להפחית מחירים על מנת להשכיר את הנכסים .אזור זה מהווה לדעתנו דוגמא למה שעשוי להתרחש בשוק המשרדים בשנים הקרובות עם סיומם של פרויקטים נוספים של קבוצות רכישה. הידיים החלשות של הבעלים גורמות לירידת מחירים מהירה יחסית ברגע שאין שוכר ותשלומי הארנונה ודמי הניהול מקשים על בעל הנכס. הרצליה – ברבעון זה חזינו בהמשך עליית המחירים בהרצליה ,שוק המשרדים באזור ממשיך לשגשג ולשמור על שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד. הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם ,העיר ממשיכה להוביל את שוק ההיי טק בישראל. רעננה – שוק המשרדים ברעננה נותר ברמת מחירים זהה לרבעון הקודם .ברבעון זה נחתמה עסקה מהותית של חברת הפארמה "טבע" ,אשר רכשה קרקע בשטח של 43.4דונם .רכישה זו צפויה לסייע לקידום אזור התעסוקה של רעננה בצורה מהותית. לצד המגמה של קיטון בשטחי המסחר אנו עדים לעלייה ברמות השכירות וזאת משום ששוכרים קטנים משלמים דמי שכירות גבוהים יותר בממוצע למ"ר. בניית מרכזים מסחריים ברחבי ההארץ נמשכת. לוגיסטיקה תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על יציבות ברמות המחירים ובשיעורי התפוסה גם ברבעון זה. ההתפתחויות שחלו בתחום הלוגיסטיקה בשנים האחרונות מייצרות דרישה למחסנים מודרניים בקרב לקוחות הקצה .מרכזים לוגיסטיים מודרניים מאפשרים ללקוחות הקצה לייעל את פעילותם העסקית. מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת המבנים ללקוח הקצה ,על כן בניית מתחמים לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי או כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות בתחום זה עבור לקוחות הקצה. בתקופה האחרונה גובר העניין לרכישת נכסים לוגיסטיים מצד משקיעים בשל היציבות המאפיינת את תחום הלוגיסטיקה .השוק המקומי מוגבל בגודלו ולכן קיימים מספר גופים המעוניינים להיכנס לתחום זה המאפשר להם גידול נוסף בשוק המקומי. מסחר מדד המחירים לצרכן )(% 0.8 0.6 0.4 0.2 5/15 4/15 3/15 12/14 10/14 9/14 11/14 7/14 8/14 6/14 5/14 4/14 3/14 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 1/15 2/15 1/14 11/13 2/14 12/13 9/13 10/13 8/13 7/13 0.0 -0.2 חודש /שנה מדד תשומות הבנייה )(% o.4 0.3 0.3 0.2 0.2 0.1 0.1 5/15 3/14 1/15 11/14 5/14 1/14 11/13 9/13 7/13 9/14 7/114 3/14 2 שוק הדיור ברחבי העולם מגיע לאזורים ובניינים שהיו בעברם חלק משוק הנדל"ן המסחרי .בניינים ישנים שהיו בנייני משרדים מוסבים לבנייני מגורים ,אזורים שהיו אזורי תעסוקה הופכים לאזורים מבוקשים בהם מצויים לופטים .שינוי זה מעורר אזורים מוזנחים ובניינים ישנים ונידחים ומייצר התחדשות עירונית מבורכת .