Advarsel: Vogt dig for selvbyg ved boligkøb

14 / Tirsdag 11. december 2012
Tirsdag 11. december 2012 / 15
Paragraf
ErhvervsMagasinet
Paragraf
ErhvervsMagasinet
Advarsel: vogt dig for selvbyg ved boligkøb
Af Jens Jacob Halling
jjh@hsco-law.dk
Paragraf: Hvis du står for
at skulle købe et hus, og du
ikke har tænkt dig at tegne
en ejerskifteforsikring, skal
du passe meget på, hvis sælger har oplyst at have udført
arbejder og reparationer på
ejendommen som selvbyg eller medbyg i tilstandsrapporten, da det kan sidestilles med
en ren ansvarsfraskrivelse fra
sælgers side.
Når sælger i tilstandsrapporten blot oplyser, at arbejdet
er lavet som selvbyg, kan han
slippe af med stort set hvad
som helst - også mangler, som
skyldes groft sjusk og klare til-
sidesættelser af forskrifter og
vejledninger for arbejdet. Dette har Vestre Landsret for nyligt afsagt en dom om.
I den pågældende sag havde et ægtepar købt et hus,
hvor det i tilstandsrapporten
Særskilte stillinger
AARHUS EUROPÆISK
KULTURHOVEDSTAD 2017
SØGER TO DIREKTØRER
- der kan sikre international opmærksomhed, national
markering og lokal forankring af kulturhovedstaden.
Aarhus er blevet udnævnt til Europæisk Kulturhovedstad i 2017. Fonden Aarhus 2017 er ansvarlig for at gennemføre et
ambitiøst program i kulturhovedstadsåret, som også kan mærkes i tiden efter 2017.
Administrerende direktør
Programdirektør
Den administrerende direktør er ansvarlig for
fondens virksomhed og for at realisere visionerne
omkring kulturhovedstaden, så Aarhus ikke alene
er en dansk by, men en europæisk by.
Programdirektøren har det kunstneriske og programmæssige ansvar for Aarhus 2017.
En vigtig opgave bliver at sikre den finansiering
af programmet, som endnu ikke er bevilget, og at
koordinere samspillet med projektejere, sponsorer
og strategiske samarbejdspartnere.
Den administrerende direktør har en administrativ/økonomisk baggrund, forståelse for den
politiske proces og erfaring med ledelse af større
projekter eller udviklingsopgaver.
Direktøren er internationalt orienteret og har
erfaring med erhvervslivet samt interesse for det
kulturelle og kunstneriske.
Programdirektøren skal lægge den overordnede
linje i det samlede program med udgangspunkt
i de visioner og temaet RETHINK, som ligger til
grund for udvælgelsen af Aarhus som Europæisk
Kulturhovedstad.
Programdirektøren skal demonstrere kulturel
mangfoldighed, globalt udsyn og lokal indsigt og
være i stand til at gentænke såvel processer som
indhold.
Programdirektøren har en kunstnerisk, kulturel
baggrund, international erfaring og et bredt funderet netværk inden for aktørkredsen både nationalt
og internationalt.
Programdirektøren har strategisk overblik
og erfaring med projektplanlægning og -gennemførelse.
blandt andet fremgik, at taget var udført som selvbyg.
Køber valgte ikke at tegne en
ejerskifteforsikring, da de følte sig sikre på, at taget var i
orden, idet den bygningssagkyndige ingen bemærkninger havde til undertaget, og
idet taget var lavet en sælger,
der var tømrerlærling og havde rådført sig med sin mester.
Efter en storm, hvor købers
hustru følte, at taget var ved at
blæse af, gik køber op på taget og konstaterede, at undertaget ikke har været hæftet ordentligt op og derfor var blevet ødelagt i stormen. Køber
valgte at hæfte undertaget op
for at undgå yderligere skade.
Herefter reklamerede køber til sælger, men sælger afviste at lave undertaget eller
betale erstatning for manglen.
Køber havde ikke valgt at
tegne en ejerskifteforsikring,
der kunne betale et nyt undertag, og han havde derfor
to muligheder for at få erstatning for manglerne ved taget.
Han kunne vælge at gå til
»Ankenævnet for Huseftersyn« og klage over den byggesagkyndiges gennemgang
af huset, eller han kunne gå
efter sælger og kræve erstatning fra denne.
I første omgang indbragte
køberen den byggesagkyndige for »Ankenævnet for Huseftersyn«. Den byggesagkyndige blev ikke kendt erstatningsansvarlig, da Ankenævnet ikke mente, at forholdet
visuelt kunne konstateres på
tidspunktet for den byggesag-
Landsrettens resultat
Pas på, når du køber hus,
hvis der er lavet selvbyg.
Arkivfoto Lars Rasborg
Lokaler
Regulær lager-og
produktionsejendom til leje
3 mdr. gRatis husleje.
