Kattelussaari_KHO_Riikonen_2015_kunnan selitys

Taipalsaaren kunta
Kunnanhallitus
Kellomäentie 1
54920 Taipalsaari
Selitys
8.9.2015
1
Korkein hallinto-oikeus
Selityksen antaminen Mika Riikosen valitukseen osayleiskaavan hyväksymistä koskevasta ItäSuomen hallinto-oikeuden 27.6.2015 antamasta päätöksestä no
15/0153/3 (Dno 00237/14/K0/4102)
Taipalsaaren kunnanvaltuusto on 18.12.2013 §:ssä 76 hyväksynyt Kattelusaari–Jänkäsalo osayleiskaavan ajantasaistamisen. Mika Riikonen on tehnyt päätöksestä valituksen Kouvolan hallinto-oikeudelle. Itä-Suomen hallinto-oikeus (ent. Kouvolan hallinto-oikeus) on 27.5.2015 antamallaan päätöksellä 15/0163/3 (Dno 00237/14/K0/4102) hylännyt Riikosen valituksen.
Mika Riikonen on jättänyt 25.6.2015 korkeimmalle hallinto-oikeudelle valituksen osayleiskaavan hyväksymistä koskevasta Itä-Suomen hallinto-oikeuden 27.6.2015 antamasta päätöksestä no 15/0153/3 (Dno 00237/14/
K0/4102).
Korkein hallinto-oikeus on 1.7.2015 päivätyllä selityspyynnöllä (Dno
2029/1/15) pyytänyt selitystä Taipalsaaren kunnanhallitukselta 14.7.2015
mennessä.
Taipalsaaren kunnanhallitus on hakenut korkeimmalta hallinto-oikeudelta
lisäaikaa 30.9.2015 asti. Korkein hallinto-oikeus on myöntänyt lisäajan.
Vaatimus
Taipalsaaren kunnanvaltuuston 18.12.2013 § 76 kohdalla hyväksymä kunnanvaltuuston päätös Kattelussaari–Jänkäsalon osayleiskaavan hyväksymisestä on kumottava silta osin kun tilalle 831-401-4-24 ei ole osoitettu
kaavassa rakennuspaikkaa.
Perusteet
Mika Riikonen on 8.3.1990 tehdyllä kaupalla ostanut tilasta Tyynelä 831401-4-18 5 400 neliömetrin suuruisen määräalan, joka on lohkottu omaksi
tilaksi siten, että lohkominen on rekisteröity 15.1.1992. Määrälasta on muodostettu Mika
Riikosen omistama tila 831-401-4-24. Kantatilasta 831-401-4-18 on lohkomisen jälkeen muodostettu tila 831-401-4-26. Lohkomisen jälkeen kaikilla
muodostetuilla tiloilla eli 4-24, 4-25 ja 4-26 on ollut yksi rakennuspaikka.
Mika Riikonen on saanut rakennusluvan ostamalleen ja myöhemmin tilaksi
muodostetulle kiinteistölle 4-24 vuonna 1991. Rakennuslupa on rauennut
vuonna 1994 kun Riikonen ei taloudellisista syistä ole tuolloin pysynyt rakentamaan
Taipalsaaren kunta
Kunnanhallitus
Kellomäentie 1
54920 Taipalsaari
Selitys
8.9.2015
2
Kattelussaaren-Jänkäsalon osayleiskaavaa on aloitettu laatia 1990-luvun
alkupuolella ja vuonna 1993 on kaavan valmistelun yhteydessä tehty mitoitustarkastelu. Mitoitustarkastelun yhteydessä on tapahtunut selkeä virhe
kun tilan 4-24 laskennallinen rakennusoikeus 0,3 on liitetty, tilan 4:26 laskennalliseen rakennusoikeuteen 1,5 sillä perusteella, että kyseessä ovat
olleet samassa omistuksessa olleet tilat. Tämä peruste on ollut kuitenkin
mitoitustarkastelua tehtäessä ollut selvästi virheellinen, koska tila 4-24 on
lohkottu ja lohkominen rekisteröity omaksi kiinteistöksi jo 15.1.1992. Kiinteistölle 4:24 olisi voitu myöntää mitoitustarkastelun perusteella yksi rakennuspaikka ja näin olisi myös todennäköisesti tehty, jos mitoitustarkastelu
olisi tehty kiinteistöjen omistuksen osalta huolellisesti.
