Ein Unternehmen der Landeshauptstadt München

Transcription

Ein Unternehmen der
Landeshauptstadt München
DAS GEWOFAG-JAHR 201
27. JANUAR
Von Kindern für Kinder
geplant: Die GEWOFAG weiht
den neugestalteten Spielplatz
in der Taufkirchener Ulmenstraße ein, über dessen
Gestaltung die Kinder selbst
bestimmen durften. Das
Projekt entstand in enger
Zusammenarbeit mit der
Hochschule München, der
kommunalen Fachstelle für
Integrationsarbeit (ISA)
und der Bauverwaltung der
Gemeinde Taufkirchen.
21. FEBRUAR
Die Passivhäuser am Piusplatz
werden mit dem Deutschen
Bauherrenpreis Neubau 2014
ausgezeichnet und erhalten
zusätzlich den Sonderpreis
„Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“.verbessert.
11. MÄRZ
Die GEWOFAG plant in der
Arnulfstraße in Neuhausen
den Neubau von mehr als
130 Wohnungen und einer
Kinderbetreuungseinrichtung.
18. FEBRUAR
Der Realisierungswettbewerb
für das Bauvorhaben an der
Brantstraße und Siglstraße in
Laim ist entschieden. Die
GEWOFAG errichtet hier
ab Anfang 2016 mehr als
100 Wohnungen und Einrichtungen für 200 Kinder.
JANUAR
2014
24. APRIL
Im DomagkPark feiert die
GEWOFAG das Richtfest
für 270 Wohnungen und
soziale Einrichtungen. Die
Wohnungsbaugesellschaft ist
der erste Bauherr des neuen
Quartiers im Münchner
Norden, der Wohnungen
fertigstellt.
9. MAI
Das Generalkonsulat der Niederlande hat der GEWOFAG
anlässlich seines 125-jährigen
Bestehens in München vier
Designerstühle – die TULPIS –
überreicht. Die farbenfrohen
Sitzgelegenheiten sind an ihrem
festen Standort im Künstlerhof
in Neuhausen zu bewundern.
APRIL
2014
15. MAI
Richtfest für das Mehrgenerationenwohnen am
Reinmarplatz: 125 barriere
freie Wohnungen, ein
Begegnungszentrum für Jung
und Alt mit Wohncafé, ein
Kindertageszentrum und ein
Stützpunkt des Wohn- und
Versorgungsprogramms
Wohnen im Viertel entstehen
beim gemeinsamen Projekt
der GEWOFAG und der
Genossenschaft WOGENO in
Neuhausen.
1. JUNI
Dr. Klaus-Michael Dengler
beginnt seine Tätigkeit
als Geschäftsführer der
GEWOFAG.
014 IM ÜBERBLICK
26. JUNI
In einem modernisierten
Wohnquartier in Berg am
Laim weiht die GEWOFAG im
Rahmen ihres Künstlerfestes
ein Kunstwerk mit zwei
Schmolchen ein.
21. OKTOBER
Für 109 neue Wohnungen
und einen Stützpunkt
von Wohnen im Viertel in
Ramersdorf Mitte feiert die
GEWOFAG das Richtfest.
14. AUGUST
Die GEWOFAG stellt
zusammen über 100 neue
geförderte Wohnungen am
Piusplatz in Berg am Laim,
an der Kohlrauschstraße in
Schwabing-Freimann und an
der Orffstraße in Neuhausen
fertig.
16. JULI
115 Wohnungen für Familien
und Auszubildende baut die
GEWOFAG an der Dachauer
Straße. Für die Neugestaltung
des Quartiers in Neuhausen
hat das Wohnungsbauunternehmen einen Realisierungswettbewerb ausgelobt.
JULI
2014
19. SEPTEMBER
Richtfest in Schwabing:
An der Isoldenstraße/
Rümannstraße errichtet die
GEWOFAG 69 barrierefreie
Wohnungen mit Einzelhandelsflächen.
OKTOBER
2014
4. NOVEMBER
Verbesserte Navigation,
zeitgemäßes Design und neue
Funktionen: Der neue Internetauftritt der GEWOFAG
geht online. Er macht die
Informationssuche rund um
Münchens größte Vermieterin
noch schneller und einfacher.
12. NOVEMBER
Die GEWOFAG stellt die
Ergebnisse ihrer Teilnahme an
dem von der Landeshauptstadt
München initiierten Programm
„Betriebliches Mobilitäts
management“ vor und zieht
eine positive Bilanz.
18. DEZEMBER
Es ist bereits der sechste
Standort des erfolgreichen
Wohn- und Versorgungsmodells Wohnen im Viertel:
Der Stützpunkt im DomagkPark wird bezugsfertig.
Kooperationspartner der
GEWOFAG ist hier der
Evangelische Pflegedienst
München e.V.
JANUAR
2015
Inhaltsverzeichnis
Vorwort des Aufsichtsratsvorsitzenden
Oberbürgermeister Dieter Reiter 4
Vorwort der Geschäftsführung
6
BEI UNS WOHNT MÜNCHEN
10
Kundenorientierung –
Im kontinuierlichen Dialog mit der Mieterschaft
12
Mieterbefragung 2014 –
Bei uns wohnt München gerne
24
Miteinander leben in München –
Engagement für lebendige Nachbarschaften 32
WIR BAUEN FÜR MÜNCHEN
42
Verantwortungsbewusst gegenüber unseren Mieterinnen
und Mietern 44
Neubau – Wohnraum schaffen
50
Modernisierung – Wohnraum erhalten
62
PREISGEKRÖNT 68
Mehrfach ausgezeichnet –
Passivbauweise am Piusplatz
70
D
eutscher Bauherrenpreis 2014 – Preisträger Neubau
sowie Sonderpreis „Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“ 71
P
assive House Award 2014 – Finalist
72
D
eutscher Städtebaupreis 2014 –
Belobigung Quartiersentwicklung Piusplatz
73
P
reis „Mehr Grün für München“ 2014
74
H
ans Sauer Preis 2014 – Nominierung
75
BEI UNS ARBEITET MÜNCHEN 76
Betriebliches Mobilitätsmanagement 77
Pilotprojekt Talentmanagement 82
KONZERNLAGEBERICHT
86
Bericht des Aufsichtsrats
88
JAHRESABSCHLUSS DES KONZERNS
146
Bilanz
148
Gewinn- und Verlustrechnung
150
Anhang
152
Entwicklung des Konzernanlagevermögens
172
Verbindlichkeitenspiegel
174
Kapitalflussrechnung
175
Eigenkapitalspiegel
176
Bestätigungsvermerk178
Beteiligungsverhältnisse
179
JAHRESABSCHLUSS GEWOFAG HOLDING GMBH
181
Bilanz
182
Gewinn- und Verlustrechnung
184
Impressum
188
VORWORT DES
AUFSICHTSRATS
VORSITZENDEN
OBERBÜRGERMEISTER
DIETER REITER
4
GEWOFAG Holding GmbH 2014
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit dem Geschäftsbericht 2014 stellt die GEWOFAG erneut eindrucksvoll dar, dass
sie es als städtische Wohnungsbaugesellschaft versteht, den Dreiklang aus sozialer,
ökologischer und wirtschaftlicher Verantwortung dauerhaft herzustellen. Sie schafft
und erhält bezahlbaren und attraktiven Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Das nützt nicht nur den Mieterinnen und Mietern, sondern der gesamten
Landeshauptstadt München.
Die GEWOFAG leistet – über ihren Satzungsauftrag hinaus – mit ihrer Art des
nachhaltigen Bauens, der Bestandsbewirtschaftung, der Quartiersentwicklung und
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Oberbürgermeister
Dieter Reiter
zahlreichen weiteren, freiwilligen Projekten einen wichtigen Beitrag für unsere Stadt.
Die Mieterinnen und Mieter danken es ihr, wie aus den Befragungen hervorgeht.
Beispielsweise sorgt das Unternehmen mit dem Wohn- und Versorgungskonzept
Wohnen im Viertel dafür, dass pflege- und hilfsbedürftige Menschen möglichst
lange ein selbstständiges Leben führen und soziale Kontakte pflegen können. Dabei
haben sie die Sicherheit einer Versorgung rund um die Uhr. Darüber hinaus betreibt
die GEWOFAG-Tochter Wohnforum GmbH zahlreiche Nachbarschaftstreffs, bietet
Beratungen und vielerlei Möglichkeiten zur Vernetzung und Belebung von Nachbarschaften an.
In einem städtischen Wohnungsbauunternehmen engagieren sich Menschen umfassend für die Mieterinnen und Mieter, für lebenswerte, stabile Quartiere und den
sozialen Frieden in der Stadt. Und genauso konsequent agiert die GEWOFAG als
verlässliche Arbeitgeberin.
Der oben bereits erwähnte Dreiklang aus sozialer, ökologischer und wirtschaftlicher
Verantwortung zieht sich nach wie vor durch das gesamte Unternehmen und seine
Aktivitäten. Daher freue ich mich über das vergangene Geschäftsjahr 2014 nicht nur
als Aufsichtsratsvorsitzender, sondern vor allem auch als Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt. Mein Dank gilt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der
GEWOFAG für das große Engagement und die geleistete Arbeit.
Ihr
Dieter Reiter
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt München
5
VORWORT DER
GESCHÄFTSFÜHRUNG
6
Neue Wege gehen, Veränderungen als Chance sehen: Wir blicken auf ein
spannendes, facettenreiches und erfolgreiches Jahr 2014 zurück, in dem wir viel
erreicht haben.
Für die Mehrzahl unserer ehrgeizigen Bauprojekte haben wir bereits 2013 die
Grundsteine gelegt. Ein Beispiel unseres Engagements für zukunftsorientierten
Wohnungsbau für Jung und Alt ist das Mehrgenerationenhaus in Neuhausen –
ein Kooperationsprojekt am Reinmarplatz.
Doch damit nicht genug. Am Ackermannbogen, an der Brantstraße oder in einer
unserer Gründersiedlungen in Ramersdorf – wir bauen an gleich mehreren Projekten,
um neuen Wohnraum zu schaffen, der die Bedürfnisse junger Familien, Singles oder
von Paaren ebenso wie die unserer älteren Mieterschaft gleichermaßen erfüllt.
Das Bauprojekt im DomagkPark zählt zu unseren umfangreichsten und größten
Neubauvorhaben im vergangenen Jahr. Als erster Bauherr waren wir auf dem Gelände der ehemaligen Funkkaserne aktiv. Somit waren es auch GEWOFAG-Mieterinnen
und -Mieter, die im Dezember als Erste in den DomagkPark ziehen konnten. Komplettiert wird dieser nördliche Teil des Quartiers mit einem neuen Stützpunkt unseres
erfolgreichen Wohn- und Versorgungsprogramms Wohnen im Viertel sowie einem
Nachbarschaftstreff.
Im Geschäftsjahr 2014 haben wir insgesamt 463 neue Wohnungen gebaut, weitere
616 befinden sich derzeit in der Fertigstellung. 462 Wohneinheiten wurden umfassend energetisch saniert. Alle unsere laufenden Projekte bestätigen unser Streben,
unserem Auftrag nachzukommen und auch zukünftig bezahlbaren Wohnraum für
möglichst breite Schichten der Münchner Bevölkerung zu schaffen sowie zu erhalten. Dabei sind wir stets offen für die Entwicklung und Realisierung neuer Ideen und
Konzepte.
Mit der Wahl von Oberbürgermeister Dieter Reiter zum neuen Aufsichtsrats
vorsitzenden der GEWOFAG und neuen Geschäftsführern gab es 2014 im
Unternehmen auch personelle Veränderungen.
Wir haben unseren Internetauftritt optimiert und sind 2014 mit einer neuen Website
an den Start gegangen. Eine verbesserte Navigation, ein zeitgemäßes Design und
neue Funktionen erleichtern unseren Kundinnen und Kunden nun die Informationssuche rund um Münchens größte Vermieterin.
7
Mit Blick auf die Ergebnisse der Mieterbefragung 2014 können wir auch in diesem
Jahr wieder mit gutem Gewissen sagen: „Bei uns wohnt München gerne."
Und so soll es natürlich auch bleiben. Die sehr positiven Antworten bestärken
unseren bisherigen Weg und geben uns zugleich wichtige Hinweise für weitere
Handlungsschwerpunkte. So können wir den Service für unsere Mieterinnen und
Mieter stetig weiterentwickeln und immer noch besser gestalten.
Wir bedanken uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern herzlich für die
geleistete hervorragende Arbeit, die lobenswerte Einsatzbereitschaft und die
kreativen Ideen. Unserem neu zusammengesetzten Aufsichtsrat und natürlich
unseren Mieterinnen und Mietern danken wir für das uns entgegengebrachte Ver
trauen. Wir blicken positiv in die Zukunft und freuen uns darauf, auch weiterhin
unser Bestes zum Nutzen des Unternehmens und der Stadt München zu leisten.
8
Sigismund Mühlbauer
Geschäftsführer Geschäftsführer
der GEWOFAG Holding GmbH
9
BEI UNS
WOHNT
MÜNCHEN
KUNDENORIENTIERUNG
IM KONTINUIERLICHEN
DIALOG MIT DER
MIETERSCHAFT
12
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Seit mehr als 85 Jahren schafft und erhält die städtische Wohnungsbaugesellschaft
GEWOFAG attraktiven, zeitgemäßen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen. Mit knapp
35.000 Wohneinheiten ist sie Münchens größte Vermieterin. Eine intensive, vielfältige
Kommunikation mit den Kundinnen und Kunden trägt zum Erfolg der GEWOFAG bei.
„Mieterinnen und Mieter sind Kundinnen und Kunden und erhalten bestmöglichen
Service“, heißt es unter anderem im Unternehmensleitbild der GEWOFAG. Es spiegelt
das klare Bekenntnis des Konzerns zum Thema Kundenorientierung wider. Kompakte
Informationsschreiben und leicht verständliche Hausaushänge zu aktuellen Themen,
telefonischer Kundenservice, kompetente Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner vor Ort in den Mieterzentren, eine neu gestaltete Homepage oder die regelmäßig
erscheinende Mieterzeitung mit Berichten zu aktuellen Themen und Ereignissen:
Die GEWOFAG nutzt vielfältige Informationskanäle, um mit ihrer Mieterschaft regelmäßig in den Dialog zu treten.
Um mit ihren Serviceleistungen noch genauer auf die Bedürfnisse der Mieterschaft
einzugehen und damit die Kundenzufriedenheit weiter zu erhöhen, hat die
GEWOFAG im Sommer 2013 ein konzernweites Projekt zum Thema „Kundenorien
tierung“ gestartet. Mit Kunden sind in erster Linie die Mieterinnen und Mieter, aber
auch Bewerberinnen und Bewerber sowie die GEWOFAG-Belegschaft gemeint.
Ein Team aus 20 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiten aus unterschiedlichen Bereichen
begleitete das Großprojekt und dessen Teilprojekte, zum Beispiel zu den Themengebieten Mieterservice, telefonischer Kundenservice, Internet oder interner Kunden
service. Anstoß waren die Anregungen und Wünsche der Bewohnerinnen und
Bewohner aus einer Mieterbefragung vom Dezember 2012. Zahlreiche Maßnahmen
wurden auf Grundlage der neuen Erkenntnisse bereits erfolgreich umgesetzt, weitere
sind geplant.
13
POSITIVE RESONANZ
Die Serviceleistungen und die Kommunikation mit den Bewohnerinnen und Bewohnern haben sich im Zuge dieses Großprojektes bereits kontinuierlich verbessert, ganz
im Sinne des GEWOFAG-Leitbilds. Ziel dabei ist der Aufbau bzw. die Stärkung einer
langfristig stabilen Beziehung zur GEWOFAG-Mieterschaft. Erste erfolgreiche Ergebnisse liegen dazu bereits vor.
INTERNE PROZESSOPTIMIERUNGEN
Im Teilprojekt Kundenmeldungen wurden bestehende Prozesse zur Bearbeitung und
Beantwortung von Kundenmeldungen, wie zum Beispiel Anfragen, Störmeldungen
Kundenmeldungen effizienter
bearbeiten und Maßnahmen
schneller einleiten
und Beschwerden, aufgegriffen und neu strukturiert. Die GEWOFAG führte hierzu
außerdem neue, regelmäßige Reportings ein und definierte klare Verantwortlichkeiten und Vorgehensweisen zur Umsetzung. Kundenmeldungen können somit noch
effizienter bearbeitet und entsprechende Maßnahmen eingeleitet werden.
Themen wie zum Beispiel Warmwasser sowie Heizkosten bzw. richtiges Heiz
verhalten sind für die gesamte Mieterschaft von besonderer Bedeutung. Auch hier
wurde die GEWOFAG aktiv. Um die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter
auch zu diesen komplexen Inhalten weiter zu steigern und die Anzahl der
Beschwerdemeldungen zu verringern, erfolgte eine Begehung der Liegenschaften
mit anschließenden zusätzlichen Wartungsarbeiten und laufender Kontrolle.
INTENSIVES KOMMUNIKATIONSTRAINING
Auch beim Thema Kommunikation zeigt sich: Nur Übung macht den Meister. Aus
diesem Grund hospitieren GEWOFAG-Mitarbeiterinnen und -Mitarbeiter in den fünf
Mieterzentren in regelmäßigen Abständen und trainieren dort den direkten Dialog
mit den Kundinnen und Kunden. Intensive Workshops, zahlreiche Schulungsmaßnahmen zu verschiedenen Aspekten aus dem Bereich Kommunikation sowie gezielte
Trainings tragen ebenfalls als Bestandteil des Großprojektes zu einer effizienteren
Kommunikation und einer Verankerung des Themas im gesamten Konzern bei.
Um die Kommunikation auch mit Berufstätigen weiter zu verbessern, wurden zum
Beispiel die Öffnungszeiten der Mieterzentren entsprechend angepasst. Jeden
Donnerstag sind die Ansprechpartnerinnen und Ansprechpartner bis 18:30 Uhr vor
Ort zu erreichen und beantworten die Anliegen der Mieterinnen und Mieter gerne.
14
„HIER WOHNT MÜNCHEN GERNE“ – JÄHRLICHE MIETERBEFRAGUNG
Auch im Jahr 2014 hat die GEWOFAG ihre jährliche Mieterbefragung durchgeführt.
Die in diesem Rahmen geäußerten Ansichten und Wünsche der Mieterinnen und
Mieter sind eine zentrale Erkenntnisquelle für den Konzern und grundlegende Voraussetzung für die Ableitung von entsprechenden Maßnahmen.
Wie im vergangenen Geschäftsjahr sind die Rückmeldungen auch für 2014 äußerst
92 Prozent der Befragten sind
mit ihrer Wohnung zufrieden.
positiv. 92 Prozent der Befragten sind mit ihrer Wohnung sowie dem Grundriss, der
Ausstattung und den Maßnahmen zur Instandhaltung zufrieden.
Die Ergebnisse der Mieterbefragung bestätigen außerdem die Erfolge des intensiven
Kommunikationstrainings der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. So wurde zum Beispiel der Service in den fünf Mieterzentren sehr positiv eingeschätzt. In den abgefragten Kategorien „Freundlichkeit“, „Fachliche Kompetenz“, „Termintreue“, und „Bearbeitungszeit“ wurden die Mitarbeitenden mit Werten zwischen 80 und 90 Prozent als
„gut bis sehr gut“ bewertet.
15
FACHKUNDIGE ANSPRECHPARTNER VOR ORT
WILLKOMMEN DAHEIM – PERSÖNLICHE BEGRÜSSUNG BEI DEN
NEUMIETERVERANSTALTUNGEN
Neumieter werden bei der GEWOFAG und der HEIMAG auf besondere Art und
Weise begrüßt. Seit Juni 2013 empfängt die GEWOFAG zweimal im Jahr alle neuen
Herzlich willkommen bei der
GEWOFAG und der HEIMAG:
Die Neumieterveranstaltung
bietet zahlreiche Informationen.
Bewohnerinnen und Bewohner auf ihrer Neumieterveranstaltung in der Hauptverwaltung im Stadtteil Ramersdorf. Unter dem Motto „Wohnen und mehr“ können sich
die neuen Mieterinnen und Mieter zu allerlei Aspekten und Projekten rund um das
Thema Wohnen von Fachleuten beraten lassen und gleichzeitig andere Neumieter
aus ihrem Quartier kennenlernen.
Wie beantrage ich einen zusätzlichen Tiefgaragenstellplatz? Welche Haushaltsgeräte sind Stromfresser oder wie trenne ich meinen Müll richtig? An verschiedenen
Informationsständen stehen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der GEWOFAG und
HEIMAG in Sachen gesundes und umweltfreundliches Wohnen, Mobilität und Energiesparen Rede und Antwort. Zahlreiche Kooperationspartner, wie zum Beispiel die
Stadtwerke München (SWM), die Münchner Verkehrsgesellschaft mbH (MVG), der
Abfallwirtschaftsbetrieb München (AWM), der Car-Sharing-Anbieter STATTAUTO
oder APPELL – Verein zur Förderung von Umwelt und Gesundheit e.V. sowie viele
weitere informieren über ihren Service und geben kostenlos nützliche Tipps und
Tricks rund um das Thema Wohnen. Somit sind die Neumieter von Anfang an gut
beraten bei der GEWOFAG.
16
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
MIT DER MIETERMAPPE ALLES IM BLICK
Behördengänge, Dokumente und Formulare begleiten jeden Wohnungswechsel.
Damit wichtige Unterlagen nicht verloren und stets griffbereit sind, wird die
GEWOFAG ab Mitte 2015 mit der neuen „Mietermappe“ ein informatives und
zugleich sehr nützliches Geschenk bereitstellen.
Verschiedene Rubriken informieren umfassend rund um das Thema Wohnen. Der
Mietvertrag, die Hausordnung, Hinweise zu den Betriebskosten sowie nützliche
Checklisten, die den Umzug erleichtern, sind im vorderen Teil zu finden. Doch damit
nicht genug. Von Antenne über Keller bis hin zum Wohncafé – das SchlagwortLexikon liefert von A bis Z schnelle Antworten auf die gängigsten Fragen und hilft den
Bewohnerinnen und Bewohnern beim raschen Einleben in den neuen vier Wänden.
17
Das Wohnforum der GEWOFAG ist der soziale Dienstleister des Konzerns. Eine
Produktübersicht zu allen Angeboten inklusive des bewährten Wohn- und Versorgungskonzepts Wohnen im Viertel und ein Überblick zu den Nachbarschaftstreffs
und Gemeinschaftsräumen ist in der Mietermappe ebenfalls enthalten.
Die zweite Hälfte der GEWOFAG-Mietermappe enthält nützliche Informationen und
wertvolle Tipps verschiedener Kooperationspartner zu den Themengebieten Mobilität, Energie und Wasser, Umwelt, Gesundheit sowie korrekte Abfallentsorgung.
KEINE LANGE LEITUNG –
DER TELEFONISCHE KUNDENSERVICE
Das Telefon ist für die Mieterinnen und Mieter auch weiterhin der bevorzugte Weg
zur Kontaktaufnahme mit der GEWOFAG. Der Konzern sorgte daher für eine zeitlich
noch umfassendere und schnellere telefonische Erreichbarkeit der GEWOFAG über
den hauseigenen telefonischen Kundenservice.
18
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Seit 2012 hat der damals neu eingerichtete telefonische Kundenservice bereits ein
offenes Ohr für die Anliegen der GEWOFAG-Mieterschaft. Allgemeine Fragen werden
unkompliziert und direkt beantwortet, Auskünfte erteilt, Störmeldungen elektronisch
aufgenommen und an den zuständigen Techniker oder Immobilienverwalter weitergeleitet.
Ein offenes Ohr für
die Anliegen der
Mieterinnen und Mieter
Bei Notfällen außerhalb der Geschäftszeiten, die die Gewerke Elektro (kompletter
Stromausfall), Heizung (Komplettausfall in der Wohnung) oder Sanitär (Wasser
ausfall, Wasserrohrbruch) betreffen, erhalten die Mieterinnen und Mieter Hilfe bei der
GEWOFAG-Notfallhotline. Sie ist 24 Stunden besetzt, auch am Wochenende und an
Feiertagen.
Eine generelle SMS-Benachrichtigung informiert die Mieterinnen und Mieter zusätzlich über eine erfolgte Handwerkerbeauftragung, sofern eine Mobiltelefonnummer
hinterlegt ist.
Im Geschäftsjahr 2014 wurde außerdem der interne Ereigniskalender eingeführt.
Neben dem Kundenservice haben auch alle weiteren GEWOFAG-Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter darauf Zugriff. Ziel des Ereigniskalenders ist die schnelle Information
über aktuelle bzw. anstehende Ereignisse sowie plötzlich auftretende Störungen, die
mehrere Mieter betreffen. Dazu zählen zum Beispiel einzelne Baumaßnahmen, Wartungsarbeiten, Arbeiten in den Außenanlagen, Veranstaltungen und Informationen zu
aktuellen Themen oder Störungen aller Art.
Die zeitnahe, einheitliche Information aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und die
Möglichkeit, Anfragen schneller und genauer beantworten zu können, sind nur zwei
der Vorteile des neuen Ereigniskalenders.
MEHR SERVICE AUF EINEN KLICK
Bestandteil des Großprojekts „Kundenorientierung“ war außerdem die Neugestaltung der GEWOFAG-Website. Seit November 2014 tritt die GEWOFAG als Münchens
größte Vermieterin mit neuer Website nach außen auf. Der neue Internetauftritt ist
eine praktische Informationsplattform, die rund um die Uhr zur Verfügung steht. Sie
optimiert den Onlinedialog mit Mieterinnen, Mietern und Interessierten.
19
Die neue Homepage macht über eine verbesserte Navigation und neue Funktionen
die Informationssuche rund um die städtische Wohnungsbaugesellschaft schneller
und einfacher. Ob Öffnungszeiten des Mieterzentrums, die Telefonnummer des Kundenservice oder Ansprechpartner beim Wohnforum, auf der komplett überarbeiteten
Website www.gewofag.de sind alle Kontaktinformationen übersichtlich zusammengefasst.
In der Rubrik „Projekte“ informiert die GEWOFAG erstmals auch im Internet über
Neubau- und Modernisierungsvorhaben sowie über ihre sozialen Angebote wie
Wohnen im Viertel. Die GEWOFAG greift mit der neuen Website außerdem aktuelle
Onlinetrends auf. Kunden und Mietinteressierte können auf multimediale Inhalte
wie Videos oder Bildergalerien zugreifen. Das komplett neue Design ist zeitgemäß,
entspricht den hohen Erwartungen der Internetnutzer an Webauftritte und passt sich
automatisch dem jeweiligen Endgerät an.
Verbesserte Navigation,
viele Informationen, mehr
Service – die neue Internetseite
der GEWOFAG
Mit dem neuen Karriereportal wird auch der Bewerbungsprozess für Bewerberinnen
und Bewerber zukünftig noch einfacher: Hier finden Interessierte eine Jobbörse, Tipps
zum Jobeinstieg bei der GEWOFAG und die Präsentation des Unternehmens als Arbeitgeberin. Insgesamt gewährleistet die Homepage allen Nutzern durch ein speziell
dafür ausgewähltes Content-Management-System einen sehr hohen Standard an
Datensicherheit.
20
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
GUT INFORMIERT MIT DER MIETERZEITUNG
Die GEWOFAG nutzt eine Vielzahl von Informations- und Kommunikationskanälen,
um mit der Mieterschaft in den Dialog zu treten. Neben den Mieterzentren, dem
telefonischen Kundenservice und der neuen Website komplettiert die GEWOFAGMieterzeitung das vielfältige Angebot.
Ob Neubauprojekt, die Eröffnung eines weiteren Wohnen-im-Viertel-Standortes,
Spielplatzmalaktionen der GEWOminis oder das tolle Engagement der vielen ehrenamtlichen Helferinnen und Helfer in den Nachbarschaftstreffs – mit der Mieterzeitung bleiben die Bewohnerinnen und Bewohner stets auf dem Laufenden und lernen
in der Rubrik „Bei uns wohnt die Welt“ zum Beispiel andere Kulturen und deren
Besonderheiten kennen.
Viermal im Jahr berichtet die Mieterzeitung auf 32 Seiten über aktuelle Themen und
Ereignisse in der Landeshauptstadt München und den Siedlungen der GEWOFAG und
HEIMAG. Geschichten aus dem Alltag, verschiedene Mitmachaktionen, Interviews
sowie nützliche Tipps und Tricks zum Thema Wohnen dürfen in keiner Ausgabe fehlen.
21
22
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
GUT ZUSAMMEN LEBEN
Bunt und vielfältig. Die GEWOFAG-Wohnanlagen sind geprägt durch Mieterinnen
und Mieter jeden Alters und unterschiedlicher Herkunft, verschiedener Kulturen,
Religionen und Weltanschauungen. Ein lebendiges Wohnumfeld und gute Nachbarschaften mit Harmonie zwischen Jung und Alt und gegenseitiger Unterstützung –
all das ist in den GEWOFAG-Siedlungen möglich.
Besonders das Wohnforum setzt als sozialer Dienstleister des Konzerns mit seinen
Ein Ziel der GEWOFAG:
ein lebendiges
Wohnumfeld und gute
Nachbarschaften
Nachbarschaftsprojekten Akzente im sozialen Bereich. Im Fokus stehen hierbei
besonders die verschiedenen Mieteraktionen, die vielseitigen Angebote für Groß und
Klein in den Nachbarschaftstreffs und Gemeinschaftsräumen sowie die Zusammenarbeit mit den Hausmeisterinnen und Hausmeistern. Die neu erstellte Broschüre „Gut
zusammen leben“ unterstützt die Hausmeisterinnen und Hausmeister beispielsweise
bei der Vermittlung und Kontrolle der Hausordnung.
Weitere Projekte und Maßnahmen, die die Kommunikation mit den Mieterinnen
und Mietern ebenso wie den Dialog innerhalb der einzelnen Nachbarschaften weiter
optimieren, sind bereits geplant. Kurze Kommunikationswege werden dabei groß
geschrieben.
23
MIETERBEFRAGUNG 2014
BEI UNS WOHNT
MÜNCHEN GERNE
24
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Im Rahmen ihres umfangreichen Kundenservices befragt die GEWOFAG jährlich ein
Drittel ihrer Mieterinnen und Mieter zur Zufriedenheit mit ihrer Wohnsituation und
den Dienstleistungen von GEWOFAG und HEIMAG. Die Befragung 2014 fand von
Anfang Oktober bis Ende Dezember des Jahres statt. Das Gesamtergebnis der detaillier
ten schriftlichen Umfrage ist sehr gut und entspricht dem Resultat von 2013: Mehr
als neun von zehn Mietern sind mit ihrer Wohnsituation zufrieden oder sogar sehr
zufrieden. Die Ergebnisse der Befragung nutzt das Wohnungsbauunternehmen, um
gezielt auf die Bedürfnisse seiner Mieterinnen und Mieter einzugehen.
GEWOFAG und HEIMAG arbeiteten erneut eng mit dem auf Mieterbefragungen
spezialisierten Unternehmen „AktivBo“ zusammen, das die Befragung durchführte.
Um aussagekräftige Ergebnisse zu erhalten, wurde eine große Anzahl von Personen
befragt: Insgesamt erhielten 10.000 GEWOFAG- und 1.300 HEIMAG-Mieterinnen
und -Mieter einen Fragebogen per Post. Dabei wurden systematisch Mieterinnen
und Mieter angeschrieben, die nicht zu den bereits im letzten Jahr Befragten gehören.
Auf diese Weise gelingt es der GEWOFAG, in einem Zeitraum von drei Jahren allen
Mieterinnen und Mietern die Teilnahme zu ermöglichen.
Um den Kundinnen und Kunden eine möglichst große, auch zeitliche Flexibilität
bei der Beantwortung zu geben, wurde die zuvor per Hausaushang angekündigte
Jedes Jahr wird ein Drittel
aller Mieterinnen und Mieter
befragt.
Befragung schriftlich über einen Zeitraum von drei Monaten durchgeführt. Es bestand
auch die Möglichkeit, den Fragebogen online auszufüllen, wobei dieser in verschiedenen Sprachen zur Verfügung stand.
Ein Erinnerungsschreiben an alle Personen, nach etwa der Hälfte des Befragungszeitraums, trug zur guten Rücklaufquote von rund 30 Prozent bei. Diese lag damit
um etwa acht Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Die Teilnahme an der anonymen
Befragung war selbstverständlich freiwillig.
25
PROFIL
Zufriedenheit mit der GEWOFAG
–10,7 %
89,3 %
Würden die GEWOFAG/HEIMAG weiterempfehlen
–11,2 %
88,8 %
–100 %
■ schlecht
–50 %
■ eher schlecht
0,0 %
■ eher gut
50,0 %
100,0 %
■ sehr gut
Im Kundendialog –
Maßnahmen werden zielgenau abgeleitet
Die GEWOFAG und HEIMAG arbeiten nach dem Modell der mieterorientierten Wohnungsverwaltung. Dabei dienen die Rückmeldungen und Hinweise der Mieterinnen
und Mieter als Grundlage für die Optimierung der Serviceleistungen. Um detaillierte
Kenntnisse über die Meinungen und Anforderungen der Kundinnen und Kunden in
den verschiedenen Liegenschaften zu erhalten, ist die Mieterbefragung so aufgesetzt,
dass sich die Ergebnisse kleinteilig bis zu einzelnen Wirtschaftseinheiten aufschlüsseln lassen. So ist es möglich, in einem zweiten Schritt punktgenaue Maßnahmen
abzuleiten und effiziente Handlungspläne zu erstellen. Die GEWOFAG und HEIMAG
können also ihre Planung konkret an den Bedürfnissen der Mieterinnen und Mieter
ausrichten und auf diese Weise einen noch besseren Service bieten.
26
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Gerne zu Hause bei der GEWOFAG und HEIMAG
Die Ergebnisse der Mieterbefragung zeigen, dass die Münchnerinnen und Münchner
gerne bei der GEWOFAG und HEIMAG wohnen. 92 Prozent der Kundinnen und Kunden sind mit ihren Wohnungen zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Der Grundriss,
die Ausstattung sowie der Zustand der Wohnung werden ebenfalls von der großen
Mehrheit der Befragten positiv bewertet. Eine deutliche Mehrheit von rund zwei
Dritteln der Mieterinnen und Mieter gibt auch hinsichtlich des Erscheinungsbildes des
Hauses, des Zustands und der Sauberkeit des Hauseingangs sowie des Treppenhauses
positive Bewertungen ab.
WOHNUNG
Zufriedenheit mit der Wohnung
–8 %
92 %
Grundriss der Wohnung
–10,5 %
89,5 %
Ausstattung der Wohnung (z. B. Bad, Heizung)
–29,6 %
70,4 %
Zustand der Wohnung
–20,3 %
79,7 %
–100 %
■ schlecht
–50 %
■ eher schlecht
0,0 %
■ eher gut
50,0 %
100,0 %
■ sehr gut
27
Guter Service der Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter
