Wismann Property Consult A/S

Transcription

www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st., 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. ejendomsmægler & valuar
Hvidbog til
A/B foreninger!
cand. merc. ejendomsmægler og valuar
Lars Wismann, projektchef og direktør
den 29. juni 2015
Her får andelsboligforeninger indsigt i og svar på en række
forhold af stor økonomisk betydning:
1.
Hvorfor de offentlige vurderinger er fuldkommen vilkårlige.
2.
Valuarvurderinger skal være underbyggede og opfylde en række vurderingsnormer, men gør det sjældent.
3.
Østre Landsret har med to domme på to valuarvurderinger –fastlagt en
retspraksis for den korrekte værdiansættelse.
4.
Pas på de foreninger, der beregner andelskronen ved anvendelse af købesummen minus den nominelle værdi af gælden.
5.
Dokumentation for de priser, som køberne er villige til at betale for andelsbeviserne, herunder den tekniske handelspris.
6.
Optimering af andelsboligforeningens drift og finansiering.
7.
Boligydelsen bør afstemmes efter drift, gældsætning og
teknisk tilstand på ejendommen.
8.
A/B Laubsgården eneste eksempel, hvor andelshaverne i 2009 modtog
kr. 2,3 mio. erstatning for en valuarvurdering Mads Munch MDE, der
ikke var underbygget og som var alt for lav.
9.
Hvorfor Dansk Ejendomsmæglerforening dækker over slet
valuarvurderingsarbejde.
10.
Hvorfor ejendomsadministrator og/eller revisor sjældent eller aldrig rådgiver om optimering af drift, finansiering og værdiansættelse.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
1
2
1.
Hvorfor de offentlige vurderinger er fuldkommen vilkårlige.
I København varierer de offentlige vurderinger fra kr. 6.400/m2 i Webersgade 7
med op til kr. 42.000/m2 i byfornyede boligejendomme på Vesterbro. De offentlige
vurderinger er åbenlyst helt vilkårlige og ofte meget forkerte.
Daværende skatteminister Benny Engelbrecht udtalte i dagspressen d. 07-09-2014,
at han anbefalede alle A/B foreninger at ansætte en valuar indtil der i 2018 udmeldes
nye retvisende offentlige vurderinger. Problemet med de fejlagtige offentlige vurderinger og de heraf afledte forkerte ejendomsskatter og forkerte oftest for lave andelskroner har stået på i årtier. Det fik Folketinget til at nedsætte et ekspertudvalg i oktober 2013. Men fremfor at fremkomme med forslag til et nyt og retfærdigt vurderingssystem er det sat til langtidsmodning i syltetøjskrukken. Der udmeldes tidligst nye off.
vurderinger d. 01-03-2018 gældende pr. 01-10-2017. Indtil da, bliver enhver henvendelse og ønske om foretræde for Skatteministeriet besvaret med et arrogant svar
om, at man er velkommen til at skrive, men der gives ikke foretræde.
Halvdelen af alle A/B foreninger skønnes at bruge den off. vurdering til fastsættelse af
andelskronen. Det er vores erfaring, at det er uhyre sjældent, at en ejendomsadministrator eller en revisor gør andelshaverne opmærksomme, når de sælger deres andelsbeviser til markante underpriser. Tværtimod virker det som om,
at de synes, at det er så dejligt, at ethvert andelsbevis altid kan sælges til den maksimale andelskrone på kort tid. Det er alarmerende.
Såvel administrator og revisor burde rådgive andelshaverne udfra andelshavernes
økonomiske interesse. Den er efter vores opfattelse:
1) En vel vedligeholdt ejendom
2) Lavest mulige driftsomkostninger
3) En finansiering, der er afstemt efter foreningens gældsætning
4) Lavest mulig boligydelse
5) Højest mulig andelskrone
I 2014 kom A/B Bülowsvej 5 til som en af vores nye klienter. Foreningen kunne ikke
forstå, at et andelsbevis med en lejlighed på 151 m2 havde en maksimal andelskrone
på kun kr. 1,5 mio. Boligydelsen var ca. kr. 5.500/md. Vores rådgivning førte til en
reduktion af udgifterne på kr. 145.000 p.a., en reduktion af boligydelsen med op til
40% og andelsbeviset der skulle sælges indbragte kr. 1,8 mio. mere end, hvad andelshaveren havde regnet med at opnå. Foreningen lyttede til vores råd og overgik til
valuarvurdering, som skatteminister Benny Engelbrecht havde anbefalet.
3
Salget blev gennemført i løbet af 4 uger af Andelsbutikken v/Martin Østengaard
www.andelsbutikken.dk, der har butik på Falkoner Allé 58, 2000 Frederiksberg, Email: info@andelsbutikken.dk, Telefon: 33 55 77 88.
Wismann Property Consult A/S rådgiver andelsboligforeninger og vi udarbejder valuarvurderinger. Man skal være ejendomsmægler og valuar for at kunne valuarvurdere.
Salg af andelsbeviser overlader vi til eksperter – gerne Andelsbutikken. Vores rådgivning er uafhængig, og derfor modtager vi ingen former for provision fra nogen.
A/B Bülowsvej 5 teknisk andelspris
I 2014 udfra d. off. vurdering
kr. 13.000/m2. Max. andelspris kr. 9.800/m2.
Markedspris som ejerlejlighed kr. 39.000/m2.
A/B Bülowsvej 5 i 2015 overgik til valuarvurdering 2015 .
Handlet andelspris kr. 22.500/m2.
Markedspris som ejerlejlighed kr.
39.000/m2.
Der var tale om en lejlighed, der krævede en del istandsættelse. Den tidligere andelshaver en ældre mand, havde boet i lejligheden i årtier. Der var derfor en ”gråspurv”
der pippede om, at han jo ikke havde kunnet sælge sit andelsbevis til den maksimale
andelskrone, der havde været kr. 3,8 mio. Nej og han havde også måttet betale Andelsbutikken et ejendomsmæglersalær. Tænk engang. Han måtte lide et prisnedslag