Edellä mainittu mitoitustarkastelussa tapahtunut virhe on sitten siirtynyt
Taipalsaaren kunnan 20.2.1995 hyväksymään Kaakkois-Suomen ympäristökeskuksen 3.12.1996 vahvistamaan Kattelussaaren–Jänkäsalon
osayleiskaavaan.
Mika Riikosen ostaessa määräalaa vuonna 1990 asiassa on toimittu Taipalsaaren kunnan silloisen rakennustarkastajan neuvojen mukaan varmistaen sen, että lohkottavalle tontille voidaan rakentaa. Sama rakennustarkastaja on myös toiminut Kattelussaaren-Jänkäsalon osayleiskaavan laadinnassa ja mitoitustarkastelussa vuonna 1993 aikana asiantuntijana. Mitoitustarkastelua tehtäessä rakennuslupa tilalle 4:24 on ollut voimassa ja
asiantuntijana olleen kunnan rakennustarkastajan tiedossa on ollut sekä
rakennuslupa että kiinteistön omistus. Tästä huolimatta Riikosta ei ole
maanomistajana henkilökohtaisesti kuultu asiassa eikä hänelle ole lähetetty mitään tietoa siitä, että alueelle ollaan laatimassa osayleiskaavaa.
Näin ollen Riikosella, joka on tuona aikana asunut eri puolella Suomea, ei
ole ollut mitään tietoa kaavaesityksestä, jonka perusteella hänen omistamaltaan kiinteistöltä on riistetty rakennusoikeus, eikä hän ole siten aikanaan pysynyt valittamaan kaavapäätöksestä.
Päätöksen kumoaminen
Kattelussaari-Jänkäsalon kaavaselostuksen kohdan 3.5. mukaan kaavatyön yhteydessä voidaan tilakohtaista rakennusoikeutta muuttaa, mikäli
voidaan varmuudella todentaa virhe kantatilaselvityksessä tai mitoituksessa. Taipalsaaren kunnan asettamien kaavasuunnittelun tavoitteiden
mukaan yleiskaavamuutoksina voidaan toteuttaa rakennuspaikkojen siirtoja, mikäli niille löytyy riittävästi perusteita ja edellytyksiä.
Asiassa on selvää, että kaavan mitoituksessa on tapahtunut selkeä virhe
vuonna 1993 kun tilalle 4:26 on myönnetty kaksi rakennuspaikkaa mitoituksessa tehdyn huolimattoman selvityksen tilojen omistuksesta osalta. Edelleen asiassa voidaan katsoa, että kunnan rakennustarkastajan osallistuessa kaavan ja mitoituksen laatimiseen asiantuntijana, tätä huolimattomuutta on ollut myös Taipalsaaren kunnan puolella, jota huolimattomuutta
voidaan pitää yksityisen kansalaisen ja maanomistajan kannalta lievää
suurempana.
Taipalsaaren kunta
Kunnanhallitus
Kellomäentie 1
54920 Taipalsaari
Selitys
8.9.2015
3
Mitoituksessa tapahtuneen virheen vuoksi vastoin Itä-Suomen hallinto-oikeuden käsitystä maanomistajia ei voida katsoa kohdellun tasapuolisesti.
