Einzelhandelsentwicklungskonzept

Transcription

Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt
BAD OLDESLOE
Auftraggeber:
Stadt Bad Oldesloe
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Katharina Staiger
Ludwigsburg, Dezember 2008
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München
Hohenzollernstr. 12-14, 71638 Ludwigsburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 07141 / 9360-0 Telefax: 07141 / 9360-10
eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz
Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe 12/2008
Vorbemerkung
Im Mai 2008 erteilte die Stadt Bad Oldesloe der GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, den Auftrag zur Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes
für Bad Oldesloe.
Das Entwicklungskonzept ist Bestandteil des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes
(ISEK). Im Juni 2007 wurde Bad Oldesloe durch das Innenministerium des Landes
Schleswig-Holstein in das Städtebau Förderungsprogramm „Stadtumbau West“ aufgenommen. Grundlage für die Förderung konkreter Maßnahmen und Projekte des „Stadtumbaus“ ist das integrierte Stadtentwicklungskonzept. Im Rahmen dieses Konzeptes werden unterschiedliche Themenfelder wie Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Einkaufen und Erholung gerade auch mit Blick auf die jeweiligen Wechselwirkungen untersucht. Die Ergebnisse der einzelnen Fachplanungen wurden im Rahmen verschiedener Arbeitsgruppensitzungen und Expertenrunden abgestimmt.
Sämtliche Ausgangsdaten wurden von Mitarbeitern der GMA mit bestem Wissen erhoben,
mit der gewohnten Sorgfalt aufbereitet und unter Beachtung neuster wissenschaftlicher
Standards ausgewertet. Die Untersuchung dient der Entscheidungsvorbereitung und Findung für kommunalpolitische und bauplanungsrechtliche Entscheidungen der Stadt. Eine
Vervielfältigung und Weitergabe dieser Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung
der GMA bzw. der Auftraggeberin.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Ludwigsburg, Dezember 2008
KST / jok
Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
Seite
I.
Grundlagen
1
1.
Aufgabenstellung und Vorgehensweise
1
2.
Wesentliche bundesweite Trends der Einzelhandelsentwicklung
2
3.
Planungsrechtliche Instrumente
6
3.1
Bauplanungsrecht
6
3.2
Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
9
4.
Makrostandort
10
II.
Ergebnisse der Bürgerbefragung
13
1.
Einkaufshäufigkeit
13
2.
Räumliche Einkaufsorientierung
14
3.
Tätigkeiten in der Innenstadt und Bewertung des innerstädtischen
Einzelhandelsangebotes bzw. Parkplatzangebotes
20
3.1
Tätigkeiten in der Innenstadt
20
3.2
Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung in der Innenstadt
22
3.3
Bewertung ausgewählter einzelhandelsbezogener Kriterien
23
3.4
Bewertung der innerstädtischen Parkplatzsituation
26
4.
Verbindung des Einkaufs
28
5.
Angebotsdefizite im Einzelhandel
29
III.
Marktgebiet und Kaufkraft
31
1.
Marktgebiet des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe
31
2.
Kaufkraftvolumen 2009
31
2.1
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
31
2.2
32
2.3
Kaufkraftprognose 2015
33
IV.
Situationsanalyse des Einkaufsstandortes Bad Oldesloe
35
1.
Standortgefüge
35
2.
Bewertung des Einzelhandelsbesatzes
38
2.1
Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich
38
2.2
Bewertung des innerstädtischen Einzelhandel
40
2.2.1
Größenstruktur
40
2.2.2
Zentrenbildende Marken
42
2.3
Bewertung des Einzelhandels im Stadtumbaugebiet
44
2.4
Bewertung der Nahversorgungssituation
45
2.5
Bewertung des Einzelhandelsbesatzes in dezentralen Gewerbegebietslagen 48
3.
Zentralitätskennziffern
48
V.
Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe
50
1.
Sortimentskonzept
51
2.
Standortkonzept
52
2.1
Zentrale Versorgungsbereiche
52
2.1.1
Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
52
2.1.2
Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
54
2.2
Zentren- und Standortstruktur in Bad Oldesloe
55
2.3
Entwicklungspotenziale im zentralen Versorgungsbereich
57
2.4
Empfehlungen zur standortbezogenen Steuerung von
Einzelhandelsansiedlungen
62
3.
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
64
VI.
Zusammenfassung
65
I.
1.
Grundlagen
Aufgabenstellung und Vorgehensweise
Die Stadt Bad Oldesloe hat im Jahr 2000 eine Grundlagenuntersuchung1 und Entwicklungskonzept für den Einzelhandel erstellen lassen. Nunmehr soll das Einzelhandelskonzept fortgeschrieben werden. Das Einzelhandelskonzept ist Bestandteil des integrierten
Stadtentwicklungskonzeptes (ISEK). Mit der Untersuchung zum Einzelhandel sollen
Handlungsfelder identifiziert und konkrete Maßnahmen zur standort- und branchenbezogenen Weiterentwicklung unter Berücksichtigung des Stadtumbaugebiets „südliche Innenstadt“ aufgezeigt werden. Darauf aufbauend sollen Vorschläge zur Evaluierung der
abgeleiteten Prognosen, Ziele und Maßnahmen sowie zum Aufbau eines standardisierten
Monitorings erarbeitet werden.