på ca. kr. 400.000 imod at få en merpris på kr. 1.800.000. Tro mig, sælger var glad.
Køber var også glad, fordi købers alternativ var at købe en tilsvarende lejlighed som
ejerbolig. Den ville på Frederiksberg have kostet ca. kr. 5.800.000 eller kr. 2.500.000
mio. mere end, hvad de måtte betale for andelsbeviset.
2.
Valuarvurderinger skal være underbyggede og opfylde
en række vurderingsnormer, men gør det sjældent.
Valuarvurderingen skal vurdere ejendommen tilhørende A/B foreningen til samme
kontante handelspris, som den ville kunne indbringe såfremt ejendommen aldrig havde været andet end en privat ejet boligudlejningsejendom. Dette er, hvad der fremgår
af Andelsboliglovens § 5 stk. 2 litra b. Seniorkonsulent Jørgen Møller Dansk Ejendomsmæglerforening underbyggede dette d. 5. januar 2007 i en artikel i Børsen Erhvervsejendomme. Jørgen Møller skrev, at vurdering altid såvidt muligt skal underbygges af tilsvarende ejendomme handlet. Det betyder, at den kontante handelsværdi
skal underbygges af en række tilsvarende ejendomme handlet. Uden anførsel af refekøb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
4
renceejendomme i vurderingsrapporten er denne ikke underbygget. En valuarvurdering, der ikke er underbygget, vil blive forkastet ved domstolene.
I valuarvurderingen skal der udover referencehandler anføres en beregnet afkastprocent samt værdien af en ledig lejlighed. Værdien af den ledige lejlighed beregnes for
forskellen på værdien af en gennemsnitslejlighed som boligejendom f.eks. kr.
24.000/m2 og så værdien for en tilsvarende lejlighed som ejerlejlighed f.eks. kr.
39.000/m2. Den, der køber en boligejendom er nemlig berettiget til at opsige en af
boliglejerne med 12. mdr. varsel, hvis han kan retfærdiggøre at han købte ejendommen for at sikre sig et sted at bo. Det er et meget kunstigt begreb. Er en lejlighed i
foreningen på gns. 100 m2 vil det ved anvendelse af Andelsboliglovens regler medføre
en merværdi på eksempelvis kr. 1.500.000 beregnet for forskelsprisen som ejerlejlighed til prisen om andelbolig. Meget får valuarer medregner denne værdi. Desværre
har valuarerne opfundet hver deres egne metoder. Det rigtige og mest konsistente er
altid at medregne værdien af en ledig bolig beregnet som forskelskvadratmeterpriser
som ejerlejlighed og som andelslejlighed.
Falkoner Alle 98, 2000 Frederiksberg
Valuar Chr. Hjorth MDE 27-02-2013
Kr. 20.900.000 ingen lejeberegning ingen afkastberegning. Værdi pr. m2. kr. 21.770
Ingen referenceejendomme ingen yield beregning
A/B Upsalagade 1-9, 2100 København Ø
Valuar Asger Nymann 12-02-2015
Kr. 259.897.217 samlet erhvervs/bolig lejeberegning
afkast 1,70%.
Valuar værdi samlet kr.34.622/m2 jf. note 25
Ingen referenceejendomme der undderbygger værdien
Falkoner Allé 98, 2000 Frederiksberg
Valuar Lars Wismann 04-12-2014
Erhvervsleje kr. 278.000 yield for erhverv 5,25%
Boligareal kr. 24.200/m2. Værdi kr. 25,5 mio.
Referenceejendomme og omk. lejeberegning
Hostrups Have, Falkoner Allé 80, 2000 Frederiksberg
Valuar John Lindgreen MDE 11-04-2015
Kr. 745.000.000 samlet erhvervs/bolig lejeberegning
afkast 2,75%.
Valuarværdi samlet pr. m2. kr.9.436/m2jf. note 24
Ingen referenceejendomme der undderbygger værdien
5
Det er mig ubegribeligt, hvordan valuar John Lindgreen MDE og valuar Asger Nymann kan vurdere 2 næsten identiske ejendomme med en 350% forskel i værdien.
De har begge brugt samme vurderringsnorm.
Hvordan Christian Hjort MDE dokumenterer sin vurdering uden ejendomsreferencer
og uden afkastberegning, må han selv forklare. Vurderingen opfylder ikke vurderingsbekendtgørelsen eller Finanstilsynets krav om at værdiansætte erhverv for sig og bolig for sig.
Mange A/B foreninger har både erhvervsarealer og boligarealer i samme ejendom.
Ifølge Finanstilsynets vurderingsnorm for den finansielle sektor skal man for den blandet erhvervs/boligejendom, opgøre erhvervsdelen for sig og boligdelen for sig. Alt for
mange valuarer blander erhverv og bolig sammen skønt dette er som at give en samlet pris på pærer og på bananer.
Indeholder ejendommen erhvervsarealer f.eks. butikker, kontorer, garager skal nettolejen af disse dokumenteres og vurderes særskilt af valuaren. Der kan således ikke
tage udgangspunkt, i det der opkræves, idet valuaren skal tage udgangspunkt i den
markedsmæssige erhvervsleje. Erhvervsarealerne bør værdiansættes udfra den kapitaliserede værdi af nettolejen divideret med den markedskonforme afkastprocent
f.eks. 5% for butikker i brokvartererne. For en ejendom på Rolighedsvej kan det således gælde at den aktuelle opkrævede butiksleje er kr. 1.000/m2, men den markedsmæssige nettoleje er kr. 1.500/m2. Nettolejen skal så divideres med afkastprocenten
f.eks. 5% og giver hermed en pris på kr. 1.500/0,05=kr. 30.000/m2.
Der er ikke særlige optimeringsmuligheder for den markedsmæssige leje. I A/B foreningerne gælder det meget ofte at erhvervsarealerne udlejes af A/B foreningen og i
leje ligger meget langt under den markedsmæssige leje. Valuaren er forpligtet til at
vurdere den markedsmæssige nettoleje for erhvervsarealerne samt beregne værdien
af disse særskilt.
