A/B Hostrups Have Egenkapital minus kr. 1.141 mio., andelskroner

Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
cand. merc. stats. aut. ejd. mgl. og valuar
Lars Wismann, projektchef og direktør
den 30. juni 2015
A/B Hostrups Have – egenkapital negativ med kr. 1.141 mio.
– valuarværdi kr. 745 mio. – andelskroner kr. 54 mio.!
På den ordinære generalforsamling i A/B Hostrups Have torsdag d. 30. april 2015
vedtog 240 andelshavere et årsregnskab med en negativ egenkapital på kr. 1.146
mio. Den stærkt negative egenkapital skyldes i hovedsagen en fejlslagen finansiel
rådgivning fra Nykredit i form af afdragsfri 30-årige fastrente SWAP lån.
Det fremgår af referatet, at revisor stats. aut. rev. Lars Rasmussen fra Albjerg
Revision lod andelshaverne forstå, at der var behov for en markant nedskrivning af
ejendommens kontante handelsværdi. Valuar John Lindgreen MDE havde derfor
vurderet den kontante handelsværdi til kr. 745 mio. eller til kun 60% af købesummen
fra juni 2007. Valuarværdien for en af de bedst beliggende ejendomme på
Frederiksberg opført i 1936 med elevator, altaner centralt parkanlæg er således ifølge
note 24 i regnskab 2014 sat til kr. 9.436/m2.
I en på mange måder identisk ejendom i opførelse og stil, A/B Upsalagade 1-9, 2100
Kbh. Ø, nåede cand. jur. og valuar Asger Nymann frem til en kontant handelsværdi
på kr. 34.633/m2 eller 3½ gange værdien på A/B Hostrups Have. Denne værdi blev
uden anmærkning godkendt af stats. aut. revisor Kenn Elmgreen med en værdi på
140% af købesummen tinglyst 30-11-2006.
Hvordan to valuarer kan nå til så vidt forskellige kontante handelsværdier ved
anvendelse af samme vurderingsnorm vedtaget af Dansk Ejendomsmæglerforening d.
23-03-2009 er helt uforståeligt. Hvordan to næsten identiske ejendomme handlet
næsten samtidigt den ene på Østerbro kan været steget 40% i den kontante
handelsværdi og den anden på Frederiksberg været faldet 40% er uforklarligt.
Ingen hverken John Lindgreen eller Asger Nymann kan dokumentere tilsvarende
ejendomme handlet på samme lave eller samme høje værdi. Begge kan således blive
gjort ansvarspådragende for uunderbyggede vurderinger. Seniorkonsulent Jørgen
Møller DE skrev i Børsen Ejendomme d. 05-01-2007 at den kontante handelsværdi så
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
vidt muligt skal tage udgangspunkt i hvad tilsvarende ejendomme handles til. Det
burde være umuligt med anvendelse af samme vurderingsnorm, at vurdere så
forskelligt som John Lindgreen og Asger Nymann.
A/B Hostrup Have årsregnskab 2014
Opført 1936, elevator, altaner
Valuar John Lindgreen MDE
Valuarværdi:
kr. 9.436/m2
Købesum, juni-2007:
kr. 15.554/m2
Gæld
kr. 32.528/m2
Andelskrone
kr.
931/m2
A/B Upsalagade 1-9 årsregnskab 2014
Opført 1933, elevator, altaner
Cand. jur. valuar Asger Nymann
Valuarværdi:
kr. 34.633/m2
Købesum, dec-2006:
kr. 24.791/m2
Gæld
kr. 50.506/m2
Andelskrone
kr. 2.272/m2
Det er ansvarspådragende for valuaren enten at vurdere meget for lavt eller meget
for højt. Dansk Ejendomsmægler-forening DE og deres forsikringsselskab AIG
accepterede ved forlig i maj 2009 at udbetale kr. 2,3 mio. i erstatning til en række
andelshavere efter, at valuar Mads Munch MDE i april 2006 havde vurderet
ejendommen tilhørende A/B Laubsgården alt for lavt.
Seneste Østre Landsrets Dom afsagt 26-06-2014 stadfæstedes den korrekte kontante
handelsværdi på A/B Ringertoften, en nedslidt ejendom i i 2400 Kbh. NV, uden altaner
og uden elevatorer og kun ½-delen af lejlighederne med eget bad, til kr. 23.400/m2.
