מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל: רבעון שלישי 2014

‫סקר שוק‬
‫כתוב וערוך על ידי חברת מאן נכסים אוקטובר ‪2014‬‬
‫מדד מאן לאיתנות שוק המשרדים בישראל‪ :‬רבעון שלישי ‪2014‬‬
‫לאחר הירידות במהלך ‪ 2013‬במדד מאן נכסים לשוק‬
‫המשרדים‪ ,‬הרבעון הראשון של ‪ 2014‬מסמן מגמת‬
‫התייצבות במחירים‪ .‬המדד נותר כשהיה ועומד על‬
‫‪ .167.9‬הרבעון התאפיין ברגיעה כלכלית והשוק לא‬
‫הושפע מהיצעים או ביקושי יתר‪ .‬שוק המשרדים‬
‫נמצא בתנופת בנייה גדולה אשר תיתן את אותותיה‬
‫בעתיד הקרוב ותהווה אלטרנטיבה טובה לשוכרים‬
‫פוטנציאליים‪.‬‬
‫האזורים הבעייתיים בשוק המשרדים כיום הם בני ברק‬
‫ורמת החיל וזאת כתוצאה מעודפי ההיצע הגדולים‬
‫וזמינים הקיימים באזור‪ .‬היקפי היצע דומים קיימים גם‬
‫בפתח תקווה‪ ,‬הרצליה ותל אביב אך עדיין לא משפיעים‬
‫על מגמות השוק‪.‬‬
‫כתוצאה מהיקפי הבניה שהיינו עדים להם בעבר‪,‬‬
‫שמבוססים על קבוצות רכישה‪ ,‬ישנה התעניינות גוברת‬
‫של בעלי מקצועות חופשיים לעבור משכירות לרכישה‪,‬‬
‫דבר שיצמצם בעתיד את הביקושים לשכירות ויפנה‬
‫שטחים בבניינים קיימים‪ .‬אנו חוזים ירידה מזערית בשוק‬
‫המשרדים ברבעון הבא בשל היקף ביקושים קטן‪.‬‬
‫‪189.5‬‬
‫‪172.6‬‬
‫‪167.9‬‬
‫‪159.7‬‬
‫‪172.6‬‬
‫מהו מדד מאן?‬
‫מדד מאן למצב שוק‬
‫הנדל"ן המניב בישראל‬
‫כמובילת שוק בתחום שיווק הנדל"ן המסחרי בכלל‬
‫והנדל"ן המשרדי בפרט‪ ,‬אוספת מאן נתונים רבעוניים‬
‫של מחירי שכירות‪ ,‬מחירי מכירה ושיעורי תפוסה בתחום‬
‫המשרדים בכל אזורי הביקוש הגדולים בארץ‪ .‬המדד‬
‫משכלל את הנתונים שנאספו לכדי ערך יחיד המשקף‬
‫את עוצמת שוק המשרדים באותו רבעון‪ .‬המדד הינו מדד‬
‫יחסי והערך "‪ "100‬נקבע לרבעון הראשון של שנת ‪,2005‬‬
‫כערך לייחוס‪ .‬השינויים שחלו בערכי המדד מאז ועד‬
‫היום מבטאים הן את מגמת השינוי בשוק (התחזקות או‬
‫החלשות) והן את עוצמת השינוי‪.‬‬
‫מאמר מקצועי‬
‫האנוי‬
‫סקר שוק‬
‫מהי מטרת המדד?‬
‫חשיבותו של מדד זה היא בהגדלת השקיפות הקיימת‬
‫בשוק הנדל"ן המניב – שקיפות המפחיתה את אי‪-‬הוודאות‬
‫של השחקנים בשוק‪ ,‬מקטינה עיוותים‪ ,‬ובכך משכללת את‬
‫השוק והופכת אותו למתוחכם יותר‪ .‬נתוני המדד שופכים‬
‫אור על התנהגות השוק הישראלי ומאפשרים מעקב אחר‬
‫אופיו‪ .‬המדד מעמיד מידע נוסף לרשות מקבל ההחלטה‬
‫(המשך בעמ' ‪)2‬‬
‫לגבי פעילותו בשוק הנדל"ן המניב‪.‬‬
‫‪193.1‬‬
‫‪190.7‬‬
‫השוק הגלובלי‬
‫‪CBRE‬‬
‫‪200‬‬
‫‪190.7‬‬
‫‪185.8‬‬
‫‪184.4‬‬
‫‪174.0‬‬
‫על סדר היום‬
‫‪177.3‬‬
‫‪175.1‬‬
‫‪177.3‬‬
‫‪174.8‬‬
‫‪172.5‬‬
‫‪167.9‬‬
‫‪172.3‬‬
‫‪180‬‬
‫‪174.4‬‬
‫‪167.1‬‬
‫‪163.6‬‬
‫‪161.7‬‬
‫‪161.5‬‬
‫‪156.4‬‬
‫‪152.8‬‬
‫‪147.4‬‬
‫‪154.9‬‬
‫‪144.4‬‬
‫‪143.9‬‬
‫‪139.4‬‬
‫‪160‬‬
‫‪140‬‬
‫‪138.0‬‬
‫‪120‬‬
‫‪100‬‬
‫‪+1.0% +3.2% +2.5% +3.7% +5.8% +3.3% +3.2% +1.3% +1.4%‬‬
‫‪+4.8% +3.9%‬‬
‫‪+3.2% +4.3% +8.0%‬‬
‫‪+11%‬‬
‫‪80‬‬
‫‪60‬‬
‫‪2.8%‬‬
‫‪2.5% 2.4%‬‬
‫‪-18% -7.6% -4.4%‬‬
‫‪-1.8% -2.7% -5% -0.6% -0.8%‬‬
‫‪40‬‬
‫‪1.2%‬‬
‫‪20‬‬
‫‪Q3 14‬‬
‫‪Q2 14‬‬
‫‪Q1 14‬‬
‫‪Q4 13‬‬
‫‪Q3 13‬‬
‫‪Q2 13‬‬
‫‪Q1 13‬‬
‫‪Q4 12‬‬
‫‪Q3 12‬‬
‫‪Q2 12‬‬
‫‪Q1 12‬‬
‫‪Q4 11‬‬
‫‪Q3 11‬‬
‫‪Q2 11‬‬
‫‪Q1 11‬‬
‫‪Q4 10‬‬
‫‪Q3 10‬‬
‫‪Q2 10‬‬
‫‪Q1 10‬‬
‫‪Q4 09‬‬
‫‪Q3 09‬‬
‫‪Q2 09‬‬
‫‪Q1 09‬‬
‫‪Q4 08‬‬
‫‪Q3 08‬‬
‫‪Q2 08‬‬
‫‪Q1 08‬‬
‫‪Q4 07‬‬
‫‪Q3 07‬‬
‫‪Q2 07‬‬
‫‪Q1 07‬‬
‫‪0‬‬
‫סקר שוק‪-‬רבעון שלישי ‪2014‬‬
‫הרבעון השלישי לשנת ‪ 2014‬ממשיך‬
‫להצביע על יציבות מחירים ותפוסה בשוק‬
‫הנדל"ן‪.‬‬
‫במהלך הרבעון נרשמה רמת פעילות‬
‫נמוכה עם מיעוט עסקאות ויציבות ברמת‬
‫המחירים‪ ,‬לאחר מעבר של מספר שוכרים‬
‫גדולים אל מחוץ לתל אביב‪ .‬קיים עדיין היצע‬
‫גדול באזור בני ברק ורמת החיל המהווה‬
‫הזדמנות להורדת שכ"ד עבור שוכרים‬
‫המגיעים מאזור ת"א‪ .‬קיומן של הזדמנויות‬
‫מעין אלו בשוק הינן פועל יוצא של היצעים‬
‫משמעותיים שנוצרו במהלך הרבעונים‬
‫הקודמים‪ ,‬עם המעבר של שוכרים גדולים‬
‫לערים במעגל השני של גוש דן‪.‬‬
‫מנתוני הסקר עולה כי עם התקדמות‬
‫הבניה באזורים הסמוכים לת"א ההיצע‬
‫עולה ולכך יש השפעה שלילית על רמות‬
‫המחירים‪ .‬כרגע אנו עדים לקיומה של‬
‫תחרות בין מספר בניינים על כל חברה‬
‫המגלה עניין וכן לתנאים המסחריים‬
‫המשופרים המוצעים ללקוחות‬
‫פוטנציאליים‪.‬‬
‫תחום המשרדים‬
‫לאחר מספר רבעונים בהם נרשמה ירידה‬
‫ברמת המחירים והתפוסה באזורים‬
‫השונים‪ ,‬תחום המשרדים שמר על יציבות‬
‫במהלך הרבעון השלישי‪.‬‬
‫מדד המחירים לצרכן )‪(%‬‬
‫תחום המסחר‬
‫בתחום המסחר קיימת מגמת יציבות‬
‫ברמות התפוסה ודמי השכירות‪ .‬להערכתנו‬
‫קיים חשש כי במהלך השנים הקרובות‬
‫יגדל הצע השטחים המסחריים באזורים‬
‫מסוימים ו‪/‬או יעילותם תפחת‪ ,‬ובעקבות‬