Men for boligarealerne gælder der andre forhold. Langt de fleste boligejendomme i et
marked med normal finansiering købes nemlig af lejerne for at disse kan erhverve
ejendommen og stifte en ny andelsboligforening. Det er ca. 60%-75.% af alle handler
i storbyen, der ender med at have lejerne som de nye ejere. Deres motiv til at købe
ejendommen er:
1)
2)
3)
4)
At få kontrollen over deres boliger som andelshavere
at beskytte sig imod en fremmed ejer
at få andel i fremtidige værdistigninger
at købe boligkvadratmeter til en pris, der typisk er 55%-75% af
kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboligforeninger.
Beregnes nettolejen for den boligmæssige del på en ejendom, der tilhører en A/B foreningen bliver den ofte meget lille idet bruttolejen typisk ligger mellem kr. 450550/m2. Den leje, der maksimalt må opkræves ifølge Boligreguleringsloven (vedtaget i
1939, med en række efterfølgende ændringer), fører til en meget lav afkastprocent.
Det siger sig selv, at kr. 500/m2 for en velbeliggende lejlighed i København ikke er
den markedsmæssige leje. Den er nærmere kr. 1.300-1.800/m2 afhængig af, hvor
6
ejendommen er beliggende. De er således dyrest at bo i Nyhavn og billigst i Vanløse.
Fra bruttolejen skal fratrækkes kr. 225-275/m2 i driftsudgifter for en normal velvedligeholdt ejendom. Nettolejen efter reglerne er derfor typisk kr. 250/m2 +/-20%.
Mynstervej 9-11, 1827 Frederiksberg C
Omkosningsbestemt boligleje kr. 462/m2 yield 0,97%
Markedsæssig boligleje kr. 1.600/m2 yield 4,94%
Boligleje. kr. 1.700.000
Gl. Kongevej119 , 1850 Frederiksberg C
Omkosningsbestemt boligleje kr. 431/m2 yield 1,47%
Markedsæssig boligleje kr. 1.500/m2 yield 4,97%
Erhvervsleje kr. 750.000, boligeleje kr. 1.300.000
Det helt store problem er så, at mange valuarer skriver i deres vurdering, at en professionel investor vil købe ejendommen, om han kan få et afkast på typisk 2%-2½%
af den beregnede nettoleje. Men er den beregnede nettoleje kun kr. 250/m2 med en
bruttoleje på kr. 500/m2 og afkastkravet er sat til f.eks. 2%, så giver det værdien kr.
250/0,02=kr.12.500/m2.
Mange valuarer undlader derfor at anføre regnestykket (på trods af, at det er et
normkrav) for den omkostningsbestemte leje og skriver så i stedet for, at de vurderede boliglejen til f.eks. kr. 650/m2. Pludselige stiger nettolejen så til kr. 400/m2 der så
divideres med samme 2% og så er den kontante handelsværdi kr. 400/0,02=kr.
20.000/m2.
Men i skrivende stund, hvor den 30-årige realkreditrente er 3,5% og bidragsprocenten
er 1% og afviklingsydelsen med 30 års annuitetslån er 2,5% så er ydelsen på et 30
årigt realkredit lån samlet 3,5%+1%+2,5%=7,0% p.a. Realkredit ydes med 80% af
den kontante handelsværdi. Resten skal finansieres med banklån og/eller egenkapital
og denne er i reglen dyrere end den billige realkredit.
Der er derfor meningsløst at hævde, at en privat investor vil købe en boligkvadratmeter på Østerbro til kr. 20.000/m2 beregnet på basis af et krav om et driftsmæssigt afkast på 2% når hans finansieringsydelse er 7%. Det giver investor et årligt cash-flow
underskud på 5% p.a.
Derfor har en række valuarer herunder Jette Lundsgaard MDE tidligere Nybolig Erhverv, Jørn Søby MDE EDC Erhverv og Peter Winther MDE Sadolin og Albæk, da
også skrevet, at siden år 2000 handles boligkvadratmeter enten fuldkommen uden
hensyn til det driftsmæssige afkast eller kun med mindre hensyn til det driftsmæssige
afkast.
7
Men hvad er det så, der motiverer de private købere. Jo det er værdistigningen og
forventningen om, at man på et senere tidspunkt kan sælge ejendommen til lejerne
eller en ny privat køber til stærkt forhøjede priser. Siden begyndelsen af 1960’erne er
de kontante handelspriser på boligejendomme i København i gns. steget 11% p.a.
med en accelererende stigningstakt frem til år 2007. I kriseårene 2008-2012 faldt priserne, men med meget få handler. Da banker og realkredit i år 2013 så småt begyndte at tilbyde lån til nye låntagere, begyndte priser at stige. I skrivende stund 2. kvafrtal 2015 har banker og realkredit glemt alt om finanskrisen og priserne på ejendomme
i København stiger nu atter med raketfart senest 2-3% pr. måned i april 2015.
Det er bankernes genvundne udlånsvillighed der mere end noget andet er med til at
presse priserne opad og kun i mindre grad den lave rente.
Det kan derfor undre, hvorfor ingen valuarer skriver, at afkastkravet kun har mindre betydning for investeringsmotivet, men at værdistigningsforventningen har
den helt overvejende betydning samt bankernes kreditvillighed..
Der er derfor god grund til at opfordre alle administratorer og revisorer samt andelshavere til at afvise alle valuarvurderinger, der ikke følger efterstående principper:
A. Har valuaren ikke anført referenceejendomme handlet/udbud med handelspris/udbudspris, handelsdato og fuldkommen adresse H
B. ar valuaren ikke vist en korrekt omkostningsbestemt lejeberegning, der lander på en m2-bruttoleje på ca. kr. 450-550 +/- 10% med en nettoleje på kr.
200-300/m2. Det er et normkrav at udføre samt vise beregningen.
C. Har valuaren ikke beregnet værdien for erhvervsarealerne særskilt med en
oplyst nettoleje og en afkastprocent for erhvervet særskilt