Das Entwicklungskonzept basiert auf folgenden Vor-Ort-Erhebungen und Befragungen:
Bestandsaufnahme aller Einzelhandelsbetriebe (einschließlich Lebensmittelhandwerk, Tankstellenshops) in Bad Oldesloe
mündliche Betriebsbefragung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt und im Stadtumbaugebiet
mündliche Expertengespräche wie z. B. Kreditinstitute, Gastronomie, Hotellerie,
private Dienstleistungen in der Innenstadt und im Stadtumbaugebiet
telefonische Haushaltsbefragung in Bad Oldesloe (300 Einheiten) und im Umland2
(200 Einheiten)
Aufnahme aller leerstehenden Ladenlokale in der Gesamtstadt
Aufnahme zentrenprägender Einrichtungen der Innenstadt bzw. im Stadtumbaugebiet (z.B. konsumnahe Dienstleistungsangebote, Gastronomie, Hotellerie).
1
Perspektiven der Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bad Oldesloe - Grundlagenuntersuchung und Entwicklungskonzept – im Auftrag des Amtes für Wirtschaftsförderung der
Stadt Bad Oldesloe, GWH Dr. Lademann und Partner, Hamburg, August 2000.
2
in Absprache mit dem Auftraggeber erfolgte die Befragung im Umland in Gemeinden, die
nicht direkt an Bad Oldesloe angrenzen bzw. bei denen eine nachlassende Ausrichtung
der Verbraucher auf den Einzelhandel von Bad Oldesloe vermutet wurde. Dies bezog
sich auf Elmenhorst, Tremsbüttel, Lasbek, Steinburg, Schönberg, Schiphorst, Steinhorst,
Siebenbäumen, Westerau, Barnitz, Reinfeld, Heidekamp, Rehhorst, Bahrenhof, Wakendorf I, Neversdorf, Groß Niendorf und Sülfeld.
1
Aufbauend auf den Primärerhebungen werden folgende Aspekte behandelt:
Bewertung des Einzelhandelsangebotes (Betriebstypen- und Branchenbesatz)
Abgrenzung des Marktgebietes des ortsansässigen Einzelhandels
Berechnung der Kaufkraft nach Hauptbranchen im Marktgebiet
Berechnung der Kaufkraftzuflüsse und -abflüsse
Darstellung der Entwicklungsperspektiven und Ableitung von Empfehlungen
Festlegung einer Zentren- und Standortstruktur
Kaufkraftprognose 2015 nach Hauptbranchen
Entwicklungspotenziale für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung.
Die wesentlichen Ergebnisse und Empfehlungen wurden im Rahmen zweier Arbeitsgruppensitzungen in Bad Oldesloe mit Vertretern der Verwaltung und des Einzelhandels vorgestellt und diskutiert. Zudem erfolgten Abstimmungsgespräche mit den Fachplanungen
im Rahmen von ISEK.
2.
Wesentliche bundesweite Trends der Einzelhandelsentwicklung
Eine Beurteilung der Entwicklungschancen des Einzelhandelsstandortes Bad Oldesloe
kann nicht losgelöst von wesentlichen Entwicklungslinien des Einzelhandels in Deutschland erfolgen; daher werden nachfolgend wesentliche Aspekte des Wandels auf der
Nachfrage- und Angebotsseite dargestellt.
Der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben verringerte sich in
den letzten Jahren kontinuierlich, während für Wohnen, Mobilität oder auch Kommunikation und Vorsorgeleistungen höhere Ausgaben getätigt wurden. Mittlerweile fließt nur noch
ein Anteil von etwa 26 % der privaten Konsumausgaben in den Einzelhandel.
2
Abbildung 1: Veränderung im Ausgabeverhalten privater Haushalte
400
382
368
357
50%
364
359
41%
40%
300
31%
29%
30%
200
27%
26%
20%
100
10%
0
0%
1991
1995
2000
2005
M arktvolumen des Kons um güterhandels
2007 *
Anteil am privaten Kons um
Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben der Metro Group, (Metro-Handelslexikon 2006 / 07), ca.-Werte
Das Spektrum an Konsumenten reicht von konsumfreudigen Verbrauchern über Biokonsumenten bis zu Billigkäufern, die wie folgt charakterisiert sind:
Konsumfreudige Verbraucher: starkes Interesse an Prestigemarken, innovativen
Produkten und Design
Biokonsumenten: ausgeprägtes Interesse an umweltfreundlichen und naturreinen Produkten bei gleichzeitiger Bereitschaft, für diese Waren auch mehr Geld im
Vergleich zu herkömmlichen Waren auszugeben
Preis-Leistungs-Käufer: hohes Qualitätsbewusstsein, starkes Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentest, Internetvergleiche) sowie hohe
Preissensibilität
Billig-Käufer: starke Ausrichtung auf discountierende Betriebsformen aus finanziellen Gründen.
Eine weitere Erscheinung ist der sog. „Hybride-Kunde“: er will nicht einseitig Billigprodukte oder exklusive Produkte, er will beides. Dieses Einkaufsverhalten führte in der Vergangenheit zu einem Abschmelzen der Angebote im mittleren Segment zu Gunsten niedrig- und höherpreisiger Angebote. Die Erwartungen der Kunden an den Einzelhandel
3
haben sich nicht nur stetig verändert, sondern sind auch vielschichtiger geworden. So
wünscht der Kunde:
eine breite Auswahl an Waren, Qualität und viele Anbieter,
eine ansprechende Einkaufsatmosphäre bei gleichzeitig guter verkehrlicher Erreichbarkeit der Geschäfte,
ausgedehnte Öffnungszeiten,
sinnvolle Bündelung von Angeboten an einem Standort (sog. Verbundstandorte).
Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im Einzelhandel ein Strukturwandel, der insbesondere zu Lasten kleiner und mittelgroßer Unternehmen geht. Neben der steigenden
Erwartungshaltung der Verbraucher haben auch das fehlende Kapital für Investitionen,
Zulieferbedingungen und ungeklärte Nachfolgeregelungen zum Ausscheiden vieler mittelständischer Unternehmen aus dem Wettbewerb geführt. Als Gewinner des Strukturwandels zeigen sich bundes- und europaweit agierende Filialunternehmen und FranchiseKonzepte1 mit ihren konzeptionellen, beschaffungsseitigen und logischen Vorteilen.
Im Zeitraum 1995 bis 2007 stieg der Einzelhandelsumsatz2 von 376 Mrd. € auf 396 Mrd.
€ (+ ca. 5 %). Dieser nur marginalen Umsatzzunahme stand eine deutliche Zunahme
der Verkaufsfläche von 95 Mio. m² auf 119 Mio. m² (+ ca. 25 %) gegenüber. Aus dieser
Diskrepanz folgt zwangsläufig ein abnehmender Umsatz / m² Verkaufsfläche.
Das Flächenwachstum zeigte sich auch im Lebensmitteleinzelhandel; die Verkaufsfläche nahm zwischen 1990 und 2007 von ca. 18,6 Mio. m² auf ca. 28 Mio. m² zu, wenngleich sich die Dynamik in den letzten Jahren verringerte. Unter den Betriebsformen im
Lebensmitteleinzelhandel sind seit Jahren die Lebensmitteldiscounter3 am expansivsten;
zwischen 1990 und 2007 kamen über 8.200 Discounter bundesweit hinzu. Auch SBWarenhäuser und Verbrauchermärkte bauten ihr Standortnetz aus. Mittlerweile entfällt
über ein Drittel der Verkaufsfläche auf Discounter, während der Flächenanteil 1990 noch
bei etwa 14 % lag. Entsprechend der Expansion der Discounter stieg deren Umsatzanteil
im Lebensmitteleinzelhandel auf über 40 %.
1
Vertriebs- und Dienstleistungssysteme, die selbstständigen Unternehmen die Möglichkeit
bieten, ein bewährtes Geschäftskonzept von Lizenzgebern, zu übernehmen.
2
Quelle: EHI (Hrsg.): Handel aktuell 2008/2009: Umsatz im Einzelhandel ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken (nominal).
3
vgl. Definition der Betriebstypen im Anhang.
4
Abbildung 2: Umsatz1 und Verkaufsfläche nach Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
100%
11,7
4,5
80%
17,3
7,6
34,3
6,4
20,1
60%
2,9
29,5
6,6
40%
27,7
5,4
20%
55,2
10,7
20,2
2,7
0%
VK in Mio. m² 1990
LM-Discounter
VK in Mio. m² 2007
Supermärkte
Umsatz in Mrd. € 1990
Umsatz in Mrd. € 2007
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte
übrige Geschäfte
Das Flächenwachstum vollzog sich v.a. außerhalb der Innenstädte/ Ortskerne, wobei sich
der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des in städtebaulich integrierten Lagen vorhandenen Handels (Zentrale Versorgungsbereiche, Stadtteilzentren, Nahversorgungslagen)
verschärft hat.
Für die nächsten Jahre werden folgende Entwicklungen erwartet:
Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren durch die weitere Expansion von Fachmärkten bestimmt.
Aufgrund des dichten Filialnetzes der Lebensmitteldiscounter wird die Zunahme an
Discountern nicht mehr auf dem hohen Niveau der Vorjahre erwartet.
Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird
die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, die Existenzgründern vielfach
den Weg in die Selbstständigkeit ebnen, ebenfalls noch wachsen.
In den letzten Jahren wurden von bundes- und europaweit agierenden Filialisten,
gerade auch im Lebensmitteleinzelhandel, verstärkt wieder Standorte in zentralen
1
Ohne Spezialgeschäfte und nicht organisierten Lebensmitteleinzelhandel, Quelle: EHI,
Köln, Handel aktuell 2008/2009.
5
Lagen nachgefragt und realisiert. Diese Entwicklung dürfte sich auch zukünftig
weiter fortsetzen.
Der „E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten. So erhöhten sich die Onlineumsätze im Versandhandel zwischen 2004 und 2007 von
5,2 Mrd. € auf 10,9 Mrd. €. Tendenziell ist von einem weiteren Zunahme auszugehen. Bis 2010 ist ein Marktanteil von ca. 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Marktanteile von bis zu 30 % wahrscheinlich.
3.
Planungsrechtliche Instrumente
Der strukturelle Wandel im Einzelhandel, die Verlagerung vieler Handelsbetriebe an dezentrale Standorte und die damit verbundene Verödung vieler Innenstädte und Ortszentren begründen die Notwendigkeit neuer Anforderungen einer geordneten Standortpolitik.
3.1
Bauplanungsrecht
Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches
Instrumentarium, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gesteuert werden
kann. Dabei sind folgende Gebietskategorien grundlegend zu unterscheiden:
(1) Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils ausdrücklich als Läden oder
Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe - in allen Baugebieten vorgesehen:
sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in Dorf-,
Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)
in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme
zugelassen werden (§§ 2 und 3 Bau NVO).
