מדד מאן-לאיתנות שוק המשרדים בישראל

Transcription

מדד מאן-לאיתנות שוק המשרדים בישראל
‫סקר שוק‬
‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים יולי ‪2015‬‬
‫מדד מאן‪-‬לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪-‬רבעון שני ‪2015‬‬
‫הרבעון השני לשנת ‪ 2015‬מסתיים בירידה של ‪ 2.2%‬במדד מאן‪,‬‬
‫אשר ירד מרמה של ‪ 161.8‬לרמה של ‪ 158.2‬נקודות‪ .‬הירידה ברבעון‬
‫מגיעה לאחר יציבות ברבעון הקודם‪ .‬להערכתנו הירידה ברבעון‬
‫מהווה חלק מהמגמה השוררת בשוק הנדל"ן למשרדים‪ .‬הפעילות‬
‫בשוק ממשיכה להיות ערה בעיקר באזור תל אביב בשל הקשיים‬
‫שצפויים כתוצאה מעבודות הבנייה של הרכבת הקלה‪.‬‬
‫בשוק המשרדים ברבעון זה חלה ירידה ברמת גן‪ ,‬בני ברק ופתח‬
‫תקוה‪ .‬באזור רמת גן ובני ברק חלה ירידה בשיעורי התפוסה ובדמי‬
‫השכירות בעיקר בבניינים הישנים‪ .‬הירידה באזור פתח תקוה באה‬
‫לידי ביטוי בדמי השכירות‪ .‬ברבעון זה לא חלה כל ירידה בשיעורי‬
‫התפוסה באזור‪.‬‬
‫באזור הרצליה ונתניה עלו מחירי השכירות ברבעון השני‪ .‬שוק‬
‫המשרדים בהרצליה ממשיך להוביל את סקטור ההיי טק אשר‬
‫ממשיך לצמוח ולייצר ביקוש לשטחי משרדים וכתוצאה מכך עולים‬
‫מחירי השכירות באזור‪.‬‬
‫תחום המסחר נהנה ברבעון האחרון מעליות נקודתיות בדמי‬
‫השכירות‪ ,‬עליות שחלו כתוצאה מהעלייה בצריכה הפרטית ובאה‬
‫לידי ביטוי ברכישת דירות חדשות וכלי רכב‪ ,‬אשר מתווספים‬
‫לעלייה בשכר המינימום‪.‬‬
‫הביקוש לנדל"ן מניב ממשיך לצבור תאוצה‪ ,‬בהיקפים קטנים‬
‫ובעיקר בתחום המשרדים‪ .‬המשקיעים הפרטיים מחפשים אחר‬
‫נכסים קטנים אשר מניבים תשואה להשקעה ובנוסף נמשכת‬
‫‪189.5‬‬
‫ואף מתגברת המגמה של חיפוש נדל"ן לשימוש עצמי בקרב בעלי‬
‫המקצועות החופשיים‪.‬‬
‫הרבעון השני מסתיים בטלטלה בגוש היורו בעקבות אי הוודאות‬
‫הכלכלית הנוגעת ליוון‪ .‬מצב זה עשוי להשפיע על החלטות מדיניות‬
‫שיתקבלו בגוש היורו וכתוצאה מכך על שווקי המט"ח והריבית‪.‬‬
‫התחזיות לעליית ריבית בהמשך השנה בארה"ב ובישראל עשויות‬
‫לחולל שינויים גם במחירי הנכסים המניבים‪ .‬משקיעים רבים‬
‫בוחנים בימים אלו מחדש את נכסיהם לאור השינויים החזויים‬
‫בריבית‪.‬‬
‫שוק הדיור ברבעון האחרון הושפע רבות מכינונה של הממשלה‬
‫החדשה ותכניותיו של שר האוצר החדש‪ ,‬משה כחלון‪ ,‬לחולל‬
‫שינויים מהותיים בשוק זה‪ .‬בין השינויים המתוכננים‪ ,‬השינוי במס‬
‫הרכישה על דירות להשקעה כבר יושם‪ .‬השינוי מתבטא בהעלאת‬
‫מס הרכישה על דירה להשקעה לרמות של ‪ 8 %‬ו ‪ .10%‬הצפי לשינוי‬
‫זה הוביל לגידול ניכר ברכישת דירות בסיומו של הרבעון השני‪.‬‬
‫אנו סבורים שיש לייצר בישראל שוק שכירות ארוך טווח אשר ינוהל על‬
‫ידי גופים מובילים במשק כדוגמת קרנות ריט‪ ,‬משקיעים מוסדיים‬
‫וחברות נדל"ן המתמחות בתחום‪ .‬שוק שכירות ארוך טווח צריך להיות‬
‫מעוגן בחקיקה שתגן על הדייר ותאפשר מודל כלכלי להקמת מתחמים‬
‫ייעודיים לדיור כאלה שזכו להצלחה רבה ברחבי העולם‪ .‬פתרון‬
‫זה יסייע גם לגופים האחראיים על החיסכון ארוך הטווח בביצוע‬
‫השקעות מניבות שיטיבו עם ציבור החוסכים‪( .‬המשך בעמ' ‪)2‬‬
‫‪172.6‬‬
‫‪167.9‬‬
‫‪161.8‬‬
‫‪161.8‬‬
‫‪158.2‬‬
‫‪159.7‬‬
‫‪172.6‬‬
‫מדד מאן למצב שוק‬
‫הנדל"ן המניב בישראל‬
‫ניתוח עסקה‬
‫סינגפור‬
‫סקר שוק‬
‫השוק הגלובלי‬
‫‪CBRE‬‬
‫‪193.1‬‬
‫‪190.7‬‬
‫‪190.7‬‬
‫‪200‬‬
‫‪185.8‬‬
‫‪184.4‬‬
‫‪174.0‬‬
‫על סדר היום‬
‫‪177.3 177.3‬‬
‫‪175.1‬‬
‫‪174.8‬‬
‫‪180‬‬
‫‪172.5‬‬
‫‪167.9‬‬
‫‪167.1‬‬
‫‪163.6‬‬
‫‪161.7‬‬
‫‪160‬‬
‫‪156.4‬‬
‫‪152.8‬‬
‫‪147.4‬‬
‫‪144.4‬‬
‫‪143.9‬‬
‫‪139.4‬‬
‫‪140‬‬
‫‪138.0‬‬
‫‪120‬‬
‫‪100‬‬
‫‪+1.3%‬‬
‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬
‫‪+4.8% +3.9%‬‬
‫‪+11%‬‬
‫‪80‬‬
‫‪60‬‬
‫‪2.5% 2.4%‬‬
‫‪2.2%‬‬
‫‪2.8%‬‬
‫‪-5% -0.6% -0.8%‬‬
‫‪-1.8% -2.7%‬‬
‫‪40‬‬
‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬
‫‪20‬‬
‫‪Q2 15‬‬
‫‪Q1 15‬‬
‫‪Q4 14‬‬
‫‪Q3 14‬‬
‫‪Q2 14‬‬
‫‪Q1 14‬‬
‫‪Q4 13‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q2 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫‪Q4 12‬‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪Q2 12‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪Q4 11‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Q2 11‬‬
‫‪Q1 11‬‬
‫‪Q4 10‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q2 10‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫‪Q4 09‬‬
‫‪Q3 09‬‬
‫‪Q2 09‬‬
‫‪Q1 09‬‬
‫‪Q4 08‬‬
‫‪Q3 08‬‬
‫‪Q2 08‬‬
‫‪Q1 08‬‬
‫‪0‬‬
‫סקר שוק‪-‬רבעון שני ‪2015‬‬
‫משרדים‬
‫תל אביב – תנופת הבנייה בתל אביב נמשכת‪ ,‬אולם‬
‫טרם הסתיימו פרויקטים בהיקפים משמעותיים ואנו‬
‫עדים ליציבות במחירי השכירות ושיעורי התפוסה‪.‬‬
‫אנו עדים ליותר ויותר חברות אשר החלו לבחון‬
‫אפשרויות מעבר מחוץ לעיר או לאזורים הצפויים‬
‫לחוות הפרעה פחותה כתוצאה מסגירת צירי תנועה‬