Die Gestaltung und Pflege der Außen- und Grünanlagen findet bei sehr vielen Mieterinnen und Mietern großen Anklang. Insbesondere die Freundlichkeit und Kompetenz
der GEWOFAG-Gärtnerinnen und -Gärtner wird sehr geschätzt. Erneut wird auch
der Service in den Mieterzentren sehr positiv bewertet. Die Freundlichkeit, fachliche
Kompetenz, Zuverlässigkeit und Termintreue beurteilen 80 bis 90 Prozent der
Befragten als gut oder sogar sehr gut. Ein hervorragendes Zeugnis stellen die Befragten den Hausmeisterinnen und Hausmeistern sowie den Handwerkern des Unternehmens aus. Diese erreichen in den verschiedenen Rubriken positive Bewertungen
von weit über 80 bis fast 95 Prozent.
28
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
MIETERZENTRUM
Freundlichkeit des Mitarbeitenden
–12,4 %
87,6 %
Fachliche Kompetenz
–19,2 %
80,8 %
Zuverlässigkeit und Termintreue
–20,0 %
80,0 %
–100 %
–50 %
0,0 %
50,0 %
100,0 %
HAUSMEISTER
Freundlichkeit
–11,5 %
88,5 %
Bearbeitungszeit
–16,1 %
83,9 %
Fachliche Kompetenz
–16,8 %
83,2 %
–14,2 %
85,8 %
–100 %
–50 %
0,0 %
50,0 %
100,0 %
HANDWERKER
Freundlichkeit
–6,0 %
94,0 %
Bearbeitungszeit
–13,4 %
86,6 %
Fachliche Kompetenz
–9,7 %
90,3 %
–10,1 %
89,9 %
Sauberkeit Ihrer Wohnung nach den Arbeiten
–11,9 %
88,1 %
–100 %
■ schlecht
–50 %
■ eher schlecht
0,0 %
■ eher gut
50,0 %
100,0 %
■ sehr gut
29
Gute Nachbarschaft
Das Sicherheitsgefühl in der Wohnanlage bewerten über 80 Prozent der Mieterinnen
und Mieter positiv. Ein noch höherer Wert wird beim Treppenhaus erzielt. 87 Prozent
sind mit den nachbarschaftlichen Beziehungen und dem Zusammenleben in den
Wohnanlagen sehr zufrieden oder zufrieden. Menschen aller Altersschichten,
Familien und Singles, mit unterschiedlichen sozialen, ethnischen und kulturellen
Hintergründen wohnen in den Siedlungen der GEWOFAG und HEIMAG. Die positiven
Bewertungen zeigen, dass das Zusammenleben gut funktioniert.
Das erneut sehr positive Gesamtergebnis der Mieterbefragung ist für die GEWOFAG
zugleich Ansporn, immer noch besser zu werden und den Service für die Kundinnen
und Kunden weiter zu optimieren. Dank der Möglichkeit zur genauen Aufschlüsselung
der Ergebnisse können je nach Bedarf bei verschiedenen Wirtschaftseinheiten unterschiedliche Maßnahmen sehr zielgerichtet erfolgen. Entsprechende Handlungspläne
wurden und werden erarbeitet.
30
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
31
MITEINANDER LEBEN IN MÜNCHEN
ENGAGEMENT
FÜR LEBENDIGE
NACHBARSCHAFTEN
Quartiere positiv beleben, Nachbarschaften fördern, Toleranz und Verständnis
verankern – diesen und anderen Herausforderungen begegnet das Wohnforum
seit Beginn der Umstrukturierung im Jahr 2013 mit einem noch vielfältigeren
Leistungsspektrum. Kerngedanke ist dabei stets das Wohl und die Zufriedenheit
der GEWOFAG-Mieterschaft.
Mehr als 250 engagierte Hausmeisterinnen und Hausmeister, pädagogische
Fachkräfte, Verwaltungsfachleute und viele weitere Berufsgruppen setzen sich
für ein soziales Miteinander in den GEWOFAG-Quartieren ein.
32
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
MIT WOHNEN IM VIERTEL EIN LEBEN LANG
ZU HAUSE VERSORGT
Rund 35.000 Wohnungen befinden sich im GEWOFAG-Bestand. Je nach Stadtteil
sind bis zu 40 Prozent der Mieterinnen und Mieter älter als 60 Jahre. Mit zunehmen
dem Alter steigt jedoch auch die Sorge um die eigene Zukunft. Wie lange kann ich
noch unbeschwert Treppen steigen? Wer versorgt mich nach einem Unfall oder
langer Krankheit? Kann mein Badezimmer altersgerecht umgebaut werden?
Mit Wohnen im Viertel hat die GEWOFAG bereits vor einigen Jahren ein Konzept
entwickelt, das den Wunsch, selbstbestimmt und so lange wie möglich in den
eigenen vier Wänden wohnen bleiben zu können, verwirklicht.
Wohnen im Viertel konnte bereits an fünf Standorten in München realisiert werden.
In Berg am Laim, Harlaching, Obergiesing, Riem und Gern standen 2013 insgesamt
50 Projektwohnungen zur Verfügung, im Jahr 2014 waren es bereits 65. Für die
barrierefreien Wohnungen können sich Menschen aller Altersstufen bewerben, die
in hohem Maße hilfe- und/oder pflegebedürftig sind und wegen ihres geringen
Einkommens Anspruch auf eine geförderte Wohnung in München haben.
DIE IDEE
Wohnen im Viertel bietet allen Mieterinnen und Mietern eines Viertels kostenlos
und rund um die Uhr Versorgungssicherheit. Hilfebedürftigen Menschen wird so
ein selbstbestimmtes Leben in der eigenen Wohnung ermöglicht – sie erhalten die
individuelle Betreuung und Versorgung, auf die sie dringend angewiesen sind. Eine
Kooperation mit anerkannten sozialen Diensten gewährleistet die notwendige
Unterstützung.
Das Ambulante Pflegeteam steht allen anderen Bewohnerinnen und Bewohnern
im Umkreis von etwa 800 Metern zur Verfügung, unabhängig davon, ob sie bei der
GEWOFAG wohnen oder nicht – ganz ohne Betreuungspauschale. Erst wer dauerhaft Unterstützung benötigt, muss die Leistungen bezahlen. Für diesen Fall hat der
ambulante Dienst vorsorglich mit den Kostenträgern Rahmen- und Versorgungsverträge abgeschlossen.
33
DAS ERFOLGSMODELL WIRD FORTGESETZT
Die Nachfrage ist hoch. Bis Ende 2016 soll Wohnen im Viertel in acht weiteren
Quartieren vertreten sein:
W
ohnen im Viertel Pasing – Mitterfeldstraße
W
ohnen im Viertel Schwabing-Freimann – Funkkaserne
W
ohnen im Viertel Schwabing – Ackermannbogen
W
ohnen im Viertel Nymphenburg – Reinmarplatz
W
ohnen im Viertel Ramersdorf Mitte – Rupertigaustraße
W
ohnen im Viertel Berg am Laim – Seebrucker Straße
W
ohnen im Viertel Sendling – Attenkofer Straße
W
ohnen im Viertel Laim – Saherrstraße
DAS WOHNCAFÉ – GEMEINSAM IS(S)T MAN WENIGER ALLEIN
Das Wohncafé als
Treffpunkt für
die Nachbarschaft
Im Wohncafé sind alle Mieterinnen und Mieter herzlich willkommen. Es ist wesentlicher Bestandteil von Wohnen im Viertel und stellt das Zentrum eines jeden Standortes dar. Das Wohncafé bietet den Bewohnerinnen und Bewohnern Gelegenheit,
Kontakte zu knüpfen, sich innerhalb der Nachbarschaft zu engagieren, Veranstaltungen durchzuführen oder gemeinsam zu kochen und zu essen – in den Wohncafés
der GEWOFAG-Siedlungen muss niemand alleine sein.
PFLEGEWOHNUNG AUF ZEIT
Das Angebot einer Pflegewohnung auf Zeit richtet sich an alle Bewohnerinnen und
Bewohner, die vorübergehend auf Hilfe und Pflege angewiesen sind und/oder deren
Angehörige die Pflege nicht übernehmen können. Ausgestattet mit einem Bett,
einem Nachtkästchen, einem Schrank und einer eingerichteten kleinen Küche, sind
die Pflegewohnungen auf Zeit sofort bezugsbereit und können durch private
Gegenstände, wie zum Beispiel einen Fernseher, ergänzt werden.
Der Sanitärbereich wurde speziell für Menschen mit Behinderung geplant und
ausgeführt. Ein ambulanter Dienst stellt auch hier die Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner sicher.
34
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
PRÄVENTIVE WOHNBERATUNG –
IN DER GEWOHNTEN UMGEBUNG ALT WERDEN
Was in jungen Jahren noch selbstverständlich war, fällt vielen Menschen im Alter
immer schwerer. Abhilfe schaffen hier oftmals schon kleine Maßnahmen, die das
tägliche Leben in der eigenen Wohnung einfacher gestalten: Handläufe im Flur,
zusätzliche Haltegriffe in der Badewanne oder am Waschbecken und zum Beispiel
Toilettensitzerhöhungen unterstützen dabei, auch im hohen Alter sicher und selbstbestimmt in der eigenen Wohnung leben zu können.
Ausgebildete Fachkräfte erarbeiten während persönlicher Hausbesuche gemeinsam
mit den Betroffenen Lösungen für eine individuelle Wohnraumanpassung. Sie kümmern sich um alle notwendigen Schritte – von der Abstimmung und Planung über
die Überprüfung von Fördergeldern bis hin zur Endabnahme der Baumaßnahme. Alle
Fragen und Inhalte der Beratung werden selbstverständlich vertraulich behandelt.
Im Geschäftsjahr 2014 wurden in der Präventiven Wohnberatung über 100 individuelle Wohnraumanpassungen geplant und erfolgreich umgesetzt – ein Ergebnis, das
sich sehen lassen kann.
35
DIE NÄCHSTE GENERATION – GEMEINSAM
WOHNEN UND ERWACHSEN WERDEN
Bunt und vielfältig. In den GEWOFAG-Quartieren treffen verschiedene Altersgruppen,
Kulturkreise und Weltanschauungen aufeinander. Unterschiedliche Auffassungen,
zum Beispiel bei den Themen Nachtruhe oder dem Spielverhalten von Kindern, sind
unumgänglich. Doch hierfür gibt es Lösungen.
QUARTIERSGÄNGER UND QUARTIERSSTREETWORK –
ANSPRECHPARTNER FÜR JUNG UND ALT
Damit eventuelle Unstimmigkeiten sofort geklärt werden können, ist der Quartiersgänger regelmäßig in den Außenanlagen der GEWOFAG unterwegs. Er ist Ansprechpartner für alle Generationen und leistet wichtige Vermittlungsarbeit. Er ist erste
Anlaufstelle, wenn es um die Bedürfnisse der Kinder geht. Gerade in den Sommer
monaten steht er allen Bewohnerinnen und Bewohnern als Streitschlichter,
Moderator, Unterstützer und Ratgeber zur Seite.
Schul- und Berufsausbildung, die erste große Liebe, Freundschaften oder auch
Probleme innerhalb der eigenen Familie: Erwachsenwerden ist nicht immer leicht.
Der Quartiersstreetworker, ein mobiler Jugendsozialarbeiter, steht den Jugendlichen
während seiner täglichen Rundgänge im Quartier als fester Ansprechpartner mit Rat
und Tat zur Seite. Er beantwortet persönliche Fragen, moderiert bei Konflikten in der
Nachbarschaft und versucht dabei als Bindeglied zwischen den Bewohnergenerationen
zu agieren.
36
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
LEBENDIGE NACHBARSCHAFTEN MIT
WOHLFÜHLFAKTOR
„Triff deine Nachbarn“ lautet das Motto der insgesamt 15 Nachbarschaftstreffs und
Gemeinschaftsräume des Wohnforums. Hier, im Treff um die Ecke, wird Nachbarschaft gelebt und das Gemeinschaftsgefühl gefördert. Alle Mieterinnen und Mieter
sind in den Nachbarschaftstreffs und Gemeinschaftsräumen herzlich willkommen,
unabhängig von Geschlecht, Alter, Herkunft oder Religion.
Im Nachbarschaftstreff kann man sich künstlerisch entfalten, Hobbys und Interessen
mit Gleichgesinnten teilen, sich untereinander austauschen oder bei den vielen Angeboten und Aktivitäten ehrenamtlich engagieren. Vor allem die Fußballweltmeisterschaft bot 2014 in vielerlei Hinsicht Gelegenheiten zum gegenseitigen Kennenlernen
und einem gemeinschaftlichen Miteinander.
MIETERSERVICE – GEMEINSAM KONFLIKTE
LÖSEN, WOHNRAUM ERHALTEN UND
DEN ALLTAG MEISTERN
SOZIALE MIETERBERATUNG
Ein friedliches Miteinander innerhalb der Quartiere ist der GEWOFAG ein besonderes
Anliegen. Speziell ausgebildete Beraterinnen und Berater des Wohnforums helfen,
kleine Streitigkeiten zu lösen, bevor sie zu einer ernsthaften Belastung für die Hausgemeinschaft werden.
BERATUNG BEI MIETRÜCKSTÄNDEN
Mietrückstände sind nicht immer selbst verschuldet und stets für alle Beteiligten unangenehm. Damit sie die Existenz und den Wohnraum der Mieterinnen und Mieter
bei der GEWOFAG nicht gefährden, berät das Wohnforum auch zu diesem Thema.
In einem persönlichen Gespräch erarbeiten die Fachkräfte gemeinsam mit den
Betroffenen eine akzeptable Lösung.
37
MODERNISIERUNGSBEGLEITUNG –
GUT INFORMIERT WÄHREND DER BAUPHASE
Neue bautechnische Standards und veränderte Bedürfnisse der Mieterinnen und
Mieter erfordern regelmäßige Großmodernisierungen in den Quartieren. Eine Fachkraft des Wohnforums berät und begleitet die Bewohnerinnen und Bewohner in
diesen anstrengenden Wochen. Gut informiert, lässt sich die belastende Bauphase
leichter überstehen.
PROFESSIONELLES UMZUGSMANAGEMENT
Manchmal ist ein sanierungsbedingter Wohnungswechsel bei Großinstandsetzungen
unumgänglich. Die persönliche Betreuung und viele Einzelgespräche helfen, die Bedürfnisse und Lebensplanungen der Betroffenen zu erkennen und zu berücksichtigen.
Die erfahrenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter helfen nicht nur bei der Suche nach
einer geeigneten Ersatzwohnung, sondern begleiten den gut organisierten Umzug
von Anfang bis Ende.
CONCIERGE-SERVICE – WERTVOLLE UNTERSTÜTZUNG IM ALLTAG
Für Mieterinnen und Mieter mit eingeschränkter Mobilität können einfache Dinge
des Alltags zu einer großen Herausforderung werden. Als direkter Ansprechpartner
vor Ort erledigt unser Concierge-Service für sie kleinere Hilfsdienste, gibt Auskünfte
zu alltäglichen Problemen, hilft bei der Bearbeitung von Anträgen für verschiedene
Ämter und leitet die Anliegen der Bewohnerinnen und Bewohner zuverlässig an das
Mieterzentrum weiter. Das Concierge-Büro befindet sich in der Mitterfeldstraße
in Pasing.
38
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
NEUE IMPULSE
Neue Denkansätze, Handlungsempfehlungen und Raum für offene Debatten zu
aktuellen Themen bietet der von der GEWOFAG im Jahr 2013 ins Leben gerufene
Fachbeirat. Expertinnen und Experten aus den Bereichen Soziales, Wissenschaft und
Forschung sowie öffentliche Verwaltung beraten sich gemeinsam mit der Geschäftsführung der GEWOFAG mehrmals im Jahr. Ihre Erfahrung und Fachexpertise
tragen die Mitglieder zur Weiterentwicklung des Gesamtkonzerns als sozial,
ökologisch und ökonomisch agierendes Unternehmen der Stadt München bei.
39
40
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
TULPIS VERWURZELN SICH IM KÜNSTLERHOF
Das Generalkonsulat der Niederlande hat der GEWOFAG anlässlich seines 125-jährigen Bestehens in München vier Stühle – die TULPIs – überreicht. Die auffälligen
Tulpenstühle des Designprojekts „TULPI on Tour“ haben sich in der Wohnanlage der
GEWOFAG im Künstlerhof, Innenhof der Karl-Schurz-Straße 19, verwurzelt.
Die GEWOFAG hatte bereits im Herbst 2013 dort mehr als 5.000 Tulpenzwiebeln
gepflanzt. Rob Zaagman (bis Mitte 2014 Generalkonsul des Königreichs der Niederlande in München) übergab am 9. Mai die TULPIs an die GEWOFAG.
Eine ganzheitliche Entwicklung ihrer Wohnviertel liegt der GEWOFAG besonders
am Herzen. Dazu zählt natürlich auch eine attraktive Gestaltung der Außenanlagen.
Die TULPIs tragen im Künstlerhof nicht nur entscheidend dazu bei, sondern machen
diesen Ort zugleich auch einzigartig.
„Als wir uns für unsere Tulpenstühle auf die Suche nach einem festen Standort in
München gemacht haben, stießen wir unmittelbar auf die GEWOFAG. Ihr Motto
‚Bei uns wohnt München.‘ hat uns sofort überzeugt. Da, wo München wohnt, sollen
auch unsere TULPIs hin. Und vielleicht folgt noch eine Zusammenarbeit mit den
Niederlanden, denn sicherlich haben wir auf dem Gebiet von innovativem Wohnungsbau viel zu bieten“, so der niederländische Generalkonsul Rob Zaagman.
Anlässlich seines 125-jährigen Jubiläums hatte das Generalkonsulat der Niederlande
das Projekt TULPIs ins Leben gerufen. Designerstühle in Form von Tulpen „blühten“
während des vergangenen Jahres an verschiedenen Orten in Bayern „auf“.
Kreiert wurden die Tulpenstühle von dem niederländischen Designer Marco Manders
aus der Brainport-Region Eindhoven, der niederländischen Technologie-Hochburg.
Tulpenstühle im Künstlerhof
tragen zur attraktiven Gestaltung
der Außenanlagen bei.
TULPIs ist mehr als eine öffentliche Sitzgelegenheit: Er ist ergonomisch geformt und
kann um bis zu 360 Grad gedreht werden. Dank praktischem Einklappmechanismus
ist er vor Niederschlägen, Verschmutzungen und Blättern stets gut geschützt. Die
Umwelt schont er auch noch, denn der thermoplastische Kunststoff, aus dem er
besteht, ist recyclebar.
41
WIR BAUEN
FÜR MÜNCHEN
42
Preisgekrönt
Lagebericht
43
INTERVIEW
VERANTWORTUNGSBEWUSST GEGENÜBER
UNSEREN MIETERINNEN
UND MIETERN
44
Wohnen
Günther Schabenberger
Prokurist der
GEWOFAG Wohnen GmbH
Berufsbezeichnung:
Chartered Surveyor,
BA Real Estate,
Immobilienökonom (ebs)
50 Jahre, verheiratet,
zwei erwachsene Kinder
Hobbys: Laufsport,
insbesondere Bergmarathon
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Herr Schabenberger, die GEWOFAG ist mit ihren rund 35.000 Wohnungen nicht nur
Münchens, sondern auch Bayerns größte Vermieterin. Das bedeutet eine Menge Arbeit,
all diese Wohnungen mit der GEWOFAG Wohnen GmbH zu verwalten, oder?
Günther Schabenberger: Meine Kolleginnen und Kollegen und ich haben durchaus
viel zu tun. Aber die gute Bewirtschaftung und der Erhalt der bezahlbaren Wohnungen sind neben Neubau und Modernisierung nicht nur Kernauftrag der GEWOFAG,
sondern in einer Stadt wie München geradezu Pflicht. Aber dem kommen wir gerne
nach, sonst wären wir nicht Immobilienverwalter geworden.
Wie wird man denn Immobilienverwalter? Was bringt einen dazu?
In meinem Fall stand zunächst klassisch die Ausbildung zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK). Zur HEIMAG kam ich im Jahr 1994 in den Bereich Grundstückswesen und war dort für das Vertragswesen im Grundstücksrecht, das
Bauträgergeschäft und die Baufinanzierung verantwortlich. Später folgte der Wechsel
in die Leitung zur Münchener Niederlassung der GAGFAH, der damaligen Aktionärin
der HEIMAG mit einem 50-Prozent-Anteil, bevor ich wieder, zurück über die HEIMAG,
seit dem Jahr 2010 direkt bei der GEWOFAG beschäftigt bin. Zusammengenommen
arbeite ich also schon über 20 Jahre im kommunalen Konzern und beschäftige mich
mit allen Bereichen der Wohnungswirtschaft, wovon die Immobilienverwaltung eine
sehr wichtige Teildisziplin ist.
Und welche Fähigkeiten sollte man mitbringen?
Als Immobilienverwalter sollte man einerseits den Umgang mit Menschen lieben,
andererseits aber auch gerne Verwaltungstätigkeiten machen. Auf jeden Fall sollte man
sich schnell auf unterschiedliche Menschen und neue Situationen einstellen können.
Heute haben wir jedes Jahr etwa sechs Auszubildende, die bei uns den Ausbildungsberuf „Immobilienkaufmann/-frau“ lernen. Und innerhalb der Ausbildungszeit lernen
sie neben dem Kundenkontakt und der Verwaltung auch viele andere Bereiche des
Unternehmens kennen. Diese umfassende Qualifikation ist wichtig, um den hohen Ansprüchen dieses Berufsbildes zu entsprechen und ein Verständnis für das Funktionieren
eines Wohnungsunternehmens entwickeln zu können.
45
Haben Ihre Kolleginnen und Kollegen denn mit allen 35.000 Mieterinnen und Mietern
dauernd Kontakt? Wie muss man sich die Tätigkeiten der Bewirtschaftung vorstellen?
Das könnten wir, aber auch eine andere Wohnungsbaugesellschaft nicht leisten. Zumal
wir sicherlich deutlich mehr Mieterinnen und Mieter haben. Denn es gibt ja auch viele
Wohnungen, in denen mehrere Personen leben. In der Regel gibt es einen Hauptmieter. Was die Frage der Kontakte angeht, so kann man aus der eigenen Erfahrung
schöpfen. Wann wendet man sich an einen Haus- oder Immobilienverwalter?
Wenn man eine Wohnung braucht, ein- oder auszieht. Oder wenn etwas nicht funktioniert, man Ärger mit den Nachbarn hat, die Miete nicht bezahlen kann etc.?
Das beschreibt im Groben schon die Haupttätigkeiten der Immobilienverwalterinnen
Eine Höchstleistung für die
Teams, denn wir wollen die
Kunden persönlich kennenlernen
und bestmöglich zufriedenstellen.
und -verwalter. Da die GEWOFAG ja weiterhin sehr viel baut, sind folglich jedes Jahr
mehrere hundert Wohnungen an eine neue Mieterschaft zu übergeben. Das ist eine
Höchstleistung für die Teams, denn wir wollen die Kunden persönlich kennenlernen
und bestmöglich zufriedenstellen. Gleichzeitig wollen wir aber mit der Vermietung
nicht lange brauchen, weil jeder Leerstand wirtschaftlich nicht darstellbar und zu
vermitteln wäre.
Läuft das bei den Auszügen dann zeitlich individueller ab?
Wenn die Mietpartei von sich aus ausziehen möchte, gilt die gesetzliche Regelung
mit einer Frist von drei Monaten. Die brauchen wir auch, um den geeigneten Nachmieter zu finden und die Wohnung wiederherzurichten. Schwieriger wird es schon,
wenn Mieter aus ihren Wohnungen ausziehen müssen, weil bauliche Maßnahmen
das erfordern. Hier arbeiten wir allerdings mit einem deutlich längeren Vorlauf als in
der Privatwirtschaft und bieten immer Ersatzwohnungen an. Am unangenehmsten
sind für alle Beteiligten Zwangsräumungen, die glücklicherweise selten vorkommen.
Hier versuchen wir jedoch lange im Vorfeld mit unserem konzerneigenen sozialen
Dienstleister, der Wohnforum GmbH, doch noch zu Lösungen zu kommen, die dem
Mieter und uns helfen.
46
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Wenden sich die Mieterinnen und Mieter auch bei Beschwerden und Störungen an
die Immobilienverwalter?
Erste Anlaufstelle für Beschwerden und Störungen sind neben den Hausmeisterinnen
und Hausmeistern sicherlich unsere Ansprechpartner in den Mieterzentren vor Ort.
Daneben gibt es noch den telefonischen Kundenservice. Zuständig ist und bleibt aber
in erster Linie der Immobilienverwalter. Er nimmt Beschwerden und Störungen entweder persönlich im Mieterzentrum auf oder, wenn sie telefonisch oder per E-Mail
eingegangen sind, an und kümmert sich um die Bearbeitung. Das heißt, er prüft den
Sachverhalt und leitet dann umgehend notwendige Schritte ein. Und meistens ist da
kein Fall wie der andere.
Das klingt nach einem vielseitigen Beruf, bei dem man nie weiß, was kommt.
Das macht in gewisser Weise auch den Reiz des Berufs aus – wenngleich das nicht
Die Fach- und Sozialkompetenz
ist besonders gefordert.
immer einfach ist. Auch wenn die Grundtätigkeit immer die gleiche zu sein scheint,
die Rahmenbedingungen – wie zum Beispiel das Mietrecht oder auch betriebsinterne
Prozesse – ändern sich mit den Jahren. Und auch die Mieterinnen und Mieter haben
heute andere Ansprüche als früher. Aus den vielfältigen Kompetenzansprüchen ist
daher die Fach- und Sozialkompetenz besonders gefordert.
47
48
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Wie nehmen Sie diese Ansprüche wahr und was folgert das Unternehmen daraus?
Natürlich haben all unsere Kolleginnen und Kollegen mit Kundenkontakt einen
reichhaltigen Erfahrungsschatz und bekommen von den Mieterinnen und Mietern
oft direkte Rückmeldungen. Darüber hinaus befragen wir jährlich ein Drittel unserer
Kunden, sodass wir ein sehr konkretes Bild über deren Anliegen und Eindrücke haben.
Diese Umfragen sind anonym, aber wir können damit zumindest zu jeder Wirtschaftseinheit konkrete Pläne entwickeln, was wir dort verbessern sollten. Je nach
Priorität wird das dann abgearbeitet.
Sie arbeiten schon viele Jahre im GEWOFAG-Konzern. Was gefällt Ihnen an der
GEWOFAG als Arbeitgeberin besonders gut?
Ich wollte schon immer in einem großen Wohnungsunternehmen arbeiten. Die
Die Arbeit ist abwechslungsreich,
anspruchsvoll und bietet
vielfältige Herausforderungen.
Arbeit hier ist abwechslungsreich, anspruchsvoll und bietet vielfältige Herausforderungen. Die GEWOFAG steht für rechtskonformes und soziales Verhalten in all ihrem
Handeln. Sie handelt weitsichtig und stellt das Grundbedürfnis von Menschen nach
Wohnraum in den Mittelpunkt ihrer Verantwortung.
Was motiviert Sie? Auf welchen Aspekt in Ihrer Arbeit legen Sie besonderen Wert?
Neue Herausforderungen reizen mich. Erfolg ist dabei Nährboden und Triebkraft
zugleich. Führen heißt für mich, Kolleginnen und Kollegen ihren persönlichen Erfolg
zu ermöglichen. Zudem ist mir ein dauerhaft wertschätzender und respektvoller
Umgang miteinander wichtig. Denn nur zufriedene Beschäftigte liefern einen
wesentlichen Baustein für den Erfolg der GEWOFAG: Loyalität zum Arbeitgeber
und Verantwortungsbewusstsein gegenüber unseren Mieterinnen und Mietern.
49
NEUBAU
WOHNRAUM
SCHAFFEN
50
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
2014 hat der GEWOFAG-Konzern 463 Wohnungen neu errichtet und nahezu ebenso
viele, nämlich 462, umfassend modernisiert und teilweise energetisch saniert.
An den laufenden Projekten, aktuellen Wettbewerben und Planungen lässt sich
unschwer erkennen, dass die GEWOFAG kraftvoll ist, ihrem Auftrag nachkommt und
weiterhin möglichst viele, aber auch durchaus attraktive und energetisch günstige
Wohnungen für breite Schichten der Münchner Bevölkerung errichtet.
Ihren Leitspruch „Bei uns wohnt München.“ setzt die GEWOFAG mit diesen zahlreichen Vorhaben kraftvoll und zukunftsträchtig um und leistet so einen wesentlichen
Beitrag zur Entspannung am Münchner Wohnungsmarkt.
Darüber hinaus übernimmt die GEWOFAG in ihren Quartieren Verantwortung: Eine
bunte Mischung von Bewohnerinnen und Bewohnern, das gute Zusammenleben
von Alt und Jung, von Menschen mit unterschiedlichen sozialen und kulturellen
Hintergründen, Familien und Alleinstehenden machen unsere Viertel erst lebenswert
und lebendig. Dafür schafft die GEWOFAG mit ansprechender Architektur, sozialen
Angeboten, Unterstützungsleistungen und durchdachten, ganzheitlichen Planungen
die Voraussetzungen.
51
Arnulfstraße
In Neuhausen plant die GEWOFAG den Neubau von Wohnungen für Familien mit
niedrigem und mittlerem Einkommen. Auf dem Post-Areal an der Arnulfstraße
137 barrierefreie, geförderte
Wohnungen und eine Kinder
betreuungseinrichtung für
rund 100 Kinder
errichtet die städtische Wohnungsbaugesellschaft ab Mitte 2016 insgesamt
137 Wohnungen, eine Kindertageseinrichtung für 100 Kinder sowie eine Tiefgarage
mit rund 140 Stellplätzen. Zusätzlich entstehen dort Büroräume. Die Fertigstellung
ist für Anfang 2019 geplant.
91 Wohnungen werden einkommensorientiert gefördert, 46 Wohnungen nach dem
München-Modell-Miete. Aufgrund der Lage an der stark befahrenen Arnulfstraße
erhält das Gebäude eine spezielle Lärmschutzfassade. Im Erdgeschoss an der Arnulfstraße werden die Büroräume untergebracht. Verglaste Loggien schützen dort vor
dem Lärm. In der Kindertagesstätte, die das Unternehmen für die Landeshauptstadt
München baut, werden drei Kindergartengruppen und zwei Kinderkrippengruppen
für insgesamt rund 100 Kinder entstehen.
Die GEWOFAG errichtet das Gebäude komplett barrierefrei und im Energiestandard
KfW-Effizienzhaus 70 (EnEV 2009). Insgesamt entstehen 9.500 m² Wohnfläche, rund
800 m² Fläche für die Kita und rund 500 m² Nutzfläche für Büroräume. Der Baukörper umschließt einen Innenhof, der mit Grünflächen und Spielgeräten gestaltet wird.
Die Wohnungen im Erdgeschoss erhalten private Mietergärten. Die Kindertages
wIgIp Architekten und
Stadtplaner, München und
fischer heumann landschafts
architekten, München
52
einrichtung befindet sich im Erdgeschoss im rückwärtigen, das heißt südlichen Teil
des Gebäudes. Mit der Ausführung wurde das Architekturbüro w|g|p Architekten und
Stadtplaner aus München beauftragt.
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Bauernbräuweg
In Stadtbezirk Sendling-Westpark hat die GEWOFAG am Bauernbräuweg mit dem
Bau von 27 geförderten Wohnungen und einer Kindertagesstätte begonnen. Die Kita
wird für die Landeshauptstadt München errichtet und bietet Platz für 111 Kinder.
Die städtische Wohnungsbaugesellschaft setzt einen Entwurf des Architekturbüros
Felix+Jonas Architekten GmbH mit fischer heumann landschaftsarchitekten um.
Für Dezember 2015 ist die Fertigstellung geplant.
27 geförderte Wohnungen
und eine Kindertagesstätte für
111 Kinder
Das Grundstück liegt zwischen dem Bauernbräuweg, der Bahnlinie München-Lenggries und der Zielstattstraße. In direkter Nachbarschaft befindet sich die GEWOFAGBestandssiedlung Sendling, die aktuell energetisch saniert, modernisiert, zum Teil
aufgestockt und neu bebaut.
Der Entwurf sieht einen L-förmigen, vierstöckigen Baukörper entlang des neu geplanten Distlhofwegs mit Wohnungen und Kindertageseinrichtung sowie einer Tiefgarage vor. Die Wohn- und Funktionsbereiche befinden sich im westlichen Teil des
Gebäudes und sind in Richtung des Grünbereichs zwischen dem geplanten Neubau
der GEWOFAG und den Bestandsgebäuden an der Passauerstraße ausgerichtet.
Die Erschließung des Gebäudes über ein Treppenhaus mit Laubengang sowie die Nebennutzungen sind an der Straßenseite im Osten situiert. Die Wohneinheiten werden
Felix+Jonas Architekten GmbH,
München und fischer heumann
landschaftsarchitekten, München
nach dem Modell der Einkommensorientierten Förderung (EOF) geplant. Der Neubau
entspricht dem Energiestandard des KfW-Effizienzhauses 70 (EnEV 2009).
Die zweigeschossige Kindertageseinrichtung besteht aus einer Kinderkrippe mit drei
Gruppen für 36 Kinder und einem Kindergarten mit drei Gruppen für 75 Kinder. Die
Einrichtung sorgt für die notwendige soziale Infrastruktur für die geplanten Familienwohnungen der gesamten Siedlung.
53
54
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Dachauer Straße
Neue bezahlbare Wohnungen, mehr Lärmschutz für bestehende Wohnungen an
der Dachauer Straße und ein Pflegestützpunkt für alle Mieterinnen und Mieter: Die
GEWOFAG gestaltet ihr gesamtes Quartier zwischen Lazarett- und Funkerstraße
in Neuhausen neu. Für diese Aufgabe hat die GEWOFAG einen Realisierungswett
bewerb ausgelobt, an dem sich 13 Architekten-Teams beteiligten.
Das Preisgericht unter dem Vorsitz von Prof. Markus Allmann entschied sich für den
Entwurf des Architekturbüros Meili, Peter GmbH, München und grabner + huber
landschaftsarchitekten partnerschaft. Der Baubeginn ist für das Frühjahr 2019 geplant,
die Fertigstellung für Anfang 2021. Derzeit läuft bereits die energetische Modernisierung von rund 1.200 Wohnungen im Quartier.
Lärmschutz für das Quartier
und energetische Modernisierung des Bestands
Der Entwurf sieht drei Verbindungsbauten zwischen den Bestandsriegeln vor, um
die dahinter liegenden Gebäude der Siedlung „Max II“ vor dem Lärm der viel befahrenen Dachauer Straße zu schützen. In den Obergeschossen sind rund 65 Apartments
für Auszubildende untergebracht, im Erdgeschoss ist der Pflegestützpunkt für das
Programm Wohnen im Viertel geplant. Zwei Neubauten im Norden und Süden des
Areals sind für rund 50 geförderte Mietwohnungen vorgesehen. Zusätzlich entsteht
eine Tiefgarage mit rund 120 Stellplätzen.
Die Neubauten werden die Zwischenräume der bestehenden Gebäuderiegel entlang
der Dachauer Straße schließen und weisen polygone Grundrisse auf. Auf diese Weise
entstehen ruhige Innenhöfe für die Mieterinnen und Mieter.
