מדד מאן-רבעון ראשון 2015

Transcription

מדד מאן-רבעון ראשון 2015
‫סקר שוק‬
‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אפריל ‪2015‬‬
‫מדד מאן‪-‬רבעון ראשון ‪2015‬‬
‫על סדר היום‬
‫הרבעון הראשון לשנת ‪ 2015‬מסתיים ללא שינוי במדד מאן‪,‬‬
‫שנותר ברמה של ‪ 161.8‬נקודות‪ .‬מדובר ברבעון השני ברציפות‬
‫בו אנו עדים לעצירה במגמת הירידה שנמשכה מתחילת ‪.2012‬‬
‫ברבעון זה חזינו בהיקף עסקאות גבוה בשוק השכירות ובנפח‬
‫פעילות נמוך בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫אנו מעריכים ששוק השכירות עדיין בתהליך של תיקון למגמת‬
‫הירידה ארוכת הטווח‪ ,‬מגמה הנובעת מתנופת הבנייה בשוק‬
‫ואשר צפויה להשפיע על השוק בעיקר בשנים ‪.2016-2017‬‬
‫שוק המשרדים ברבעון זה שומר על רמות מחירים יציבות באזור‬
‫המרכז‪ ,‬אולם מגמת המעבר לערים הסובבות את תל אביב‬
‫התמתנה ברבעון זה בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד‪ .‬האטת‬
‫המעבר לערים אלו באה לידי ביטוי בעיקר באזורי התעסוקה של‬
‫נתניה ורחובות‪ ,‬אזורים אשר מהווים נתח קטן משוק המשרדים‪.‬‬
‫בשל משקלם הנמוך של אזורים אלו בשוק לא חלה השפעה על‬
‫מדד מאן‪ .‬סיבה נוספת להאטה טמונה בתחרות הגוברת שאזור‬
‫התעסוקה של חולון מהווה עבור רחובות‪.‬‬
‫שנת ‪ 2015‬נפתחת בתנופת עסקאות בשוק הדיור‪ .‬רוכשים‬
‫בשוק הדיור שהמתינו להתפתחויות בתכנית מע"מ ‪ 0‬כבר אינם‬
‫ממתינים לה‪ ,‬ואנו עדים לקצב מכירות ברמות שיא‪ .‬האינפלציה‬
‫הנמוכה בישראל וברחבי העולם נמשכת וגורמת להרחבה‬
‫‪189.5‬‬
‫מוניטרית במדינות רבות‪ .‬בחודש ינואר אף חזינו בביטול רצפת‬
‫שער החליפין בפרנק השוויצרי והפחתת הריבית השלילית‬
‫לרמה של ‪ .0.75%-‬הירידה ברמות מחירי הנפט‪ ,‬שנעים סביב‬
‫‪ 50‬דולר לחבית‪ ,‬תומכות בכלכלה ותורמות לגידול בפעילות‬
‫התעשייתית ובצריכה הפרטית‪.‬‬
‫הריבית ממשיכה לרדת גם ברבעון הנוכחי ומגיעה לרמה‬
‫אפסית—ריבית בנק ישראל ירדה ברבעון זה לרמה של ‪.0.1%‬‬
‫הריבית הנמוכה ממשיכה לדחוף משקיעים לנכסי הסיכון—אנו‬
‫רואים זאת בהמשך לעלייה בשווקי ההון ובביקוש הגובר לנדל"ן‬
‫מניב‪.‬‬
‫הביקוש לנדל"ן מניב בהיקפים קטנים ממשיך לצבור תאוצה‪,‬‬
‫בעיקר בתחום המשרדים‪ .‬המשקיעים הפרטיים מחפשים אחר‬
‫נכסים קטנים אשר מניבים תשואה להשקעה ובנוסף נמשכת‬
‫ואף מתגברת המגמה של חיפוש נדל"ן לשימוש עצמי בקרב בעלי‬
‫המקצועות החופשיים‪ .‬בצד ההיצע‪ ,‬בעלי הנכסים המניבים אינם‬
‫מעוניינים למכור בשל היעדר אלטרנטיבות השקעה המתווספות‬
‫לשיקולי המיסוי הכרוכים במכירה‪ .‬עיקר הנכסים המוצעים‬
‫למכירה בשוק המשרדים הם נכסים ריקים או בבניינים הקרבים‬
‫לקבלת טופס ‪ .4‬נכסים אלו מוצעים למכירה כאשר על המוכרים‬
‫מופעל לחץ הנובע מתשלומי ארנונה ודמי ניהול‪( .‬המשך בעמ' ‪)2‬‬
‫‪193.1‬‬
‫‪177.3 177.3‬‬
‫‪174.8‬‬
‫השוק הגלובלי‬
‫‪CBRE‬‬
‫‪172.5‬‬
‫‪167.9 167.9‬‬
‫‪161.8‬‬
‫ברצלונה‬
‫סקר שוק‬
‫‪200‬‬
‫‪190.7 190.7‬‬
‫‪175.1 174.0‬‬
‫‪172.6 172.6‬‬
‫‪161.8‬‬
‫ניתוח עסקה‬
‫‪185.8‬‬
‫‪184.4‬‬
‫‪159.7‬‬
‫מדד מאן למצב שוק‬
‫הנדל"ן המניב בישראל‬
‫‪172.3‬‬
‫‪180‬‬
‫‪174.4‬‬
‫‪167.1‬‬
‫‪163.6‬‬
‫‪161.7‬‬
‫‪161.5‬‬
‫‪156.4‬‬
‫‪152.8‬‬
‫‪147.4‬‬
‫‪154.9‬‬
‫‪160‬‬
‫‪144.4‬‬
‫‪143.9‬‬
‫‪140‬‬
‫‪138.0 139.4‬‬
‫‪120‬‬
‫‪100‬‬
‫‪+1.3%‬‬
‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬
‫‪+4.8% +3.9%‬‬
‫‪+3.2% +4.3% +8.0%‬‬
‫‪+11%‬‬
‫‪80‬‬
‫‪60‬‬
‫‪2.8%‬‬
‫‪2.5% 2.4%‬‬
‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬
‫‪-1.8% -2.7% -5% -0.6% -0.8%‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1.2%‬‬
‫‪20‬‬
‫‪Q1 15‬‬
‫‪Q4 14‬‬
‫‪Q3 14‬‬
‫‪Q2 14‬‬
‫‪Q1 14‬‬
‫‪Q4 13‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q2 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫‪Q4 12‬‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪Q2 12‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪Q4 11‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Q2 11‬‬
‫‪Q1 11‬‬
‫‪Q4 10‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q2 10‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫‪Q4 09‬‬
‫‪Q3 09‬‬
‫‪Q2 09‬‬
‫‪Q1 09‬‬
‫‪Q4 08‬‬
‫‪Q3 08‬‬
‫‪Q2 08‬‬
‫‪Q4 07‬‬
‫‪Q1 08‬‬
‫‪Q3 07‬‬
‫‪Q2 07‬‬
‫‪Q1 07‬‬
‫‪0‬‬
‫סקר שוק‪-‬רבעון ראשון ‪2015‬‬
‫שוק הקניונים המקומי מושפע ממאבקי כוחות‬
‫בקרב השחקנים המקומיים השולטים בתחום‪,‬‬
‫זאת בשונה ממרכזי הקניות הפתוחים וברחובות‬
‫הערים‪ ,‬שמושפעים בעיקר מהעדפות הצרכנים‪.‬‬
‫המרכזים המסחריים ממשיכים להיבנות בכל‬
‫רחבי הארץ‪ .‬רמות המחירים בקניונים מצויות‬
‫במגמת ירידה בשל הגידול בהיצע‪ ,‬אולם במרכזי‬
‫הקניות השכונתיים ובפאוור סנטרים אנו חוזים‬
‫בעלייה ברמות המחירים אשר נובעת מגידול‬
‫בפדיונות‪ ,‬גידול המתרחש לאור עלייה ריאלית‬
‫בשכר לצד מודעות צרכנית גוברת‪.‬‬
‫תופעה נוספת הנמשכת ברבעון זה ונלווית‬
‫לגידול בהיצע שטחי המסחר הינה צמצום שטחי‬
‫המסחר מצד השוכרים אשר עוברים לחנויות‬