הפתרון לכך יכול להתקיים רק בעידוד ממשלתי שייתן מענה לעיריות החוששות מפגיעה בהכנסות מארנונה והגדלת ההוצאות הנדרשות בסל השירותים הניתן לתושבים (אשר ,בניגוד למשרדים, צורכים שירותים רבים מהעירייה). מהו מדד מאן? כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל והנדל"ן המשרדי בפרט ,אוספת מאן נתונים רבעוניים של מחירי שכירות ,מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ. המדד משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון. המדד הינו מדד יחסי והערך " "100נקבע לרבעון הראשון של שנת ,2005כערך לייחוס .השינויים שחלו בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי. מהי מטרת המדד? תחום המסחר ממשיך לסבול מהשפעות הטכנולוגיה ,אנו ממשיכים לחזות במגמה של צמצום בשטחי המסחר ,הצמצום ניכר ברוב תחומי הצריכה וביניהם נדגיש את תחומי ההלבשה והבנקאות בהם אנו עדים לצמצום ניכר בשטחי המסחר. חודש /שנה המשך מעמ' 1 0.0 -0.1 -0.1 -0.2 חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי- הוודאות של השחקנים בשוק ,מקטינה עיוותים ,ובכך משכללת את השוק והופכת אותו למתוחכם יותר. נתוני המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר אופיו .המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב. בניגוד למדינות המערב ,כדוגמת ארה"ב ומדינות מערב אירופה ,בהן נאספת אינפורמציה רבה על עסקאות שכירות ,נתוני אכלוס בנכסים ,מחירי מכירה בעסקאות וכד' ,בישראלי אין גוף סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים ,וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה .רשויות המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות ,והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות .מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף. מה משקף המדד? מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים נומינליים) ומכירה למ"ר .הוא לוקח בחשבון שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין העיר תל- אביב ,וכן שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים שוק משרדים איכותי .המדד מציין ערכים יחסיים ולא מחיר בש"ח ,ולפיכך משקף את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים .כפי שניתן לראות בגרף, התוצאות משקפות את התנהגות שוק המשרדים מתחילת 2005עד לרבעון השני של 2015כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון. השוואת מחירי שכ"ד /רכישה בין רבעון 1ב 2015-לרבעון 2ב2015- קטגורי ה תל-אביב רמת גן הרצליה רעננה פתח תקווה נתניה רחובות לוד חיפה ירושלים קיסריה רבעון 2015 1 תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה ממוצע ממוצעת ממוצע למ”ר ( )₪ למ”ר () ₪ ()% 1 4,571 85 90 משרד 30,857 180 95 מסחר 8,571 50 95 תעשיה 8,571 50 95 לוגיסטיקה ואחסנה 11,657 68 90 משרד 22,286 130 90 מסחר 8,229 48 90 תעשיה 8,057 47 95 לוגיסטיקה ואחסנה 13,714 80 95 משרד 24,000 140 90 מסחר 8,571 50 95 תעשיה 8,571 50 90 לוגיסטיקה ואחסנה 9,943 58 92 משרד 15,429 90 90 מסחר 6,857 40 87 לוגיסטיקה ואחסנה 9,943 58 90 משרד 16,286 95 90 מסחר 6,857 40 90 תעשיה 6,857 40 90 לוגיסטיקה