‫בשל העבודות להקמת הרכבת הקלה‪ .‬אנו צופים‬
‫שירידת מחירים באזורים אשר יחסמו כתוצאה‬
‫מהבנייה יהיו הראשונים לספוג את ירידת המחירים‪.‬‬
‫באזור רמת גן ‪ -‬בני ברק חלה ירידה בשיעורי‬
‫התפוסה ורמות השכירות ברבעון זה‪ .‬הירידה חלה‬
‫בשל עודפי השטחים באזור זה אשר גרמה לבעלי‬
‫הנכסים להפחית מחירים על מנת להשכיר את‬
‫הנכסים‪ .‬אזור זה מהווה לדעתנו דוגמא למה שעשוי‬
‫להתרחש בשוק המשרדים בשנים הקרובות עם‬
‫סיומם של פרויקטים נוספים של קבוצות רכישה‪.‬‬
‫הידיים החלשות של הבעלים גורמות לירידת‬
‫מחירים מהירה יחסית ברגע שאין שוכר ותשלומי‬
‫הארנונה ודמי הניהול מקשים על בעל הנכס‪.‬‬
‫הרצליה – ברבעון זה חזינו בהמשך עליית המחירים‬
‫בהרצליה‪ ,‬שוק המשרדים באזור ממשיך לשגשג‬
‫ולשמור על שיעורי תפוסה גבוהים במיוחד‪.‬‬
‫הפרויקטים החדשים אוכלסו על ידי חברות גדולות‬
‫ונספגו כמעט במלואם‪ ,‬העיר ממשיכה להוביל את‬
‫שוק ההיי טק בישראל‪.‬‬
‫רעננה – שוק המשרדים ברעננה נותר ברמת מחירים‬
‫זהה לרבעון הקודם‪ .‬ברבעון זה נחתמה עסקה‬
‫מהותית של חברת הפארמה "טבע"‪ ,‬אשר רכשה‬
‫קרקע בשטח של ‪ 43.4‬דונם‪ .‬רכישה זו צפויה לסייע‬
‫לקידום אזור התעסוקה של רעננה בצורה מהותית‪.‬‬
‫לצד המגמה של קיטון בשטחי המסחר אנו עדים‬
‫לעלייה ברמות השכירות וזאת משום ששוכרים‬
‫קטנים משלמים דמי שכירות גבוהים יותר‬
‫בממוצע למ"ר‪.‬‬
‫בניית מרכזים מסחריים ברחבי ההארץ נמשכת‪.‬‬
‫לוגיסטיקה‬
‫תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על יציבות‬
‫ברמות המחירים ובשיעורי התפוסה גם ברבעון‬
‫זה‪.‬‬
‫ההתפתחויות שחלו בתחום הלוגיסטיקה בשנים‬
‫האחרונות מייצרות דרישה למחסנים מודרניים‬
‫בקרב לקוחות הקצה‪ .‬מרכזים לוגיסטיים‬
‫מודרניים מאפשרים ללקוחות הקצה לייעל את‬
‫פעילותם העסקית‪.‬‬
‫מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה‬
‫ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת‬
‫המבנים ללקוח הקצה‪ ,‬על כן בניית מתחמים‬
‫לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי או‬
‫כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות בתחום‬
‫זה עבור לקוחות הקצה‪.‬‬
‫בתקופה האחרונה גובר העניין לרכישת נכסים‬
‫לוגיסטיים מצד משקיעים בשל היציבות‬
‫המאפיינת את תחום הלוגיסטיקה‪ .‬השוק‬
‫המקומי מוגבל בגודלו ולכן קיימים מספר גופים‬
‫המעוניינים להיכנס לתחום זה המאפשר להם‬
‫גידול נוסף בשוק המקומי‪.‬‬
‫מסחר‬
‫מדד המחירים לצרכן )‪(%‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪5/15‬‬
‫‪4/15‬‬
‫‪3/15‬‬
‫‪12/14‬‬
‫‪10/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪-0.4‬‬
‫‪-0.6‬‬
‫‪-0.8‬‬
‫‪-1.0‬‬
‫‪1/15‬‬
‫‪2/15‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫מדד תשומות הבנייה )‪(%‬‬
‫‪o.4‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪5/15‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/15‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪7/114‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪2‬‬
‫שוק הדיור ברחבי העולם מגיע לאזורים ובניינים שהיו‬
‫בעברם חלק משוק הנדל"ן המסחרי‪ .‬בניינים ישנים‬
‫שהיו בנייני משרדים מוסבים לבנייני מגורים‪ ,‬אזורים‬
‫שהיו אזורי תעסוקה הופכים לאזורים מבוקשים בהם‬
‫מצויים לופטים‪ .‬שינוי זה מעורר אזורים מוזנחים‬
‫ובניינים ישנים ונידחים ומייצר התחדשות עירונית‬
‫מבורכת‪ .‬הפתרון לכך יכול להתקיים רק בעידוד‬
‫ממשלתי שייתן מענה לעיריות החוששות מפגיעה‬
‫בהכנסות מארנונה והגדלת ההוצאות הנדרשות בסל‬
‫השירותים הניתן לתושבים (אשר‪ ,‬בניגוד למשרדים‪,‬‬
‫צורכים שירותים רבים מהעירייה)‪.‬‬
‫מהו מדד מאן?‬
‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל‬
‫והנדל"ן המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים‬
‫של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי תפוסה‬
‫בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪.‬‬
‫המדד משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד‬
‫המשקף את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון‪.‬‬
‫המדד הינו מדד יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון‬
‫הראשון של שנת ‪ ,2005‬כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו‬
‫בערכי המדד מאז ועד היום מבטאים הן את מגמת‬
‫השינוי בשוק (התחזקות או החלשות) והן את עוצמת‬
‫השינוי‪.‬‬
‫מהי מטרת המדד?‬
‫תחום המסחר ממשיך לסבול מהשפעות‬
‫הטכנולוגיה‪ ,‬אנו ממשיכים לחזות במגמה של‬
‫צמצום בשטחי המסחר‪ ,‬הצמצום ניכר ברוב תחומי‬
‫הצריכה וביניהם נדגיש את תחומי ההלבשה‬
‫והבנקאות בהם אנו עדים לצמצום ניכר בשטחי‬
‫המסחר‪.‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫המשך מעמ' ‪1‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.1‬‬
‫‪-0.1‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת‬
‫בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬‬
‫הוודאות של השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך‬
‫משכללת את השוק והופכת אותו למתוחכם יותר‪.‬‬
‫נתוני המדד שופכים אור על התנהגות השוק הישראלי‬
‫ומאפשרים מעקב אחר אופיו‪ .‬המדד מעמיד מידע‬
‫נוסף לרשות מקבל ההחלטה לגבי פעילותו בשוק‬
‫הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות‬
‫מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת אינפורמציה רבה על‬
‫עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪ ,‬מחירי מכירה‬
‫בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף סטאטוטורי האוסף‬
‫נתונים לגבי שוק המשרדים‪ ,‬וקיים קושי לדלות‬
‫מידע מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים‬
‫המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות המס בישראל אינן‬
‫מפרסמות מחירי עסקאות‪ ,‬והמידע היחיד הקיים‬
‫בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין או בהודעות לבורסה‬
‫של חברות ציבוריות‪ .‬מכאן שמרבית האינפורמציה‬
‫האמיתית והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם‬
‫של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף‪.‬‬
‫מה משקף המדד?‬
‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים‬
‫נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח בחשבון שיעורי‬
‫תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין העיר תל‪-‬‬
‫אביב‪ ,‬וכן שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים‬
‫שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים יחסיים ולא‬
‫מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף את מצב שוק המשרדים‬
‫ביחס לרבעונים קודמים‪ .‬כפי שניתן לראות בגרף‪,‬‬
‫התוצאות משקפות את התנהגות שוק המשרדים‬
‫מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון השני של ‪ 2015‬כפי שבאה‬
‫לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬
‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 1‬ב‪ 2015-‬לרבעון ‪ 2‬ב‪2015-‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫קטגורי ‬
‫ה‬
‫‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫רמת גן‬
‫הרצליה‬
‫רעננה‬
‫פתח‬
‫תקווה‬
‫נתניה‬
‫רחובות‬
‫לוד‬
‫חיפה‬
‫ירושלים‬
‫קיסריה‬
‫רבעון ‪2015 1‬‬
‫‬
‫‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪ )₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪1 4,571‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪30,857‬‬
‫‪180‬‬
‫‪95‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪95‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪11,657‬‬
‫‪68‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪22,286‬‬
‫‪130‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,229‬‬
‫‪48‬‬
‫‪90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,057‬‬
‫‪47‬‬
‫‪95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪13,714‬‬
‫‪80‬‬
‫‪95‬‬
‫משרד‬
‫‪24,000‬‬
‫‪140‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪95‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,943‬‬
‫‪58‬‬
‫‪92‬‬
‫משרד‬
‫‪15,429‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪87‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,943‬‬
‫‪58‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪16,286‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪13,714‬‬
‫‪80‬‬
‫‪87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪87‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪85‬‬
‫משרד‬
‫‪13,371‬‬
‫‪78‬‬
‫‪85‬‬
‫מסחר‬
‫‪5,486‬‬
‫‪32‬‬
‫‪86‬‬
‫תעשיה‬
‫‪5,297‬‬
‫‪31‬‬
‫‪96‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪85‬‬
‫משרד‬
‫‪11,657‬‬
‫‪68‬‬
‫‪85‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,003‬‬
‫‪35‬‬
‫‪85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪10,800‬‬
‫‪63‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪15,009‬‬
‫‪88‬‬
‫‪87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,348‬‬
‫‪37‬‬
‫‪86‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪11,143‬‬
‫‪65‬‬
‫‪87‬‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫‪14,571‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪6,180‬‬
‫‪36‬‬
‫‪85‬‬
‫משרדים‬
‫‬
‫‪55‬‬
‫‪99‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‬
‫‪30‬‬
‫‪100‬‬
‫"התשואה של הנכסים המניבים ‪ 7.0%‬כתוצאה מריבית נמוכה ‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה‬
‫וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת ‪ +‬גמר ב‪ 1,750 -‬ש""ח למ""ר‬
‫ברוטו מחושב ל‪ 10 -‬שנים) ‪ .‬הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים כוללים בניינים קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב‪18 -‬‬
