Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften

Transcription

Bebauungsplan
und örtliche Bauvorschriften
„Sondergebiet Fabrikverkauf“
Anlage 1
Auswirkungsanalyse der GMA zur Erweiterung des
FOC „Wertheim Village“
Auswirkungsanalyse zur Erweiterung
des FOC „Wertheim Village“ in
WERTHEIM
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Gerhard Beck
Projektbearbeitung:
Dipl.-Geogr. Markus Wagner
Ludwigsburg, 5. September 2011
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Dresden, Hamburg, Köln, München | Salzburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Hohenzollernstraße 14, 71638 Ludwigsburg
Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10
eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Erweiterung FOC Wertheim
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, wurde im
Mai 2010 beauftragt, eine Auswirkungsanalyse zu den möglichen Auswirkungen der
geplanten Erweiterung des Factory-Outlet-Centers (FOC) „Wertheim Village“ in Wertheim zu erstellen. Bereits im Jahr 2000 und im Jahr 2005 hat die GMA Untersuchungen zu den Auswirkungen des FOC „Wertheim Village“ vorgelegt, welche u. a. Grundlage für das im Jahr 2000 durchgeführte Raumordnungsverfahren mit integriertem
Zielabweichungsverfahren waren.
Nun wird beabsichtigt, eine Erweiterung des FOC Wertheim von derzeit genehmigten
13.500 m² Verkaufsfläche auf eine Verkaufsfläche von max. 16.800 m² durchzuführen.
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung soll überprüft werden, ob sich aus der Erweiterung negative raumordnerische oder städtebauliche Auswirkungen ableiten lassen.
Gegenüber den früheren Untersuchungen liegen mittlerweile vertiefte Erfahrungen im
Hinblick auf die Auswirkungen von FOC vor. Auch speziell am Standort Wertheim wurden umfangreiche Zählungen und Befragungen sowie Begleitstudien durchgeführt.
Diese im Laufe der Zeit gewonnenen Erkenntnisse wurden im Rahmen der vorliegenden Analyse berücksichtigt.
Für die Bearbeitung dieses Berichts standen der GMA Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes, der Statistischen Landesämter Baden-Württemberg, Bayern und
Hessen, Unterlagen der Stadt Wertheim und des Auftraggebers sowie interne Datengrundlagen zur Verfügung. Im Hinblick auf die möglichen Wettbewerbswirkungen und
die daraus ggf. resultierenden städtebaulichen und raumordnerischen Wirkungen wurde darüber hinaus im August 2010 eine Primärerhebung des untersuchungsrelevanten
Einzelhandels in den ausgewählten zentralen Orten durchgeführt. Die erneute Kompletterhebung ermöglicht so auch einen Vergleich mit den früheren Untersuchungen.
Sämtliche Ausgangsdaten wurden von den Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen
erhoben, aufbereitet und ausgewertet.
Der Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung der am
Planungsprozess beteiligten Akteure sowie der raumordnerischen Beurteilung der Erweiterung des FOC „Wertheim Village“. Eine Weitergabe oder Vervielfältigung des Untersuchungsberichts bedarf zuvor der schriftlichen Zustimmung der GMA und des Auftraggebers.
GMA – Gesellschaft für Marktund Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, im September 2011
BE / WMA / fdr
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
I
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Der Betriebstyp FOC
1
2.1.
Grundlegende Definitionen
1
2.2
FOC in Deutschland
3
3.
Aktuelle Erfahrungen zum Betriebstyp FOC am Beispiel der bestehenden
FOC in Deutschland
4
3.1
Ingolstadt Village
5
3.2
FOC Zweibrücken
6
3.3
DOC Wustermark
7
3.4
DOC Wolfsburg
8
3.5
FOC Stuhr
9
3.6
FOC Hermsdorf
10
4.
Das FOC „Wertheim Village“ – Erfahrungswerte
11
4.1
Einzugsgebiet
12
4.2
Kundenherkunft
13
4.3
Umsatzleistungen
13
4.4
Touristische Bedeutung
14
II
Projektkonzeption
16
III
Wettbewerbssituation
18
1.
Grundlagen
18
2.
Status-quo-Situation Würzburg
19
3.
Status-quo-Situation Aschaffenburg
22
4.
Status-quo-Situation Wertheim
25
5.
Status-quo-Situation Tauberbischofsheim
28
6.
Status-quo-Situation Marktheidenfeld
31
7.
Status-quo-Situation Miltenberg
34
8.
Status-quo-Situation Höchberg
37
9.
Status-quo-Situation Goldbach / Hösbach
40
10.
Status-quo-Situation Bessenbach / Haibach
43
IV
Umsatzprognose und Auswirkung der Erweiterung des FOC
„Wertheim Village“
45
1.
Umsatzprognose
45
2.
Prognose der Umsatzrückgänge
46
V
Zusammenfassung
52
I
Grundlagen
1.
Aufgabenstellung
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung sollen die Auswirkungen der Erweiterung des
FOC-Standortes Wertheim analysiert werden. So ist beabsichtigt das FOC „Wertheim
Village“ von derzeit genehmigten 13.500 m² Verkaufsfläche auf eine Verkaufsfläche von
max. 16.800 m² zu erweitern. Die mit der Verkaufsflächenerweiterung zu erwartende Umsatzerhöhung wird ggf. die wettbewerblichen Auswirkungen auf die umliegenden Einzelhandelsstandorte erhöhen. Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung soll analysiert
werden, ob sich daraus negative städtebauliche oder raumordnerische Auswirkungen
ableiten lassen.
Insbesondere sind folgende Punkte zu thematisieren:
Darstellung der aktuellen Erfahrung zum Betriebstyp FOC
Aufbereitung der Erfahrungswerte für das FOC „Wertheim Village“
Darstellung der vorgesehenen Konzeption der Erweiterung des FOC „Wertheim
Village“
Untersuchung der Wettbewerbsstrukturen in den umliegenden Zentralen Orten
Umsatzprognose für die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen in den umliegenden Zentralen Orten unter besonderer Berücksichtigung der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche
Zusammenfassung.
2.
Der Betriebstyp FOC
2.1.
Grundlegende Definitionen
Zunächst ist festzuhalten, dass es sich auch bei Fabrikverkäufen und bei Factory-OutletCentern um eine Einzelhandelstätigkeit handelt. Maßgebend für die Einzelhandelstätigkeit
1
ist – unabhängig von der Betrachtung Fremdbezug oder Eigenproduktion – der Absatz an
private Haushalte, sprich: „Endverbraucher“. Diese Voraussetzung ist bei Fabrikverkäufen
in Deutschland durchgängig gegeben. Die verschiedenen Absatz- oder Vertriebsformen
von Fabrikverkäufen können grundlegend wie folgt definiert werden:1
Factory-Outlet-Center (FOC) sind eine Agglomeration vieler Ladeneinheiten innerhalb eines gemeinsam geplanten Gebäudekomplexes oder einer räumlich zusammenhängenden Anlage, in der Hersteller und vertikal integrierte Einzelhändler
Auslaufmodelle, 2. Wahl-Produkte, Überschussproduktionen, etc. unter Umgehung
des Einzelhandels an Endverbraucher absetzen. Die Koordination, Organisation
und das Marketing erfolgt durch ein Centermanagement.
Der klassische Fabrikverkaufsladen ist von FOC dadurch abzugrenzen, dass
bei diesem die Verkaufseinrichtung in (räumlichem) Zusammenhang mit der Produktionsstätte eines Herstellers steht, von diesem v. a. selbstproduzierte Waren
und nur in geringem Umfang auch Zukaufsortimente vertrieben werden und die
Verkaufstätigkeit gegenüber der Produktion nur eine untergeordnete Bedeutung
besitzt.
Auf Grundlage der aktuellen Entwicklungen lassen sich zwei Typen von Einrichtungen mit
differenzierbaren Merkmalen unterscheiden:
Klassischer Fabrikverkauf:
Verkaufseinrichtung in Zusammenhang mit der Produktionsstätte bzw. Firmensitz
(i. d. R. auch räumlich integriert) mit einer Verkaufsfläche meist zwischen 100 und
2.000 m² (in Einzelfällen auch größere Dimensionierungen, z. B. Boss in Metzingen)
Verkauf von selbstproduzierter Ware bzw. eigene Markenprodukte (Markenlizenzen)
Sortiment besteht v. a. aus 2.-Wahl-Waren, Retouren, Vorjahreskollektionen usw.
Verkauf hat gegenüber der Produktion nur untergeordnete Bedeutung
Verkaufsräume befinden sich überwiegend im Eigentum des Herstellers
1
vgl. hierzu auch Ausschuss für Definitionen zu Handel und Distribution (Hrsg.): Katalog E,
Definitionen zum Handel und Distribution, 5. Ausgabe, Köln 2006.
2
FOC:
großflächiger Zusammenschluss vieler Hersteller mit einer Gesamtverkaufsfläche
von 10.000 m² und mehr
Gestaltung analog zu Shopping-Centern, d. h. einheitliche Architektur, ausreichendes Pkw-Stellplatzangebot sowie z. T. Verbindung mit Gastronomie, Freizeiteinrichtungen
Hersteller mieten und betreiben eigene Ladeneinheiten in den Centern
Sortiment besteht aus Auslaufmodellen, Produktionsüberhängen etc.
attraktive Warenpräsentation
Koordination, Organisation und Marketing durch ein Center-Management.
Neben diesen beiden Grundformen sind viele Mischformen und Zwischenstufen vorhanden, wie ein Blick auf die Entwicklung und Vernetzung der Betriebstypen verdeutlicht.
2.2
FOC in Deutschland
Bis dato wurden in Deutschland lediglich wenige FOC-Projekte realisiert: Zweibrücken,
Wustermark, Wolfsburg, Wertheim, Stuhr, Ingolstadt und Hermsdorf. Darüber hinaus sind
zahlreiche Standorte in Diskussion (zurzeit befinden sich über 20 Projekte in der Planungsphase. Nicht zuletzt aufgrund der schwierigen Durchsetzbarkeit von FOCPlanungen zeigt sich in diesem Zusammenhang eine Tendenz, Teile des deutschen
Marktes durch grenznahe Standorte vom Ausland aus zu erschließen (z.B. Wigoltingen in
der Schweiz, Roermond, Roppenheim im Elsass oder Salzburg). Eine Aufstellung sämtlicher vorhandener und sich in Planung befindlicher FOC-Projekte ist im Anhang der Analyse zu finden.
3
3.
Aktuelle Erfahrungen zum Betriebstyp FOC am Beispiel der bestehenden FOC in Deutschland
FOC sind aus heutiger Sicht als Spezialimmobilien etabliert, welche für den Gesamtmarkt
sowohl aus immobilien- als auch aus handelswirtschaftlicher Sicht eine eher geringe Bedeutung haben; nach fast als fünfzehnjähriger Diskussion über FOC in Deutschland sind
aktuell lediglich sieben Standorte am Markt. Die seither zu beobachtenden Auswirkungen
der FOC-Entwicklungen sollen im Folgenden kurz dargestellt werden, um so auch Anhaltspunkte zur Bewertung der Erweiterung des FOCs Wertheim Village zu gewinnen und
um Grundlagendaten zu Umsatzleistung, Einzugsgebiet und sonstigen Eingangsgrößen
zu verifizieren.
Bei den hier dargestellten Erkenntnissen zu den einzelnen FOC-Standorten handelt es
sich größtenteils um Informationen, welche im Rahmen der kontinuierlichen Marktbeobachtung des Betriebstyps FOC durch die GMA gewonnen werden. In einigen Fällen
konnten auch Primärquellen aus anderen GMA-Untersuchungen verwendet werden.
4
3.1
Ingolstadt Village
FOC „Ingolstadt Village“, Ingolstadt, Bayern
Verkaufsfläche in m²:
Eröffnungsjahr:
Betreiber:
FOC-Typ:
Mikrostandort:
Entfernung zur nächsten Autobahnauffahrt:
Entfernung zur Innenstadt der Standortkommune:
Entfernung zu nächst größeren Städten:
13.875
2005
Value Retail
Outlet Village
Lage in der Nähe der Autobahnausfahrt Ingolstadt-Nord in Gewerbegebietslage
1,2 Kilometer
6 Kilometer
München (80 Kilometer), Augsburg (85 Kilometer),
Regensburg (98 Kilometer),
Daten zum FOC:
Kurzcharakterisierung:
Anzahl Shops:
Neben dem Wertheim Village das zweite FOC des Anbieters Value Retail. Auch im Fall
des FOCs in Ingolstadt ist die besondere Lagegunst an einer der Haupttransitrouten
(A9) als maßgeblicher Standortfaktor zu nennen. Des Weiteren befinden sich mehrere
Großstädte im Umkreis von 60-Minuten Fahrtzeitdistanz. Die Architektur wurde an die
historische Prägung des Raums durch Textilfabriken und Industrieanlagen des 19. und
20. Jahrhunderts angelehnt.
ca. 110 Shops
Einzugsgebiet:
Fahrzeitisochronen
bis 30 Minuten
30 bis 60 Minuten
60 bis 90 Minuten
erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Bearbeitung 2010
Anzahl der Besucher pro Jahr:
ca. 1,5 Millionen
0 – 30 Minuten:
28,7 %
31 – 60 Minuten:
22,3 %
1
Kundenherkunft (Anteil in %) :
61 – 90 Minuten:
30,0 %
>90 Minuten:
18,0 %
Für das FOC Ingolstadt liegen mittlerweile ebenfalls Untersuchungen, insbesondere zur
Kundenherkunft vor. Entscheidend für die raumordnerische Bewertung ist dabei, dass
lediglich ca. 29 % der Kunden aus dem näheren Standortumfeld, d. h. aus dem 30-minAuswirkungen:
Radius, stammen. Hingegen stammen ca. 22 % aus einem Bereich bis 60-minAnreisezeit und ca. 48 % legen noch größere Distanzen zurück bzw. sind hier auch
Touristen, Durchreisende usw. von wesentlicher Bedeutung.
Quelle:
GMA-Recherchen 2010; Textilwirtschaft vom 18.03.2010
1
Ergebnisse der Besucheranalyse von Juni 2006 (iq-Projektgesellschaft Prof. Schmude / Dr. Hüttner)
5
3.2
FOC Zweibrücken
FOC „The style outlet“ Zweibrücken, Rheinland-Pfalz
21.000 (Erweiterung auf 28.000 geplant)
Eröffnungsjahr:
2001
Betreiber:
Neinver
FOC-Typ:
Outlet Village
Mikrostandort:
Lage auf Konversionsfläche direkt an der Autobahnausfahrt Contwig in der Nähe
des Flughafens Zweibrücken
0,6 Kilometer
4,6 Kilometer
Zweibrücken (4,6 Kilometer), Homburg (17 Kilometer), Saarbrücken (46 Kilometer), Kaiserslautern (62 Kilometer)
Daten zum FOC:
Das FOC Zweibrücken liegt auf dem stillgelegten Militärflugplatz direkt an der A8 und
ca. 4 Kilometer von der Innenstadt entfernt. In mehreren Bauabschnitten wurde das
FOC im Rahmen der Konversion des ehemaligen Flughafens sukzessive erweitert und
besitzt derzeit eine Verkaufsfläche von ca. 21.000 m².