‫קטנות יותר‪ ,‬מגמה אשר באה לידי ביטוי בבנקים‬
‫המצמצמים שטחים ברמה משמעותית‪.‬‬
‫תנופת הבנייה בשוק המשרדים והגידול בנתח השוק‬
‫של קבוצות הכישה נמשכים‪ .‬קבוצות הרכישה‪,‬‬
‫אשר הפכו לשחקן חשוב בשוק הנדל"ן למשרדים‬
‫בשנים האחרונות‪ ,‬עשויות להשפיע על שוק זה‬
‫בצורה ניכרת בשל היעדר איתנות פיננסית מצד‬
‫חברי קבוצות הרכישה‪ ,‬אשר ייאלצו להוריד מחירים‬
‫באופן מהיר כאשר עודפי ההיצע יגיעו לשוק‪.‬‬
‫בתל אביב מחירי השכירות ושיעורי התפוסה באזור‬
‫הסיטי (שדרות רוטשילד) שומרים על רמות שיא‪.‬‬
‫אנו עדים לגידול בביקוש מצדן של חברות היי טק‬
‫באזור רוטשילד‪ ,‬אזור אשר באופן מסורתי היווה‬
‫מוקד משיכה לתעשייה הפיננסית‪ .‬בציר יגאל אלון‬
‫וציר מנחם בגין נמשכת תנופת הבנייה אשר צפויה‬
‫להוריד את רמות המחירים ושיעורי התפוסה באזור‬
‫זה בשנים הקרובות‪ ,‬אולם בתקופה שחלפה טרם‬
‫חזינו בירידות מחירים‪.‬‬
‫באזור רמת גן ‪ -‬בני ברק עודפי השטחים ממשיכים‬
‫להיספג‪ ,‬אולם בקצב איטי משהיה ברבעונים‬
‫הקודמים‪ .‬אנו ממשיכים לחזות בשטחי משרד‬
‫רבים המצויים בבעלות משקיעים פרטיים (אשר‬
‫רכשו במסגרת קבוצות רכישה) המנסים לממש את‬
‫השקעתם בשל הקושי במציאת שוכרים‪.‬‬
‫תנופת הבנייה בתחום המשרדים באזור זה נותנת‬
‫את אותותיה בקצב הספיגה האיטי של השטחים‬
‫המוצעים גם בהיקפים משמעותיים‪.‬‬
‫ברבעון זה הרצליה שמרה על רמות תפוסה גבוהות‬
‫ומחירי שיא באזור‪ .‬הפרויקטים החדשים אוכלסו‬
‫על ידי חברות גדולות ונספגו כמעט במלואם והעיר‬
‫ממשיכה להוות מוקד משיכה לחברות היי טק‪.‬‬
‫אזור חולון ממשיך לצבור תאוצה בזכות פארק‬
‫המשרדים של עזריאלי‪ .‬ברבעון זה עזריאלי רכשה‬
‫קרקע נוספת הסמוכה למתחם על מנת להמשיך‬
‫בפיתוח הסביבה וביסוסה כאזור תעסוקה מודרני—‬
‫עסקה המעידה על כך שקבוצת עזריאלי מזהה את‬
‫מגמת המעבר אל הערים הסובבות את לתל אביב‬
‫למטרת חסכון בעלויות‪.‬‬
‫לוגיסטיקה‬
‫עסקאות שנסגרו ברבעון זה ממשיכות להתבצע‬
‫במחירים דומים ולעיתים אף גבוהים מהמחירים‬
‫בהם חזינו בעבר‪ .‬שיעורי התפוסה נותרו‬
‫גבוהים‪ .‬ברבעון האחרון חזינו בעלייה במחירים‬
‫המבוקשים עבור קרקעות המיועדות להקמת‬
‫מתחמים לוגיסטיים‪.‬‬
‫ההתפתחות בתחום הלוגיסטיקה בשנים‬
‫האחרונות והדרישה למחסנים מודרניים מקשה‬
‫על כניסתם של שחקנים חדשים לתחום‪ .‬בשל‬
‫כך תחום הלוגיסטיקה ממשיך לשמור על יציבות‬
‫המתבטאת בשיעורי תפוסה גבוהים ובשמירה‬
‫על רמות המחירים‪.‬‬
‫מאפיין נוסף של שוק זה הוא היעדר בניה‬
‫ספקולטיבית וזאת בשל הצורך בהתאמת‬
‫המבנים ללקוח הקצה‪ .‬על כן‪ ,‬בניית מתחמים‬
‫לוגיסטיים מבוצעת לרוב לצורך שימוש עצמי או‬
‫כבנייה מותאמת ע"י חברות המתמחות בתחום‬
‫זה עבור לקוחות הקצה‪.‬‬
‫בתקופה האחרונה גובר העניין בנכסים‬
‫לוגיסטיים מצד משקיעים בשל היציבות‬
‫המאפיינת את תחום הלוגיסטיקה‪.‬‬
‫מסחר‬
‫תחום המסחר מושפע מיכולתם ורצונם של‬
‫הצרכנים לצרוך ומהיקף שטחי המסחר הקיימים‪.‬‬
‫מדד המחירים לצרכן )‪(%‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪12/14‬‬
‫‪10/14‬‬
‫‪9/14‬‬
‫‪11/14‬‬
‫‪7/14‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪5/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪3/14‬‬
‫‪-0.4‬‬
‫‪-0.6‬‬
‫‪-0.8‬‬
‫‪-1.0‬‬
‫‪1/15‬‬
‫‪2/15‬‬
‫‪1/14‬‬
‫‪11/13‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪9/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪7/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪5/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫מדד תשומות הבנייה )‪(%‬‬
‫‪o.4‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪12/14‬‬
‫‪10/14‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪4/114‬‬
‫‪2.14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.1‬‬
‫‪2/15‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪4/13‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫‪2‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫‪-0.3‬‬
‫המשך מעמ' ‪1‬‬
‫אחד הסממנים הבולטים לחיפוש אחר השקעות‬
‫נדל"ן בקרב משקיעים פרטיים מגולם בחנויות‬
‫הקטנות ברחובות הערים‪ .‬חנויות אלו נמכרות‬
‫בשיעורי תשואה נמוכים אשר אינם אופייניים‬
‫לשווקי הנדל"ן המסחרי ולהערכתנו אינם מפצים‬
‫על הסיכון הגלום בהם‪.‬‬
‫מהו מדד מאן?‬
‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי‬
‫בכלל והנדל"ן המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים‬
‫רבעוניים של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי‬
‫תפוסה בתחום המשרדים בכל אזורי הביקוש‬
‫הגדולים בארץ‪ .‬המדד משכלל את הנתונים‬
‫שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף את עוצמת שוק‬
‫המשרדים באותו רבעון‪ .‬המדד הינו מדד יחסי‬
‫והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון הראשון של שנת ‪,2005‬‬
‫כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו בערכי המדד מאז‬
‫ועד היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק‬
‫(התחזקות או החלשות) והן את עוצמת השינוי‪.‬‬