6
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für
alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten
städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind außer in Kerngebieten nur in
speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden:
liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? → Wenn ja (über 800 m² Verkaufsfläche) dann:
liegen Auswirkungen vor? → Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig (die Regelvermutung für potenzielle Auswirkungen liegt vor, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet).
(2) Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert
ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO
anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der
BauNVO entspricht. Nach § 34 Abs. 3 BauGB dürfen von den Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen
Gemeinden zu erwarten sein. Im Einzelfall (z. B. Erweiterung) kann vom Erfordernis des
Einfügens abgewichen werden.
Das Ziel der gesetzlichen Neuregelung in § 34 Abs. 3 BauGB ist es, durch das Ausfüllen
einer Rechtslücke bei Genehmigungsverfahren für großflächige Einzelhandelsvorhaben in
Gemengelagen im unbeplanten Innenbereich auch hier eine städtebauliche Steuerung
ohne Bauleitplanung zu ermöglichen. Dies soll durch die Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche, insbesondere dem Schutz der Angebotsstrukturen in den Stadtkernbereichen und damit deren Attraktivitätserhalt dienen.
7
Mit der Novellierung des BauGB 2007 hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Möglichkeit geschaffen, über § 9 Abs. 2a BauGB im nicht beplanten Innenbereich einen Bebauungsplan aufzustellen, in dem zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen festgelegt oder ausgeschlossen werden können.
(3) Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus.
Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und § 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und
stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von
Einzelhandelsflächen.
Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht
großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können – ggf. räumlich
beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen
oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie
negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig.
8
3.2
Räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
Zum Erhalt und zur Attraktivierung des Einzelhandelsstandortes Innenstadt wurde in
Deutschland bereits Mitte der 70er Jahre das Instrument „Sortiments- und Standortleitbild“
entwickelt. Ausgehend von dem für die Attraktivität von innerstädtischen Lagen typischen
Geschäftsbesatz wurden diejenigen Sortimente als zentrenrelevant abgegrenzt, die sowohl für zentrale Geschäftslagen als auch für die Nahversorgungslagen unverzichtbar
sind und deren Zentralität begründen. Im Umkehrschluss wurden diejenigen Sortimente
als nicht zentrenrelevant bestimmt, die als weniger bzw. nicht bedeutsam für die Zentrumsentwicklung eingeordnet werden konnten. Dieses Instrumentarium der Sortimentsfestsetzung (zentrenrelevant - nicht zentrenrelevant) hat sich im Gegensatz zu in früheren
Jahren praktizierten Flächenfestsetzungen ohne entsprechende Sortimentshinweise als
rechtssicher erwiesen. So können mit dem Instrumentarium des § 1 Abs. 5, 9 und 11
BauNVO die zentrenrelevanten Sortimente z.B. in nicht integrierten Gewerbegebieten
ausgeschlossen werden.
Die kommunale Bauleitplanung kann hier zwei Wege wählen:
Die positive Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente zugelassen
(alle anderen werden ausgeschlossen).
Die negative Festsetzung, d.h. es werden bestimmte Sortimente ausgeschlossen (alle anderen werden zugelassen).
Mit diesen Festsetzungsmöglichkeiten können die Städte und Gemeinden z.B. zentrenrelevante Sortimente in einzelnen Bebauungsplänen auch unterhalb der Grenze der Großflächigkeit ausschließen bzw. durch absolute oder prozentuale Verkaufsflächenbegrenzungen reduzieren, um damit den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken oder die
Nahversorgung weiterzuentwickeln. Die bestehenden Betriebe in den relevanten Gebieten
genießen Bestandsschutz, d.h. dass die gegenwärtige Struktur durch „neue“ Bebauungsplanfestsetzungen nicht in Frage gestellt wird.
Generell hält das baurechtliche Instrumentarium ein weit gefächertes Angebot an städtebaulichen Festsetzungen bereit, wobei Konkurrenzschutz nicht das Ziel von Sortimentsfestsetzungen sein darf. Pointiert formuliert: Baurecht darf regeln wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch ob Wettbewerb zulässig ist.
9
4.
Makrostandort
Das Mittelzentrum Bad Oldesloe liegt jeweils ca. 20 - 25 km von den Oberzentren Hamburg und Lübeck sowie ca. 10 – 15 km von den Mittelzentren Bad Segeberg und Ahrensburg entfernt. Im Umland von Bad Oldesloe sind überwiegend Kommunen mit weniger als
2.000 Einwohnern vorhanden, so dass die Ausgangsvoraussetzungen für Bad Oldesloe,
sich als Mittelzentrum mit einem umfangreichen Besatz an Einzelhandel, Dienstleistungsbetrieben, Ärzten, gastronomischen Angeboten etc. zu positionieren grundsätzlich positiv
zu sehen ist.
In den letzten Jahren verzeichnete Bad Oldesloe eine Einwohnerzunahme, wobei das
Wachstum in etwa dem Niveau des Kreises Stormarn entsprach. Im Vergleich zu Bargteheide und Ahrensburg fiel das Wachstum in Bad Oldesloe allerdings geringer aus. Einwohnerabnahmen verbuchten hingegen bereits in den letzten Jahren Bad Segeberg und
Lübeck.