Anzahl Shops:
ca. 120 Shops
Einzugsgebiet:
Fahrzeitisochronen
bis 30 Minuten
30 bis 60 Minuten
60 bis 90 Minuten
1
Auswirkungen:
ca. 1,8 Millionen (2008)
0 – 30 Minuten:
20 %
31 – 60 Minuten:
34 %
61 – 90 Minuten:
19 %
>90 Minuten:
46 %
Zu den tatsächlichen Auswirkungen des FOC wurde nach der Eröffnung eine wissenschaftliche Begleitstudie durchgeführt. Demnach sind weder in Zweibrücken noch im
Umland negative städtebauliche oder raumordnerische Auswirkungen festgestellt
worden. So hat die Zweibrücker Innenstadt durch das FOC eine spürbare Belebung
erfahren.
Quelle:
Textilwirtschaft vom 18.03.10; GMA-Recherchen 2010
1
EHI (2008): Factory Outlet Center in Deutschland
6
3.3
DOC Wustermark
DOC B5 Wustermark, Brandenburg
10.300 (Erweiterung auf 16.500 m² geplant)
Eröffnungsjahr:
2000
Betreiber:
Mc Arthur Glenn
FOC-Typ:
Strip Center
Mikrostandort:
Lage an der B 8 und A 10 ca. 30 Minuten von Berlin entfernt in Gewerbegebietslage.
0,3 Kilometer
2,0 Kilometer
Potsdam (25 Kilometer), Berlin (30 Kilometer)
Daten zum DOC:
Das DOC B5 Wustermark liegt in der Nähe des Ballungsraums Berlin/Potsdam in
verkehrsgünstiger Lage. Seit dem Jahr 2006 ist das DOC im Besitz von Mc Arthur
Glenn, nachdem es zuvor von mehreren Betreibern nicht rentabel betrieben wurde.
Durch die angestrebte Verkaufsflächenerweiterung auf ca. 16.500 m² soll die Attraktivität des Centers erhöht und insbesondere Kunden aus Berlin und Potsdam angezogen
werden.
Anzahl Shops:
derzeit ca. 60 Shops
Einzugsgebiet:
Fahrzeitisochronen
bis 30 Minuten
30 bis 60 Minuten
60 bis 90 Minuten
ca. 1,0 Millionen
Brandenburg:
Berlin:
sonstige:
Auswirkungen:
Bislang sind keine Auswirkungen auf die umliegenden Großstädte bekannt. Auch der
Einzelhandelsverband Brandenburg bestätigt, dass der „überwiegende Teil unserer
Befürchtungen nicht eingetreten ist.“ Auswirkungen auf den Einzelhandel in Berlin sind
nicht nachweisbar.
1
47 %
26 %
27 %
Quelle:
GMA-Recherchen 2010
1
Ergebnisse der Besucherstrukturanalysen vom April 2007 des Handelsverbands BAG
vgl. exemplarisch: Lebensmittelzeitung Nr. 16 vom 20.04.2001.
2
7
3.4
DOC Wolfsburg
Designer Outlet Wolfsburg, Niedersachsen
10.000 (Erweiterung auf 22.000 m² geplant)
Eröffnungsjahr:
2007
Betreiber:
Designer Outlet Wolfsburg GmbH / Outlet Centres International (OCI)
FOC-Typ:
Strip Center
Mikrostandort:
Lage auf dem ehem. Betriebshof der Wolfsburger Verkehrsbetriebe in der Nähe
des Wolfsburger Hauptbahnhofs in der Wolfsburger Innenstadt in verkehrsgünstiger Lage
0,3 Kilometer
0,5 Kilometer
Wolfsburg (1 Kilometer),
Braunschweig (36 Kilometer)
Daten zum DOC:
Das Designer Outlet Wolfsburg ist direkt in der Innenstadt Wolfsburgs zwischen Technik-Museum, VW-Autostadt und Fußgängerzone angesiedelt. Es ist somit das einzige
DOC in Innenstadtnähe in Deutschland.
Anzahl Shops:
ca. 45 Shops
Einzugsgebiet:
Fahrzeitisochronen
bis 30 Minuten
30 bis 60 Minuten
60 bis 90 Minuten
ca. 1,4 Millionen
< 60 Minuten:
21 %
61 – 90 Minuten:
20 %
> 90 Minuten:
59 %
Auswirkungen:
Vor allem im ersten Halbjahr nach der Eröffnung verzeichneten einige Einzelhändler in
der Wolfsburger Innenstadt Umsatzrückgänge von 10 bis 12 %. Vor allem die prognostizierten Wechselwirkungen zwischen DOC und Innenstadt sind in der Form noch nicht
eingetreten.
1
Quelle:
GMA-Recherchen 2010
1
EHI (2008): Factory Outlet Center in Deutschland
8
3.5
FOC Stuhr
FOC Stuhr, Ochtumpark Niedersachsen
Verkaufsfläche in m²::
15.000
Eröffnungsjahr:
1996
Betreiber:
mehrere Eigentümer
FOC-Typ:
Ansammlung von Outlets (keine planerische Konzeption)
Mikrostandort:
Lage direkt an der Autobahnauffahrt A1 Bremen/Brinkum südlich des Flughafens Bremen.
0,2 Kilometer
1 Kilometer
Bremen (10 Kilometer),
Delmenhorst (20 Kilometer)
Daten zum FOC:
Gewachsene Ansammlung von Outlets, in einem Industriegebiet durch die Revitalisierung leerstehender Industriebetriebe sukzessive entstanden, jedoch kein klassisches
FOC sondern eher eine Ansammlung vieler Outlets. Außerdem ist durchschnittliche
Verkaufsfläche pro Outlet deutlich größer als in anderen FOCs. Auch die Wahrnehmung
des Standorts als FOC ist nur beschränkt gegeben.
Anzahl Shops:
ca. 30 Shops
Einzugsgebiet:
Fahrzeitisochronen
bis 30 Minuten
30 bis 60 Minuten
60 bis 90 Minuten
Quelle: GMA-Recherchen 2010
9
3.6
FOC Hermsdorf
A2outlet Hermsdorf
Verkaufsfläche in m²::
10.400
Eröffnungsjahr:
2003
Betreiber:
IC Immobilien Service GmbH
FOC-Typ:
Mall Center
Mikrostandort:
Gewerbegebietslage direkt an der Autobahnausfahrt Irxleben.
0,8 Kilometer
10 Kilometer
Magdeburg (10 Kilometer),
Braunschweig (80 Kilometer)
Daten zum FOC:
Das A2outlet liegt nordwestlich von Magdeburg und entsteht derzeit auf der Fläche des
ehemaligen Elbepark Einkaufszentrums.
Anzahl Shops:
ca. 30 Shops
Einzugsgebiet:
Fahrzeitisochronen
bis 30 Minuten
30 bis 60 Minuten
60 bis 90 Minuten
1,5 Millionen
Kundenherkunft (Anteil in %):
k. A. jedoch Einzugsgebiet bis zu 90 Minuten Fahrtzeitdistanz erschließbar.
Quelle: GMA-Recherchen 2010
10
4.
Das FOC „Wertheim Village“ – Erfahrungswerte
Im FOC „Wertheim Village“ sind aktuell 13.500 m² Verkaufsfläche genehmigt. Davon entfallen auf die Sortimente:
Bekleidung:
9.540 m² VK
Schuhe, Lederwaren, Sport:
2.000 m² VK
Ergänzungssortimente:
1.960 m² VK.
Dabei ist beim FOC „Wertheim Village“ ein eindeutiger Schwerpunkt im Bereich Bekleidung, Schuhe, Sport festzustellen. Die Ergänzungssortimente beziehen sich hierbei allenfalls auf modische Accessoires und einzelne ausgewählte hochwertige modische Produkte.
Fotos: Impressionen Wertheim Village
Quelle: GMA 2010
Das FOC Wertheim ist bereits seit langem am Markt etabliert. Die Wettbewerbsstrukturen
im Umfeld von Wertheim haben sich entsprechend darauf eingestellt. Regelmäßige Untersuchungen der Universität München (iq-Projektgesellschaft, Prof. Schmude/ Dr. Hüttner) konnten keine unmittelbaren negativen Wirkungen auf die Einzelhandelsstrukturen
des Umfeldes beobachten. Die jährlichen Untersuchungen des Lehrstuhles für Wirtschaftsgeografie und Tourismusforschung an der Universität München bewerten dabei
sowohl die konzeptgetreue Umsetzung als auch die Auswirkungen auf Wertheim und die
Umlandgemeinden. Dabei konnten weder Verstöße bei der konzeptgetreuen Umsetzung
11
noch gravierende Auswirkungen auf die Städte und Gemeinden im Umland festgestellt
werden. Im Folgenden sollen die für die Bewertung der Erweiterung des Wertheim Village
notwenigen Untersuchungsparameter mit Hilfe der im Laufe der Jahre gesammelten Erfahrungswerte abgeglichen werden.
4.1
Einzugsgebiet
Bereits im Rahmen der GMA-Untersuchung aus dem Jahr 2000 wurde ein Einzugsgebiet
ermittelt, das durch die 90-min-Fahrtzeitisochrone begrenzt wird. Entsprechend der Verkehrsbedingungen erstreckt sich das Einzugsgebiet v. a. entlang der A 3 vom Raum
Frankfurt bis zum Raum Nürnberg. Das von der GMA im Jahr 2000 ermittelte Einzugsgebiet wurde in der Folgezeit mehrmals durch die iq-Projektgesellschaft (Prof. Schmude /
Dr. Hüttner) einer Überprüfung unterzogen und mit Hilfe von regelmäßig durchgeführten
umfangreichen Zählungen – zuletzt im Jahr 2010 – verifiziert und bestätigt. (vgl. Kap. I,
4.2)
Karte 1:
Einzugsgebiet und Kundenherkunft
Quelle: LMU München (iq-Projektgesellschaft; Prof. Schmude / Dr. Hüttner), Kundenherkunftsanalyse 2010
12
4.2
Kundenherkunft
Mit der Befragung von 711 Besuchern des Wertheim Village durch die Universität München (iq-Projektgesellschaft; Prof. Schmude / Dr. Hüttner, 2010) liegen aktuelle und repräsentative Daten zur Kundenherkunft vor. Demnach stammen lediglich 24,1 % der Kunden aus dem näheren Umland, d. h. aus dem Raum zwischen Aschaffenburg und Würzburg (30-Minuten-Isochrone). Es wird deutlich, dass das FOC Wertheim sich inzwischen
zu einer touristischen Attraktion entwickelt hat. 37,0 % der Kunden haben einen Anfahrtsweg von über 90 Minuten.
Gegenüber früheren Befragungen ist dieser touristische Anteil somit deutlich ausgebaut
worden. Im Gegenzug hat sich der prozentuale Anteil aus dem näheren Umland reduziert.
Im Jahr 2004 stammten noch 27,8 % aus dem näheren Umfeld (Zone I). Durch die Etablierung des FOC hat sich der „Neugiereffekt“ der Kunden aus dem näheren Umland abgeschwächt. Gleichzeitig konnte das FOC in regionale und nationale Tourismusstrategien
eingebunden werden (z. B. internationale Vermarktung, Busreisen, Vermarktung über
Reiseveranstalter). In diesem Zuge konnte auch der Anteil ausländischer Besucher auf
insgesamt 8,9 % der Gesamtkunden gesteigert werden. Einen Großteil davon stellen Reisegruppen aus Südostasien.
Tabelle 1:
FOC - Daten Kundenherkunft
Herkunft
2004 in %
2010 in %
Zone I (bis 30 min)
27,8
24,1
Zone II (30 bis 60 min)
21,1
19,6
Zone III (60 bis 90 min)
21,0
19,3
Touristische Umsätze (> 90 min)
30,1
37,0
100,0
100,0
Summe
Quelle:
4.3
LMU München(iq-Projektgesellschaft; Prof. Schmude / Dr. Hüttner), 2004 und 2010
Umsatzleistungen
In den bisherigen Untersuchungen zum FOC-Standort „Wertheim Village“ aus den Jahren
2000 und 2005 wurde als Umsatzleistung jeweils max. 5.000 € / m² Verkaufsfläche ange13
setzt. Bei sämtlichen sich in Deutschland in Betrieb befindlichen FOCs wird diese Umsatzleistung nach GMA-Recherchen jedoch nicht erreicht.
Angesichts der bisherigen Erfahrungen mit dem FOC Wertheim Village ist somit nicht davon auszugehen, dass die bisher angesetzte Umsatzleistung von 5.000 € / m² Verkaufsfläche langfristig überschritten werden wird, sodass für die hier zu bewertende Erweiterung i.S. einer worst-case-Analyse von einer maximalen Verkaufsflächenproduktivität von
5.000 € / m² VK ausgegangen wird. Bei diesem Ansatz ist außerdem zu berücksichtigen,
dass in der Handelswirtschaft unbestritten ist, dass mit wachsender Verkaufsfläche im
Regelfall kein proportionaler Umsatzanstieg verbunden ist, d.h. die Flächenproduktivität
wird mit wachsender Verkaufsfläche eher sinken.
Unter den o. a. Prämissen ergibt sich somit derzeit bei einer Verkaufsfläche von 13.500
m² eine Umsatzleistung von max. 67,5 Mio. €. Davon entfallen 47,7 Mio. € (ca. 71 %) auf
den Bekleidungsbereich.
Bekleidung:
9.540 m² VK
47,7 Mio. €
Schuhe, Lederwaren, Sport:
2.000 m² VK
10,0 Mio. €
Ergänzungssortimente:
1.960 m² VK.