Riikonen on menettänyt rakennusoikeuden kiinteistön 4:24 osalta ja tilan
4:26 omistaja on perusteettomasti saanut takaisin rakennusoikeuden,
jonka hän on jo vuonna 1990 tehdyllä kaupalla tietoisesti myynyt Riikoselle
määräalan kauppaan liittyen ja sen edellytyksenä. Maanomistajien tasapuolinen kohtelu ja perustuslaissa taattu omaisuudensuoja huomioon ottaen asiassa on pikemmin perusteet korjata osayleiskaavan tarkistuksen
yhteydessä viime kädessä kaavoittajana toimivan Taipalsaaren kunnan
vastuulla oleva vuonna 1993 kaavamitoituksessa tehty virhe.
Vuonna 1993 tehdyn mitoituksen mukaan emätilan rakennusoikeusluku on
17,4 ja emätilalle on siten myönnetty 17 rakennuspaikkaa. Mitoitusluvun
ollessa kuitenkin selkeästi yli 17 rakennuspaikan myöntäminen tilalle 4:24
ei loukkaa muiden maanomistajien tasapuolista kohtelua. Karttatarkastelussa puolestaan selviää, että rantaviivaa tilan 4:32 ja 4:29, joilla sijaitsevat
tilaa 4:24 edeltävät ja seuraavat rakennuspaikat, välissä on enemmän kuin
riittävästi. Rakennuspaikan sijoittaminen tilalle 4:24 tai 4:26, joka on nykyään Riikosen omistuksessa, ei vielä siten tee rakentamisesta liian tiheää
verrattuna nykyisten rakennuspaikkojen välisiin tiheyksiin.
Itä-Suomen hallinto-oikeus on katsonut, että se ei voi puuttua lainvoimaiseen kaavaan kohdistuviin valitusperusteisiin. Riikosen osalta kyse onkin
siitä, että osayleiskaavan tarkistuksessa voidaan puuttua, lainvoimaisessa
kaavassa oleviin virheisiin jo kaavasuunnittelun lähtökohtien ja kaavaselostuksen mukaan. Kaavassa on monilta osin nostettu rakennusoikeutta ja
siirretty rakennuspaikkoja sekä tehty muita muutoksia. Kyseessä on siten
viime kädessä aikaisemmin tehdyn virheen ja maanomistajan perusteettomasti menettämän rakennusoikeuden palauttamisesta osayleiskaavan tarkistuksen ja ajantasaistamisen yhteydessä. Rakennusoikeuden myöntämistä Riikosen omistamalle tilalle 4:24 ei voida pitää emätilan mitoitusluvun
17,4 perusteella sen suurempana muutoksena kuin nyt kaavassa tehtyjä
rakennusoikeuksien nostamisia tai rakennuspaikkojen muutoksia. Riikonen
omistaa nykyisin myös tilan 4:26 (lainhuuto 5.1.2012), joten lähtökohtaisesti rakennusoikeus kaavassa voitaisiin myöntää myös tilalle 4:26, jos
tämä katsottaisiin rantaviivan perusteella tarkoituksenmukaisemmaksi ratkaisuksi.
Edellä olevan perusteella sekä viitaten Riikosen omassa valituksessa ja
vastineessa Itä-Suomen hallinto-oikeudelle esitettyihin seikkoihin Riikonen
pyytää Taipalsaaren kunnanvaltuuston päätöksen kumoamista siltä osin
kuin tilalle 4:24 ei ole myönnetty rakennusoikeutta.
Päätösehdotus
Kunnanhallitus antaa seuraavan lausunnon:
Mitoitustarkastelu
Mika Riikonen viittaa valituksessaan Suuressa Jänkäsalossa sijaitseviin
tiloihin 831-401-4-24 ja 831-401-4-26. Tilat eivät sijaitse vuonna 1995 hyväksytyn ja 1996 vahvistetun Kattelussaari–Jänkäsalo osayleiskaavan alueella, vaan ympäristöministeriön vuonna 1993 vahvistaman Suur-Saimaan
osayleiskaavan alueella. Suur-Saimaan osayleiskaavasta on sisällytetty
Taipalsaaren kunta
Kunnanhallitus
Kellomäentie 1
54920 Taipalsaari
Selitys
8.9.2015
4
Kattelussaari–Jänkäsalo osayleiskaavan ajantasaistamiseen Suuren Jänkäsalon alue, jolla tilat 831-401-4-24 ja 831-401-4-26 siis sijaitsevat.