‫‬
‫חודשים האחרונים)"‬
‫רבעון ‪2015 2‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪)₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪95‬‬
‫‪96‬‬
‫‪96‬‬
‫‪87‬‬
‫‪93‬‬
‫‪90‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪92‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫‪92‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪96‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪99‬‬
‫‪100‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪180‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪65‬‬
‫‪135‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪82‬‬
‫‪145‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪58‬‬
‫‪90‬‬
‫‪40‬‬
‫‪55‬‬
‫‪100‬‬
‫‪40‬‬
‫‪40‬‬
‫‪53‬‬
‫‪85‬‬
‫‪40‬‬
‫‪40‬‬
‫‪50‬‬
‫‪78‬‬
‫‪32‬‬
‫‪35‬‬
‫‪46‬‬
‫‪65‬‬
‫‪40‬‬
‫‪35‬‬
‫‪65‬‬
‫‪90‬‬
‫‪40‬‬
‫‪37‬‬
‫‪65‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪40‬‬
‫‪35‬‬
‫‪55‬‬
‫‪30‬‬
‫‪14,571‬‬
‫‪30,857‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪11,143‬‬
‫‪23,143‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪14,057‬‬
‫‪24,857‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪9,943‬‬
‫‪15,429‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪9,429‬‬
‫‪12,143‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪9,086‬‬
‫‪14,571‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪13,371‬‬
‫‪5,486‬‬
‫‪6,000‬‬
‫‪7,886‬‬
‫‪11,143‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,003‬‬
‫‪11,143‬‬
‫‪15,429‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,348‬‬
‫‪11,143‬‬
‫‪14,571‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,000‬‬
‫‪3‬‬
‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬
‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים‬
‫‪90.0%‬‬
‫‪₪110‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪109‬‬
‫‪89.0%‬‬
‫‪₪108‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪₪107‬‬
‫‪88.0%‬‬
‫‪₪106‬‬
‫‪87.5%‬‬
‫‪Q2 2015‬‬
‫‪Q4 2014 Q1 2015‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q1 2014 Q2 2014‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪₪105‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים מסחריים )‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪200‬‬
‫‪₪160‬‬
‫‪₪120‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪Q2 2015‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים‬
‫‪90%‬‬
‫‪₪40‬‬
‫‪₪63‬‬
‫‪₪64‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪65‬‬
‫‪₪66‬‬
‫‪89%‬‬
‫‪₪67‬‬
‫‪₪68‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪Q2 2015‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫דבר העורך‬
‫‪₪69‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים משרדיים)‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪100‬‬
‫‪₪90‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪₪70‬‬
‫‪₪60‬‬
‫הרבעון השני של ‪ 2015‬מסתיים עם ירידה‬
‫בשוק המשרדים‪ .‬ירידה זו במדד מאן נובעת‬
‫מגידול בהיצע לנוכח ביקוש השומר על יציבות‪.‬‬
‫ברבעון זה חזינו בירידות מקומיות ברמות‬
‫המחירים ושעורי התפוסה‪ .‬שוק הנדל"ן באזור‬
‫הרצליה ממשיך לשמור על איתנות יוצאת דופן‬
‫בהיותו מרכז ההיי‪-‬טק הישראלי‪ ,‬תופעה אשר‬
‫ממשיכה להתבטא בעלייה בדמי השכירות‬
‫באזור‪.‬‬
‫ברבעון זה חתמה החברה הגדולה בישראל‪,‬‬
‫טבע‪ ,‬על הסכם לרכישת קרקע לבניית קמפוס‬
‫משרדים ראשון מסוגו בארץ‪ .‬עסקה זו מבטאת‬
‫את רצונה של טבע להתבססות בישראל לאורך‬
‫שנים רבות ועל כן התקבלה ההחלטה על‬
‫הקמת פרויקט גדול וייחודי‪ .‬לאחרונה אנחנו‬
‫עדים לחברות נוספות הבוחנות אפשרות‬
‫להקמת קמפוסים בהיקפים גדולים‪.‬‬
‫המשק הישראלי ממשיך לשמור על איתנות גם‬
‫בימים אלה המאופיינים באי‪-‬ודאות בשווקי‬
‫העולם‪ .‬אנו תקווה שהמשק הישראלי ימשיך‬
‫לשמור על צמיחה ושגשוג‪.‬‬
‫ברצוני לאחל לקהל קוראינו קיץ של מנוחה‪,‬‬
‫בריאות‪ ,‬שלום והצלחה‪.‬‬
‫‪₪50‬‬
‫‪Q2 2015‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫פתח תקווה‬
‫‪4‬‬
‫חיפה‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫ירושלים‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫נתניה‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪₪40‬‬
‫‬
‫ג'קי מוקמל‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬
‫ניתוח עסקה – חברת פלייטיקה מרחיבה את פעילותה‬
‫חברת פלייטיקה‪ ,‬אשר נוסדה בישראל ומתמחה‬
‫בתחום הגיימינג ( בתחום מובייל וסושיאל)‪,‬‬
‫נרכשה כשמונה חודשים לאחר הקמתה על ידי‬
