Zukunft des Wohnens – Konsequenzen des demographischen Wandels für

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Zukunft des Wohnens – Konsequenzen des
demographischen Wandels für die Immobilienmärkte
Prof. Dr. Volker Eichener
Fachhochschule Düsseldorf
ETH Forum Wohnungsbau 2008
Neues Wohnen in der zweiten Lebenshälfte
17. April 2008
Lake Side, Zürich
Im Europäischen
Bildungszentrum
Fachhochschule Düsseldorf
InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der RuhrUniversität Bochum
Zukunft des Wohnens –
Konsequenzen des demographischen Wandels für
die Immobilienmärkte
ETH Wohnforum Wohnungsbau 2008
«Neues Wohnen in der zweiten Lebenshälfte»
Zürich, 17. April 2008
Prof. Dr. Volker Eichener ©
2008
Wohnungsleerstände in der Schweiz (in %)
2,0
Wohnungsleerstände in %
1,8
1,6
1,4
1,2
Heile Welt?
1,0
0,8
0,6
In der Schweiz
sind die
Wohnungsmärkte noch
intakt
0,4
0,2
0,0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Quelle: HEV Schweiz 2008
2008
Bevölkerungsprognosen für die
Schweiz: Irgendwann beginnt der
Rückgang
Quelle: Bundesamt für Statistik
2008
1
Bevölkerungsveränderung:
Bevölkerungsveränderung:
Voranschreitende Suburbanisierung
Die Städte schrumpfen bereits
2008
Seit 30 Jahren niedrige
Geburtenziffer
2008
Entwicklung der Haushaltsgrößen:
Weniger Familien
2008
2
Die Schweiz ergraut
Entwicklung der Zahl der Personen ab 65
2008
Die Alterspyramide 2004/2030:
Verschiebungen der
Wohnungsnachfrage
Mehr
Hochbetagte
Mehr postfamiliäre Paare
Weniger
Familien
Weniger
Kinder
2008
Die Gesellschaft wird bunter:
Struktur der Privathaushalte
Kollektivhaushalte
2%
Alleinerziehende
5%
sonstige
9%
Familien mit >2
Kindern
4%
Einpersonenhaushalte
35%
Familien mit 2
Kindern
10%
Familien mit 1 Kind
8%
Paare
27%
2008
3
Polarisierung der Lebensformen
30- bis 35jährige
ohne Kinder
leben; 44,4%
mit Kindern
leben; 55,6%
36- bis 40jährige
ohne Kinder
leben; 31,7%
mit Kindern
leben; 68,3%
2008
Wie ändert sich die Nachfrage?
Die Hauptzielgruppe der
Wohnungswirtschaft
1908
1998
2018
2008
2008
Die geschichtete
Industriegesellschaft
2008
4
Pluralisierung der Lebensstile und
sozialen Milieus in der Schweiz
Quelle: Sinus-Sociovision 2005
2008
traditionelles Milieu
2008
statusorientiertes Milieu
2008
5
Eskapisten (hedonistisches Milieu)
2008
moderne Performer
2008
postmaterielles (grün-alternatives)
Milieu
2008
6
Neue Produkttypen und
Preisniveaus: Kleinere Nischen
Fa m ilie nwohnung
EFH für
Kinde rre iche
Alle ine rzie he nde nwohnung
Single wohnung
Single Se rvice Wohnung
Fre ize itwohnung
Loftwohnung
Ökoha us
Be hinde rte nwohnung
ba rrie re fre ie Alte nwohnung
be tre ute
Alte nwohnung
be tre ute
Alte nwohnung
m it Pfle ge
Wohnge Stude nte nm e inscha ftswohnung
wohnung
e infa ch
öff. ge bunde n
m itte l
ge hobe n
Lux us
Se niore nre side nz
Ha us für
Alte nWGe n
e infa ch
öff. ge bunde n
m itte l
ge hobe n
Lux us
2008
Trendscouting I:
Von welchem Wohnungstyp junge
Akademiker träumen
Quelle: Schellenberg 2004
2008
Trendscouting II:
«Meine Traumwohnung»
Bad: Großes Bad, «Wohlfühlbad», große Badewanne,
(Doppel-) Whirlwanne
Licht: Lichtdurchflutet, große Fenster, verglaster
Wohnbereich, «Cabrio-Dach»
Wohnbereich: Großzügiger Wohnbereich, wenig Trennwände,
mehrere Ebenen, Loftcharakter
Materialien: Parkett, Holzböden, edle Materialien, Stahl, Granit
Stil: Bauhaus, Jugendstil, Stuck, mediterran, «Conran-Stil»…
Kamin
Dach: Dachgarten, Dachterrasse, Penthouse
Ausblick
Repräsentativer Eingangsbereich
Quelle: eigene Fokusgruppen, n=44
2008
7
Trendscouting III:
Quartiersgestaltung
Individuelle Häuser (Fassaden, Eingangsbereiche)
Schmale, geschwungene Straßen
Abwechslungsreiche Quartiere
Konsumorientierte Treffpunkte
Aufenthaltsqualität im Wohnumfeld, Kristallisationspunkte für
Nachbarschaft
 Infrastruktur im Quartier, gute Kindergärten und Schulen
 Treffpunkte für Jugendliche
 Sauberer, gepflegter Zustand des Wohnumfelds