‫מהי מטרת המדד?‬
‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות‬
‫הקיימת בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה‬
‫את אי‪-‬הוודאות של השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה‬
‫עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את השוק והופכת אותו‬
‫למתוחכם יותר‪ .‬נתוני המדד שופכים אור על‬
‫התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר‬
‫אופיו‪ .‬המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל‬
‫ההחלטה לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב ומדינות‬
‫מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת אינפורמציה רבה‬
‫על עסקאות שכירות‪ ,‬נתוני אכלוס בנכסים‪,‬‬
‫מחירי מכירה בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף‬
‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק המשרדים‪,‬‬
‫וקיים קושי לדלות מידע מהרשויות המקומיות‬
‫לגבי מלאי המשרדים המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות‬
‫המס בישראל אינן מפרסמות מחירי עסקאות‪,‬‬
‫והמידע היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי‬
‫עניין או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות‪.‬‬
‫מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית והנאמנה‬
‫למציאות מצויה אך ורק בידיהם של מי שעוסקים‬
‫בתחום באופן שוטף‪.‬‬
‫מה משקף המדד?‬
‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד (בערכים‬
‫נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא לוקח בחשבון‬
‫שיעורי תפוסה והיצע באזורי הביקוש במטרופולין‬
‫העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן שטחי משרדים בערים נוספות‬
‫בהן קיים שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים‬
‫יחסיים ולא מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף את מצב‬
‫שוק המשרדים ביחס לרבעונים קודמים‪ .‬כפי שניתן‬
‫לראות בגרף‪ ,‬התוצאות משקפות את התנהגות‬
‫שוק המשרדים מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון הראשון‬
‫של ‪ 2015‬כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬
‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 4‬ב‪ 2014-‬לרבעון ‪ 1‬ב‪2015-‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫קטגורי ‬
‫ה‬
‫‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫רמת גן‬
‫הרצליה‬
‫רעננה‬
‫פתח‬
‫תקווה‬
‫נתניה‬
‫רחובות‬
‫לוד‬
‫חיפה‬
‫ירושלים‬
‫קיסריה‬
‫רבעון ‪2014 4‬‬
‫‬
‫‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪ )₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪1 4,571‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪30,857‬‬
‫‪180‬‬
‫‪95‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪95‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪11,657‬‬
‫‪68‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪22,286‬‬
‫‪130‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,229‬‬
‫‪48‬‬
‫‪90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,057‬‬
‫‪47‬‬
‫‪95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪13,714‬‬
‫‪80‬‬
‫‪95‬‬
‫משרד‬
‫‪24,000‬‬
‫‪140‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪95‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,943‬‬
‫‪58‬‬
‫‪92‬‬
‫משרד‬
‫‪15,429‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪87‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,943‬‬
‫‪58‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪16,286‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,914‬‬
‫‪52‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪13,714‬‬
‫‪80‬‬
‫‪87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪87‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,086‬‬
‫‪53‬‬
‫‪85‬‬
‫משרד‬
‫‪13,371‬‬
‫‪78‬‬
‫‪85‬‬
‫מסחר‬
‫‪5,143‬‬
‫‪30‬‬
‫‪86‬‬
‫תעשיה‬
‫‪5,297‬‬
‫‪31‬‬
‫‪96‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,571‬‬
‫‪50‬‬
‫‪85‬‬
‫משרד‬
‫‪11,657‬‬
‫‪68‬‬
‫‪85‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,003‬‬
‫‪35‬‬
‫‪85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪10,800‬‬
‫‪63‬‬
‫‪90‬‬
‫משרד‬
‫‪15,009‬‬
‫‪88‬‬
‫‪87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,857‬‬
‫‪40‬‬
‫‪85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,348‬‬
‫‪37‬‬
‫‪86‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪11,143‬‬
‫‪65‬‬
‫‪87‬‬
‫משרד‬
‫מסחר‬
‫‪14,571‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,710‬‬
‫‪39‬‬
‫‪85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪6,180‬‬
‫‪36‬‬
‫‪85‬‬
‫משרדים‬
‫‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‬
‫התשואה של הנכסים המניבים ‪ 7.0%‬כתוצאה מריבית נמוכה ‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה המופיעים בטבלה‬