‫סיזרס האמריקאית בשנת ‪ .2011‬במשך השנים‬
‫הפכה החברה למובילה בתחומה‪ ,‬כאשר היא‬
‫מתרחבת בשווקים הגלובליים עם הכנסות של‬
‫מאות מיליוני שקלים בשנה ומאות עובדים בארץ‬
‫ובחו"ל‪ .‬במרוצת הזמן‪ ,‬עם התרחבותה המטאורית‪,‬‬
‫רכשה פלייטיקה מספר חברות על מנת להגדיל‬
‫את סל המשחקים אותם היא מציעה באמצעות‬
‫פלטפורמות אינטרנט כגון פייסבוק‪ ,‬גוגל ודומיהן‪.‬‬
‫כיום החברה ממוקמת בבניין לוינשטיין בדרך מנחם‬
‫בגין בתל אביב‪.‬‬
‫לאחרונה במסגרת התרחבותה‪ ,‬פנתה חברת‬
‫פלייטיקה למאן נכסים למען סיוע בנושא של מעבר‬
‫משרדים והיערכות עתידית‪ .‬המטרה הראשונית‬
‫בתהליך הייתה איתור שטח ברמת מעטפת במיקום‬
‫נגיש לעובדים ובסביבה אטרקטיבית‪ .‬הראציונל‬
‫של המהלך הינו יצירת סביבת עבודה הומוגנית עם‬
‫יכולת גידול אשר תענה על צרכיה הפונקציונליים‬
‫של החברה‪ .‬המיקום הנבחר צריך היה לתמוך‬
‫בדרישות גידול כ"א של החברה מבחינת נגישות‬
‫לעובדים ומבחינת האטרקטיביות שלו בכל הנוגע‬
‫לשירותים והאטרקציות הסביבתיות‪.‬‬
‫לאחר ניתוח החלופות‪ ,‬הוחלט כי הרצליה פיתוח‬
‫עונה באופן מיטבי על הדרישות והצרכים אשר‬
‫הוגדרו בתחילת התהליך‪ .‬כבר בהתחלה אותרו‬
‫כשלושה נכסים אשר יכלו לענות על דרישות הסף‪.‬‬
‫לאור ההיצע המוגבל בהרצליה אל מול הביקוש‬
‫הגואה‪ ,‬תוך לוח זמנים קצר יחסים של כחודשיים‪,‬‬
‫נחתמה עיסקה ראשונה של החברה בבניין אקרו‬
‫פאנגיה שברחוב החושלים בהרצליה פיתוח‬
‫בשטח כולל ברמת מעטפת של כ‪ 4,000 -‬מ"ר‬
‫ו‪ 100 -‬חניות תת קרקעיות‪ .‬הבניין ממוקם באזור‬
‫התעשייה הדרומי‪ ,‬נהנה מנגישות משופרת ומקרבה‬
‫לאזור הבילויים וההסעדה התוסס של הרצליה‪.‬‬
‫הבניין נבנה בסטנדרטים גבוהים מאוד עם נוף לים‬
‫וחזות יוקרתית בתכנון של משרד האדריכלים משה‬
‫צור‪.‬‬
‫מיקום‪ :‬הרצליה פיתוח‪ ,‬רחוב‬
‫החושלים‬
‫שירות אשר ניתן‪:‬‬
‫ייצוג החברה בנושא שכירות‬
‫היקף שטח‪:‬‬
‫‪ 4,000‬מ"ר ‪ 100 +‬חניות תת‬
‫קרקעיות‬
‫ניהול התהליך מטעם מאן‬
‫נכסים‪:‬רועי סילוני‬
‫התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר(‬
‫‪1400‬‬
‫‪1200‬‬
‫‪1000‬‬
‫‪800‬‬
‫‪600‬‬
‫‪400‬‬
‫‪200‬‬
‫‪Q1 2012 Q2 2012 Q3 2012 Q4 2012 Q1 2013 Q2 2013 Q3 2013 Q4 2013 Q1 2014 Q2 2014 Q3 2014 Q4 2014 Q1 2015‬‬
‫התחלות בניה‬
‫‪00‬‬
‫גמר בניה‬
‫ריבית בנק ישראל )‪(%‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫האתגר הגדול של פלייטיקה ומאן נכסים היה‬
‫לנהל ולמצות תהליך מו"מ תחת לו"ז קצר‪ ,‬על‬
‫פי סטנדרטים של חברה גלובאלית אל מול מגוון‬
‫של שותפים ובעלים בבניין‪ ,‬שכן מדובר בקבוצת‬
‫רכישה‪ .‬לאחרונה החליטה פלייטיקה בשיתוף‬
‫פעולה עם מאן נכסים לבחון אפשרויות גידול‬
‫נוספות על מנת להיענות לצרכי הגידול העתידיים‬
‫של החברה‪ .‬במהלך שנת ‪ 2016‬צפוייה פלייטיקה‬
‫לעבור למשכנה החדש לאחר התאמה ייעודית של‬
‫משרדיה החדשים‪.‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪5/15‬‬
‫‪3/15‬‬
‫‪1/15‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )‪(%‬‬
‫‪2.8‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2.4‬‬
‫‪2.2‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪5/15‬‬
‫‪3/15‬‬
‫‪1/15‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪9/15‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫‪5‬‬
‫סינגפור – השקעות ברבעון הראשון ב‪2015-‬‬
‫שכירות משרדים ‪– EMEA‬‬
‫השקעות‬
‫שוק ההשקעות הניב ביצועים טובים ברבעון‬
‫הראשון השנה‪ ,‬עם צמיחה של ‪ 19.4%‬מעל‬
‫לרבעון הקודם לסך של ‪ 3.348‬מיליארד‬
‫דולר‪ .‬על בסיס שנתי‪ ,‬היקף ההשקעות ירד‬
‫ב‪.17.0% -‬‬
‫במגזר הציבורי‪ ,‬ארבעה אתרי מגורים ומסחר‪-‬‬
‫מגורים נמכרו עבור סכום כולל של ‪965.99‬‬
‫מיליון דולר ברבעון הראשון ב‪ .2015-‬בין אלה‪,‬‬
‫רק אתר אחד נמכר במחצית הראשונה של‬
‫‪ 2015‬כחלק מתכנית מכירת קרקעות ואילו‬
‫האחרים‪.‬מרשימת המחצית השנייה של ‪.2014‬‬
‫על ידי מכירת האתרים בקצב איטי יותר‪ ,‬היצע‬
‫הדיור מאפשרת זמן רב יותר ליזמים להיפטר‬
‫מ‪ 27,000-‬יחידות במלאי שלהם שלא נמכרו‪.‬‬
‫המגזר הפרטי תרם ברבעון הראשון ‪2.358‬‬
‫מיליארד דולר‪ ,‬או ‪ ,70%‬לכלל היקף‬
‫ההשקעות‪ .‬העסקה הגדולה ביותר ברבעון‬
‫על ידי קבוצת ‪ AXA‬זה הייתה רכישת מגדל‬
‫‪ Perennial Real Estate,‬משקיעים בראשות‬
‫בסכום של ‪ 1.170‬מיליארד דולר‪ ,‬או ‪1735‬‬
‫פר"מ) של שטח ‪ (psf‬דולר לפאונד לר"מ‬
‫‪ (NLA). Alpha Investment Partners‬נטו‬
‫שמנצלת את העניין הרב בנכסי משרד‪, ,‬‬
‫דיווחה על כוונתה למכור את אחזקותיה‬
‫במהלך הרבעון‪- Capital Square‬ב‪ 50% -‬מ‬
‫‪.‬השני של ‪2015‬‬
‫במבט קדימה דינאמיקה ההשקעות תהיה‬
‫מתונה בשל פער המחירים המתמשך בין קונים‬
‫ומוכרים‪ .‬הגמשה של מחירי בתי יוקרה ריכוך‬
‫עשויה להוות הזדמנות השקעה עבור הקרנות‪.‬‬
‫עם סיכוי קטן שדמי השכירות יעלו בטווח‬
‫הקצר‪ CBRE Research ,‬צופים לראות ירידה‬
‫בתשואות‪ .‬יתר על כן‪ ,‬העלייה בשיעורי הריבית‬