D. Har valuaren i en blandet erhvervsboligejendom kun anført én samlet afkastprocent eller samlet kontant arealværdi, hvor boligdel og erhvervsdel er
blandet sammen. Strider mod sund fornuft og Finanstilsyntes vurderingscirkulære for den Finansielle sektor.
E. Har valuaren undladt at oplyse, hvad den markedsmæssige leje er på boligkvadratmeterne såfremt, at der var fri markedsmæssig leje.
Desværre er der en række administratorer, revisorer og andelsboligforeninger, der
tror, at bare valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening DE, så borger
det for kvalitet. Desværre er dette langt fra korrekt. Alle erstatninger udbetalt grundet
uunderbyggede valuarvurdering, skønsrapporter afvist ved domstolene, vurderingsrapporter der har afviget med op til 100% i forhold til domstolskendelser, har alle været udarbejdede af valuarer medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening.
Dansk Ejendomsmæglerforening DE har de facto monopol på at udpege skønsmænd i
forbindelse med sager indbragt for domstolene. Dette uagtet denne forenings vidt forskellige vurderingsresultater samt udbetalte erstatninger grundet fejlvurderinger.
8
3.
3. Østre Landsret har med to domme på to valuarvurderinger –fastlagt en retspraksis for den korrekte værdiansættelse.
Der foreligger to Østre Landsrets domme på, hvad den korrekte kontante handelsværdi skal være på boligudlejningsejendomme tilhørende A/B foreninger. Den seneste
blev afsagt d. 26-06-2014 og stadfæstede den kontante handelsværdi på ejendommen tilhørende A/B Ringertoften til kr. 550 mio. pr. 31-12-2008 svarende til kr.
23.400/m2 for en nedslidt ejendom i 2400 Kbh. NV., hvor ca. halvdelen af alle boliger
ikke har eget bad. Den kontante handelsværdi var 21% højere end den tinglyste handelsværdi handlet pr. 23-12-2005. Prisen svarede til 130% af tilsvarende ejerlejligheder i 4Q 2008 www.realkreditraadet.dk.
A/B Hyltebjerg Allé 17-39, 2720 Vanløse
DE og advokat Thomas Dahl Jensen
og Østre Landstret kontant handelsværdi
pr. 30-06-2008 kr. 19.400/m2. eller
87% af tilsvarende ejerlejligheder!
A/B Ringertoften, 2400 NV
pr. 31-12-2008 kr. 23.400/m2. eller
Den første sag omhandlede ejendommen tilhørende A/B Hyltebjerg Allé 17-39, hvor
Østre landsret d. 07-11-2011 ved dom fastslog, at den korrekte kontante handelsværdi skulle være kr. 91,5 mio. pr. 30-06-2008 svarende til kr. 19.400/m2 eller 87%
af m2-priserne for tilsvarende ejerlejligheder i samme periode. Ejendommen var handlet d. 31-05-2006 til kr. 78,1 mio. Valuar Jørn Søby EDC Erhverv mente i modsætning til hans egen faglige forening, at den korrekte handelsværdi skulle have været
kr. 70 mio. ØLD på foranledning af DE’s forsikringsselskab AIG og advokat
Thomas Dahl Jensen, var altså 31% højere end skønsmanden.
Den af domstolen stadfæstede værdi På A/B Ringertoften var mere end 100%
højere end den værdi som 2 valuarer i der er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening DE Jette Lundsgaard tidligere Nybolig Erhverv og Michael Hartmann
MDE DTZ samt medlem af bestyrelsen i DE. Sagen blæev ført af DE’s forsikringsselskab AIG og dennes advokat Thomas Dahl Jensen der mente at den korrekte værdi
skulle være kr. 550 mio. pr. 31-12-2008.
I begge sager vandt Dansk Ejendomsmæglerforenings forsikringsselskab AIG og advokat Thomas Dahl Jensen fordi de fik Østre Landsret til at tilsidesætte skønsmænkøb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
9
dene vurderinger, hvorefter Østre Landsret så meddelte, at i mangel af bedre fastholdt de vurderingen fra den indstævnede valuar, der i begge tilfælde var valuar
Gunnar Brandt MDE fra firma Ejvall.
I respekt for Østre Landsret må man anerkende, at den nuværende retspraksis har
lagt et meget højt niveau for den kontante handelsværdi og i begge tilfælde fastholdt
en kontant handelsværdi, der ikke var underbygget af andet end valuarens mavefornemmelse uden referencehandler.
I begge Østre Landsretssager vandt Dansk Ejendomsmæglerforening idet det lykkedes
advokat Thomas Dahl Jensen at overbevise dommerne om, at skønsmændenes
vurderingsrapporter måtte tilsidesættes idet, der enten var fejl i oplysningerne på deres referenceejendomme for valuar Peter Winther og for valuar Jørn Søby at han
kun havde én referenceejendom.
Mørkegrøn, Østre Landsrets Dom 26-06-2014, kr. 23.305/m2. kontant handelsværdi pr. 31-12-2008 – ingen referenceejendomme
1. Lysegrøn, valuar Gunnar Brandt MDE ingen referenceejendomme
2. Røde, valuar Peter Winther kr. 17.199/m2 74% af ØLD, Valuar Michael
Hartmann MDE medlem af bestyrelsen i DE, valuar Jette Lundsgaard
MDE, begge kr. 11.466 eller mindre end ½-delen 49% af ØLD samt af
hvad Dansk Ejendomsmæglerforening og denne advokat Thomas Dahl
Jensen overbeviste Østre Landsret om var den korrekt kontante handelsværdi.
4.
Pas på de foreninger, der beregner andelskronen ved
anvendelse af købesummen minus den nominelle værdi
af gælden.
10
Der findes en række nødlidende foreninger med navne som A/B Hostrups Have, A/B
Duegården, A/B Klostergården, A/B Thyra Danebod, etc. Alle disse er kendetegnet ved
at deres egenkapital er stærkt negativ grundet en fejlslagen finansiel rådgivning fra