‫וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת ‪ +‬גמר ב‪ 1,750 -‬ש"ח למ"ר ברוטו‬
‫מחושב ל‪ 10 -‬שנים) ‪ .‬הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים כוללים בניינים קיימים (לא כולל בניינים שאוכלסו ב‪ 18 -‬חודשים‬
‫האחרונים)‬
‫רבעון ‪2015 1‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪)₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪9 0‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪95‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫‪95‬‬
‫‪90‬‬
‫‪92‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪96‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪90‬‬
‫‪87‬‬
‫‪85‬‬
‫‪86‬‬
‫‪87‬‬
‫‪90‬‬
‫‪85‬‬
‫‪85‬‬
‫‪99‬‬
‫‪100‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪180‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪68‬‬
‫‪130‬‬
‫‪48‬‬
‫‪47‬‬
‫‪80‬‬
‫‪140‬‬
‫‪50‬‬
‫‪50‬‬
‫‪58‬‬
‫‪90‬‬
‫‪40‬‬
‫‪58‬‬
‫‪95‬‬
‫‪40‬‬
‫‪40‬‬
‫‪50‬‬
‫‪80‬‬
‫‪40‬‬
‫‪40‬‬
‫‪50‬‬
‫‪78‬‬
‫‪32‬‬
‫‪31‬‬
‫‪50‬‬
‫‪68‬‬
‫‪40‬‬
‫‪35‬‬
‫‪63‬‬
‫‪88‬‬
‫‪40‬‬
‫‪37‬‬
‫‪65‬‬
‫‪8 5‬‬
‫‪40‬‬
‫‪36‬‬
‫‪55‬‬
‫‪30‬‬
‫‪14,571‬‬
‫‪30,857‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪11,657‬‬
‫‪22,286‬‬
‫‪8,229‬‬
‫‪8,057‬‬
‫‪13,714‬‬
‫‪24,000‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪9,943‬‬
‫‪15,429‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪9,943‬‬
‫‪16,286‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪13,714‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪13,371‬‬
‫‪5,486‬‬
‫‪5,297‬‬
‫‪8,571‬‬
‫‪11,657‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,003‬‬
‫‪10,800‬‬
‫‪15,009‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,348‬‬
‫‪11,143‬‬
‫‪14,571‬‬
‫‪6,857‬‬
‫‪6,180‬‬
‫‪3‬‬
‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬
‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים‬
‫‪90.0%‬‬
‫‪₪110‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪109‬‬
‫‪89.0%‬‬
‫‪₪108‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪₪107‬‬
‫‪88.0%‬‬
‫‪₪106‬‬
‫‪87.5%‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q4 2013 Q1 2014‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫‪₪105‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים מסחריים )‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪200‬‬
‫‪₪160‬‬
‫‪₪120‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים‬
‫‪91%‬‬
‫‪₪40‬‬
‫‪₪72‬‬
‫‪₪71‬‬
‫‪90.5%‬‬
‫‪₪70‬‬
‫‪₪69‬‬
‫‪90%‬‬
‫‪₪68‬‬
‫‪₪67‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪66‬‬
‫‪₪65‬‬
‫‪89%‬‬
‫‪₪64‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫דבר העורך‬
‫‪₪63‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים משרדיים)‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪100‬‬
‫‪₪90‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪₪70‬‬
‫הרבעון הראשון של ‪ 2015‬ממשיך את מגמת‬
‫היציבות אשר אפיינה את החציון השני של‬
‫‪ 2014‬מבחינת רמות המחירים ושעורי התפוסה‬
‫בשוק הנדל"ן המניב בישראל‪ .‬יוצא דופן היה‬
‫אזור התעשייה של הרצליה אשר נהנה מעודף‬
‫ביקושים ועליית מחירי השכירות‪.‬‬
‫ראוי לציין את מרכז הפיתוח החריג בגודלו‬
‫שחנכה חברת אפל לאחרונה בישראל לצד‬
‫מרכזי פיתוח חדשים של חברות כמיקרוספט‬
‫וגוגל‪ .‬ענף ההייטק ממשיך להוות פקטור‬
‫משמעותי בהשפעתו על שוק הנדל"ן המסחרי‬
‫כאשר התעשייה זוכה לעדנה והשקעות חוץ‬
‫שבאות לידי ביטוי בביקושים לשטחי משרדים‬
‫איכותיים‪.‬‬
‫הכלכלה הישראלית עומדת מול אתגרים לא‬
‫פשוטים בין היתר נוכח היחסים שעומדים‬
‫במבחן בין ישראל לארה"ב‪.‬‬
‫עם כניסתנו לתקופת החגים ברצוני לאחל‬
‫לקהל קוראנו ולקוחותינו הצלחה בריאות‬
‫ושלום‪.‬‬
‫‪₪60‬‬
‫‪₪50‬‬
‫‪Q1 2015‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫פתח תקווה‬
‫‪4‬‬
‫חיפה‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫ירושלים‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫נתניה‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪Q1 2012‬‬
‫‪₪40‬‬
‫‬
‫ג'קי מוקמל‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬
‫מרכזים לוגיסטיים‪-‬פארק עסקים קיסריה‬
‫תחום המרכזים הלוגיסטיים הינו כיום שוק הצובר‬
‫תאוצה בשל הכרתן של חברות רבות בחשיבותו הרבה‬
‫לארגון‪ .‬התחום מחייב השקעת משאבים רבים בהקמה‬
‫של מתחם לוגיסטי‪ ,‬או בתשלום דמי שכירות‬
‫ראויים למרכז לוגיסטי התואם את צרכי הפירמה‪.‬‬
‫בתחום המרכזים הלוגיסטיים קיימת חשיבות‬
‫גדולה להתאמת המרלו"ג (מרכז לוגיסטי) לצרכן‬
‫הקצה‪ ,‬שכן עסקים שונים זקוקים למרכזים‬
‫שונים ובשנים האחרונות אנו עדים לפיתוחים‬
‫משמעותיים בתחום זה‪ .‬ההשקעה הניכרת‬