Kattelusaari - Jänkäsalo osayleiskaavan ajantasaistamisen ranta-alueen
rakennusoikeudet perustuvat lainvoimaisen Kattelusaari - Jänkäsalon
osayleiskaavan ja lainvoimaisen Suur-Saimaan osayleiskaavan laadinnan
yhteyksissä tehtyyn emätilaperusteiseen mitoitustarkasteluun. Taipalsaaren kunta on kaavoituksen ajantasaistamisen yhteydessä asettanut yhdeksi kaavan tavoitteista, että maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa
yleiskaavan ajantasaistamisessa ei laadita uutta mitoitustarkastelua vaan
rakennuslain aikana laadittujen kaavojen mitoitustarkastelut toimivat edelleen tilakohtaisen rakennusoikeuden määrän perustana.
Valituksessa on tuotu esille, että Mika Riikonen on 8.3.1990 tehdyllä kaupalla ostanut tilasta Tyynelä 831-401-4-18 5 400 neliömetrin suuruisen
määräalan, joka on lohkottu omaksi tilaksi siten, että lohkominen on rekisteröity 15.1.1992. Määrälasta on muodostettu Mika Riikosen omistama tila
831-401-4-24. Kantatilasta 831-401-4-18 on lohkomisen jälkeen muodostettu tila 831-401-4-26. Lohkomisen jälkeen kaikilla muodostetuilla tiloilla eli
4:24, 4:25 ja 4:26 on ollut yksi rakennuspaikka. Valituksessa ei ole kuitenkaan tuotu esille, mihin tulkinta tilalla 4:24 olleesta rakennuspaikasta perustuu. Tilan 4:24 alueella ei ole tuolloin ollut voimassa olevaa rakennuslain mukaista kaavaa tai muuta maankäyttösuunnitelmaa.
Alueelle laaditun Suur-Saimaan osayleiskaavan 16.2.1993 päivätyn mitoitustarkastelun mukaisesti tilojen 831-401-4-24 ja 831-401-4-26 emätilalle
on mitoitustarkastelussa muodostunut laskennallista uutta rakennusoikeutta 17,4 (pyöristettynä 17), jonka perusteella on osoitettu yhteensä 17
kpl uusia rakennusoikeuksia, jotka on jaettu lohkotiloille niiden omien rakennusoikeuksien perusteella. Tilat 831-401-4-24 ja 831-401-4-26 on mitoitustarkastelussa merkitty Tyyne Riikosen omistukseen.
Tilalla 831-401-4-24 ei ole mitoitustarkastelun mukaan olemassa olevia rakennusoikeuksia. Tilan 831-401-4-24 laskennallinen rakennusoikeus 0,3 ei
ole riittänyt uusien rakennusoikeuksien myöntämiseen ja se on laskettu mitoitustarkastelun mukaisesti samassa omistuksessa olleeseen tilaan 831401-4-24. Tilojen 831-401-4-24 ja 831-401-4-26 yhteinen laskennallinen
rakennusoikeus on ollut 1,8 (tila 4:24 0,3 ja 4:26 1,5). Tällä perusteella tilalle 831-401-4-26 on osoitettu 2 kpl uusia rakennusoikeuksia.