Tabelle 1:
Einwohnerentwicklung der Stadt Bad Oldesloe im Vergleich
Daten
Einwohner*
2000
Veränderung 2000 / 2007
2007
abs.
in %
Bad Oldesloe
23.314
24.190
876
3,8
Bargteheide
13.680
14.602
922
6,7
Ahrensburg
29.117
30.560
1.443
5,0
Bad Segeberg
16.042
16.013
-29
-0,2
213.399
211.520
-1.879
-0,9
1.715.390
1.770.630
55.240
3,2
217.582
226.016
8.434
3,9
Lübeck
Hamburg
Kreis Stormarn
* Stichtage 31.12.7 und 30.09.07; für HH: 31.12.07, Quelle: Stat. Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein
Mit ca. 29.000 Übernachtungen und knapp 16.000 Gästeankünften ist die Bedeutung von
Bad Oldesloe als Tourismusstandort eher gering. So war zwischen 1999 und 2006, entgegen dem Trend in Schleswig-Holstein, ein Rückgang der Übernachtungen und der Gästeankünfte zu verzeichnen.
10
In Bad Oldesloe waren knapp 9.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte registriiert. In Relation zur Einwohnerzahl weist Bad Oldesloe damit einen höheren Beschäftigtenbesatz als der Durchschnitt des Kreises Stormarn und sogar als das Oberzentrum Lübeck auf. Die Bedeutung von Bad Oldesloe als Arbeitsplatzstandort wird auch durch
einen Einpendlerüberschuss dokumentiert. Unterstrichen wird diese Bedeutung auch
durch einen hohen Besatz an Einpendlern in Relation zur Einwohnergröße.
Tabelle 2:
Besatz an Beschäftigten, Aus- und Einpendlern im Vergleich
Daten
sozialvers. Beschäftigte
Auspendler
Einpendler
abs.
je 1.000 EW
abs.
je 1.000 EW
abs.
je 1.000 EW
Bad Oldesloe
9.482
392
4.859
201
6.381
264
Bargteheide
3.884
266
4.120
282
2.915
200
Ahrensburg
14.989
490
6.784
222
12.020
393
Bad Segeberg
8.466
529
3.119
195
6.001
375
Lübeck
78.794
373
17.209
81
35.439
168
Kreis Stormarn
67.596
299
63.038
279
54.206
240
Quelle: Statistik Nord (Stand: 30.06.2007)
Mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau von 102,9 bewegt sich dieser Wert
auf in Bad Oldesloe auf einem leicht unterdurchschnittlichen Niveau. Dies trifft auch auf
die meisten Kommunen im Umland zu.
11
Abbildung 3: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau
bis 100
100 bis 105
105 bis 110
110 bis 115
> 115
12
II.
Ergebnisse der Bürgerbefragung
1.
Einkaufshäufigkeit
Frage: „Wie häufig kaufen Sie in Bad Oldesloe ein?“
Im Durchschnitt kaufen ca. 95 % aller Befragten aus Bad Oldesloe täglich / wöchentlich
in Bad Oldesloe ein:
täglich:
ca. 36 %
wöchentlich:
ca. 59 %
monatlich:
ca. 1 %
selten:
ca. 4 %.
Bezogen auf das Umland kaufen Verbraucher aus den kleinen Ortsteilen Schönberg,
Schiphorst, Steinhorst, Siebenbäumen und Westerau (Bereich Ost) am häufigsten in Bad
Oldesloe ein. Auch Verbraucher aus Lasbek und Sülfeld kaufen noch relativ häufig in Bad
Oldesloe ein. Hingegen tätigen Verbraucher aus Reinfeld, Elmenhorst und aus den Gemeinden Barnitz, Heidekamp, Rehhorst, Bahrenhof, Wakendorf I, Neversdorf und Groß
Niendorf (Bereich Nord) ihre Einkäufe größtenteils nur noch selten in Bad Oldesloe.
Tabelle 3:
Daten
Einkaufshäufigkeit der Verbraucher aus dem Umland
Angaben in %
täglich
wöchentlich
monatlich
selten
ohne
Angaben
Bereich Ost
17
66
9
9
-
Lasbek
10
70
10
10
-
Sülfeld
-
61
26
13
-
Steinburg
-
28
33
39
-
Tremsbüttel
-
21
7
71
-
Bereich Nord
-
17
35
43
4
Reinfeld
-
15
18
66
2
Elmenhorst
-
6
19
75
-
Mittelwert
4
33
20
43
1
Quelle:
GMA-Bürgerbefragung 2008, GMA-Berechnungen
13
2.
Räumliche Einkaufsorientierung
Frage: „Wo kaufen Sie die folgenden Warengruppen bevorzugt ein?“
Bei dieser Fragestellung wurde zwischen 16 Branchen und den Einkaufsorten Bad Oldesloe, Bargteheide, Hamburg, Lübeck und sonstigen Einkaufsorten bzw. Internet / Versandhandel differenziert. Je Branche sollte dabei nur ein Einkaufsort eingetragen werden.
Fast alle Verbraucher aus Bad Oldesloe bevorzugen den ortsansässigen Einzelhandel
beim Kauf von Lebensmitteln, Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren und Blumen, was
bei diesen für die Grundversorgung prägenden Sortimenten typisch ist. Hinsichtlich der
weiteren für ein Mittelzentrum relevanten Branchen zeigen sich deutliche Unterschiede:
gute Akzeptanz bei Foto / Optik, Bücher / Schreibwaren, Haushaltswaren, Glas /
Porzellan / Keramik sowie im Garten-, Bau- und Heimwerkerbedarf
mittlere Akzeptanz bei Schuhen / Lederwaren und Uhren / Schmuck
geringe Akzeptanz bei Heimtextilien (Haus-, Tisch-, Bettwäsche, Gardinen), Bekleidung, Elektrowaren, Sport / Freizeitartikel und Spielwaren.