‫זאת המחירים ירדו‪.‬‬
‫תחום הלוגיסטיקה‬
‫תחום זה ממשיך להתנהל ביציבות וליהנות‬
‫מרמות דמי שכירות ושיעורי תפוסה‬
‫גבוהים‪.‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.8‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪10/12‬‬
‫‪12/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪2/13‬‬
‫‪12/12‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫‪-0.4‬‬
‫‪-0.6‬‬
‫‪-0.8‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫מדד תשומות הבנייה )‪(%‬‬
‫‪0.6‬‬
‫‪0.5‬‬
‫‪0.4‬‬
‫‪0.3‬‬
‫‪0.2‬‬
‫‪0.1‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪614‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪2/13‬‬
‫‪12/12‬‬
‫‪10/12‬‬
‫‪0.0‬‬
‫‪-0.1‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪-0.2‬‬
‫‪-0.3‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫ריבית בנק ישראל )‪(%‬‬
‫‪2.5‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.5‬‬
‫‪1.0‬‬
‫‪0.5‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪2/13‬‬
‫‪12/12‬‬
‫‪10/12‬‬
‫‪0.0‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫הריבית הממוצעת על משכנתאות בישראל )‪(%‬‬
‫‪2.8‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪2.4‬‬
‫‪2.2‬‬
‫‪2.0‬‬
‫‪1.8‬‬
‫‪1.6‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪8/14‬‬
‫‪6/14‬‬
‫‪4/14‬‬
‫‪2/14‬‬
‫‪12/13‬‬
‫‪10/13‬‬
‫‪8/13‬‬
‫‪6/13‬‬
‫‪4/13‬‬
‫‪2/13‬‬
‫‪12/12‬‬
‫‪2‬‬
‫‪10/12‬‬
‫חודש ‪ /‬שנה‬
‫‪1.2‬‬
‫‪1.0‬‬
‫המשך מעמ' ‪1‬‬
‫בניגוד למדינות המערב‪ ,‬כדוגמת ארה"ב‬
‫ומדינות מערב אירופה‪ ,‬בהן נאספת‬
‫אינפורמציה רבה על עסקאות שכירות‪,‬‬
‫נתוני אכלוס בנכסים‪ ,‬מחירי מכירה‬
‫בעסקאות וכד'‪ ,‬בישראלי אין גוף‬
‫סטאטוטורי האוסף נתונים לגבי שוק‬
‫המשרדים‪ ,‬וקיים קושי לדלות מידע‬
‫מהרשויות המקומיות לגבי מלאי המשרדים‬
‫המשמשים להשכרה‪ .‬רשויות המס בישראל‬
‫אינן מפרסמות מחירי עסקאות‪ ,‬והמידע‬
‫היחיד הקיים בשוק מתפרסם ע"י בעלי עניין‬
‫או בהודעות לבורסה של חברות ציבוריות‪.‬‬
‫מכאן שמרבית האינפורמציה האמיתית‬
‫והנאמנה למציאות מצויה אך ורק בידיהם‬
‫של מי שעוסקים בתחום באופן שוטף‪.‬‬
‫מה משקף המדד?‬
‫מדד מאן מחושב על בסיס מחירי שכ"ד‬
‫(בערכים נומינליים) ומכירה למ"ר‪ .‬הוא‬
‫לוקח בחשבון שיעורי תפוסה והיצע באזורי‬
‫הביקוש במטרופולין העיר תל‪-‬אביב‪ ,‬וכן‬
‫שטחי משרדים בערים נוספות בהן קיים‬
‫שוק משרדים איכותי‪ .‬המדד מציין ערכים‬
‫יחסיים ולא מחיר בש"ח‪ ,‬ולפיכך משקף‬
‫את מצב שוק המשרדים ביחס לרבעונים‬
‫קודמים‪ .‬כפי שניתן לראות בגרף‪ ,‬התוצאות‬
‫משקפות את התנהגות שוק המשרדים‬
‫מתחילת ‪ 2005‬עד לרבעון הראשון של ‪2014‬‬
‫כפי שבאה לידי ביטוי בכל רבעון‪.‬‬
‫השוואת מחירי שכ"ד ‪ /‬רכישה בין רבעון ‪ 2‬ב‪ 2014-‬לרבעון ‪ 3‬ב‪2014-‬‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫קטגורי ‬
‫ה‬
‫‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫רמת גן‬
‫הרצליה‬
‫רעננה‬
‫פתח‬
‫תקווה‬
‫נתניה‬
‫רחובות‬
‫לוד‬
‫חיפה‬
‫ירושלים‬
‫רבעון ‪ 2014 2‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪ )₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫רבעון ‪2014 3‬‬
‫תפוסה שכ”ד חודש י מחיר מכירה‬
‫ממוצע‬
‫ממוצעת ממוצע‬
‫למ”ר (‪)₪‬‬
‫למ”ר (‪) ₪‬‬
‫(‪)%‬‬
‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫‪13,760 ₪ 86 ₪ 92‬‬
‫משרד‬
‫‪28,800 ₪ 180 ₪ 95‬‬
‫‪28,800 ₪ 180 ₪ 95‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 95‬‬
‫‪6,400 ₪ 45 ₪ 95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪10,880 ₪ 68 ₪ 90‬‬
‫‪10,880 ₪ 68 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪20,800 ₪ 130 ₪ 90‬‬
‫‪20,800 ₪ 130 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‪7,680 ₪ 48 ₪ 90‬‬
‫‪7,680 ₪ 48 ₪ 90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪7,520 ₪ 47 ₪ 95‬‬
‫‪7,520 ₪ 47 ₪ 95‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪12,000 ₪ 75 ₪ 90‬‬
‫‪12,320 ₪ 77 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪22,400 ₪ 140 ₪ 92‬‬
‫‪22,400 ₪ 140 ₪ 92‬‬
‫מסחר‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪8,000 ₪ 50 ₪ 90‬‬
‫‪7,200 ₪ 45 ₪ 90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,280 ₪ 58 ₪ 92‬‬
‫‪9,600 ₪ 60 ₪ 92‬‬
‫משרד‬
‫‪14,400 ₪ 90 ₪ 90‬‬
‫‪14,400 ₪ 90 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‬
‫תעשיה‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪9,280 ₪ 58 ₪ 90‬‬