Nykredit, RD, BRF eller Nordeakredit. Den værste er A/B Hostrups Have der pr. 3112-2014 havde en negativ egenkapital på 1.141 mio. beregnet efter en valuarvurdering, men en positiv andelskrone på ca. kr. 54 mio. Den var muligt fordi når man aktiverer ejendommen efter Andelsboliglovens § 5 stk 2 litra a (anskaffelsesværdien) da
skal man kun fratrække den nominelle værdi af gælden fra købesummen. Wismann
Property Consult A/S er meget uenige i denne værdiansættelsesmetode af andelskronen.
A/B Hostrups Have
60.606 m2 boligareal, altaner, elevator
4.029 m2 erhverv til bedste strøg
Valuarvurdering MDE kr. 745 mio.
Gæld Nykredit
kr. 1.888 mio.
Egenkapital minus
kr. 1.141 mio.
Andelskrone pr. m2 ABL §5-2-a: kr.
933/m2
Andelskrone pr. m2 ABL §5-2-b: kr. -19.789/m2
Andelskrone pr. m2 ABL §5-2-c: kr.
-933/m2
A/B Hostrups Have en af Frederiksbergs ’
bedste ejendomme opført i 1936
Valuar John Lindgren værdi kr. 10.946/m2
Nykredit Bank har indtil for nylig anbefalet køb af andelsbeviser i denne forening samt
tilbudt finansiering af andelskronen der er kroner 933/m2 efter andelboliglovens § 5
stk. 2 litra a. Lånene i denne ejendomme er kategoriseret røde (grøn-gul-rød), der er
afdragsfri i 20 år og på trods af den negative egenkapital hævder Nykredit, at bidragssatsen 0,20% er markedskonform og afstemt efter belåningens størrelse og Nykredits kreditmæssige risiko. Nykredit mener således ikke, at der er tale om rabat på
bidragssatsen og kan derfor ikke oplyse, hvad rabatten skulle være.
I alle ovenstående foreninger er der hjemtaget lån med lang fast rente, renteswap,
100% afdragsfrihed og på trods af det er bidragssatser under 0,20% eller en brøkdel
af hvad andre betaler. Andre betaler typiske 0,55%-1,40% i bidragssats. Til gengæld
vil kreditorerne fastholde andelshaverne i et uløseligt livslangt gældsforhold med
stærkt stigende boligydelser.
Der er ubetinget tale om en fejlslagen finansiel rådgivning. Kreditorerne Nykredit,
BRF, RD/Danske Bank og Nordea Kredit er fuldkomne stålsatte på at fraskrive sig ethvert rådgiveransvar samt at flå andelshaverne til skindet om muligt.
Det bedste råd er at holde sig langt væk fra disse foreninger.
Boliglejen i disse foreninger er typisk kr. 450-600/m2 såfremt man som lejer ved stiftelsen ikke gik med som andelshaver i den nye A/B forening.
11
5.
Dokumentation for de priser som køberne er villige til at
betale for andelsbeviserne, herunder den tekniske handelspris.
Hos Wismann Property Consult A/S har vi fra vore klienter en fuldkommen uangribelig
dokumentation for at andelsbeviserne handles niveau 80%-100% af den maksimale andelskrone udfra de kontante handelsværdier, som vi har fastsat foreningerne ejendomme til. Det betyder, at priserne ligger omkring 55%-75% af priserne på
tilsvarende ejerlejligheder i samme område plus eventuelle individuelle forbedringer.
For andelsbeviser på Østerbro er det priser omkring kr. 25.000/m2 andelsareal ca. +/10%.
Den tekniske handelspris, som er gæld+egenkapital pr. andelskvadratmeter ligger altså typisk på kr. 25.000/m2, og det er den pris, som nye andelshavere er villige til at
betale. Udover denne pris betales der ofte for individuelle forbedringer f.eks. værdien
af et nyt badeværelse eller et nyt køkken. Der kan også blive tale om en ekstrapris,
om der i andelsboligforeningen er store kostbare erhvervslokaler, der udlejes f.eks.
butikker midt på Gammel Kongevej eller boliger, der udlejes og endnu ikke er solgte
som andelsbeviser.
Samlet teknisk pris/andels m2
kr.60.000
kr.50.000
kr.40.000
kr.30.000
kr.20.000
kr.10.000
AB Brohus
Kaalundsgade 5, st.th.
Svanevej 33, 2. th.
Svanevej 29, st.
Holsteinsgade 6, 2. tv.
Classensgade 48, 2. tv.
Ll. Strandvej 1A 1. tv.
Stockholmsgade 23, 4.
Webersgade 7, 1, th.
Blidahlund 4, 2. tv.
Gothersgade 152, 1. th.
Gl. Jernbanevej 22 st. th.
Møllegade 40, 4. th.
Nørre Farimagsgade 57, 5. th.
Broholms Allé 10 B 2. tv.
Blågårdsgade 29 E 1. tv.
Nordre Frihavnsgade 96, 2. th.
AB Hesseløgaard
AB Ravnsborg Tværgade 4 B, 3. tv
AB Ravnsborg Tværgade 4, 2. tv.
Cort Adelers Gade 5, st. th.
Godthåbsvej 56, 4. tv.
AB Statholder
Sofiegade 18, st. th.
Kingosgade 1, 4.
Sdr. Boulevard 100, st, th
Sdr. Boulevard 100, 2, Th
kr.-
12
Der er intet, der mere end de handlede priser på andelsbeviser giver en ledetråd for
den kontante handelsværdi for den ejendom, der tilhører en A/B forening. Det er derfor afgørende vigtigt, at valuaren løbende holder sig orienteret, om til hvilke priser
andelsbeviserne handles i de foreninger, der bruger valuarvurdering til fastsættelse af
andelskronen. Som det ses af tendenslinjen, så er handelspriseren kr. 22.00025.000/m2.
I de foreninger der forsat bruger den offentlige og meget forkerte for lave vurdering
undrer andelshaverne sig forsat over, hvordan det kan være at andelsbeviserne handles på få timer. I de samme foreninger kan køber altid sikre sig et banklån til køb af
andelsbeviset. Andelsbeviserne købes ganske enkelt til alt for lave priser.
Men der er også eksempler på valuarer, der vurderer den kontante handelsværdi uden
angivelse af referencehandler alene udfra en vilkårlig afkastprocent og på et niveau,
der som ovenfor beskrevet, er under det halve af den værdi, som deres egen forening
Dansk Ejendomsmæglerforening, dennes advokat Thomas Dahl Jensen og Østre