Die GEWOFAG ergänzt damit das Viertel um – bisher kaum vorhandene – Familien
wohnungen mit drei bis fünf Zimmern. Zusätzlich entstehen zehn Projektwohnungen und eine Pflegewohnung auf Zeit für den neuen Standort des Wohn- und
Architekturbüro Meili, Peter
GmbH, München und
grabner + huber landschafts
architekten partnerschaft
Versorgungskonzepts Wohnen im Viertel. Dazu gehören auch Räumlichkeiten für
den Pflegestützpunkt des ambulanten Dienstes und ein Wohncafé.
Alle neu errichteten Gebäude werden gemäß dem Standard eines KfW-Effizienz
hauses 70 (EnEV 2009) bzw. dem entsprechenden Standard nach EnEV 2014
errichtet und erreichen damit eine hohe Gesamtenergieeffizienz.
55
Saherrstraße
10 barrierefreie Projekt
wohnungen für
Wohnen im Viertel
In der Laimer Saherrstraße baut die GEWOFAG derzeit einen weiteren Standort ihres
erfolgreichen Wohn- und Versorgungsmodells Wohnen im Viertel sowie drei frei
finanzierte Wohnungen. Die GEWOFAG ermöglicht mit ihrem Wohn- und Versorgungsmodell hilfs- oder pflegebedürftigen Menschen ein selbstbestimmtes Leben in
der eigenen Wohnung.
Dabei gewährleistet ein ambulanter Pflegedienst vor Ort die notwendige Versorgung
rund um die Uhr und steht auch allen anderen Menschen im Viertel im Umkreis
von ca. 800 Metern bei Bedarf zur Verfügung. Es wird keine Betreuungspauschale
erhoben – bezahlt werden müssen nur die Leistungen, die in Anspruch genommen
werden. In München-Laim kooperiert die GEWOFAG mit dem ambulanten Pflegedienst Pflege Daheim.
Studio+ Architekten,
München
Insgesamt entstehen in der Saherrstraße auf 1.090 m² Wohnfläche 14 Wohnungen.
Darunter befinden sich zehn barrierefreie Wohnen-im-Viertel-Projektwohnungen
gemäß dem Kommunalen Wohnungsbauförderprogramm A (KomPro/A), eine
Pflegewohnung auf Zeit für einen vorübergehenden Aufenthalt, beispielsweise nach
einem Krankenhausaufenthalt, sowie drei frei finanzierte Wohnungen. Das Gebäude
wird nach dem Standard Energieeffizienzhaus KfW 70 (EnEV 2009) errichtet und
mittels einer Bauteilaktivierung beheizt werden.
Die Wohnungen befinden sich im Obergeschoss des Komplexes. Das Wohncafé im
Erdgeschoss wird für Nachbarn aus dem ganzen Viertel ein Ort, an dem sie miteinander ins Gespräch kommen können. Eine hausärztliche Gemeinschaftspraxis für vier
bis fünf Ärzte zieht ebenfalls in das Gebäude ein und sorgt zusätzlich für eine gute
medizinische Versorgung im Quartier. Das gesamte Gebäude nach dem Entwurf von
Studio+ Architekten wird einschließlich der Tiefgarage mit 13 Stellplätzen barrierefrei
gestaltet. Zwei der Wohnungen sind für Rollstuhlfahrer geeignet.
56
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
DomagkPark Süd
Auf dem etwa 13.000 Quadratmeter großen Areal im südlichen DomagkPark baut
die GEWOFAG mehr als 100 Wohnungen sowie ein „Haus für Kinder“ und neun
Künstlerateliers. Das Bauvorhaben ergänzt die teilweise bereits bezogenen rund 420
Wohnungen und sozialen Einrichtungen, die das Wohnungsunternehmen im Norden
des Domagkareals errichtet.
107 Wohnungen, eine
Kindertagesstätte und
neun Künstlerateliers
Nach dem Entwurf von Ballmoos Krucker Architekten AG, Zürich und kübert landschaftsarchitektur, München entstehen an der Gertrud-Grunow-Straße insgesamt
107 Wohneinheiten für Singles und Familien. Darunter befinden sich 46 MünchenModell-Wohnungen sowie mehr als 60 Wohnungen, die nach den Kommunalen
Wohnungsbauprogrammen KomPro/A und KomPro/B gefördert werden. Der Neubau
bietet den künftigen Mieterinnen und Mietern im neuen Quartier DomagkPark rund
8.000 Quadratmeter Wohnfläche sowie einen Gemeinschaftsraum für nachbarschaftliche Aktivitäten.
In den ersten zwei Geschossen eines der beiden Gebäude entsteht die Kindertagesstätte „Haus für Kinder“ mit Platz für zwei Krippen- und drei Kindergartengruppen.
von Ballmoos Krucker
Architekten AG, Zürich und
kübert landschaftsarchitektur,
München
Insgesamt neun Atelierräume sorgen in Kooperation mit dem Kulturreferat dafür,
dass Künstler sich in dem Viertel ansiedeln und – auch in Anlehnung an die frühere
Zwischennutzung des Geländes – bezahlbare Arbeitsräume erhalten. Allen Bewohnerinnen und Bewohnern stehen darüber hinaus mehr als 100 Tiefgaragenplätze zur
Verfügung.
Das Gesamtprojekt auf dem Domagkareal ist eines der größten und umfangreichsten
Neubauvorhaben der GEWOFAG in den letzten Jahren. Das Wohnungsunternehmen
entwickelt das Quartier gemeinsam mit einem Konsortium aus Genossenschaften
und anderen Wohnungsbaugesellschaften. Das Ziel dieses Zusammenschlusses ist,
von Anfang an eine Vernetzung aller späteren Akteure und Bewohnerinnen und
Bewohner mitzudenken und zu ermöglichen.
57
Hochäckerstraße
In Ramersdorf-Perlach errichtet die GEWOFAG 244 Wohnungen sowie eine Kindertagesstätte. Charakteristisch für das künftige Quartier sind seine abwechslungsreichen Grünanlagen: Dachgärten und Quartiersparks mit Aufenthaltsmöglichkeiten
sowie Spielbereichen für Kinder bieten nachbarschaftlichen Aktivitäten viel Raum.
244 Wohnungen, eine Kita
und attraktive Dachgärten
Darüber hinaus entstehen 155 Tiefgaragenstellplätze. Die Fertigstellung ist für Anfang
2017 geplant.
Nach dem Entwurf der ARGE LAUX ARCHITEKTEN GmbH und MAIER NEUBERGER
PROJEKTE GMBH, München und ver.de landschaftsarchitektur, Freising, entstehen an
der Hochäckerstraße insgesamt 244 Ein- bis Fünf-Zimmerwohnungen für Singles und
Familien. Darunter befinden sich 201 Wohnungen, die nach der Einkommensorientierten Förderung (EOF) gefördert werden, 17 München-Modell-Wohnungen sowie
26 nach dem Kommunalen Wohnungsbauprogramm KomPro/B geförderte Wohnungen. Insgesamt werden fast 18.000 Quadratmeter Wohnfläche errichtet.
58
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Ein Teil der Gebäude verfügt über Dachgärten, die von Bewohnerinnen und Bewohnern des Quartiers bewirtschaftet werden. Kontakte, die hier entstehen, sorgen für
einen guten Zusammenhalt im gesamten Viertel. Das Quartier bietet darüber hinaus
viele weitere Plätze für gemeinschaftliches Miteinander: Treppenhauserker mit
Sitzmöglichkeiten laden ebenso zum Verweilen ein wie mehrere Quartiersparks mit
Aufenthaltsmöglichkeiten.
Eine Schallschutzbebauung schirmt die gesamte Wohnanlage optimal vom Straßenlärm ab, der vor allem von der Autobahn herrührt, und sorgt so für eine gute Lebensund Wohnqualität. Für das Quartier baut die GEWOFAG eine Kindertagesstätte mit
zwei Kindergarten- und zwei Krippengruppen. So sind die Wege an der Hochäckerstraße für Familien kurz: Kindergarten, Spielplatz und Grünflächen liegen im unmittelbaren Wohnumfeld.
ARGE LAUX ARCHITEKTEN
GmbH und MAIER NEUBERGER
PROJEKTE GMBH, München und
ver.de landschaftsarchitektur
GbR, Freising
59
Gräfstraße
An der Gräfstraße in Pasing baut die Heimag München GmbH 17 freifinanzierte
17 neue Ein- bis
Fünf-Zimmer-Wohnungen
Ein-bis Fünf-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche von 40 bis 130 Quadrat
metern sowie eine Tiefgarage. Das Grundstück liegt in einer ruhigen Wohnstraße.
Hier wird die Baulücke zwischen dem HEIMAG-Anwesen Gräfstraße 123, das bereits
1959 errichtet wurde, und dem Nachbaranwesen geschlossen und mit einem
Ensemble eine völlig neue Wohnsituation geschaffen.
Der Neubau entspricht dem Energiestandard des KfW-Effizienzhauses 70 (EnEV
Hadlich Popp Streib Architekten,
München und
Landschaftsarchitektur
Uta M. Weingast, Gilching
2009). Hierdurch werden die Nebenkosten für Heizung und Warmwasser deutlich
minimiert. Die Parkplatzsituation wird durch den Bau einer Tiefgarage mit 25 Stellplätzen geregelt, wovon auch die Mieterinnen und Mieter des Anwesens Gräfstraße
123 profitieren, da ihnen acht Stellplätze zur Verfügung gestellt werden können.
Die große Fünf-Zimmer-Wohnung hat einen kleinen Gartenanteil. Wohnungen im
obersten Stockwerk verfügen über große Dachterrassen, alle anderen Wohnungen
haben Balkone. Die Wohnungen werden mit Parkettboden, Fußbodenheizung,
Kabelanschluss und barrierefrei ausgestattet.
60
Bauen
Wohnen
Preisgekrönt
Lagebericht
Seebrucker Straße
Nachdem die energetische Modernisierung von 195 Wohnungen in der Seebrucker
Straße in Berg am Laim 2008 abgeschlossen wurde, errichtet die Heimag München
30 neue Wohnungen,
drei Gewerbeeinheiten und ein
Wohnen-im-Viertel-Stützpunkt
GmbH 30 neue, geförderte Wohnungen, drei Gewerbeeinheiten und Schallschutzwände zur Kreillerstraße hin, die die Wohnqualität in diesem Quartier deutlich verbessern.
Die geförderten Wohnungen sind auf drei viergeschossige Gebäude entlang der Kreillerstraße verteilt. Im Erdgeschoss sind jeweils Flächen für ein Ladengeschäft geplant.
In den neuen Gebäuden wird es auch elf Wohnungen für das Wohn- und Versorgungskonzept Wohnen im Viertel geben. Die angebotene Betreuung und Pflege steht
nicht nur HEIMAG-Mieterinnen und -Mietern, sondern allen Bewohnerinnen und
Bewohnern im Umkreis rund um die Uhr und ohne Betreuungspauschale zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot durch das Bewohnercafé, das wie der Stützpunkt
für den Ambulanten Pflegedienst im Erdgeschoss von Haus 3 an der Kreillerstraße
untergebracht wird.
wIgIp Architekten und Stadtplaner,
München und
Pangratz & Keil GbR Landschaftsarchitekten und Ingenieure,
München
Der Neubau entspricht dem Energiestandard des KfW-Effizienzhauses 70 (EnEV 2009).
Die HEIMAG hat bereits 2008 ihren Bestand entlang der Seebrucker Straße energetisch modernisiert. Das Unternehmen hat nicht nur neue Heizzentralen und Aufzüge
eingebaut, sondern auch die Fassaden gedämmt, die Fenster erneuert und die
vorhandenen, in die Jahre gekommenen Balkone durch neue vorgehängte Balkone
ersetzt.
61
MODERNISIERUNG
WOHNRAUM
ERHALTEN
62
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Neue bautechnische Standards oder Vorschriften, technische Weiterentwicklungen
und veränderte Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter erfordern regelmäßige
Modernisierungen der zum Teil denkmalgeschützten Quartiere. Meist geschieht
dies im Zuge einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung.
Quartiersentwicklung bei der GEWOFAG bedeutet eine bauliche, infrastrukturelle
und soziale Aufwertung des gesamten Wohnviertels gleichermaßen. Nicht zuletzt
sind auch zufriedene Mieter und langfristige Mieterverhältnisse übergeordnete Ziele
des Konzerns.
Quartiersentwicklung Sendling
Die GEWOFAG-Siedlung in Sendling ist eines von zehn Modellvorhaben, das die
Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren im Rahmen des
Programms „IQ – Innerstädtische Wohnquartiere“ fördert. Ziel des Programms ist,
die Attraktivität innerstädtischer Wohnquartiere für Menschen aller Altersstufen zu
steigern. Seit 2012 wird die Siedlung mit rund 430 Wohnungen aus den 1930er und
1950er Jahren bereits modernisiert und erweitert.
In dem im Jahr 2011 ausgelobten Planungswettbewerb hat der Entwurf des Architekturbüros MAIER NEUBERGER PROJEKTE, München mit realgrün Landschafts
architekten, München überzeugt. Die Baumaßnahme umfasst die Modernisierung
und Aufstockung von Bestandsgebäuden in der Attenkoferstraße sowie einen
Neubau entlang der Passauerstraße. Hier soll auch ein weiterer Wohnen-im-ViertelStützpunkt mit barrierefreien Wohnungen, einem ambulanten Dienst und einem
Bewohnertreff entstehen. Hinzu kommen ein Kiosk und ein Nachbarschaftscafé.
63
Die energetische Sanierung von 260 der insgesamt 430 Wohnungen im ersten
Bauabschnitt Attenkoferstraße Süd begann bereits 2012 und konnte im Frühjahr
2014 abgeschlossen werden. Hierbei wurden Nachtspeicheröfen entfernt und durch
Anschluss an das umweltfreundliche Fernwärmenetz ersetzt. Die Sanierung und
Aufstockung im zweiten Bauabschnitt Attenkoferstraße Nord findet in den Jahren
2013 bis 2016 statt. Die Gesamtmaßnahme wird mit den Neubauten Passauerstraße
als drittem und letztem Bauabschnitt bis Herbst 2016 fertiggestellt.
Fünf Gebäudezeilen im nördlichen Bereich der Attenkoferstraße wurden um ein
beziehungsweise zwei Stockwerke aufgestockt. Diese neuen Wohnungen werden
barrierefrei über einen Aufzug erschlossen. An der Passauerstraße werden bestehende Gebäude durch Neubauten ersetzt und schalltechnisch optimiert.
Auch die großzügigen Grünflächen werden neu gestaltet und werten die Siedlung
zusätzlich auf.
64
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
NEUHAUSEN – MAX II
1. UND 2. BAUABSCHNITT
1.183 Wohn- und 11 Gewerbeeinheiten befinden sich in der GEWOFAG-Siedlung MAX II
im Münchner Stadtteil Neuhausen. Erbaut wurde sie in den 1950er und 1960er Jahren
auf dem ehemaligen Gelände der Kaserne Maximilian II. Seit 2013 wird bereits an
diesem Großprojekt gearbeitet. Dabei steht die energetische Sanierung der Bestandsgebäude im Fokus.
Im ersten Bauabschnitt wurden die Fassaden und die Unterseiten der Kellerdecken
mit einer Wärmedämmung (KfW-Effizienzhaus 100, EnEV 2009) verkleidet und alle
Fenster erneuert. Gleichzeitig fand eine umfassende Kanalsanierung statt. Das Abwassersystem wird auf ein Trennsystem mit Versickerung des Oberflächenwassers in
den Grünanlagen umgestellt. Weitere Instandhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel
Arbeiten im Treppenhaus, Elektroarbeiten und Maßnahmen in den Außenanlagen,
werden mit ausgeführt.
Die Gesamtmodernisierung der Siedlung erfolgt zeitlich versetzt in fünf Bauabschnitten. Pro Jahr wird ein Bauabschnitt abgearbeitet. Der erste Bauabschnitt konnte im
Dezember 2014 beendet werden. Dazu wurden fünf Wohnblöcke mit 269 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von ca. 16.000 m² modernisiert. Die Neugestaltung der Außenanlagen wird im Juli 2015 abgeschlossen sein.
Im zweiten Bauabschnitt werden sieben Wohnblöcke mit insgesamt 302 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von ca. 15.000 m² modernisiert. Bei dem Projekt
arbeitet die GEWOFAG eng mit dem Landesbund für Vogelschutz in Bayern (LBV)
zusammen, um die Naturschutzinteressen zu wahren. Bei MAX II handelt es sich um
eine gewachsene Siedlung mit großem Baumbestand und weitläufigen, teilweise
parkähnlichen Grünflächen. Die Arbeiten im zweiten Bauabschnitt begannen im
Dezember 2014 und werden bis Ende 2015, mit Fertigstellung der Außenanlagen bis
Mitte 2016, abgeschlossen sein. Die weiteren Bauabschnitte folgen im Anschluss.
65
66
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
RAMERSDORF MITTE
Die GEWOFAG-Siedlung in Ramersdorf Mitte in der Nähe des Karl-Preis-Platzes ist
eine der fünf Gründersiedlungen. Sie stammt aus den 1940er und 1950er Jahren und bot
bisher mehrheitlich Ein- und Zwei-Zimmerwohnungen.
Als Ergebnis des Wettbewerbs „Ramersdorf Mitte – Familien zurück in die Stadt“
saniert die GEWOFAG seit 2011 das Quartier entlang der Führichstraße und bebaut es
teilweise neu. Ziel ist, Raum für familien- und altersgerechtes Wohnen zu schaffen. Die
Bestandsgebäude und Außenanlagen werden so umgestaltet, dass attraktive Wohnund Außenräume für Familien entstehen. Auch die Neubauten bieten ansprechende,
familienfreundliche Wohnungen mit viel Platz.
Im ersten der insgesamt fünf Teilprojekte wurden bereits 77 Wohnungen in der Ayinger
Straße energetisch saniert. Sie erhielten außerdem Balkone.
Auf der Südseite der Rupertigaustraße entstehen 63 neue Wohnungen sowie ein weiträumiger Innenhof. Dieser „grüne Innenhof“ bietet einen attraktiven Erholungsraum für
alle Bewohnerinnen und Bewohner in der Wohnanlage. Die notwendigen Stellplätze
liefern Tiefgaragen unter den Neubauten. Ende Oktober 2014 konnte für diese Bau
abschnitte Richtfest gefeiert werden.
Die Bestandsgebäude entlang der Führichstraße und im östlichen Teil der Rupertigaustraße werden sowohl energetisch saniert als auch durch ein zusätzliches Geschoss
aufgestockt, wodurch hochwertiger und barrierefreier Wohnraum gewonnen wird.
Mit einem neuen Stützpunkt für Wohnen im Viertel erweitert die GEWOFAG ihr
erfolgreiches Programm und ermöglicht es Mieterinnen und Mietern, auch im Alter
und bei zunehmender Hilfebedürftigkeit ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen
vier Wänden zu führen.
Nach Beendigung der Bauarbeiten Mitte 2016 wird das Viertel insgesamt 361 Wohn
einheiten zählen.
67
PREISGEKRÖNT
68
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
69
MEHRFACH AUSGEZEICHNET
PASSIVBAUWEISE
AM PIUSPLATZ
Neubauprojekte im gesamten Stadtgebiet, gelungene Großmodernisierungen und
ganzheitliche Quartiersentwicklungen – die GEWOFAG meistert in jedem Jahr ein
enormes Pensum, um die gesteckten Ziele zu erreichen. Und das sehr erfolgreich.
Dass Qualität, herausragende Architektur, konsequente Ökologie und sozialverträgliche Mietpreise vereinbar sind, bewies der Konzern schon mehrfach. Besonders
die Passivhäuser am Piusplatz im Münchner Stadtteil Berg am Laim standen in den
letzten beiden Jahren im Fokus. Allein mit diesem Projekt hat die GEWOFAG bereits
einige Preise und Auszeichnungen gewonnen.
Ausgezeichnet sind sie, die Bauprojekte der GEWOFAG.
70
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
In einem Passivhaus wird die Wärme aus „passiven Quellen“, wie zum Beispiel der
Sonneneinstrahlung, der Abwärme des Menschen oder von elektronischen Geräten,
gezogen. Eine kompakte Bauweise, gute Dämmung und kontrollierte Lüftung sind
die Voraussetzungen für den geringen Energieverbrauch.
Während der ganzheitlichen Quartiersentwicklung im Münchner Stadtgebiet
rund um den Piusplatz errichtete die GEWOFAG hier gleich vier Passivhäuser.
Unter anderem hat die GEWOFAG in diesem Viertel bereits Gebäude saniert,
Außenanlagen neu gestaltet, aufgewertet sowie Angebote für Familien und
Senioren geschaffen.
Deutscher Bauherrenpreis 2014 –
Preisträger Neubau sowie Sonderpreis
„Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“
Der Deutsche Bauherrenpreis gilt im Bereich des Wohnungsbaus als eine der wichtigsten bundesweit ausgelobten Auszeichnungen. Er soll der Unterstützung innovativer Ansätze und Lösungen im Wohnungsbau dienen und setzt – unter besonderer
Berücksichtigung der Rolle des Bauherrn – am Spannungsfeld von hoher Qualität
und tragbaren Kosten an.
Alle zwei Jahre lobt die Arbeitsgruppe KOOPERATION des GdW Bundesverband
deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, des Bundes Deutscher Architekten BDA und des Deutschen Städtetages (DST) den Wettbewerb um den Deutschen Bauherrenpreis aus.
Unter dem Motto „Hohe Qualität – tragbare Kosten“ bewertete der Preis Bauprojekte
nach den Maßstäben Wirtschaftlichkeit, Städtebau, Architektur und Energieeffizienz.
Hier konnten die Passivhäuser von Allmann Sattler Wappner Architekten die Jury
überzeugen. Sie wurden am 19. Februar 2014 in Berlin mit dem Deutschen Bauherrenpreis 2014 in der Kategorie Neubau sowie mit dem Sonderpreis „Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“ ausgezeichnet.
71
Passive House Award 2014 – Finalist
Weltklasse-Architektur und Passivhaus-Standard passen hervorragend zusammen.
Das zeigen die Gewinner des Passive House Awards 2014. Die Passivhäuser am
Piusplatz haben die Jury überzeugt.
Aus über 121 Einreichungen nahm die internationale Jury zunächst 21 Projekte in die
engere Auswahl. In der Kategorie Mehrfamilienhäuser schafften die GEWOFAGHäuser es bis in die Runde der letzten drei Finalisten.
Die Preisträger in insgesamt sechs Wettbewerbskategorien wurden am 25. April auf
der Internationalen Passivhaustagung 2014 in Aachen bekannt gegeben.
Ausgelobt wird der Award vom Passivhaus Institut im Rahmen des EU-Projekts
PassREg (Passive House Regions with Renewable Energies). Ziel ist die Auszeichnung
zertifizierter Passivhäuser, die hochwertige Architektur und hohe Energieeffizienz
aufweisen.
72
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Deutscher Städtebaupreis 2014 –
Belobigung
Auch beim Wettbewerb um den Deutschen Städtebaupreis 2014 hat sich die
GEWOFAG mit dem Projekt „Ganzheitliche Quartiersentwicklung Piusplatz“ beteiligt
und erhielt am 9. Oktober 2014 in Stuttgart eine Belobigung. Bewertet wurden die
Projekte nach ihrer stadtfunktionalen, stadträumlichen, sozialen und architektonischen Qualität.
Im Zuge der ganzheitlichen Quartiersentwicklung trug die GEWOFAG mit umfangreichen Maßnahmen zu einer baulichen, infrastrukturellen und sozialen Aufwertung
des Quartiers bei. Sie nimmt damit eine Vorreiterrolle im kommunalen Wohnungsbau in München ein und setzt gezielt gestalterische Akzente in der Siedlung.
73
Mehr Grün für München – Preisträger für die
vorbildliche Gestaltung der Außenanlagen und
Wohnumfeldverbesserungen am Piusplatz
Eine grüne Oase direkt vor der eigenen Haustür. Mit der ganzheitlichen Quartiers
entwicklung in der GEWOFAG-Gründersiedlung Ramersdorf wurde das Viertel durch
barrierefreien, familiengerechten Wohnraum für Jung und Alt neu belebt und auch in
puncto Landschaftsarchitektur aufgewertet.
Dazu zählte auch die Neugestaltung und Belebung der Außenanlagen. Ein begrünter
Innenhof, bepflanzte Gärten, begrünte Dächer, imposante Bäume und bunt gestaltete Spielplätze bieten Spaß und Erholung, stärken das nachbarschaftliche Miteinander
und setzen Akzente für eine nachhaltige, ökologische und soziale Stadtgestaltung.
Mit dem Wettbewerb „Mehr Grün für München“ werden seit 1974 alle zwei Jahre
grüne Inseln in der Landeshauptstadt München ausgezeichnet. Ausgelobt wird der
Wettbewerb von der Landeshauptstadt München, Baureferat (Gartenbau).
Für die Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung an der Grafinger Straße, Ayinger
Straße, Aschheimer Straße und am Innsbrucker Ring gewann die GEWOFAG in der
Kategorie Außenanlagen den 2. Platz. Die Preisverleihung fand am 15. September 2014
im Münchner Rathaus statt.
74
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Hans Sauer Preis 2014 – Nominierung
Für die Sanierung und Modernisierung des Gebäudes in der Pertisaustraße 7 im
Münchner Stadtteil Berg am Laim erhielt die GEWOFAG am 7. Februar 2014 eine
von zehn Nominierungen beim „Hans Sauer Preis 2014 RE:GENERATIONEN.
RE:GENERATIV.“
Der zweistufige Wettbewerb zeichnet bereits umgesetzte städtische Wohnbauprojekte aus, die für herausragende und besonders innovative Lösungen stehen sowie
bezahl- und übertragbar sind.
In folgenden Bereichen müssen die Projekte gute bis herausragende sowie auch
nachweisbare Eigenschaften und Leistungen vorweisen: Ressourcenschonung und
Energieeffizienz, Zugänglichkeit und Barrierefreiheit, Flexibilität und Anpassungsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit, soziokulturelle und funktionale Qualität, Prozess- und
Standortqualität sowie soziale und technische Innovationen. Die Preisverleihung fand
am 13. März 2014 statt.
75
BEI UNS ARBEITET
MÜNCHEN
76
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Betriebliches Mobilitätsmanagement
bei der GEWOFAG
In deutschen Großstädten bietet sich im Berufsverkehr täglich das gleiche vertraute
Bild: lange Fahrzeugkolonnen, die nur im Schneckentempo vorankommen. Der Weg
zur Arbeit wird so für viele zur Geduldsprobe. Immer mehr Arbeitnehmerinnen und
Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter unterstützen
und Anreize schaffen
Arbeitnehmer reagieren und steigen auf öffentliche Verkehrsmittel oder das Fahrrad
um. Verantwortungsbewusste Unternehmen unterstützen ihre Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter dabei und schaffen Anreize für umweltfreundliche Fortbewegung im
Arbeitsalltag – eine Fortbewegung, die dem Energieverbrauch, der Luftverschmutzung und dem Lärm durch Pkw-Verkehr entgegenwirkt und in vielen Fällen auch
noch zeitsparend ist. Hierfür macht sich die GEWOFAG stark. Dabei hat der Konzern
nicht nur seine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Blick, sondern geht einen Schritt
weiter und bezieht auch die Mobilität der Menschen mit ein, die bei der GEWOFAG
wohnen: die Mieterinnen und Mieter. Im Unternehmen hat die GEWOFAG schon seit
einiger Zeit ein eigenes Team für betriebliches Mobilitätsmanagement etabliert. Als
Mobilitätsmanager unterstützen die Mitarbeiter Stefan Feller und Claus von Ehrenstein das betriebliche Mobilitätsmanagement bei der GEWOFAG von Anfang an.
Mit dem bundesweit einzigartigen Programm „Betriebliches Mobilitätsmanagement“
steht das Referat für Arbeit und Wirtschaft der Landeshauptstadt München Unternehmen zur Seite, die intelligente und zukunftsweisende Lösungen für die Mobilität
ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter während der Arbeitszeit finden wollen. Die
GEWOFAG engagiert sich als Teilnehmerin in diesem Programm.
Intelligente Mobilität für Mieter/-innen
und Mitarbeiter/-innen
In enger Zusammenarbeit mit Experten und im kontinuierlichen Erfahrungsaustausch
mit anderen Unternehmen analysierte die GEWOFAG, wie sich Pkw-Fahrten reduzieren, Anreize für die Nutzung alternativer Verkehrsmittel schaffen und letztendlich auch Kosten einsparen lassen. Das Mobilitätskonzept der GEWOFAG geht über
innerbetriebliche Strukturen hinaus und umfasst Maßnahmen, die für beide Gruppen
gewinnbringend sind: Mieter und Mitarbeiter. Mit Blick auf die große Zahl der rund
80.000 Mieterinnen und Mieter der GEWOFAG werden das große Potenzial und
die Wirkungskraft eines intelligenten Mobilitätsmanagements bei der GEWOFAG
deutlich.
77
Zur Mobilitätsstrategie der GEWOFAG gehören Car-Sharing-Konzepte ebenso wie
Angebote rund um das Fahrrad und den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)
sowie eine Vielzahl zielgruppenspezifisch aufbereiteter Informationen rund um das
Thema umweltverträgliche Mobilität.
Das Mobilitätsteam der GEWOFAG zieht eine sehr positive Bilanz zur Teilnahme am
Programm der Landeshauptstadt München: „Das Programm eignet sich hervorragend, um alle Aspekte rund um das Thema Mobilität zu bündeln, ganzheitlich zu
betrachten und zielgerichtet umzusetzen. Der Austausch mit den anderen Teilnehmern aus unterschiedlichen Branchen liefert eine Fülle spannender Anregungen.
So fällt es leichter, die richtigen Schlüsse zu ziehen und für das eigene Unternehmen
den besten Weg zu finden.“
78
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Viel erreicht und noch viel vor –
Die Maßnahmen im Überblick
ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR
Maßnahme
Einführung von übertragbaren IsarCards für Dienstgänge
Auswirkung*
Verstärkte ÖPNV-Nutzung/Reduktion von Verwaltungskosten
Projektstatusabgeschlossen
FAHRRAD
Maßnahme 1
Anschaffung von 50 Dienstfahrrädern Auswirkung*Dienstfahrten innerhalb der Stadt können CO₂-neutral und
ressourcenschonend durchgeführt werden und tragen zur
Fitness der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei
Maßnahme 2
Einrichten einer Umkleide mit Dusch- und Waschgelegenheit
Auswirkung*
Förderung der Fahrradnutzung
Projektstatus
in Ausarbeitung
E-BIKE
Maßnahme 1
Anschaffung von zwei Pedelecs
Auswirkung*Einsparung von ca. 1,8 t CO₂/a, 600 l Diesel/a, 852 €/a und
Vergrößerung des Aktionsradius für Fahrten mit dem Rad
Maßnahme 2Teilnahme am Förderprogramm der LHM „Lastenräder/
Lasten-Pedelecs für Münchner Gewerbetreibende“,
Testbetrieb für ein Lasten-Pedelec
Auswirkung*Reduzierung der Poolfahrzeuge,
Einsparung von ca. 0,9 t CO₂/a, 300 l Diesel/a, 426 €/a
Projektstatusfortlaufend
79
CAR-SHARING
MaßnahmeErgänzung der Pool-Fahrzeuge durch Car-Sharing-Fahrzeuge
zur betrieblichen Nutzung
Auswirkung*Reduzierung des Ressourcenverbrauchs und optimierte
Auslastung der Fahrzeuge
MOBILITÄTSKONZEPTE FÜR MIETERINNEN UND MIETER
MaßnahmeGemeinsam mit Partnern werden quartiersbezogene
Mobilitätskonzepte geplant und umgesetzt:
Car-Sharing-Angebote
Fahrradservicestationen
Informationstag Mobilität
Mietermappe mit Mobilitätsinfos
Auswirkung*
Anreize für umweltbewusstes Mobilitätsverhalten schaffen
ELEKTROAUTO
MaßnahmeAnschaffung von zwei Elektroautos und Planung einer
öffentlichen Ladestation für Elektrofahrzeuge mit
100 Prozent Ökostrom
Auswirkung*Einsparung von ca. 1.350 l Diesel/a,
1.900 € Treibstoffkosten/a, 4,3 t CO₂/a
Projektstatus
zwei Elektroautos bereits im Einsatz
PKW-ANFAHRT ZUR ARBEIT
MaßnahmeEinrichten einer Informationsplattform und eines Anreiz
systems zur Bildung von Fahrgemeinschaften
Auswirkung*Verminderung des Pkw-Verkehrs durch Fahrgemeinschaften,
Förderung sozialer Kontakte
Projektstatus
in Ausarbeitung
* Kosten-Nutzen-Relation.
80
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
MOBILITÄTSTAG
Maßnahme
Durchführen eines Mobilitätstags für Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter mit Informationen und Services aus den Bereichen
Radverkehr, ÖPNV und Car-Sharing
Auswirkung*Motivation der Beschäftigten zur Nutzung umweltfreundlicher
Verkehrsmittel
Projektstatus
in Ausarbeitung
81
POTENZIALE FÖRDERN
PILOTPROJEKT
TALENTMANAGEMENT
82
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Das Talentprogramm der GEWOFAG ist ein neues, starkes Förderprogramm für die
zukünftige Besetzung von Schlüsselpositionen im Unternehmen. Im Fokus steht
das Thema Wohnen. Ziel des Intensivprogramms, das die GEWOFAG im Juli 2014 als
Pilotprojekt initiierte, ist der Aufbau von bereichsübergreifendem Fachverständnis
sowie die optimale Nutzung und der Ausbau von Potenzialen.
Das Projekt startete mit einer Personengruppe, die eine Schlüsselfunktion im Unternehmen innehat: die Immobilienverwalter, von denen einige in den Mieterzentren
tätig sind, während andere im Bestandsservice arbeiten. Eine Gruppe von derzeit
acht Teilnehmern durchläuft aktuell das auf eine Dauer von zwei Jahren angelegte
Qualifizierungsprogramm. Der umfangreiche Unterricht zu Themen aus der Immobilienwirtschaft ist in verschiedene Module unterteilt. Dabei wird großer Wert auf
Interaktion und die Arbeit an gemeinsamen Projekten gelegt.