ואחסנה 8,571 50 90 משרד 13,714 80 87 מסחר 6,857 40 87 תעשיה 6,857 40 90 לוגיסטיקה ואחסנה 8,571 50 85 משרד 13,371 78 85 מסחר 5,486 32 86 תעשיה 5,297 31 96 לוגיסטיקה ואחסנה 8,571 50 85 משרד 11,657 68 85 מסחר 6,857 40 85 תעשיה 6,003 35 85 לוגיסטיקה ואחסנה 10,800 63 90 משרד 15,009 88 87 מסחר 6,857 40 85 תעשיה 6,348 37 86 לוגיסטיקה ואחסנה 11,143 65 87 משרד מסחר 14,571 85 90 תעשיה 6,857 40 85 לוגיסטיקה ואחסנה 6,180 36 85 משרדים 55 99 לוגיסטיקה ואחסנה 30 100 "התשואה של הנכסים המניבים 7.0%כתוצאה מריבית נמוכה .הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון .המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת +גמר ב 1,750 -ש""ח למ""ר ברוטו מחושב ל 10 -שנים) .הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים כוללים בניינים קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב18 - חודשים האחרונים)" רבעון 2015 2 תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה ממוצע ממוצעת ממוצע למ”ר ()₪ למ”ר () ₪ ()% 9 0 95 96 96 87 93 90 95 95 92 95 90 92 90 87 90 90 90 90 90 87 87 90 85 85 86 96 85 85 85 85 90 87 85 86 87 90 85 85 99 100 8 5 180 50 50 65 135 50 50 82 145 50 50 58 90 40 55 100 40 40 53 85 40 40 50 78 32 35 46 65 40 35 65 90 40 37 65 8 5 40 35 55 30 14,571 30,857 8,571 8,571 11,143 23,143 8,571 8,571 14,057 24,857 8,571 8,571 9,943 15,429 6,857 9,429 12,143 6,857 6,857 9,086 14,571 6,857 6,857 8,571 13,371 5,486 6,000 7,886 11,143 6,857 6,003 11,143 15,429 6,857 6,348 11,143 14,571 6,857 6,000 3 מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים מחלקת מחקר מאן נכסים ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים 90.0% ₪110 89.5% ₪109 89.0% ₪108 88.5% ₪107 88.0% ₪106 87.5% Q2 2015 Q4 2014 Q1 2015 Q3 2014 Q1 2014 Q2 2014 תפוסה ממוצע Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 ₪105 שכ"ד ממוצע מגמות שכ"דשטחים מסחריים ) ₪למ"ר( ₪200 ₪160 ₪120 ₪80 Q2 2015 Q1 2015 Q3 2014 Q4 2014 Q2 2014 Q4 2013 Q1 2014 Q3 2013 Q2 2013 ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים 90% ₪40 ₪63 ₪64 89.5% ₪65 ₪66 89% ₪67 ₪68 88.5% Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 Q2 2014 תפוסה ממוצע Q1 2014 Q4 2013 Q3 2013 Q2 2013 דבר העורך ₪69 שכ"ד ממוצע מגמות שכ"דשטחים משרדיים) ₪למ"ר( ₪100 ₪90 ₪80 ₪70 ₪60 הרבעון השני של 2015מסתיים עם ירידה בשוק המשרדים .ירידה זו במדד מאן נובעת מגידול בהיצע לנוכח ביקוש השומר על יציבות. ברבעון זה חזינו בירידות מקומיות ברמות המחירים ושעורי התפוסה .שוק הנדל"ן באזור הרצליה ממשיך לשמור על איתנות יוצאת דופן בהיותו מרכז ההיי-טק הישראלי ,תופעה אשר ממשיכה להתבטא בעלייה בדמי השכירות באזור. ברבעון זה חתמה החברה הגדולה בישראל, טבע ,על הסכם לרכישת קרקע לבניית קמפוס משרדים ראשון מסוגו בארץ .