Quelle: eigene Befragung in Neubaugebieten
der Stadt Münster, n=1.008
2008
Wohntrends I:
Das Wohnen wird
milieuspezifisch.
2008
Das Produkt von gestern:
Monotonie und Betonwüste
2008
8
Aufstiegsorientiertes Milieu: Das
Bedürfnis nach Statusdemonstration
erfüllen
2008
Müssen Reihenhäuser langweilig sein?
Reihenhäuser der wbg Nürnberg,
Nürnberg-Langwasser (2003)
2008
Coole Architektur für das liberalintellektuelle Milieu
Einfamilienhäuser, Cottbus (2002)
2008
9
Faktor Ambiente.
Gleiches Produkt, unterschiedliche
Zielgruppen
Finanzbeamter
Grundschullehrer
Werbetexter
2008
Milieuspezifischer Wohnungsbau:
Gefühlte Ökologie: Ambiente ist
wichtiger als Technik
2008
Häuser für das grün-alternative
Lebensgefühl
Siedlung
Arkadien, Asperg
(2002)
• 84 WE, verschiedene Wohnungstypen
• Gemeinschaftliches Wohngefühl gehört zum Konzept
• Wohnen für jung und alt
• Die Häuser gruppieren sich um einen zentralen Platz als Treffpunkt
2008
10
Esoterik-Wohnen: «Vasati-Wohnen
»
«Vasati-Wohnen»
“Die Metaphysik des Raumes”
2008
Wohntrends II:
Das Marktsegment des Wohnens
für Kinderlose wächst am
stärksten.
2008
Urbanes Wohnen: Norman-FosterWohnungen im Duisburger Innenhafen
2008
11
Historischer Charme – trendig
modernisiert
2008
Wohnträume im Loft
2008
Hauptzielgruppe:
kinderlose Paare
«Meine Traumwohnung»:
Offenes Raumgefühl.
Wintergarten mit Dachfenster.
Kaminofen.
Große, halboffene Küche.
Sichtbare Materialien:
Stahltreppe,
Holzbalkendecke.
 Bodenbelag nach Wahl:
Laminat in hellem Ahornoder dunklem Kempasdekor.
 Miete 5,50 €/qm.





2008
12
Aus dem Einfamilienhaus in die
Eigentumswohnung:
Komfortwohnen für postfamiliäre Paare
Barbarossapark,
Aachen
2008
Neue Urbanität für das liberalintellektuelle Milieu
• Maisonettestil
• Glasfronten
• Gartenhöfe, Dachgärten
• Variable Grundrisse
Stadthäuser, Hannover-Herrenhausen
(2004)
2008
Neue Urbanität für die modernen
Lifestyle-Gruppen
Wohnanlage Beethovenpark,
Köln (1994)
• 23 Gebäude • Stadtvillen ermöglichen hohe Wohnqualität in verdichteter
• 7 Haustypen Bauweise
• Mischung aus Wohnen und Gewerbe schafft Urbanität
• 382 WE
• Hohe Qualität der Landschaftsarchitektur wertet Frei• 6 GE
flächen auf
2008
13
Klassische Lofts: Morbider Charme
2008
Vollflexibles Loftkonzept, stapelbar
(zeeb digel Architekten, Tübingen 2006)
•
•
•
•
Verschiedene Lofttypen in einem Gebäude
66 bis 184qm (S bis XL)
Keine tragende Innenwände – flexible Grundrisse
Hohe Decken – große Fensterflächen
2008
Wohntrends III:
Neue Balancen zwischen
Öffentlichkeit und Privatheit.
Privatheit.
2008
14
Einerseits Gruppenwohnprojekte…
Gruppenwohnprojekte…
2008
…andererseits Sehnsucht nach
Privatheit
Innovativer Mietwohnungsbau, Zürich
2008
Verschiebbare Fassadenelemente:
Einstellbare Balance von Transparenz
und Privatheit
Mietwohnungsbau, Zürich
2008
15
Wohntrends IV:
Qualitätsfaktor Bad.
2008
Das konventionelle Bad
2008
Das konventionelle Bad: selbst in der
Komfortvariante eng, gedrängt, um die
Sanitärobjekte gezirkelt
www.koch-sanitaertechnik.de
2008
16
Das «moderne» Komfortbad:
Schlachthausambiente
2008
Singleleben: Das Bad wird zum
Wohnraum
2008
Die Trends: Wellness und Design
2008
17
Badsanierung 60er-JahreWohungen
vorher
nachher
Quelle:
www.systembaeder.de
2008
3 Ausbaustufen für altersgerechte
Wohnungsanpassung
Beispiel: Dusche
leichte
Beeinträchtigungen:
Haltegriff
mittlere
starke
Beeinträchtigungen: Beeinträchtigungen:
Duschsitz
Bodengleiche Dusche
Quelle: Feddersen Architekten
2008
Bei solchen Bädern gibt es auch im
Plattenbau keine Vermietungsprobleme
mehr.
2008
18
Wohntrends V:
Smart Homes.
Homes.
2008
Selbstverständliche Elektronik im
Auto (Beispiel VW Golf)
2008
Intelligent Wohnen: Die
Musterwohnung in Hattingen
Zugang per Fingerabdruck
Abwesenheitsszenario
Intelligente Heizungssteuerung mit Heizszenarien
Steuerung über
Bildschirm / Multimedia
Zentralsteuerung
Sicherheitssystem
Nachtbeleuchtung per
Bewegungsmelder
2008
19
Für die Euro 2008…
2008…
2008
Moderne Technik für das Leben im
Alter
Kommunikationstechnik & Notruf
(SOPHIA)
Telemedizin
Sensoren & Aktoren
2008
Empirische Ergebnisse: Die Akzeptanz
steigt
60%
50%
40%
30%
20%
negativ
10%
neutral
0%
positiv
1997
1999
2001
Quelle: Meyer et al. 2001
2008
20
Wohntrends VI:
Wohnbegleitende
Dienstleistungen.
2008
Verschiedene Möglichkeiten zur
Organisation wohnbegleitender
Dienstleistungen.