Beim Kauf von Möbeln ist Bad Oldesloe als Einkaufsort bedeutungslos; hier wird als bevorzugter Einkaufsort Bad Segeberg genannt.
Abbildung 4: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Bad Oldesloe
Möbel 2
28
Spielwaren
27
Sport/Freizeit
26
Bekleidung
19
31
15
0
4
31
1
38
Uhren/Schmuck
10
18
2
9
60
2 3
7
12
Bau/Heim
68
16
Bücher, Schr.
2 30
2
76
Gartenbedarf
10
14
22
1
5
15
81
Foto/Optik
4
Blumen
21
9
1
8
02
2
90
4 101
97
Drogeriew.
Lebensmittel
Bad Oldesloe
20
Bargteheide
40
Hamburg
Lübeck
3
7
5
01101
98
0
7
5 0 5
1 2 3 02
84
1
6
9
15
13
69
5
4
13
0
Haushaltsw.
20
33
57
Schuhe/Lederw.
Quelle:
02
34
21
1
17
40
24
33
Heimtext.
4
3
20
34
Elektrow.
12
01
60
sonstige
80
Internet/Versand
100
keine Angaben
GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten
14
Auffallend ist, dass nur etwa ein Drittel der Befragten Bekleidung und Elektrowaren vor
Ort einkauft. Auch wenn man bei der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung die Nähe
zu Lübeck und Hamburg, welche ein umfangreiches und vielfältiges Angebot mit zahlreichen bekannten Warenhäusern und Bekleidungskaufhäusern aufweisen, berücksichtigt,
so ist die Präferenz von Bad Oldesloe in dieser Branche ausgesprochen gering. Auch bei
Elektrowaren werden als Haupteinkaufsorte Lübeck und Hamburg angeführt, was mit dem
Angebot, so v. a. mit Fachmärkten des Marktführers (Media-Saturn-Gruppe) zusammenhängt.
Verbraucher aus dem Umland sind sehr unterschiedlich auf den Oldesloer Einzelhandel
ausgerichtet. Eine vergleichsweise starke Ausrichtung auf den Oldesloer Einzelhandel
zeigt sich bei Verbrauchern aus Sülfeld. Bei 7 Branchen orientiert sich mindestens über
die Hälfte der Sülfelder nach Bad Oldesloe. Eine deutliche Präferenz zeigt sich hier in den
Branchen Bau- und Heimwerkerbedarf, Gartenbedarf, Foto / Optik, Haushaltswaren sowie
Uhren / Schmuck. Bei Bekleidung hingegen bevorzugen nur noch etwa ein Drittel der Sülfelder den Oldesloer Einzelhandel.
Abbildung 5: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Sülfeld
Möbel
9
Blumen
91
17
4
Elektrow.
22
Heimt.
22
Lebensmittel
52
9
26
13
22
30
17
30
Bekleidung
4
57
4
57
35
13
44
Sport
39
Spielw.
39
Schuhe
4
22
13
48
Bücher/Schr.
9
4
Drogeriew.
22
Haushaltsw.
74
4
22
9
4
74
Foto/Optik
4
9
70
9
35
22
Schmuck
4
22
9
61
13
26
17
4
4
22
78
9
13
Gartenb.
87
13
Bau/Heim.
87
13
0
Bad Oldesloe
Quelle:
20
Bargteheide
40
Hamburg
Lübeck
60
Sülfeld
Sonstige
4
80
Internet/Versand
100
keine Angaben
15
Verbraucher aus Lasbek sind auch vergleichsweise stark auf den Oldesloer Einzelhandel
ausgerichtet, dies bezieht sich v. a. auf Angebote der Grundversorgung (Lebensmittel,
Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren), aber auch auf die Branchen Schuhe, Foto /
Optik oder Gartenbedarf.
Abbildung 6: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Lasbek
Möbel
40
Spielw.
10
Sport
10
Elektrow.
30
20
10
10
20
Blumen
40
Bekleidung
40
Heimt.
40
30
10
30
10
20
10
10
30
10
20
10
20
10
10
40
10
Schmuck
60
10
Haushaltsw.
60
10
Bau/Heim.
60
10
Bücher/Schr.
60
10
Gartenb.
20
60
30
20
10
10
70
10
20
30
20
10
10
20
20
10
Foto/Optik
80
10
10
Schuhe
80
10
10
Drogeriew.
80
10
Lebensmittel
80
0
Bad Oldesloe
Quelle:
20
Bargteheide
40
Hamburg
Lübeck
10
20
60
Sonstige
80
Internet/Versand
100
keine Angaben
Bei Befragten aus Schönberg, Schiphorst, Steinhorst, Siebenbäumen und Westerau
(= Bereich Ost) zeigt sich eine deutliche Präferenz von Bad Oldesloe bei Angeboten der
Grundversorgung und im Bau- und Heimwerker-, Gartenbedarf. Hingegen sind für die
übrigen Branchen abnehmende Präferenzen festzustellen, so insbesondere bei Bekleidung und Elektrowaren.
16
Abbildung 7: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden im
Bereich Ost
Möbel
14
Elektrow.