‫‪9,600 ₪ 60 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪15,200 ₪ 95 ₪ 90‬‬
‫‪15,200 ₪ 95 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,320 ₪ 52 ₪ 90‬‬
‫‪8,480 ₪ 53 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪12,800 ₪ 80 ₪ 87‬‬
‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 87‬‬
‫תעשיה‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 90‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,800 ₪ 53 ₪ 85‬‬
‫‪8,800 ₪ 55 ₪ 85‬‬
‫משרד‬
‫‪12,480 ₪ 78 ₪ 85‬‬
‫‪12,480 ₪ 78 ₪ 85‬‬
‫מסחר‬
‫‪4,800 ₪ 30 ₪ 86‬‬
‫‪4,800 ₪ 30 ₪ 86‬‬
‫תעשיה‬
‫‪4,944 ₪ 31 ₪ 96‬‬
‫‪4,944 ₪ 31 ₪ 96‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪8,480 ₪ 53 ₪ 85‬‬
‫‪8,800 ₪ 55 ₪ 85‬‬
‫משרד‬
‫‪10,800 ₪ 68 ₪ 85‬‬
‫‪11,200 ₪ 70 ₪ 85‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪5,603 ₪ 35 ₪ 85‬‬
‫‪5,603 ₪ 35 ₪ 85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪10,080 ₪ 63 ₪ 90‬‬
‫‪10,080 ₪ 63 ₪ 90‬‬
‫משרד‬
‫‪14,008 ₪ 88 ₪ 87‬‬
‫‪14,008 ₪ 88 ₪ 87‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫‪6,400 ₪ 40 ₪ 85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪5,925 ₪ 37 ₪ 86‬‬
‫‪5,925 ₪ 37 ₪ 86‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫‪10,400 ₪ 65 ₪ 87‬‬
‫‪10,400 ₪ 65 ₪ 87‬‬
‫משרד‬
‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫‪13,600 ₪ 85 ₪ 90‬‬
‫מסחר‬
‫‪6,262 ₪ 39 ₪ 85‬‬
‫‪6,262 ₪ 39 ₪ 85‬‬
‫תעשיה‬
‫‪5,768 ₪ 36 ₪ 85‬‬
‫‪5,768 ₪ 36 ₪ 85‬‬
‫לוגיסטיקה ואחסנה‬
‫התשואה של הנכסים המניבים ‪ 7.5%‬כתוצאה מריבית נמוכה ‪ .‬הסקר נעשה על פי מדגם של אזורי התעסוקה‬
‫המופיעים בטבלה וביצוע עסקאות במהלך הרבעון‪ .‬המחירים מחושבים עבור נכסים בגימור מלא (מחיר מעטפת ‪+‬‬
‫גמר ב‪ 1,750 -‬ש"ח למ"ר ברוטו מחושב ל‪ 10 -‬שנים) ‪ .‬הנתונים לעיל לגבי היצע המשרדים אינם כוללים פרוייקטים‬
‫שמועד אכלוסם לאחר שנת ‪.2015‬‬
‫‪3‬‬
‫מגמות שכר דירה ותפוסה ארציים‬
‫מחלקת מחקר מאן נכסים‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה מסחריים ארציים‬
‫‪90.0%‬‬
‫‪₪114‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪112‬‬
‫‪₪110‬‬
‫‪89.0%‬‬
‫‪₪108‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪₪106‬‬
‫‪88.0%‬‬
‫‪87.5%‬‬
‫‪₪104‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q2 2013 Q3 2013‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫‪Q3 2012‬‬
‫‪₪102‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים מסחריים )‪ ₪‬למ"ר(‬
‫‪₪200‬‬
‫‪₪160‬‬
‫‪₪120‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫פתח תקווה‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫חיפה‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫ירושלים‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫נתניה‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫‪Q3 2012‬‬
‫‪91.5%‬‬
‫‪₪72‬‬
‫‪₪71‬‬
‫‪91%‬‬
‫‪₪70‬‬
‫‪90.5%‬‬
‫‪₪69‬‬
‫‪₪68‬‬
‫‪90%‬‬
‫‪₪67‬‬
‫‪89.5%‬‬
‫‪₪66‬‬
‫‪₪65‬‬
‫‪89%‬‬
‫‪88.5%‬‬
‫‪₪40‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫ממוצעי שכ"ד ותפוסה משרדיים ארציים‬
‫‪₪64‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫תפוסה ממוצע‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫‪Q3 2012‬‬
‫דבר העורך‬
‫‪₪63‬‬
‫שכ"ד ממוצע‬
‫מגמות שכ"דשטחים משרדיים)‪ ₪‬למ"ר(‬
‫שוק הנדל"ן המסחרי ממשיך לשמור על מגמה‬
‫של יציבות כללית עם ירידות מתונות בשיעורי‬
‫התפוסה ועלויות דמי השכירות בכמה אזורים‪.‬‬
‫הדינימיקה בשוק הנה מדודה ולמעט מספר‬
‫מהלכי התייעלות וגידול בקרב מספר חברות‬
‫במיוחד מקרב ענף ההייטק איננו עדים‬
‫לזעזועים ושינויים מהותיים‪.‬‬
‫מצאי הפרוייקטים אשר בהתהוות באזור מרכז‬
‫הארץ ותל אביב אט אט מתקדם בהדרגה‪,‬‬
‫כאשר עשרות אלפי מ"ר של משרדים ברמה‬
‫גבוהה צפויים להיכנס לשוק במהלך שלוש‬
‫השנים הקרובות‪.‬‬
‫בימים אלה אמור להיות מוכרע תקציב‬
‫המדינה‪ ,‬שמהווה תנאי חשוב לביסוס הכלכלה‬
‫והמדיניות אשר ישפיעו על כלל המשק‬
‫והאזרחים‪.‬‬
‫לרגל תקופת החגים‪ ,‬אני מאחל לכל בית ישראל‬
‫ולקוראנו הנאמנים שנה טובה ופורייה‪.‬‬
‫‪₪100‬‬
‫‪₪90‬‬
‫‪₪80‬‬
‫‪₪70‬‬
‫‪₪60‬‬
‫‪₪50‬‬
‫‪Q3 2014‬‬
‫‪Q2 2014‬‬
‫‪Q1 2014‬‬
‫‪Q4 2013‬‬
‫פתח תקווה‬
‫‪4‬‬
‫חיפה‬
‫‪Q3 2013‬‬
‫‪Q2 2013‬‬
‫ירושלים‬
‫‪Q1 2013‬‬
‫נתניה‬
‫‪Q4 2012‬‬
‫תל‪-‬אביב‬
‫‪Q3 2012‬‬
‫‪₪40‬‬
‫‬
‫ג'קי מוקמל‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר מאן נכסים‬
‫ניהול נכון של תהליכי שכירות בקרב חברות מסחריות‬