‫בתחום הלוגיסטיקה מייצרת ערך מוסף משמעותי‬
‫לפעילותה העסקית של הפירמה‪ .‬הערך הרב שנוצר‬
‫לפירמה מתבטא בחיסכון והתייעלות‪ .‬התאמת‬
‫מרכזים לוגיסטיים ללקוח מייצרת חיסכון תפעולי‬
‫ניכר בעלויות אחסנה‪ ,‬בניהול תהליכים בארגון‪,‬‬
‫בשילוח ובבטיחות‪.‬‬
‫חברות רבות מכירות בחשיבות הרבה של מרכז‬
‫לוגיסטי המותאם לצרכיהן ומאפשר תפעול נכון‬
‫ויעיל התואם את עסקיהן‪ .‬הקמת מרכז חדשני‬
‫ומותאם מסייעת בייעול לוחות זמנים וחוסכת בכח‬
‫אדם באופן המאפשר לארגון לספק את השירות‬
‫המיטבי ללקוחותיו‪.‬‬
‫להמשיך ולהתמקד בעסקי הליבה שלהם כשניהול‬
‫הנכס יבוצע ע"י החברה לנכסי קיסריה‪.‬‬
‫המתחם מצוי בפארק התעשייה והעסקים‬
‫בקיסריה‪ .‬בפארק פועלות כ‪ 200 -‬חברות‬
‫מתחומי ההייטק והביו‪-‬טק‪ ,‬הפועלות לצד חברות‬
‫מהתעשייה המסורתית‪ .‬הפארק מספק סביבת‬
‫עבודה ירוקה ומטופחת במיוחד והחברות מקבלות‬
‫את כל השירותים המוניציפאליים ממנהלת‬
‫הפארק (פיתוח‪ ,‬חניונים‪ ,‬אזורי שירות והסעדה‬
‫לעובדים‪ ,‬ניקיון רחוב‪ ,‬אבטחה ועוד) ומשלמות‬
‫"חלף ארנונה‪ ",‬במקום ארנונה‪ ,‬לרשות המקומית‪.‬‬
‫שביעות רצון גבוהה בקרב מנהלים מוצגת בסקר‬
‫שביצעה בפארק באחרונה חברת גיאוקרטוגרפיה‪,‬‬
‫שממנו עולה כי כ‪ 91%-‬מהמנהלים בפארק העידו‬
‫כי הם מרוצים עד מרוצים מאד וכ‪ 75%-‬מהם‬
‫ממליצים בחום לעמיתיהם לפתוח בפארק חברות‬
‫חדשות או להעתיק אליו את עסקיהם‪.‬‬
‫מיכאל כרסנטי‪ ,‬מנכ"ל החברה לפיתוח קיסריה‪,‬‬
‫אמר בריאיון‪" :‬כשהכול מתנהל תחת קורת גג‬
‫אחת‪ ,‬נהנים עסקים וחברות מחיסכון בהוצאות‬
‫התפעול‪ ,‬מצמצום משמעותי בהוצאות השכירות‬
‫ומהתייעלות בריכוז כל הפעילות‪ ,‬העובדים‬
‫והשירותים במקום אחד‪ .‬כל אלה הביאו חברות‬
‫ישראליות מובילות אלינו לפארק העסקים‪ :‬מפעלי‬
‫תעשייה‪ ,‬רשתות מזון ומוצרי טקסטיל וצריכה‪,‬‬
‫חברות שילוח‪ ,‬לוגיסטיקה ועוד‪ .‬הקמת מרלו"ג‬
‫דורשת השקעה משמעותית המחייבת את הארגון‬
‫בשלל הוצאות נוספות‪ ,‬בין השאר בשכירות ארוכת‬
‫טווח; עלויות המעבר עצמו הן עצומות‪ .‬החברה‬
‫לנכסי קיסריה מציעה מרלו"גמיש המאפשר‬
‫לחברות גם את האופציה לשטח מסוים בתוך מבנה‬
‫גדול יותר‪ ,‬באופן שתמיד יאפשר להגדיל או לצמצם‬
‫שטחי אחסון‪ .‬החברה גם דואגת עבורם לכל‬
‫ההיתרים ומקדמת אף את התכנון האדריכלי של‬
‫המעטפת ואת התכנון הפונקציונאלי"‪.‬‬
‫החברה לפיתוח קיסריה בונה מרכזים לוגיסטיים‬
‫בפארק העסקים קיסריה‪ ,‬הממוקם באמצע הדרך‬
‫בין תל אביב לחיפה ומאפשר נגישות מרבית ונוחה‬
‫הן לכביש החוף והן לכביש ‪ 6‬וכמו כן לכביש ‪65‬‬
‫(שממנו ניתן להגיע ישירות גם לגליל)‪.‬‬
‫"התוצאות הטובות ורמה נדירה כל כך של שביעות‬
‫רצון לקוחות לאורך זמן”‪ ,‬מוסיף מיכאל כרסנטי‪,‬‬
‫"מחייבת אותנו לא רק בשמירה על הסטנדרטים‬
‫הגבוהים ביותר אלא גם להמשיך לייצר ערכים‬
‫מוספים לבעלי העסקים והעובדים בפארק"‪.‬‬
‫התחלות וגמר בניה שלא למגורים )אלפי מ"ר(‬
‫‪1200‬‬
‫‪1000‬‬
‫פארק העסקים בקיסריה הינו חלק מסביבת עסקים‬
‫ירוקה‪ ,‬מזמינה ומוקפדת למודל חדש‪ ,‬גם בתחום‬
‫הלוגיסטיקה בישראל‪ ,‬בזכות יתרונותיו הבולטים‪,‬‬
‫ביניהם מיקום‪ ,‬נגישות לצירי תחבורה ראשיים‬
‫ויעילות תפעולית‪.‬‬
‫לאחרונה השלימה החברה לנכסי קיסריה את‬
‫הקמתם של שלושה מרכזים לוגיסטיים משוכללים‬
‫בפארק שהפכו‪ ,‬עוד בטרם החלו לפעול‪ ,‬למודל‬
‫מוביל לתכנון מרלו"גים גדולים ולטכנולוגיות ליקוט‬
‫חכמות‪ :‬שני מרל"וגים בשטח כולל של ‪ 21,000‬מ"ר‬
‫עבור חברת השילוח הבינלאומית ‪ FRITZ‬ומרלו"ג‬
‫נוסף בשטח של ‪ 9,500‬מ"ר עבור דלתא גליל‪,‬‬
‫יצרנית טקסטיל מהגדולות בישראל‪.‬‬
‫‪800‬‬
‫‪600‬‬
‫‪400‬‬
‫‪200‬‬
‫‪00‬‬
‫‪Q4 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫גמר בניה‬
‫ריבית בנק ישראל )‪(%‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫החברה לנכסי קיסריה זיהתה את הצורך הקיים‬
‫בשוק גם בקרב עסקים קטנים ובינוניים הזקוקים‬
‫למרכזים לוגיסטיים ברמה גבוהה ולשם כך תכננה‬
‫החברה מתחם מודולארי של מרכזים לוגיסטיים‬
‫המאפשר שכירת שטח לוגיסטי המותאם‬
‫לדרישותיו של לקוח הקצה‪.‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪2/15‬‬
‫‪12/14‬‬
‫‪10/14‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )‪(%‬‬
‫‪2.8‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2.4‬‬
‫‪2.2‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪2/15‬‬
‫‪12/14‬‬
‫‪10/14‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫המתחם מציע גמישות בשטחי משרד‪ ,‬אחסנה‪,‬‬
‫ליקוט‪ ,‬שיגור והפצה‪ ,‬בהתאמה מלאה לצרכי‬
‫הלקוח‪ .‬בימים אלו נערכת החברה להקמתו של‬
‫מבנה לוגיסטי נוסף‪ ,‬בהיקף של כ‪ 10,000-‬מ"ר‪,‬‬
‫שיאפשר גם לחברות קטנות ובינוניות לשכור‬
‫מרלו"גמיש התפור בדיוק לפי מידתם (‪Tailor‬‬
‫‪ ,)Made‬ולשכור שטחים של החל מ‪ 1,000-‬מ"ר‪.‬‬
‫שטחי התפעול‪ ,‬האחסון‪ ,‬הליקוט והשינוע יותאמו‬
‫לצרכים של כל אחד מהשוכרים העתידיים‪ ,‬שיוכלו‬
‫גם לבחור בין ניהול עצמאי של המבנה המושכר או‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫התחלות בניה‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q4 2012 Q1 2013‬‬