31
11
11
11
Sport
6
23
Heimt.
31
34
Schuhe
14
3
9
51
46
3
40
51
11
34
3
69
Blumen
6
71
Foto/Optik
6
9
11
77
Drogeriew.
6
3
6
9
83
Bau/Heim.
20
Bad Oldesloe
Bargteheide
Lübeck
6
9
40
Hamburg
6
3
9
89
0
6
11
20
3
80
Lebensmittel
11
20
9
74
Gartenb.
9
63
40
Bücher/Schr.
Quelle:
6
46
3
Haushaltsw.
17
11
11
Schmuck
9
40
9
31
Spielw.
40
3
31
29
Bekleidung
3
49
60
Reinfeld
3
80
Sonstige
Internet/Versand
100
keine Angaben
Verbraucher aus Steinburg bevorzugen den Oldesloer Einzelhandel als hauptsächlichen
Einkaufsort nicht nur bei Büchern / Schreibwaren, Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren, Foto / Optik, sondern auch bei Bekleidung sowie Schuhen / Lederwaren. Beim Kauf
von Lebensmitteln sind immerhin noch etwa die Hälfte der Verbraucher auf den Oldesloer
Einzelhandel ausgerichtet.
Abbildung 8: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Steinburg
Möbel
39
11
Gartenb.
44
6
56
Blumen
11
Elektrow.
17
Spielw.
6
33
17
67
6
17
39
Sport
6
6
22
11
11
44
11
Lebensmittel
50
11
Heimt.
61
61
28
17
50
Bau/Heim.
6
17
6
67
67
22
6
6
72
72
Bad Oldesloe
20
11
6
Bargteheide
Hamburg
Lübeck
60
Sonstige
6
11
11
11
40
6
11
17
83
0
6
17
Foto/Optik
Bücher/Schr.
6
6
Drogeriew.
6
33
11
Schuhe
22
17
6
Bekleidung
6
44
Haushaltsw.
Quelle:
6
61
28
Schmuck
6
11
6
6
11
6
80
Internet/Versand
6
11
100
keine Angabe
17
Im Vergleich zu den erwähnten Gemeinden fällt die Präferenz aus Barnitz, Heidekamp,
Rehhorst, Barenhof, Wackendorf I, Neversdorf und Groß Niendorf (= Bereich Nord)
deutlich geringer aus. In keiner der abgefragten Branchen ist Bad Oldesloe der Haupteinkaufsort. Auffallend ist allerdings, dass noch fast die Hälfte der Verbraucher aus diesen
Gemeinden Bekleidung in Bad Oldesloe schwerpunktmäßig einkauft.
Abbildung 9: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden im
Bereich Nord
Elektrow.
30
Möbel
4
Blumen
4
Haushaltsw.
4
Schmuck
17
26
13
Bücher/Schr.
13
Heimt.
13
17
22
30
39
13
4
4
Bau/Heim.
39
30
22
22
30
44
20
Bargteheide
22
9
30
22
40
Hamburg
17
9
17
48
0
35
48
39
Bekleidung
13
4
4
4
Lübeck
9
22
17
4
Schuhe
4
30
22
35
Bad Oldesloe
4
35
22
26
Gartenb.
Quelle:
35
4
Spielw.
13
35
70
17
22
9
4
4
Sport
Lebensmittel
26
26
9
17
39
30
22
9
9
26
4
Drogeriew.
9
57
22
9
Foto/Optik
35
13
60
Reinfeld
Sonstige
26
4
80
Internet/Versand
100
keine Angabe
Für Verbraucher aus Tremsbüttel ist Bad Oldesloe nur noch beim Kauf von Lebensmitteln der dominierende Einkaufsort. Bei Bekleidung und Schuhen / Lederwaren kaufen
immerhin noch etwa die Hälfte der Befragten aus Tremsbüttel in Bad Oldesloe ein. Mit
Ausnahme der Branchen Schuhe / Lederwaren und Bekleidung konkurriert der Oldesloer
Einzelhandel mit dem Einzelhandel in Bargteheide, so v. a. bei Drogerie-, Parfümerie-,
Apothekerwaren sowie Büchern / Schreibwaren. Aber auch beim Kauf von Lebensmitteln
sind bereits über 40 % der Verbraucher aus Tremsbüttel hauptsächlich auf Bargteheide
ausgerichtet.
18
Abbildung 10: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Tremsbüttel
71
Möbel
7
Elektrow.
29
29
14
36
Schmuck
Heimt.
14
Haushaltsw.
14
71
71
29
Blumen
7
43
7
43
14
Bücher/Schr.
14
14
14
21
50
43
21
50
57
7
43
Bau/Heim.
43
21
7
21
7
Bekleidung
50
14
Schuhe
50
14
Lebensmittel
7
14
7
7
14
7
7
7
14
7
14
7
43
20
40
Bargteheide
14
21
57
0
21
50
29
Gartenb.
Quelle:
21
7
14
Drogeriew.
Bad Oldesloe
22
50
7
Foto/Optik
Sport
7
14
21
Spielw.
21
Hamburg
60
Lübeck
80
Sonstige
100
Internet/Versand
keine Angaben
Verbraucher aus Elmenhorst bevorzugen Bad Oldesloe nur noch im Bau- und Heimwerkerbedarf als Einkaufsort. In den übrigen Branchen bevorzugen Verbrauchern aus Elmenhorst eher den Einzelhandel in Bargteheide.