עסקה זו מבטאת את רצונה של טבע להתבססות בישראל לאורך שנים רבות ועל כן התקבלה ההחלטה על הקמת פרויקט גדול וייחודי .לאחרונה אנחנו עדים לחברות נוספות הבוחנות אפשרות להקמת קמפוסים בהיקפים גדולים. המשק הישראלי ממשיך לשמור על איתנות גם בימים אלה המאופיינים באי-ודאות בשווקי העולם .אנו תקווה שהמשק הישראלי ימשיך לשמור על צמיחה ושגשוג. ברצוני לאחל לקהל קוראינו קיץ של מנוחה, בריאות ,שלום והצלחה. ₪50 Q2 2015 Q1 2015 Q4 2014 Q3 2014 פתח תקווה 4 חיפה Q2 2014 Q1 2014 ירושלים Q4 2013 נתניה Q3 2013 תל-אביב Q2 2013 ₪40 ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים ניתוח עסקה – חברת פלייטיקה מרחיבה את פעילותה חברת פלייטיקה ,אשר נוסדה בישראל ומתמחה בתחום הגיימינג ( בתחום מובייל וסושיאל), נרכשה כשמונה חודשים לאחר הקמתה על ידי סיזרס האמריקאית בשנת .2011במשך השנים הפכה החברה למובילה בתחומה ,כאשר היא מתרחבת בשווקים הגלובליים עם הכנסות של מאות מיליוני שקלים בשנה ומאות עובדים בארץ ובחו"ל .במרוצת הזמן ,עם התרחבותה המטאורית, רכשה פלייטיקה מספר חברות על מנת להגדיל את סל המשחקים אותם היא מציעה באמצעות פלטפורמות אינטרנט כגון פייסבוק ,גוגל ודומיהן. כיום החברה ממוקמת בבניין לוינשטיין בדרך מנחם בגין בתל אביב. לאחרונה במסגרת התרחבותה ,פנתה חברת פלייטיקה למאן נכסים למען סיוע בנושא של מעבר משרדים והיערכות עתידית .המטרה הראשונית בתהליך הייתה איתור שטח ברמת מעטפת במיקום נגיש לעובדים ובסביבה אטרקטיבית .הראציונל של המהלך הינו יצירת סביבת עבודה הומוגנית עם יכולת גידול אשר תענה על צרכיה הפונקציונליים של החברה .המיקום הנבחר צריך היה לתמוך בדרישות גידול כ"א של החברה מבחינת נגישות לעובדים ומבחינת האטרקטיביות שלו בכל הנוגע לשירותים והאטרקציות הסביבתיות. לאחר ניתוח החלופות ,הוחלט כי הרצליה פיתוח עונה באופן מיטבי על הדרישות והצרכים אשר הוגדרו בתחילת התהליך .כבר בהתחלה אותרו כשלושה נכסים אשר יכלו לענות על דרישות הסף. לאור ההיצע המוגבל בהרצליה אל מול הביקוש הגואה ,תוך לוח זמנים קצר יחסים של כחודשיים, נחתמה עיסקה ראשונה של החברה בבניין אקרו פאנגיה שברחוב החושלים בהרצליה פיתוח בשטח כולל ברמת מעטפת של כ 4,000 -מ"ר ו 100 -חניות תת קרקעיות .הבניין ממוקם באזור התעשייה הדרומי ,נהנה מנגישות משופרת ומקרבה לאזור הבילויים וההסעדה התוסס של הרצליה. הבניין נבנה בסטנדרטים גבוהים מאוד עם נוף לים וחזות יוקרתית בתכנון של משרד האדריכלים משה צור. מיקום :הרצליה פיתוח ,רחוב החושלים שירות אשר ניתן: ייצוג החברה בנושא שכירות היקף שטח: 4,000מ"ר 100 +חניות תת קרקעיות ניהול התהליך מטעם מאן נכסים:רועי סילוני התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר( 1400 1200 1000 800 600 400 200 Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015 התחלות בניה 00 גמר בניה ריבית בנק ישראל )(% 1.4 1.2 1.0 האתגר הגדול של פלייטיקה ומאן נכסים היה לנהל ולמצות תהליך מו"מ תחת לו"ז קצר ,על פי סטנדרטים של חברה גלובאלית אל מול מגוון של שותפים ובעלים בבניין ,שכן מדובר בקבוצת רכישה .