Nachdem alle teilnehmenden GEWOFAG-Talente in einem eintägigen Kick-off in
München einen Gesamtüberblick über das Programm erhalten hatten, folgte ein viertägiges Training beim Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum. Auf dem Programm standen Vorträge, Arbeitsgruppen, Diskussionsrunden und Methodentrainings. Besonderer Fokus wurde auf den
intensiven Austausch mit anderen Wohnungsexperten aus ganz Deutschland gelegt.
Im September 2014 folgte das erste fachliche Modul zum Thema Kommunikation, an
das sich zwölf weitere Module anschließen.
83
Projektziele
A
ufbau von bereichsübergreifendem Fachverständnis, um verstärkt interdisziplinär
und in abteilungsübergreifenden Projekten arbeiten zu können
Förderung des unternehmerischen und ganzheitlichen Denkens
E
ntwicklung von überfachlichen Kompetenzen in den Bereichen Kommunikation,
Projektmanagement und Teamarbeit
Befähigung zur konstruktiven Mitgestaltung von Veränderungsprozessen
V
ernetzung des Förderprogramms mit angehenden Führungskräften aus anderen
Wohnungsunternehmen
E
nge Verknüpfung von Theorie und Praxis sowie Transfer des erworbenen
Wissens in den beruflichen Alltag der Teilnehmer
Förderung der Leistungsmotivation
84
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Programmstruktur
M
odular aufgebaute Schulungen zur Vermittlung von fachlichen und
überfachlichen Kompetenzen, überwiegend durch Professoren und
Lehrbeauftragte der EBZ Business School
Begleitende Projektarbeit
Kompetenzmodell zur Bestimmung und Überprüfung der Lernziele
Betreuung der Teilnehmer durch einen EBZ-Lerncoach
Nachhaltige Verankerung der Lerninhalte in den beruflichen Alltag
Einsatz der Online-Lernplattform Moodle
Aufbau eines Mentorenprogramms (Führungskräfte der GEWOFAG)
E
xterner Netzwerkaufbau durch Teilnahme an der
Julius-Brecht-Sommerakademie 2014
Exkursion
Abendveranstaltungen zur internen Netzwerkpflege
Durch das Zusammenspiel aller Aspekte entsteht ein wirkungsvolles Gesamtpaket,
das in der Wohnungswirtschaft Innovationscharakter besitzt. Indem Mitarbeiterkompetenzen und Prozesse optimiert sowie gebündelt und die Mitarbeiter/-innen
bestmöglich gefördert werden, erhöht das Talentprogramm die Effizienz und wirkt
damit auch als Effizienzsteigerungsprogramm für das gesamte Unternehmen.
85
KONZERN
LAGEBERICHT
FÜR DAS
GESCHÄFTSJAHR
2014
86
87
BERICHT DES
AUFSICHTSRATS
DER GEWOFAG
HOLDING GMBH
88
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Der Aufsichtsrat hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr eingehend und zeitnah mit
der Lage und der Entwicklung des Konzerns und dessen Perspektiven befasst. Die
Geschäftsführung wurde bei der Leitung des Unternehmens, der Ausrichtung der
künftigen Geschäftspolitik sowie anderen grundsätzlichen Fragen vom Aufsichtsrat
begleitet. Besondere Aufmerksamkeit wurde auf die Optimierung der Konzernstrukturen, die Neubesetzung der Geschäftsführung und die Überarbeitung des Wirtschafts- und Finanzplanes gelegt.
Zusammenarbeit mit der
Geschäftsführung
Vorsitzender des Aufsichtsrats
Oberbürgermeister
Dieter Reiter
Der Aufsichtsrat hat sich anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der Geschäftsführung über den Gang der Geschäfte, die Entwicklungen der Konzerngesellschaft,
über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäfts
politik informiert. Die Berichterstattung der Geschäftsführung umfasste alle wichtigen Informationen über die Geschäftsentwicklung des Unternehmens und die Lage
des Konzerns. Dies schloss neben der Unternehmensplanung und der strategischen
Weiterentwicklung insbesondere auch die Eigenkapitalausstattung, Rentabilität und
Liquiditätsausstattung aller Gesellschaften der Unternehmensgruppe mit ein.
Der Aufsichtsrat hat während des Geschäftsjahres 2014 die ihm nach Gesetz und
Satzung des Unternehmens obliegenden Aufgaben und Pflichten wahrgenommen,
die Geschäftsführung überwacht und beraten. Die Geschäftsführung unterrichtete
den Aufsichtsrat durch vierteljährliche Berichte über den Gang der Geschäfte,
insbesondere den Umsatz und die Lage der Gesellschaft.
Der Aufsichtsrat war in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von Bedeutung waren, zeitnah eingebunden. So wurde der Aufsichtsrat auch zwischen den
Sitzungen über Projekte und Vorhaben informiert, die für die Gesellschaft eilbedürftig
waren.
89
Sitzungen des Aufsichtsrats
In seinen zwei ordentlichen Sitzungen am 24.06.2014 und am 06.11.2014 hat sich der
Aufsichtsrat unter anderem ausführlich über sämtliche genehmigungspflichtigen und
sonstigen wesentlichen Angelegenheiten des Unternehmens unterrichten lassen.
Am 29.07.2014 fand eine konstituierende Sitzung des Aufsichtsrats statt. Außerdem
fanden am 01.04.2014 (Bestellung kaufmännischer Geschäftsführer), 26.09.2014
(Bestellung technischer Interims-Geschäftsführer) und 16.12.2014 (Ausübung
Call-Option zum Ankauf von Anteilen) außerordentliche Aufsichtsratssitzungen statt.
Der Aufsichtsrat fasste acht Beschlüsse im schriftlichen Verfahren:
V
ergabe Baumeisterarbeiten, Bauvorhaben Sendling 3. BA West und Ost
der GEWOFAG Wohnen GmbH
G
rundstücksveräußerung Poing durch die GEWOFAG Wohnen GmbH
G
eschäftsführungsangelegenheiten (vier Beschlüsse)
Ä
nderung der Geschäftsordnung für die Geschäftsführung inklusive
Geschäftsverteilungsplan
P
rolongation Unternehmensfinanzierung
Der Vergabeausschuss war in 2014 mit nachfolgenden Vergaben befasst:
B
aumeisterarbeiten Funkkaserne WA 3 – Baumeisterarbeiten
A
rchitektenleistungen Carl-Wery-Straße
Der Aufsichtsrat hat anlässlich der Ausschreibung der Stelle einer/eines kaufmännischen Geschäftsführerin/-führers mit schriftlichen Beschlüssen in der Zeit vom
11.12.2013 bis 17.12.2013 einen Bewerbungsausschuss mit 6 Mitgliedern gebildet. Dieser
tagte im Jahr 2013 in einer Sitzung, am 17.12.2013 sowie in zwei weiteren Sitzungen
am 17.02.2014 und 06.03.2014 und hat seine Arbeit nach der außerordentlichen
Sitzung des Aufsichtsrats am 01.04.2014 mit Bestellung des neuen kaufmännischen
Geschäftsführers eingestellt.
90
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Im Geschäftsjahr 2014 ergaben sich personelle Veränderungen im Aufsichtsgremium.
Die Vertreter der Landeshauptstadt München, Herr Alt-Oberbürgermeister
Christian Ude sowie die Stadträte Herr Josef Schmid, Herr Andreas Lotte und Herr
Dr. Reinhold Babor, wurden aus dem Aufsichtsrat abberufen. Herr Oberbürgermeister
Dieter Reiter, Herr Stadtrat Max Straßer sowie die Stadträtinnen Frau Heide Rieke
und Frau Heike Kainz wurden vom Stadtrat der Landeshauptstadt München am
08.07.2014 in den Aufsichtsrat entsandt. Frau Stadtbaurätin Prof. Dr.(I) Elisabeth
Merk, Herr Stadtkämmerer Dr. Ernst Wolowicz sowie Frau Stadträtin Sabine
Nallinger und Herr Stadtrat Christian Amlong wurden erneut in den Aufsichtsrat
entsandt.
Herr Stadtrat Straßer wurde als Nachfolger von Herrn Stadtrat Dr. Reinhold Babor in
den Vergabeausschuss gewählt.
91
Risikomanagement und Revision
Das Risikomanagementsystem im Konzern der GEWOFAG wurde auch im Berichtsjahr 2014 weiterentwickelt. Alle Konzerngesellschaften sind in das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns eingebunden.
Der Aufsichtsrat ließ sich regelmäßig über die Erkenntnisse der Geschäftsführung aus
dem Risikomanagementsystem unterrichten und war jederzeit über die Risikosituation
der GEWOFAG informiert. Er hat sich anhand der Berichte davon überzeugt, dass das
vorgestellte Risikomanagementsystem den betrieblichen Anforderungen genügt.
Der Abschlussprüfer hat die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems sowie
dessen Eignung zur Analyse der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft bestätigt.
Die interne Revision hat im Berichtsjahr Prüfungen entsprechend eines Prüfungsplans
durchgeführt. Dem Aufsichtsrat wird über die Ergebnisse regelmäßig berichtet, die
ausführlichen Berichte können eingesehen werden.
Prüfung des Jahres- und Konzernabschlusses
Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahres- und Konzernabschluss 2014 wurde
von der durch den Aufsichtsrat als Abschlussprüfer beauftragten KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft. Der Abschlussprüfer erteilte sowohl
für die GEWOFAG Holding GmbH als auch für den Konzernabschluss einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk.
Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben den Jahres- und Konzernabschluss zum
31.12.2014 mit Lageberichten und Anhängen erhalten und eingehend geprüft. Sie
waren Gegenstand der Sitzung des Aufsichtsrates am 25.06.2015, an der auch der
Abschlussprüfer zur Beantwortung von Fragen zur Verfügung stand.
Der Aufsichtsrat schließt sich dem Ergebnis der Abschlussprüfung durch die KPMG
an und erhebt nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung gegen den
Jahres- und Konzernabschluss vom 31.12.2014 mit den Lageberichten keine Einwendungen. Er billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss und schließt sich dem Vorschlag der Geschäftsführung zur Verwendung
des Ergebnisses an.
92
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Der Gesellschafterversammlung wird vorgeschlagen, den Jahresabschluss 2014 festzustellen, den Konzernabschluss zu billigen und das Ergebnis der GEWOFAG Holding
GmbH wie folgt zu verwenden:
EUR
Jahresfehlbetrag
–1.196.300,91
Verlustvortrag aus Vorjahren
–1.683.595,53
Bilanzverlust 2014
–2.879.896,44
Vortrag auf neue Rechnung
–2.879.896,44
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung, den Mitgliedern des Betriebsrates
sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GEWOFAG für ihren persönlichen
Einsatz und die geleistete Arbeit.
München, im Juni 2015
Der Aufsichtsrat
Dieter Reiter
Aufsichtsratsvorsitzender
93
1. Grundlagen des Konzerns
1.1
GESCHÄFTSMODELL DES KONZERNS
Der GEWOFAG-Konzern (im Folgenden auch „GEWOFAG“) ist eine von zwei städtischen Wohnungsbaugesellschaften der Landeshauptstadt München und mit rund
35.000 Wohnungen Münchens größte Vermieterin. Die GEWOFAG stellt seit über
85 Jahren den Münchner Bürgerinnen und Bürgern Wohnraum zu erschwinglichen
Preisen zur Verfügung.
Dies folgt dem satzungsgemäßen Zweck aller GEWOFAG-Konzerngesellschaften, der
sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung von breiten Schichten
der Münchener Bevölkerung. Der Schwerpunkt der geschäftlichen Tätigkeiten liegt
dabei auf dem Gebiet der Landeshauptstadt München, wo die GEWOFAG gemessen
an der Anzahl der verwalteten Wohnungen für rund 4,5 Prozent des gesamten
Wohnungsbestands in München verantwortlich ist.
Zu den Hauptaufgaben des GEWOFAG-Konzerns gehören die Bewirtschaftung und
Verwaltung eigener und fremder Immobilien, die Bautätigkeit mit dem Erwerb, der
Entwicklung und anschließenden Bebauung von Grundstücken, die Instandhaltung
und Modernisierung von Bestandsimmobilien sowie diverse Servicedienstleistungen.
Die Servicedienstleistungen umfassen soziale Dienstleistungen für Mieterinnen und
Mieter und technische Dienstleistungen im Rahmen der Immobilienbewirtschaftung
sowie der IT.
BEWIRTSCHAFTUNG UND VERWALTUNG EIGENER UND FREMDER
IMMOBILIEN
Die Immobilien des GEWOFAG-Konzerns befinden sich in den bestandshaltenden
Konzerngesellschaften GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH sowie den unter eigener Marke auftretenden Heimag München GmbH
und Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG (im Folgenden auch „HEIMAG“ oder
„Teilkonzern HEIMAG“).
Die Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilien der GEWOFAG Grundstücks
gesellschaft mbH und der GEWOFAG Wohnen GmbH erfolgt durch die
GEWOFAG Wohnen GmbH. Des Weiteren übernimmt die GEWOFAG Wohnen GmbH
94
AllachUntermenzing
Peter-Winter-Straße
Bingener Straße
Moosach
Pelkovenstraße
Wohnen
Skagerrakstraße
Milbertshofen-Am Hart
Schwabing-Freimann
Bauen
Mettenstraße
Menzinger Straße
PasingObermenzing
Dantestraße
Taschnerstraße,
Groffstraße
Hanebergstraße
NeuhausenNymphenburg
Schmaedelstraße
SchwabingWest
Oberföhringer Straße
Effnerstraße
Max II
Englschalkinger Straße
Ferdinand Miller Platz
Neuhausen
Lagebericht
Preisgekrönt
Bogenhausen
Maxvorstadt
Prinz-Ludwig-Straße
Mitterfeldstraße
Landsberger
Straße
Schwanthalerhöhe
Laim
Friedenheim
Hansastraße
Hansapark
Theresienhöhe
SendlingWestpark
Esswurmstraße
Brudermühlstraße
Züricher Straße
Kemptener Straße
Langbürgener Straße
Harlaching
ThalkirchenObersendlingForstenriedFürstenriedSolln
UntergiesingHarlaching
Trudering-Riem
Ramersdorf Süd
Chiemgaustr.
Weißenseestr.
Bacherstraße
Berg am
Laim
Ramersdorf Mitte
Walchenseeplatz
Tegernseer
Landstraße
Passauerstraße Schäftlarnstraße
Schellenbergstraße
Solothurner Straße
Ramersdorf Nord
St. Cajetan
Watzmannstr.
Sendling
Helsinkistraße
MagdalenaEricaSchwarz-Str.
CremerStr. SelmaWA-10
LagerlöffStraße
Berg am
JosephsburgLaim
straße
Baaderstraße
Kolumbusplatz
Widmannstraße
Ismaninger
Straße
LudwigsvorstadtAu-Haidhausen
Isarvorstadt
Zillertalstraße
Hadern
AltstadtLehel
St.-Jakobs-Platz
Felicitas-Füss-Straße
Karl-Marx-Ring
Ramersdorf-Perlach
ObergiesingFasangarten
Schmorellstraße
Taufkirchen
im Rahmen der konzerninternen Leistungserbringung die operative Verwaltung und
Bewirtschaftung der im Dritteigentum stehenden Immobilien, die vertraglich von der
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH verwaltet werden.
In fünf Mieterzentren stehen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter täglich vor Ort in
den Quartieren zur Verfügung, um sich der Anliegen der Mieterinnen und Mieter mit
ihren Wohnungen und ihrem Wohnumfeld anzunehmen:
Mieterzentrum
Wohneinheiten
Stadtteile mit den
größten Beständen
■ MZ 1: Ramersdorf 6.675 Ramersdorf, Berg am Laim
■ MZ 2: Giesing 5.747 Obergiesing, Harlaching
■ MZ 3: Sendling/Laim
6.511
Laim, Fürstenried, Pasing,
Sendling, Westpark
■ MZ 4: Neuhausen
5.392
Neuhausen, Moosach
■ MZ 5: Riem/Taufkirchen
5.356
Taufkirchen, Riem, Bogenhausen
95
Der Teilkonzern HEIMAG bewirtschaftet die in seinem Eigentum befindlichen
Immobilien (5.031 Wohneinheiten) zwar selbstständig, er ist aber eng an die übrigen
Konzerngesellschaften und ihre Leistungserbringung angebunden.
NEUBAU, INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG VON IMMOBILIEN
Für den Neubau, die Modernisierung und die geplante Instandhaltung bedienen sich
die bestandshaltenden Gesellschaften der Dienstleistungen der GEWOFAG Projektgesellschaft mbH. Diese erbringt hierfür im Konzernverbund Projektsteuerungs- und
Projektmanagementleistungen nach AHO (Ausschuss der Verbände und Kammern
der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung) und Leistungen im Rahmen
der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Sie ist in geringem
Umfang auch für externe Auftraggeber tätig.
96
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
TECHNISCHE DIENSTLEISTUNGEN
Die Erbringung von technischen Dienstleistungen für die bestandshaltenden Gesellschaften des GEWOFAG-Konzerns erfolgt durch die GEWOFAG Gebäude Service
GmbH. Hierzu zählen sowohl Handwerkerleistungen in den Fachsparten Sanitär,
Heizung, Elektrotechnik, Schreinerei und Gärtnerleistungen als auch die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten und Leistungen im Rahmen der Sicherheitsund Gesundheitskoordination. IT-Dienstleistungen wurden bis zum 31. Dezember 2014
zentral durch die GEWOFAG IT-Servicegesellschaft mbH für sämtliche Konzerngesellschaften erbracht. Die Gesellschaft wurde mit Verschmelzungsvertrag vom
19. Dezember 2014 wirtschaftlich zum 1. Januar 2015 auf die GEWOFAG Holding GmbH
verschmolzen. Die Erbringung der Dienstleistungen erfolgt seit dem 1. Januar 2015
durch den neuen Bereich IT in der GEWOFAG Holding GmbH.
SOZIALE DIENSTLEISTUNGEN UND HAUSMEISTEREI
Mit der Wohnforum GmbH (im Folgenden auch „Wohnforum“) besitzt die GEWOFAG
eine Tochtergesellschaft, die soziale Dienstleistungen rund um das Thema „Wohnen“
anbietet. Das Wohnforum ist im Quartiers-, Umzugs- und Konfliktmanagement tätig
und erbringt darüber hinaus zahlreiche Beratungs- und Hilfeleistungen. Die Wohnforum GmbH betreibt erfolgreich das Wohn- und Versorgungskonzept Wohnen im
Viertel für ältere und in der Mobilität eingeschränkte Personen sowie die individuelle
Wohnberatung und unterstützt durch diese präventiven Hausbesuche Mieterinnen und Mieter. Das Wohnforum unterhält sowohl in den Quartieren der GEWOFAG
als auch in Quartieren, die nicht der GEWOFAG gehören, soziale Einrichtungen wie
Nachbarschafts- und Bewohnertreffs, die zur Stärkung des nachbarschaftlichen
Engagements sowie zur Förderung der sozialen Sicherheit und Stabilität beitragen.
Die Hausmeisterinnen und Hausmeister sind ebenfalls im Wohnforum angesiedelt.
97
KONZERNSTRUKTUR
Die zentralen Managementaufgaben, die Steuerung des Konzerns und die strategischen Funktionen sind die direkten Aufgaben der Konzernobergesellschaft GEWOFAG
Holding GmbH. Dazu gehören die Bereiche Einkauf, Entwicklung, Immobilien- und
Bestandsentwicklung, Personal & Services, Finanzen, Konzernkommunikation,
Governance, die Stabstellen Innenrevision und Konzernsteuerung sowie ab dem
1. Januar 2015 der neue Bereich IT. Alleinige Gesellschafterin der GEWOFAG Holding
GmbH ist die Landeshauptstadt München.
Die operativen Aufgaben werden in den sieben Tochterunternehmen sowie im
Teilkonzern HEIMAG erbracht. An den Tochtergesellschaften GEWOFAG Gebäude
Service GmbH, GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH, GEWOFAG Projektgesellschaft
mbH, GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, GEWOFAG Wohnen GmbH,
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH und Wohnforum GmbH ist die
GEWOFAG Holding GmbH unmittelbar beteiligt. An der Heimag München GmbH
ist die GEWOFAG Holding GmbH mittelbar über die GEWOFAG Wohnen GmbH mit
65,63 Prozent beteiligt. Eine weitere mittelbare Minderheitsbeteiligung über die
GEWOFAG Wohnen GmbH mit 5,62 Prozent wird von der GEWOFAG Holding GmbH
an der Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH (MGS) gehalten.
Jeweils mit notariell beurkundetem Verschmelzungsvertrag vom 19.12.2014 werden
die Gesellschaften GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH und die GEWOFAG Immobilien Beteiligungs GmbH im Geschäftsjahr 2015 rückwirkend zum 01.01.2015 auf die
GEWOFAG Holding GmbH verschmolzen. Die notwendigen Gesellschafterbeschlüsse
wurden ebenfalls am 19.12.2014 gefasst, die Anmeldung der Verschmelzung zum
Handelsregister der an der Verschmelzung beteiligten Gesellschaften ist noch nicht
erfolgt.
Die Wohnforum Service GmbH hat ihren operativen Geschäftsbetrieb im Jahr 2012
bis auf Weiteres eingestellt und wird als GmbH-Mantel von der GEWOFAG Holding
GmbH gehalten. Die Liquidation der Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG
GmbH & Co. KG wurde zum 30. Dezember 2014 beendet.
Im Zuge einer Neuorganisation sind die bisher in der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH angesiedelten Sachgebiete „Grundstücksverkehr und Liegenschaften“
sowie „Baufinanzierung und Controlling“ zum 1. Januar 2014 in die GEWOFAG Wohnen GmbH überführt worden, da dort zukünftig deren Tätigkeitsschwerpunkte liegen
werden. Die Sachgebiete „Portfoliomanagement“ sowie „Projektentwicklung“ sind
98
Wohnen
Bauen
Lagebericht
Preisgekrönt
ebenfalls zum 1. Januar 2014 in die GEWOFAG Holding GmbH verlagert worden. In
der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH wird somit kein Personal mehr
vorgehalten. Sie wird als reine bestandsführende Gesellschaft gehalten. Die Dienstleistungen der Bestandsbewirtschaftung sowie die administrative Führung der
Gesellschaft werden, wie bereits in Vorjahren, von der GEWOFAG Wohnen GmbH
und der GEWOFAG Holding GmbH und weiteren Tochtergesellschaften auf dem
Wege der Funktionsausübung erbracht.
Die GEWOFAG hat sich zum Ziel gesetzt, die Konzernstruktur des GEWOFAG-Konzerns sukzessive zu vereinfachen und hierdurch unter anderem Arbeitsabläufe zu
optimieren. Die Aufbauorganisation des Konzerns soll letztlich auf die inhaltlichen
Kernbereiche Bau – Bestand – Service ausgerichtet werden.
Die Beteiligungsverhältnisse zum 31. Dezember 2014 sind folgendem Schaubild zu
entnehmen.
100 %
GEWOFAG
Holding GmbH
100 %
GEWOFAG
Grundstücksgesellschaft mbH
100 %
GEWOFAG
Projektgesellschaft mbH
100 %
GEWOFAG IT
Servicegesellschaft
mbH
100 %
100 %
GEWOFAG
Gebäude Service
GmbH
100 %
GEWOFAG
Dienstleistungs
gesellschaft mbH
Wohnforum
GmbH
100 %
100 %
Wohnforum
Service GmbH
GEWOFAG
Immobilien
Beteiligungs
GmbH
93,75 %
100 %
GEWOFAG
Wohnen GmbH
Mietmanagement
GEWOFAG
GmbH & Co. KG
(in Liquidation)
6%
100 %
70 %
100 %
Münchner
Gesellschaft für
Stadterneuerung
mbH
Heimag
Besitzgesellschaft
mbH
Heimag
München GmbH
Mietmanagement
Heimag
GmbH & Co. KG
99
ÄNDERUNGEN IN DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Der Aufsichtsrat der GEWOFAG Holding GmbH hat in seiner Sitzung am
12. November beschlossen, die Stelle eines kaufmännischen Geschäftsführers
einzuführen und das bisherige Modell der Alleingeschäftsführung aufgegeben.
Herr Dr. Klaus-Michael Dengler wurde in der Aufsichtsratssitzung am 1. April 2014
zum kaufmännischen Geschäftsführer der GEWOFAG Holding GmbH und der
GEWOFAG Wohnen GmbH bestellt.
In der Sitzung des Aufsichtsrates am 29. Juli 2014 wurde darüber hinaus
Herr Sigismund Mühlbauer zum technischen Geschäftsführer der GEWOFAG
Holding GmbH und der GEWOFAG Wohnen GmbH bestellt.
ANKÜNDIGUNG DER AUSÜBUNG DES ANKAUFSRECHTS FÜR ANTEILE AN
DER HEIMAG MÜNCHEN GMBH
Die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG
(nachfolgend GWG Stuttgart) hält derzeit 30 Prozent der Anteile an der Heimag
München GmbH. Die GEWOFAG Wohnen GmbH hat am 17. Dezember 2014 von
dem ihr eingeräumten Ankaufsrecht (Call-Option) gegenüber der Mitgesellschafterin
GWG Stuttgart Gebrauch gemacht, wonach sie die Übertragung oder auch teilweise
Übertragung der GWG-Anteile an der Heimag München GmbH an sich oder an einen
von ihr zu benennenden Dritten gegen Verkehrswert verlangen kann. Nach der
erfolgten Ankündigung der Ausübung soll der Ankauf der Anteile spätestens im
dritten Quartal 2015 abgeschlossen sein, angestrebt von den Gesellschaftern wird
jedoch ein Abschluss bereits zum Ende des zweiten Quartals 2015.
100
Wohnen
Bauen
1.2
Preisgekrönt
Lagebericht
ZIELE UND STRATEGIEN
Durch sein Leitbild hat sich der GEWOFAG-Konzern in seinem Handeln der Vereinbarkeit von sozialer und ökologischer Verantwortung mit wirtschaftlichem Erfolg
verpflichtet. Diese drei Säulen bilden den Rahmen für die Ziele und Strategien des
Konzerns.
Ein bedeutender Faktor ist die Nachhaltigkeit. Diese drückt sich in allen Bereichen
des Konzerns dadurch aus, dass mit der Umwelt und den Wohnungsbeständen, den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, den Mieterinnen und Mietern, den Finanzen und
den Ressourcen verantwortungsbewusst umgegangen wird.
Der GEWOFAG-Konzern bietet einkommensschwächeren Personen und Familien auf
dem angespannten Münchner Wohnungsmarkt eine Alternative für ein bezahlbares
und gutes Zuhause.
Der GEWOFAG-Konzern hat sich in den kommenden Jahren zum Ziel gesetzt, mit
Unterstützung des Gesellschafters durch zusätzlichen Wohnungsneubau einen
wesentlichen Beitrag zur Entspannung des Münchener Wohnungsmarkts zu leisten.
Die durchschnittliche Wohnungsmiete wird dabei wesentlich unter der jeweiligen
Mietspiegelmiete liegen.
Als Vermieterin und Verwalterin von rund 35.000 Wohnungen in zumeist großen zusammenhängenden Siedlungen steht neben der Verbesserung der Gebäudequalität
auch die Schaffung eines attraktiven und sozial stabilen Wohnumfelds im Fokus. Der
GEWOFAG-Konzern betreibt zu diesem Zweck Nachbarschafts- und Bewohnertreffs,
schafft Angebote im Rahmen einer ganzheitlichen und vorausschauenden Quartiersentwicklung, wie etwa Einrichtungen zur Kinderbetreuung und Wohnungen, die auf
die besonderen Bedürfnisse von älteren und behinderten Menschen zugeschnitten
sind.
Ein weiteres Ziel ist es, den Mieterinnen und Mietern einen guten Service rund um
das Thema Wohnen zu bieten.
Um der ökologischen Verantwortung gerecht zu werden, errichtet der GEWOFAGKonzern energieeffiziente Häuser und installiert umweltfreundliche Energieversorgungssysteme, wie zum Beispiel Fernwärme. Im Bestand werden Wohneinheiten modernisiert und auf einen höheren energetischen Standard gebracht. Der durchschnittliche
101
Heizenergiebedarf pro m² Wohnfläche wird dabei insgesamt deutlich reduziert.
Diese sozialen und ökologischen Investitionen verbessern langfristig die Attraktivität
der Quartiere, erhöhen die Vermietbarkeit der Wohnungen und schaffen so auch
einen wirtschaftlichen Mehrwert.
1.3
STEUERUNGSSYSTEM UND LEISTUNGSINDIKATOREN
Der GEWOFAG-Konzern hat ein integriertes ganzheitliches Managementsystem
eingeführt, in dem die Systematik für die Gestaltung, Lenkung und Entwicklung
des Konzerns formal verankert ist. Das Managementsystem umfasst sämtliche zur
Steuerung des Unternehmens relevanten Themenfelder und gibt den Rahmen für
eine effiziente und rechtssichere Steuerung vor.
Zur Erkennung von Planabweichungen und Trends werden regelmäßig Abweichungsanalysen für wesentliche Kennzahlen erstellt. In Ergebnisgesprächen mit
der Geschäftsführung erfolgt quartalsweise eine weitere detailliertere Analyse der
102
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Geschäftsentwicklung und der Risikolage. Die Durchführung, Budgetierung und
Veränderungen von Investitionen werden laufend überwacht und Abweichungen
untersucht.
Diese Informationen erlauben es der Geschäftsführung und den Führungskräften,
Entscheidungen zu treffen und gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen frühzeitig
einzuleiten.
Die Geschäftsführung informiert darüber hinaus den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah
und umfassend über alle für den Konzern relevanten Fragen der Strategie, der
Planung, der Geschäftsentwicklung, der Risikolage, des Risikomanagements und
der Compliance.
Bei der Umsetzung der Ziele und Strategien im Rahmen der drei Säulen Wirtschaftlich, Sozial und Ökologisch betrachtet die GEWOFAG regelmäßig die Entwicklung
folgender Leistungsindikatoren:
WOHNUNGSWIRTSCHAFTLICHE LEISTUNGSINDIKATOREN
Die Schaffung von ausreichend Wohnraum, das heißt die Neubautätigkeit, ist eine
zentrale Aufgabe des GEWOFAG-Konzerns. Die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen und die Anzahl der abgeschlossenen umfassenden Sanierungen (zumeist
energetische Modernisierungen) sind neben den Investitionen, die auf Einzelprojekt
ebene verfolgt werden, die wichtigsten Kenngrößen zur Messung der Intensität der
Bautätigkeit.
Im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung verfolgt die GEWOFAG neben der Entwicklung der Sollmieten insbesondere die Entwicklung der Leerstandsquote.
Die Leerstandsquote (Anzahl der leerstehenden Wohnungen im Verhältnis zum
Wohnungsbestand) setzt sich zusammen aus dem strategischen Leerstand, den die
GEWOFAG zum Beispiel aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen langfristig plant,
und dem umbau- oder vermietungsbedingten Leerstand, der aufgrund erforderlicher
Instandhaltungsmaßnahmen infolge eines Mieterwechsels bzw. aufgrund mangelnder
Wohnraumnachfrage besteht. Ein erhöhter Leerstand würde zu Mietausfällen führen.
103
NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
Die Zufriedenheit von Mieterinnen und Mietern wird jährlich in Mieterbefragungen
erfasst. Die Befragung dient nicht nur dazu, Einschätzungen abzufragen, sondern
detailgenau den Hausverwaltungen die Möglichkeit zu geben, sich noch mehr an den
Bedürfnissen der Kunden zu orientieren und den Service weiter zu verbessern.
Zu den wohnungswirtschaftlichen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren
wird auch auf die Ausführungen unter 2.2 „Geschäftsverlauf“ verwiesen.
FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN
Zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit betrachtet die GEWOFAG als
100%ige Tochtergesellschaft der Landeshauptstadt München den Konzernjahres
überschuss sowie die Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite berechnet sich
aus dem Jahresüberschuss vor Ertragssteuern im Verhältnis zum Eigenkapital.
Des Weiteren ist der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit als zentrale
Liquiditätskennzahl ein Indikator für die finanzielle Leistungsfähigkeit des Konzerns.
Zu den finanziellen Leistungsindikatoren wird auch auf die Ausführungen unter
2.3 „Lage des Konzerns“ verwiesen.
1.4
FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG
Die Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten des GEWOFAG-Konzerns richten sich
vorrangig an den Aspekten Wirtschaftlichkeit, Mieternutzen und Wertorientierung
aus. Im Bereich der Forschung und Entwicklung kooperiert der GEWOFAG-Konzern
mit anderen Unternehmen, Forschungseinrichtungen, Universitäten und Fachhochschulen.
Die Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten fokussieren sich auf die immobilienwirtschaftlichen Kerngeschäfte der GEWOFAG. Es wird die Verbesserung einzelner
Prozesse, aber auch die Gesamtprozessoptimierung angestrebt.
Ein Beispiel ist ein Forschungsprojekt im 2. Bauabschnitt Riem. Hier wird die Validierung energieeinsparender Komponenten im Wohnungsbau untersucht. In Zusammenarbeit mit dem Fraunhofer-Institut für Bauphysik ermittelt die GEWOFAG bei
sechs baugleichen Wohngebäuden den Einfluss von verschiedenen haustechnischen
Standards auf den Energieverbrauch. Erste Ergebnisse werden Mitte des Jahres 2015
vorliegen.
104