9,8 Mio. €
4.4
Touristische Bedeutung
Im Falle des FOCs Wertheim sind insbesondere deutlich messbare positive Entwicklungen im Hinblick auf das Fremdenverkehrsaufkommen in der Innenstadt in den letzten Jahren nachweisbar. Dies hängt insbesondere auch mit der touristischen Prägung der Region
und der damit verbundenen hohen Anzahl an Tages- / Wochenendausflüglern und Urlaubern zusammen. So besuchen ca. 11,2 % der Kunden des Wertheim Village ebenfalls die
Wertheimer Altstadt1. Betrachtet man die Übernachtungszahlen der Stadt Wertheim seit
der Eröffnung des FOC „Wertheim Village“ im Jahr 2003 so lässt sich eine Steigerung von
1
Quelle: iq-Projektgesellschaft (Prof. Schmude / Dr. Hüttner), Besucherstrukturanalyse
2010. Zwischenzeitlich wurde ebenfalls ein Shuttle-Bus-Verkehr zwischen FOC und Altstadt Wertheim eingerichtet.
14
ca. 95.000 Übernachtungen im Jahr 2004 auf ca. 126.900 im Jahr 2009 ermitteln, was
einem Anstieg um ca. 34 Prozent entspricht. (vgl. Abbildung 1)
Abbildung 1: Anzahl der Übernachtungen in Wertheim 2004 – 2009
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Anzahl der Übernachtungen
Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg
Der weite touristische Einzugsbereich des FOC schwächt somit auch die unmittelbaren
Überschneidungen mit dem Facheinzelhandel in den umliegenden Städten und Gemeinden deutlich ab. Das FOC erschließt nachweislich ein gänzlich anderes Einzugsgebiet als
der umliegende Facheinzelhandel. Für die umliegenden Städte besteht somit die Möglichkeit, an dem extrem großen Einzugsgebiet des FOC zu partizipieren.
15
II
Projektkonzeption
Eine Beschreibung und Bewertung der Standortlage in Wertheim erübrigt sich an dieser
Stelle. Eine ausführliche Bewertung des Standortes im Gewerbegebiet „Almosenberg
Wertheim“ befindet sich in der GMA-Untersuchung vom Januar 2000 sowie in den weiteren Unterlagen zum damals durchgeführten Raumordnungsverfahren.
Die Erweiterung des FOC Wertheim Village soll im Bestand erfolgen. Dabei ist geplant die
genehmigte Verkaufsfläche von 13.500 m² auf max. 16.800 m² zu erweitern. In den einzelnen Sortimenten werden sog. Sortimentskorridore mit Maximalwerten im Bebauungsplan festgelegt und die Gesamtverkaufsfläche auf 16.800 m² begrenzt. In der untenstehenden Tabelle 2 ist die geplante Erweiterung des FOC zusammengestellt.
Tabelle 2:
Verkaufsflächenübersicht
Sortiment
Genehmigter Bestand in m²
Planung m²
(Maximalwerte)
Differenz
Bekleidung
9.540
14.184
+ 4.644
Schuhe, Lederwaren, Sport
2.000
3.240
+ 1.240
Ergänzungssortimente
1.960
2.000
+ 40
13.500
max. 16.800
+ 3.300
Gesamt*
* Aufsummierung der Werte nicht möglich
Quelle:
GMA-Zusammenstellung 2010
Der Bebauungsplan für das FOC sieht neben einer Begrenzung der Gesamtverkaufsfläche auf 13.500 m² derzeit auch eine Begrenzung der Teilsortimente Bekleidung bzw.
Schuhe / Lederwaren / Sport bzw. Ergänzungssortimente vor. Im Zuge der Erweiterung
soll die Gesamtverkaufsfläche auf 16.800 m² erhöht werden. Dabei sollen insbesondere
die Sortimente Bekleidung und Schuhe / Lederwaren / Sport ausgedehnt werden. Die
Ergänzungssortimente sollen hingegen nicht wesentlich vergrößert werden.
Sowohl in Wertheim als auch an anderen FOC-Standorten hat sich in der Praxis deutlich
gezeigt, dass eine Profilierung über Ergänzungssortimente nicht möglich ist. Erfolgreiche
FOC-Standorte müssen einen eindeutigen Schwerpunkt im Bereich Bekleidung, Schuhe,
Sport haben. Ergänzungssortimente beziehen sich allenfalls auf modische Accessoires
16
und einzelne ausgewählte hochwertige modische Produkte. Sortimente, die keinen Bezug
zum Thema Mode haben, verwässern hingegen das FOC-Profil. Dies kann exemplarisch
an Standorten im europäischen Ausland (z. B. Großbritannien) nachvollzogen werden.
Insofern ist nicht nur in Wertheim, sondern bei allen hochwertigen FOC-Standorten zu
beobachten, dass eine starke Fokussierung auf die Sortimente Bekleidung, Schuhe, Sport
erfolgt. Die ursprünglich eingeräumten Entwicklungsspielräume für Ergänzungssortimente
wurden daher bei anderen FOC-Standorten in Deutschland z. T. nicht ausgeschöpft. Zwar
hätten die jeweiligen Flächen vermietet werden können, jedoch nicht an Anbieter, die zum
Konzept eines FOC passen.
Durchaus im Sinne der Bebauungsplanfestsetzungen und der Intension des städtebaulichen Vertrages soll auch im Rahmen einer Erweiterung des FOC Wertheim daher darauf
verzichtet werden, die Ergänzungssortimente wesentlich zu erweitern. Dies würde in der
Folge zu einer Verwässerung des FOC-Konzeptes führen. Die geplante Erweiterung des
FOC Wertheim konzentriert sich daher auf die Bereiche Bekleidung und Schuhe / Lederwaren / Sport.
17
III
Wettbewerbssituation
1.
Grundlagen
Im Rahmen der Überprüfung der Auswirkungen auf die umliegenden Städten und Gemeinden wurde im August 2010 eine Aktualisierung der jeweiligen Wettbewerbssituation
in den umliegenden Zentralen Orten vorgenommen. Wie in den bereits durchgeführten
Analysen aus dem Jahr 2000 und 2005 stehen folgende Zentrale Orte in der Zone I des
Einzugsgebietes im Vordergrund der Untersuchung:
Oberzentren: Würzburg, Aschaffenburg
Mittelzentren: Wertheim, Marktheidenfeld, Tauberbischofsheim, Miltenberg
Unterzentren: Goldbach / Hösbach, Haibach / Bessenbach, Höchberg.
Wie in den früheren GMA-Untersuchungen ausführlich dokumentiert wurde, sind mögliche
Wettbewerbswirkungen vorrangig in den zentralen Orten des näheren Umlandes zu erwarten. Kleinzentren bzw. nicht-zentraler Orte werden nicht tangiert sein, da sich in diesen Orten keine vergleichbaren Angebotsformen im Bereich der FOC-relevanten Sortimente Bekleidung, Schuhe, Sport usw. befinden. Ebenfalls vernachlässigt werden können
die weiteren Zentralen Orte im fernen Einzugsgebiet (Zone II und III). Aufgrund der großen Distanzen und der Streuwirkung der möglichen Umsatzumverteilungen sind die Auswirkungen quantitativ kaum noch mehr nachweisbar.
Entsprechend erfolgte für die Zentralen Orte im Naheinzugsgebiet eine Aktualisierung der
Wettbewerbssituation im August 2010. Für die einzelnen betroffenen Städte und Gemeinden wurden die Veränderungen mit Hilfe von Zeitreihenvergleichen aus den Untersuchungen im Jahr 2000 und 2005 dokumentiert und bewertet. Die Ergebnisse der Bewertungen finden sich in den nachfolgenden Tabellen und Abbildungen.
18
2.
Status-quo-Situation Würzburg
Stadt: Würzburg
Karte Abgrenzung Innenstadt
Zentralörtliche Einstufung: Oberzentrum
Einwohnerzahl: ca. 132.700
Zentralität 2009: 175,7
Charakterisierung der Haupteinkaufslage:
Städtebauliche Situation:
Die Innenstadt Würzburgs erstreckt sich über einen großen Bereich des Talkessels und
wird durch den Ringpark begrenzt. Dabei lässt sich die Würzburger Innenstadt in mehrere Lagequalitäten einteilen. Die Schönbornstraße ist dabei als 1a-Lage zu bewerten.
Hier befinden sich zahlreiche Magnetbetriebe (Kaufhof, s.Oliver, Hugendubel, K&L). Die
Domstraße, die Augustinerstraße und die Einhornstraße sind als 1b-Lagen zu bezeichnen. In diesen Lagen befinden sich ebenfalls noch große Magnetbetriebe (Media Markt,
Wöhrl, Sportarena u.a.). Ein deutliches Abfallen der Passantenfrequenz ist in Richtung
Bahnhof in der Kaiserstraße zu erkennen. In diesem Bereich sind eher Niedrigpreisanbieter zu finden (Woolworth, C & A, Deichmann u.a.). Insgesamt kann die Innenstadt
dennoch als einer der attraktivsten Einzelhandelsstandorte in Süddeutschland bezeichnet werden, welche durch eine ansprechende städtebauliche Gestaltung und eine hohe
Passantenfrequenz charakterisiert ist.
Versorgungsfunktion:
Das Oberzentrum Würzburg dominiert die regionale Einzelhandelsstruktur im Untersuchungsraum. So liegt auch das Mittelzentrum Wertheim im Einzugsbereich Würzburgs,
sodass ein nicht unerheblicher Teil des Kaufkraftabflusses aus Wertheim durch den
Einzelhandel in Würzburg gebunden wird. Würzburg weist insbesondere durch seinen
attraktiven Handelsbesatz ein sehr großes Einzugsgebiet auf.
Legende:
Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereich
Quelle: Kartengrundlage OpenStreetMap,
Abgrenzung nach Rahmenkonzept
Einzelhandel Würzburg 2001
Magnetbetriebe:
Kaufhof, C&A, Wöhrl, Hugendubel, K&L, Media Markt, Severin, Schlier, Sportarena,
zahlreiche Filialisten und inhabergeführte Fachanbieter aus allen Sortimentsbereichen.
Branchenschwerpunkte:
Bekleidung / Schuhe / Sport und sonstiger mittelfristiger Bedarfsbereich
Marktsegment / Markenorientierung:
Sämtliche Marktsegmente und Preiskategorien sind in Würzburg vertreten. Ebenfalls ist
ein hoher Markenbesatz festzustellen, sodass wegen Überschneidungen mit den FOCrelevanten Sortimenten mit Wettbewerbswirkungen zu rechnen ist.
19
Erscheinungsbild / städtebauliche Attraktivität des Einzelhandelsstandorts:
Das Erscheinungsbild und die städtebauliche Attraktivität Würzburgs kann als sehr hoch
bewertet werden. So werden in Würzburg im Vergleich mit anderen Städten vergleichbarer Größenordnung die höchsten Mietpreise auf der 1a-Lage gezahlt. Insbesondere
durch die Neugestaltung des Marktplatzes ist das Erscheinungsbild Würzburgs nochmals gesteigert worden. Durch gezielte Aufwertung einzelner Immobilien wurden in den
letzten Jahren im Bereich Städtebau zudem erhebliche Verbesserungen erzielt. Die
Situation in Würzburg muss allerdings auch immer vor dem Hintergrund der Diskussionen zur Ansiedlung eines innerstädtischen Shopping-Centers gesehen werden. Jedoch
sind hier noch keine detaillierten Planungen bekannt.
Leerstände:
Auf der Hauptgeschäftslage sind keine Leerstände feststellbar. In den Nebenlagen sind
vereinzelt Leerstände zu finden, welche jedoch das Erscheinungsbild Würzburgs nicht
negativ beeinträchtigen.
Planungen:
mehrere Einkaufszentrumsplanungen in der Diskussion (Bahnhofsgelände, WVVGelände, Mozart-Areal)
Neugestaltung Kaiserstraße
Aufwertung Eichhornstraße
Neubau Geschäftshaus Schönbornstraße / Ecke Eichhornstraße
Sonstige Einzelhandelsschwerpunkte:
Fachmarktstandort Würzburg Lengfeld (Media Markt, IKEA, Hornbach, Real u.a.)
Modehaus Götz in Würzburg-Zellerau
Fazit Status-quo-Situation:
Insgesamt kann Würzburg als attraktiver und florierender Einzelhandelsstandort bewertet werden, welcher eine hohe Anziehungskraft für das Umland besitzt. Durch die gezielte
Aufwertung des Einzelhandelsstandortes Würzburg (insb. durch die Ansiedlung von IKEA) und durch die Weiterentwicklung des Innenstadthandels konnte die Bedeutung Würzburgs gesteigert werden. Ein Großteil der FOC-relevanten Verkaufsfläche ist in der Würzburger Innenstadt zu finden, wo ein dichter Einzelhandelsbesatz mit Filialisten aber auch
inhabergeführten Fachgeschäften zu finden ist.
20
Veränderungen der Einzelhandelsausstattung im Zeitverlauf (2000-2010)
2000
VK
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
Veränderungen 2000-2010
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
Bekleidung
54.000
258,2
--
230,0
61.000
264,4
+ 7.000
+ 13,0
+ 6,2
+ 2,4
Schuhe, Leder, Sport
10.000
48,6
--
50,0
16.500
64,3
+ 6.500
+ 65,0
+ 15,7
+ 32,3
9.000
32,3
--
32,0
17.300
55,2
+ 8.300
+ 92,2
+ 22,9
+ 70,9
73.000
339,1
--
312,0
94.800
383,9
+ 21.800
+ 29,9
+ 44,8
+ 13,2
sonstige Sortimente
Gesamt
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
500
400
300
200
100
0
2000
Verkaufsfläche
2010
Umsatz in Mio. €
Umsatz in Mio. €
VK in m²
Verkaufsflächenbestand und Umsätze im Jahr 2000 und 2010
Wesentliche Veränderungen (2000 – 2010):
-
Neubau s.Oliver in Schönbornstraße
Schließung Breuninger und Nachnutzung durch Buchhandlung Hugendubel
diverse Neuansiedlungen attraktiver Filialisten
Umnutzung bestehender Immobilien
Neugestaltung Marktplatz
Ansiedlung IKEA im Gewerbegebiet Lengfeld
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Würzburgs durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Entfernung des Einzelhandelsstandorts
34 Kilometer, 28 Minuten Fahrtzeit
Ausgangsbedingungen
Überschneidungen im
Städtebauliche AusgangsEinzelhandelsangebot
situation
(FOC-relevante Anbieter)
zahlreiche Retail-Stores mit Überattraktive Innenstadt mit einer der
schneidungen zum FOC-relevanten
umsatzstärksten Fußgängerzonen
Sortiment in der Innenstadt vorhanDeutschlands
den
Vorschädigung durch
bestehendes FOC
keine Vorschädigung festzustellen,
vielmehr konnte die Attraktivität der
Einkaufsstadt Würzburg gesteigert
werden
Prognose
Einschätzung der zukünftigen
Betroffenheit des Einzelhandelsstandortes
nur geringe Auswirkungen zu erwarten, da die in Würzburg ansässigen
Anbieter als sehr leistungsfähig
einzustufen sind.
Fazit: Würzburg hat in den letzten Jahren einen großen Bedeutungsgewinn (insb. durch die Ansiedlung von IKEA) erfahren. Zudem besteht in der Würzburger Innenstadt ein starker Nachfrageüberhang nach Einzelhandelsflächen. Insofern hat die Ansiedlung und Erweiterung des FOC Wertheim in Würzburg keinerlei nachweisbare Auswirkungen ausgelöst.