‫תביא לעלויות אשראי גבוהות יותר‪.‬‬
‫ברבעון הראשון ב‪ 2015-‬נעשו גם מספר‬
‫רכישות על ידי קרנות נדל"ן (ראייט)‬
‫תעשייתיות‪ .‬קרן הנדל"ן ‪ Acsendas‬רכשה‬
‫את ‪ The Kendall Property‬בעבור ‪113.70‬‬
‫מיליון דולר או ‪ 628‬דולר פר"מ של שטח נטו‬
‫מקבוצת ‪ .Sponsor Acsendas‬קרן הנדל"ן‬
‫‪ Soilbuild‬נכנסה לעסקת מכירה וחכירה‬
‫עם ‪ Technics Offshore Engineering‬על‬
‫מנת לרכוש את המבנה ב‪Loyang Way 72-‬‬
‫בעבור ‪ 98.12‬מיליון דולר או ‪ 482‬דולר לפר"מ‬
‫של שטח כולל‪.‬‬
‫כמו כן היה עניין מתמשך ב"מבני‪-‬חנות"‬
‫(‪ )shophouses‬באזורי פריים לשימוש מסחרי‬
‫(בדרום‪-‬מזרח אסיה ‪ shophouses‬הם לרב‬
‫מבנים בני שתיים‪-‬שלוש קומות עם חנות‬
‫בקומת הקרקע ומגורים מעל החנות‪48-56 ).‬‬
‫‪ Peck Seah Street‬נמכר ב‪ 42.80-‬מיליון‬
‫דולר ו ‪ Pagoda Street 75‬נמכר עבור ‪20‬‬
‫מיליון דולר‪.‬‬
‫טבלה ‪ :13‬מדד ערכי הונ‬
‫‪100‬‬
‫‪10‬‬
‫‪Q1 15E‬‬
‫‪Q3 14‬‬
‫‪Q1 14‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Q1 11‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q3 14‬‬
‫‪Q1 15E‬‬
‫‪Q1 14‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫רולינג ה"כ‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪-‬‬
‫‪2‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪6‬‬
‫‪4‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Source: CBRE Research, Q1 2015‬‬
‫‪20‬‬
‫ציבורי )מכירות קרקע ממשלתית(‬
‫‪Q1 11‬‬
‫משרדימ וג א‬
‫חכירת שטחימ תעשיתיימ‬
‫‪6‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫‪50‬‬
‫‪8‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫שכירות פריימ‬
‫מגורימ פריימ‬
‫‪10‬‬
‫‪30‬‬
‫‪Q4 2006 = 100‬‬
‫‪150‬‬
‫‪S$ bn‬‬
‫‪12‬‬
‫‪40‬‬
‫‪200‬‬
‫בעקבות ההאטה הקלה במדד שכירות‬
‫משרדי ‪ EMEA‬ברבעון הקודם (רבעון‬
‫‪ ,)1‬גדל המדד ב‪ 2015-‬ב ‪-1.5%‬על בסיס‬
‫שנתי‪ ,‬המהווים עלייה של ‪ 1.2%‬מאז הרבעון‬
‫המקביל בשנה שעברה‪ .‬הצמיחה השתקפה‬
‫גם על בסיס רבעוני‪ ,‬כשדמי השכירות עלו‬
‫ב‪ 0.9%-‬מהרבעון ה‪ 4‬ב‪ 2014-‬לרבעון הראשון‬
‫ב‪ .2015-‬עליות אלה נבעו מצמיחה חזקה‬
‫בשכירות במספר שווקי מפתח ב‪. EMEA‬‬
‫בלטה במיוחד דבלין‪ ,‬שדיווחה על צמיחה של‬
‫‪ 5.6%‬ברבעון הראשון ב‪ ,2015-‬מ‪ 484-‬יורו‬
‫ל‪ 511.30-‬יורו למ"ר‪/‬לשנה‪ .‬דבלין זכתה גם‬
‫לעלייה השנתית המרשימה ביותר – ‪35.6%‬‬
‫ בקרב מדינות ה‪.EMEA‬‬‫עם עלייה בשיעור של ‪ 8.8%‬לרמה של ‪444‬‬
‫יורו למ"ר‪/‬לשנה‪ ,‬נרשמה בהלסינקי הצמיחה‬
‫הרבעונית החזקה ביותר בשכירות ובכך היא‬
‫הגיעה לשיא היסטורי‪ .‬השווקים במרכז לונדון‬
‫המשיכו גם הם לנסוק‪ ,‬אם כי הצמיחה באיזור‬
‫הסיטי הייתה מעט יותר מתונה (‪ 4%‬לעומת‬
‫‪.)4.4%‬‬
‫בקנה אחד עם הציפיות‪ ,‬מצב ההיצע הרופף‬
‫ברוב שווקי מרכז מזרח אירופה הביא לירידות‬
‫בדמי השכירות או להיעדר שינוי במהלך‬
‫הרבעון‪ ,‬למעט בוקרשט (שרשמה עלייה‬
‫של ‪ 2.8%‬לרמה של ‪ 18.50‬יורו‪/‬מ"ר‪/‬חודש)‪.‬‬
‫סנט פטרסבורג סבלה מהירידה החדה ביותר‬
‫בשיעור השכירות בקרב שווקי איזור ‪,EMEA‬‬
‫של לא פחות מ‪.22.5% -‬‬
‫במזרח התיכון היו דיווחים מעורבים‪ .‬בעוד‬
‫דמי שכירות נותרו יציבים בתל‪-‬אביב ובדובאי‬
‫במהלך הרבעון‪ ,‬באבו דאבי הייתה עלייה‬
‫של ‪ ,2.7%‬ל ‪( AED -1,900‬דירהם איחוד‬
‫האמירויות הערביות) למ"ר‪/‬לשנה‪.‬‬
‫תצרוכת‬
‫טבלה ‪ :12‬ערכ כולל של עקאות‬
‫‪250‬‬
‫דמי שכירות סוג א'‬
‫‪-‬‬
‫פרטי‬
‫‪Source: CBRE Research, Q1 2015‬‬
‫התצרוכת הכוללת צנחה במהלך‬
‫הרבעון(‪ , )-26.6%‬כאופייני לרבעונים‬
‫ראשונים‪ .‬בהתחשב ברמת השיא בתצרוכת‬
‫ברבעון הרביעי ב‪ ,2014-‬הירידה הייתה‬
‫משמעותית יותר מאשר הירידה ב‪16.2 -‬‬
‫האחוזים שנרשמו ברבעון הראשון בשנה‬
‫שעברה‪ .‬עם זאת‪ ,‬התצרוכת ברבעון הראשון‬
‫ב‪ 2015-‬עלתה ב‪ 3.9%-‬על בסיס שנתי‪ ,‬מה‬
‫שמצביע על עלייה בדינאמיקת השוכרים‬
‫בטווח הארוך‪.‬‬
‫הירידה ברמות התצרוכת במהלך הרבעון‬
‫הייתה דומה במערב אירופה(‪ )-26%‬ומרכז‪-‬‬
‫מזרח אירופה (‪ . )-27%‬אבל בראשונות הייתה‬
‫עלייה של ‪ 6.3%‬על בסיס שנתי ואילו שווקי‬
‫מרכז‪-‬מזרח אירופה ירדו ב‪.6.6%-‬‬
‫מדריד רשמה את הרבעון החזק ביותר‬
‫הראשון שלה מאז ‪ 2013‬שכן החלה להתרחב‬
‫אג'נדת הנדל"ן בקרב השוכרים‪ .‬בה בעת‪,‬‬
‫בפריז נצפתה ירידה של ‪ 34.4%‬בתצרוכת‬
‫בהמשך לפעילות שוק דלילה ברבעון האחרון‬
‫ב‪ .2014-‬הירידה משקפת את המשך אי‬
‫הוודאות לגבי הכלכלה הצרפתית‪.‬‬
‫הביקוש באזור הסיטי בלונדון המשיך לגדול‬
‫(ב‪ 12%-‬מאז הרבעון הקודם)‪ ,‬בעוד השוק‬
‫בווסט אנד נסוג ב‪ ,28.1% -‬ל‪ 81,090-‬מ"ר‪.‬‬
‫השוק הגלובלי על פי‬
‫– רבעון ראשון ‪2015‬‬
‫התצרוכת בדבלין ירדה באופן משמעותי‬
‫לאחר נפילה של כמעט ‪ 60%‬במהלך הרבעון‪,‬‬
‫אך היא חזקה עדיין על בסיס שנתי (‪.)71%+‬‬
‫האווירה הגיאופוליטית והעסקית ברוסיה‬
‫ממשיכה להכות בשווקי המשרד הרוסיים‪.‬‬
‫מוסקבה רשמה ירידה של ‪ 30.5%‬ברמות‬