Landsret har fundet som den korrekte kontante handelsværdi. Valuar John Lindgreen har således pr. 31-12-2014 vurderet den velbeliggende A/B forening A/B Hostrups Have til kr. 9.436/m2 uagtet at samme ejendom blev handlet til kr. 15.554/m2
tilbage i 2007. Disse kr. 9.435/m2 er under 30% af priserne for tilsvarende ejerlejligheder. Denne vurdering er fuldkommen vanvittig – ikke mindst i lyset af de seneste
Østre Landsretsdomme samt hvilke priser, der handles andelsbeviser til i København.
Valuar John Lindgreen MDE udpeges hyppigt af DE i retssager, hvor DE’s valuarer
sagsøges for udokumenterede og for lave vurderinger. Tilsvarende sker med valuar
Michael Hartmann MDE og medlem af bestyrelsen i DE skønt Michael Hartmann d.
26-09-2014 fik Østre Landsret hammerslag på, at hans vurderingsrapport var så ringe, at der helt usædvanligt måtte udmeldes nyt syn og skøn.
Ved domstolene har der dannet sig en praksis, der peger på, at skønsmandens ord bliver eneste sandhed uanset, hvor ringe hans vurdering er underbygget.
Tilsidesættes skønsmandens vurderingsrapport som det skete i de 2 Østre
Landsrets domme, da afsiges der kendelse på den indstævnede valuars vurdering fremfor, at domstolen kræver fremlæggelse med dokumentation for
en retvisende kontant handelsværdi.
6.
Optimering af andelsboligforeningens drift og finansiering.
A/B foreninger af en bestyrelse, der i reglen er valgt blandt foreningens medlemmer.
Ofte kender bestyrelsen kun sine egne indtægter og udgifter. Det er meget sjældent,
at administrator gør mere end at opkræve boligydelse og betale regninger. Bestyrelsen, der er lægfolk, står således alene og ofte uden særlig kompetence med væsentlige driftsøkonomiske problemstillinger.
Når der er behov for finansiel rådgivning sendes man ud til et realkreditinstitut eller
en bank. Det har ind imellem ført til finansielle katastrofer, som det f.eks. skete i de
13
15-20 nødlidende A/B foreninger, som har været på alles læber: A/B Hostrups Have,
A/B Duegården, A/B Klostergården, A/B Ringertoften m.fl. I ingen af disse sager har
den finansielle rådgiver vedkendt sig et rådgivningsansvar.
I Wismann Property Consult A/S begynder enhver valuarvurdering med en økonomisk
analyse af foreningens drift, finansiering, boligydelse og værdiansættelse. Vores viden
og erfaring gives videre til vores klient i form af ”Gode Råd”! Vi betragter alle A/B foreningens medlemmer som vores klienter. Alle har hotline service og kan kontakte os
med spørgsmål på alt, hvad der har med disse emner at gøre.
Men for en gøre en lang historie kort kan det koges ned til, at der er en række enkeltfaktorer, som går igen fra klient til klient. Normtallene for en normal vel vedligeholdt
ejendom med mellem 10-50 boliger eller benchmark fremgår af tabellen nedenfor:
A/B foreninger med 10-50 lejemål
Grundskyld pr. m2 boligareal
Forsikringsudgift pr. m2
Udvendig vedligeholdelse pr. m2
Viceværtudgift pr. bolig
Revisionsudgift inkl. Moms
Administration pr. boliglejemål
Bestyrelsesudgift
minimum
maksimum
benchmark
kr.
20 kr.
150
kr.
7 kr.
35 kr.
12
kr.
40 kr.
100 kr.
70
kr.
- kr.
5.500 kr.
2.500
kr. 8.000 kr. 25.000 kr. 15.000
kr. 1.400 kr.
2.500 kr.
1.800
kr.
- kr. 25.000 kr. 15.000
* Grundskylden er fuldkommen vilkårlig og intet kan gøres
** Der udmeldes nye off. Vurdering pr. 01-10-2017 pr 01-03-2018
*** Der er storfdriftsfordele for store foreninger og modsat for små
7.
Boligydelsen bør afstemmes efter drift, gældsætning og
teknisk tilstand på ejendommen.
Boligydelsen i en A/B forening bør afstemmes således, at der hverken opkræves for
meget eller for lidt. Hovedmålet må være at fastholde en vel vedligeholdt ejendom,
med bekvemmelige moderne lejligheder, der såvidt muligt alle har centralvarme, køkken, bad, gode termoruder, gerne altaner og gårdhavemiljø.
For en vel vedligeholdt ejendom er de rene driftsudgifter typisk mellem kr. 225275/m2. Finansieringsudgifterne bør afstemmes efter gældsætningen. Udgør gælden
mindre end 40% af ejendommens værdi, så bør man omlægge til kortere fast rente
f.eks. F5 lån og fuld afdragsfrihed.
I skrivende stund juni 2015 er forskelsydelsen på afdragsfri F5 lån til fast rente i 30 år
med
afvikling
fra
1,3%
til
7%
p.a.
Skylder
foreningen
f.eks.
kr.
2
5.000/andelskvadratmeter er forskelsydelsen således fra kr. 65/m til kr. 350/m2.
Ydelsen på foreningens lån slår direkte igennem på boligydelsen for andelshaverne.
Det er ikke optimalt for en A/B forening at blive gældfri af følgende grunde:
1) Jo mindre gæld, der er i foreningen jo dyrere bliver prisen på andelsbeviserne
14
2) Realkreditlån kan alene ydes til A/B foreningen og disse vil altid være markant
billigere end andelshavernes private andelsprioritetslån.
Er andelshaverens lejlighed på 100 m2 vil der være kr. 28.500/år i lavere ydelse om
foreningen vælger F5 lån med fuld afdragsfrihed fremfor de meget dyre 30 års fast
rente med afvikling. Ydelsesbesparelsen kan bruges på at nedbringe den meget dyrere andelsprioritetsfinansiering, hvor der typisk betales mellem 3%-8% i årlig rente.
Jo mere vel vedligeholdt ejendommen, er jo mindre risiko er der for, at der kommer