21
3.
Status-quo-Situation Aschaffenburg
Stadt: Aschaffenburg
Zentralörtliche Einstufung: Oberzentrum
Die Haupteinkaufslage Aschaffenburgs erstreckt sich insbesondere entlang der Herstallstraße in süd- / nördlicher Richtung und in den angrenzenden Gassen und ist als Fußgängerzone ausgewiesen. Eine Sonderfunktion in der Aschaffenburger Innenstadt nimmt
dabei die Citygalerie am nördlichen Innenstadtrand wahr. Als Magnet am Rand der Innenstadt begrenzt die Citygalerie die Haupteinkaufslage nach Norden. Die höchste Passantenfrequenz wird dabei auf der Herstallstraße erreicht, wo einige Magnetbetriebe
(Peek & Cloppenburg, s.Oliver, TKMaxx u.a.) angesiedelt sind. Aber auch die Citygalerie
wurde in den letzten Jahren einer umfassenden Umgestaltung unterzogen, sodass dieses innerstädtische Shoppingcenter eine deutliche Aufwertung erfahren hat. In städtebaulicher Hinsicht ist darauf hinzuweisen, dass sich die Citygalerie zwar in etwas abgesetzter Lage von der Herstallstraße befindet, jedoch durchaus Kopplungseffekte zwischen Innenstadthandel und Einzelhandel im Shoppingcenter bestehen. Jedoch konzentriert sich der Einzelhandel v.a. auf diese beiden Einzelhandelslagen; die Nebenlagen
haben nur eine untergeordnete Bedeutung.
Das Oberzentrum Aschaffenburg stahlt weit in die Region aus. So verfügt Aschaffenburg
über einen ausgesprochen leistungsfähigen Einzelhandel welcher ein großes Einzugsgebiet aufweist.
Legende:
Versorgungsbereich
Abgrenzung nach GMA-Bewertung 2010
Magnetbetriebe:
Zahlreiche Filialisten und großflächige Anbieter in der Citygalerie (Kaufhof, C&A, H&M,
K&L) aber auch in der Innenstadt (Peek & Cloppenburg, TKMaxx, Rohrmeier, Mode
Wachs u.a.); daneben auch inhabergeführte Fachgeschäfte aus allen Sortimentsbereichen.
Bekleidung / Schuhe / Sport und sonstiger mittelfristiger Bedarfsbereich
22
Sämtliche Marktsegmente und Preiskategorien sind in Aschaffenburg vertreten. Ebenfalls ist ein hoher Markenbesatz festzustellen, sodass wegen Überschneidungen mit den
FOC-relevanten Sortimenten mit Wettbewerbswirkungen zu rechnen ist.
Das Erscheinungsbild und die städtebauliche Attraktivität Aschaffenburgs kann als hoch
bewertet werden. Insbesondere durch die Aufwertung der Citygalerie konnte die Attraktivität Aschaffenburgs gesteigert werden. Aber auch in der Haupteinkaufslage wurden
mehrere Läden einer umfassenden Neugestaltung unterzogen, sodass die Einzelhandelslage insgesamt als leistungsfähig einzuordnen ist.
Leerstände:
Keine Leerstände auf der Hauptgeschäftslage feststellbar. In den Nebenlagen sind vereinzelt Leerstände festzustellen, welche jedoch das Erscheinungsbild Aschaffenburgs
nicht negativ beeinträchtigen.
Planungen:
keine relevanten Planungen bekannt
Bahnhofsviertel
Fachmarktstandort Würzburger Straße
Insgesamt kann Aschaffenburg als attraktiver Einzelhandelsstandort bewertet werden, welcher eine hohe Anziehungskraft für das Umland besitzt. Durch die Aufwertung der Citygalerie und durch die Weiterentwicklung des Innenstadthandels konnte die Bedeutung des Einzelhandelsstandortes gesteigert werden. Ein Großteil der FOC-relevanten Verkaufsfläche ist hierbei in der Aschaffenburger Innenstadt zu finden, wo ein dichter Einzelhandelsbesatz mit Filialisten aber auch inhabergeführten Fachgeschäften festzustellen
ist.
23
2000
VK
Bekleidung
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
33.000
119,6
--
120,0
38.400
138,6
+ 5.400
+ 16,4
+ 19,0
15,9
9.000
32,2
--
32,0
9.100
32,2
+ 100
+ 1,1
+/-0
+/-0
sonstige Sortimente
6.000
18,4
--
18,0
15.100
35,3
+ 9.100
+ 151,7
+ 16,9
+ 91,8
48.000
170,2
--
170,0
62.600
206,1
+ 14.600
+ 30,4
+ 35,9
+ 21,1
Gesamt
VK in m²
80.000
250
200
150
100
50
0
60.000
40.000
20.000
0
2000
Verkaufsfläche
Umsatz in Mio. €
-
Aufwertung Citygalerie
TK-Maxx ersetzt Kaufhalle
Erweiterung Möbel Kempf
2010
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Aschaffenburgs durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
zahlreiche Retail-Stores mit Überattraktive Innenstadt und leistungsschneidungen zum FOC-relevanten
fähiges Einkaufszentrum
Sortiment in der Innenstadt vorhanden
bestehendes FOC
keine Vorschädigung festzustellen,
vielmehr konnte die Attraktivität der
Einkaufsstadt Aschaffenburg gesteigert werden
Prognose
nur geringe Auswirkungen zu erwarten, da die in Aschaffenburg ansässigen Anbieter als leistungsfähig
einzustufen sind.
Fazit: Auch das Oberzentrum Aschaffenburg hat somit in den letzten Jahren einen Bedeutungsgewinn erfahren. Die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes lässt sich auch an der hohen Investitionsbereitschaft der Einzelhändler in der Innenstadt festmachen. Auf das FOC Wertheim zurückzuführende Auswirkungen auf den Einzelhandel in Aschaffenburg sind somit nicht nachweisbar.
24
4.
Status-quo-Situation Wertheim
Stadt: Wertheim
Zentralörtliche Einstufung: Mittelzentrum
Der Einkaufsstandort Wertheim ist in städtebaulicher Hinsicht charakterisiert durch eine
historische Altstadt, welche überwiegend als Fußgängerzone ausgewiesen ist. Dabei
besteht ein kleinteilig strukturierter mittelalterlicher Straßengrundriss mit zahlreichen Gassen welche vom zentralen Marktplatz abgehen. Der Marktplatz ist städtebaulich ansprechend gestaltet und durch Außengastronomie geprägt. Als Magnetbetrieb fungiert in diesem Bereich der Müller-Drogeriemarkt und weitere Einzelhandelsgeschäfte. Die Häuser in
der Altstadt, welche meist im Fachwerkstil erhalten blieben, sind zum großen Teil restauriert und in einem guten Zustand. Die historische Bausubstanz Wertheims macht ebenfalls die touristische Attraktivität Wertheims aus. Jedoch sind auf Grund des historischen
Stadtkerns und der engen Gassen die Ansiedlungsmöglichkeiten von großflächigen Einzelhandelseinheiten stark beschränkt.
Wertheim besitzt eine über das Stadtgebiet hinausgehende Versorgungsbedeutung insbesondere für die umliegenden Kommunen. Außerdem macht der Tourismus einen vergleichsweise hohen Anteil der Kunden in der Wertheimer Altstadt aus. Dies resultiert zum
einen durch die Lage an der A 3, zum anderen durch die Lage am Main-Radweg und
außerdem durch das Wertheim Village. Insgesamt lässt sich somit eine regionale Versorgungsfunktion mit deutlichem touristischen Potenzial festhalten.
Magnetbetriebe:
Müller, KiK, Schuhe Winzenhöler, NKD, Mode Väth, meyer markenschuhe, Cecil, Street
One, Bonita u.a.
Der Branchenschwerpunkt liegt in Wertheim im Bereich Textilien, wobei ein höherer Anteil
an Textilfilialisten festzuhalten ist. Ergänzt wird das Angebot durch den MüllerDrogeriemarkt sowie durch zahlreiche Betriebe aus allen zentrenrelevanten Sortimentsbereichen, so dass die Innenstadt für sich ein umfassendes Versorgungsangebot für Wertheim und das Umland darstellt. Außerdem ist am Rand der Innenstadt seit 2009 Kaufland
angesiedelt, so dass auch im Lebensmittelbereich ein attraktives Angebot besteht.
Legende:
Versorgungsbereich
Abgrenzung gemäß
Einzelhandelskonzept GMA 2006
25
Durch die ansässigen Filialisten im Bekleidungsbereich ist in Wertheim eine deutliche
Markenorientierung festzustellen. Auch die sonstigen FOC-relevanten Sortimentsbereiche
werden teilweise von Filialisten, teilweise aber auch insbesondere im Bereich Hausrat
durch inhabergeführte Facheinzelhändler dargestellt. Das Angebots- bzw. Preisniveau
befindet sich größtenteils im unteren bis mittleren Preissegment.
Durch die historische Altstadt und den vielfältigen Geschäfts- und Gastronomiebesatz
erweist sich Wertheim als städtebaulich attraktiv. Insbesondere die restaurierte Fachwerksarchitektur sowie das sonstige städtebauliche Erscheinungsbild machen Wertheim
zu einer beliebten Touristendestination. Außerdem wurden an einzelnen Standorten auch
moderne Immobilien in die bestehende historische Bausubstanz eingefügt. Auch die Gestaltung der meisten Geschäfte wurde in den letzten Jahren deutlich verbessert, sodass
insgesamt von einer größtenteils zeitgemäßen Geschäftsgestaltung gesprochen werden
kann. Insgesamt ist das städtebauliche Erscheinungsbild Wertheims somit als sehr gut zu
bezeichnen.
Leerstände:
In den Haupteinkaufslagen sind nur vereinzelt Leerstände vorhanden. In den Randbereichen nimmt die Einzelhandelsorientierung ab und wird durch zahlreiche Dienstleistungsbetriebe ersetzt. Der Einzelhandelsstandort Wertheim wird durch einzelne Leerstände
nicht tangiert. Vielmehr ist die Wertheimer Altstadt als attraktiver Einzelhandelsstandort zu
bezeichnen.
Planungen:
Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
FOC „Wertheim Village“
Versorgungsstandort in Wertheim-Bestenheid
Versorgungsstandort in Wertheim-Reinhardshof
Insgesamt kann Wertheim als leistungsfähiger und attraktiver Einzelhandelsstandort bewertet werden. Hinsichtlich der Versorgungsfunktion hat Wertheim neben einer regionalen
Versorgungsfunktion außerdem eine gewisse touristische Bedeutung, was durch das FOC und die Lage am Maintalradweg unterstützt wird. Die historische Stadtstruktur und die
sich in guten Zustand befindende Fachwerksarchitektur machen Wertheim zu einem attraktiven Einzelhandelsstandort. Jedoch birgt die kleinteilige Einzelhandelsstruktur auch
den Nachteil, dass moderne großflächige Magnetbetriebe in der Wertheimer Innenstadt nicht angesiedelt werden können.
26
2000
VK
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
Bekleidung
3.700
13,1
2.700
12,0
2.600
10,6
- 1.100
- 29,7
- 2,5
- 19,0
1.700
6,1
1.600
6,0
1.800
6,1
+ 100
+ 5,9
+/-0
+ 0,3
sonstige Sortimente
1.600
5,0
1.900
5,0
2.700
8,1
+ 1.100
+ 68,8
+ 3,1
+ 61,7
Gesamt
7.000
24,2
6.200
23,0
7.100
24,8
+ 100
+ 1,4
+ 0,6
+ 2,5
Verkaufsflächenbestand und Umsätze im Jahr 2000, 2005 und 2010
30
6.000
20
4.000
10
2.000
0
Umsatz in Mio. €
VK in m²
8.000
0
2000
2005
Verkaufsfläche
2010
Umsatz in Mio. €
-
Schließung des Modehauses Volpert (1.200 m² VK) am westlichen Rand der Innenstadt
gewisse Fluktuationen in der Innenstadt erkennbar
jedoch schnelle Wiederbelegung von Flächen in der Innenstadt teilweise durch Betriebe
anderer Sortimentsbereiche
insgesamt stabile Situation in der Wertheimer Innenstadt
Bestandsabschmelzungen ausschließlich auf Schließung des Modehauses Volpert
zurückzuführen, ohne Modehaus Volpert sogar leicht positive Entwicklung im Bekleidungsbereich festzustellen.
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Wertheims durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
stabile städtebauliche Situation und
attraktive Innenstadt
nur teilweise Markenanbieter in der
Innenstadt vorhanden
bestehendes FOC
keine ursächliche Vorschädigung
festzustellen. Mögliche negative
Effekte konnten durch Stärkung der
touristischen Funktion ausgeglichen
werden.
Prognose
Stabiler und attraktiver Einzelhandelsstandort, von einer Betroffenheit
des Standortes ist auszugehen.
Jedoch nur geringe Umverteilungswirkungen zu erwarten.
Fazit: Von einer Vorschädigung des Standortes Wertheim durch das FOC kann nicht ausgegangen werden. Vielmehr ist anzunehmen, dass die Wertheimer Innenstadt durch die vom FOC ausgelösten touristischen Effekte in den letzten Jahren insgesamt profitiert hat.
27
5.
Status-quo-Situation Tauberbischofsheim
Stadt: Tauberbischofsheim
Legende:
Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich
Abgrenzung gemäß GMA-Bewertung 2010
Die Innenstadt von Tauberbischofsheim erstreckt sich entlang einer von Ost nach West
verlaufenden Hauptachse (Hauptstraße), an der auch die wesentlichen Magnetbetriebe
angesiedelt sind. Hinsichtlich des städtebaulichen Erscheinungsbildes ist auf die historische Grundstruktur (Marktplatz, Rathaus und Schloss, welches sich etwas abgesetzt von
der Fußgängerzone befindet) sowie auf die kleinteilige Gassenstruktur innerhalb des
Stadtkernes hinzuweisen. Die Innenstadt ist ansprechend gestaltet und weist durch die
Ausweisung als Fußgängerzone eine hohe Verweilqualität auf. Außerdem wurde versucht, durch das Tauberzentrum und die Frankenpassage auch moderne Gebäudeeinheiten in die historische Struktur zu integrieren. Die Parkplatzsituation in Tauberbischofsheim stellt sich als sehr gut dar, es gibt rund um die Innenstadt genügend Parkplätze für die Geschäfte.
Die Stadt Tauberbischofsheim übernimmt durch das attraktive Angebot und die im Umland nur schwach ausgeprägte Angebotssituation eine regionale Versorgungsfunktion
und kann ein relativ großes Einzugsgebiet erschließen.