‫תצרוכת למעט מתחת ‪ 143,000‬מ"ר‪ ,‬אך סנט‬
‫פטרסבורג הפתיעה עם עלייה של ‪48.1%‬‬
‫בתצרוכת במהלך הרבעון על אף תנאי השוק‪.‬‬
‫משרדים פנויים‬
‫שיעור המשרדים הפנויים הכולל ירד באופן‬
‫חד ברבעון הראשון של ‪ ,2015‬כאשר מדד רמת‬
‫הזמינות ‪ EU-28‬ירד ב‪ 24 -‬נקודות בסיס‪,‬‬
‫ל‪.11.1%-‬‬
‫גם אזור הסיטי בלונדון רשם ירידה של ‪76‬‬
‫נקודות בסיס‪ ,‬הירידה החדה ביותר זה כמה‬
‫רבעונים‪ .‬באופן דומה‪ ,‬המבורג ירדה ב‪68 -‬‬
‫נקודות בסיס‪ ,‬ל‪ ,7.12%‬כמו גם ברלין (‪-49‬‬
‫נקודות בסיס) ואזור הווסט אנד בלונדון (‪-27‬‬
‫נקודות בסיס)‪ .‬כתוצאה מהביקוש החזק‬
‫בשוק בדבלין‪ ,‬שיעור הזמינות המשיך במגמת‬
‫הירידה שלו כשנפל ב‪ 56 -‬נקודות בסיס‬
‫במהלך הרבעון ו‪ 250-‬נ"ב על בסיס שנתי‪.‬‬
‫רוסיה נותרה אחת המדינות בעלות שיעורי‬
‫זמינות המשרדים הגבוהים ביותר‪ ,‬כשסנט‬
‫פטרסבורג רשמה עלייה של ‪ 270‬נקודות‬
‫בסיס בשיעור הזמינות‪ ,‬מרמה של ‪13.42%‬‬
‫ל‪ .16.11%-‬עם זאת‪ ,‬מוסקבה נראית עמידה‬
‫יותר מבין שני שווקי המשרדים‪ ,‬עם עלייה‬
‫דרמטית פחות בשיעור הזמינות שלה (‪11+‬‬
‫נקודות בסיס)‪.‬‬
‫השלמות בנייה‬
‫השלמות הבנייה ברחבי ‪ EMEA‬בשנה‬
‫האחרונה ממשיכות לאשש את מגמת‬
‫המסירה החזקה שנצפתה בשווקי מרכז‪-‬‬
‫מזרח אירופה‪ .‬שווקים כגון ברטיסלבה‪ ,‬פראג‪,‬‬
‫בוקרשט‪ ,‬ואף סנט פטרסבורג רשמו כולם‬
‫עליות ברמת השלמת בנייה‪ .‬מגמה זהה ניתן‬
‫למצוא גם בקרב חלק מהשווקים הקטנים‬
‫יותר במערב אירופה‪ ,‬לרבות וינה(‪, )46.6%‬‬
‫ברלין ‪ )46.1%(,‬דיסלדורף(‪ )38.47%‬וציריך‬
‫(‪.)33.3%‬‬
‫בשווקים במרכז לונדון‪ ,‬בעוד השלמות הבנייה‬
‫באזור הסיטי עלו ב‪ ,31.1%-‬בווסט אנד‬
‫נרשמה ירידה של ‪ -54.3%‬באותה התקופה‪.‬‬
‫הדבר משקף בחלקו הבדלים בתכנון ובפיתוח‬
‫בין שני השווקים ‪.‬ההבדל בא לידי ביטוי גם‬
‫בתחזיות להשלמות בנייה עתידיות‪ ,‬כאשר‬
‫התחזיות להשלמת בנייה ב‪ 2015-2016‬בסיטי‬
‫מגיעות ל‪ 36,2325-‬מ"ר בעוד הווסט אנד‬
‫מפגר עם ‪ 27,7545‬מ"ר בלבד‪.‬‬
‫מבין שווקי ‪ ,EMEA‬תחזית השלמות הבנייה‬
‫הגבוהה ביותר היא בפריז‪ ,‬ועומדת על ‪1.8‬‬
‫מיליון מ"ר בשנתיים הבאות‪ .‬מוסקבה מגיעה‬
‫למקום שני‪ ,‬עם צפי להשלמות של מיליון‬
‫וחצי מ"ר עד ‪ ,2016‬אך רק ‪ 204,000‬מ"ר‬
‫מתוכן צפויות בשנת ‪ ,2016‬מה שמצביע על‬
‫משנה זהירות בקרב יזמים‪.‬‬
‫‬
‫דמי שכירות לנכס מועד ף‬
‫‪%‬‬
‫ש י נ ו י‬
‫‬
‫‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים‬
‫‪ €‬למ”ר‬
‫דמי שכירות לנכס‬
‫‬
‫אחרונים אחרונים‬
‫לשנה‬
‫מועדף מקומי‬
‫עיר‬
‫ארץ‬
‫עלי ‬
‫ה‬
‫(מ״ר)‬
‫שטחים‬
‫פנויים ‪%‬‬
‫אוסטריה‬
‫וינה‬
‫‪ € 25.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪309‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪1.98‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בלגיה‬
‫בריסל‬
‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪285‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫צ'כיה‬
‫פראג‬
‫‪ € 19.5‬למ"ר לחודש‬
‫‪234‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫צרפת‬
‫ליון‬
‫‪ € 280‬למ"ר לשנה‬
‫‪280‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.69‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫ת‬
‫צרפ ‬
‫מרסי‬
‫‪ € 300.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪300‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪11.11‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫צרפת‬
‫פאריס‬
‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪800‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫גרמניה‬
‫ברלין‬
‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪270‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫גרמניה‬
‫פרנקפורט‬
‫‪ € 39.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪468‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.63‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫גרמניה‬
‫המבורג‬
‫‪ € 24.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪294‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.08‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫גרמניה‬
‫מינכן‬
‫‪ € 33.5‬למ"ר לחודש‬
‫‪402‬‬
‫‪1.52‬‬
‫‪1.52‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫הונגריה‬
‫בודפשט‬
‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪240‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫אירלנד‬
‫דבלין‬
‫‪ € 511.3‬למ"ר לשנה‬
‫‪511.3‬‬
‫‪5.64‬‬
‫‪35.62‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫איטליה‬
‫מילאנו‬
‫‪ € 490.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪490‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.08‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫איטליה‬
‫רומא‬