לאחרונה החליטה פלייטיקה בשיתוף פעולה עם מאן נכסים לבחון אפשרויות גידול נוספות על מנת להיענות לצרכי הגידול העתידיים של החברה .במהלך שנת 2016צפוייה פלייטיקה לעבור למשכנה החדש לאחר התאמה ייעודית של משרדיה החדשים. 0.8 0.6 0.4 0.2 5/15 3/15 1/15 11/14 9/14 7/14 5/14 3/14 1/14 11/13 9/13 7/13 0 חודש /שנה הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )(% 2.8 2.6 2.4 2.2 2.0 1.8 1.6 1.4 5/15 3/15 1/15 11/14 9/15 7/14 5/14 3/14 1/14 11/13 9/13 7/13 1.2 1.0 חודש /שנה 5 סינגפור – השקעות ברבעון הראשון ב2015- שכירות משרדים – EMEA השקעות שוק ההשקעות הניב ביצועים טובים ברבעון הראשון השנה ,עם צמיחה של 19.4%מעל לרבעון הקודם לסך של 3.348מיליארד דולר .על בסיס שנתי ,היקף ההשקעות ירד ב.17.0% - במגזר הציבורי ,ארבעה אתרי מגורים ומסחר- מגורים נמכרו עבור סכום כולל של 965.99 מיליון דולר ברבעון הראשון ב .2015-בין אלה, רק אתר אחד נמכר במחצית הראשונה של 2015כחלק מתכנית מכירת קרקעות ואילו האחרים.מרשימת המחצית השנייה של .2014 על ידי מכירת האתרים בקצב איטי יותר ,היצע הדיור מאפשרת זמן רב יותר ליזמים להיפטר מ 27,000-יחידות במלאי שלהם שלא נמכרו. המגזר הפרטי תרם ברבעון הראשון 2.358 מיליארד דולר ,או ,70%לכלל היקף ההשקעות .העסקה הגדולה ביותר ברבעון על ידי קבוצת AXAזה הייתה רכישת מגדל Perennial Real Estate,משקיעים בראשות בסכום של 1.170מיליארד דולר ,או 1735 פר"מ) של שטח (psfדולר לפאונד לר"מ (NLA). Alpha Investment Partnersנטו שמנצלת את העניין הרב בנכסי משרד, , דיווחה על כוונתה למכור את אחזקותיה במהלך הרבעון- Capital Squareב 50% -מ .השני של 2015 במבט קדימה דינאמיקה ההשקעות תהיה מתונה בשל פער המחירים המתמשך בין קונים ומוכרים .הגמשה של מחירי בתי יוקרה ריכוך עשויה להוות הזדמנות השקעה עבור הקרנות. עם סיכוי קטן שדמי השכירות יעלו בטווח הקצר CBRE Research ,צופים לראות ירידה בתשואות .יתר על כן ,העלייה בשיעורי הריבית תביא לעלויות אשראי גבוהות יותר. ברבעון הראשון ב 2015-נעשו גם מספר רכישות על ידי קרנות נדל"ן (ראייט) תעשייתיות .קרן הנדל"ן Acsendasרכשה את The Kendall Propertyבעבור 113.70 מיליון דולר או 628דולר פר"מ של שטח נטו מקבוצת .Sponsor Acsendasקרן הנדל"ן Soilbuildנכנסה לעסקת מכירה וחכירה עם Technics Offshore Engineeringעל מנת לרכוש את המבנה בLoyang Way 72- בעבור 98.12מיליון דולר או 482דולר לפר"מ של שטח כולל. כמו כן היה עניין מתמשך ב"מבני-חנות" ( )shophousesבאזורי פריים לשימוש מסחרי (בדרום-מזרח אסיה shophousesהם לרב מבנים בני שתיים-שלוש קומות עם חנות בקומת הקרקע ומגורים מעל החנות48-56 ). Peck Seah Streetנמכר ב 42.80-מיליון דולר ו Pagoda Street 75נמכר עבור 20 מיליון דולר. טבלה :13מדד ערכי הונ 100 10 Q1 15E Q3 14 Q1 14 Q3 13 Q1 13 Q3 12 Q1 12 Q3 11 Q1 11 Q3 10 Q3 14 Q1 15E Q1 14 Q3 13 Q1 13 רולינג ה"כ Q3 12 - 2 Q1 12 6 4 Q3 11 Source: CBRE Research, Q1 2015 20 ציבורי )מכירות קרקע ממשלתית( Q1 11 משרדימ וג א חכירת שטחימ תעשיתיימ 6 Q3 10 Q1 10 50 8 Q1 10 שכירות פריימ מגורימ פריימ 10 30 Q4 2006 = 100 150 S$ bn 12 40 200 בעקבות ההאטה הקלה במדד שכירות משרדי EMEAברבעון הקודם (רבעון ,)1גדל המדד ב 2015-ב -1.5%על בסיס שנתי ,המהווים עלייה של 1.2%מאז הרבעון המקביל בשנה שעברה .הצמיחה השתקפה גם על בסיס רבעוני ,כשדמי השכירות עלו ב 0.9%-מהרבעון ה 4ב 2014-לרבעון הראשון ב .2015-עליות אלה נבעו מצמיחה חזקה בשכירות במספר שווקי מפתח ב. EMEA בלטה במיוחד דבלין ,שדיווחה על צמיחה של 5.6%ברבעון הראשון ב ,2015-מ 484-יורו ל 511.30-יורו למ"ר/לשנה .דבלין זכתה גם לעלייה השנתית המרשימה ביותר – 35.6% בקרב מדינות ה.EMEAעם עלייה בשיעור של 8.8%לרמה של 444 יורו למ"ר/לשנה ,נרשמה בהלסינקי הצמיחה הרבעונית החזקה ביותר בשכירות ובכך היא הגיעה לשיא היסטורי .השווקים במרכז לונדון המשיכו גם הם לנסוק ,אם כי הצמיחה באיזור הסיטי הייתה מעט יותר מתונה ( 4%לעומת .)4.4% בקנה אחד עם הציפיות ,מצב ההיצע הרופף ברוב שווקי מרכז מזרח אירופה הביא לירידות בדמי השכירות או להיעדר שינוי במהלך הרבעון ,למעט בוקרשט (שרשמה עלייה של 2.8%לרמה של 18.50יורו/מ"ר/חודש). סנט פטרסבורג סבלה מהירידה החדה ביותר בשיעור השכירות בקרב שווקי איזור ,EMEA של לא פחות מ.22.5% - במזרח התיכון היו דיווחים מעורבים .בעוד דמי שכירות נותרו יציבים בתל-אביב ובדובאי במהלך הרבעון ,באבו דאבי הייתה עלייה של ,2.7%ל ( AED -1,900דירהם איחוד האמירויות הערביות) למ"ר/לשנה. תצרוכת טבלה :12ערכ כולל של עקאות 250 דמי שכירות סוג א' - פרטי Source: CBRE Research, Q1 2015 התצרוכת הכוללת צנחה במהלך הרבעון( , )-26.6%כאופייני לרבעונים ראשונים .בהתחשב ברמת השיא בתצרוכת ברבעון הרביעי ב ,2014-הירידה הייתה משמעותית יותר מאשר הירידה ב16.2 - האחוזים שנרשמו ברבעון הראשון בשנה שעברה .עם זאת ,התצרוכת ברבעון הראשון ב 2015-עלתה ב 3.9%-על בסיס שנתי ,מה שמצביע על עלייה בדינאמיקת השוכרים בטווח הארוך. הירידה ברמות התצרוכת במהלך הרבעון הייתה דומה במערב אירופה( )-26%ומרכז- מזרח אירופה ( . )-27%אבל בראשונות הייתה עלייה של 6.3%על בסיס שנתי ואילו שווקי מרכז-מזרח אירופה ירדו ב.6.6%- מדריד רשמה את הרבעון החזק ביותר הראשון שלה מאז 2013שכן החלה להתרחב אג'נדת הנדל"ן בקרב השוכרים .