Begge stillinger er tidsbegrænset i perioden 2013-2018. Løn forhandles efter kvalifikationer.
For mere information: www.rethink2017.dk. Uddybende job- og kravprofil kan hentes på www.mercuriurval.dk.
Eventuelle spørgsmål kan stilles til:
Direktør Tina Overgaard, Mercuri Urval A/S på telefon +45 2164 8762
Direktør Kirsten Jørgensen, Kultur og Borgerservice, Aarhus Kommune på telefon +45 8940 2370
Jomfruløkken 13-15, 8930 Randers NØ. Ca. 4.100 m2, kan evt.
opdeles i 3 mindre lejemål på hhv. 850 m2, 1825 m2
og 1.400 m2. Årlig leje fra 120 kr. pr. m2.
Finder du jobbene interessante, kan du søge dem på www.mercuriurval.dk under referencenummeret (DK-160-49354) og
vedhæfte ansøgning og CV. Ansøgningen bedes mærket ”Administrerende direktør” eller ”Programdirektør”.
Ansøgningsfristen er d. 7. januar 2013 kl. 12.00.
Eriksvej, 8960 Randers SØ. 2000 m2 med 2 læsseramper.
Tæt på E45.
Den Europæiske Kulturhovedstad
sælger, hvis denne har udvist
grov uagtsomhed.
Byretten henviser flere
gange til en eventuel ejerskifteforsikring, og det virker til,
at de i deres resultat har tillagt dette betydelig vægt.
Henvendelse til:
Innovation Ejendomme A/S
Knud Timm, telefon 20 86 99 75, knti@inno.dk
kyndiges besigtigelse.
Boligen vurderes ud fra
det, som den bygningssagkyndige kan se på besigtigelsestidspunktet. Den bygningssagkyndige skal ikke skille
ting fra hinanden eller lave
destruktive indgreb.
Der kan derfor være skader, som den bygningssagkyndige ikke kan se i gennemgangen. I denne sag vurderede
Ankenævnet, at det var rigtigt, at den byggesagkyndige
ikke kunne have set manglerne ved undertaget, så køber kunne ikke få erstatning
fra den byggesagkyndige.
Derefter indbragte køber
sagen for domstolene for at
få erstatning fra sælger efter
reglerne i »Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelser af fast ejendom«, § 2, stk.
5, hvorefter sælger er erstatningsansvarlig overfor køberen for mangler (eller ejerskifteforsikringen, hvis den havde betalt for udbedringen),
hvis sælgeren har handlet
»groft uagtsomt«. (Betegnelse for en markant afvigelse fra
den adfærd, som man burde
udvise som en Bonus Pater
familias - en fornuftig og omhyggelig familiefar.)
Under retssagen optages
syn og skøn, og efter en gennemgang af taget fastslår
skønsmanden, at det var helt
galt med tagets udførelse. Det
var oplagt sjusket, og der var
huller i undertaget som følge
af manglende opstramning.
Der var også andre fejl ved
taget, og skønsmanden konkluderede, at hele arbejdet
var udført groft sjusket i strid
med forskrifter og vejledninger på området og ikke håndværksmæssigt korrekt. Retten skulle herefter afgøre, om
sælger derved havde handlet
groft uagtsom, og om køber
var berettiget til erstatning.
Både Byretten og Landsretten mente ikke, at sælger
var erstatningsansvarlig for
manglerne ved taget, men
med lidt forskellige begrundelser.
Byrettensresultat
Byretten begrundede frifindelsen med, at sælger havde oplyst, at taget var udført
som selvbygger arbejde, at
taget ikke gav anledning til
problemer i sælgers ejertid,
at sælger havde fulgt de ham
givne vejledninger, og at ejerskifteforsikringen ville have
dækket, hvis den havde været tegnet.
Disse begrundelser er ikke
alle lige relevante i forhold til
lovteksten, hvilket blandt andet støttes af en af landets førende eksperter indenfor området, fhv. retspræsident H.P.
Rosenmeier.
»Har det betydning, at sælgeren har anført i tilstandsrapporten, at taget er lavet som
selvbyg?«
Ja - da man som køber, må
være forberedt på en amatøragtig udførelse til en vis grænse. Sælger overskrider denne
grænse og bliver erstatningsansvarlig ifølge loven, når
manglerne skyldes sælgers
»groft uagtsomme« udførelse.
»Har det betydning, at taget
ikke gav anledning til problemer i sælgers ejertid?«
Nej - for det første er taget
kun et år gammelt, da huset
sælges, og for det andet kan
det ikke tillægges betydning,
hvornår fejlen opdages. Kravet er alene, at fejlen var til
stede ved købers overtagelse
af huset, idet man ellers aldrig vil kunne få erstatning
for mangler, der først opstår/
opdages efter overtagelsen.
Dette forhold er heller ikke
nævnt i Landsrettens afgørelse.