‫‪ € 380.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪380‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪- 5.00‬‬
‫↓‬
‫↔‬
‫הולנד‬
‫אמסטרדם‬
‫‪ € 345.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪345‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫הולנד‬
‫רוטרדם‬
‫‪ € 225.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪225‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫נורבגיה‬
‫אוסלו‬
‫‪ Nok 4,250‬למ"ר לשנה‬
‫‪491.08‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.25‬‬
‫‪na‬‬
‫↓‬
‫פולין‬
‫וורשה‬
‫‪ € 24.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪294‬‬
‫‪-2.00‬‬
‫‪- 5.77‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫פורטוגל‬
‫ליסבון‬
‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪222‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫רומניה‬
‫בוקרשט‬
‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪222‬‬
‫‪2.78‬‬
‫‪2.78‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫רוסיה‬
‫מוסקבה‬
‫‪ $ 900‬למ"ר לשנה‬
‫‪837.91‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-25.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫רוסיה‬
‫פטסבורג‬
‫‪ $ 411‬למ"ר לשנה‬
‫‪382.65‬‬
‫‪-22.45‬‬
‫‪- 48.63‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫סרביה‬
‫בלגר ד‬
‫‪ € 15.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪186‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.33‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫סלובקיה‬
‫ברטיסלבה‬
‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪192‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫ספר ד‬
‫ברצלונה‬
‫‪ €18.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪216‬‬
‫‪1.41‬‬
‫‪1.41‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫ספר ד‬
‫מדריד‬
‫‪ € 25.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪306‬‬
‫‪0.99‬‬
‫‪4.08‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫שוייץ‬
‫ג'נבה‬
‫‪ CHF 900.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪862.93‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-2.70‬‬
‫‪na‬‬
‫‪na‬‬
‫שוייץ‬
‫ציריך‬
‫‪ CHF 825.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪791.02‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫‪na‬‬
‫בריטניה‬
‫בירמינגהם‬
‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪446.38‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.26‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫בריסטול‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪424.06‬‬
‫‪1.79‬‬
‫‪3.64‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫אדינבורו‬
‫‪ £ 90.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪446.38‬‬
‫‪1.69‬‬
‫‪5.26‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫גלסגו‬
‫‪ £ 29.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪438.94‬‬
‫‪3.51‬‬
‫‪9.26‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫בריטניה‬
‫לונדון סיטי‬
‫‪ £ 65.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪967.15‬‬
‫‪4.00‬‬
‫‪11.11‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫לונדון מערב‬
‫‪ £ 117.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪4.44 1,748.30‬‬
‫‪11.91‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫מנצ'סטר‬
‫‪ £ 32.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪3.23‬‬
‫‪6.67‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫‪476.13‬‬
‫‪7‬‬
‫נדל”ן מסחרי‬
‫זה עסק למקצוענים‪.‬‬
‫אנחנו במאן נכסים מבינים את האחריות בחיפוש אחר הפתרון הנדל”ני הרצוי‬
‫עבורך‪ .‬אם זה מסחרי‪ ,‬עסקי‪ ,‬תעשייתי או כל צורך אחר נדע לתת לך מענה‪.‬‬
‫למעלה מ‪ 30-‬שנה אנו מעניקים שירותי ייעוץ וליווי לחברות בינלאומיות‪ ,‬שיווק‬
‫פרויקטים והשקעות בארץ ובחו”ל‪.‬‬
‫מאן נכסים | ‪| 03-5616161‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪www.man.co.il‬‬
‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬
‫עורכי משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב‪ ,‬ירון שחר עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית‬
‫אי‪-‬דוק כתובת לתגובות‪feedback@man.co.il :‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק לגבי מהימנות‬
‫המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות הקורא לוודא באופן עצמאי‬
‫את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או הערכה שמופיעה כאן משמשת‬
‫כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע‬
‫זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