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
105
2.Wirtschaftsbericht
2.1GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENSPEZIFISCHE
RAHMENBEDINGUNGEN
Nach einem schwachen Sommerhalbjahr fand die Deutsche Wirtschaft zum Jahresende wieder auf einen stabilen Aufwärtskurs zurück. Im Gesamtjahr 2014 hat das
Bruttoinlandsprodukt nach übereinstimmenden Angaben des Deutschen Instituts für
Wirtschaftsforschung Berlin (DIW Berlin) sowie des Instituts für Weltwirtschaft in Kiel
(„IfW Kiel“) um insgesamt 1,5 Prozent zugenommen. Gestützt vom anhaltenden Beschäftigungsaufbau und der insgesamt günstigen Einkommensentwicklung hat der
private Verbrauch maßgeblich zu diesem Wachstum beigetragen. Die in 2014 deutlich
gesunkenen Energiepreise werden sich nach Einschätzung des DIW Berlin erst in 2015
positiv auf die Inflation und den privaten Konsum auswirken.
Alles in allem bleibt der Preisauftrieb in Deutschland gering. In 2014 beträgt die
Inflation nach Schätzungen des IfW Kiel etwa 1,0 Prozent.
Der bundesweit teuerste Wohnungsmarkt ist nach wie vor München. Aufgrund der
erwarteten hohen Wertstabilität und trotz hoher Kaufpreise bleibt die Nachfrage
nach Immobilien nach Einschätzung des Marktforschungsinstituts des Immobilien
verbands Deutschland Süd e.V. (IVD) in Bayern und insbesondere in München
unverändert hoch. Diese Entwicklung ist vor allem auf die fehlenden attraktiven
Anlagealternativen sowie die historisch niedrigen Zinsen zurückzuführen. Aus diesen
Gründen rechnet das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI)
auch für das Jahr 2015 bundesweit mit einer weiteren Zunahme der Wohnungsbauinvestitionen.
Der Gutachterausschuss Münchens berichtet ebenfalls von einer anhaltend hohen
Nachfrage nach Wohnimmobilien. Das Geldumsatzvolumen in München im 1. bis
3. Quartal 2014 sei auf ein sehr hohes Niveau von rund 7,2 Milliarden Euro angewachsen,
das höchste Umsatzvolumen, das jemals für diesen Zeitraum am Münchner Immo
bilienmarkt erzielt wurde.
Die Erstbezugsmieten lagen nach Auswertungen des Referats für Stadtplanung und
Bauordnung (Wohnungsmarktbarometer 2014) in München in 2014 bei durchschnittlich EUR 18,65 monatlich pro m², die Wiedervermietungsmieten bei EUR 15,03 pro m².
Bei den Wiedervermietungsmieten entspricht dies einer Steigerung von rund
4 Prozent zum Vorjahr.
106
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
2.2GESCHÄFTSVERLAUF
Die Bewirtschaftung der eigenen Immobilien, die Verwaltung fremder Immobilien
sowie das Projekt- und Baumanagement insbesondere beim Neubau und bei der
Sanierung bzw. Modernisierung von Bestandsimmobilien bestimmten 2014 im
Wesentlichen die wirtschaftliche Lage des GEWOFAG-Konzerns.
MITARBEITERINNEN UND MITARBEITER
Im Jahresdurchschnitt waren im Konzern 680 Vollzeitäquivalente (Vj. 661 Vollzeitäquivalente) beschäftigt. Der Anteil weiblicher Mitarbeiter betrug zum Ende des
Geschäftsjahres 51,1 Prozent, in Führungspositionen 29,2 Prozent.
107
ÜBERNAHME STÄDTISCHER IMMOBILIEN
Für zwei sogenannte „KomPro-Objekte“ wurden im Jahr 2014 Vereinbarungen mit
der Landeshauptstadt München getroffen, die bereits vor Eigentumsübertragung
die Bewirtschaftung der insgesamt 54 Wohneinheiten durch die GEWOFAG Wohnen GmbH ermöglicht und ihr ab dem Vermietungsbeginn eine einem Eigentümer
vergleichbare Stellung einräumt. Die Vertragsbeurkundung der beiden Objekte
ist zusammen mit zwei weiteren Objekten der Landeshauptstadt München in der
Schleißheimer Straße und der Orleansstraße (insgesamt 31 Wohnungen) im Laufe des
Jahres 2015 geplant.
108
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
BEWIRTSCHAFTUNG UND VERWALTUNG EIGENER UND
FREMDER IMMOBILIEN
Der GEWOFAG-Konzern ist am 31. Dezember 2014 Eigentümer von 32.277 Wohnungen
und 393 Gewerbeeinheiten mit rund 1,98 Mio. m² Wohn- und Nutzfläche sowie von
14.666 Garagen und Stellplätzen im Großraum München. Die Wohnungsbestände
umfassen 20.025 frei finanzierte (62,0 Prozent der Wohneinheiten) und 12.252 öffentlich
geförderte Wohnungen (38,0 Prozent der Wohneinheiten), wobei für den GEWOFAGKonzern für die frei finanzierten bzw. aus der Sozialbindung bereits entfallenen
Mietwohnungen das „Konzept Soziale Mietobergrenze (KSM)“ gemäß Beschluss der
Vollversammlung des Stadtrates vom 26. Juli 2006 gilt.
Darüber hinaus verwaltet der GEWOFAG-Konzern zum 31. Dezember 2014 insgesamt
2.435 Wohnungen und 84 Gewerbeeinheiten für Dritte. Zudem werden 26 Teileigen
tumsgemeinschaften, wie zum Beispiel Kindertagesstätten, betreut. Ein Verwaltungsmandat mit den Stadtwerken München über 587 zu verwaltende Wohnungen
wurde zum Ende des Jahres 2014 beendet.
Die durchschnittliche Nettomiete ohne Nebenkosten im Bestand des GEWOFAGKonzerns beträgt zum Stichtag 31. Dezember 2014 EUR 6,79 pro m² (Vj. EUR 6,67 pro m²)
und konnte im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden. Gründe dafür waren durchgeführte Mieterhöhungen und Mietpreisanpassungen als Folge von Mieterwechseln
im frei finanzierten Wohnungsbestand. In der Anpassung der Mieten war der
GEWOFAG-Konzern an den Mietspiegel 2013 gebunden. Die im Vorjahr prognostizierte durchschnittliche Nettokaltmiete ohne Nebenkosten von rund EUR 7 pro m²
wurde damit erreicht.
Die Nettomiete ohne Nebenkosten der preisgebundenen Wohnungen beträgt zum
Stichtag 31. Dezember 2014 EUR 5,98 pro m² (Vj. EUR 5,76 pro m²). Im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand konnte die durchschnittliche Nettomiete von EUR
7,26 pro m² auf EUR 7,29 pro m² insgesamt nur leicht gesteigert werden. Hier wirkte
sich der Bindungsauslauf zweier Wirtschaftseinheiten mit etwa 600 Wohneinheiten
in Sendling aus, deren Mietniveau bei durchschnittlich EUR 3,90 pro m² bzw. EUR
4,00 pro m² liegt.
Die Sollmieterlöse im Jahr 2014 sind mit 3,4 Prozent etwas stärker als geplant
angestiegen, die Sollmieten aller Bestandsobjekte entwickelten sich planmäßig.
Der Anstieg der Sollmieterlöse ist zum einen auf niedrigere Leerstandskosten
109
zurückzuführen, die aus der hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt und einer
schnelleren Wiedervermietung resultieren. Zum anderen stiegen die Sollmieterlöse
aufgrund der positiven Entwicklung des Mietspiegels stärker als in der Planung
unterstellt.
Die Belegung der Wohnungen im Neubau und Bestand erfolgt zusammen mit dem
Amt für Wohnen und Migration unter Beachtung des Beschlusses der Vollversammlung des Stadtrates vom 26. Juli 2006 zum „Konzept Soziale Mietobergrenze“ (KSM).
Die in der KSM vorgesehene Deckelung der Mieten bei EUR 6,25 bzw. EUR 6,75 ist
abhängig von den entsprechenden Einkommenskategorien und setzt der Preisgestaltung im frei finanzierten Wohnungsbestand Grenzen.
Die Mieterfluktuationsrate kumulierte sich über das Jahr 2014 auf ca. 5,2 Prozent und
lag damit unter der Quote des Vorjahrs 2013 mit 6,0 Prozent. Mieterinnen und Mieter
halten offenbar vor dem Hintergrund des angespannten Münchener Wohnungsmarkts an ihren bestehenden Mietverhältnissen fest. Die Mieterfluktuationsrate in
2014 liegt damit leicht unter dem im Vorjahr prognostizierten Wert von 6 bis 7 Prozent.
Die Vermietungsquote lag bei 99,0 Prozent. Dabei wurde die Leerstandsquote inklusive strategischem (0,5 Prozent), umbaubedingtem (0,2 Prozent) und vermietungsbedingtem Leerstand (0,3 Prozent) berücksichtigt. Der vermietungsbedingte und
umbaubedingte Leerstand liegt auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres. Gekündigte
Wohnungen werden regelmäßig nach dem heutigen Stand der Technik instand
gesetzt. Sowohl die angespannte Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt als
auch die zeitlich befristeten Zwischennutzungen bei strategisch leerstehenden Objekten tragen zu einer gegenüber dem Planwert von 2,1 Prozent deutlich geringeren
Leerstandsquote bei.
Durch eine Vielzahl von bau- und sicherheitstechnischen Maßnahmen konnte der
Brandschutz in den Wohnanlagen in 2014 weiter verbessert werden. Diese Aktivitäten
werden auch in 2015 weiter verfolgt. Im Rahmen der Verkehrssicherung wurden
regelmäßige Begehungen durchgeführt, dringend nötige Reparaturen sofort erledigt
und zusätzliche Prüfpunkte bei den turnusmäßigen Begehungen aufgenommen.
Die diesjährige Mieterbefragung bescheinigt dem GEWOFAG-Konzern weiterhin ein
sehr gutes Ergebnis. Mit der GEWOFAG und der HEIMAG sind nach wie vor neun von
zehn Mieterinnen und Mietern zufrieden bis sehr zufrieden und ebenso viele würden
sie weiter empfehlen.
110
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
111
INSTANDHALTUNGSBEDARF DES TEILKONZERNS HEIMAG
Aufgrund von neuen Informationen auf Basis turnusmäßiger Objektbegehungen
wurden im Herbst 2014 drei Objekte des Teilkonzerns HEIMAG in Aubing, in der
Wastl-Witt-Straße und am Stiftsbogen näher untersucht. Erste Auswertungen der
Objektzustände zeigten, dass in diesen Siedlungen signifikante Abweichungen zum
durchschnittlichen Erhaltungszustand der übrigen HEIMAG-Bestände vorhanden
sind. Da eine tiefergehende Bewertung der Instandhaltungsbedarfe in Aubing und
am Stiftsbogen erst nach Aufstellung des Wirtschaftsplans 2015 vorlag, wurde die
Geschäftsführung beauftragt, den im November 2014 vorgelegten Wirtschaftsplan
bis April/Mai 2015 zu überarbeiten, um alle notwendigen Instandhaltungsbedarfe zu
berücksichtigen. Die Gesellschaft geht von erheblichen Instandhaltungsaufwendungen
aus, um den kurz- und mittelfristigen Instandhaltungsbedarf zu decken.
MODERNISIERUNGEN
Im Geschäftsjahr 2014 wurden im GEWOFAG-Konzern 462 Wohneinheiten
umfassend energetisch saniert.
Fertiggestellte
Großmodernisierung
GesellschaftWohneinheiten
Neuhausen Nord Teil III GEWOFAG Wohnen GmbH
154
Neuhausen, Max II, 1. BA
GEWOFAG Wohnen GmbH
269
Ramersdorf Mitte B, Führichstraße
GEWOFAG Wohnen GmbH
39
SUMME 462
Die energetische Sanierung der Siedlung Max II ist das bedeutendste Modernisierungsvorhaben der GEWOFAG in den kommenden Jahren. Das Vorhaben betrifft
insgesamt 1.174 Wohneinheiten. Die Fassaden und die Unterseiten der Kellerdecken
werden mit einer Wärmedämmung (KfW-Effizienzhaus 100, EnEV 2009) verkleidet
und alle Fenster erneuert. Gleichzeitig findet eine umfassende Kanalsanierung statt.
Die Gesamtmodernisierung der Siedlung soll zeitlich versetzt in fünf Bauabschnitten
erfolgen. Im 1. Bauabschnitt wurden in 2014 fünf Wohnblöcke mit insgesamt 269
Wohneinheiten modernisiert.
Mit dem planmäßigen Abschluss der energetischen Sanierungen in Neuhausen Nord
und Ramersdorf Mitte wurden die Vorjahresprognosen somit insgesamt erfüllt.
112
Wohnen
Bauen
Lagebericht
Preisgekrönt
NEUBAU VON BESTANDSIMMOBILIEN
Der GEWOFAG-Konzern hat im Berichtsjahr 463 Wohnungen bautechnisch fertiggestellt und somit die für das Jahr 2014 geplanten Fertigstellungen umsetzen können.
Hiervon wurden noch in 2014 375 Wohnungen an den jeweiligen Bauherrn übergeben. Für 88 Wohnungen erfolgten die Abnahme und der Bezug Anfang des Jahres
2015.
Fertiggestellte
Neubaumaßnahme
Aufstockung
Ramersdorf, Piusplatz Nord
GesellschaftWohneinheiten
GEWOFAG Wohnen GmbH
16
Ramersdorf Mitte D, Rupertigaustr. GEWOFAG Wohnen GmbH
35
Ramersdorf Mitte B, Führichstraße
GEWOFAG Wohnen GmbH
11
Funkkaserne Nord WA 1/2
GEWOFAG Wohnen GmbH
271
Ackermannbogen GEWOFAG Wohnen GmbH
49
Wilhelmine-Lübke-Haus
GEWOFAG Grundstücks-
gesellschaft mbH
39
Kohlrauschstraße GEWOFAG Grundstücks-
gesellschaft mbH
42
SUMME 463
113
Im Siedlungsgebiet „Alte Heide“ an der Ecke Grünecker Straße/Kohlrauschstraße entstanden insgesamt 42 Wohnungen, die nach dem Kommunalen Wohnungsbauförderungsprogramm KomPro/B gefördert werden.
Am Piusplatz Nord in Ramersdorf entstanden in 2013 und 2014 insgesamt 32 Wohneinheiten als Ergänzungsbauten im Passivhausstandard. Davon sind 22 Wohnungen
im Rahmen des München-Modell-Miete (MMM) öffentlich gefördert und 10 Wohnungen frei finanziert. 16 von 32 Wohneinheiten wurden bereits in 2013, die übrigen
16 Wohnungen wurden in 2014 fertiggestellt.
Nördlich und südlich der Rupertigaustraße in Ramersdorf standen Gebäude, die in
einem wirtschaftlichen Rahmen nicht mehr saniert werden konnten. Diese Gebäude
wurden abgebrochen und in mehreren Teilprojekten durch Neubauten ersetzt. In
2014 konnten 35 Neubauwohnungen errichtet werden.
Die Gebäude an der Führichstraße und im östlichen Teil der Rupertigaustraße in
Ramersdorf werden sowohl energetisch saniert als auch durch ein zusätzliches
Geschoss aufgestockt. Hieraus entstanden in 2014 insgesamt 11 zusätzliche Wohn
einheiten.
Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 in der Funkkaserne Nord entstanden 129 Wohnungen
des Fördermodells Einkommensorientierte Förderung (EOF) und des Kommunalen
Wohnungsbauförderungsprogramms KomPro/A sowie 9 Wohnungen im Förder
114
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
modell München-Modell-Miete. Neben der Wohnnutzung ist die Errichtung eines
Standortes des Betreuungsangebots Wohnen im Viertel vorgesehen. Dem Stützpunkt
ist eine Pflegewohnung für Pflegebedürftige auf Zeit zugeordnet. Im allgemeinen
Wohngebiet WA 2 sind 46 EOF-/KomPro/A-Wohnungen sowie 86 Wohnungen des
Fördermodells München-Modell-Miete errichtet worden.
Von den insgesamt 49 Wohnungen am Ackermannbogen wurden 75 Prozent im
geförderten Mietwohnungsbau nach EOF und 25 Prozent als München-ModellMiete-Wohnungen errichtet.
Die GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH errichtet gemeinsam mit der
WOGENO München eG einen Neubau mit Mehrgenerationenwohnungen und
Sozialeinrichtungen am Reinmarplatz in Nymphenburg. Das Wilhelmine-Lübke-Haus
mit insgesamt 126 Wohneinheiten stellt das familien-, alten- und behindertengerechte Wohnen in den Vordergrund. In 2014 konnten 39 Wohnungen fertiggestellt
werden. Insgesamt konnten die im Vorjahr prognostizierten Neubaufertigstellungen
erreicht werden.
TECHNISCHE DIENSTLEISTUNGEN
Mit Wirkung zum 1. Februar 2014 hat die GEWOFAG Gebäude Service GmbH die
zentrale Warenversorgung für die Konzerngesellschaften übernommen. Die Warenversorgung wird hierdurch im Konzern als auch gegenüber den externen Dienst
leistern zentral gebündelt.
Die Gebäudeleittechnik als unterstützendes Instrument zur Anlagenüberwachung
und Störungsfeststellung hat im Laufe des Jahres 2014 an allen aufgeschalteten
Unterstationen die Fernüberwachung erfolgreich ermöglicht. Damit kann die
GEWOFAG Gebäude Service GmbH technische Probleme in den derzeit angeschlossenen 281 Heizungsanlagen frühzeitig erkennen und beheben.
Die Gebäudeleittechnik wird in Zukunft von der Störungsmeldung und -protokollierung
hin zur Anlagenoptimierung weiter entwickelt mit dem Ziel, Betriebskosten zu senken
und Energie und CO₂ einzusparen.
115
SOZIALE DIENSTLEISTUNGEN UND HAUSMEISTEREI
Die neue Organisationsstruktur des Bereichs Hausmeister wurde im Jahr 2014
konsequent implementiert und ausgebaut. Durch Umsetzungen und Neueinstellungen konnten in den letzten zwei Jahren nahezu alle Hausmeisterbezirke und
Teamleiterstellen besetzt werden. Die in der Wohnforum GmbH beschäftigten
Hausmeisterinnen und Hausmeister wohnen in der Regel selbst in den zu betreuenden Siedlungen und sind somit ein erster Ansprechpartner in sozialen Angelegen
heiten für die Mieterinnen und Mieter vor Ort.
Im Bereich soziale Aufgaben der Wohnforum GmbH stand im Geschäftsjahr 2014 die
Verbesserung der Wirtschaftlichkeit im Mittelpunkt. So konnte ein neuer Nachbarschaftstreff in Betrieb gehen, bei dem die wirtschaftlichen Bedingungen im Zuschusswesen verbessert werden konnten.
116
Wohnen
Bauen
2.3
Lagebericht
Preisgekrönt
LAGE DES KONZERNS
ERTRAGSLAGE
Das Jahresergebnis des GEWOFAG-Konzerns entwickelte sich wie folgt:
20142013
TEURTEUR
Umsatzerlöse
Bestandsveränderungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
224.177 219.631
325387
4.046 4.276
28.657 22.089
257.205 246.383
Aufwendungen für bezogene Lieferungen/Leistungen –120.891
–117.647
Betriebsleistung
Personalaufwand
–42.848–40.849
Abschreibungen
–33.994–32.215
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Sonstige Steuern
Betriebsaufwand
Betriebsergebnis
Finanzergebnis
Außerordentliches Ergebnis
Gesamtergebnis vor Ertragssteuern
–9.509
–6.400
–4.780
–4.943
–212.022–202.054
45.183 44.329
–22.894–18.647
–189
–189
–23.083 25.493
299
125
–2.726
–2.248
19.673 23.370
Ertragssteuern
Laufende Ertragssteuern
Latente Steuern
Jahresergebnis
Die Umsatzerlöse resultieren überwiegend aus der Vermietung des Wohnungsbestandes.
117
Bei den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung konnte aufgrund gestiegener
Mieteinkünfte ein Zuwachs von EUR 6,9 Mio. verzeichnet werden, der vor allem aus
Neubezügen und Mietanpassungen im frei finanzierten und preisgebundenen Wohnungsbestand resultiert.
Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 28,7 Mio. (Vj. EUR 22,1 Mio.)
entfallen EUR 11,1 Mio. auf den Gewinn aus Anlagenabgang und EUR 9,1 Mio. auf die
Entnahme aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung, die für vordefinierte Projekte
genutzt wird.
Der Betriebsaufwand ist im Vorjahresvergleich um EUR 10,0 Mio. gestiegen. Hier sind
einerseits Preissteigerungen bei bezogenen Leistungen, die Tarifsteigerungen und
Neueinstellungen im Personalbereich sowie ein höherer Instandhaltungsaufwand
Auslöser der Kostensteigerung.
Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR
120,9 Mio. (Vj. EUR 117,6 Mio.) beinhalten neben den Instandhaltungsaufwendungen
und Aufwendungen für werthaltige, aber nicht aktivierungsfähige Modernisierungsmaßnahmen im eigenen Wohnungsbestand Betriebs- und Heizkosten. Des Weiteren
enthalten sind IT-Beratungs- und andere Verwaltungsaufwendungen.
Während die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung um EUR 0,1 Mio. auf
EUR 100,0 Mio. (Vj. EUR 100,1 Mio.) leicht gesunken sind, sind die Aufwendungen
für die Verkaufsgrundstücke um EUR. 4,9 Mio. auf EUR 8,1 Mio. (Vj. EUR 3,2 Mio.)
gestiegen. Diese Erhöhung ergab sich im Wesentlichen aus den gestiegenen Prozesskosten bei der Heimag München GmbH und Kosten für Erschließungsmaßnahmen
bei der GEWOFAG Wohnen GmbH.
Der Personalaufwand erhöhte sich aufgrund von Tarifanpassungen sowie Neueinstellungen im gesamten Konzern um EUR 2,0 Mio. auf EUR 42,8 Mio.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Vorjahresvergleich um
EUR 3,1 Mio. erhöht. Gestiegene Aufwendungen ergaben sich vor allem bei den
IT-Aufwendungen und den Kosten für Unternehmens- und Rechtsberatung.
Im negativen Finanzergebnis von EUR 22,9 Mio. (Vj. EUR 18,6 Mio.) sind im
Wesentlichen Zinsaufwendungen aus den gezogenen Darlehen im Rahmen der
Objektfinanzierung sowie der Unternehmensfinanzierung enthalten.
118
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Der Aufwand für latente Steuern im Geschäftsjahr von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 2,2 Mio.)
erhöhte sich leicht im Vergleich zum Vorjahr.
Durch die jeweilige Erhöhung der Erträge und Aufwendungen bei gleichzeitiger Verschlechterung des Finanzergebnisses erzielte der GEWOFAG-Konzern im Geschäftsjahr 2014 einen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 19,7 Mio. (Vj. EUR 23,4 Mio.). Der
positive Sondereffekt aus dem Gewinn durch den Verkauf des Objektes in Poing in
der GEWOFAG Wohnen GmbH in Höhe von EUR 11,1 Mio. wird durch die gleichzeitige
Zuführung zur Rückstellung für Erschließungskosten in Höhe von EUR 1,6 Mio. in der
gleichen Gesellschaft geschmälert. Weiterhin wurde in der Heimag München GmbH
eine Rückstellung für Prozessrisiken in Höhe von EUR 5,3 Mio. aufwandswirksam
gebildet. Die Entwicklung des Jahresüberschusses entspricht weitestgehend den
Planungen des Konzerns. Die Ertragslage wird damit als zufriedenstellend beurteilt.
119
VERMÖGENSLAGE
Die Bilanzstruktur der Gruppe stellt sich zum 31. Dezember 2014 wie folgt dar:
31.12.2014
Aktiva
TEUR %
Anlagevermögen
1.373.012 86,5 1.237.99882,3
– Immaterielle Vermögensgegenstände
– Sachanlagen
1.062
0,1
1.642
0,1
1.349.799
85,0
1.206.750
80,2
22.151
1,4
29.606
2,0
– Finanzanlagen
Umlaufvermögen
116.597 7,3
– Zum Verkauf bestimmte Grundstücke/Vorräte
– Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
– Flüssige Mittel
Rechnungsabgrenzungsposten
60.729
3,8
7.541
48.327
164.72210,9
60.297
4,0
0,5
6.519
0,4
3,0
97.906
6,5
3.065 0,2
Aktive latente Steuern
Bilanzsumme
31.12.2013
95.665
3.2540,2
6,0
1.588.339 100,0
98.391
31.12.2014
Passiva
TEUR %
Eigenkapital
497.526 31,3
Rückstellungen
52.479 3,3
1.036.598 65,3
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
1.736 0,1
1.588.339 100,0
6,6
1.504.365100,0
Verbindlichkeiten
TEUR%
31.12.2013
TEUR%
477.84331,8
50.1803,3
974.67764,8
1.6650,1
1.504.365100,0
Die Erhöhung des Sachanlagevermögens resultiert vor allem aus Zugängen im
Wohnungsbestand durch Neubau und Erwerb sowie Aktivierungen von
werthaltigen Modernisierungsmaßnahmen.
In den Neubau sowie in werthaltige Modernisierungsmaßnahmen wurde im
Geschäftsjahr eine Summe in Höhe von EUR 169,7Mio. (Vj. EUR 87,5 Mio.) investiert.
120
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Nach planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von EUR 33,2 Mio.
beläuft sich das Sachanlagevermögen auf EUR 1.349,8 Mio.
Unter den Finanzanlagen ist ein Wertpapierspezialfonds im Wert von EUR 16,6 Mio.
bilanziert. Darüber hinaus Aktien und Anleihen in Höhe von EUR 5,5 Mio. Der Rückgang um EUR 7,5 Mio. resultiert überwiegend aus dem Verkauf von Wertpapieren
zum Jahresultimo.
Das Umlaufvermögen reduzierte sich um EUR 48,1 Mio. auf EUR 116,6 Mio. Die Flüssigen
Mittel betragen zum Ende des Geschäftsjahres EUR 48,3 Mio. (Vj. EUR 97,9 Mio.).
Der laufende Aufwand aus latenten Steuern in Höhe von EUR 2,7 Mio. reduzierte die
aktiven latenten Steuern auf EUR 95,7 Mio. (Vj. EUR 98,4 Mio.).
Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Stichtag EUR 497,5 Mio. (Vj. EUR 477,8 Mio.).
121
Die Eigenkapitalrendite in Höhe von 3,9 Prozent liegt um 0,1 Prozent unter dem
prognostizierten Niveau von 4,0 Prozent.
Das gezeichnete Kapital im Konzern beträgt zum 31. Dezember 2014 EUR 62,1 Mio.
(Vj. EUR 62,1 Mio.)
In die Gewinnrücklagen wurde der Bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt.
Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung werden seit 2009 für langfristig geplante
Instandhaltungsmaßnahmen in Anspruch genommen, in 2014 mit EUR 9,1 Mio.
(Vj. EUR 9,3 Mio.). Die Rückstellungen für Hausbewirtschaftung und Nachfolge- und
Erschließungskosten sind im Geschäftsjahr wesentlich gestiegen. Der Hauptgrund
hierfür ist der Anstieg der Rückstellungen für noch ausstehende Rechnungen für
Anlagen im Bau mit einer Erhöhung in Höhe von EUR 5,2 Mio.
Darüber hinaus veränderte sich diese Position auf Grund der Zuführung zu der
Rückstellung für Prozesskostenrisiken bei der Heimag München GmbH von
EUR 5,1 Mio wegen möglicher Mängelbeseitigungskosten für die Tiefgarage der
WEG Graf-Lehndorff-Straße 18–22/Mittbacherstraße 2–21.
Die Verbindlichkeiten des Konzerns erhöhten sich um EUR 61,9 Mio. auf EUR 1.036,6 Mio.
Im Geschäftsjahr wurden insgesamt mehr Fremdfinanzierungsmittel aufgenommen
(EUR 72,7 Mio.) als getilgt (EUR 17,0 Mio.). Im Geschäftsjahr wurden insgesamt EUR
45,0 Mio. aus dem Schuldscheindarlehen-Rahmenvertrag von der Landeshauptstadt
München in Anspruch genommen.
122
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Die Finanzierung des GEWOFAG-Konzerns ist auf eine langfristige Strategie ausgerichtet. Sie erfolgt mit Eigenkapital und langfristigen Fremdmitteln.
Für Investitionen in Neubau und energetische Sanierungen werden Objektfinanzierungen mit Kreditinstituten und anderen Kreditgebern aus dem Bereich der Finanz-/
Fördermittel der öffentlichen Hand eingesetzt. Die Unternehmensfinanzierungslinie
steht unter anderem für Investitionen in den Wohnungsbau und Akquisitionen von
Grundstücken sowie zur Ablösung bestehender Kreditlinien bzw. Verbindlichkeiten
und zur Optimierung der Finanzierungsstruktur zur Verfügung.
Den Konzerngesellschaften werden von der BayernLB zur Investitions- und Akquisi
tionsfinanzierung ein Corporate Loan über EUR 150,0 Mio. und eine revolvierende
Kreditlinie über EUR 50,0 Mio. zur variablen Inanspruchnahme zur Verfügung
gestellt. Als Kreditgeber fungieren die BayernLB (Mandated Lead Arranger), die
Stadtsparkasse München und weitere Konsortialbanken. Die Inanspruchnahme des
Corporate Loan erfolgt auf EURIBOR-Basis, die Inanspruchnahme der revolvierenden
Kreditlinie erfolgt auf Basis eines Kontokorrentkredits oder des 1-Monats-EURIBOR.
Als Sicherheiten dienen erstrangige Grundpfandrechte an ausgewählten Objekten
der Konzerngesellschaften.
Zur Unternehmensfinanzierung waren am 31. Dezember 2014 unter anderem
drei Tranchen in Höhe von EUR 41,0 Mio. (Vj. EUR 41,6 Mio.), EUR 39,2 Mio.
(Vj. EUR 39,8 Mio.) und EUR 9,2 Mio. (Vj. EUR 9,3 Mio.) aus einem Corporate Loan
der Bayern LB über nominal EUR 96,0 Mio. (Vj. EUR 96,0 Mio.) gezogen.
Als weitere Finanzierungsinstrumente setzt die Gesellschaft darüber hinaus langfristige Darlehen mit langfristiger Zinsbindung ein. Zu diesem Zweck wurde 2010 mit der
BayernLB unter anderem eine Fördermittellinie für energetische Sanierungen in Höhe
von EUR 75 Mio. abgeschlossen.
Für die langfristige Finanzierung der Anteile an der Heimag München GmbH hat die
BayernLB der Heimag Holding AG ein Darlehen über EUR 118,1 Mio. (Stand 1. Januar 2012)
auf 3-Monats-EURIBOR-Basis zur Verfügung gestellt. Das Zinsänderungsrisiko wird
durch geeignete Zinssicherungsinstrumente (Payer Swaps) minimiert. Im Rahmen der
erfolgten Abwärtsverschmelzung der Heimag Holding AG auf die Heimag München
GmbH wurde das Bankdarlehen in die Heimag München GmbH übernommen. Zum
31. Dezember 2014 bestand dieses Darlehen in einer Höhe von EUR 110,2 Mio.
Die Vermögenslage des GEWOFAG-Konzerns ist geordnet.
123
FINANZLAGE
Kapitalflussrechnung 1)
Bilanzgewinn
20142013
TEURTEUR
19.23321.885
davon anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn
(inkl. stille Gesellschafter)
1.485
19.67323.370
Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände
des Anlagevermögens
34.497 Zunahme/Abnahme der Rückstellungen
–4.002–10.908
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/
Erträge (aktivierte Eigenleistungen)
–3.847
–4.276
Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind
–1.511
4.498
Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva,
die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind
5.975
10.104
–11.386
–157
189
189
Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen
des Anlagevermögens
Aufwendungen/Erträge aus außerordentlichen Posten
Zinsaufwendungen/Zinserträge
Ertragssteueraufwand/-ertrag
Ertragssteuerzahlungen
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das
immaterielle Anlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen
des Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das
Sachanlagevermögen 32.215
22.83618.122
2.427
2.123
–263
–1.980
64.588
73.300
–206
–184
13.754
1.269
–169.710
–87.501
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen
des Finanzanlagevermögens 7.527
1.000
Auszahlungen für Investitionen
in das Finanzanlagevermögen
–216
–3.470
Erhaltene Zinsen
Cashflow aus Investitionstätigkeit
124
440
Jahresergebnis/Jahresfehlbetrag
604
4.129
–148.247
–84.757
Wohnen
Bauen
Lagebericht
Preisgekrönt
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen
von anderen Gesellschaftern
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten
10
0
72.667
44.991
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten
–17.035
–21.477
Gezahlte Zinsen
–21.627
–20.917
Gezahlte Dividenden
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderung
des Finanzmittelfonds
0
–1.517
34.015
1.080
–49.644
–10.377
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
90.927
101.304
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
41.283
90.927
Der Finanzmittelbestand setzt sich wie folgt zusammen:
31.12.201431.12.2013
TEURTEUR
Bankguthaben
41.28390.927
41.28390.927
Die Zahlungsfähigkeit im Konzern war jederzeit gegeben. Aufgrund der langfristigen
Finanzierung der Wohnimmobilien ist keine Gefährdung der finanziellen Entwicklung
zu befürchten, zumal auch durch die Unternehmensfinanzierungslinie die Finanzierung auf absehbare Zeit gesichert ist.
1) Cashflow-Ermittlung ab 2014 nach DRS 21, Vorjahr für Vergleichszwecke angepasst
125
Der Finanzmittelbestand zum jeweiligen Stichtag setzt sich aus den kurzfristig realisierbaren liquiden Mitteln zusammen. Nicht enthalten sind die Treuhandkonten, auf
denen die eingezahlten Mietkautionen in Höhe von EUR 7,0 Mio. verwahrt werden.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist im Vergleich zum Vorjahr um circa
EUR 8,7 Mio. gesunken. Dies ist zum einen auf den um EUR 3,7 Mio. gesunkenen
Jahresüberschuss zurückzuführen, zum anderen ging die Veränderung der Rückstellungen in 2014 um EUR 6,9 Mio. zurück. Der Effekt aus der Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen führte zu einem Rückgang von EUR 4,1 Mio.
Weiterhin ist der Verkaufsgewinn aus der Veräußerung eines Grundstückes in Poing
ein wesentlicher Faktor. Dies hat zu einer Veränderung bei den Gewinnen aus dem
Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens im Vergleich zum Vorjahr in Höhe
von EUR 11,2 Mio. geführt. Das Zinsergebnis im Konzern ist um EUR 4,7 Mio. gesunken.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit liegt deutlich über der Prognose für
2014. Dieses liegt im Wesentlichen an der Anpassung an DRS 21, die in der Prognose
des Vorjahres nicht berücksichtigt war. Bereinigt um den Zinseffekt aus der DRS21-Umstellung liegt der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit leicht über der