‫‪Q3 2012‬‬
‫‪Q2 2012‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫‪5‬‬
‫ברצלונה שוק המשרדים רבעון ‪2014 4‬‬
‫שכירויות משרדים ‪ -‬רבעון‬
‫השקעות‬
‫‪ 2014‬הייתה שנה יוצאת דופן בשוק הנדל"ן‬
‫בספרד‪ .‬קרוב ל‪ 3.3-‬מיליארד יורו הושקעו‬
‫בתחום המשרדים‪ ,‬אשר שילש את הסכום‬
‫שנרשם ב‪ 2013-‬ומציין חזרה לספרות‬
‫שנרשמו ב‪.2006 -‬‬
‫בברצלונה‪ 844 ,‬מיליון יורו הושקעו‬
‫במשרדים—הרבה מעל ל‪ 353-‬מיליון היורו‬
‫שנרשמו ב‪ .2013-‬התפנית החלה בחודשים‬
‫האחרונים של ‪ ,2013‬ועכשיו זה רשמי‬
‫שהתחוללה תפנית בשוק‪.‬‬
‫חלק מהגורמים המרכזיים מאחורי ביצועים‬
‫יוצאי דופן אלה בתחום זה ב‪ 2014‬הם‬
‫הצמיחה הכלכלית (כאשר זו בספרד עומדת‬
‫בראש הכלכלות המתאוששות באירופה)‪,‬‬
‫ביטחון רב של המשקיעים בשוק הספרדי‬
‫(המשתקף באינדיקטורים כמו פרמיית‬
‫הסיכון ואג"ח ל‪ 10-‬שנים)‪ ,‬מחירים נמוכים‬
‫בהשוואה לשווקים אחרים באירופה ותנאי‬
‫מימון משופרים‪.‬‬
‫סקירה היסטורית של השקעות בתחום המשרדים בספרד‬
‫‪€ Million‬‬
‫‪5,879‬‬
‫משרדים בספרד‬
‫‪4,289‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪3,818‬‬
‫‪4,000‬‬
‫‪3,264‬‬
‫‪3,000‬‬
‫‪2,537‬‬
‫‪1,075‬‬
‫‪960 803‬‬
‫‪1,757‬‬
‫‪1,199‬‬
‫‪1,116‬‬
‫‪1,527‬‬
‫‪2,000‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪Source: CBRE‬‬
‫סקירה היסטורית של ההשקעות בתחום המשרדים בברצלונה‬
‫‪€ Million‬‬
‫‪1,933‬‬
‫חברות ביטוח וקרנות השקעה היוו‬
‫כמעט‪ 50%‬מסך ההשקעות בברצלונה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬כמעט מחצית מכל ההשקעות‬
‫בברצלונה נעשו על ידי קונים מקומיים‪.‬‬
‫ראוי לציין גם את כניסתם של ‪SOCIMIs‬‬
‫(המקבילה הספרדית ל‪ )REITs‬לשוק‪,‬‬
‫שהשקיעו קרוב ל‪ 160‬מיליון יורו בעיר‬
‫במהלך שנת ‪ .2014‬העסקה הגדולה ביותר‬
‫של השנה הייתה המכירה של כ‪ 13‬נכסים‬
‫ע"י ממשלת קטלוניה לחברת הביטוח‬
‫‪ Zurich‬בסכום של ‪ 201‬מיליון יורו‪ .‬עסקאות‬
‫משמעותיות נוספות היו המכירה של ‪Torre‬‬
‫‪ Calatrava‬ל‪ Telefónica-‬והמכירה של‬
‫‪Passeig De Gràcia 111‬שהוסב למלון‪.‬‬
‫‪6,000‬‬
‫משרדים בברצלונה‬
‫‪2,000‬‬
‫‪1,605‬‬
‫‪1,500‬‬
‫‪1,026‬‬
‫‪891‬‬
‫‪844‬‬
‫‪353‬‬
‫‪289‬‬
‫‪142‬‬
‫‪236‬‬
‫‪1,000‬‬
‫‪712‬‬
‫‪553‬‬
‫‪385‬‬
‫‪500‬‬
‫‪0‬‬
‫‪Source: CBRE‬‬
‫שינוי בתשואה עבור נכסים איכותיים בברצלונה‬
‫לחץ מצד הקונים הוריד את תשואת הפריים‬
‫ב‪ 75-‬נקודות בסיס במהלך השנה‪ ,‬והיא‬
‫עומדת כעת על רמה של ‪. 5.25%‬אנו צופים‬
‫כי שנת ‪ 2015‬תתאפיין כשנה נוספת של‬
‫פעילות ערה בענף הנדל"ן‪ ,‬בייחוד בשוק‬
‫המשרדים‪.‬‬
‫‪%‬‬
‫‪7.00‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪5.00‬‬
‫‪4.00‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪2013‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2009‬‬
‫‪2008‬‬
‫‪2007‬‬
‫‪2006‬‬
‫‪2005‬‬
‫‪2004‬‬
‫‪2003‬‬
‫‪2002‬‬
‫‪2001‬‬
‫‪3.00‬‬
‫‪Source: CBRE‬‬
‫דמי שכירות סוג א'‬
‫ברבעון הרביעי ב‪ 2014-‬דמי שכירות פריים‬
‫עלו בכ‪ ,0.4%-‬עלייה המהווה את הצמיחה‬
‫הגדולה ביותר לשנה‪ .‬העלייה בדמי השכירות‬
‫משקפת עלייה משמעותית ברמות תצרוכת‬
‫במספר שווקים‪ .‬למרות שמדד ‪CBRE‬‬
‫‪ EMEA‬לשכירות משרדים מראה גם כי דמי‬
‫השכירות עלו ב ‪ -1.2%‬על בסיס שנתי—ירידה‬
‫ב‪ 10-‬נקודות בסיס ברבעון השלישי‪ ,‬הדבר‬
‫אינו אלא ירידה קלה בלבד במסגרת מגמת‬
‫העלייה הכללית‪.‬‬
‫בין הערים שרשמו עליות בשכירות היו‬
‫פרנקפורט‪ ,‬שטוקהולם והשווקים במרכז‬
‫לונדון‪ .‬הצמיחה הרבעונית החזקה ביותר‬
‫התרחשה בשווקים אזוריים ומשניים כגון‬
‫בירמינגהם (‪ ,)5.7% +‬ליברפול (‪,)5.6% +‬‬
‫ומרסיי (‪ .)11.1% +‬הדבר מהווה עדות חזקה‬
‫לגל ההתאוששות בשווקי ערי בירה מרכזיות‪,‬‬
‫וכמו כן מצביע על שינויים במגמת השוכרים‪.‬‬
‫השפל במחירי הנפט עשוי להיות הגורם‬
‫לקיפאון בשכירות המשרדים באוסלו‪ ,‬שם דמי‬
‫השכירות נותרו על רמה קבועה של ‪4,250‬‬
‫קרונות נורבגיות למ"ר‪ .‬דמי שכירות במוסקבה‬
‫(‪ )25% -‬ירדו גם הם לנוכח הסנקציות‬
‫המערביות שהוטלו על המדינה‪ ,‬אשר המשיכו‬
‫להשפיע על האווירה הכלכלית והעסקית‪.‬‬
‫תצרוכת‬
‫בניגוד לציפיות‪ ,‬התצרוכת הכוללת ב‪2014-‬‬
‫עלתה על זו בשנה הקודמת‪ ,‬ומדד התצרוכת‬
‫של ‪ EMEA‬עלה ב‪ 4.7% -‬במהלך השנה‪ .‬חלה‬
‫התאוששות לאחר הצניחה ברבעון השלישי‬
‫והתצרוכת גדלה ב ‪ -34.7%‬ברבעון האחרון‪.‬‬
‫עלייה זו מהווה את הגידול הגבוה ביותר‬
‫ברבעון אחד מאז ‪.2008‬‬
‫למרות ששני האזורים נהנו מצמיחה חיובית‬
‫ברבעון הרביעי‪ ,‬שווקי מערב אירופה דיווחו‬
‫על צמיחה חזקה בהרבה במהלך הרבעון‬
‫ורשמו צמיחה של ‪ 7.9%‬בתצרוכת השנתית‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬במרכז‪-‬מזרח אירופה הייתה‬
‫ירידה של ‪ ,8.5%‬שרובה הינה תוצר של‬
‫הפעילות האיטית יותר במוסקבה ובוורשה‪.‬‬
‫חלק משווקי מרכז‪-‬מזרח אירופה הקטנים‬
‫יותר רשמו את העליות החזקות ביותר‬
‫בתצרוכת השנתית‪ ,‬כגון ברטיסלבה (‪,)58% +‬‬
‫פראג (‪ ,)33% +‬ובוקרשט (‪ .)33.2% +‬ניתן‬