בה בעת, בפריז נצפתה ירידה של 34.4%בתצרוכת בהמשך לפעילות שוק דלילה ברבעון האחרון ב .2014-הירידה משקפת את המשך אי הוודאות לגבי הכלכלה הצרפתית. הביקוש באזור הסיטי בלונדון המשיך לגדול (ב 12%-מאז הרבעון הקודם) ,בעוד השוק בווסט אנד נסוג ב ,28.1% -ל 81,090-מ"ר. השוק הגלובלי על פי – רבעון ראשון 2015 התצרוכת בדבלין ירדה באופן משמעותי לאחר נפילה של כמעט 60%במהלך הרבעון, אך היא חזקה עדיין על בסיס שנתי (.)71%+ האווירה הגיאופוליטית והעסקית ברוסיה ממשיכה להכות בשווקי המשרד הרוסיים. מוסקבה רשמה ירידה של 30.5%ברמות תצרוכת למעט מתחת 143,000מ"ר ,אך סנט פטרסבורג הפתיעה עם עלייה של 48.1% בתצרוכת במהלך הרבעון על אף תנאי השוק. משרדים פנויים שיעור המשרדים הפנויים הכולל ירד באופן חד ברבעון הראשון של ,2015כאשר מדד רמת הזמינות EU-28ירד ב 24 -נקודות בסיס, ל.11.1%- גם אזור הסיטי בלונדון רשם ירידה של 76 נקודות בסיס ,הירידה החדה ביותר זה כמה רבעונים .באופן דומה ,המבורג ירדה ב68 - נקודות בסיס ,ל ,7.12%כמו גם ברלין (-49 נקודות בסיס) ואזור הווסט אנד בלונדון (-27 נקודות בסיס) .כתוצאה מהביקוש החזק בשוק בדבלין ,שיעור הזמינות המשיך במגמת הירידה שלו כשנפל ב 56 -נקודות בסיס במהלך הרבעון ו 250-נ"ב על בסיס שנתי. רוסיה נותרה אחת המדינות בעלות שיעורי זמינות המשרדים הגבוהים ביותר ,כשסנט פטרסבורג רשמה עלייה של 270נקודות בסיס בשיעור הזמינות ,מרמה של 13.42% ל .16.11%-עם זאת ,מוסקבה נראית עמידה יותר מבין שני שווקי המשרדים ,עם עלייה דרמטית פחות בשיעור הזמינות שלה (11+ נקודות בסיס). השלמות בנייה השלמות הבנייה ברחבי EMEAבשנה האחרונה ממשיכות לאשש את מגמת המסירה החזקה שנצפתה בשווקי מרכז- מזרח אירופה .שווקים כגון ברטיסלבה ,פראג, בוקרשט ,ואף סנט פטרסבורג רשמו כולם עליות ברמת השלמת בנייה .מגמה זהה ניתן למצוא גם בקרב חלק מהשווקים הקטנים יותר במערב אירופה ,לרבות וינה(, )46.6% ברלין )46.1%(,דיסלדורף( )38.47%וציריך (.)33.3% בשווקים במרכז לונדון ,בעוד השלמות הבנייה באזור הסיטי עלו ב ,31.1%-בווסט אנד נרשמה ירידה של -54.3%באותה התקופה. הדבר משקף בחלקו הבדלים בתכנון ובפיתוח בין שני השווקים .ההבדל בא לידי ביטוי גם בתחזיות להשלמות בנייה עתידיות ,כאשר התחזיות להשלמת בנייה ב 2015-2016בסיטי מגיעות ל 36,2325-מ"ר בעוד הווסט אנד מפגר עם 27,7545מ"ר בלבד. מבין שווקי ,EMEAתחזית השלמות הבנייה הגבוהה ביותר היא בפריז ,ועומדת על 1.8 מיליון מ"ר בשנתיים הבאות .מוסקבה מגיעה למקום שני ,עם צפי להשלמות של מיליון וחצי מ"ר עד ,2016אך רק 204,000מ"ר מתוכן צפויות בשנת ,2016מה שמצביע על משנה זהירות בקרב יזמים. דמי שכירות לנכס מועד ף % ש י נ ו י 3חודשים 12חודשים €למ”ר דמי שכירות לנכס אחרונים אחרונים לשנה מועדף מקומי עיר ארץ עלי ה (מ״ר) שטחים פנויים % אוסטריה וינה € 25.75למ"ר לחודש 309 0.00 1.98 ↑ ↓ בלגיה בריסל € 285.00למ"ר לשנה 285 0.00 0.00 ↑ ↑ צ'כיה פראג € 19.5למ"ר לחודש 234 0.00 0.00 ↓ ↑ צרפת ליון € 280למ"ר לשנה 280 0.00 7.69 ↓ ↓ ת צרפ מרסי € 300.00למ"ר לשנה 300 0.00 11.11 ↓ ↓ צרפת פאריס € 800.00למ"ר לשנה 800 0.00 0.00 ↓ ↓ גרמניה ברלין € 22.50למ"ר לחודש 270 0.00 