‫רועי סילוני‪ ,‬מנהל המחלקה הבינלאומית‬
‫לפחות פעם אחת במהלך פעילותה העסקית‬
‫של חברה היא נדרשת לתת מענה לסוגיה‬
‫בעלת משמעות אסטרטגית של שכירת‬
‫שטחים מסחריים ותפעוליים הנחוצים‬
‫לפעילותה העסקית‪ .‬לסוגיה זו משמעות‬
‫נכבדה במימוש חזונה‪ ,‬יעדיה ותיפקודה‬
‫השוטף של החברה‪ .‬מניסיון שצברנו במהלך‬
‫פעילותנו כחברה המתמחה בליווי חברות‬
‫ותהליכים של גיבוש חוזי שכירות‪ ,‬הגענו‬
‫למסקנה שיש לנהל תהליך זה כפרויקט לכל‬
‫דבר‪ ,‬תוך הקפדה על מספר תנאים וכללי‬
‫התנהלות לשם מיצוי מוצלח של התהליך‪.‬‬
‫זיהוי נכון של צרכי הארגון בהקשר זה‪ ,‬יחד‬
‫עם תכנון המבוסס על רציונל עסקי מהווים‬
‫ערובה להצלחת התהליך‪ ,‬ויוצרים את ההבדל‬
‫בין גיבוש עסקת שכירות פונקציונלית‬
‫המיטיבה לשרת את צרכי השוכר לבין עסקה‬
‫שאינה יעילה או כדאית‪.‬‬
‫מיפוי מלא וראשוני של כלל האלטרנטיבות‬
‫ בהתבסס על הצרכים אשר זוהו וגובשו‬‫בשלב קודם‪ .‬יש לזהות את מצאי השוק‬
‫והחלופות אשר יכולות לבוא בחשבון‪ .‬כבר‬
‫בשלב זה חשוב לקבל נתונים כמותיים‬
‫והצעות מחיר ראשוניות של דמי שכירות‪ ,‬דמי‬
‫ניהול‪ ,‬הסדרי ועלויות החנייה‪ ,‬דמי ארנונה‪,‬‬
‫זמינות‪ ,‬היקף השטח וזיהוי הבעלים של‬
‫הנכס או הפרויקט‪ .‬בשלב זה יש לצאת אל‬
‫השטח על מנת להתרשם מהחלופות‪ ,‬מיקומן‪,‬‬
‫נגישותן‪ ,‬שירותים בקרבת מקום ועוד‪ .‬לשם‬
‫קבלת אינדיקציה והערכה ראשונית‪ ,‬יש לבצע‬
‫השוואה של החלופות ולשקול אותן באופן‬
‫מאוזן‪ ,‬תוך הפעלת תהליך קבלת החלטות‬
‫פנים ארגוני בנושא זה‪.‬‬
‫התמקדות בשתיים‪-‬שלוש חלופות – על‬
‫מנת להתקדם בתהליך יש לצמצם את‬
‫הרשימה ולהתרכז בחלופות אשר מבטאות‬
‫באופן מיטבי את מגוון הצרכים של החברה‪.‬‬
‫זיהו וגיבוש הצרכים הפונקציונליים – טרם‬
‫לשם השגת מטרה זו‪ ,‬יש לבצע מספר‬
‫היציאה לשטח‪ ,‬על הארגון לגבש את צרכיו‪,‬‬
‫קרי בחירת המיקום המיטבי לתפקודו‪ ,‬הגדרת הערכות ובדיקות של שתי חלופות רלוונטיות‬
‫לפחות‪ .‬מבחינת כמותית וכלכלית‪ ,‬יש‬
‫היקף השטח הנדרש‪ ,‬זיהוי צרכים מיוחדים‪,‬‬
‫לבצע הערכה וניתוח עלויות מדוקדק הכולל‬
‫הערכת תקציב ראשונית והערכת זמנים‪.‬‬
‫חברות מוטות כוח אדם יזדקקו בד"כ לניתוח השוואה תזרימית המשקללת את כלל סעיפי‬
‫הוצאות השכירות והפרויקט הצפויים‪ .‬יש‬
‫דמוגרפי של מגורי עובדיהם לשם בחינת‬
‫המיקום המועדף‪ .‬חברות טכנולוגיות לעיתים לבחון אספקטים כלכליים כגון סיוע מימוני‬
‫מבעל הנכס‪ ,‬היקף‪ ,‬תקופה וגובה ההחזר‬
‫קרובות שואפות להתבסס בקירבת מוסדות‬
‫לכיסוי הוצאות המימון‪ .‬בפני השוכר בדרך‬
‫אקדמיים או סמוך לאזורים עם אוכלוסייה‬
‫כלל תעמודנה שתי חלופות‪ .‬האחת הינה‬
‫בעלת זיקה טכנולוגית כמקור גיוס איכותי‬
‫מימון עצמי של ההתאמות הנדרשות (חלוקת‬
‫של עובדים‪ .‬לעיתים גם לבחינה התדמיתית‬
‫השטח‪ ,‬ריהוט‪ ,‬תשתיות פנים‪ ,‬תאורה‪ ,‬עיצוב‬
‫מבחינת המיקום‪ ,‬יש משמעות בקבלת‬
‫וכדומה)‪ .‬השניה הינה מימון ההתאמות‬
‫ההחלטות‪ .‬יש לתת דגש למספר החניות‬
‫באופן מלא או חלקי על ידי בעל הנכס‪.‬‬
‫הנדרשות‪ ,‬שהינו מרכיב בעל משמעות‬
‫במקרה של מימון בעל הנכס‪ ,‬השוכר יידרש‬
‫כלכלית גבוהה ביותר במכלול עלויות‬
‫השכירות‪ .‬נושאי התחבורה‪ ,‬הנגישות ולעיתים לפרוע את ההשקעה לאורך תקופת החוזה‪,‬‬
‫הנראות מהווים לרוב סוגיות שחברות נוטות לרוב בין שבע לעשר שנים דרך תשלומי דמי‬
‫השכירות‪ .‬עלות הפירעון הרווחת כיום בשוק‬
‫לשקללן‪ .‬ישנן חברות בעלות תחומי עיסוק‬
‫והעיקרון לחישוב דמי השכירות מתבססים‬
‫מסוימים‪ ,‬אשר כדאי להן לשקול התמקמות‬
‫על ‪ ₪ 1-1.2‬למ"ר עבור כל השקעה של ‪100‬‬
‫בפריפריה תוך הנאה מהנחות מס ומענקים‬
‫הניתנים על ידי המדינה‪ .‬יש להסתכל בראייה ‪( ₪‬משתנה בין יזם ליזם) כתוספת לתשלומי‬
‫דמי השכירות הבסיסיים‪.‬‬
‫ארוכת טווח ולקחת בחשבון גם צרכים‬
‫במקביל לבדיקות הכדאיות‪ ,‬יש לבצע‬
‫עתידיים‪ ,‬גידול‪ ,‬פיתוח ועוד‪ .‬על סמך מכלול‬
‫הצרכים הללו‪ ,‬יש לשקול כבר בשלב זה‪ ,‬האם בדיקות והערכה איכותיות של החלופות‪.‬‬
‫לשם כך מומלץ למנות אדריכל על מנת‬
‫כדאי לשכור נכס ברמת "מעטפת" (כלומר‬
‫מעטפת המבנה מושלמת‪ ,‬מערכות ותשתיות לגבש פרוגרמה ראשונית וניתוח של חלופות‬
‫("‪ )"Test Fit‬שעל פיה ייבחנו באופן השוואתי‬
‫מתפקדות עד לפתח השטחים המושכרים‬
‫החלופות הנבחרות מבחינה פונקציונלית של‬
‫ואזורים ציבוריים שמתפקדים)‪ .‬במקרה זה‬
‫ניצולת שטח‪ ,‬התאמה לצרכים של החברה‬
‫השטח יתוכנן ויותאם על פי צרכי הארגון‬
‫״‪ ;"Tailor Made‬או לחלופין‪ ,‬האם ראוי לנסות מבחינת אופי הפעילות‪ .‬בנוסף‪ ,‬הפרוגרמה‬
‫תהווה בסיס ממנו ניתן יהיה להתקדם לתכנון‬
‫ולשכור נכס ברמת גימור ״‪As Is‬״ ולבדוק את‬
‫מפורט וסופי של הנכס הנבחר‪ .‬סוגיית ניצולת‬
‫התאמתו לצרכי החברה‪ .‬קיימים חסרונות‬