»Har det betydning, om sælger har fulgt de råd/vejledninger, som blev givet til ham?«
Ja - det vil indgå i uagtsomhedsvurderingen, og det var i
denne sag ikke muligt at dokumentere, at sælger ikke
havde gjort som rådet.
»Har det betydning, at en
ejerskifteforsikring evt. ville have dækket forholdet, såfremt en
sådan havde været tegnet?«
Nej - for det første skal det
ikke efter lovteksten tillægges
nogen vægt, og for det andet
er det ikke entydigt, hvad en
ejerskifteforsikring dækker
eller ikke dækker.
Det er svært at udlede
grænser for dækningen efter praksis fra Ankenævnet
for Forsikring, og man kan i
hvert fald ikke entydigt i denne sag fastslå, at ejerskifteforsikringen ville have dækket.
Der har dog i de senere været en tendens til at sammenkæde ejerskifteforsikringens
dækning med reglerne om
sælgers fritagelse for mangelshæfte, hvilket dog er i
strid med lovteksten og meningsløst, da ejerskifteforsikringen vil have regres mod
Landsretten frifinder også
sælger med følgende begrundelse:
»Det er ved skønsmandens
udtalelser bevist, at tagets karakter indebærer, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld.
Da køber modtog tilstandsrapport samt oplysning om
ejerskifteforsikring, er det efter § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. udgangspunktet, at køber ikke
over for sælger kan påberåbe
sig, at bygningens fysiske tilstand er mangelfuld.
Vurderingen af, om indstævnte har handlet groft
uagtsomt, jf. lovens § 2, stk.
5, skal foretages i lyset af, at
indstævnte i tilstandsrapporten oplyste, at der var lagt nyt
tag som selvbyg eller medbyg.
Landsretten er enig med
byretten i, at der ikke er tilstrækkelig grundlag for at
fastslå, at sælgers tilsidesættelser af god håndværksmæssig fremgangsmåde ved
pålægningen af det nye tag
har karakter af grov uagtsomhed.
Landsretten tiltræder således, at køberne ikke i medfør
af undtagelsesbestemmelsen
i § 2, stk. 5, kan påberåbe sig
manglerne ved taget.
Vestre Landsret anser det
således for bevist, at taget
var mangelfuldt, og at årsagen var sælgers tilsidesættelser af god håndværksmæssig
fremgangsmåde ved pålægning af taget (groft sjusket,
jfr. skønsmanden), men derimod ikke at sælger har handlet groft uagtsomt.
Dette resultat når Vestre
Landsret på baggrund af en
vurdering foretaget i lyset af,
at sælger oplyste i tilstandsrapporten, at taget var lavet
som selvbyg.
Det er bemærkelsesværdigt, at Vestre Landsret tillægger dette så stor vægt,
da en sådan oplysning i sig
selv efter lovens ordlyd ikke
frigør sælger for ansvar for
groft uagtsomme fejl. Men
måske er selvbyg ifølge Vestre Landsret generelt at sidestille med »klamp«, som en
køber må være forberedt på at
acceptere.
Det er i hvert fald vanskeligt at forestille sig, hvordan
en sælger i praksis vil blive
ansvarlig for selvbyg, når sælger ikke blev det i denne sag,
hvor skønsmanden næsten
ikke kunne have brugt mere
klare og fordømmende ord
om arbejdets mangler.
Dommen kan frygtes at give grobund for ubehagelige
spekulationer hos uærlige
sælgere - for eksempel køb en
renoveringsmoden ejendom,
»smink liget« på en sådan
måde, at en bygningssagkyndig ikke kan opdage manglen uden at lave destruktive
indgreb, for eksempel for at
kunne se et undertag - oplys
i tilstandsrapporten, at arbejdet er udført selvbyg - få en
for høj pris for ejendommen og undgå at betale erstatning
til køberen eller ejerskifteforsikringen, der har erstattet
købers tab.
Et sådant spekulationselement var måske ikke lige det,
som lovgiver havde forudset
kunne være en konsekvens
af reglerne.
Advokaterne skriver
I hver udgave af
ErhvervsMagasinet vil
advokater fra Hansen
Sønderby Advokatfirma
på skift skrive om aktuelle og alment interessante
erhvervs- og arbejdsmarkedsjuridiske problemstillinger.
Hansen Sønderby leverer rådgivning og bistand
til især førende danske og
udenlandske virksomheder og organisationer. Firmaet beskæftiger 30 medarbejdere, heraf 10 jurister med individuelle spe-
cialkompetencer indenfor
erhvervsrettens kerneområder.
Med hovedkontoret i
Randers og et afdelingskontor i København yder
Hansen Sønderby rådgivning og bistand over hele
landet, og gennem international deltagelse i The
Geneva Group har firmaet adgang til lokal ekspertise inden for juridiske og
skattemæssige forhold i
lande over det meste af
verden.