Prognose.
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit in Höhe von EUR 148,2 Mio. wird wesentlich durch Investitionen in das Sachanlagevermögen bestimmt. Hier wurde im
Geschäftsjahr ein zahlungswirksamer Betrag in Höhe von EUR 82,2. Mio. mehr im
Vergleich zum Vorjahr investiert.
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit ist auf die Kreditaufnahmen und Kredit
tilgungen im Konzern zurückzuführen. Im Geschäftsjahr wurden insgesamt mehr
Fremdfinanzierungsmittel aufgenommen (EUR 72,7 Mio.) als getilgt (EUR 17,0 Mio.).
Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beläuft sich im Ergebnis auf EUR 34,0 Mio.
126
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
3.Nachtragsbericht
Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die eine nennenswerte Auswirkung auf die Ertrags-, Finanz- oder
Vermögenslage des Konzerns haben.
127
4. Chancen- und Risikobericht
RISIKOSTRATEGIE UND -TRAGFÄHIGKEIT
Ausgehend von unserer Geschäftsstrategie bildet Sicherheit das Fundament einer
nachhaltigen Wertschöpfung für unsere Eigentümer, Mieter, Geschäftspartner und
Mitarbeiter.
Risikomanagement bedeutet nicht nur die Vermeidung und Verminderung, sondern
auch den verantwortungsvollen Umgang mit Wagnissen, also Chancen und Risiken
in der Zukunft. Der GEWOFAG-Konzern verfügt über ein Risikomanagementsystem,
welches durch die Früherkennung von Entwicklungen und rechtzeitige Begrenzungsund Überwachungsmaßnahmen die Steuerung der Risiken ermöglichen soll. Dieses
System orientiert sich an der Risikostrategie des GEWOFAG-Konzerns, die einen
fundamentalen Bestandteil der Konzernführung bildet und ein einheitliches Risikomanagement im Konzern sichert.
128
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
Die Risikostrategie zielt darauf ab, stets über ein sehr gutes Sicherheitsniveau zu verfügen. Das heißt, die Risikotragfähigkeit soll die ermittelten Risiken übersteigen. Dies
resultiert auch aus der risikoaversen Haltung als öffentliches Unternehmen, welche
die Wahrnehmung von Chancen in Einzelfällen bewusst verkürzt und die Erfüllung
des sozialen Wohnungsbaus der Landeshauptstadt München in den Vordergrund
stellt.
RISIKOMANAGEMENTSYSTEM
Das Risikomanagementsystem des GEWOFAG-Konzerns ist Bestandteil des wertorientierten Konzernsteuerungssystems, welches aus dem Controlling, dem Internen
Kontrollsystem und dem Risikofrühwarnsystem besteht.
Das Interne Kontrollsystem des GEWOFAG-Konzerns ist in das Prozessmanagement
integriert. Seine Prüfung unterliegt ebenso der Konzern-Innenrevision wie die Überwachung organisatorischer Regelungen zur Beschaffung, Rechnungsabwicklung und
Vertretung der Gesellschaften einschließlich der Einhaltung von Betragsgrenzen für
die jeweiligen Handlungsfelder sowie der Freigaberegelungen im EDV-System.
Das unternehmensweit integrierte Risikomanagementsystem wurde prozessbegleitend auch bei allen Tochtergesellschaften implementiert. Das vorhandene Risiko
frühwarnsystem der GEWOFAG dient der Früherkennung von Zielwert-Abweichungen
bei überwiegend finanziellen Risiken und unterstützt die laufende Steuerung aller
Unternehmen. Prozessübergreifende Kontrollen unterstützen ebenfalls die Unternehmenssteuerung. Darüber hinaus werden prozessunabhängige Kontrollen durchgeführt, deren Ziele in der Überwachung operationeller Risiken der Organisation und in
der Vermeidung von Compliance-Risiken liegen. Strategische Risiken werden durch
Geschäftsstrategie und Unternehmensziele determiniert.
Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig an die Organisationsstruktur und
an sich verändernde Rahmenbedingungen angepasst. Als Handlungsorientierung
steht unter anderem das Handbuch zum ganzheitlichen Risiko-, Chancen- und
Compliance-Management allen Mitarbeitern zur Verfügung.
129
130
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
RISIKOBERICHTERSTATTUNG
Weiterer Bestandteil des Systems ist ein alle Unternehmensaktivitäten umfassendes
Berichtssystem, das neben Controllingberichten durch Risikoberichte quartalsweise
und jährlich eine systematische und kontinuierliche Unterstützung für die Erreichung
der Unternehmensziele und des Geschäftserfolges darstellt. Adressaten der Risiko
berichterstattung sind die Eigentümer und die Geschäftsleitung. Die Geschäftsleitung
erhält ergänzend detailliertere Informationen. Durch die Integration der Risikoberichte
in die Wirtschaftsplanung wird die zeitnahe Berücksichtigung von Chancen- und
Risikoaspekten bei Unternehmensentscheidungen gewährleistet.
METHODEN DES RISIKOMANAGEMENTS
Auf der Basis der Wirtschaftsplanung des GEWOFAG-Konzerns sind sowohl positive
(Chancen) als auch negative (Risiken) Zielabweichungen möglich. Die GEWOFAG
versteht als Risiko die Möglichkeit des Nichterreichens eines explizit formulierten
oder sich implizit ergebenden Zieles. Chancen ergeben sich für die GEWOFAG bei
Kosteneinsparungen oder Ertragssteigerungen gegenüber den Planvorgaben.
Die Bewertung von finanz- und immobilienwirtschaftlichen Risiken erfolgt unter
Berücksichtigung von Eintrittswahrscheinlichkeiten und den damit verbundenen
möglichen Schadenshöhen. Hierzu stehen die gleichen stochastischen Modelle zur
Verfügung, wie sie auch für die Wirtschafts- und Finanzplanung Verwendung finden.
Auf Basis historischer Volatilitäten der Zahlungsströme und des von Eigentümern
und Geschäftsleitung akzeptierten Risikos wird die maximal zulässige Abweichung
von Erwartungswerten, die sich aus der aktuellen Wirtschaftsplanung des GEWOFAGKonzerns ergeben, unternehmensweit einheitlich als Value at Risk bestimmt. Auf
diese Weise wird für die Zahlungsströme von Verwaltungskosten, Instandhaltung,
Mieten, Personalaufwand, Finanzierung und Erlösschmälerungen (Reihenfolge in
absteigender Wertung) eine zulässige Streuung ermittelt, die im Controlling und im
Risikofrüh-warnsystem einer laufenden Überwachung unterliegt. Positive bzw. negative Abwei-chungen vom Erwartungswert stellen Chancen und Risiken dar.
Das Eintreten eines finanziellen Schadens führt gegebenenfalls über das Jahres
ergebnis zu einer Verringerung des Eigenkapitals des Konzerns. Im GEWOFAGKonzern wird der potenzielle Schaden, welcher aus Abweichungen eines Zahlungsstromes vom Erwartungswert entstehen kann, im Verhältnis zum Eigenkapital
131
dargestellt und im Sinne der wertorientierten und nachhaltigen Unternehmens
steuerung auch als Barwert in Bandbreiten ausgewiesen. Dies erfolgt in Schritten
von 5 Prozent, 10 Prozent und 15 Prozent des Eigenkapitals mit abgestuften
Berichtspflichten.
LIQUIDITÄTSRISIKEN UND -CHANCEN
Das Liquiditätsrisiko besteht darin, benötigte Zahlungsmittel nicht oder nur zu
erhöhten Kosten beschaffen zu können.
Dem Liquiditätsrisiko wirken wir mit vereinbarten Kreditlinien und vorhandenen
freien Beleihungsspielräumen, internem Cash-Pooling sowie einer entsprechenden Ausstattung mit liquiden Mitteln entgegen. Das Refinanzierungsrisiko ist
aufgrund bestehender Kreditlinien, des Corporate Loan, der Revolving Facility, der
Fördermittellinie sowie der Rahmenvereinbarung Schuldscheindarlehen und des
Avalrahmens bei ausreichend vorhandenen Beleihungsreserven ebenfalls gering
einzuschätzen. Sicherungsbeziehungen zum Zinsänderungsrisiko sind im Konzern
anhang in den Erläuterungen zur Konzernbilanz dargestellt.
Weiterhin nutzt der GEWOFAG-Konzern zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos konsequent Chancen bei Fördermitteln. Der GEWOFAG-Konzern befindet sich
derzeitig in intensiven Bankengesprächen über eine Neustrukturierung des bestehenden Corporate Loans sowie über die langfristige Deckung des zusätzlichen Kapitalbedarfs in den kommenden Jahren, welcher aus den zusätzlichen Investitionen im
Wohnungsneubau resultiert. Bis Ende 2015 soll die bestehende Finanzierungsstruktur
überarbeitet werden. Die GEWOFAG geht davon aus, dass die Verhandlungen vor
dem Hintergrund des günstigen Marktumfelds erfolgreich sein werden und die Chancen
des historisch niedrigen Zinsniveaus für die GEWOFAG genutzt werden können.
132
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
MARKT- UND ERTRAGSRISIKEN UND -CHANCEN
Die Besonderheiten des Münchner Immobilienmarktes bedingen überwiegend Chancen:
Die langfristig hohe Nachfrage nach Wohnraum, bedingt durch eine positive Bevölkerungsentwicklung, geringe Arbeitslosigkeit, hohe Kaufkraft und positive Zukunfts
aussichten sowie ein im Verhältnis zur Nachfrage geringes Angebot lassen das
Gewicht der Marktrisiken auf ein Minimum sinken, die Ertragsrisiken bleiben bei
ausstattungsadäquaten Mietpreisen ebenfalls gering. Leerstände sind überwiegend
durch Wohnungswechsel und die damit verbundenen Instandsetzungsarbeiten sowie
durch die vereinzelt verzögerte Ausübung von Belegungsrechten verursacht, einen
längerfristigen Leerstand gibt es bei Wohnungen kaum.
Die Absenkung der gesetzlichen Kappungsgrenze für Mietsteigerungen auf 15 Prozent
für Gemeinden, deren angemessene Wohnraumversorgung gefährdet ist, gilt für die
kommunalen Wohnungsunternehmen in München im Rahmen des „Konzepts Soziale
Mietobergrenze“ seit Jahren.
Das Geschäftsfeld der Verwaltung von Wohnungsbeständen für externe Auftraggeber
durch die GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH beinhaltet wirtschaftliche und
rechtliche Risiken. Die Eintrittswahrscheinlichkeit dieser Risiken ist aufgrund langjähriger Erfahrung und erfolgreicher Tätigkeit in diesem Bereich sowie durch den Einsatz
qualifizierten Personals gering.
133
Die Anbindung der GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH an die bestehende
Bestandsverwaltung der GEWOFAG Wohnen GmbH nutzt Synergien im Konzern und
gewährleistet die zuverlässige Abwicklung des operativen Geschäfts. Zur weiteren
Ausnutzung der Synergien wurde das operative Geschäft der Dienstleistungsgesellschaft Anfang 2014 in die GEWOFAG Wohnen GmbH verlagert.
Bisher hat die Dienstleistungsgesellschaft noch keinen nachhaltigen Ertrag aus den
zu verwaltenden Wohn- und Geschäftseinheiten erreicht. So konnten die in den
Geschäftsjahren 2012, 2013 und 2014 erwirtschafteten Erträge aus Verwaltergebühren
die anfallenden Aufwendungen noch nicht decken. Als erhebliche Chance stellen sich
die in Verhandlungen befindlichen Aufstockungen der Verwalterhonorare mit der
Landeshauptstadt München dar. Hier können mit hoher Wahrscheinlichkeit erhebliche Honoraraufbesserungen für die Immobilien des Kommunalreferates und des
Sozialreferates generiert werden.
Die Unterstützung von Menschen mit vergleichsweise geringem Einkommen oder
besonderen Belastungen wie beispielsweise Familien, Alleinerziehende oder Ältere
mit geringen Renten stellt angesichts der hohen Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt in München und einem daraus folgenden Verdrängungseffekt eine wachsende
Herausforderung dar, der sich die Wohnforum GmbH im Auftrag des GEWOFAGKonzerns stellt. Daraus ergeben sich Chancen zur Gestaltung eines attraktiven
Wohnumfelds für den GEWOFAG-Konzern. Soziale Risiken können sich durch die
Entwicklung der Mieterstruktur und deren Folgen ergeben. Die Anbindung an den
GEWOFAG-Konzern sowie die Umstrukturierung der Geschäftsbereiche haben für
die Wohnforum GmbH langfristige Entwicklungspotentiale eröffnet. Mit dem in 2013
erstmals wieder erwirtschafteten Jahresüberschuss zeichnete sich für die Gesellschaft
eine positive Trendwende ab, wenngleich der soziale Bereich immer noch defizitär
arbeitet. Insgesamt geht die Geschäftsführung davon aus, dass die durchgeführten
Sanierungsmaßnahmen zur langfristigen Unternehmenssicherung beitragen werden.
134
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
PORTFOLIO- UND INVESTITIONSRISIKEN UND -CHANCEN
Im Geschäftsjahr 2014 haben sich die Gesellschaften des GEWOFAG-Konzerns weiter
auf Chancen in den Geschäftsfeldern Neubau und energetische Bestandssanierung
konzentriert und die Aktivitäten zur Unterstützung der Kundenbindung intensiviert.
Das umfangreiche energetische Sanierungsprogramm des GEWOFAG-Konzerns wird
ebenfalls dazu beitragen, höhere Qualitätsstandards im eigenen Immobilienbestand
zu erzielen. Durch die Senkung der verbrauchsabhängigen Heizkosten infolge energetischer Sanierungen können weitere Einsparpotenziale für die Mieterinnen und
Mieter erschlossen werden. Die energetischen Maßnahmen werden zudem begleitet
von Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes und dem Ausbau optionaler
Zusatzleistungen für Betreuung und Pflege (Konzept Wohnen im Viertel), um den
Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten. Als Risiken können
sich höhere energetische Anforderungen des Gesetzgebers an den Gebäudebestand
ergeben, die sich negativ auf die Investitionstätigkeit in anderen Bereichen auswirken
können. Ebenso bestehen branchenübliche Risiken hinsichtlich weiterer Regulierungen des Wohnungsbaus. Im Neubau und in der energetischen Sanierung liegen große
Chancen in der langfristigen Wertorientierung und Entwicklung des Bestandsport
folios des GEWOFAG-Konzerns.
135
Im Geschäftsjahr 2014 hat sich die Heimag München GmbH gemeinsam mit der
Tochtergesellschaft Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG intensiv damit beschäftigt, die hohe Objektqualität und die damit verbundene hohe Wohnqualität der
Mietobjekte dauerhaft zu erhalten. Hierbei wurde auf Basis der durchgeführten
Auswertungen aus dem Instandhaltungsplanungsprogramm „epiqr“ gezielt einzelne
Objekte vertiefend untersucht und die notwendigen baulichen Maßnahmen an
diesen Objekten zur Sicherung einer nachhaltigen Vermietung identifiziert. Grundsätzlich ist festzustellen, dass bei bisher unsanierten Gebäuden aus den 70er und
80er Jahren altersbedingt ein zusätzlicher Instandhaltungsbedarf in Höhe von circa
EUR 33 Mio. gegeben ist, der kontinuierlich in den nächsten Jahren mit geeigneten
Maßnahmen abgebaut werden muss.
Diese Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden begleitet von
Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes und dem Ausbau optionaler
Zusatzleistungen für Betreuung und Pflege (Konzept Wohnen im Viertel), um den
Wohnungsbestand nachhaltig und zukunftsfähig zu gestalten und die daraus resul-
136
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
tierenden Chancen konsequent zu nutzen. In der langfristigen Perspektive liegen in
diesem Geschäftsfeld die größten Chancen und damit einhergehend auch Risiken aus
der Finanzierung, Umsetzung und technischen Wirksamkeit der Maßnahmen.
OPERATIONELLE RISIKEN UND CHANCEN
Unter den operationellen Risiken versteht der GEWOFAG-Konzern sowohl die Gefahr
von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen
Verfahren, Menschen und Systemen entstehen, als auch externe Ereignisse. Zu den
operationellen Risiken zählen wir auch Compliance- und Rechtsrisiken.
Die operationellen Risiken sind bereits durch organisatorische Maßnahmen weit
gehend eingegrenzt. Dies betrifft unter anderem die IT-Sicherheit, Compliance- und
Vertretungsregelungen sowie das Interne Kontrollsystem. Durch laufende Investitionen in unsere IT-Infrastruktur wird die Systemsicherheit auf einem hohen Stand
gehalten und die Risiken begrenzt. Bei Bedarf werden je nach Risiko weitere
Steuerungsmaßnahmen abgeleitet. Die Kernprozesse unterliegen einem ständigen
Verbesserungsprozess.
GESAMTEINSCHÄTZUNG DER RISIKEN UND CHANCEN
Auf der Basis der aktuellen Steuerungs- und Überwachungssysteme sieht die
Geschäftsführung derzeit keine existenzgefährdenden Risiken. Im Vergleich zur
Vorjahresplanung ist unter Berücksichtigung der Objekte am Stiftsbogen, in Aubing
und an der Wastl-Witt-Straße mit einem deutlich erhöhten Instandhaltungsaufwand zu rechnen. Mit dem planmäßig wachsenden Geschäftsvolumen steigen auch
die Einzelrisiken Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mieten, Personalaufwand,
Finanzierung und Erlösschmälerungen und damit das berechnete Gesamtrisiko des
GEWOFAG-Konzerns im Verhältnis zum Eigenkapital. In der mittel- bis langfristigen
Gesamtperspektive kann ein Risiko aus im Vergleich zu den steigenden Kosten für
Instandhaltung, Neubau und Sanierung nicht äquivalent steigenden Erlösen entstehen. Es erfolgt eine regelmäßige Überwachung und rechtzeitige Kommunikation von
Chancen und Risiken. Darüber hinaus werden Chancen und Risiken in den Einzel
abschlüssen der Tochtergesellschaften beschrieben.
137
138
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
5. Prognosebericht
GESAMTWIRTSCHAFTLICHE UND BRANCHENBEZOGENE
RAHMENBEDINGUNGEN
Für das Jahr 2015 erwartet das IfW Kiel, dass das Bruttoinlandsprodukt um 1,7 Prozent
zulegt. Zunächst wird insbesondere der private Verbrauch stimulierend wirken. Dieser
wird durch steigende Einkommen und eine durch den Ölpreisverfall bedingte höhere
Kaufkraft befeuert. Nach und nach wird die Investitionstätigkeit nach Einschätzung
des IfW-Kiel angesichts günstiger Finanzierungsbedingungen und starker zyklischer
Auftriebskräfte die konjunkturelle Dynamik vorantreiben.
Im Wohnungsbau stehen die Zeichen laut dem IfW auf Expansion, da historisch niedriges Baugeld weiterhin auf bestehende Nachholbedarfe im Bau trifft. Die zwischenzeitlich in 2014 eingetretene Zurückhaltung wird nach und nach einer lebhafteren
Aktivität weichen, so dass die Wohnungsbauinvestitionen in 2015 um 2,3 Prozent und
in 2016 deutlich stärker um 4,6 Prozent zulegen werden.
Hinsichtlich der Zahl der Arbeitslosen rechnet das IfW mit einer gegenüber 2014 geringfügig zurückgehenden Arbeitslosenquote von 6,7 Prozent auf 6,6 Prozent in 2015.
Bei der Inflationsrate wird für 2015 gemäß IfW eine Quote von 0,8 Prozent erwartet
und für 2016 ein Anstieg auf 1,9 Prozent prognostiziert.
Die Befürchtungen hinsichtlich der Stabilität des Euro, die Umschichtung in als sicher
bewertete Anlageformen sowie das niedrige Zinsniveau haben in den letzten beiden
Jahren die Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in München stark steigen
lassen. Der IVD geht davon aus, dass die Immobilienpreise zukünftig weiter steigen
bzw. auf einem bereits sehr hohen Preisniveau stabil bleiben.
Während die Gesamtbevölkerung in Deutschland rückläufig ist, wird für München ein
anhaltendes Bevölkerungswachstum bis mindestens zum Jahr 2030 prognostiziert.
Das wohnungspolitische Handlungsprogramm der Landeshauptstadt „Wohnen in
München V“ geht in diesem Zeitraum von einem Anstieg der Einwohnerzahlen von
über 10 Prozent aus, damit wird die Einwohnerzahl von München auf 1,7 Mio. steigen.
Durch das derzeit und Prognosen zufolge auch zukünftig starke Bevölkerungswachstum wird davon ausgegangen, dass die hohe bzw. steigende Wohnungsnachfrage bei
gleichzeitigen Flächenengpässen in München noch weiter anhalten wird.
139
Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München
berichtet in der Broschüre „Wohnungsmarktbarometer 2014“ jedoch von ersten
Anzeichen dafür, dass die Mieten in München eine Höhe erreicht haben könnten, ab
der viele Mieterinnen und Mieter nicht mehr bereit oder fähig sind, mehr zu bezahlen, und daher lieber Abstriche an der Wohnfläche in Kauf nehmen. Der Anstieg der
Wiedervermietungsmieten im Jahr 2014 vollzog sich daher vor allem bei den kleinen
Wohnungen unter 40 m².
Im wohnungspolitischen Handlungsprogramm wird vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts der jährliche Wohnungsbedarf mit ca. 7.000 Einheiten
beziffert. Dies stellt für die Landeshauptstadt München, mehr als für jede andere
deutsche Stadt, eine Herausforderung dar. Sie muss wohnungspolitisch aktiv sein, das
heißt den Wohnungsbestand schützen und den Neubau, insbesondere den geförderten, weiter ankurbeln, um für eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
bezahlbarem Wohnraum zu sorgen.
Über die Schaffung von ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum hinaus werden
für München drei zentrale Herausforderungen für die kommenden Jahre gesehen:
D
ie Münchner Bevölkerung wird älter, wenn auch nicht so stark wie Deutschland
insgesamt.
D
ie Umsetzung energetischer Optimierung im Neubau und im Bestand wird
angesichts des Klimawandels zunehmend wichtiger.
D
ie soziale Polarisierung nimmt zu. Bei schrumpfenden Beständen an geförderten
Wohnungen müssen in den Quartieren vermehrt Integrationsangebote bereit
gestellt werden.
Der GEWOFAG-Konzern als größte städtische Wohnungsbaugesellschaft stellt
sich diesen Herausforderungen, hat seine Ziele entsprechend ausgerichtet und für
die kommenden zwei Jahre konkrete Maßnahmen zur Erreichung dieser Ziele
vorgesehen.
140
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
INVESTITIONEN IN NEUBAU
Die Investitionen des GEWOFAG-Konzerns konzentrieren sich vor dem Hintergrund
der Entwicklung des Münchner Immobilienmarkts auf den Neubau von Immobilien
für den eigenen Bestand.
Nach der bautechnischen Fertigstellung von 463 Wohneinheiten in 2014, von denen
in 2014 375 Wohnungen übergeben und zu Beginn des Jahres 2015 weitere 88 Wohnungen an den Bauherrn übergeben und bezogen wurden, sollen in 2015 zunächst
weitere 340 Wohneinheiten und in 2016 mehr als 500 zusätzliche Wohneinheiten
entstehen. Um auf den steigenden Wohnungsbedarf in München zu reagieren, plant
der GEWOFAG-Konzern, in den darauf folgenden Jahren die Wohnungsfertigstellungen
weiter zu steigern.
Bis zum Ende des Jahres 2019 verzichtet die Landeshauptstadt München auf eine
jährliche Gewinnausschüttung und ermöglicht es so dem GEWOFAG-Konzern, die
erwirtschafteten Mittel direkt in den erforderlichen Wohnungsneubau zu investieren.
141
INSTANDHALTUNG UND ENERGETISCHE MODERNISIERUNG
Zur Erhaltung der Wohnqualität und zur Steigerung der Werthaltigkeit der Immobilien investiert der GEWOFAG-Konzern auch weiterhin in die Instandhaltung und
Modernisierung. Es werden Dächer, Fassaden, Türen und Fenster erneuert, Wärmedämmungen angebracht, Balkone oder Mietergärten geschaffen sowie die
Haustechnik modernisiert.
Das Thema Energieeinsparung und CO₂-Reduktion hat einen hohen Stellenwert für
den GEWOFAG-Konzern, der damit seiner ökologischen Verantwortung gerecht wird
und zur Erreichung der Klimaschutzziele der Stadt München beiträgt. Insgesamt sollen in 2015 und in 2016 jeweils mehr als 400 Wohnungen energetisch saniert werden.
Der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit des Teilkonzerns HEIMAG wird in den kommenden Jahren auf der Erhaltung der Wohnqualität und somit auf der Instandhaltung
der Immobilien liegen. Im Rahmen der turnusmäßigen Objektbegehungen ist in 2014
ein erhöhter Bedarf an Instandhaltungen in den HEIMAG-Siedlungen am Stiftsbogen,
in Aubing und an der Wastl-Witt-Straße erkannt worden, der zu bis dato nicht eingeplanten Investitionen in diesem Bereich führt. Im Vergleich zur Vorjahresplanung
ist unter Berücksichtigung der drei genannten Objekte mit einem zusätzlichen
Instandhaltungsaufwand in Höhe von ca. EUR 33 Mio. verteilt über die kommenden
sechs Jahre zu rechnen. Investitionen in energetische Sanierungen sind vor diesem
Hintergrund zunächst nicht geplant.
142
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG
Hinsichtlich der Entwicklung der Sollmieten wird mit einem weiteren Anstieg sowohl
aufgrund der geplanten Mietsteigerungen als auch aufgrund zusätzlicher Mieterlöse
durch den Bestandszuwachs um etwa 4 Prozent im Jahr 2015 und weitere 2,5 Prozent
in 2016 gerechnet. Die vermietungsbedingte und umbaubedingte Leerstandsquote
wird im laufenden Jahr vor dem Hintergrund des angespannten Wohnungsmarkts
nicht wesentlich ansteigen, die Leerstandsquote insgesamt somit auf dem niedrigen
Niveau des Vorjahres bleiben.
ÜBERNAHME STÄDTISCHER IMMOBILIEN
Für zwei „KomPro-Objekte“ der Landeshauptstadt München in der Schleißheimer
Straße und der Orleansstraße (insgesamt 31 Wohnungen) ist die Übertragung auf
dem Wege der Veräußerung im Laufe des Jahres 2015 vorgesehen. Die Vertragsbeurkundung soll gemeinsam mit den beiden bereits in 2014 in die Bewirtschaftung
übergegangenen Objekte erfolgen.
Weitere 132 Wohnungen, die sogenannten „Wohn- und Unterkunftsanlagen“,
werden entgegen der bisherigen Planung nicht in 2015, sondern voraussichtlich erst
in 2017/2018 über eine Sacheinlage in das Eigentum der GEWOFAG Wohnen GmbH
übergehen.
MIETERZUFRIEDENHEIT UND SOZIALES UMFELD
Ein Schwerpunkt zur Entwicklung des sozialen Umfelds im eigenen Wohnungs
bestand ist die ganzheitliche Quartiersentwicklung der großen, zusammenhängenden GEWOFAG-Siedlungen. Im Rahmen der Quartiersentwicklung analysiert der
GEWOFAG-Konzern zudem die Gewerbeflächen, um die wohnortnahe Grundversorgung zu verbessern. Zusätzlich analysiert das Portfoliomanagement die Versorgung
der Gebiete mit sozialer Infrastruktur wie zum Beispiel die Ausstattung mit Kinder
tagesstätten und Krippen und leitet daraus bedarfsgerecht Verbesserungsmaß
nahmen ab.
143
Zur Entwicklung des neuen Quartiers am DomagkPark (auf dem Gelände der
ehemaligen Funkkaserne) in Schwabing-Freimann wurde unter Mitwirkung der
GEWOFAG ein Konsortium gegründet. Im Zusammenspiel von Bauherren, städtischen Referaten und weiteren Beteiligten wurde ein Konzept erarbeitet, um von
Beginn an eine vielfältig nutzbare soziale, kulturelle und kommerzielle Infrastruktur
zu schaffen, die eine wohnungsnahe Versorgung sicherstellt und das nachbarschaft
liche Miteinander fördert.
Die Wohnforum GmbH betreibt den Nachbarschaftstreff vor Ort. Die Erfahrungen
der übergreifenden Zusammenarbeit sind sehr positiv, weshalb das „Konsortium
DomagkPark“ als Pilotprojekt für weitere städtebauliche Vorhaben dieser Größen
ordnung gilt.
In 2014 wurde das Konzept Wohnen im Viertel in der Mitterfeldstraße begonnen, wo
sukzessive freiwerdende Wohnungen altengerecht umgebaut und im Anschluss als
Projektwohnungen genutzt werden können. Hier sollen bis 2015 zudem ein Wohn
café, ein Pflegestützpunkt und eine neue Pflegewohnung auf Zeit entstehen.
Insgesamt sollen 16 Standorte im Rahmen des Programms Wohnen im Viertel bis
zum Jahre 2018 im Bestand der GEWOFAG sein, welche durch die Wohnforum GmbH
betreut werden.
Die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter ist dem GEWOFAG-Konzern ein besonderes Anliegen, welches auch in Zukunft hohen Stellenwert genießt. Die diesjährige
Mieterbefragung bescheinigt dem Konzern ein gutes Ergebnis. Die Gesellschaft möchte
die Mieterzufriedenheit weiter steigern. Entsprechende Maßnahmen werden fortlaufend geplant und umgesetzt.
ÜBERARBEITETE UNTERNEHMENSPLANUNG
Die Geschäftsführungen der GEWOFAG Holding GmbH sowie der Heimag München
GmbH wurden vom jeweiligen Aufsichtsrat beauftragt, aufgrund der zusätzlichen
Instandhaltungsbedarfe im Teilkonzern HEIMAG die im November 2014 vorgelegten
Wirtschaftspläne bis April/Mai 2015 zu überarbeiten. Der Prognosebericht der Gesellschaft basiert daher auf dem aktuellen Stand der überarbeiteten Wirtschaftsplanung
zum 31. März 2015, der dem Aufsichtsrat zur Genehmigung vorgelegt werden wird.
144
Wohnen
Bauen
Preisgekrönt
Lagebericht
WIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG
Langfristig strebt der Konzern eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals zwischen 3 Prozent und 4 Prozent an. Die hohen Investitionen in den Wohnungsneubau
sowie zusätzliche Instandhaltungsaufwendungen im Teilkonzern HEIMAG werden
den Jahresüberschuss sowie die Eigenkapitalrendite im Konzern jedoch mittelfristig
negativ beeinflussen.
Der Konzernjahresüberschuss wird in den kommenden beiden Jahren niedriger
ausfallen als in den vergangenen Jahren. Der Rückgang ist zum einen auf den planmäßig in 2014 letztmalig realisierten Ertrag aus der Auflösung von Rückstellungen
für Bauinstandhaltung in Höhe von EUR 9,1 Mio. zurückzuführen. Des Weiteren
wurde im Jahr 2014 ein Einmaleffekt aus der Veräußerung von Grundstücken in Poing
verbucht. Außerplanmäßig werden die in der Heimag München GmbH und Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG notwendig gewordenen Instandhaltungen
in den Objekten der Siedlung Aubing, am Stiftsbogen und in der Wastl-Witt-Straße
die Instandhaltungsaufwendungen im Konzern in den kommenden Jahren deutlich
erhöhen.
Die zuvor genannten und bis zur Abfassung des Lageberichts zu verzeichnenden
Entwicklungen lassen für das Geschäftsjahr 2015 einen Konzernjahresüberschuss in
Höhe von EUR 5 Mio. bis EUR 10 Mio. und für 2016 einen leicht positiven Konzern
jahresüberschuss erwarten.
Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird voraussichtlich in 2015 und 2016
bei jeweils EUR 30 Mio. bis EUR 40 Mio. liegen.
Wir weisen darauf hin, dass die tatsächlichen Ergebnisse wesentlich von den
Erwartungen über die voraussichtliche Entwicklung abweichen können.
München, 30. April 2015
Geschäftsführer Geschäftsführer
145
JAHRESABSCHLUSS
DES KONZERNS
146
147
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014
AKTIVA
31.12.14
31.12.13
EUREUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, Rechte und Lizenzen
2.Geschäfts- und Firmenwert
Summe Anlagevermögen
1.057.652,00
1.633.494,40
4.959,34
8.632,24
1.062.611,341.642.126,64
II.Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
3.Grundstücke ohne Bauten
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
5. Technische Anlagen und Maschinen
6. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
7. Anlagen im Bau
8.Bauvorbereitungskosten
Summe Sachanlagen
1.217.181.054,27
1.116.658.563,38
14.994.871,69
14.586.879,96
3.974.037,19
5.132.998,97
558.029,10
558.029,10
1.304.832,26
1.565.949,81
3.792.412,50
4.181.528,13
99.248.145,12
55.059.610,83
8.745.307,97