Magnetbetriebe:
Müller, Ihr Platz, Vögele, Quickschuh, NKD; Messler, Finder Schuhmode, Sport Hofmann, Sport Hofmann+Kaserer, modeteam lorette, s.Oliver, Cecil u.a.
In Tauberbischofsheim ist kein klarer Branchenschwerpunkt festzustellen, da das Angebot sämtliche Sortimente aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich abdeckt. Die Bekleidungsanbieter sind größtenteils kleinflächig strukturiert und inhabergeführt. Hier ist insbesondere auf das Modehaus Messler hinzuweisen. Das zum Zeitpunkt der letzten Untersuchung sich noch am Markt befindliche eigenständige Kaufhaus „Mainkauf“ in etwas
abgesetzter Einkaufslage wurde geschlossen; die Immobilie wird durch einen Sonderpostenmarkt nachgenutzt.
28
Durch die ansässigen Betriebe im Bekleidungsbereich ist in Tauberbischofsheim eine
eher geringe Markenorientierung festzustellen. Bei den sonstigen FOC-relevanten Sortimentsbereichen wird das Angebot teilweise von Filialisten, teilweise aber auch durch
inhabergeführte Facheinzelhändler dargestellt. Das Angebots- bzw. Preisniveau befindet
sich dabei größtenteils im unteren bis mittleren Preissegment.
Die städtebauliche Attraktivität von Tauberbischofsheim kann als sehr gut bezeichnet
werden. Durch die ansprechende Gestaltung der Einkaufsinnenstadt (Bodenbeläge,
Gestaltung, Leitsysteme, Beschilderung usw.) und die historischen Gebäude ist eine
hohe Aufenthaltsqualität festzustellen. Auch die Geschäfte sind größtenteils attraktiv und
modern gestaltet, teilweise wurden sie in den letzten Jahren modernisiert. Außerdem fällt
auf, dass relativ viele Neueröffnungen in Tauberbischofsheim zu verzeichnen sind, was
für den Einzelhandelsstandort Tauberbischofsheim spricht.
Leerstände:
In Tauberbischofsheim sind wenige Geschäftsleerstände auf der Haupteinkaufslage festzustellen (z. B. Schlecker-Filiale im Tauberzentrum). Allerdings gibt es insbesondere in
den Nebenlagen einige Leerstände, die aber z.T. dadurch resultieren, dass bestehende
Betriebe in die Haupteinkaufslage verlagert wurden und es so zu einer Stärkung der
Hauptstraße und zu einem Bedeutungsverlust der Nebenlagen gekommen ist.
Planungen:
keine bekannt
Fachmarkt- und Versorgungsstandort Pestalozziallee (Lebensmittelmärkte, Baumarkt)
Tauberbischofsheim kann als attraktiver und leistungsfähiger Einzelhandelsstandort im FOC-relevanten Sortimentsbereich bezeichnet werden, welcher durch die städtebauliche
Attraktivität infolge der historischen Stadtstruktur und des attraktiven Einzelhandelsangebotes eine regionale Ausstrahlung besitzt. Somit kann von keiner Vorschädigung des
Zentrums, welche durch die erste Erweiterung des FOC induziert wäre, ausgegangen werden. Vielmehr ist zu erkennen, dass die Investitionsbereitschaft der Einzelhändler in
Tauberbischofsheim hoch ist und somit auch derzeit vorhandene Leerstände schnell wieder besetzt werden können (z.B. ehemaliges „Mainkauf“-Kaufhaus). Die Nebenlagen sind
in Tauberbischofsheim relativ schwach entwickelt; hier ist einzig die Bahnhofstraße und der Sonnenplatz als Bereich außerhalb der Fußgängerzone zu nennen.
29
2000
VK
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
Bekleidung
4.100
14,3
--
12,2
2.700
9,0
- 1.400
- 34,1
- 5,3
- 37,1
1.000
3,6
--
3,5
1.340
4,3
+ 340
+ 34,0
+ 0,7
+ 20,1
500
1,8
--
1,8
900
2,1
+ 400
+ 80,0
+ 0,3
+ 17,3
5.600
19,7
--
17,5
4.940
15,4
- 660
- 11,8
- 4,3
- 21,8
sonstige Sortimente
Gesamt
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
25
20
15
10
5
Umsatz in Mio. €
VK in m²
-
Schließung „Mainkauf“ Kaufhaus (ca. 1.500 m² VK), Nachnutzung durch Sonderpostenmarkt (450 m² VK)
Wiederbelegung der meisten aufgegebenen Betriebe durch Geschäfte aus anderen Sortimentsbereichen
(insb. Computer, Telekommunikation)
0
2000
2010
Verkaufsfläche
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Tauberbischofsheims durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
attraktive Innenstadt
geringer Anteil an Markenanbietern
in der Innenstadt
bestehendes FOC
keine ursächliche Vorschädigung
festzustellen
Prognose
durch die geringen Überschneidungen im Markenbereich sind nur
geringe Auswirkungen zu erwarten
Fazit: Insgesamt stellt sich die Situation des Einzelhandels in Tauberbischofsheim als stabil dar. Die einzige größere Bestandsveränderung in Tauberbischofsheim (Schließung des MainkaufKaufhauses) ist nicht auf das FOC Wertheim zurückzuführen. Somit kann von keiner Vorschädigung durch das FOC Wertheim ausgegangen werden.
30
6.
Status-quo-Situation Marktheidenfeld
Stadt: Marktheidenfeld
Die Lage von Marktheidenfeld ist geprägt durch die direkte Lage am Ufer des Mains. Als
Haupteinkaufslage ist hier die historische Altstadt zwischen Main und Luitpoldstraße zu
nennen, in der teilweise noch historische Gebäude zu finden sind. Allerdings sind diese
nicht als stadtbildprägend anzusehen. Als wesentliche Einkaufslage innerhalb der Altstadt ist die Achse Untertorstraße – Marktplatz – Obertorstraße zu nennen. Hier konzentriert sich der Einzelhandelsbesatz. Am Rande der Altstadt ist außerdem auf das Kaufhaus Lermann hinzuweisen, welches als Magnetbetrieb fungiert. Jedoch liegt der Sortimentsschwerpunkt dieses Kaufhauses nicht im Bereich Textilien sondern bei Elektrowaren.
Marktheidenfeld hat eine über die lokale Versorgungsfunktion hinausgehende Bedeutung, da sich ein großes Einzugsgebiet v. a. in Richtung Norden und Nordosten, aber
auch für die Spessartgemeinden erschließen lässt. Im Umland von Marktheidenfeld ist
kein Angebot in den relevanten Sortimentsbereichen vorhanden, sodass in Marktheidenfeld von einer großen Umlandbedeutung auszugehen ist. Dies drückt sich in einer sehr
hohen Einzelhandelszentralität aus.
Magnetbetriebe:
Kaufhaus Lermann, Müller, Ihr Platz, Tegut (im Rathaus), Schuhwelt, belmondi, misterlady, Takko, NKD, Ludwig, Street One, Esprit, Cecil, seventyseven u.a.
Der Branchenschwerpunkt liegt in Marktheidenfeld im Bereich Textilien, Elektro- und
Haushaltswaren. Hier ist auch ein relativ hoher Anteil an Filialisten (z. B. s.Oliver, Street
One, Cecil, Esprit usw.) festzustellen. Das Angebot wird aber auch durch eine Vielzahl
an inhabergeführten Fachgeschäften ergänzt. Komplettiert wird das Angebot durch sonstige Betriebe des mittelfristigen und langfristigen Bedarfsbereichs (z.B. Optiker, Drogeriewaren)
Legende:
Abgrenzung gemäß GMA-Bewert ung 2010
31
Teilweise decken die vorhandenen Filialisten ein FOC-relevantes Sortiment ab. Jedoch
wird in den meisten Fälle ein unteres bis mittleres Angebotsniveau abgedeckt. In Streulage sind ebenfalls einige Bekleidungsfachmärkte angesiedelt.
In Marktheidenfeld ist ein Mix zwischen historischen und modernen Gebäuden festzustellen. Bei den Neubauten ist insbesondere das neue Rathaus zu nennen, in dem ein tegutSupermarkt integriert wurde. Ebenfalls neugestaltet wurde der Busbahnhof östlich der
Luitpoldstraße. Auch das Erscheinungsbild der Einzelhandelsbetriebe ist größtenteils als
sehr gut zu bewerten. Hinsichtlich der städtebaulichen Gestaltung des Straßenraums ist
insbesondere im Bereich rund um den Marktplatz, wo auch Müller und Ihr Platz angesiedelt sind, die höchste Aufenthaltsqualität festzustellen. Auch auf Grund der hier stattfindenden Außengastronomie ist die Passantenfrequenz in diesem Bereich am höchsten.
Leerstände:
Leerstände sind nur wenige vorhanden
Planungen:
keine bekannt
Fachmarktstandort „Äußerer Ring“
Insgesamt kann Marktheidenfeld als leistungsstarker Einzelhandelsstandort bezeichnet werden, welcher insbesondere durch das große Einzugsgebiet und das geringe Angebot
im Umland eine große Bedeutung erfährt. Eine Vorschädigung durch das FOC ist nicht festzustellen, da die in Marktheidenfeld bestehenden Einzelhandelsbetriebe sich überwiegend in einem wettbewerbsfähigen Zustand befinden und auch keine Abschmelzungstendenzen i. S. von vielen Leerständen zu erkennen sind.
32
2000
VK
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
Bekleidung
3.600
12,8
3.500
11,5
4.400
13,7
+ 800
+ 22,2
+ 0,9
+ 7,2
2.400
8,4
2.700
8,5
2.600
9,2
+ 200
+ 8,3
+ 0,8
+ 9,1
sonstige Sortimente
1.400
5,1
1.300
5,0
3.100
9,3
+ 1.700
+ 121,4
+ 4,2
+ 81,9
Gesamt
7.400
26,3
7.500
25,0
10.100
32,2
+ 2.700
+ 36,5
+ 5,9
+ 22,3
40
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
30
20
10
Umsatz in Mio. €
VK in m²
-
im Bereich Bekleidung / Schuhe / Leder / Sport ist die Verkaufsfläche angestiegen
Ansiedlung von Fachmärkten in Streulage
0
2000
2005
Verkaufsfläche
2010
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Marktheidenfelds durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
stabile städtebauliche Situation
durchschnittlicher Anteil an Markenanbietern in der Innenstadt
bestehendes FOC
keine Vorschädigung festzustellen
Prognose
leistungsfähiger Einzelhandelsstandort mit großem Einzugsgebiet
und Kundenpotenzial
Fazit: In den letzten Jahren wurde der Textilsektor in Marktheidenfeld trotz Erweiterung des FOC Wertheim ausgebaut. Ebenso hat die Stadtverwaltung die Stadtsanierung in der Innenstadt weiter
fortgeführt. Somit ist zusammenfassend von keinen ursächlichen Rückwirkungen des FOCs auf den Einzelhandelsstandort Marktheidenfeld auszugehen.
33
7.
Status-quo-Situation Miltenberg
Stadt: Miltenberg
Die Miltenberger Altstadt befindet sich südlich des Mains. Die Hauptgeschäftslage erstreckt sich in südwestlicher bzw. nordöstlicher Richtung entlang der Hauptstraße. Miltenberg ist in städtebaulicher Hinsicht charakterisiert durch die attraktive historische Altstadt.
Die historische Bausubstanz Miltenbergs und die Lage am Main macht ebenfalls die touristische Attraktivität Miltenbergs aus. In den letzten Jahren wurde die Parkplatzsituation
deutlich verbessert und die Mainstraße einer städtebaulich ansprechenden Neugestaltung
unterzogen.
Miltenberg übernimmt nicht nur eine lokale Versorgungsfunktion, sondern hat auch eine
große überörtliche Bedeutung. Auch die touristische Bedeutung Miltenbergs ist hier zu
nennen, welche z.T. dem Radtourismus (Maintalradweg) zuzuordnen ist (nördlich der
Innenstadt auch Campingplatz). Außerdem ist auf die Mainschifffahrt hinzuweisen, durch
die Touristen ebenfalls angesprochen werden. Als weiterer Sonderfall ist in Miltenberg
außerdem auf die Michaelismesse hinzuweisen, die eine der bedeutendsten Volksfeste
im fränkischen Raum darstellt.
Magnetbetriebe:
Als Magnetbetriebe in der Altstadt fungieren zahlreiche Bekleidungsfachgeschäfte sowie
mitten in der Innenstadt ein IhrPlatz-Drogeriemarkt sowie ein attraktiver Geschäftsbesatz,
der sämtliche Sortimentsbereiche abdeckt und durch zahlreiche Dienstleistungsbetriebe
ergänzt wird.
Der Branchenschwerpunkt in Miltenberg liegt eindeutig auf dem mittelfristigen Bedarfsbereich im Bereich Bekleidung, Schuhe, Accessoires sowie Geschenkartikel. Ergänzt wird
das Angebot durch mehrere Bäckereien, Metzgereien und gastronomische Einrichtungen.
Legende:
Versorgungsbereich
Abgrenzung gemäß Einzelhandelskonzept GMA 2006
In Miltenberg sind beinahe alle Marktsegmente in der Innenstadt vertreten. Als Niedrigpreisanbieter ist hier NKD zu nennen, daneben finden sich mehrere Filialisten wie Bonita,
Esprit, Cecil, Street One und andere sowie inhabergeführte traditionsreiche Betriebe wie
z. B. Steinwinter Fashion. Als Outlet ist in Streulage auf den Daniel Hechter Fabrikverkauf
hinzuweisen.
34
Durch die historische Altstadt und den attraktiven Geschäftsbesatz erweist sich Miltenberg als städtebaulich attraktiv. Insbesondere die restaurierte Fachwerksarchitektur sowie
das sonstige städtebauliche Erscheinungsbild machen Miltenberg zu einem beliebten
Tourismusschwerpunkt. Ebenso sind die Ladeneinheiten trotz meist kleinflächiger Verkaufsfläche ansprechend gestaltet und hinsichtlich Warenpräsentation und Erscheinungsbild auf dem neusten Stand gehalten. Auch das städtebauliche Umfeld ist attraktiv gestaltet. Die zentralen Plätze im Haupteinkaufsbereich sind für die Außengastronomie geöffnet.
Leerstände:
In der Haupteinkaufslage sind lediglich zwei Geschäftsleerstände festzustellen, die allerdings bereits wieder renoviert und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Insgesamt ist
die Leerstandssituation nicht stark ausgeprägt und kann als überwiegend positiv bewertet
werden. Zudem renovieren derzeit einige bestehende Einzelhandelsbetriebe ihre Geschäfte, was auf eine hohe Investitionsbereitschaft der Einzelhändler schließen lässt.
