FREMVISNING AF TOPLÆRKEGÅRDEN

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Salgsprospekt
Badstuestræde 7, 1209 København K.
• Høj værdisikkerhed med central beliggenhed
• Samlet areal på 580 m2 fordelt på 2 erhverv, 3 boliger
• Ledig bolig 122 m2 på 2. sal.
• Beregnet startafkast 4,40% p.a.
• God bygningsmæssig tilstand
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Introduktion:
Wismann Property Consult A/S udbyder for ejeren K/S Skindergade 32/Fiolstræde 2,
København. ejendommen beliggende Badstuestræde 7, 1209 København K. til salg.
Ejendommen er udlejet til 2 erhverv og 3 boliger.
Ejendommen er beliggende i Københavns attraktive Middelalderby i Snarenskvarter,
hvor Badstuestræde fører fra Vimmelskaftet (Strøget) til Kompagnistræde,
Læderstræde. Vi er her mindre end 30 meter fra ”Strøget” og 100 meter fra
Kompagnistræde.
Næsten alle ejendomme i området er bygget på små matrikler i 3-4 etagers højde.
Tror man på styrken i centrale bykerner og tror man på det attraktive i at eje
ejendomme på et sted, hvor København er 844 år gammel, så er Badstuestræde 7,
København en oplagt mulighed.
Vores erfaring fra det Københavnske ejendomsmarked viser, at god beliggenhed altid
er den bedste garant for at gøre en værdisikker investering. I Badstuestræde 7,
København har man oveni den gode beliggenhed muligheden for at opdele
ejendommen i ejerlejligheder samt at omdanne erhverv til bolig. Ejendommen har i
2009 fået en arkitektonisk gennemgang, med en udførlig rapport.
Hertil kommer, at ejendommen har en indflytningsklar lejlighed på 2. sal med alle
moderne bekvemmeligheder. Denne lejlighed er på 122 m2 fordelt på 5 værelser med
køkken og bad. Denne lejlighed er ledig til køber fra d. 01-06-2011.
Beliggenhed:
Ejendommen er beliggende i Badstuestræde 7, 1209 København K.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Bygningen:
Bygningen er formentligt opført omkring 1798 umiddelbart efter Københavns anden
store ildebrand, der hærgede 40% af byen i 1795. På det tidspunkt var Købehavn
stadig en befæstning omkranset af Henrik Rysensteens befæstningsanlæg fra
1660erne. Resterne af disse anlæg findes i dag i Tivoli, H.C. Ørstedsparken, Botanisk
Have og Østre Anlæg. Indtil 1855 havde København 4 udgangsporte, ved Vestergade,
Nørregade, ved Østerport og ved Ravelinen for enden af Torvegade.
Huset er opført som et borgerhus med oprindeligt 3 store herskabsboliger, en mindre
på kvisten og erhverv i kælderen alle ud mod Badstuestræde. Der er indrettet erhverv
kælderetagen og 1. salen bruges til kontor. Ejendommen har en meget lille gård ind
mod naboejendommen i Vimmelskaftet
Ejendommen har i dag 2 erhvervsmæssige lejere og 3 boliger.
Ejendommens materialer er teglsten til murværket med pudsede facader.
Bygningsmæssigt er ejendommen i en fin stand over middel.
Ejendommen er opført i 5 etager, fordelt med en underetage på 122 m2, en stueetage
på 122 m2, en 1.-2. sal på hver 122 m2 og en tagetage på 92 m2.
Udlejningsforhold:
Ejendommen er fuldt udlejet jf. lejeoversigten bilag 1.
Ejendommen skønnes at have en høj sikkerhed for fuld udlejning, grundet den
centrale beliggenhed, indretningen og den alternative anvendelsesmulighed.
Adresse:
Badstuestræde 7, 1209 København K.
Matr. nr.
131 Snarens Kvarter, København
Anvendelse:
Ejendommen anvendes til erhverv og boliger.
Ejendommen er beliggende i Byzone.
Da ejendommen er fredet er den ikke energimærket.
Ejendommen har ligget i Byområde siden 1167 og som følge heraf kan der forefindes
forurening.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Fjernvarme leveres fra naboejendommen med meget lave omkostninger ca. kr.
30.000 pr. år for hele ejendommen.
Arealforhold:
Ejendommens vurderede grundareal andrager 152 m2.
Ifølge BBR meddelelsen udgør det bebyggede areal 122 m2 med et samlet
erhvervsareal i bygningen på 244 m2 samt boligareal på 236 m2. Samlet areal ifølge
BBR 580 m2.
I kælderetagen ligger Bar Dobble Up der har åbent tors-lørdag kl. 2100-0300, der bl.
a. tager private selskaber. Hele området har i denne del af byen mange restauranter
og barer. Der er åbent torsdag-lørdag kl. 2000-0300. Årlig leje 177.617
Stuetagen er udlejet til en af ejerne af Dobbel Up til en årlig husleje på kr. 110.400
gældende fra 01. september 2010. Bar Doxa har et stærkt incitament til at leje denne
bolig, da lejekontrakten giver tilladelse til en 03 bevilling.