9.006.119,40
1.349.798.690,101.206.749.679,58
III. Finanzanlagen
1. Sonstige Beteiligungen
2. Wertpapiere des Anlagevermögens
3.Andere Finanzanlagen
Summe Finanzanlagen
42.070,4242.070,42
22.108.539,0929.564.173,85
70,00
70,00
22.150.679,5129.606.314,27
1.373.011.980,951.237.998.120,49
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1. Grundstücke mit fertigen Bauten
2. Unfertige Leistungen
3.Andere Vorräte
Summe
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.Forderungen aus Vermietung
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen
3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
0,009.607,95
59.800.000,0059.465.176,13
929.218,00822.520,08
60.729.218,0060.297.304,16
1.390.324,12
1.443.012,09
392.024,70
753.155,72
415.950,12
396.129,73
1.657.660,80
1.035.742,66
5. Sonstige Vermögensgegenstände
3.685.270,86
2.891.250,53
Summe
7.541.230,606.519.290,73
4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten
Summe Umlaufvermögen
C.Rechnungsabgrenzungsposten
D. Aktive latente Steuern
Bilanzsumme
148
48.326.653,42
97.905.386,45
116.597.102,02
164.721.981,34
3.064.994,953.254.365,51
95.664.992,2998.391.007,69
1.588.339.070,211.504.365.475,03
PASSIVA
31.12.14
31.12.13
EUREUR
A. Eigenkapital
62.061.550,00
62.061.550,00
2.Kapitalrücklage
1. Gezeichnetes Kapital
177.288.025,53
177.288.025,53
3.Gewinnrücklagen
207.962.862,67186.077.966,43
4.Bilanzgewinn
5. Kapital stiller Gesellschafter
6.Minderheitenanteile
Summe Eigenkapital
19.232.888,50
21.884.896,24
8.100,21
18.330,10
30.972.476,35
30.512.536,89
497.525.903,26
477.843.305,19
14.086.549,00
13.170.821,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen
2.Steuerrückstellungen
3.Rückstellungen für Bauinstandhaltung
59.706,26
621.433,64
0,00
9.099.861,00
4. Sonstige Rückstellungen
38.332.856,97
27.287.871,79
Summe Rückstellungen
52.479.112,23
50.179.987,43
C.Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
649.395.987,41
634.797.234,52
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
277.546.130,22
236.177.409,15
3. Erhaltene Anzahlungen
64.980.466,52
60.531.448,70
4.Verbindlichkeiten aus Vermietung
25.236.536,9224.157.911,98
5.Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
4. Sonstige Verbindlichkeiten
18.742,53
18.742,53
19.367.517,01
16.603.122,55
53.035,09
2.390.954,54
1.036.598.415,70
974.676.823,97
– davon aus Steuern 1.123.072,02 (i. Vj. EUR 2.317.501,13)
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 16.240,57 (i. Vj. EUR 29.128,32)
Summe Verbindlichkeiten
D. Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
1.735.639,021.665.358,44
1.588.339.070,21 1.504.365.475,03
149
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014
2014
2013
EUR
EUR
1.Umsatzerlöse
221.992.276,28
215.120.552,29
b)Umsatzerlöse aus Verkauf von Grundstücken
a)Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
10.000,00
1.661.229,37
c) Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit
22.118,33
109.750,66
d)Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen
2.152.896,34
2.739.125,11
224.177.290,95
219.630.657,43
2. Minderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken
mit fertigen oder unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 325.215,92
387.015,00
4.045.838,65
4.275.942,11
28.656.407,75
22.089.472,89
257.204.753,27
246.383.087,43
a)Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
–100.054.149,90
–100.154.446,37
b)Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke
–8.063.999,35
–3.180.736,50
3. Andere aktivierte Eigenleistungen
4. Sonstige betriebliche Erträge
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen
–12.773.086,24
–14.312.014,65
–120.891.235,49
–117.647.197,52
–32.926.545,91
–31.553.621,82
–9.921.556,7
–9.294.921,93
–42.848.102,61
–40.848.543,75
–33.993.801,55
–32.214.730,10
–9.508.464,39
–6.400.994,73
–207.241.604,04
–197.111.466,10
6.Personalaufwand
a)Löhne und Gehälter
b)Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
– davon für Altersversorgung EUR 3.069.934,89
(i. Vj. EUR 2.780.377,39)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen
9. Betriebsergebnis
10. Erträge aus Beteiligungen
49.963.149,2349.271.621,33
0,00
1.227,10
11. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
445.365,00
684.463,43
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
770.912,84
4.260.714,80
–503.000,00
0,00
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens –23.606.777,92
–23.593.239,09
–22.893.500,08
–18.646.833,76
27.069.649,15
30.624.787,57
15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
16. Außerordentliche Aufwendungen
17. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag
–188.754,80–188.754,80
298.751,81
125.192,62
18. Latente Steuern
–2.726.015,40
–2.248.230,79
19. Sonstige Steuern
–4.780.306,12
–4.942.826,51
20.Jahresüberschuss
19.673.324,64
23.370.168,09
21. Erträge aus Ergebniszuführung (stille Gesellschafter)
22. Anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn
23.Bilanzgewinn
150
19.503,32
15.653,87
–459.939,46
–1.500.925,72
19.232.888,50
21.884.896,24
151
ANHANG FÜR DAS
GESCHÄFTSJAHR
2014
1
Allgemeine Angaben
Die GEWOFAG Holding GmbH wurde am 10. Dezember 2009 gegründet und am
11. Dezember 2009 unter der Nummer HRB 182906 im Handelsregister des Amtsgerichts München eingetragen.
Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochter der Landeshauptstadt München.
Die Erstkonsolidierung der in den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH
einbezogenen Unternehmen erfolgte zum 31. Dezember 2009 nach der Buchwertmethode.
Es bestehen Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge zwischen der
GEWOFAG Holding GmbH jeweils mit folgenden Gesellschaften: der GEWOFAG
Gebäude Service GmbH, der GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH, der GEWOFAG
Grundstücksgesellschaft mbH, der GEWOFAG Projektgesellschaft mbH sowie die
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH.
Seit dem 14. März 2013 hält die GEWOFAG Holding GmbH 100 Prozent der Anteile
an der GEWOFAG Immobilien Beteiligungs GmbH. Die GEWOFAG Holding GmbH
hat mit folgenden Tochtergesellschaften Cash-Pooling-Vereinbarungen getroffen:
GEWOFAG Wohnen GmbH, GEWOFAG Gebäude Service GmbH, GEWOFAG IT
Servicegesellschaft mbH, GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH, GEWOFAG
Projektgesellschaft mbH, GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH, Heimag
Besitzgesellschaft mbH, Heimag München GmbH, Mietmanagement Heimag
GmbH & Co. KG, Wohnforum GmbH und Wohnforum Service GmbH.
Im Rahmen der Cash-Pooling-Vereinbarung wird ein täglicher Ausgleich der kurzfristigen Forderungen und Verbindlichkeiten aus externen und internen Zahlungsvorgängen vorgenommen. Die jeweiligen Kontostände werden zu banküblichen
Konditionen verzinst.
Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht der GEWOFAG Holding GmbH
sind nach den Bestimmungen des § 290 ff HGB aufgestellt. Entsprechend den gesetzlichen Vorschriften wurden die Abschlüsse der Konzernunternehmen einheitlich
nach den bei der GEWOFAG geltenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
aufgestellt.
152
2Konsolidierungs-, Bilanzierungsund Bewertungsmethoden
2.1 KONSOLIDIERUNGSKREIS UND STICHTAG
In den Konzernabschluss der GEWOFAG Holding GmbH zum 31. Dezember 2014
wurden die folgenden Unternehmen einbezogen:
Mittel- und unmittel
bare Kapitalanteile
einbezogener
Gesellschaft
SitzUnternehmen
GEWOFAG Gebäude Service GmbH
München
100 %
GEWOFAG IT Servicegesellschaft mbH
München
100 %
GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH
München
100 %
GEWOFAG Projektgesellschaft mbH
München
100 %
GEWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH
München
100 %
GEWOFAG Immobilien Beteiligungs GmbH
München
100 %
Wohnforum GmbHMünchen
100 %
Wohnforum Service GmbH
München
100 %
GEWOFAG Wohnen GmbH
München
93,75 %
Mietmanagementgesellschaft der
GEWOFAG GmbH & Co. KG i. L. Grünwald
93,75 %
Heimag München GmbHMünchen
65,63 %
Heimag Besitzgesellschaft mbH
München
65,63 %
Mietmanagement Heimag GmbH & Co. KG
München
65,63 %
Abschlussstichtag des Konzernabschlusses und aller einbezogenen Unternehmen ist
der 31. Dezember 2014.
153
2.2KONSOLIDIERUNGSGRUNDSÄTZE
Die historische Kapitalkonsolidierung ist gemäß § 301 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 HGB a. F.
nach der Buchwertmethode durch Verrechnung des Buchwerts mit dem Konzern
anteil am Eigenkapital der konsolidierten Tochterunternehmen im Zeitpunkt der
erstmaligen Einbeziehung des jeweiligen Tochterunternehmens in den Konzern
abschluss erfolgt.
Die den Vermögenswerten und Schulden innewohnenden stillen Reserven und
Lasten wurden zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung gemäß den handelsrechtlichen
Grundlagen berücksichtigt. Die verbleibenden aktivischen Unterschiedsbeträge
wurden als Geschäfts- und Firmenwert aktiviert und über eine Nutzungsdauer von
vier Jahren abgeschrieben.
Verbleibende passivische Unterschiedsbeträge wurden in die Kapitalrücklagen
eingestellt. Im Rahmen der Schuldenkonsolidierung gemäß § 303 HGB sind die
gegenseitigen Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den vollkonsolidierten
Unternehmen aufgerechnet worden.
Aufwendungen und Erträge aus Lieferungen und Leistungen sowie andere Auf
wendungen und Erträge zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen wurden verrechnet. Zwischengewinne, die auf konzerninterner
Leistungsverrechnung der GEWOFAG Projektgesellschaft mbH beruhen, wurden im
Konzernabschluss aufgrund des untergeordneten Einflusses auf das Gesamtbild der
Verhältnisse gemäß § 304 Abs. 2 HGB nicht eliminiert.
2.3
BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN
Die Abschlüsse der konsolidierten Unternehmen werden einheitlich nach den gesetzlichen Vorschriften aufgestellt.
Die immateriellen Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten bilanziert
und über einen Zeitraum von drei bis zehn Jahren planmäßig linear abgeschrieben.
Die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bilanziert.
Abschreibungen auf die vor 1991 bezogenen Wohnungen wurden mit 2,0 Prozent
vorgenommen. Für die zwischen 1991 und 1993 fertiggestellten Wohnungen und
sieben in das Anlagevermögen übernommene Wohnungen aus einer 1996 abgeschlossenen Bauträgermaßnahme wird die degressive Abschreibung angewandt.
154
Ab 1994 (1993 HEIMAG) werden die Neuzugänge wieder linear mit 2,0 Prozent abgeschrieben. Soweit nachträgliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten anfallen,
werden diese auf die jeweilige Restnutzungsdauer verteilt. Bei den von der Landes
hauptstadt München erworbenen Objekten wurde eine einzelne Betrachtung durchgeführt, die zu Restnutzungsdauern zwischen 30 und 40 Jahren geführt haben. Bei
aktivierungsfähigen Sanierungen wurden im Wesentlichen eine Restnutzungsdauer
zwischen 30 und 40 Jahren je nach Umfang und konzeptioneller Ausrichtung der
Sanierung der Objekte gewählt.
Die Außenanlagen werden über eine Restnutzungsdauer von 10 Jahren, Nebenräume
über eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren abgeschrieben. Die Abschreibungen für
Garagen und sonstige Gebäude werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 11 und
30 Jahren vorgenommen.
Die Abschreibungen für technische Anlagen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung
werden mit einer Restnutzungsdauer zwischen 3 und 15 Jahren vorgenommen. Bei
Geringwertigen Wirtschaftsgütern, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft
wurden, wird die Sofortabschreibung vorgenommen, wenn die Anschaffungskosten
EUR 150 netto nicht überschreiten. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs
kosten netto zwischen EUR 150 und EUR 1.000 werden in einem Sammelposten
ausgewiesen und über fünf Jahre abgeschrieben. Eine außerplanmäßige Abschreibung wurde nicht vorgenommen.
Die aktivierten Eigenleistungen umfassen eigene Architekten- und Ingenieurleistungen. Die Ermittlung erfolgte aufgrund von Stundenaufzeichnungen, deren Bewertung
erfolgte nach jeweils eigenen Stundensätzen zu Vollkosten. Fremdkapitalzinsen
während der Bauzeit werden als Aufwand behandelt.
Die Finanzanlagen werden mit ihren Anschaffungskosten, bei voraussichtlich dauern
der Wertminderung vermindert um Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegen
den Wert, bilanziert. Die Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und
andere Vorräte erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung
des strengen Niederstwertprinzips.
Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forderungen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen sind mit dem Nennwert abzüglich Wertberichtigungen bewertet.
Die sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert abzüglich Wertberichtigungen bewertet.
155
Die Guthaben bei Kreditinstituten und der Kassenbestand wurden zum Nennwert
ausgewiesen. Guthaben bei Kreditinstituten dienen in Höhe von TEUR 133 (Vj. TEUR 0)
teilweise der Insolvenzsicherung von Verpflichtungen aus Altersarbeitszeitkonten.
Die Sicherungsbeziehung, und damit die Saldierung mit den Verpflichtungen aus
Altersarbeitszeitkonten, ist noch nicht hergestellt, da der zugehörige Verwaltungs-,
Treuhand- und Sicherungsvertrag erst in 2015 geschlossen werden wird. Dennoch
wurden bereits im Geschäftsjahr 2014 die treuhänderisch zu verwaltenden Sicherungskonten angelegt und die finanziellen Mittel zugeführt.
Die aktivierten Geldbeschaffungskosten (aktiver Rechnungsabgrenzungsposten)
werden über die Darlehenslaufzeit zeitanteilig aufgelöst.
Die aktiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen auf temporären Differenzen im Bilanzposten „Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Wohnbauten“
infolge der Teilwertaufstockung nach § 13 KStG i.d.F. des StRefG 1990 für ehemals
gemeinnützige Wohnungsunternehmen sowie einer abweichenden Bewertung der
„Rückstellungen“ in der Handels- und Steuerbilanz im Konzern.
Für die Ermittlung der latenten Steuern aufgrund von Konsolidierungsmaßnahmen
wurde ein kombinierter Steuersatz von 32,975 Prozent herangezogen, der sich aus
der körperschaftsteuerlichen Tarifbelastung in Höhe von 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und der Gewerbesteuer von 17,15 Prozent zusammensetzt. Soweit auf die Konsolidierungsmaßnahmen die erweiterte gewerbesteuerliche
Kürzung Anwendung findet, wurde nur ein Steuersatz von 15,825 Prozent (Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) herangezogen.
In Ausübung des Wahlrechts aus § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wurde für den Überhang
aktiver Steuerlatenzen aus den Einzelabschlüssen der Tochtergesellschaften eine
latente Steuer nicht bilanziert. Hiervon ausgenommen ist die aktive latente Steuer
auf Konsolidierungsmaßnahmen, da hierfür kein Wahlrecht besteht.
Die Berechnung der Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen, personenbezogene
und versorgungsähnliche Verpflichtungen erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Verwendung der Sterbetafel Heubeck 2005G.
Der Berechnung der Rückstellung für Pensionsverpflichtungen wurde ein modifiziertes Teilwertverfahren zugrunde gelegt. Für die Bewertung der Pensionsrückstellung
wird der von der Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz berücksichtigt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Für den
31.12.2014 wurde am 31.10.2014 ein Zinssatz in Höhe von 4,55 Prozent prognostiziert
und der Bewertung zugrunde gelegt.
156
Das Anwartschaftsbarwertverfahren wurde bei Beihilfe-, Altersarbeitszeit- und
Jubiläumsrückstellungen angewandt. Für die Bewertung wird der von der Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz berücksichtigt, der sich bei
einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Für den 31.12.2014 wurde am
31.10.2014 ein Zinssatz in Höhe von 4,55 Prozent prognostiziert und der Bewertung
zugrunde gelegt.
Für die Berechnung der Rückstellung Altersteilzeit wurde ein finanzmathematischer Barwert zugrunde gelegt. Es wird eine Bewertung auf die tatsächliche Laufzeit
vorgenommen (im laufenden Geschäftsjahr 1,0 Jahre). Die Abzinsung wurde mit dem
von der Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz (Dezember 2014:
2,80 Prozent; Vj. 3,34 Prozent aus Dezember 2013 ermittelt für die GEWOFAG
Wohnen GmbH bzw. Wohnforum GmbH) durchgeführt.
Die erwarteten Lohn- und Gehaltssteigerungen (in Höhe von 2,4 Prozent;
Vj. 2,4 Prozent) sowie Rentensteigerungen (in Höhe von 2,0 Prozent; Vj. 2,0 Prozent)
werden berücksichtigt.
Die Steuerrückstellungen, die Rückstellungen für Bauinstandhaltung und die sonstigen Rückstellungen sind für ungewisse Verbindlichkeiten und Risiken in Höhe des
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zur Erfüllung notwendigen Betrages
gebildet und berücksichtigen alle erkennbaren Risiken. Bei Rückstellungen mit einer
Laufzeit von mehr als einem Jahr werden die erwarteten Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt sowie eine laufzeitadäquate Abzinsung mit dem durch die
Bundesbank ermittelten Zinssatz vorgenommen.
Für die Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurde vom Beibehaltungswahlrecht
nach Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB Gebrauch gemacht.
Im Geschäftsjahr 2014 erfolgte letzmalig eine Entnahme.
Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet im Wesentlichen
Mieteinnahmen, die erst nach dem Bilanzstichtag ertragswirksam werden.
157
3Erläuterungen zur Konzernbilanz und zur
Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung
3.1KONZERNBILANZ
Die Entwicklung des in der Bilanz erfassten Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum
Konzernanhang (Konzernanlagenspiegel) dargestellt.
Im Posten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten werden im
Wesentlichen selbst errichtete Gebäude gezeigt. Zugänge waren im Wesentlichen
bei GEWOFAG Wohnen GmbH in Höhe von EUR 82,2 Mio. und bei Heimag München
GmbH in Höhe von EUR 9,5 Mio. für Grundstücke und aktivierte Sanierungen.
Weiterhin kam es zur Fertigstellung der geplanten Maßnahmen (Neubauten) und
damit zu einer Umbuchung von den Anlagen im Bau in Höhe von EUR 37,5 Mio.
In der Position Grundstücke ohne Bauten kam es zu einem Zugang bei der GEWOFAG
Wohnen GmbH in Höhe von EUR 1,2 Mio. Gleichzeitig wurde ein Objekt mit Restbuchwert in Höhe von EUR 2,4 Mio. veräußert.
Im Posten Anlagen im Bau werden Anschaffungs- und Herstellungskosten von im
Bau befindlichen Bauvorhaben gezeigt.
Unter den Finanzanlagen ist unter anderem ein Wertpapierspezialfonds im Wert
von TEUR 16,6 bilanziert. Es handelt sich hierbei um eine mit Mietern der GEWOFAG
Wohnen GmbH und der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH einzelvertraglich
geregelte alternative Anlageform für geleistete Mietkautionen im Sinne des § 551 Abs.
3 Satz 2 BGB. Anstelle der individuellen Anlage der Kaution werden Anteilsscheine an
einem Spezialfonds erworben. Die Anteile an diesem Spezialfonds sind mit Treuhandund Sicherungsverträgen vom 28. Juli 2005, 2. Juli 2008 sowie Änderungsvertrag vom
8. März 2012 an die Treuhandstelle für Wohnungsunternehmen verpfändet.
Bei einem Verkauf von Anteilsscheinen ist die Freigabe durch den Treuhänder erforderlich. Beschränkungen in der Möglichkeit der täglichen Rückgabe bestehen nicht,
solange die Höhe Kautionsverbindlichkeiten gemäß vertraglicher Vereinbarung verpfändet bleibt, jedoch ist die Pfandfreigabe durch den Treuhänder notwendig.
Der Wertpapierspezialfonds ist so konzipiert, dass eine konservative Anlagepolitik
gegeben ist und dauerhafte Abschreibungen möglichst vermieden werden. Der Fonds
wurde in 2013 dahingehend umstrukturiert, dass er in zwei Segmente aufgeteilt wurde.
158
Das Segment MKT stellt die Vermögensdeckung der Verbindlichkeiten aus Mietkautionen der teilnehmenden Unternehmen dar und orientiert sich an den kommunalen
Anlagegrundsätzen, welche ein Ratinglimit von maximal A- vorgeben. Dadurch wurde eine höhere Risikoaversion sowie eine eindeutige Trennung vom Segment GEWO,
dem Vermögen der GEWOFAG Holding GmbH, erreicht.
Zu den Anteilen am Spezialfonds ergeben sich folgende Angaben:
TEUR
Anschaffungskosten:
16.600
Kurswert am Bilanzstichtag: 24.000
Ausschüttungen des Geschäftsjahres:
0
Weiterhin wurden in der GEWOFAG Wohnen GmbH Wertpapiere des Anlagevermögens in Höhe von TEUR 7.169 veräußert.
Im Posten Unfertige Leistungen sind mit den Mietern abzurechnende Betriebs- und
Heizkosten enthalten, denen entsprechende Vorauszahlungen gegenüberstehen.
Die Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Grundstücksverkäufen, Forderun
gen aus Betreuungstätigkeit und die Forderungen aus anderen Lieferungen und
Leistungen bestehen ausschließlich gegenüber inländischen Kunden.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind zum 31. Dezember
2014 nicht vorhanden. In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen
ist ein Betrag in Höhe von TEUR 336 (Vj. TEUR 306) gegenüber dem Gesellschafter,
der Landeshauptstadt München, enthalten.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegen
das Finanzamt aus Zinsabschlagsteuer und Vorsteuerguthaben sowie antizipative
Posten aus Zinsabgrenzung und debitorische Kreditoren enthalten. Die antizipativen
Posten aus Zinsabgrenzung betragen TEUR 186 (Vj. TEUR 353).
Die liquiden Mittel enthalten Treuhandkonten für Mietkautionen in Höhe von TEUR
7.027 (Vj. TEUR 6.978).
Der Aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält u. a. ein Disagio in Höhe von TEUR
2.511 (Vj. TEUR 2.709).
159
Das Gezeichnete Kapital beträgt zum 31. Dezember 2014 TEUR 62.061
(Vj. TEUR 62.061).
In der Kapitalrücklage sind aus den Vorjahren die Unterschiedsbeträge der
Erstkonsolidierung enthalten.
Die Gewinnrücklagen betreffen andere Gewinnrücklagen. In den Gewinnrücklagen
wurden erfolgsneutral angesetzte latenten Steuern aus Konsolidierungssachverhalten
eingestellt. Weiterhin werden hier die Bilanzgewinne der Vorjahre in die Gewinnrücklage umgebucht. Im Berichtsjahr wurden EUR 21,9 Mio. aus dem Bilanzgewinn des
Vorjahres in die Gewinnrücklagen eingestellt.
Die Rückstellungen für Pensionen werden für Anwartschaften und laufende
Leistungen gebildet. Der Wertansatz in Höhe von EUR 14,1 Mio. (Vj. EUR 13,2 Mio.)
ist versicherungsmathematisch errechnet worden. Neben dem gebuchten Verbrauch
ergibt sich eine Erhöhung in Höhe von TEUR 1.110 (Vj. TEUR 861) resultierend aus
Aufzinsungen.
Die Steuerrückstellungen in Höhe von TEUR 60 (Vj. EUR 621 TEUR) betreffen
im Wesentlichen für das Geschäftsjahr 2014 die laufende Körperschaftsteuer.
Im Vorjahr waren im Wesentlichen Rückstellungen aus Ergebnissen der
Betriebsprüfung enthalten.
Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung werden seit 2009 für langfristig geplante
Instandhaltungsmaßnahmen genutzt. Im Jahr 2014 erfolgte eine vollständige Entnahme in Höhe von TEUR 9,1 Mio. (Vj. EUR 9,3 Mio.).
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
160
Kosten der Hausbewirtschaftung
31.12.201431.12.2013
TEURTEUR
15.380
11.130
Prozesskostenrisiko9.087
3.531
Beihilfeverpflichtungen
2.844 2.684
Kosten für Eigentumsmaßnahmen
2.059 2.302
Gewährleistung
1.524 1.761
Urlaubsansprüche
1.248 1.330
312 311
1.560 202
27 118
4.292 3.919
38.333 27.288
Jahresabschlusskosten
Nachfolge- und Erschließungskosten
Altersteilzeit
Diverse Verpflichtungen
Gesamt
Die Rückstellung für Kosten der Hausbewirtschaftung beinhaltet im Wesentlichen
Aufwendungen für Lieferungen und Leistungen, die bis zum Bilanzstichtag bereits
erbracht sind, jedoch noch nicht in Rechnung gestellt wurden.
Die Rückstellung für Beihilfeverpflichtungen betrifft alle Mitarbeiter und umfasst die
nach landesrechtlichen Bestimmungen gewährten Beihilfen in Krankheits-, Geburtsoder Todesfällen.
Die Rückstellung für Altersteilzeit nach dem Blockmodell betrifft abgeschlossene
und laufende Altersteilzeitverträge. Die Aufstockungsbeträge sowie die zugesagten
Rentenversicherungsbeiträge werden bei Vertragsbeginn zu 100 Prozent zurück
gestellt und abgezinst.
Die Rückstellung für Prozesskosten setzt sich zusammen aus Risiken aus laufenden Passivprozessen sowie zu erwartenden Rechtsanwaltskosten und Gebühren für
Aktiv- und Passivprozesse.
Die Rückstellung für Kosten von Eigentumsmaßnahmen betrifft im Wesentlichen
noch nicht ausgezahlte Provisionen und Rechnungen im Rahmen von Eigentumsmaßnahmen („Gern 64“).
Die Nachfolge- und Erschließungskosten betreffen in Höhe von TEUR 1.560 ausstehende Kosten zur Grundstückserschließung für das im Geschäftsjahr verkaufte Objekt
in Poing.
161
In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind im Wesentlichen Darlehen
aus Objektfinanzierungen enthalten. Darüber hinaus existieren Unternehmens
finanzierungen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind in
Höhe von EUR 880,15 Mio. (Vj. EUR 870,97 Mio.) grundpfandrechtlich besichert.
Darüber hinaus bestehen eine Sicherungsabtretung von Forderungen und eine
Verpfändung von Bankkontoguthaben.
Zur Sicherung von Zinsänderungsrisiken aus variablen Finanzierungen werden derzeit
ausschließlich Payer Swaps als Sicherungsinstrumente eingesetzt. Der Einsatz solcher
derivativer Finanzinstrumente erfolgt nach einheitlichen Richtlinien. Die Absicherung
dient der Kompensation von Zinsänderungsrisiken aus variablen Verbindlichkeiten der
Gesellschaft. Die Grundgeschäfte sowie die zugeordneten Sicherungsgeschäfte
stellen Bewertungseinheiten nach § 254 HGB dar. Es wurde die Einfrierungsmethode
gewählt. Ziel des Einsatzes von derivativen Finanzinstrumenten ist es, die Volatilität
in Bezug auf das Zinsergebnis zu reduzieren.
Zinsderivate:
31.12.201431.12.2013
EUR Mio.
EUR Mio.
Nominalwerte
199,46204,05
Marktwerte
–41,54–32,33
Die abgeschlossenen Zinsderivate haben Restlaufzeiten von drei Jahren bis zu achtzehn Jahren. Die zu sichernden Grundgeschäfte haben Restlaufzeiten von einem Jahr
bis zu vier Jahren. Für den Fall der Nicht-Prolongation der variablen Kredite existieren
zu den jeweiligen Endfälligkeitsterminen Break-Klauseln für die Sicherungsinstrumente.
Die Nominalwerte sind die Summe aller den Geschäften zugrunde liegenden Verbindlichkeiten mit variablen Konditionen. Die Marktwerte beziehen sich auf die Auflösungs
beträge (Rückkaufswerte) der Finanzderivate zum Bilanzstichtag. Sie werden auf der
Basis standardisierter Verfahren ermittelt. Eventuell gegenläufige Wertentwicklungen
aus dem Grundgeschäft bleiben unberücksichtigt.
Da die Marktwerte zum Bilanzstichtag keinen positiven Wert ausweisen, besteht für
das angegebene Volumen kein Kreditrisiko zum Bilanzstichtag. Ein potenzielles
162
Kreditrisiko ist die Summe positiver Marktwerte der Derivate. Inhalt des Kreditrisikos ist
die Gefahr des Ausfalls eines Vertragspartners. Die Geschäfte werden deshalb nur mit
Banken hoher Bonität abgeschlossen.
Die beizulegenden Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente werden mit marktüblichen Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung der am Bewertungsstichtag
vorliegenden Marktdaten ermittelt. Die Marktwerte von Zinsswaps werden durch
Diskontierung der erwarteten zukünftigen Cashflows ermittelt. Die Diskontierung
erfolgt dabei anhand der Marktzinsen über die Restlaufzeit der Instrumente.
Die retrospektive Effektivitätsmessung wird anhand der Dollar-Offset-Methode
vorgenommen. Es stimmen alle wertbestimmenden Parameter zwischen Grundund Sicherungsgeschäft überein, wodurch die Sicherungsbeziehung effektiv ist. Zur
Unternehmensfinanzierung waren am 31. Dezember 2014 unter anderem drei Tranchen in Höhe von EUR 41,0 Mio. (Vj. EUR 41,6 Mio.), EUR 39,2 Mio. (Vj. EUR 39,8 Mio.)
und EUR 9,2 Mio. (Vj. EUR 9,3 Mio.) aus einem Corporate Loan der Bayern LB über
nominal EUR 96,0 Mio. (Vj. EUR 96,0 Mio.) gezogen.
Weiterhin wurden Schuldscheindarlehen mit einem Nominalvolumen von
EUR 25,0 Mio. im abgelaufenen Geschäftsjahr bei der Landeshauptstadt München
aufgenommen.
Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern beinhalten im Wesentlichen
von der Landeshauptstadt München erhaltene mietpreisgebundene Darlehen zur
Objektfinanzierung mit EUR 228 Mio. (Vj. EUR 211 Mio.). Die erhaltenen Anzahlungen
resultieren aus Vorauszahlungen der Mieter auf Betriebs- und Heizkosten.
Die Verbindlichkeiten aus Vermietung bestehen gegenüber den Mietern aus der
Zahlung von Mietkautionen in Höhe von TEUR 24.599 (Vj. TEUR 23.539). Die korrespondierenden Vermögenswerte bestehen unter anderem in Anteilen an einem
treuhändisch geführten, zweckgebundenen Spezialfonds.
In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind neben Verpflichtungen
aus dem operativen Geschäft EUR 19,4 Mio. (Vj. EUR 16,6 Mio.) Sicherheitseinbehalte
enthalten. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von TEUR 7 (Vj. TEUR 26).
Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit werden die Angaben zu den Restlaufzeiten sowie zu den Besicherungen im Zusammenhang mit den Verbindlichkeiten
in einem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Konzernanhang) dargestellt. Die
sonstigen Verbindlichkeiten enthalten antizipative Posten aus Zinsabgrenzung in Höhe
von TEUR 1.808 (Vj. TEUR 1.578).
163
Im passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden eingegangene Mietzahlungen für
Zeiträume nach dem Bilanzstichtag ausgewiesen.
3.2
KONZERN-GEWINN- UND -VERLUSTRECHNUNG
Die Umsatzerlöse in Höhe von EUR 224,2 Mio. (Vj. EUR 219,6 Mio.) werden
ausschließlich im Großraum München erzielt. Dabei resultieren EUR 222,0 Mio.