Planungen:
keine Planungen bekannt
Ein weiterer Einzelhandelsschwerpunkt besteht in Miltenberg Nord. Dort sind einige Ladeneinheiten vorhanden, jedoch ist der Großteil der Verkaufsflächen in Miltenberg in der
Innenstadt angesiedelt. Als weiterer FOC-relevanter Einzelhandelsstandort muss das
Daniel Hechter Outlet genannt werden.
In Miltenberg kann von keiner Vorschädigung durch die Erweiterung des FOC Wertheim ausgegangen werden. Insbesondere in den letzten Jahren konnte eine starke Modernisierungswelle bei den Einzelhändlern festgestellt werden. Ebenfalls ist positiv herauszuheben, dass in den letzten Jahren zahlreiche Filialisten angesiedelt haben, welche die
Attraktivität Mittelbergs weiter steigerten. Die Folge waren weitere Neueröffnungen bzw. die Modernisierung bestehender Ladeneinheiten. Insofern kann der Einzelhandelsstandort Miltenberg als stabiler und attraktiver Standort für Einzelhandelseinrichtungen bewertet werden, der eine hohe Wettbewerbsfähigkeit besitzt und insbesondere durch die bestehenden touristischen Potenziale bisher nicht vom FOC Wertheim betroffen ist.
35
2000
VK
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
Bekleidung
5.000
17,9
4.300
16,0
4.900
17,0
- 100
- 2,0
- 0,9
- 5,0
1.000
3,6
900
3,5
1.200
3,7
+ 200
+ 20,0
+ 0,1
+ 3,4
900
3,0
900
3,1
950
2,2
+ 50
+ 5,6
- 0,8
- 26,6
6.900
24,5
6.100
22,6
7.050
22,9
+ 150
+ 2,2
- 1,6
- 6,5
sonstige Sortimente
Gesamt
8.000
6.000
4.000
2.000
0
30
20
10
Umsatz in Mio. €
VK in m²
0
2000
2005
Verkaufsfläche
-
Neustrukturierung des Miltenberger Outlets (Daniel Hechter)
Ansiedlung mehrerer attraktiver Filialisten
zahlreiche Betriebsmodernisierungen
Verbesserung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (Parkplatzsituation und Gestaltung Mainstraße)
2010
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Miltenbergs durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
attraktive historische Altstadt
lediglich Überschneidungen mit Daniel
Hechter Outlet vorhanden
bestehendes FOC
Prognose
allenfalls geringe Betroffenheit erwartet
Fazit: Die Situation des Einzelhandelsstandorts Miltenberg hat sich in den letzten Jahren verbessert. Durch die Ansiedlung attraktiver Läden und die begleitende Umgestaltung der städtebaulichen
Rahmenbedingungen konnte die Attraktivität Miltenbergs gesteigert werden. Somit ist von keiner Vorschädigung Miltenbergs durch das FOC Wertheim auszugehen.
36
8.
Status-quo-Situation Höchberg
Stadt: Höchberg
Karte Abgrenzung Ortskern
Zentralörtliche Einstufung: Unterzentrum
Zentralität 2009: -Charakterisierung der Haupteinkaufslage:
Der Einzelhandelsschwerpunkt in Höchberg ist in Gewerbegebietslage (Leibnitzstraße)
zu finden. Dort ist u.a. ein toom-SB-Warenhaus angesiedelt welches auch eine Versorgungsfunktion für das Oberzentrum Würzburg übernimmt. Neben dem toom-Markt sind
weitere Fachmärkte aus Textilbereich (KiK, Deichmann, reno u.a.) in Gewerbegebietslage angesiedelt. Die innerörtliche Einkaufslage erstreckt sich entlang der Heidelberger
Straße, die von der B 8 / B27 abzweigt und als Anliegerstraße ausgewiesen ist. Die städtebauliche Situation ist nicht als attraktiv zu bezeichnen, da eine hohe Verkehrsbelastung
vorherrscht. Lediglich rund um den Marktplatz ist ein attraktives städtebauliches Erscheinungsbild festzustellen, welches durch die Neugestaltung des Platzes erreicht wurde.
Durch die Lage in der Nähe des Oberzentrums Würzburg beschränkt sich die Versorgungsfunktion Höchbergs größtenteils nur auf den lokalen Bedarfsbereich. Eine regionale Versorgungsfunktion kann allenfalls das toom-SB-Warenhaus im Gewerbegebiet und
die dort angesiedelten Fachmärkte erzielen.
Magnetbetriebe:
Ortskern: Kupsch, Fraukes Schuhmoden, Mode Strauch, Brigitte Griegel, la sina moda
Gewerbegebiet: toom, Deichmann, KiK, reno, T€Di u.a.
Legende:
Versorgungsbereich
Abgrenzung nach GMA-Bewertung
2010
Entlang der Hauptdurchfahrtsstraße sind vereinzelt Einzelhandelsbetriebe, insbesondere aus dem kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich, angesiedelt. Lediglich zwei Bekleidungsfachgeschäfte und ein Schuhfachgeschäft sind rund um den Marktplatz zu finden. Der Verkaufsflächenschwerpunkt im FOC-relevanten Sortimentsbereich befindet
sich jedoch in Gewerbegebietslage.
37
Inhabergeführte Fachgeschäfte prägen das Bild im Ortskern von Höchberg. Als Magnet
entlang der Hauptdurchfahrtsstraße dient ein Kupsch-Lebensmittelmarkt. Rund um den
Marktplatz sind außerdem ein Eiscafé sowie weitere Dienstleistungsnutzungen angesiedelt. Im FOC-relevanten Sortimentsbereich ist allerdings keine Überschneidung mit den
dort angebotenen Marken und Marktsegmenten festzustellen. Die Anbieter im Gewerbegebiet sind beinahe ausschließlich dem unteren Preissegment und dem Betriebstyp discountorientierter Fachmarkt zuzuordnen, sodass hier keine mit einem FOC vergleichbaren Anbieter vorhanden sind.
Rund um den Marktplatz wurden bereits umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Entlang der Heidelberger Straße in Richtung Würzburg ist allerdings die städtebauliche Attraktivität als wenig attraktiv zu bezeichnen. Außerdem ist keine zusammenhängende Einzelhandelslage in Höchberg zu erkennen. Vielmehr erstreckt sich der Bereich
über ca. 1 km, wobei nur vereinzelt Einzelhandelsbesatz festzustellen ist.
Leerstände:
Es wurden nur wenige Leerstände festgestellt
Planungen:
Höchberg ist Förderkommune des Aktionsprogramms „Aktive Zentren 2009“, welches
vom bayerischen Staatsministerium ausgeschrieben wurde. Für die Sanierung des Ortskerns stehen in Höchberg ca. 0,5 Mio. € an Fördermitteln zur Verfügung.
In Gewerbegebietslage befindet sich ein Fachmarktzentrum mit dem Magnetbetrieb
toom-SB-Warenhaus. Hier sind ebenfalls einige Bekleidungsfachmärkte und Schuhfachmärkte vorhanden.
Die Situation in Höchberg wird insbesondere bestimmt durch die Lage im Einzugsbereich des Oberzentrums Würzburg, welches einen starken Einzelhandelsbesatz besitzt. Somit kann Höchberg keine regionale, sondern nur eine lokale Versorgungsfunktion übernehmen. Auch hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes ist kein attraktiver Besatz festzustellen, welcher mit dem Marktsegment von FOC in Konkurrenz stehen würde, vielmehr sind die dort angesiedelten Fachgeschäfte inhabergeführt und wenig markenzentriert aufgestellt. Die Fachmärkte in nicht-integrierter Gewerbegebietslage sind ebenfalls nicht als Wettbewerber zu einem FOC einzuordnen. Von einer Vorschädigung des Zentrums kann
nicht ausgegangen werden, da sich die Ladenlokale in einem guten Zustand befinden und seit dem Jahr 2000 keine maßgeblichen Veränderungen festgestellt werden konnten.
38
2000
VK
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
Bekleidung
800
2,8
--
--
800
1,9
0
+/-0
- 0,9
- 32,1%
600
2,0
--
--
1.350
3,9
+ 750
+ 125,0
+ 1,9
+ 95,0%
sonstige Sortimente
200
0,8
--
--
550
1,3
+ 350
+ 175,0
+ 0,5
+ 62,5%
1.600
5,6
--
--
2.700
7,1
+ 1.100
+ 68,8
+1,5
+ 26,8%
Gesamt
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
8
6
4
2
Umsatz in Mio. €
VK in m²
-
Verkaufsflächenzuwächse durch Ansiedlung von Fachmärkten in Gewerbegebietslage
insgesamt stabile Angebotssituation im Gewerbegebiet und im Ortskern
0
2000
2010
Verkaufsfläche
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Höchbergs durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
wenig attraktive städtebauliche
Situation, dennoch stabiles Einzelkeine Überschneidungen feststellbar
handelsangebot
bestehendes FOC
Prognose
keine Betroffenheit anzunehmen
Fazit: Auch zum heutigen Zeitpunkt sind nach wie vor keine Überschneidungen mit dem Angebot des FOC Wertheim vorhanden. Durch die Ansiedlung weiterer Fachmärkte in Gewerbegebietslage
wurde die Versorgungsbedeutung von Höchberg insgesamt gestärkt. Insofern ist zusammenfassend von keiner Vorschädigung von Höchberg durch das FOC Wertheim auszugehen.
39
9.
Status-quo-Situation Goldbach / Hösbach
Stadt: Goldbach / Hösbach
Karte Abgrenzung Stadtkern Goldbach
Einwohnerzahl: ca. 9.750 / ca. 13.370
Zentralität 2009: -Charakterisierung der Haupteinkaufslagen:
Markt Goldbach und Hösbach liegen nordöstlich von Aschaffenburg, direkt nördlich der
Autobahn A 3 und sind als zusammenhängender Siedlungskörper anzusehen. Die
Haupteinkaufslage von Goldbach erstreckt sich entlang der Aschaffenburger Straße,
welche städtebaulich neu gestaltet ist und ein ansprechendes Erscheinungsbild aufweist.
Der Stadtkern von Hösbach ist entlang der der Hauptstraße und rund um den Kirchplatz
zu finden. Jedoch ist in Hösbach auf Grund der hohen Verkehrsbelastung eine geringere
Aufenthaltsqualität als in Goldbach festzustellen. Lediglich der Kirchplatz wurde städtebaulich attraktiv gestaltet und weist eine höhere Aufenthaltsqualität auf. Städtebauliche
Dominanten sind sowohl in Goldbach als auch in Hösbach nicht vorhanden. Als Besonderheit von Goldbach können die Outlets der Fa. Basler, Benbarton und Biber sowie der
MBZ Werksverkauf genannt werden, welche sich über das Stadtgebiet verteilen und
einen großen Teil der Verkaufsfläche im Bekleidungsbereich ausmachen.
Sowohl Goldbach als auch Hösbach hat im mittelfristigen Bedarfsbereich nur eine lokale
Versorgungsfunktion. Jedoch sprechen die in Goldbach vorhandenen Outlets auch einen
größeren Kundenkreis an als der inhabergeführte Fachhandel. Der Ortskern von Hösbach besitzt nur eine geringe Ausstrahlung ins Umland. Jedoch sind im Osten Hösbachs
im Gewerbegebiet mit einem Globus Baumarkt sowie einem Lidl, Takko, dm, McDonald
im A 3 Center auch Betriebe mit größerer Ausstrahlung ins Umland vorhanden. Die Versorgungsfunktion Goldbachs und Hösbachs ist aber insbesondere durch die Nahlage
zum Oberzentrum Aschaffenburg geprägt.
Legende:
Versorgungsbereich
Abgrenzung gemäß
Einzelhandelskonzept GMA 2009
Karte Abgrenzung Stadtkern Hösbach
Legende:
Quelle: Kartengrundlage OpenSt reetMap,
Abgrenzung gemäß GMA-Bewertung 2010
Magnetbetriebe:
Als Magnetbetriebe im Stadtkern Goldbachs können neben mehreren Bekleidungsgeschäften noch der Schlecker Drogeriemarkt genannt werden. Auch in Hösbach befinden
sich neben einigen Betrieben aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich ein Schlecker Drogeriemarkt sowie ein Euronics Elektrofachgeschäft und weitere Betriebe aus dem mittelund langfristigen Bedarfsbereich, jedoch ist keine zusammenhängende Einzelhandelslage festzustellen.
40
In der beiden Kommunen ist kein Branchenschwerpunkt festzustellen.
Durch die Outlets, welche sich über das Stadtgebiet verteilen, ist in Goldbach teilweise
ein mit dem FOC identisches Marktsegment vorhanden. Die in Goldbach ansässigen
inhabergeführten Fachgeschäfte führen zum Großteil keine FOC-relevanten Waren.
Die in Hösbach vorhandenen Anbieter im Bereich Bekleidung / Schuhe / Sport sind allesamt nur bedingt dem FOC-relevanten Sortiment zuzuordnen, sodass hier nur geringe
Überschneidungen bestehen.
Die städtebauliche Attraktivität und das Erscheinungsbild Goldbachs wird durch die Lage
an der Durchfahrtsstraße der Aschaffenburger Straße sowie durch die fehlenden städtebaulich attraktiven Gebäude geprägt. Insofern ist das Erscheinungsbild insgesamt nur als
befriedigend zu bewerten. Eine ähnliche Situation ist für Hösbach festzuhalten. Jedoch
ist die Verkehrsbelastung auf Grund der fehlenden Ortsumgehung noch höher einzuschätzen als im Fall von Goldbach.
Leerstände:
In beiden Kommunen sind wenige Leerstände vorhanden. Vormals leerstehende Ladeneinheiten konnten in den meisten Fällen nachgenutzt werden.
Planungen:
keine bekannt
Fotos Goldbach:
Fotos Hösbach
Im Westen Goldbachs am Ortseingang ist ein Fachmarktzentrum mit Lidl, Rossmann
sowie auch dem AWG Modecenter in den letzten Jahren realisiert worden
Im Osten von Hösbach im Gewerbegebiet befindet sich das A3-Center mit den Anbietern
Takko, dm, Lidl sowie im weiteren Standortumfeld Edeka, Norma, Fressnapf, Globus
Baumarkt sowie ein Baywa Bau- und Gartenmarkt.
In Goldbach werden allenfalls die Outlets der Firmen Basler, Benbarton und Biber Fashion, welche sich außerhalb der Innenstadt befinden, vom Vorhaben betroffen sein. Der
Facheinzelhandel wird auf Grund von nur geringen Sortimentsüberschneidungen wenig vom Vorhaben betroffen sein. Für Hösbach kann festgehalten werden, dass der Ortskern
bereits heute nur noch vereinzelt mit Einzelhandel besetzt ist und die dort angesiedelten Geschäfte nicht als Wettbewerber zum FOC-Wertheim zu werten sind. Vielmehr dienen
die lokalen Einzelhändler in Goldbach und Hösbach der Versorgung der lokalen Bevölkerung. Die FOC-relevante Zielgruppe kauft schon heute in den Oberzentren Aschaffenburg, Frankfurt oder Würzburg ein.