‫לייחס עליות אלה לשיפור המצב הכלכלי‬
‫באזור‪.‬‬
‫באופן דומה‪ ,‬צפי לשיפור כלכלי חיזק את‬
‫הצמיחה החדה ברמות התצרוכת בחלקים‬
‫שונים במערב אירופה‪ .‬למשל‪ ,‬בערי בריטניה‬
‫כמנצ'סטר (‪ )49.7% +‬ובריסטול (‪ ,)65% +‬כמו‬
‫גם בברלין (‪ )29.5% +‬ודבלין (‪ ,)31.5%‬אשר‬
‫בכולן נרשמה צמיחה חזקה ברמות תצרוכת‬
‫שנתיות‪.‬‬
‫משרדים פנויים‬
‫בעקבות הירידות הרבעוניות ברמות‬
‫המשרדים הפנויים‪ ,‬ובעיקר הירידה החדה‬
‫ברבעון השלישי‪ ,‬מדד המשרדים הפנויים ‪EU-‬‬
‫‪ 28‬עלה זו הפעם הראשונה ב‪ 2014‬והביאו‬
‫ל‪ 1.2-‬נקודות בסיס מעל הרמה לפני שנה‪.‬‬
‫‪6‬‬
‫השוק הגלובלי על פי‬
‫רביעי ‪2014‬‬
‫תמונת מצב ההיצע נותרה מעורבת ברמת‬
‫העיר‪ .‬לנוכח פעילות בנייה נמוכה יחסית‪,‬‬
‫וריאציות אלה משקפות הבדלים בלחצי‬
‫הביקוש נטו‪.‬‬
‫רוטרדם (‪ )21.3%‬עדיין מייצגת את השוק‬
‫המערב אירופי עם השיעור הגבוה ביותר‬
‫של משרדים פנויים לאחר שזה עלה בשיעור‬
‫של ‪ 0.6%‬נוספים ברבעון האחרון ב‪.2014-‬‬
‫לעומתה‪ ,‬ליסבון דיווחה על אחת הירידות‬
‫הגדולות ביותר בשיעור משרדים פנויים‪,‬‬
‫כשהרמה נפלה מ‪ 13.3%‬ל‪ 12.11%‬ברבעון‬
‫הרביעי‪ .‬הדבר נבע במידה רבה מרמת שיא‬
‫בתצרוכת בעיר—הגבוהה ביותר מאז ‪.2008‬‬
‫עם זאת‪ ,‬מספר שווקים מתאוששים רשמו‬
‫עלייה בשיעורי משרדים פנויים‪ .‬לדוגמא‪,‬‬
‫במילאנו עלתה הרמה ל ‪ 13.3%‬ברבעון‬
‫הרביעי ב‪ ,2014-‬ובעוד שבמדריד נראתה‬
‫הירידה הראשונה שלה בשיעורי משרדים‬
‫פנויים באותה שנה‪ ,‬הרמה בסוף השנה עדיין‬
‫מותירה את זו השנתית גבוהה יותר מאשר‬
‫בתקופה המקבילה בשנה הקודמת‪ .‬פעילות‬
‫ההשכרה שנעשית אינטנסיבית יותר ויותר‬
‫בשווקים בדרום מזרח בריטניה הביאה לירידה‬
‫החדה ביותר ברמות משרדים פנויים מבין כלל‬
‫השווקים בבריטניה‪ ,‬עם צניחה מרמה של ‪%‬‬
‫‪ 6.2‬ברבעון ‪ 3‬ל ‪ -5.7%‬ברבעון ‪.4‬‬
‫רמת המשרדים הפנויים בווסט אנד המרכזי‬
‫של לונדון זכתה לעלייה קלה‪ ,‬כשעלתה‬
‫מ‪ 2.3%‬ל ‪ -2.7%‬ואילו אזור הסיטי הלונדוני‬
‫ירד ב ‪ -0.2%‬ל‪ 4.9%‬ברבעון ‪ .4‬השווקים‬
‫הרוסיים רשמו עליות הן בסנט פטרסבורג‬
‫(‪ )1.9% +‬ובמוסקבה (‪ )+1.2%‬המציינות את‬
‫העליות מהגבוהות ביותר ברמות משרדים‬
‫פנויים שנראו בחמש השנים האחרונות‪.‬‬
‫השלמות בנייה‬
‫פעילות בנייה נשארה לרב נמוכה‪ ,‬אם כי‬
‫בחלק מהשווקים מתחילים לראות עלייה‬
‫ככל שאמצעי מימון בנייה נעשים זמינים‬
‫יותר‪ .‬שווקי מזרח‪-‬מערב אירופה רשמו כמה‬
‫מהשלמות הבנייה הגבוהות ביותר עד כה‪,‬‬
‫כאשר בקרקוב‪ ,‬ברטיסלבה ובודפשט נראו‬
‫עליות משמעותיות שנתיות בהשלמת בנייה‪.‬‬
‫גם במוסקבה נרשמה עלייה של ‪ 58%‬לעומת‬
‫השנה הקודמת בהשלמת בנייה למרות משקלן‬
‫של הסנקציות המערביות על כלכלתה‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫צבר השלמות הבנייה לסוף ‪ 2016‬מצביע‬
‫העליות ברמות זמינות בעתיד‪ .‬זאת למרות‬
‫העלייה ברמות משרדים פנויים המשקפת את‬
‫היחלשות הביקוש למשרדים‪.‬‬
‫תחזיות השלמות הבנייה למדריד מאופקות‬
‫בשנתיים הקרובות‪ ,‬שכן הנתונים מראים‬
‫ירידה של ‪ 0.7%‬לרמה של ‪ 1.6%‬הנמוכה‬
‫בהרבה מהרמות שנחזו ל‪ .)2.3%( 2014/15‬אף‬
‫על פי כן‪ ,‬פעילות בנייה צפויה להיות מרוכזת‬
‫במרכזי העסקים‪ ,‬שם הביקוש הינו החזק‬
‫ביותר‪ .‬בדבלין‪ ,‬לעומת זאת‪ ,‬יש צפי לעלייה‬
‫בהשלמות בנייה לרמה של ‪ 2.8%‬מהמלאי עד‬
‫סוף ‪ 2016‬מרמה של ‪ 0.7%‬בסוף ‪.2015‬‬
‫‬
‫דמי שכירות לנכס מועד ף‬
‫‪%‬‬
‫ש י נ ו י‬
‫‬
‫‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים‬
‫‪ €‬למ”ר‬
‫דמי שכירות לנכס‬
‫‬
‫אחרונים אחרונים‬
‫לשנה‬
‫מועדף מקומי‬
‫עיר‬
‫ארץ‬
‫עלי ‬
‫ה‬
‫(מ״ר)‬
‫שטחים‬
‫פנויים ‪%‬‬
‫אוסטריה‬
‫וינה‬
‫‪ € 25.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪309‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪1.98‬‬
‫↓‬
‫↔‬
‫בלגיה‬
‫בריסל‬
‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪285‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫צ'כיה‬
‫פראג‬
‫‪ € 19.5‬למ"ר לחודש‬
‫‪234‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-2.50‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫צרפת‬
‫ליון‬
‫‪ € 260‬למ"ר לשנה‬
‫‪260‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-3.70‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫ת‬
‫צרפ ‬
‫מרסי‬
‫‪ € 300.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪300‬‬
‫‪11.11‬‬
‫‪11.11‬‬
‫↑‬
‫↔‬
‫צרפת‬
‫פאריס‬
‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪800‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫גרמניה‬
‫ברלין‬
‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪270‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫גרמניה‬
‫פרנקפורט‬
‫‪ € 39.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪468‬‬
‫‪2.63‬‬
‫‪2.63‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫גרמניה‬
‫המבורג‬
‫‪ € 24.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪294‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.08‬‬