Seneste ejendom handlet på Frederiksberg er Trekanten ved Søerne beliggende
Rosenørns Alle 2-8 m.fl. handlet i december 2014 til kr. 17.000/m2. Der er derfor al
grund til, at antage at valuar John Lindgreens er et bestillingsarbejde med et aftalt
lavt facit og Asger Nymanns en vurdering med et aftalt højt facit. Når Østre Landsret
i to sager har taget stilling til den korrekte kontante handelsværdi som fastsat en af
valuar, så er der dannet en retspraksis. Begge Østre Landsretssager var tabt i
Byretten og blev ført af advokat Thomas Dahl Jensen for at beskytte Dansk
Ejendomsmæglerforenings professionelle ansvarsforsikring imod udbetaling af
erstatning for en åbenlys overvurdering i begge tilfælde udført af valuar Gunnar
Brandt MDE. I begge sager var skønsmanden udpeget af DE og i begge sager fik
advokat Thomas Dahl Jensen Østre Landsret til at forkaste skønsmandens
valuarvurdering, hvorefter Østre Landsret i mangel på andre vurderinger godkendte
den sagsøgte valuar Gunnar Brandts valuarvurderinger.
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!
Wismann Property Consult A/S
www.wismann-as.dk, CVR: 28 31 27 17, Åboulevard 1, st, 1635 København V, Tlf..: 4088 1998
e-mail: lw@wismann-as.dk, Lars Wismann, cand. merc. statsaut. ejd. mgl & valuar
Den korrekte kontante handelsværdi ultimo 2014 for A/B Upsalagade 1-9 og A/B
Hostrups Have er mere sandsynligt omkring kr. 25.000/m2 +/- 10% eller lige omkring
65% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerlejligheder. Hovedparten af alle
boligudlejningsejendomme, der handles, købes nemlig af lejerne for at de kan stifte
en ny A/B forening.
Andelskronen i A/B Hostrups Have er nu opgjort til kr. 54 mio. eller kr.
931/andelskvadratmeter efter Andelboliglovens § 5 stk. 2 litra a. Skulle andelskronen
opgøres efter valuarværdien jf. Andelsboliglovens § 5 stk 2 litra b så ville den være
minus kr. 19.727/andelskvadratmeter. Det er dette beløb som sælger burde betale
køber pr. handlet andelskvadratmeter for at indtræde som andelshaver. Gælden er
nu kr. 32.528/andelskvadratmeter. Boligydelsen er kr. 766/andelskvadratmeter.
Denne foreslog bestyrelsen og revisor Lars Rasmussen hævet med 38% til kr.
1.059/andelskvadratmeter. Kun 13 af 240 fremmødte andelshavere stemte for dette
forslag om huslejeforhøjelse skønt ejendom har været i krise lige siden stiftelsen i
2007.
I A/B Hostrups Have nægter man at udlevere valuar John Lindgreens
vurderingsrapport skønt udlevering af denne er en del af den loyale oplysningspligt til
alle andelshavere og potentielle købere. Det er foreningens advokat Jens Anker
Hansen fra Qvortrup Administration, der mener, at valuarvurderingen ikke bør
udleveres hverken til andelshaverne eller til potentielle købere. Ifølge den loyale
oplysningspligt, så skal valuarvurderingen udleveres på anmodning.
Begge ejendomme A/B Hostrups Have og A/B Upsalagade 1-9 ligger i kategorien
stærkt nødlidende, overbelånte ejendomme med ”såkaldte røde” afdragsfri lån og fast
rente i 30 år. Udfra en kreditmæssig vinkel er långiver derfor i den allerstørste risiko.
Det kan derfor undre, at begge A/B foreninger betaler en bidragssats på 0,20% eller
mindre. Det matcher slet ikke realkredittens udtalelser om, at de kunder, der er den
største kreditrisiko, betaler de højeste bidragssatser. Normalbidraget for en A/B
forening med gæld under kr. 15.000/m2 er mellem 0,55%-1,0%.
Andelssektoren har behov for mere åbenhed og gennemsigtighed, velunderbyggede
valuarvurderinger der ikke svinger med 350% i forskel samt revisorer, der mere
kritisk lever op til deres krav om, at efterprøve valuarens vurdering.
Med venlig hilsen
Lars Wismann, projektchef & direktør
cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar
6.063 karakterer inkl. mellemrum 901 ord
køb – salg – vurdering - finansiering – optimering af lejekontrakter - udvikling
Vi yder værdiskabende rådgivning i investeringsejendomme!