pludselige merudgifter. Det anbefales derfor at foreningen igennem en teknisk tilstandsrapport får udbedret alle større vedligeholdelsesefterslæb på en gang finansieret ved optagelse af realkreditlån.
8.
A/B Laubsgården eneste eksempel, hvor andelshaverne
i 2009 modtog kr. 2,3 mio. erstatning for en valuarvurdering, der ikke var underbygget og som var alt for lav.
Valuar Mads Munch MDE havde i
april 2006 vurderet A/B Laubsgården
til kr. 34,8 mio. svarende til
kr. 7.834/m2. Det havde han gjort
uden at anføre en eneste referenceejendom i sin vurdering. Den off.
vurdering pr. 01-10-2005 havde
været kr. 24,8 mio.
I samme periode blev tilsvarende
ejendomme typisk handlet til priser
mellem kr. 16.000-22.000/m2.
A/B Laubsgården, 2100 København Ø
Valuar Mads Munch MDE
Valuarvurdering april 2006
kr. 34,6 mio.
Valuar Jette Lundsgaard MDE kr. 63,0 mio.
off. vurdering pr. 01-10-2006 kr. 64,0 mio.
Valuar Jette Lundsgaard MDE
blev bedt om at afgive en førretslig
skønserklæring. Den lød på kr. 63 mio. eller ca. det dobbelte i værdi af Mads Munch.
Da den nye off. vurdering pr. 01-10-2006 blev udmeldt d. 01-03-2007 lød den på kr.
64.000.000 eller næsten præcis hvad valuar Jette Lundsgaard var nået frem.
I dølgsmål måtte Dansk Ejendomsmæglers advokat Thomas Dahl Jensen og DE’s
professionelle kollektive ansvarsforsikring acceptere et forlig, der samlet i 2009 udbetalte kr. 2,3 mio. i erstatning. Den økonomiske skade var påført de andelshavere der i tillid til valuar Mads Munch MDE, havde måtte sælge deres andelsbeviser til
de meget for lave andelskroner, der var en følge af, at valuarvurderingen ikke var underbygget, samt at den var alt for lav.
Skønsmanden Jette Lundsgaard MDE havde på det tidspunkt, hvor hun udarbejdede
sin vurderingsrapport næppe været klar over, at den skulle bruges til at gøre en af
hendes medlemskolleger erstatningsansvarlig, påføre ham udbetaling af en selvrisiko
på kr. 50.000 samt påføre deres fælles forsikring en udbetalt erstatning på ca. kr. 2,3
mio.
15
Når et forsikringsselskab, som her AIG, udbetaler store erstatninger efterfølges det i
reglen med enten forhøjede præmiebetalinger fremover samt reduceret dækning hos
forsikringstageren.
Dansk Ejendomsmæglerforening havde troet, at de ved at lukke denne sag i dølgsmål
ikke efterfølgende skulle se tilsvarende sager rejst ved domstolene. Heri tog de fejl,
idet der efterfølgende i efteråret 2009 blev rejst en række tilsvarende erstatningssager. Alle disse sager er i skrivende stund (juni 2015) efter næsten 6 år stadig uafklarede. Ikke en eneste af dem er blevet afgjort ved første instans Byretten. Dansk Ejendomsmæglerforening, der har de facto monopol på at udpege skønsmænd ved domstolene, har gjort alt, hvad de kunne for at forplumre, forlænge og fordyre sagerne i
håb om ikke at skulle betale tilsvarende erstatning i lignende sager som A/B Laubsgården.
A/B Hyltebjerg Allé 17-39, 2720 Vanløse
pr. 30-06-2008 kr. 19.400/m2. eller
A/B Ringertoften, 2400 NV
pr. 31-12-2008 kr. 23.400/m2. eller
Men det er jo underfundigt, at en række ejendomsadministratorer og revisorer vedvarende advarer imod for høje valuarvurderinger. De hævder ofte, at for høje vurderinger kan føre til erstatningsansvar for de frasælgende andelshavere. Jeg kan oplyse, at
der findes ingen eksempler herpå.
Der var 2 eksempler, hvor valuar Gunnar Brandt MDE havde opvurderet med ca. 20%
hhv. A/B Hyltebjerg Allé 17-39 og A/B Ringertoften umiddelbart efter, at de var erhvervet. Det er min mening, at der var tale om uretmæssige opvurderinger uden referenceejendomme. Sagerne har været omtalt under pkt. 3. Valuaren gik fri og havde
ifølge Danske Ejendomsmæglerforening, AIG og dennes advokat Thomas Dahl Jensen og Østre Landsret været i sin fulde ret til opvurderingerne.
9.
Hvorfor Dansk Ejendomsmæglerforening dækker over
slet valuarvurderingsarbejde.
16
Dansk Ejendomsmæglerforening DE er en magtfuldkommen normgivende brancheorganisation, hvor ca. 96% af alle ejendomsmæglere og valuarer har valgt at være
medlemmer. Foreningen har alle sine medlemmer omfattet af samme professionelle
ansvarsforsikring. Det er denne forsikring, der udbetaler erstatninger for slet vurderingsarbejde. f.eks. i sagen om A/B Laubsgården.
Men det er samtidig således, at DE de facto har eneret på at udpege de valuarer, der
skal agere uvildige og upartiske skønsmænd i de erstatningssager, der indkommer
ved domstolene. Skønsmanden har således en indlysende interesse i at beskytte sine
kolleger der er medlem af samme forening samt at beskytte foreningens kollektive
forsikring imod at skulle udbetale erstatninger.
I 2007 tegnede DE således en 5-årig kollektiv professionel ansvarsforsikring
hos verdens største forsikringsselskab AIG for alle deres ejendomsmæglere
og valuarer gældende for årene 2008-2012. Da AIG så i 2009 måtte udbetale
kr. 2,3 mio. i erstatning, opsagde DE forsikringen førtidigt formentligt fordi at
skadesudbetalingen som det er sædvane, medførte forhøje præmiebetalinger
eller reduceret dækning. Forsikringen overgik derfor til TRYG fra 2010.
I Dansk Ejendomsmæglerforening er der mindre end 10 valuarer, der beskæftiger sig
med valuarvurdering af A/B foreninger i København. De kender alle hinanden. De er
alle omfattet af samme forsikring. Uagtet dette, så er det domstolenes opfattelse at