‫ויתרונות לכל אחת משתי החלופות‪ ,‬התלויים השטח‪ ,‬מה שמוגדר כ"יחס ברוטו נטו"‪ ,‬הנו‬
‫מרכיב חשוב אשר מגדיר את היחסיות שבין‬
‫כאמור בצרכי הארגון ומגבלותיו‪.‬‬
‫השטח השימושי על ידי המשכיר כחלק‬
‫מהיחידה המושכרת (‪,)"Useable space‬‬
‫לבין השטח אשר בגינו השוכר משלם את‬
‫דמי השכירות ("‪ .)"Rentable space‬בכל‬
‫בניין משרדים‪ ,‬קיימת הפרדה בין השטח‬
‫הנמצא בשימושו הבלעדי של השוכר‪ ,‬לבין‬
‫השטח שהנו בשימוש ציבורי על ידי כלל‬
‫דיירי הבניין‪ .‬התמהיל לגבי שיטת החישוב‬
‫של השטח השימושי לשטח המושכר נקבע‬
‫על ידי המשכיר ועלול להיות שונה בין בניין‬
‫לבניין‪ .‬בנוסף‪ ,‬קיימים מספר גורמים פיזיים‬
‫תכנוניים המשפיעים על יעילותו של הבניין‬
‫ויחס ה"ברוטו נטו" (כגון‪ :‬שטח הקומה‪ ,‬גודל‬
‫המבנה‪ ,‬שיעור העמסת השטחים הציבוריים‬
‫על דיירי הבניין‪ ,‬יעילות תכנונית ועוד(‪ .‬יש‬
‫להעריך גם אספקטים איכותיים נוספים‬
‫אשר החברה שמה לה כמטרה כגון‪ ,‬מיקום‬
‫הנכס‪ ,‬שירותים סביבתיים‪ ,‬קירבה לתחבורה‬
‫ציבורית‪ ,‬נראות‪ ,‬תדמית ולשקללם באופן‬
‫השוואתי‪ .‬התחשבות במגוון האלמנטים הן‬
‫הכלכליים והן האיכותיים‪ ,‬בתמהיל כזה או‬
‫אחר‪ ,‬על פי החלטת וצרכי החברה‪ ,‬יבטיחו‬
‫קבלת החלטות איכותית בהקשר של בחירת‬
‫החלופה המועדפת‪.‬‬
‫ברירת החלופה המיטבית וסגירה משפטית‬
‫ בשלב זה הארגון צבר ידע מספק ואיכותי‬‫לשם קבלת החלטות וברירה רציונלית‬
‫של האלטרנטיבה הנבחרת‪ .‬מרגע קבלת‬
‫ההחלטה‪ ,‬יש להתקדם בתהליך המשפטי‬
‫אשר יעגן את ההסכמות והיחסים בין הצדדים‬
‫לכדי הסכם מחייב‪ .‬יש לוודא שהחוזה ישקף‬
‫נאמנה את מגוון ההשלכות והמשמעויות‬
‫הנובעות מהתקשרות זו‪ .‬יש לקחת בחשבון‬
‫השלכות לטווח ארוך על מנת לשקף את מגוון‬
‫צרכיה של החברה ככל שניתן‪ .‬עם חתימת‬
‫ההסכם תם הפרק המקדמי של התהליך‪,‬‬
‫אך עדיין יעמדו בפני החברה אתגרים בעלי‬
‫מורכבות כשלעצמם‪ ,‬הקשורים לתכנון וביצוע‬
‫של הפרויקט ולבסוף גם האכלוס עצמו‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫האנוי‪-‬סקר שוק‬
‫שכירויות משרדים ‪ -‬רבעון‬
‫חדשות כלכליות טובות‬
‫ברבעון הראשון של ‪ 2014‬התמ"ג גדל‬
‫בשיעור של ‪ ,4.96%‬שיעור גבוה מעט מעבר‬
‫לזה בשלוש השנים האחרונות‪ .‬היו מספר‬
‫אינדקציות כלכליות חיוביות‪ :‬יצוא ויאטנאמי‬
‫גדול יותר‪ ,‬שיעורי פיקדון נמוכים יותר‪ ,‬מדד‬
‫מנהלי רכש (‪ )PMI‬גבוה יותר‪ ,‬שוק ניירות‬
‫ערך בתהליכי שיפור‪ ,‬אינפלציה שירדה לרמה‬
‫הנמוכה ביותר מאז מרץ ‪ ,2009‬ביטחון עסקי‬
‫מתחזק ועליה שנתית של ‪ 20%‬במדד ‪.VN‬‬
‫נכסים סוג א' לעומת סוג ב‪ :‬כיוון אחד‬
‫שני מגדלי משרדים הושלמו ברבעון הראשון‬
‫של ‪ 2014‬על שטח כולל של כ‪ 22,500‬מ"ר‪.‬‬
‫דמי השכירות הממוצעים המשיכו לרדת‬
‫בשוק‪ .‬נכסים סוג א' זכו לביצועים טובים יותר‬
‫על בסיס שנתי‪ ,‬עם צניחה של ‪ 5.2%‬בלבד‬
‫בהשוואה לשנה הקודמת‪ .‬דמי השכירות‬
‫הממוצעים עמדו על ‪ 31.4‬דולר למ"ר‪/‬לחודש‬
‫בבניינים סוג א' ו‪ 17.9‬דולר למ"ר‪/‬לחודש עבור‬
‫סוג ב'‪ .‬שיעורי תפוסה השתפרו הן בנכסים סוג‬
‫א' והן בסוג ב' לכדי היצע יציב של שטחים‪.‬‬
‫דמי שכירות אטרקטיביים עזרו להוריד את‬
‫שיעור הנכסים סוג א' הפנויים מ‪ 24%‬ל‪22%‬‬
‫ברבעון הקודם ושטחים סוג ב' פנויים ירדו‬
‫ל‪ .32.8%‬שפע ההיצע מצביע על כך ששוק‬
‫המשרדים עדיין נשלט ע"י השוכרים‪.‬‬
‫גדולים יותר במחירים נמוכים יותר‪ .‬המוקד‬
‫היה חיזוק וניצול החסכון שבהזדמנויות‬
‫האחרונות שנותרו בבניינים חדשים‪ ,‬בעוד‬
‫יזמים נלהבים מציעים דילים טובים על מנת‬
‫לאכלס את הבניינים כראוי‪ .‬חוזי שכירות‬
‫גמישים ושירותים איכותיים עדיין מהווים את‬
‫סוד ההצלחה במשיכת שוכרים ובהחזקתם‬
‫לאורך זמן‪.‬‬
‫מספר בניינים צפויים להימכר לבעלים‪-‬‬
‫דיירים‪ ,‬מה שעשוי להציל את השוק מעודף‬
‫היצע פוטנציאלי‬
‫שטחי משרד בהיקף כולל של כ‪ 300,000‬מ"ר‬
‫צפויים להיות זמינים בשלושה הרבעונים‬
‫האחרונים ב‪ .2014‬הדבר יפעיל לחץ שלישי על‬
‫דמי השכירות באיזור זה‪ ,‬בייחוד בשטחי משרד‬
‫סוג ב'‪ .‬למרות ההיצע הצפוי‪ ,‬דמי השכירות‬
‫המבוקשים בבניינים ותיקים יותר עם שירותי‬
‫ניהול נכסים עשויים לשמור על ביצועים‬
‫טובים על אף הופעתם של היצעים חדשים‬
‫ברבעונים הבאים‪ ,‬שכן הביקוש לאיכות גבוהה‬
‫ולאיזורים טובים ממשיך‪.‬‬
‫ביקוש למשרדים‬
‫יציאה ממרכזי העסקים‬
‫בעוד שוכרים מתרחקים מאיזורים מרכזיים‬
‫בניינים חדשים במערב ובמרכז העניקו‬
‫לשוכרים גמישות לשדרג ולחזק שטחים‬
‫טבלה ‪ :10‬משרדימ פנויימ לפי דירוג‬
‫דירוג ב‬
‫דירוג א‬
‫‪40%‬‬
‫‪30%‬‬
‫‪20%‬‬
‫‪10%‬‬
‫‪2014‬‬
‫‪2013‬‬
‫דמי השכירות סוג א' היו באופן כללי יציבים‬
‫ברבעון השני של ‪ ,2014‬כאשר מדד שכירות‬
‫משרדים סוג א ‪ EMEA‬נותר ללא שינוי במהלך‬
‫הרבעון‪ .‬ירידות בשכירות כתוצאה מהמשבר‬