0.00 ↑ ↓ גרמניה פרנקפורט € 39.00למ"ר לחודש 468 0.00 2.63 ↓ ↑ גרמניה המבורג € 24.50למ"ר לחודש 294 0.00 2.08 ↓ ↓ גרמניה מינכן € 33.5למ"ר לחודש 402 1.52 1.52 ↓ ↓ הונגריה בודפשט € 20.00למ"ר לחודש 240 0.00 0.00 ↓ ↓ אירלנד דבלין € 511.3למ"ר לשנה 511.3 5.64 35.62 ↓ ↓ איטליה מילאנו € 490.00למ"ר לשנה 490 0.00 2.08 ↓ ↓ איטליה רומא € 380.00למ"ר לשנה 380 0.00 - 5.00 ↓ ↔ הולנד אמסטרדם € 345.00למ"ר לשנה 345 0.00 0.00 ↓ ↓ הולנד רוטרדם € 225.00למ"ר לשנה 225 0.00 0.00 ↓ ↑ נורבגיה אוסלו Nok 4,250למ"ר לשנה 491.08 0.00 6.25 na ↓ פולין וורשה € 24.50למ"ר לחודש 294 -2.00 - 5.77 ↓ ↑ פורטוגל ליסבון € 18.50למ"ר לחודש 222 0.00 0.00 ↓ ↓ רומניה בוקרשט € 18.50למ"ר לחודש 222 2.78 2.78 ↓ ↑ רוסיה מוסקבה $ 900למ"ר לשנה 837.91 0.00 -25.00 ↑ ↓ רוסיה פטסבורג $ 411למ"ר לשנה 382.65 -22.45 - 48.63 ↑ ↑ סרביה בלגר ד € 15.50למ"ר לחודש 186 0.00 3.33 ↓ ↓ סלובקיה ברטיסלבה € 16.00למ"ר לחודש 192 0.00 0.00 ↓ ↑ ספר ד ברצלונה €18.00למ"ר לחודש 216 1.41 1.41 ↓ ↓ ספר ד מדריד € 25.50למ"ר לחודש 306 0.99 4.08 ↑ ↓ שוייץ ג'נבה CHF 900.00למ"ר לשנה 862.93 0.00 -2.70 na na שוייץ ציריך CHF 825.00למ"ר לשנה 791.02 0.00 0.00 ↑ na בריטניה בירמינגהם £ 30.00לרגל רבוע לשנה 446.38 0.00 5.26 ↑ ↓ בריטניה בריסטול £ 28.50לרגל רבוע לשנה 424.06 1.79 3.64 ↓ ↓ בריטניה אדינבורו £ 90.00לרגל רבוע לשנה 446.38 1.69 5.26 ↓ ↓ בריטניה גלסגו £ 29.50לרגל רבוע לשנה 438.94 3.51 9.26 ↓ ↑ בריטניה לונדון סיטי £ 65.00לרגל רבוע לשנה 967.15 4.00 11.11 ↑ ↓ בריטניה לונדון מערב £ 117.50לרגל רבוע לשנה 4.44 1,748.30 11.91 ↓ ↓ בריטניה מנצ'סטר £ 32.00לרגל רבוע לשנה 3.23 6.67 ↓ ↓ 476.13 7 נדל”ן מסחרי זה עסק למקצוענים. אנחנו במאן נכסים מבינים את האחריות בחיפוש אחר הפתרון הנדל”ני הרצוי עבורך .אם זה מסחרי ,עסקי ,תעשייתי או כל צורך אחר נדע לתת לך מענה. למעלה מ 30-שנה אנו מעניקים שירותי ייעוץ וליווי לחברות בינלאומיות ,שיווק פרויקטים והשקעות בארץ ובחו”ל. מאן נכסים | | 03-5616161 . . www.man.co.il תרמו בהכנת המגזין :מו"ל מ.א.ן נכסים ,רח' יגאל אלון ,92ת"א 67891טל 03-5616161 :פקס 03-5628787 : מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל עורכי משנה סמדר פומרנץ ,סמדר מיכאלוב ,ירון שחר עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי-דוק כתובת לתגובותfeedback@man.co.il : . . . המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים .אף על פי שאין לנו ספק לגבי מהימנות המידע ,לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו .באחריות הקורא לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו .כל תחזית ,דעה ,הנחה או הערכה שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים של השוק .אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ.א.ן נכסים.