den skønsmand, der udmeldes af DE ikke har en interesse i en sags udfald skønt den
vil påføre hans medlemskollega udbetaling af selvrisiko og udbetaling af erstatning for
millioner af kroner samt fremstille Dansk Ejendomsmæglerforening som en forening,
der hellere beskytter sine egne medlemmer end DE sikrer, at der udføres et konsistent og underbygget vurderingsarbejde.
Foreningens formand valuar Steen Winther Pedersen MDE udtalte således, d. 2508-2009 i Jyllandsposten, at de to valuarer Jette Lundsgaard MDE og Gunnar
Brandt MDE, der begge havde vurderet ejendommen tilhørende A/B Ringertoften til
hhv. kr. 270 mio. og 550 mio, pr. 31-12-2008 begge meget vel kunne have vurderet
korrekt lige efter bogen. Det er således DE’s opfattelse at uanset hvilken værdi en af
deres valuarer vurderer til, så skal man bare uanset, hvor ringe værdien er underbygget, acceptere at valuarens værdi er den korrekte værdi – uanset om den varierer
med 100% eller mere.
Det er jo helt indlysende det rene pølsesnak. En vurdering skal kunne tåle en tolerance på måske +/- 15% eller måske +/-30% men aldrig +/- 100%.
Den 26-09-2014 var valuar Michael Hartmann MDE partner i DTZ og medlem af bestyrelsen i DE i Østre Landsret. Retten afsagde kendelse på, at hans vurderingsrapport som skønsmand på A/B Blidahlund udført i 2011, var så ringe, at der var berettiget tvivl om den anførte kontante handelsværdi. Retten besluttede derfor, hvad der er
helt usædvanlígt, at der skulle udmeldes nyt syn og skøn.
Michael Hartmann og DE mener forsat, at han er berettiget til fuldt salær som han
havde sat til kr. 120.000 uagtet, at hans valuarvurdering ifølge ØLD var helt igennem
uanvendelig. Dette forhold er under forberedelse til retslig indbringelse. Det svarer til
17
at man på restaurant får serveret et fordærvet måltid, bliv syg fremfor at blive veltilpas og på trods heraf forlanges fuld betaling for måltidet. Dette er den moral og
hæderlighed, der hersker i den magtfuldkomne og mægtige Dansk Ejendomsmæglerforening.
Dansk Ejendomsmæglerforening dækker over slet vurderingsarbejde for at beskytte
sine medlemmer og deres kollektive professionelle ansvarsforsikring.
10. Hvorfor ejendomsadministrator og/eller revisor sjældent eller aldrig rådgiver om optimering af drift, finansiering og værdiansættelse.
Ejendomsadministrator og revisor ønsker først og fremmest mindst mulig indblanding
i sin klients økonomiske forhold. Den, der ingenting gør på eget initiativ kan aldrig
klandres for det, som han ikke har gjort. Langt de fleste ejendomsadministratorer indskrænker sig derfor til at opkræve boligydelser og betale regninger. Hvad finansiering
angår anbefaler man klienten at kontakte et realkreditinstitut vel vidende, at disse ikke rådgiver men sælger.
Når der skal udføres store byggearbejder henviser man til den samme rådgivende inginiør, der så tjener gode penge på at være rådgiver typisk 15% af entreprisen. Måske beregner administrator sig en procentdel måske 2% af entreprisesummen for intet andet end at betale regningerne. Når det så er sommer, så inviteres ejendomsadministrator på golfbanen, i Tivoli eller en sejltur på Øresund, og gæt hvem der betaler.
Det gør realkreditinstituttet eller den rådgivende ingeniør.
Helt åbenlyse ubalancer som A/B Ryparken, der i årevis har haft kr. 18 mio. stående
på en nærmest uforrentet indlånskonto, det bemærker administrator ikke med et ord.
Helt åbenlyse alt for lave valuarvurderinger – påtales allerhøjest med et lille ”P”, og
det har som bekendt intet at betyde. Det virker som om, at Administrator ofte er
glad for, at andelsbeviserne handles så nemt som muligt og er uden interesse for den
pris som andelshaverne får for deres andelsbeviser.
Ret skal være ret. Der findes også mange ejendomsadministratorer, der udfører et
dygtigt, samvittighedsfuldt arbejde altid i deres klienters økonomiske interesse. Men
alt for ofte står A/B foreningen alene i hele verdenen og må råde, så godt den kan.
Det er her Wismann Property Consult A/S adskiller sig fra alle vores valuarkolleger. Vi
møder gerne vores klienter på et beboermøde eller en generalforsamling. Vi forklarer
gerne vores værdiansættelser. Vi rådgiver på eget initiativ om drift, finansiering, boligydelse og værdiansættelse. Vi elsker vores arbejde.
Vi arbejder ihærdigt og idealistisk for at varetage vore klienters økonomiske interesse.
Vi skriver gerne i alle de medier, der gider publicere vores budskaber.
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., ejendomsmægler & valuar
36.628 karakterer inkl. mellemrum 5.447 ord

Wismann Property Consult A/S

Transcription

Similar documents

A/B Hostrups Have Egenkapital minus kr. 1.141 mio., andelskroner

A/B valuarvurderinger er ofte langt under Østre Landsret

FREMVISNING AF TOPLÆRKEGÅRDEN

(Bagmandspolitiet) Nu straffes en lang række "ædle"

Valuarvurdering 2015 - Bente Naver Ejendomsadministration

A/B Trekanten under stiftelse

Timeseddel demo Q InStore.pdf

Wismann Property Consult A/S

A/B Valuarvurderinger - Wismann Property Consult

Valuarvurdering 2015-2016

A/B Valuarvurderingsnorm! Udarbejdet af cand. merc. valuar Lars

essays om finansverdenen - Wismann Property Consult

hvor finder du os?