Professionelle Dienstleister.
Service-Card.
Nachbarschaftstreff.
Nachbarschaftshilfeverein.
Tauschring/Kooperationsring.
Netzwerke (bürgerschaftliches
Engagement auf Gruppenbasis).
2008
Zusammenfassung:
Das individualisierte Wohnen
Basiswohnung wie bisher + wählbare Extras (gegen Aufpreis):

Dienstleistungen wie Treppenhausreinigung, Winterdienst und
Grünpflege.

Besondere Ausstattung wie Parkettböden.

Eingebaute Beleuchtungselemente, z.B. Downlights.

Wellness, Fitness.

Audiosystem mit eingebauten Lautsprechern in jedem Raum,
Verkabelung und Steuerung.

Smart-Home-Pakete: Entertainment-Paket, Komfortpaket,
Sicherheitspaket, Seniorenpaket, Kinderpaket…
2008
21
Die Angebote des EBZ Europäisches
Bildungszentrum der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft
 Themenkonferenzen zu aktuellen Fragen der Wohnungs- und
 Weiterbildungsseminare und Workshops zu vielfältigen Themen
 Maßgeschneiderte Inhouse-Seminare zu allen wohnungs- und
immobilienwirtschaftlichen Themen
 Kurse zu ausgewählten Themen und für verschiedene Zielgruppen
 Modular aufgebaute Fortbildungsangebote für alle
Qualifikationsebenen (Präsenz- und Fernstudien): Fachwirt, staatlich
geprüfter Betriebswirt, Immobilienökonom GdW...)
 Studium mit Bachelor-Abschluss an der Fachhochschule
Gelsenkirchen
 Ausbildung zu Kaufleuten der Grundstücks- und
Wohnungswirtschaft
 Maßgeschneiderte Komplettpakete aus Bildung, Forschung und
Beratung
2008
Die Angebote des InWIS im EBZ
 Analysen und Prognosen zur Wohnungsmarktentwicklung,
Erstellung von Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen
 Zielgruppenanalysen und -prognosen
 Kunden- und Interessentenbefragungen
 Mieterbefragungen, Wohnzufriedenheitsanalysen
 Erstellung von Mietspiegeln (Tabellen- und Regressionsmietspiegel)
 Standortanalysen
 Beratung und Entwicklung von Konzepten für die
Produktentwicklung, Modernisierung, Quartiers- und
Stadtentwicklung
 Portfolioanalysen und Portfoliomanagement
 Erarbeitung von strategischen Entwicklungskonzepten für
Wohnungsunternehmen und Kommunen
 Evaluationsstudien
 ...und vieles mehr
2008
Professor für Politikwissenschaft, Fachhochschule Düsseldorf
Leiter Forschung im EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und
Wiss. Direktor, InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und
Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum im Europäischen Bildungszentrum
Europäisches Bildungszentrum/InWIS
Springorumallee 20, 44795 Bochum
Tel. mobil 0171-6956550 - Sekr. 0234-9447-700 - Fax 0234-9447-777
email: Volker.Eichener@inwis.de
www.e-b-z.de
www.inwis.de
Das EBZ ist das Aus- und Weiterbildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Es bietet ein
abgestimmtes Angebot von Ausbildung, Fortbildung, Weiterbildung, Studium, Forschung und Beratung.
Das InWIS ist ein gemeinnütziges, interdisziplinäres Forschungsinstitut. Schwerpunkte liegen in
wohnungspolitischen Analysen, Evaluationsstudien, Marktanalysen und -prognosen, Standortanalysen
sowie in der Erstellung von Mietspiegeln. Zu den Auftraggebern zählen die Bundesregierung,
verschiedene Landesregierungen, Kommunen, Wohnungsunternehmen, Stiftungen.
2008
22

Zukunft des Wohnens – Konsequenzen des demographischen Wandels für

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