41
2000
VK
Bekleidung
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
1.000
3,6
--
--
4.500
11,1
+ 3.500
+ 350,0%
+ 7,5
+ 210,1%
500
1,8
--
--
650
2,4
+ 150
+ 30,0%
+ 0,6
+ 34,1%
sonstige Sortimente
500
1,8
--
--
1.040
2,7
+ 540
+ 108,0%
+ 0,9
+ 50,9%
2.000
7,2
--
--
6.190
16,2
+ 4.190
+ 209,5%
+ 9,0
+ 126,3%
Gesamt
8.000
20
6.000
15
4.000
10
2.000
5
0
Umsatz in Mio.€
VK in m²
-
Realisierung des Fachmarktzentrums Goldbach
Realisierung A3-Center Hösbach
Ansiedlung Benbarton Outlet
0
2000
Verkaufsfläche
2010
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Goldbachs / Hösbachs durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
wenig attraktive städtebauliche
in Goldbach sind mehrere Outlets
Situation, dennoch stabiles Einzelvorhanden
handelsangebot, hoher Verkaufsflächenanteil in Streulage
bestehendes FOC
Prognose
keine Betroffenheit der Ortskerne
anzunehmen
Fazit: Die Entwicklung des Einzelhandels in Goldbach / Hösbach war in den letzten Jahren geprägt durch eine starke Expansion des Einzelhandels (Fachmarktzentrum Goldbach, A3-Center Hösbach). Insofern sind keine auf das FOC Wertheim zurückzuführenden Auswirkungen festzustellen.
42
10.
Status-quo-Situation Bessenbach / Haibach
Stadt: Bessenbach / Haibach
Karte Abgrenzung Stadtkern Haibach
Einwohnerzahl: ca. 5.860 / ca. 8.550
Bessenbach:
Bessenbach ist charakterisiert durch eine disperse Siedlungsstruktur mit mehreren
Ortsteilen. In Bessenbach sind nur zwei Betriebe vorzufinden, welche keine direkten
Sortimentsüberschneidungen zu den Anbietern im Wertheim Village besitzen. Die Einzelhandelsstrukturen in Bessenbach beschränken sich großteils auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Haibach
Legende:
Versorgungsbereich
In Haibach ist rund um die Kirche ein Ansammlung an Geschäften festzustellen. Der
Einzelhandelsschwerpunkt in Haibach befindet sich allerdings in der Industriestraße mit
einem Adler Modemarkt, welcher am Verwaltungsstandort von Adler seit langem besteht.
Neben dem eigentlichen Werksverkauf ist außerdem noch ein Restaurant in den Markt
integriert, so dass hier auch Shopping Tourismus festzustellen ist. Der Adler-Modemarkt
besitzt somit auch eine überregionale Bedeutung. Im Standortumfeld sind außerdem
noch ein Mister & Lady Jeans Markt sowie Deichmann Schuhfachmarkt angesiedelt. In
Haibach werden v.a. der Adler Modemarkt und die angegliederten Fachmärkte betroffen
sein. Die Anbieter im Ortskern weisen keine Sortimentsüberschneidungen auf. Nördlich
des Adler-Modemarktes befinden sich ein Lidl Lebensmitteldiscounter sowie im weiteren
Umfeld ein Rewe Markt, welche die Nahversorgung Haibachs sichern.
Abgrenzung nach GMA-Bewertung 2010
43
2000
VK
Bekleidung
2005
Umsatz in Mio. €
VK
2010
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
VK
Umsatz in Mio. €
absolut
in %
absolut
in %
6.500
23,3
--
--
5.700
21,0
- 800
- 12,3
- 2,3
- 9,7
500
1,8
--
--
500
1,8
0
+/-0
+/-0
+ 0,6
sonstige Sortimente
300
1,0
--
--
100
0,2
- 200
- 66,7
- 0,8
- 80,4
7.300
26,1
--
--
6.300
23,0
- 1.000
- 13,7
- 3,1
- 11,8
Gesamt
30
8.000
6.000
4.000
2.000
0
20
10
0
2000
Verkaufsfläche
Umsatz in Mio. €
VK in m²
-
Betriebsaufgaben im Ortkern bedingt durch allgemeinen Strukturwandel
Neuansiedlung von Betrieben aus anderen Sortimentsbereichen
2010
Umsatz in Mio. €
Zusammenfassende Bewertung der Betroffenheit Bessenbachs / Haibachs durch die Erweiterung des FOC „Wertheim Village“
Ausgangsbedingungen
situation
geringe Bedeutung des Ortskerns,
in Haibach Überschneidungen mit
Adler Modemarkt als Besonderheit
Adler Modemarkt und Fachmärkten
Haibachs, in Bessenbach dörfliche
in dezentraler Lage, in Bessenbach
Strukturen und Angebot im Nahverkeine
sorgungsbereich
bestehendes FOC
Prognose
geringe Betroffenheit (v.a. des Adler
Modemarktes und der Fachmärkte)
anzunehmen, da unterschiedliche
Sortimentsniveaus
Fazit: In Bessenbach / Haibach sind nur geringe Sortimentsüberschneidungen mit dem FOC Wertheim festzustellen. Somit ist ebenfalls nicht von einer ursächlichen Schädigung des Einzelhandels
in den beiden Kommunen auszugehen.
44
IV
Umsatzprognose und Auswirkung der Erweiterung des FOC
„Wertheim Village“
1.
Umsatzprognose
Im Folgenden wird von einer Flächenleistung von 5.000 € / m² Verkaufsfläche ausgegangen. Dieser Wert wurde bereits in der GMA-Untersuchungen aus dem Jahr 2000 und
2005 zur Ermittlung der Auswirkungen des FOC „Wertheim Village“ angesetzt. Im Vergleich zu in ähnlichen Verfahren verwendeten Flächenproduktivitäten wird im Fall der Erweiterung des „Wertheim Village“ eine vergleichsweise hohe Flächenproduktivität angesetzt.1 Insofern stellt der für die hierzu bewertende Erweiterung des FOC Wertheim verwendete Flächenproduktivitätswert von 5.000 € / m² VK einen Maximalwert dar. Folgende
Umsätze werden demnach jeweils maximal in den einzelnen Sortimentskorridoren für die
Erweiterung des FOC Wertheim prognostiziert (vgl. Tabelle 3).
Tabelle 3:
Umsatzprognose für die Erweiterung des FOC Wertheim
Sortiment
Umsatz
(Status-quo) in
Mio. €
Umsatzprognose
nach ErweiteDifferenz in
rung in Mio. €
Mio.€
(Maximalwerte)
Bekleidung
47,7
70,9
+ 23,2
Schuhe, Lederwaren, Sport
10,0
16,2
+ 6,2
9,8
10,0
+ 0,2
67,5
max. 84,0
+ 16,5
Ergänzungssortimente
Gesamt*
* Aufsummierung der Werte nicht möglich
Quelle:
GMA-Zusammenstellung 2010
Aus der Umsatzprognose für die Erweiterung des FOC Wertheim wird ersichtlich, dass
der Gesamtumsatz des FOCs von derzeit 67,5 Mio. € auf 84,0 Mio. € ansteigt (+ 16,5
Mio. €).
1
vgl. Büro Junker Kruse EOC Ochtrup 2006, 3.600 – 4.000 € / m² VK; Büro Junker Kruse
FOC Neumünster 2007, 3.600 – 4.000 € / m² VK; GMA Ludwigsburg FOC Gronau, 2007,
4.000 € / m² VK; laut Bayerischem Staatsministerium des Inneren und Bayerischem
Staatsministerium für Wirtschaft, Infrastruktur, Verkehr und Technologie im Verfahren Erweiterung FOC Ingolstadt, 4.600 € / m² VK.
45
2.
Prognose der Umsatzrückgänge
Zur Prognose möglicher Umsatzrückgänge in den betroffenen Zentralen Orten des Untersuchungsraums wurde im Sinne der worst-case-Methode ein Rechenverfahren durchgeführt, um die individuellen Umsatzrückgänge differenziert nach Sortimenten zu ermitteln.
Dabei wurde in den einzelnen Sortimentsbereichen jeweils die maximal mögliche Verkaufsfläche hinsichtlich der Auswirkungen überprüft. Bezüglich der Methode wurde die
gleiche Vorgehensweise, wie in den Gutachten aus dem Jahr 2000 und 2005 angewandt.
Verändert wurden zur Beurteilung der Erweiterung folgende Parameter:
Die Kundenherkunft wurde gemäß den repräsentativen Befragungen der Universität München (iq-Projektgesellschaft Prof. Schmude / Dr. Hüttner), 2010 angepasst
und in die worst-case-Analyse eingestellt.
Zwischenzeitlich eingetretene Wettbewerbsveränderungen in den aufgeführten
Zentralen Orten des Untersuchungsraums wurden berücksichtigt. Diese Wettbewerbsveränderungen wurden im Rahmen einer aktualisierten Bestandserhebung
im August 2010 ermittelt.
Die Auswirkungen der Erweiterung der Ergänzungssortimente um max. 40 m² VK,
bzw. max. 0,2 Mio. € werden im folgenden nicht bewertet, da hier nur von marginalen, rechnerisch nicht nachweisbaren Umsatzrückgängen auszugehen ist.
Die branchenbezogenen Umsatzrückgänge in den jeweiligen Zentralen Orten sind
in den nachfolgenden Tabellen dokumentiert.
46
Tabelle 4:
Umverteilung im Sortimentsbereich Bekleidung
Umverteilung
Zentrale Orte
Absolute Umverteilung
in Mio. €
Umverteilung in % vom
derzeitigen Branchenumsatz
Oberzentren
Würzburg
3,5
1,3
Aschaffenburg
1,2
0,9
Summe Oberzentren
4,7
1,2
0,2 – 0,3
2,3
0,2
1,5
Tauberbischofsheim
0,1 – 0,2
1,3
Miltenberg
0,1 – 0,2
0,7
Summe Mittelzentren
0,6 – 0,7
1,4
Summe Unterzentren*
0,2
0,6
Gesamtsumme
5,6
1,1
Mittelzentren
Wertheim
Marktheidenfeld
*
Quelle:
Goldbach, Hösbach, Haibach, Bessenbach, Höchberg
GMA-Berechnungen 2010 (ca. Werte; gerundet)
Tabelle 5:
Umverteilung im Sortimentsbereich Schuhe, Lederwaren und Sport
Umverteilung
Zentrale Orte
in Mio. €
Oberzentren
Würzburg
0,7 – 0,8
1,2
Aschaffenburg
0,3 – 0,4
1,1
Summe Oberzentren
1,1 – 1,2
1,2
Wertheim
0,1 – 0,2
2,1
Marktheidenfeld
0,1 – 0,2
1,7
Tauberbischofsheim
<< 0,1
0,7
Miltenberg
<< 0,1
0,8
0,3 – 0,4
1,5
<< 0,1
<< 1,0
1,5
1,2
Mittelzentren
Summe Mittelzentren
Summe Unterzentren*
Gesamtsumme
*
Quelle:
47
Die nachfolgende Tabelle stellt die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte unter
Berücksichtigung der jeweils maximal möglichen Umsätze in den jeweiligen Sortimentsbereichen summiert dar. Jedoch ist hierbei darauf hinzuweisen, dass die unten dargestellten
Umsatzumverteilungswerte in der Realität unter den in nachfolgender Tabelle ermittelten
Werten liegen werden, da die Gesamtverkaufsfläche des FOC auf 16.800 m² begrenzt
wird und somit auch die in den jeweiligen Sortimentsbereichen zur Verfügung stehende
Verkaufsfläche und damit auch die jeweiligen Umsatzleistungen geringer ausfallen werden. Insofern stellen die in Tabelle 6 dargestellten Umverteilungen einen absoluten
worst-case-Ansatz dar.
Tabelle 6:
Umverteilungen unter Berücksichtigung der jeweils maximal möglichen Umsätze in den jeweiligen Sortimentsbereichen
Umverteilung
Zentrale Orte
in Mio. €
Oberzentren
Würzburg
4,3
1,3
Aschaffenburg
1,6
0,9
Summe Oberzentren
5,9
1,2
Wertheim
0,3 – 0,4
2,2
Marktheidenfeld
0,3 – 0,4
1,5
Tauberbischofsheim
0,1 – 0,2
1,1
Miltenberg
0,1 – 0,2
0,7
Summe Mittelzentren
1,0
1,4
Summe Unterzentren*
0,2
0,5
Gesamtsumme
7,1
1,2
Mittelzentren
*
Quelle:
Analysiert man die Ergebnisse der vorgenommenen Umsatzumverteilungsrechnung (absoluter worst-case-Ansatz) im Detail, so kann festgestellt werden, dass v. a. aufgrund des
touristischen Charakters des FOCs keine negativen quantitativen Auswirkungen in den
Zentralen Orten des Umlandes zu erwarten sind. Die ermittelten Werte liegen weitab von
kritischen Schwellenwerten. Im Durchschnitt beträgt die Umsatzumverteilung lediglich 1,2
%. Die höchsten Umverteilungen werden in Wertheim, Marktheidenfeld und Würzburg mit
48
1,3 – 2,2 % zu erwarten sein. Auch bei einer differenzierten Darstellung der einzelnen
Teilsortimente Bekleidung bzw. Schuhe, Lederwaren, Sport ergeben sich keine wesentliche höheren Auswirkungen.
Im Folgenden werden die quantitativen und qualitativen / städtebaulichen Auswirkungen
der Erweiterung des FOC „Wertheim Village“ auf die Untersuchungsorte im Detail dargestellt und bewertet:
Die quantitativ stärksten Auswirkungen sind im Oberzentrum Würzburg zu erwarten. Mögliche Umsatzrückgänge werden sich v. a. aufgrund des in Würzburg vorhandenen Angebots im Bereich Bekleidung (insb. ggü. Markenanbietern) und in
untergeordneter Form auf das Oberzentrum Aschaffenburg konzentrieren. Jedoch
liegen die Umverteilungswerte im Bereich Bekleidung mit 1,3 % und im Bereich
Schuhe, Lederwaren, Sport mit 1,2 % Umsatzumverteilung auf einem sehr geringem Niveau und deutlich unterhalb eines städtebaulich oder raumordnerisch relevanten Schwellenwerts. Aus der Wettbewerbsanalyse geht außerdem hervor, dass
auch durch die bisherigen Erweiterungen des FOC „Wertheim Village“ keine Auswirkungen auf das Oberzentrum Würzburg festgestellt werden konnten. In Würzburg lassen sich somit weder wettbewerbliche noch städtebauliche Wirkungen ablesen, welche unmittelbar auf das FOC in Wertheim zurückzuführen wären. Würzburg besitzt nach wie vor einen attraktiven und leistungsfähigen Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt, so dass durch die Erweiterung des FOC Wertheim städtebauliche Folgen für die Innenstadt Würzburg auszuschließen sind.