(Vj. EUR 215,1 Mio.) aus der Hausbewirtschaftung sowie TEUR 10 (Vj. EUR 1,7 Mio.)
aus dem Verkauf von Grundstücken.
Die aktivierten Eigenleistungen in Höhe von EUR 4,0 Mio. (Vj. EUR 4,3 Mio.)
betreffen verschiedene Bauobjekte.
Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von EUR 28,7 Mio. (Vj. EUR 22,1 Mio.)
entfallen auf periodenfremde Erträge EUR 2,0 Mio. (Vj. EUR 2,1 Mio.), davon aus der
Auflösung von kurzfristigen Rückstellungen EUR 1,7 Mio. (Vj. EUR 1,8 Mio.). Im Berichtsjahr erfolgte die Entnahme aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe
von EUR 9,1 Mio. (Vj. EUR 9,3 Mio.), die für vordefinierte Projekte genutzt wird.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von EUR 9,5 Mio. (Vj. EUR 6,4 Mio.)
beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen der allgemeinen Verwaltung sowie
Aufwendungen für Unternehmensberatung. Auf periodenfremde Aufwendungen
entfallen hiervon TEUR 352 (Vj. TEUR 297).
Im negativen Finanzergebnis von EUR 22,9 Mio. (Vj. EUR 18,6 Mio.) sind im
Wesentlichen Zinsaufwendungen aus den erhaltenen Darlehen im Rahmen der
Objektfinanzierung enthalten. Aus der Aufzinsung der Rückstellungen ist ein
Aufwand in Höhe von TEUR 1.447 (Vj. TEUR 1.095) enthalten.
Der Ausweis des außerordentlichen Ergebnisses in Höhe von TEUR –189
(Vj. TEUR –189) resultiert aus Anpassungen bei Rückstellungen (aus Pensionen).
Der Steueraufwand für latente Steuern beläuft sich im Geschäftsjahr auf eine Höhe
von EUR 2,7 Mio. (Vj. EUR 2,2 Mio.).
164
4
Sonstige Angaben
Das Gezeichnete Kapital der GEWOFAG Holding GmbH wird zu 100 Prozent von der
Landeshauptstadt München gehalten. Die GEWOFAG Holding GmbH stellt den
Konzernabschluss für den größten Kreis der Unternehmen des GEWOFAG-Konzerns
auf und veröffentlicht diesen im elektronischen Bundesanzeiger.
NICHT IN DER BILANZ ENTHALTENE GESCHÄFTE
Nicht in der Bilanz enthaltene Geschäfte lagen zum Bilanzstichtag nicht vor.
HAFTUNGSVERHÄLTNISSE UND SONSTIGE FINANZIELLE VERPFLICHTUNGEN
Die GEWOFAG Holding GmbH hat im Rahmen der Übernahme des Wertpapier
spezialfonds die Mithaftung für alle Mietkautionen einschließlich der Zinsen der
GEWOFAG Wohnen GmbH sowie der GEWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH
übernommen.
Gemäß der Cash-Pooling-Vereinbarung mit der Stadtsparkasse München und der
Postbank AG haften die GEWOFAG Holding GmbH als Cash-Pooling-Träger und die
betreffenden Gesellschaften gesamtschuldnerisch für sämtliche Verpflichtungen aus
und im Zusammenhang mit der Cash-Pooling-Vereinbarung.
Zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses rechnet die Geschäftsführung
mit keiner Inanspruchnahme aus dem voraus erläuterten Haftungsverhältnis. Die
Geschäftsführung kommt zu dieser Einschätzung, da im Laufe des Geschäftsjahres
jederzeit den Zahlungsverpflichtungen nachgekommen wurde und die finanzielle
Situation in den Gesellschaften ausreichend ist.
Die GWG Gesellschaft für Wohnungs- und Gewerbebau Baden-Württemberg AG
(nachfolgend GWG Stuttgart) hält derzeit 30 Prozent der Anteile an der Heimag
München GmbH. Die GEWOFAG hat am 17. Dezember 2014 von dem ihr eingeräumten Ankaufsrecht (Call-Option) gegenüber der Mitgesellschafterin GWG Stuttgart
Gebrauch gemacht, wonach sie die Übertragung oder auch teilweise Übertragung
der GWG-Anteile an sich oder an einen von ihr zu benennenden Dritten gegen
Verkehrswert verlangen kann. Mit der Ankündigung der Ausübung des Ankaufsrechts
(Call-Option) gegenüber der Mitgesellschafterin GWG Stuttgart durch die Gesellschaft und dem Abschluss eines „Memorandum of Understanding“ wird der Ankauf
165
von 30 Prozent der Anteile an der Heimag München GmbH voraussichtlich bis zum
30. Juni 2015 vollzogen sein. Die Verhandlungen über den Kaufpreis sind weit fortgeschritten, dieser wird sich im Rahmen von EUR 40–60 Mio. für den 30-prozentigen
Anteil an der Heimag München GmbH befinden. Die Kaufpreiszahlung soll Ende Juni
2015 erfolgen. Verhandlungen über die Finanzierung des Kaufpreises sind mit der
Landeshauptstadt München und den Hausbanken weit fortgeschritten. Ein
Finanzierungsrisiko ist nicht ersichtlich.
Zum Bilanzstichtag bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und
Leasingverträgen in folgender Höhe:
Gegenstand
Verpflichtungen im Geschäftsjahr
2015 20162017 2018Folgejahre
TEUR TEURTEUR TEUR
TEUR
Fuhrpark
187 198107
0
0
Drucker
353 364375 386
398
Miete
1.040 1.0401.040 1.040
1.040
Gesamt
1.580 1.6021.522 1.426
1.438
MITARBEITERINNEN UND MITARBEITER
Die Zahlen der durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter auf Vollzeitkräftebasis
betrugen:
vollbeschäftigtteilzeitbeschäftigt
20142013 2014 2013
Mitarbeiter/-innen368,25
360,0058,75 53,50
Handwerker/-innen
72,2572,25
1,25
1,00
Hausmeister/-innen114,75
100,7564,25 73,50
Gesamt
166
555,75533,00 124,25
128,00
Darunter befinden sich in Altersteilzeit ein Vollzeit- und ein Teilzeit-Mitarbeiter.
Es wurden durchschnittlich 12,25 Auszubildende beschäftigt und durchschnittlich
50 geringfügig Beschäftigte angestellt.
MITGLIEDER DER GESCHÄFTSFÜHRUNG
Gordona Sommer
Architektin
Volljurist (Ass. jur.)
(ab 1. Juni 2014)
Dipl.-Ing. Maschinenbau
(ab 1. August 2014)
Die Gesellschaft verzichtet unter Berufung auf § 286 Abs. 4 HGB auf die Angabe der
Bezüge der Geschäftsführung.
GESAMTBEZÜGE FRÜHERER ORGANMITGLIEDER
Die Pensionen im Geschäftsjahr 2014 für frühere Mitglieder der Geschäftsführung
oder deren Hinterbliebene belaufen sich auf TEUR 581 (Vj. TEUR 512). Die Pensions
rückstellungen für frühere Mitglieder der Geschäftsführung oder deren Hinterbliebene betragen TEUR 6.653 (Vj. TEUR 6.461).
167
MITGLIEDER DES AUFSICHTSRATS
Dieter ReiterVorsitzender, Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt München (ab 8. Juli 2014)
Christian Amlongstellvertretender Vorsitzender, Stadtrat
der Landeshauptstadt München
Max Straßer
stellvertretender Vorsitzender, Stadtrat
der Landeshauptstadt München (ab 8. Juli 2014)
Heike RiekeStadträtin der Landeshauptstadt München
(ab 8. Juli 2014)
Heike Kainz
Stadträtin der Landeshauptstadt München
(ab 8. Juli 2014)
Sabine Nallinger
Stadträtin der Landeshauptstadt München
Prof. Dr.(I) Elisabeth MerkArchitektin, Stadtbaurätin der
168
Dr. Ernst Wolowicz
Stadtkämmerer, berufsmäßiger Stadtrat der
Christian Ude
Vorsitzender, Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt München (bis 8. Juli 2014)
Josef Schmid
stellvertretender Vorsitzender, Rechtsanwalt,
Stadtrat der Landeshauptstadt München
(bis 8. Juli 2014)
Dr. Reinhold Babor
Physiker, Stadtrat der Landeshauptstadt München
(bis 8. Juli 2014)
Andreas Lotte
Gründungsberater, Stadtrat der
Landeshauptstadt München (bis 8. Juli 2014)
ARBEITNEHMERVERTRETER/-INNEN
Georg Diepold
Technischer Angestellter
Sabine Mayer
Kaufmännische Angestellte
Dorothea Schmitz
Kaufmännische Angestellte
Harald Wulf
Technischer Angestellter
Die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates belaufen sich auf TEUR 8 (Vj. TEUR 4).
ABSCHLUSSPRÜFERHONORAR
Das Gesamthonorar des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2014 beträgt
TEUR 442 (Vj. TEUR 585). Darin enthalten sind Abschlussprüferleistungen in Höhe
von TEUR 223 (Vj. TEUR 215), Steuerberatungsleistungen in Höhe von TEUR 30
(Vj. TEUR 219) sowie sonstige Leistungen in Höhe von TEUR 189 (Vj. TEUR 152).
GESCHÄFTE MIT NAHESTEHENDEN UNTERNEHMEN UND PERSONEN
Marktunübliche wesentliche Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und
Personen haben nicht stattgefunden.
169
KONZERNABSCHLUSS UND KONZERNLAGEBERICHT
Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden nach den handelsrechtlichen Vorschriften von der GEWOFAG Holding GmbH, Kirchseeoner Straße 3,
81669 München, aufgestellt.
Der Konzernabschluss und der Konzernlagebericht werden beim Betreiber des
elektronischen Bundesanzeigers elektronisch veröffentlicht und bekannt gemacht.
Für folgende Gesellschaften werden die Befreiungsmöglichkeiten des § 264 (3) HGB
hinsichtlich der Offenlegung der Jahresabschlüsse und der Lageberichte für das
Geschäftsjahr 2014 in Anspruch genommen:
G
EWOFAG Gebäude Servicegesellschaft mbH
G
EWOFAG IT Servicegesellschaft mbH
G
EWOFAG Grundstücksgesellschaft mbH
G
EWOFAG Projektgesellschaft mbH
G
EWOFAG Dienstleistungsgesellschaft mbH
Die Voraussetzungen, d. h. die einstimmige Zustimmung der Gesellschafter sowie die
Verpflichtung der GEWOFAG Holding GmbH zur Verlust-/Gewinnübernahme sind im
Geschäftsjahr 2014 erfüllt worden. Die Beschlüsse der Gesellschafter datieren vom
20. Juni 2014 und werden im Bundesanzeiger für die jeweilige Gesellschaft offen
gelegt. Die GEWOFAG Holding GmbH ist jeweils zur Verlustübernahme im Rahmen
der bestehenden Beherrschungs- und Gewinnabführungsverträge im Sinne des
§ 302 AktG verpflichtet. Alle Gesellschaften werden in den Konzernabschluss der
GEWOFAG Holding GmbH nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung gemäß
§§ 290 ff. HGB einbezogen.
München, 30. April 2015
GEWOFAG Holding GmbH
170
171
ENTWICKLUNG DES
KONZERNANLAGEVERMÖGENS
IM GESCHÄFTSJAHR 2014
Anschaffungs- und Herstellungskosten
01.01.14
ZugängeAbgänge Umbuchungen31.12.14
EUREUR
EUR
EUR
EUR
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen,
Rechte und Lizenzen
6.570.968,06
2. Geschäfts- und Firmenwert
1.897.736,88 0,00
0,00 0,00
1.897.736,88
205.776,48
-20.720,38
0,00
6.756.024,16
Summe immaterielle
Vermögensgegenstände
8.468.704,94
205.776,48
–20.720,38
0,008.653.761,04
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
1.799.567.923,66
93.603.777,02
–235.447,04
37.531.684,211.930.467.937,85
2.Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten
29.593.755,25
179.066,40
3. Grundstücke ohne Bauten
5.132.998,97
1.230.331,25
–2.389.293,03
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter
0,00
823.094,8130.595.916,46
558.029,10
0,003.974.037,19
0,00 0,00 0,00558.029,10
4.201.245,977.455,71
0,00
0,004.208.701,68
6. Andere Anlagen, Betriebs und Geschäftsausstattung
17.562.791,04
1.645.361,59
–584.176,81
7. Anlagen im Bau
55.059.610,83
82.139.065,82
–34.392,79
–37.916.138,7499.248.145,12
8.Bauvorbereitungskosten
9.006.119,40
177.828,85
0,00 18.623.975,82
0,00
–438.640,288.745.307,97
1.920.682.474,22
178.982.886,64
–3.243.309,67
0,002.096.422.051,19
III.Finanzanlagen
1. Sonstige Beteiligungen
3. Andere Finanzanlagen
Summe Finanzanlagen
172
42.070,420,00
0,00
0,00
42.070,42
29.554.774,36
216.500,24–7.169.135,00
0,00
22.602.139,60
19,38 0,000,00 0,00
29.596.864,16
216.500,24–7.169.135,00
0,00
1.958.748.043,32179.405.163,36
–10.433.165,05
19,38
22.644.229,40
0,002.127.720.041,63
Kumulierte Abschreibungen
Buchwerte
Abschreibungen d. Zuschreibungen
01.01.14Geschäftsjahres
EUR
4.937.473,66
AbgängeUmbuchungen31.12.14
31.12.14
EUR
EUREUREUR
781.520,88
–20.622,38
0,005.698.372,16
31.12.13
EUR
1.057.652,00
EUR
1.633.494,40
1.889.104,643.672,900,00 0,00
1.892.777,544.959,34 8.632,24
6.826.578,30 785.193,78
–20.622,38
682.909.360,28 30.410.620,69–33.097,39
15.006.875,29 594.169,48
0,00
713.286.883,58
1.217.181.054,271.116.658.563,38
0,00
0,00
15.601.044,77
14.994.871,6914.586.879,96
0,00
0,00
0,00
3.974.037,195.132.998,97
0,00
0,00
558.029,10558.029,10
0,00
0,00
0,00
0,00 0,00
2.635.296,16 268.573,26
0,00
7.591.149,70
1.062.611,341.642.126,64
0,00
13.381.262,911.935.244,34
–484.943,93
0,00
2.903.869,42
1.304.832,261.565.949,81
0,00
14.831.563,323.792.412,50 4.181.528,13
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
99.248.145,1255.059.610,83
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
8.745.307,979.006.119,40
713.932.794,64 33.208.607,77–518.041,32
0,00
–9.399,49
–9.450,11
0,00
0,000,000,00
42.070,42
42.070,42
503.000,00
–50,62
0,00
746.623.361,09
1.349.798.690,101.206.749.679,58
0,00
0,00 0,00
503.000,00
0,00
720.749.922,83 34.496.801,55–538.663,70
0,00
493.600,51
22.108.539,09
0,00–50,62
0,00
493.549,89
29.564.173,85
70,00
22.150.679,51
70,00
29.606.314,27
0,00
754.708.060,68
1.373.011.980,951.237.998.120,49
173
VERBINDLICHKEITENSPIEGEL
ZUM 31. DEZEMBER 2014
Restlaufzeit
Gesamtbetragunter 1 Jahr
1–5 Jahre
über 5 Jahre
TEUR
TEURTEURTEUR
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten*
649.396
105.207148.620395.569
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern*
277.546
3.302 14.294259.950
Erhaltene Anzahlungen
64.980
64.98000
Verbindlichkeiten aus Vermietung
25.237
25.23700
19
1900
19.367
19.36700
53
5300
Verbindlichkeiten aus
Betreuungstätigkeit
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
Gesamt 2014
1.036.598
218.165162.914655.519
Gesamt 2013
974.677
212.701159.626602.350
* Sicherheiten für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen
Kreditgebern bestehen nur in grundpfandrechtlicher Art.
174
KAPITALFLUSSRECHNUNG
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014 1)
Kapitalflussrechnung
20142013
TEURTEUR
Bilanzgewinn19.233
21.885
davon anderen Gesellschaftern zustehender Gewinn (inkl. stille Gesellschafter)440 1.485
Jahresergebnis/Jahresfehlbetrag
19.673
23.370
Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens
34.497
32.215
Zunahme/Abnahme der Rückstellungen
–4.002
–10.908
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen/Erträge (aktivierte Eigenleistungen)
–3.847
–4.276
Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind
–1.511
4.498
Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit
zuzuordnen sind
Gewinn/Verlust aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
5.975
10.104
–11.386
–157
189
189
Aufwendungen/Erträge aus außerordentlichen Posten
Zinsaufwendungen/Zinserträge
Ertragssteueraufwand/Ertragssteuerertrag
Ertragssteuerzahlungen
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens
Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen 22.83618.122
2.4272.123
–263
–1.980
64.58873.300
–206
–184
13.754
1.269
–169.710
–87.501
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
7.527
1.000
Auszahlungen für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
–216
–3.470
604
4.129
Erhaltene Zinsen
Cashflow aus Investitionstätigkeit
–148.247–84.757
Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von anderen Gesellschaftern
10
0
72.667
44.991
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten
–17.035
–21.477
Gezahlte Zinsen
–21.627
–20.917
0
–1.517
34.015
1.080
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten
Gezahlte Dividenden
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds
–49.644–10.377
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
90.927
101.304
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
41.283
90.927
Der Finanzmittelbestand setzt sich wie folgt zusammen
Bankguthaben 2)
31.12.1431.12.13
TEUR
TEUR
41.28390.927
1)
Cashflow-Ermittlung für 2014 und rückwirkend für 2013 angepasst auf DRS 21.
2)
Nicht enthalten sind Treuhandkonten, auf denen eingezahlte Mietkautionen in Höhe von
TEUR 7.027 verwahrt werden.
175
EIGENKAPITALSPIEGEL
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2014
31.12.13
EUR
Umbuchung
EUR
AusschüttungJahresüberschuss
EUR
EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
62.061.550,00
0,00
0,000,00
II. Kapitalrücklage
177.288.025,53
0,00
0,000,00
III. Gewinnrücklagen
186.077.966,43
21.884.896,24
0,000,00
IV. Bilanzgewinn
V. Kapital stiller Gesellschafter
VI. Minderheitenanteile
Summe
21.884.896,24
–21.884.896,240,00
19.232.888,50
18.330,10
0,000,00
–19.503,32
30.512.536,89
0,000,00
459.939,46
477.843.305,19
0,000,00
19.673.324,64
EIGENKAPITALSPIEGEL
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2013
31.12.12
EUR
Umbuchung
EUR
Ausschüttung
EUR
Jahresüberschuss
EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital
55.828.250,00
0,00
0,000,00
II. Kapitalrücklage
173.485.387,13
0,00
0,000,00
III. Gewinnrücklagen
170.231.662,42
17.393.470,90
–937.500,000,00
IV. Bilanzgewinn
V. Kapital stiller Gesellschafter
VI. Minderheitenanteile
Summe
176
17.393.470,90
–17.393.470,900,00
21.884.896,24
38.983,97
0,000,00
–15.653,87
32.779.582,68
0,00
–62.500,00
1.500.925,72
449.757.337,10
0,00 –1.000.000,00
23.370.168,09
Auszahlung/
EK-ErhöhungEinzahlung stiller
EUR
Gesellschafter EUR
Minderheiten-
Sonst. Veränderung31.12.14
ankauf EUR
EUREUR
0,000,00
0,000,00
62.061.550,00
0,000,00
0,000,00
177.288.025,53
0,000,00
0,000,00
207.962.862,67
0,00
0,000,00
0,00
19.232.888,50
0,009.273,430,00
0,00
8.100,21
0,00
0,000,00
0,00
30.972.476,35
0,009.273,430,00
0,00
497.525.903,26
EK-Erhöhung
EUR
Auszahlung stiller
Gesellschafter EUR
Minderheiten-
Sonst. Veränderung31.12.13
ankauf EUR
EUREUR
6.233.300,000,00
0,000,00
62.061.550,00
0,000,00
3.192.971,51
609.666,89
177.288.025,53
0,000,00
0,00
–609.666,89
186.077.966,43
0,00
0,000,00
0,00
21.884.896,24
0,00
–5.000,000,00
0,00
18.330,10
0,000,00
–3.705.471,510,00
30.512.536,89
6.233.300,00
–5.000,00
–512.500,00
0,00477.843.305,19
177
BESTÄTIGUNGSVERMERK
Wir haben den von der GEWOFAG Holding GmbH, München, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und -Verlustrechnung,
Konzernanhang, Konzernkapitalflussrechnung und Konzerneigenkapitalspiegel – und
den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2014
geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den
deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der Geschäftsführung der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von
uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den
Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der
vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze
ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so
zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die
Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender
Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die
Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche
Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.
Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und
Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung
umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten
Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen
der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere
Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des
Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss,
vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
München, den 8. Mai 2015
KPMG AG
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
SchubertJunghänel
WirtschaftsprüferWirtschaftsprüfer
178
BETEILIGUNGSVERHÄLTNISSE DER IN DEN
KONZERNABSCHLUSS AUFGENOMMENEN
GESELLSCHAFTEN
Name und Sitz der
Gesellschaft
Geschäftsführung
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Gordona Sommer
Geschäftsführerin
Höhe des
Anteils
am
Kapital
Eigenkapital
zum 31.12.2014
Jahresüberschuss/
Jahresfehl
betrag in EUR
59.181.653,56
–1.196.300,91
Geschäftsführer (ab 01.06.2014)
GEWOFAG Grundstücks
gesellschaft mbH 1)
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Gordona Sommer
Geschäftsführerin
100 %
39.005.300,00
0,00
GEWOFAG
Projektgesellschaft mbH 1)
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Gordona Sommer
Geschäftsführerin
100 %
25.000,00
0,00
GEWOFAG IT
Servicegesellschaft mbH 1)
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Rudolf Reiser
Geschäftsführer
(bis 27.08.2014)
100 %
25.000,00
0,00
GEWOFAG Gebäude Service
GmbH 1)
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Geschäftsführer
100 %
30.000,00
0,00
GEWOFAG Dienstleistungs
gesellschaft mbH 1)
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Rudolf Reiser
Geschäftsführer
(bis 13.08.2014)
100 %
25.000,00
0,00
Wohnforum GmbH 1)
Rosenheimer Str. 128d
81669 München
Geschäftsführer
100 %
–1.933.828,60
–113.452,39
Wohnforum Service GmbH
Rosenheimer Str. 128d
81669 München
Geschäftsführer
100 %
87.853,02
–5.852,92
GEWOFAG Immobilien
Beteiligungs GmbH
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
(Rumpfgeschäftsjahr
vom 04.02. bis 31.12.2013;
bis 26.03.2013: RM 1246
Vermögensverwaltungs GmbH,
München)
Gordona Sommer
Geschäftsführerin
100 %
19.147,88
–5.852,12
Dennis Schauer
Geschäftsführer
(ab 27.08.2014)
Dennis Schauer
Geschäftsführer
(ab 13.08.2014)
1) Es besteht ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der GEWOFAG Holding GmbH.
179
Name und Sitz der
Gesellschaft
Geschäftsführung
GEWOFAG Wohnen GmbH
Kirchseeoner Str. 3
81669 München
Gordona Sommer
Geschäftsführerin
Höhe des
Anteils
am
Kapital
Eigenkapital
zum
31.12.14
Jahresüberschuss/
Jahresfehl
betrag in EUR
93,75 %
567.049.793,03
20.304.484,04
93,75 %
25.564,59
–5,31
~ 65,63 %
216.499.165,73
–5.939.013,37
~ 65,63 %
407.845.221,83
13.772.032,37
~ 65,63 %
25.907,16
1,20
Mietmanagementgesellschaft der GEWOFAG
GmbH & Co.
KG i.L. 2) 4)
Tölzerstraße 15
82031 Grünwald
Liquidatorin Mietmanagementgesellschaft
der GEWOFAG GmbH; hierfür handelnd:
Dennis Schauer
Rudolf Reiser
Geschäftsführer (bis 31.08.2014)
Alexandra Stingl
Geschäftsführerin
Michael Weiß
Geschäftsführer
Heimag München GmbH 2)
Claudius-Keller-Straße 3c
81669 München
Rainer Ganske
Geschäftsführer
Rudolf Reiser
Mietmanagement Heimag
GmbH & Co. KG 3)
81669 München
Rainer Ganske
Geschäftsführer
Rudolf Reiser
Heimag Besitzgesellschaft
mbH 3)
81669 München
Rudolf Reiser
Geschäftsführer
(vom 10.01.2014 bis 19.08.2014)
Urs Friedrich
2) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH; die Gesellschaft befindet sich in Liquidation.
3) Indirekte Beteiligung über GEWOFAG Wohnen GmbH und Heimag München GmbH.
4) Ohne Kapitalanteil der stillen Gesellschafter i.H.v. EUR 18.330,10.
180
JAHRES
ABSCHLUSS
GEWOFAG
HOLDING
GMBH
181
BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2014
GEWOFAG HOLDING GMBH
AKTIVA
31.12.14
31.12.13
EUREUR
A. Anlagevermögen
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen
Rechten und Werten
85.655,00
7.531,00
II.Sachanlagen
845,00
1.145,00
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
617.852,00
719.030,00
Summe Sachanlagen
618.697,00720.175,00
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen
63.064.050,0063.064.050,00
23.704.790,6323.488.290,39
Summe Finanzanlagen
86.768.840,6386.552.340,39
87.473.192,6387.280.046,39
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen
2. Sonstige Vermögensgegenstände
59.096.914,6161.299.681,74
2.026.505,611.177.895,69
Summe Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
61.123.420,2262.477.577,43
II. Guthaben bei Kreditinstituten
38.645.612,1328.935.696,49
Summe Umlaufvermögen
99.769.032,3591.413.273,92
C.Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
182
48.298,1331.666,02
187.290.523,11178.724.986,33
PASSIVA
31.12.14
31.12.13
EUREUR
A. Eigenkapital
1. Gezeichnetes Kapital
62.061.550,00
62.061.550,00
2. Bilanzverlust (i. Vj. Bilanzgewinn)
–2.879.896,44
–1.683.595,53
Summe Eigenkapital
59.181.653,56
60.377.954,47
786.441,00
648.054,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen
2.Steuerrückstellungen
0,00
141.017,76
3. Sonstige Rückstellungen
2.834.838,38
1.807.574,87
Summe Rückstellungen
3.621.279,38
2.596.646,63
53,45
46,65
C.Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
2. Verbindlichkeiten gegenüber Lieferungen und Leistungen
505.517,28
511.305,73
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
123.792.304,70
113.589.044,24
189.714,74
1.649.988,61
Summe Verbindlichkeiten
124.487.590,17
115.750.385,23
Bilanzsumme
187.290.523,11178.724.986,33
4. Sonstige Verbindlichkeiten
– davon aus Steuern EUR 1.649.645,86 (i. Vj. EUR 902.384,98)
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 0,00 (i. Vj. EUR 1.071,24)
183
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR
DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2014
GEWOFAG HOLDING GMBH
1.Umsatzerlöse
2. Sonstige betriebliche Erträge
2014
EUR
2013
EUR
19.884.662,99
16.202.038,89
680.261,75
6.323.721,41
20.564.924,74
22.525.760,30
– 8.714.629,16
– 7.045.537,93
– 9.181.449,97
– 2.651.885,53
– 7.932.970,79
– 1.982.422,61
– 11.833.335,50
– 9.915.393,40
3.Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen
4.Personalaufwand
a)Löhne und Gehälter
b)Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung
– davon für Altersversorgung EUR 590.819,59 (i. Vj. EUR 567.166,83)
5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
– 265.893,03
– 244.267,05
6. Sonstige betriebliche Aufwendungen
– 530.745,78
– 5.181.466,44
– 21.344.603,47
– 22.386.664,82
7. Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen
– 779.678,73139.095,48
485.758,18
741.305,60
8. Erträge aus Beteiligungen
– davon aus verbundenen Unternehmen EUR 937.500,00 (i. Vj. EUR 923.250,00)
0,00
937.500,00
9. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
0,00
683.563,43
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
– davon aus verbundenen Unternehmen EUR 1.142.905,72 (i. Vj. EUR 845.568,21)
1.464.083,79
1.150.972,04
– 2.540.382,53
– 4.585.917,97
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
– davon an verbundene Unternehmen EUR 9.918,24 (i. Vj. EUR 117.692,48)
– davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen EUR 59.094,00 (i. Vj. EUR 47.853,00)
– 155.971,68
– 654.585,73
– 746.512,24
– 1.727.162,63
11. Aufwendungen aus Ergebnisabführungsverträgen
13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
14. Steuern vom Einkommen und Ertrag
– 1.526.190,97
– 1.588.067,15
329.890,06
–212.280,00
15. Jahresfehlbetrag (i. Vj. Jahresüberschuss)
–1.196.300,91
– 1.800.347,15
16. Gewinnvortrag
–1.683.595,53
1.054.251,62
17.Ausschüttung
0,00
–937.500,00
18. Bilanzverlust (i. Vj. Bilanzgewinn)
184
–2.879.896,44
–1.683.595,53
185
GEWOFAG UND HEIMAG IN MÜNCHEN
Wohnanlagen GEWOFAG
Wohnanlagen HEIMAG
Wohnanlagen in Planung
FeldmochingHasenbergl
AllachUntermenzing
SchwabingFreimann
Moosach
MilbertshofenAm Hart
AubingLochhausenLangwied
SchwabingWest
PasingObermenzing
NeuhausenNymphenburg
Bogenhausen
Maxvorstadt
Laim
Schwanthalerhöhe
SendlingWestpark
Hadern
AltstadtLehel
LudwigsvorstadtIsarvorstadt
Berg am Laim
AuHaidhausen
Trudering-Riem
Sendling
Ramersdorf-Perlach
Thalkirchen-ObersendlingForstenried-FürstenriedSolln
UntergiesingHarlaching
ObergiesingFasangarten
Unterhaching
Taufkirchen
Mit rund 35.000 Wohnungen ist die GEWOFAG Münchens
größte Vermieterin und in jedem Stadtbezirk vertreten. An circa
100 Standorten gibt es GEWOFAG-Siedlungen oder Wohnungen
der HEIMAG. Daher können wir guten Gewissens behaupten:
Bei uns wohnt München.
KENNZAHLENÜBERSICHT 2014
GEWOFAGKonzern
Bestand
Eigene Wohneinheiten
32.277
– davon öffentlich gefördert
12.252
– davon frei finanziert
20.025
Eigene Gewerbeeinheiten
393
Für Dritte betreute Wohneinheiten
2.435
Für Dritte betreute Gewerbeeinheiten
84
Bestand insgesamt
35.189
Finanzdaten
Umsatzerlöse
Mio. EUR
222,0
Jahresüberschuss
Mio. EUR
19,7
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit Mio. EUR
64,6
Anlagevermögen
Mio. EUR
1.373,0
Eigenkapital
Mio. EUR
497,5
Bilanzsumme
Mio. EUR
1.588,3
1)
Mitarbeitende 2)
Angestellte
417
Handwerker, Gärtner/-innen und Hausmeister/-innen
251
Auszubildende
15
Passive Mitarbeitende 3)
19
Mitarbeitende insgesamt
702
Begonnene Neubaumaßnahmen
442
Beendete Großmodernisierungen
462
Neubaufertigstellungen
463
EUR
6,79
Bautätigkeit (in Wohneinheiten)
Leistungsindikatoren
Durchschnittliche Miete pro m²
Fluktuation%
6,0
Leerstandsquote%
1,0
1) Cashflow-Ermittlung für 2014 angepasst auf DRS 21.
2) Vollzeitäquivalent (FTE) zum Stichtag 31.12.2014.
3) Altersteilzeit, Elternzeit, Mutterschutz, Rente auf Zeit; Mitarbeiter in Altersteilzeit werden als halbe Vollzeitkraft angesetzt.
Impressum
Kirchseeoner Straße 3
81669 München
Telefon:089 4123-0
Telefax: 089 4123-100
gewofag@gewofag.de
www.gewofag.de
Sitz und Registergericht München, HRB 182906
Geschäftsführung: Dr. Klaus-Michael Dengler (Sprecher), Sigismund Mühlbauer
Vorsitzender des Aufsichtsrats: Oberbürgermeister Dieter Reiter
EIGENTÜMER UND HERAUSGEBER
GEWOFAG Holding GmbH, München
KONZEPT/GESTALTUNG
QS2M, München
FOTOS
Irmin Eitel
Roland Weegen
Stephanie Kättlitz
Anja Wechsler
ARCHITEKTURVISUALISIERUNGEN
Architekturbüro Meili, Peter GmbH
ARGE LAUX ARCHITEKTEN
von Ballmoos Krucker Architekten AG
Felix+Jonas Architekten GmbH
MAIER NEUBERGER PROJEKTE GMBH
Pangratz & Keil GbR Landschaftsarchitekten und Ingenieure
Studio+ Architekten
wIgIp Architekten und Stadtplaner
DRUCK
Color Gruppe München
Dieser Geschäftsbericht wurde klimaneutral gedruckt.
Copyright: Alle Rechte vorbehalten. Jede Form der Vervielfältigung
oder gewerblicher Nutzung nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers.
Print
kompensiert
Id-Nr. 1548631
www.bvdm-online.de
Kirchseeoner Straße 3
81669 München
Telefon: 089 4123-0
Telefax: 089 4123-100
gewofag@gewofag.de
www.gewofag.de
Bei uns wohnt München.

Ein Unternehmen der Landeshauptstadt München

Transcription

Similar documents

Verantwortung für Hamburg 90 Jahre SAGA GWG

Jugendstil, Art déco und Design

auf einen Blick - Münchner Stadtbibliothek

gute Gründe für Sachsen-Anhalt

Sozialer Wegweiser Sosyal Rehber – Faydalı Adresler

GEWOFAG

Neuhauser

Endlich angekommen - Wohnungsgenossenschaft Marienehe eG

Integrierte Versorgung – Aufbruch zu neuen Wegen

Ausgabe 37/11 - Immobilienreport

E.ON Geschäftsbericht 2006

Himmlisches Vergnügen - Baugenossenschaft Gartenstadt Luginsland

Märkische Scholle beheizt 80 Jahre alte Häuser ausschließlich mit

Passive House Award - Deimel Oelschläger

Standpunkte - Münchner Forum eV

42602738-2 Bericht des Aufsichtsrats Bericht des

- IHR Sanierungsträger

Villa mit Anwesen am Luganer See mit Seegrundstück - ICB

Outdoor Collection

Studie bestätigt positive Entwicklung der Stadtrendite

Bericht 2012 - Ökoprojekt

Werkverzeichnis als pdf zum