‫הכלכלי התפוגגו‪ ,‬לפחות בכל הנוגע לשטחים‬
‫איכותיים בשוק‪ ,‬כאשר כל השווקים שהושפעו‬
‫מהמשבר התייצבו‪ .‬עלייה בשכירות סוג א' באחוז‬
‫אחד במדריד מהווה דוגמא לשיפור התנאים‬
‫בשוק‪ ,‬שכן היא העלייה הראשונה שחלה בשוק‬
‫דרום‪-‬אירופאי מאז המשבר‪ .‬עליות בשכירות‬
‫סוג א' בכמה מהשווקים החזקים המשיכו ברבעון‬
‫השני‪ ,‬כאשר זו בדבלין בלטה במיוחד—השכירות‬
‫עלתה ב‪ 14.2%‬לרמה של ‪ 430.5‬אירו למ"ר לשנה‪.‬‬
‫צמיחה נוספת בשכירות נרשמה בווסט‪-‬אנד‬
‫בלונדון (‪ .)2.4%‬בשני שווקים אלה‪ ,‬מחסור‬
‫בשטחים סוג א' פנויים ורמות גבוהות של ביקוש‬
‫הם שממשיכים להניע את הצמיחה בשכירות‪.‬‬
‫לנוכח הבנייה המצומצמת ביותר שצפויה ב‪12-‬‬
‫‪ 18‬החודשים הקרובים‪ ,‬אנו צופים המשך צמיחה‬
‫בשכירות‪ .‬למרות שירידות בשכירות כתוצאה‬
‫מהמשבר הכלכלי פסקו‪ ,‬קיימת קבוצה של‬
‫שווקים‪ ,‬בייחוד במזרח אירופה‪ ,‬בה מגמת הירידה‬
‫ממשיכה בל עודף היצע של שטחים חדשים‬
‫שבנייתם הושלמה‪ .‬ברבעון השני ירידה נוספת‬
‫של ‪ 1.9%‬נרשמה בוורשה ובפראג ובמוסקבה‬
‫צפויות ירידות ברבעונים הקרובים‪ .‬במוסקבה‪,‬‬
‫חוסר וודאות גאופוליטי יחד עם גל השלמות‬
‫בנייה ספקולטיבית של שטחי משרד צפויים‬
‫להביא לירידה משמעותית בשכירות בטווח‬
‫הקצר‪.‬‬
‫‪2012‬‬
‫‪2011‬‬
‫‪2010‬‬
‫‪2009‬‬
‫‪0%‬‬
‫למרות המצב יוצא הדופן במוסקבה‪ ,‬שם הביקוש‬
‫צנח ל‪ 84,000‬מ"ר – הרמה הנמוכה ביותר שאי‬
‫פעם נרשמה שם – צבר התצרוכת באירופה‬
‫עדיין עלה ב‪ 12.2%‬ברבעון הראשון של ‪.2014‬‬
‫היו אינדיקציות ברורות לגבי התאוששות‬
‫הביקוש במערב אירופה‪ ,‬שם התצרוכת עלתה‬
‫ב‪ 21%‬מעל לרבעון הקודם—הרמה הגבוהה‬
‫ביותר שנרשמה אי פעם לאחר משבר‪ .‬כמו כן‪,‬‬
‫היו נתונים מעודדים לגבי שיפור בדרום אירופה‪,‬‬
‫לרבות התצרוכת במילאנו שהכפילה את עצמה‬
‫ויותר עד ל‪ 94,000‬מ"ר‪ ,‬וליסבון‪ ,‬שם נרשם אחד‬
‫הרבעונים החזקים ביותר זה כמה שנים‪ .‬למרות‬
‫שרמת הביקוש במדריד נפלה מתחת לזו ברבעון‬
‫הראשון‪ ,‬מספר רב של עסקאות קטנות יחסית‬
‫נסגרו בקרב מיזמים קטנים ובינוניים‪ ,‬שחלקם‬
‫מתחילים כעת להרחיב את שטחיהם‪ .‬פרט לאלה‪,‬‬
‫השווקים באמסטרדם ובריסל הפגינו התאוששות‬
‫מרשימה מאז הרבעון הראשון שהיה חלש ביותר‪,‬‬
‫עם תצרוכת שעלתה בלמעלה מ‪ .200%‬ביצועים‬
‫טובים נרשמו גם בשווקי מפתח בלונדון ובפריז‪.‬‬
‫בלונדון היה בכך משום המשך המגמה החיובית‬
‫בביקוש‪ ,‬אך בפריז הדבר הפתיע לנוכח החדשות‬
‫השליליות יחסית לגבי הכלכלה הצרפתית ותנאי‬
‫השוק המאתגרים‪ .‬כמה עסקאות רחבות היקף‬
‫שנדחו מרבעונים קודמים שיפרו את הנתונים‬
‫ברבעון השני‪ ,‬ולפיכך נותר לחכות ולראות האם‬
‫אכן נוכחנו לתחילתה של התאוששות בביקוש‬
‫בבירה הצרפתית או שמא מדובר ברבעון יוצא‬
‫דופן‪.‬‬
‫משרדים פנויים‬
‫למרות השיפור בביקוש ברבעון השני‪ ,‬לא נרשם‬
‫כל שינוי במדד זמינות השטחים של הבנק המרכזי‬
‫‪6‬‬
‫השוק הגלובלי על פי‬
‫שני ‪2014‬‬
‫‬
‫דמי שכירות לנכס מועד ף‬
‫‪%‬‬
‫ש י נ ו י‬
‫‪ Richard Ellis EU-27‬והוא שמר על אותה ‬
‫דמי שכירות לנכס מועדף ‪ €‬למ”ר ‪ 3‬חודשים ‪ 12‬חודשים ‬
‫רמה של ‪ 11.3%‬זה הרבעון השני ברציפות‪ .‬הדבר ‬
‫שפל* ‬
‫לשנה אחרונים אחרונים‬
‫מקומי‬
‫עיר‬
‫ארץ‬
‫נובע בעיקר מעליות משמעותיות ברמות זמינות‬
‫בשווקי מפתח במזרח אירופה – בעיקר בפראג‪,‬‬
‫‪14.61‬‬
‫‪2.00‬‬
‫‪0.99‬‬
‫‪306‬‬
‫‪ € 25.50‬למ"ר לחודש‬
‫וינה‬
‫אוסטריה‬
‫וורשה‪ ,‬מוסקבה וסנט‪-‬פטרסבורג‪ ,‬שם רמות‬
‫‪7.55‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪285‬‬
‫‪ € 285.00‬למ"ר לשנה‬
‫בריסל‬
‫בלגיה‬
‫גבוהות של שטחים חדשים גוברות על רמת‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-3.33‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪174‬‬
‫‪ € 14.5‬למ"ר לחודש‬
‫זגרב‬
‫קרואטיה‬
‫הספיגה בשוק‪ ,‬מגמה שצפויה להימשך‪.‬‬
‫לעומת זאת‪ ,‬ברוב הגדול של השווקים המערביים‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-7.14‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪234‬‬
‫‪ € 19.5‬למ"ר לחודש‬
‫פראג‬
‫צ'כיה‬
‫באירופה נרשמו רמות זמינות נמוכות ברבעון‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-2.94‬‬
‫‪0.00 221.29‬‬
‫‪ DK 1,650‬למ"ר לשנה‬
‫קופנהגן‬
‫דנמרק‬
‫השני‪ .‬חוסנו הרב של הביקוש במרכז לונדון‬
‫‪28.30‬‬
‫‪6.11‬‬
‫‪3.03‬‬
‫‪408‬‬
‫‪ € 408.00‬למ"ר לשנה‬
‫הלסינקי‬
‫פינלנד‬
‫הביא לירידה ברמת זמינות זה הרבעון השלישי‬
‫ברציפות‪ ,‬עם רמת זמינות נמוכה מהממוצע בכל‬
‫‪13.04‬‬
‫‪-13.33‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪260‬‬
‫‪ € 260‬למ"ר לשנה‬
‫ליון‬
‫צרפת‬
‫חמשת תתי השווקים‪ .‬שיפור בביקושים בבריסל‪,‬‬