Mika Riikonen on tuonut esille, että tila 831-401-4-24 on ollut hänen omistuksessaan mitoitustarkastelun ajankohtana 16.2.1993 ja yksi rakennusoikeus olisi pitänyt osoittaa rakennuspaikkana tilalle 831-401-4-24 tilan 831401-4-26 asemasta. Suur-Saimaan osayleiskaava on vahvistettu rakennuslain mukaisesti vuonna 1993 siten, että tilat 831-401-4-24 ja 831-401-426 on merkitty samaan omistukseen ja tilalle 831-401-4-26 on kaavassa
osoitettu 2 kpl rakennusoikeuksia. Tilanteeseen ei ole haettu muutosta rakennuslain mukaisen kaavaprosessin aikana eikä hyväksymispäätöksestä
ole tilojen 831-401-4-24 ja 831-401-4-26 osalta valitettu.
Tilalle 831-401-4-24 ei ole Suur-Saimaan osayleiskaavassa osoitettu sel-
Taipalsaaren kunta
Kunnanhallitus
Kellomäentie 1
54920 Taipalsaari
Selitys
8.9.2015
5
laista rakennusoikeutta, joka oltaisiin myöhemmin siirretty pois tilalta ja voitaisiin siten tilalle palauttaa Kattelussaari – Jänkäsalo osayleiskaavan ajantasaistamisessa. Uuden rakennusoikeuden myöntäminen Kattelussaari –
Jänkäsalo osayleiskaavan ajantasaistamisessa tilalle 831-401-4-24 ylittäisi
Suur-Saimaan osayleiskaavan mitoitustarkastelun mukaisen rakennusoikeuden, joka on nyt laaditun Kattelussaari – Jänkäsalo osayleiskaavan
ajantasaistamisen rakennusoikeuden perusteena.
Edellä olevasta selvityksestä ilmenee, ettei tilalle RN:o 4:24 ole mitoituksen
perusteella kuulunut rakennuspaikkaa, koska tilan mitoitusluku on ollut 0,3
rakennuspaikkaa. Tätä arvioita ei muuta se, että tilojen oli osiltaan virheellisesti katsottu olevan samassa omistuksessa, kun otetaan huomioon tilan
RN:o 4:24 mitoitusluku (0,3, joka pyöristetään lukuun 0) verrattuna tilan
RN:o 4:26 mitoituslukuun (1,5, joka pyöristetään lukuun 2).
Valituksessa on valittajan toimesta tuotu myös esille, että emätilan laskennallisen uuden rakennusoikeuden ollessa kuitenkin selkeästi yli 17 (17,4)
rakennuspaikan myöntäminen tilalle 4:24 ei loukkaisi muiden maanomistajien tasapuolista kohtelua. Tämä tulkinta on kuitenkin täysin virheellinen ja
osayleiskaavan mitoitusperusteiden vastainen, sillä emätilan laskennallisen
uuden rakennusoikeuden tulisi olla 17,5 tai enemmän, jotta se voitaisiin
pyöristää lukuun 18. Jos emätilalle osoitettaisiin 18 uutta rakennuspaikkaa
laskennallisen uuden rakennusoikeuden 17,4 oikeuttaessa vain 17 uuteen
rakennuspaikkaan, vaarantuisi maanomistajien tasapuolinen kohtelu
osayleiskaavan alueella merkittävästi.
Osayleiskaavan ajantasaistamisen myötä tehty, kaavan tavoitteisiin kirjattu
sekä ainoastaan mitoitustarkastelun mukaisia ja kaavassa osoitettuja rakennuspaikkoja koskenut rakennuspaikkakohtainen kerrosalan nosto ei ole
verrattavissa tasapuolisuuskysymyksenä täysin uusien ja mitoitustarkastelun salliman määrän ylittävien rakennuspaikkojen osoittamiseen. Myöskään kaavassa tehdyt rakennuspaikkojen siirrot, käyttötarkoituksen muutokset tai muut mitoitustarkastelun mukaisiin rakennusoikeuksiin kohdistuvat muutokset eivät ole verrattavissa tasapuolisuuskysymyksenä täysin uusien ja mitoitustarkastelun salliman määrän ylittävien rakennuspaikkojen
osoittamiseen.