Das Oberzentrum Aschaffenburg wird im Bereich Bekleidung mit Umverteilungseffekten von 0,9 % und im Bereich Schuhe, Leder, Sport mit 1,1 % vom Vorhaben
betroffen sein. Auf dieses Oberzentrum entfällt quantitativ der zweithöchste Anteil
des umzuverteilenden Umsatzes im Untersuchungsgebiet (Zone I). Jedoch ist für
Aschaffenburg festzuhalten, dass insbesondere durch die Attraktivierung der Innenstadt und die Modernisierung der City-Galerie der Einzelhandelsstandort
Aschaffenburg deutlich gestärkt wurde. Eine auf die Ansiedlung des FOC Wertheim oder die erste Erweiterung zurückzuführende Vorschädigung des Oberzentrums Aschaffenburg ist ebenfalls nicht festzustellen. Auch durch die nun angestrebte Erweiterung werden die Innenstadtstrukturen nicht tangiert werden. Städtebauliche Folgen auf die Innenstadt sind somit auszuschließen.
49
Im Mittelzentrum Wertheim werden mit 2,3 % im Bekleidungsbereich und 2,3 % im
Schuhe-, Leder-, Sport-Bereich die höchsten Umsatzumverteilungswerte erreicht.
Sowohl unter wettbewerblichen, als auch unter städtebaulichen bzw. raumordnerischen Gesichtspunkten ist dieser Wert jedoch als gering einzustufen und liegt
deutlich unterhalb einer städtebaulichen und raumordnerischen relevanten
Schwelle. Ebenfalls kann im Fall von Wertheim nicht von einer Vorschädigung der
Innenstadt durch das FOC „Wertheim“ ausgegangen werden. Die aus den Bestandsdaten hervorgehenden Verkaufsflächenrückgänge sind insbesondere auf
die Schließung des Modehauses Volpert am Rand der Innenstadt Wertheims zurückzuführen. Jedoch stand die Schließung des Modehauses nicht im Zusammenhang mit der Etablierung des FOC Wertheim. Neben den FOC-relevanten Sortimentsbereichen hat die Wertheimer Innenstadt insbesondere in den sonstigen
Sortimentsbereichen (außerhalb Bekleidung) eine deutliche Aufwertung erfahren.
So ist eine stabile Situation im Innenstadtbereich Wertheims festzustellen, welche
auch durch die Erweiterung des FOC „Wertheim“ nicht gefährdet sein wird. Insofern ist davon auszugehen, dass es zu keiner Schädigung des zentralen Versorgungsbereiches kommen wird.
In Marktheidenfeld belaufen sich die Umsatzumverteilungen im Bereich Bekleidung auf 1,5 % und im Bereich Schuhe, Leder, Sport auf 1,7 %. Die rechnerischen
Auswirkungen bewegen sich somit auf einem sehr geringem Niveau. Zudem hat
sich die Situation des Einzelhandels in Marktheidenfeld in den letzten Jahren deutlich verbessert, was die Analyse der Wettbewerbsstrukturen in Kap. III zeigt. So
konnte ein leistungsfähiger und attraktiver Einzelhandelsbesatz in der Innenstadt
etabliert werden. Städtebauliche oder raumordnerische Auswirkungen auf den
zentralen Versorgungsbereich Innenstadt bzw. auf die dort ansässigen Anbieter
sind demnach nicht zu erwarten.
In Tauberbischofsheim sind Umsatzumverteilungen von 1,3 % im Bereich Bekleidung und 0,7 % im Bereich Schuhe, Leder, Sport zu erwarten. Aufgrund der
Bedeutung Tauberbischofsheims als Einzelhandelsstandort für ein großes Einzugsgebiet und aufgrund der attraktiven Einzelhandelsgeschäfte ist bei einer rechnerischen Umverteilung von max. 1,3 % mit keinen Auswirkungen auf die bestehenden Betriebe bzw. einer Schädigung des zentralen Versorgungsbereiches zu
rechnen. Insofern können durch die Erweiterung des „Wertheim Village“ ausgelöste städtebauliche Auswirkungen in Tauberbischofsheim ausgeschlossen werden.
50
In Miltenberg sind im Bereich Bekleidung Umsatzumverteilungseffekte von 0,7 %
und im Bereich Schuhe, Leder, Sport von 0,8 % zu erwarten. Diese liegen auf einem marginalen Niveau, so dass von keinen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich und die Anbieter im zentralen Versorgungsbereich auszugehen
ist. Städtebauliche Auswirkungen sind somit auszuschließen.
In den untersuchten Unterzentren werden sich die Auswirkungen der Erweiterung
des FOC Wertheim auf einem sehr geringen Niveau bewegen. Infolge der geringen Angebotsüberschneidungen in den Unterzentren ist nur mit geringen Auswirkungen zu rechnen. Hiervon sind insbesondere die FOC-ähnlichen Outlets (Adler
Modemarkt, Outlets in Goldbach) betroffen. Jedoch werden diese Standorte gezielt
angefahren und haben nur einen bedingt gleichen Besucherstamm wie das „Wertheim Village“. Städtebauliche Auswirkungen auf die Ortskerne sind aber auszuschließen.
51
V
Zusammenfassung
In den vorangegangenen Kapiteln wurde die Erweiterung des FOC Wertheim von den
derzeit bereits genehmigten 13.500 m² Verkaufsfläche auf max. 16.800 m² VK analysiert.
Die Analyse lässt sich wie folgt zusammenfassen:
Es wird beabsichtigt die Erweiterung des FOC Wertheim von derzeit genehmigten
13.500 m² Verkaufsfläche auf eine Verkaufsfläche von max. 16.800 m² durchzuführen. In der vorliegenden Untersuchung sollten die raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen dieser Erweiterung geprüft werden.
Im Gegensatz zu früheren Untersuchungen zu Factory-Outlet-Centern liegen nun
zahlreiche Grundlagendaten und Erfahrungswerte zu den bestehenden FOC in
Deutschland vor. Diese wurden systematisch aufbereitet und ausgewertet und
dienen somit als Grundlage für die worst-case-Untersuchung der Erweiterung des
FOC Wertheim.
Derzeit sind im FOC „Wertheim Village“ 13.500 m² Verkaufsfläche genehmigt, wovon ca. 9.540 m² auf den Bereich Bekleidung, 2.000 m² auf den Bereich Schuhe,
Lederwaren, Sport und 1.960 m² auf den Bereich der Ergänzungssortimente entfallen.
Das Einzugsgebiet des FOC Wertheim wird durch die 90 Minuten Fahrzeit Isochrone begrenzt und wird regelmäßig von Seiten der iq-Projektgesellschaft (Prof.
Schmude / Dr. Hüttner) überprüft. Insofern kann nach einer erneuten Überprüfung
des Einzugsgebiets 2010 von einer validen Datengrundlage ausgegangen werden.
Hinsichtlich der Kundenherkunft ist festzuhalten, dass nur ca. 24,1 % der Kunden
aus dem näheren Umfeld (Zone I) stammen. Der Großteil der Besucher ist dem
Ferneinzugsgebiet zuzuordnen.
Unter der Prämisse einer max. Verkaufsflächenproduktivität von 5.000 € / m² lässt
sich für das bestehende FOC eine Umsatzleistung von max. 67,5 Mio. € ermitteln.
Davon entfallen auf den Bereich Bekleidung 47,7 Mio. €, auf den Bereich Schuhe,
Lederwaren, Sport 10,0 Mio. € und auf die Ergänzungssortimente 9,8 Mio. €.
Die Projektkonzeption sieht eine Erweiterung des FOC Wertheim um max. 3.300
m² auf dann max. 16.800 m² vor. In den einzelnen Sortimentbereichen werden zudem Sortimentskorridore festgelegt, welche die Verkaufsfläche in den einzelnen
52
Sortimentsbereichen beschränken. Der Großteil der Erweiterungsfläche ist im Sortimentsbereich Bekleidung vorgesehen. Die Ergänzungssortimente sollen nur marginal um ca. 40 m² erweitert werden. Aufgrund der dadurch anzunehmenden marginalen, rechnerisch nicht nachweisbaren Umsatzumverteilungseffekte werden die
Auswirkungen der Erweiterung der Ergänzungssortimente im Folgenden nicht weiter ausgeführt.
Die Wettbewerbssituation im Untersuchungsgebiet wurde anhand einer aktualisierten Bestandserfassung im August 2010 erneut aufgenommen. Mithilfe von Zeitreihenvergleichen konnte die Entwicklung des Einzelhandelsbestandes in der letzten
Dekade (2000 – 2010) detailliert analysiert werden. In sämtlichen untersuchten
Zentralen Orten konnten dabei keine ursächlichen Vorschädigungen durch das
FOC Wertheim festgestellt werden. In allen untersuchten Zentralen Orten ist vielmehr eine stabile Einzelhandelssituation festzustellen.
Die Umsatzprognose für die Erweiterung des FOC Wertheim ergibt bei gleichbleibender Flächenproduktivität ein Umsatzplus von max. 16,5 Mio. €, wovon max.
23,2 Mio. € dem Sortimentsbereich Bekleidung, max. 6,2 Mio. € dem Sortimentsbereich Schuhe, Leder, Sport und max. 0,2 Mio. € den Ergänzungssortimenten zuzuordnen sind.
Die Umsatzumverteilungsrechnung wurde mit Hilfe der bereits in den Untersuchungen aus dem Jahr 2000 und 2005 angewendeten Rechenverfahren durchgeführt. Aus den Ergebnissen der vorgenommenen Umsatzumverteilungsrechnung
(jeweils mit maximal möglichen Verkaufsflächen in den einzelnen Sortimentsbereichen) lassen sich Umverteilungswerte von max. 2,2 % in Wertheim ermitteln. Die
Umsatzumverteilungswerte in den anderen Zentralen Orten bewegen sich auf einem noch geringeren Niveau. Auch bei Betrachtung der Auswirkungen in den Einzelsortimenten ergeben sich keine wesentlich höheren Umsatzumverteilungseffekte. In qualitativer Hinsicht kann festgehalten werden, dass es durch die Erweiterung des FOC Wertheim in sämtlichen zu untersuchenden Zentralen Orte zu keiner Schädigung des zentralen Versorgungsbereichs (Orts- bzw. Stadtkern) kommen wird. Städtebauliche bzw. raumordnerische Auswirkungen auf die zu untersuchenden zentralen Versorgungsbereiche im näheren Umland sind somit auszuschließen.
53
Karten- und Abbildungsverzeichnis
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Einzugsgebiet und Kundenherkunft
12
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1
Anzahl der Übernachtungen in Wertheim 2004 – 2009
15
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
FOC - Daten Kundenherkunft
13
Tabelle 2:
Verkaufsflächenübersicht
16
Tabelle 3:
Umsatzprognose für die Erweiterung des FOC Wertheim
45
Tabelle 4:
Umverteilung im Sortimentsbereich Bekleidung
47
Tabelle 5:
Umverteilung im Sortimentsbereich Schuhe, Lederwaren und Sport
47
Tabelle 6:
Umverteilungen unter Berücksichtigung
der jeweils
möglichen Umsätze in den jeweiligen Sortimentsbereichen
maximal
48
54
ANHANG
Standort
Bezeichnung
Betreiber / Entwickler
Verkaufsfläche
2
(VK) in m
Bestehende Factory Outlet Center
Hermsdorf
(Sachsen-Anhalt)
A2-Outlet Center
IC Immobilien Service GmbH
10.400
Ingolstadt
(Bayern)
Ingolstadt Village
Value Retail
13.875
Stuhr
(Niedersachsen)
Ochtum Park
MiRo Grundstücksverwaltungs-GmbH
15.000
Wertheim
(Baden-Württemberg)
Wertheim Village
Value Retail
13.500
Wolfsburg
(Niedersachsen)
Designer Outlet
Wolfsburg
Designer Outlet Wolfsburg
GmbH / Outlet Centres International (OCI)
10.000
Wustermark
(Brandenburg)
Designer Outlet
Berlin
McArthurGlen
10.300
Zweibrücken
(Rheinland-Pfalz)
The Style Outlet
Zweibrücken
Neinver
21.000
Radolfzell
Seemaxx
Hesta Beteiligungs GmbH
10.000
Sinsheim
k. A.
k. A.
10.000
Herrieden
(Bayern)
Herrieden Fashion
Outlet
Carlo Colucci / Stable International
Leipheim
(Bayern)
k.A.
k.A.
Selb
(Bayern)
k.A.
Fa. Heinrich Porzellan
18.000
Kessin (MecklenburgVorpommern)
The Factory
GfB Gesellschaft für Baubetreuung mbH
10.000
Rostock (MecklenburgVorpommen)
k.A.
k.A.
7.500
Wittenburg (MecklenburgVorpommern)
k.A.
k.A.
k.A.
Bispingen
(Niedersachsen)
k.A.
Value Retail
Soltau
(Niedersachsen)
k.A.
k.A.
max.
10.000
Helmstedt
(Niedersachsen)
Ostfalen Outlet
Helmstedt
HMCM Centermanagement
GmbH
17.000
Dinslaken
(Nordrhein-Westfalen)
k.A.
k.A.
Duisburg
k.A.
German Development Group
25.000
Gronau
k.A.
Stable International
10.000
Hagen
k.A.
Freiherr von Maydell GmbH
14.000
Planungen
8.000
k.A.
9.900
k.A.
Planungen
Ochtrup
Grafschaft
(Rheinland-Pfalz)
EOC - Euregio Outlet
Center
Hutten Holding GmbH
11.500
Eifel Ahr Portal
Rolf Deißler
13.000
Montabaur
(Rheinland-Pfalz)
k.A.
10.000
Ludwigshafen
(Rheinland-Pfalz)
Walzmühle
k.A.
10.000
Wadgassen
(Saarland)
Lifestyle FOC Cristallerie IBS Firmengruppe
10.000
Wiedemar
(Sachsen)
Leipzig Fashion Outlet
12.000
Brehna
(Sachsen-Anhalt)
k.A.
k.A.
20.000
Neumünster (Schleswigk.A.
McArthurGlen
15.000
Holstein)
k.A. = keine Angaben verfügbar
Quelle: GMA-Recherchen, Stand: September 2010
Hinweis: Alle Angaben ohne Gewähr; die Daten basieren z. T. auf Sekundärquellen. Eine Verwendung der Daten ist nur mit korrekter Quellenangabe zulässig.

Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften

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