‫↓‬
‫↓‬
‫גרמניה‬
‫מינכן‬
‫‪ € 33‬למ"ר לחודש‬
‫‪396‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪1.54‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫הונגריה‬
‫בודפשט‬
‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪240‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫אירלנד‬
‫דבלין‬
‫‪ € 484‬למ"ר לשנה‬
‫‪484‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪28.38‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫איטליה‬
‫מילאנו‬
‫‪ € 490.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪480‬‬
‫‪2.08‬‬
‫‪2.08‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫איטליה‬
‫רומא‬
‫‪ € 380.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪380‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪- 5.00‬‬
‫↑‬
‫↔‬
‫הולנד‬
‫אמסטרדם‬
‫‪ € 345.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪345‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪1.47‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫הולנד‬
‫רוטרדם‬
‫‪ € 225.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪225‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↑‬
‫נורבגיה‬
‫אוסלו‬
‫‪ Nok 4,250‬למ"ר לשנה‬
‫‪468.73‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.97‬‬
‫חסר‬
‫↑‬
‫פולין‬
‫וורשה‬
‫‪ € 25‬למ"ר לחודש‬
‫‪300‬‬
‫‪-1.96‬‬
‫‪-3.85‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫פורטוגל‬
‫ליסבון‬
‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪222‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫רומניה‬
‫בוקרשט‬
‫‪ € 18.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪216‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫רוסיה‬
‫מוסקבה‬
‫‪ $ 900‬למ"ר לשנה‬
‫‪743.68‬‬
‫‪-25.00‬‬
‫‪-25.00‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫רוסיה‬
‫פטסבורג‬
‫‪ $ 5300‬למ"ר לשנה‬
‫‪437.94‬‬
‫‪-33.75‬‬
‫‪-33.75‬‬
‫↓‬
‫↑‬
‫סרביה‬
‫בלגר ד‬
‫‪ € 15.50‬למ"ר לחודש‬
‫‪186‬‬
‫‪3.33‬‬
‫‪3.33‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫סלובקיה‬
‫ברטיסלבה‬
‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪192‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫ספר ד‬
‫ברצלונה‬
‫‪ €17.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪213‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫ספר ד‬
‫מדריד‬
‫‪ € 25.25‬למ"ר לחודש‬
‫‪303‬‬
‫‪2.02‬‬
‫‪3.06‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫שוייץ‬
‫ג'נבה‬
‫‪ CHF 900.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪748.53‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪- 5.26‬‬
‫חסר‬
‫↑‬
‫שוייץ‬
‫ציריך‬
‫‪ CHF 825.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪686.16‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-2.94‬‬
‫↓‬
‫חסר‬
‫בריטניה‬
‫בירמינגהם‬
‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪416.07‬‬
‫‪5.26‬‬
‫‪5.26‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫בריסטול‬
‫‪ £ 28‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪388.33‬‬
‫‪1.82‬‬
‫‪1.82‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫ה‬
‫בריטני ‬
‫אדינבורו‬
‫‪ £ 29.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪409.14‬‬
‫‪3.51‬‬
‫‪3.51‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫גלסגו‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪395.27‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.56‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫לונדון סיטי‬
‫‪ £ 62.5‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪866.81‬‬
‫‪4.17‬‬
‫‪8.70‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫בריטניה‬
‫לונדון מערב‬
‫‪ £ 112.5‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪4.65 1,560.27‬‬
‫‪12.50‬‬
‫↑‬
‫↔‬
‫בריטניה‬
‫מנצ'סטר‬
‫‪ £ 31.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪3.33‬‬
‫‪3.33‬‬
‫↑‬
‫↓‬
‫‪429.94‬‬
‫‪7‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬
‫עורכי משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב‪ ,‬ירון שחר עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית‬
‫אי‪-‬דוק כתובת לתגובות‪feedback@man.co.il :‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק לגבי מהימנות‬
‫המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות הקורא לוודא באופן עצמאי‬
‫את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או הערכה שמופיעה כאן משמשת‬
‫כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או העתידיים של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע‬
‫זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