‫‪8.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪270‬‬
‫‪ € 270.00‬למ"ר לשנה‬
‫מרסי‬
‫צרפת‬
‫פריז ואמסטרדם תרם לירידות ברמות זמינות‬
‫‪11.11‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪800‬‬
‫‪ € 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫פאריס‬
‫צרפת‬
‫משרדים וכל חמשת השווקים בגרמניה רשמו‬
‫הירידה‬
‫גם הם ירידה בזמינות במהלך הרבעון‪.‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪270‬‬
‫‪ € 22.50‬למ"ר לחודש‬
‫ברלין‬
‫גרמניה‬
‫החדה ביותר נראתה בפרנקפורט‪ ,‬שם הזמינות‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪456‬‬
‫‪ € 38.00‬למ"ר לחודש‬
‫פרנקפורט‬
‫גרמניה‬
‫ירדה דרסטית זה הרבעון השני ברציפות בעקבות‬
‫‪6.67‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪288‬‬
‫‪ € 24.00‬למ"ר לחודש‬
‫המבורג‬
‫גרמניה‬
‫הסרת המלאי הישן והפיכת בניינים ישנים‬
‫ליחידות דיור‪.‬‬
‫‪11.86‬‬
‫‪4.76‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪396‬‬
‫‪ € 33‬למ"ר לחודש‬
‫מינכן‬
‫גרמניה‬
‫למרות שרמות הזמינות מתחילות לרדת‪ ,‬קצב‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-4.35‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪264‬‬
‫‪ € 22.00‬למ"ר לחודש‬
‫אתונה‬
‫יוון‬
‫הירידה במספר שווקים איטי יותר ממה שסביר‬
‫היה לצפות בנקודה זו במחזור‪ .‬ברבים מהשווקים‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪240‬‬
‫‪ € 20.00‬למ"ר לחודש‬
‫בודפשט‬
‫הונגריה‬
‫המתאוששים עדיין קיימות רמות גבוהות מאוד‬
‫‪45.44‬‬
‫‪33.28‬‬
‫‪14.19 430.5‬‬
‫‪ € 430.5‬למ"ר לשנה‬
‫דבלין‬
‫אירלנד‬
‫של משרדים פנויים‪ ,‬למשל רמה מעל ‪ 14%‬בדבלין‪,‬‬
‫‪11.58‬‬
‫‪-3.64‬‬
‫‪-1.85 271.02‬‬
‫‪ ₪ 106.00‬למ"ר לחודש‬
‫תל אביב‬
‫ישראל‬
‫באמסטרדם ובמדריד‪ .‬הדבר נובע בין השאר‬
‫משינוי מבני בזמינות שטחי משרד‪ .‬ההתאוששות‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪480‬‬
‫‪ € 480.00‬למ"ר לשנה‬
‫מילאנו‬
‫איטליה‬
‫בביקוש התמקדה עד כה באיזורים מרכזיים‪ ,‬שם‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-7.32‬‬
‫‪-5.00‬‬
‫‪380‬‬
‫‪ € 380.00‬למ"ר לשנה‬
‫רומא‬
‫איטליה‬
‫הזמינות מצומצמת‪ .‬השיפור בביקוש באיזורים‬
‫‪4.55‬‬
‫‪1.47‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪345‬‬
‫‪ € 345.00‬למ"ר לשנה‬
‫אמסטרדם‬
‫הולנד‬
‫מרכזיים עדיין לא התרחב לאיזורים פריפריים‬
‫יותר‪ ,‬שם הרוב הגדול של ההיצע הזמין ממוקם‪.‬‬
‫‪15.38‬‬
‫‪2.27‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪225‬‬
‫‪ € 225.00‬למ"ר לשנה‬
‫רוטרדם‬
‫הולנד‬
‫לפיכך‪ ,‬למרות שהביקוש שיפר את רמות‬
‫‪33.33‬‬
‫‪2.56‬‬
‫‪0.00 476.06‬‬
‫‪ Nok 4,000‬למ"ר לשנה‬
‫אוסלו‬
‫נורבגיה‬
‫הזמינות‪ ,‬בכמה שווקים הרמות נותרו הרבה מעל‬
‫‪10.84‬‬
‫‪-5.56‬‬
‫‪-1.92‬‬
‫‪306‬‬
‫‪ € 25.5‬למ"ר לחודש‬
‫וורשה‬
‫פולין‬
‫לאלה שקדמו להאטה‪ .‬אנו צופים שקוטביות זו‬
‫בזמינות המשרדים בשוק תימשך‪.‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪222‬‬
‫‪ € 18.50‬למ"ר לחודש‬
‫ליסבון‬
‫פורטוגל‬
‫צבר השלמות בניה‬
‫השווקים עם צבר השלמות הבנייה הגדול ביותר‪,‬‬
‫יחסית למלאי הקיים‪ ,‬כולם במזרח אירופה‪.‬‬
‫המלאי בפראג‪ ,‬ורשה‪ ,‬מוסקבה וסנט פטרסבורג‬
‫צפוי לגדול ב ‪ 10%‬לפחות ב ‪ 18‬החודשים‬
‫הקרובים‪ .‬משום שחלקו הגדול של השטח‬
‫שנבנה מבוסס על בנייה ספקולטיבית‪ ,‬צמיחה‬
‫נוספת צפויה ברמת הזמינות בשווקים אלה‬
‫ברבעונים הבאים‪.‬‬
‫למרות שגם באירופה המערבית נראתה עלייה‬
‫בהשלמות הבנייה ב‪ ,2014‬התופעה הצטמצמה‬
‫למספר שווקי מפתח‪ ,‬שם ההשפעה על רמת‬
‫המלאי פחות בולטת‪ .‬מעבר לכך‪ ,‬חלק ניכר‬
‫מהשטח בבנייה מושכר מראש או במהלך‬
‫הבנייה‪ .‬למשל‪ ,‬בלונדון רק כשליש מהשטחים‬
‫שיושלמו ב‪ 2014‬יהיו זמינים מייד עם השלמתם‪.‬‬
‫בכמה מהשווקים המתאוששים‪ ,‬דוגמת‬
‫אמסטרדם‪ ,‬דבלין ומדריד‪ ,‬לא קיימות למעשה‬
‫כל השלמות בנייה למרות השיפור בתנאי השוק‪.‬‬
‫ככל שהביקוש יתפוס תאוצה‪ ,‬יהיה בכך לצמצם‬
‫אף יותר את האפשרויות העומדות בפני שוכרים‬
‫המעוניינים לעבור דירה‪ .‬אפילו אם תכניות רבות‬
‫יותר תתקדמנה בחציה השני של ‪ ,2014‬כמה‬
‫שנים תחלופנה עד שבניינים אלה ייכנסו לשוק‪.‬‬
‫לפיכך אנו צופים שהמחסור בשטחים סוג א'‬
‫באיזורים מרכזיים עשוי להמשיך להיות מרכזי‬
‫בעתיד הנראה לעין‪.‬‬
‫רומניה‬
‫בוקרשט‬
‫‪ € 18.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪216‬‬
‫תשואה‬
‫למשרדים ‪%‬‬
‫‪4.65‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪8.30‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪5.00‬‬
‫‪4.60‬‬
‫‪5.50‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪4.00‬‬