1. salen er udlejet til kontor Mediq Aps. til en årlig leje på kr. 146.400.
2. salen er udlejet til bolig på en 2 årig tidsbegrænset lejekontrakt for kr.
146.400.
3. salen er udlejet til bolig en årlig leje på kr. 47.115
Alle indtægter og udgifter kan dokumenteres
Der har været by i Badstuestræde 7, næsten siden København blev grundlagt i 1167
af Biskop Absalon. Middelalderbyen er kendetegnet ved små matrikler, men huse med
en høj bebyggelsesgrad. Til gengæld er de fleste ejendomme enkeltstående kun med
en trappeopgang. Ejendommen i Badstuestræde 7 er opført i 1797 umiddelbart efter
Københavns anden store ildebrand der var i 1795, hvor 40% af byen blev lagt i aske.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Stemningsbilleder fra dem meget velholdte lejlighed Badstuestræde 7, 2. sal.
Offentlig vurdering:
Den offentlige vurdering er pr. 01.10.2010 kr. 9.050.000 heraf grundværdi kr.
1.846.800
Forsikringsforhold:
Ejendommen er bygningsforsikret hos Alm Brand. Bygningsforsikringen dækker brand
incl. restværdi, kortslutning, grunddækning, rør og kabel, glas, sanitet, insekt, svamp,
udvidet huslejetab, stikledning og husejeransvar.
Seneste udbud og handel i 2007:
Ejendommen var senest udbudt af JKE Erhvervsejendomsmæglere i efteråret frem til
december 2007 på vegne af daværende ejer Dansk Sygeplejeråd. Ejendommen
udbudspris var dengang kr. 17,9 mio.
Grundet Sygeplejerådets akutte behov for likvider i forbindelse med den store konflikt
i foråret 2008 blev ejendommen handlet til kr. 14 mio. til den nuværende ejer.
Driftsbudget:
Indtægter i flg. 2011
Boligafgift -2. salen- budgetteret
Boligafgift - 3. salen
Boligafgift stuen
Erhvervsleje kælderen
Erhvervsleje 1. salen
driftsydelse kælderen
driftsydelse 1. salen
Summa
146.400
47.000
110.400
177.617
146.400
20.400
0
648.217
Omkostninger ibudgetteret 2011
Ejendomsskatter mm.
El
Vedligehold
Forsikring mm
Vicevært mm.
Administration
Summa
12.000
5.000
32.060
8.000
12.000
15.000
84.060
Årsresultat
564.157
Kontante deposita
229.459
Beregnet forrentningsprocent
4,6%
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Den kontante handelspris i forhold til referenceejendom:
De aktuelle lejekontrakter på ejendommen giver en samlet leje på ca. kr. 648.000/anno
svarende til en nettoleje på ca. kr. 552.000. Den slags fredede ejendomme i middelalderbyen
er altid blevet handlet til meget lave afkast. Nedenfor er vist de aktuelle udbud af tilsvarende
ejendomme:
Referenceejendomme
Rosengården 9
Peder Hvidfeldts str. 17
Nyhavn 57
Vestergade 8
Grønnegade 38 A
Badstuestræde 7
Gennemsnit
areal
Grundareal
613
120
825
223
389
307
1279
443
510
135
580
157
Købesum
off vurdering
13.500.000
12.400.000
18.500.000
11.500.000
26.000.000
25.000.000
18.500.000
10.500.000
12.500.000
9.100.000
yield
3,75%
4,72%
2,56%
4,00%
4,00%
4,50%
3,92%
kr./m2
byggeår
22.023
1800
22.424
1855
29.563
1712
20.328
1800
36.275
1908
21.552
1798
25.361
Pris:
Pris
kr. 12.500.000,00, skriver kroner tolvmillionerfemhundredetusinde 00/100
Købesummens fordeling, medmindre andet aftales:
Ejendomsværdiens fordeling:
Grundstykket:
Bygningen
Installationer
Kontant handelsværdi
kr.
kr.
kr.
kr.
2.123.400
9.338.940
1.037.660
12.500.000
Forrentningsberegning:
Nettodrift 1. år:
kr.
552.157
Købesum:
Tinglysning af skøde:
Advokatberigtigelse/rådg. ingeniør:
Kontant depositum:
kr.
kr.
kr.
kr.
12.500.000
76.400
80.000
231.000
Beregning af første års forrentning:
564.167/(12.500.000+76.400+80.000-229.000)*100=4,54%
Købsaftale og deponering:
Ved købers og sælgers underskrift på købsaftale deponerer køber i sælgers
pengeinstitut på spærret deponeringskonto kr. 1.000.000.
Yderligere oplysninger:
Kan rekvireres ved henvendelse til Wismann Property Consult A/S
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Besigtigelse:
Kan gennemføres efter aftale med:
Wismann Property Consult A/S
Åboulevard 1, st.
1635 København V
Tlf.: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk
web: www.wismann-as.dk
Særlige forhold:
Udbyder af denne ejendom forbeholder sig ret til mellemsalg.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af leje,kontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!