Tilalle 831-401-4-24 ei voida Suur-Saimaan osayleiskaavan mitoituksen
perusteella osoittaa osayleiskaavan ajantasaistamisessa uutta rakennusoikeutta vaarantamatta kaava-alueen maanomistajien tasapuolista kohtelua.
Rakennuslupa
Tilalle 831-401-4-24 on myönnetty rakennuslupa 9.8.1991. Rakennuslupaa
ei ole toteutettu ja se ei ole enää voimassa. Rauennutta rakennuslupaa ei
voida käyttää olemassa olevan tai uuden rakennusoikeuden perusteena
laadittaessa maankäyttö ja rakennuslain 72 §:n suunnittelutarpeen täyttävää, ranta-alueen rakentamista suoraan ohjaavaa osayleiskaavaa. Koska
tilalla RN:o 4:24 ei ole ollut voimassa olevaa kaavaa laadittaessa olemassa
olevaa rakennusta eikä rakennuspaikkaa ole osoitettu lainvoiman saaneessa voimassa olevassa Suur-Saimaan osayleiskaavassa, aikaisemmin
myönnetty rakennuslupa ei saa aikaan sellaista oikeusvaikutusta, että se
voitaisiin ottaa huomioon vielä kaksi vuosikymmentä myöhemmin. Tilan
Taipalsaaren kunta
Kunnanhallitus
Kellomäentie 1
54920 Taipalsaari
Selitys
8.9.2015
6
RN:o 4:24 alueelle ei ole voimassa olevaa kaavaa laadittaessa tehdyn mitoituslaskelman perusteella kuulunut yhtään rakennuspaikkaa. Asiassa ei
ole myöskään ilmennyt, että tilaa RN:o 4:24 koskevassa mitoituksessa olisi
sellaista virhettä, minkä perusteella asiaa olisi arvioitava toisin.
Näistä syistä vuonna 1994 rauenneella rakennusluvalla ei ole sellaista
merkitystä, että nyt kysymyksessä olevan osayleiskaavan voitaisiin katsoa
olevan lainvastainen.
Virheen korjaaminen osayleiskaavan ajantasaistamisessa
Kuten edellä on tuotu ilmi, ei Suur-Saimaan osayleiskaavan mitoitustarkastelussa ole tapahtunut virhettä huolimatta kiinteistöjen omistuksiin liittyvistä
puutteellisista tiedoista. Kuten edellä on tuotu ilmi, ei myöskään tilan rakennusluvan suhteen ole tullut esille sellaista virhettä, joka olisi pitänyt tai voitu
korjata osayleiskaavan ajantasaistamisen myötä.
Täten Suur-Saimaan osayleiskaavassa ei havaittu sellaista selkeää virhettä, joka olisi voitu korjata nyt laadittavana olleessa osayleiskaavan ajantasaistamisessa vaarantamatta maanomistajien tasapuolista kohtelua.
Valituksenalainen kaava ei ole lainvastainen valituksessa esitettyjen valitusperusteiden johdosta.
Lopuksi
Kunnanhallitus toteaa edellä mainituilla perusteilla sekä Itä-Suomen hallinto-oikeuden päätöksessään esille tuomilla perusteilla, että valituksessa
ei ole tuotu esille mitään sellaista uutta seikkaa, joka ei olisi ollut tiedossa
jo rantaosayleiskaavaa hyväksyttäessä tai Itä-Suomen hallinto-oikeuden
tehdessään valituksen hylännyttä päätöstä eikä sellaisia syitä, joiden
vuoksi valituksenalainen valtuuston päätös tulisi kumota tai palauttaa uudelleen käsiteltäväksi.
Valituksenalainen kaava ei ole lainvastainen valituksessa esitettyjen valitusperusteiden johdosta.
Kunnanhallitus pyytää korkeinta hallinto-oikeutta hylkäämään Mika Riikosen tekemän valituksen kokonaisuudessaan.
Taipalsaaren kunnanhallitus
Jari Willman
kunnanjohtaja
Eija Hämäläinen
hallintojohtaja