‫‪4.65‬‬
‫‪4.70‬‬
‫‪4.55‬‬
‫‪4.45‬‬
‫‪8.00‬‬
‫‪7.50‬‬
‫‪5.00‬‬
‫‪7.50‬‬
‫‪5.75‬‬
‫‪6.25‬‬
‫‪5.45‬‬
‫‪5.90‬‬
‫‪5.25‬‬
‫‪6.00‬‬
‫‪7.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪8.00‬‬
‫רוסיה‬
‫מוסקבה‬
‫‪ $ 1,200‬למ"ר לשנה‬
‫‪0.00 876.49‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪41.18‬‬
‫‪8.50‬‬
‫רוסיה‬
‫פטורסבורג‬
‫‪ $ 800.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪0.00 584.33‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.67‬‬
‫‪11.00‬‬
‫סרביה‬
‫בלגרד‬
‫‪ € 15.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪180‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.45‬‬
‫‪9.50‬‬
‫סלובקיה‬
‫ברטיסלבה‬
‫‪ € 16.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪192‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.00‬‬
‫ספרד‬
‫ברצלונה‬
‫‪ €17.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪213‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.50‬‬
‫ספרד‬
‫מדריד‬
‫‪ € 24.75‬למ"ר לחודש‬
‫‪297‬‬
‫‪1.02‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.50‬‬
‫שוודיה‬
‫סטוקהולם‬
‫‪ SEK 4,500‬למ"ר לשנה‬
‫‪491.57‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪2.27‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪4.50‬‬
‫שוייץ‬
‫ג'נבה‬
‫‪ CHF 925.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪761.77‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-7.50‬‬
‫‪12.80‬‬
‫‪4.00‬‬
‫שוייץ‬
‫ציריך‬
‫‪ CHF 825.00‬למ"ר לשנה‬
‫‪679.42‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪-2.94‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪3.20‬‬
‫טורקיה‬
‫איסטנבול‬
‫‪ $ 45.00‬למ"ר לחודש‬
‫‪0.00 394.42‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪12.50‬‬
‫‪6.75‬‬
‫‪ AED 280‬לרגל רבוע לחודש ‪0.00 599.33‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪7.00‬‬
‫‪0.00 383.09‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪5.75‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.77‬‬
‫‪5.75‬‬
‫‪1.79‬‬
‫‪5.56‬‬
‫‪5.75‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪6.00‬‬
‫איחוד האמ‪ .‬דובאי‬
‫בירמינגהם‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫בריטניה‬
‫בריטניה‬
‫בריסטול‬
‫‪ £ 27.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 369.64‬‬
‫בריטניה‬
‫אדינבורו‬
‫‪ £ 28.50‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 383.09‬‬
‫בריטניה‬
‫גלסגו‬
‫‪ £ 27.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 362.92‬‬
‫‪0.00‬‬
‫בריטניה‬
‫לונדון סיטי‬
‫‪ £ 58.5‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 786.33‬‬
‫‪6.36‬‬
‫‪39.29‬‬
‫‪4.50‬‬
‫בריטניה‬
‫לונדון מערב‬
‫‪ £ 107.5‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪2.38 1,444.97‬‬
‫‪10.26‬‬
‫‪34.38‬‬
‫‪3.75‬‬
‫בריטניה‬
‫מנצ'סטר‬
‫‪ £ 30.00‬לרגל רבוע לשנה‬
‫‪0.00 403.25‬‬
‫‪0.00‬‬
‫‪5.26‬‬
‫‪5.75‬‬
‫* הנתונים משקפים את אחוז השינוי מהמחיר הנמוך ביותר משנת ‪ 2009‬לעומת המחירים היום ‪.‬‬
‫‪7‬‬
‫בית האיכרים ‪ -‬הבית החדש לעסקים‬
‫בניין בית האיכרים בפינת הרחובות קפלן ולסקוב בתל אביב‬
‫הינו בניין משרדים לשימור שהוקם בשנת ‪ 1952‬ושימש את‬
‫משרדי התאחדות האיכרים‪.‬‬
‫חברת גזית גלוב ישראל מחדשת בימים אלו את הבניין‪.‬‬
‫חידוש בית האיכרים משלב שמירה על העיצוב המקורי‬
‫המיועד לשימור זאת לצד תוספת של שלוש קומות‬
‫בעיצוב עדכני חדש ומעורר השראה‪.‬‬
‫משווק ע”י מאן נכסים ‪03-5616161‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫תרמו בהכנת המגזין‪ :‬מו"ל מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪ ,‬רח' יגאל אלון ‪ ,92‬ת"א ‪ 67891‬טל‪ 03-5616161 :‬פקס ‪03-5628787 :‬‬
‫מנכ"ל משותף ויו"ר ג'קי מוקמל מנכ"ל משותף חיים אגי עורך ראשי ג'קי מוקמל‬
‫עורכות משנה סמדר פומרנץ‪ ,‬סמדר מיכאלוב עריכה ועיצוב גרפי משה פרג תרגום ועריכה לשונית אי‪-‬דוק‬
‫כתובת לתגובות ‪feedback@man.co.il‬‬
‫‪.‬‬
‫‪.‬‬
‫גזית גלוב ישראל‬
‫בית האיכרים‬
‫המידע המובא בזאת נלקח ממקורות שנחשבים מהימנים‪ .‬אף על פי שאין לנו ספק‬
‫לגבי מהימנות המידע‪ ,‬לא בדקנו אותו ואיננו אחראים או ערבים לנכונותו‪ .‬באחריות‬
‫הקורא לוודא באופן עצמאי את נכונות המידע ואת שלמותו‪ .‬כל תחזית‪ ,‬דעה‪ ,‬הנחה או‬
‫הערכה שמופיעה כאן משמשת כדוגמה בלבד ואינה מייצגת את הביצועים הנוכחיים או‬
‫העתידיים של השוק‪ .‬אין להעתיק מידע זה ללא רשות בכתב מחברת מ‪.‬א‪.‬ן נכסים‪.‬‬