Abbildung 11: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Elmenhorst
Möbel
38
25
Blumen
6
13
63
Elektrow.
6
Lebensmittel
6
19
25
13
13
Drogeriew.
13
19
63
44
31
6
56
Sport
13
6
Schmuck
13
6
Spielw.
13
13
19
Bekleidung
19
Foto/Optik
19
13
19
13
13
25
Gartenb.
25
Schuhe
50
25
6
13
Hamburg
13
6
40
Lübeck
60
Elmenhorst
6
19
31
6
56
20
19
13
38
13
19
6
13
13
6
19
31
Bau/Heim.
Bargteheide
6
25
38
0
32
13
38
Haushaltsw.
25
19
31
13
6
31
13
19
13
Heimt.
Bad Oldesloe
6
19
31
Bücher/Schr.
19
31
Sonstige
6
19
6
6
13
13
12
80
Internet/Versand
100
keine Angabe
Quelle: GMA-Bürgerbefragung 2008; Angaben in % aller Befragten
19
Bad Oldesloe wird von Verbrauchern aus Reinfeld nur noch im Bau- und Heimwerkerbzw. Gartenbedarf als Einkaufsort bevorzugt. In den übrigen Branchen konkurriert Bad
Oldesloe nicht nur mit Lübeck, sondern auch mit Reinfeld. Dies bezieht sich hier v. a. auf
Lebensmittel und Drogeriewaren, was mit dem deutlichen Ausbau der Versorgungsstruktur in Reinfeld zusammenhängt.
Abbildung 12: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Reinfeld
Möbel
18
Elektrow.
3
10
Blumen
5
8
7
8
10
Bekleidung
12
Foto/Optik
12
36
2
2
Drogeriew.
20
Schuhe
20
10
7
21
5
12
3
28
2
8
7
51
85
2
5
74
15
59
16
5
20
40
Hamburg
3 2 2
5
64
Bargteheide
15
2
59
0
7
39
Bau/Heim.
Quelle:
43
61
Gartenb.
Bad Oldesloe
13
66
10
13
10
18
13
13
5
34
10
Lebensmittel
13
2
7
2
16
Bücher/Schr.
7
5
72
51
7
Haushaltsw.
10
3
7
13
10
18
64
7
Heimt.
7
75
5
Spielw.
31
5
Sport
Schmuck
26
Lübeck
60
Reinfeld
Sonstige
12
23
2
7
22
80
Internet/Versand
5
100
keine Angaben
3.
Tätigkeiten in der Innenstadt und Bewertung des innerstädtischen
Einzelhandelsangebotes bzw. Parkplatzangebotes
3.1
Tätigkeiten in der Innenstadt
Frage: „Besuchen Sie die Innenstadt von Bad Oldesloe? Was machen Sie, wenn die die
Innenstadt besuchen?“
Fast alle Befragten aus Bad Oldesloe (ca. 99 %) und aus dem Umland (zwischen ca. 91
und 100 %) besuchen die Innenstadt von Bad Oldesloe. Durchschnittlich erledigen die
Befragten 2-3 unterschiedliche Tätigkeiten in der Innenstadt, wie z.B. Einkaufen, Arztbesuch, Restaurantbesuch. Nur ein geringer Teil der Verbraucher sowohl aus Bad Oldesloe
als auch aus dem Umland besucht die Innenstadt nur aus einem konkreten Anlass. Sogar
20
über ein Drittel der ortsansässigen Verbraucher und über ein Viertel der Verbraucher aus
dem Umland nehmen 4 und mehr unterschiedliche Angebote beim Besuch der Innenstadt
wahr. Dies zeigt, wie stark eine Innenstadt von unterschiedlichen Angeboten profitiert. Im
Einzelnen liegt folgende Verteilung differenziert nach Anzahl der Tätigkeit vor:
aus Bad Oldesloe
aus dem Umland
eine Tätigkeit:
ca. 19 %
ca. 24 %
zwei Tätigkeiten:
ca. 24 %
ca. 50 %
drei Tätigkeiten:
ca. 18 %
ca. 16 %
vier und mehr Tätigkeiten:
ca. 38 %
ca. 28 %.
Interessant ist auch, dass ein Drittel der jüngeren Befragten (19 – 30 Jahre) vier und mehr
Tätigkeiten bei einem Besuch in der Innenstadt ausführen, während dies nur noch auf
etwa ein Viertel der Befragten aus den übrigen Altersgruppen zutrifft.
Der überwiegende Teil der Verbraucher aus Bad Oldesloe und aus dem Umland besucht
die Innenstadt, um hier einzukaufen. An zweiter Stelle wird der Besuch in Cafés / Restaurants angeführt. Auch der Arztbesuch oder der Frisörbesuch wird vergleichsweise häufig
genannt.
Abbildung 13:
Hauptsächliche Tätigkeiten in der Innenstadt von Bad Oldesloe
5
Arb eite n
18
14
B eh ö rd e nb e su c h
21
10
F riseu r
38
34
Arz tb e su c h
53
41
C a fé /R e stau ran tb e su c h
56
77
E in ka u fe n
85
0
20
Befrag te in % au s B ad O lde slo e
Quelle:
40
60
80
1 00
B efra gte in % au s de m U m lan d
GMA-Bürgerbefragung 2008
Beim Einkauf in der Oldesloer Innenstadt zeigen sich hinsichtlich des Alters der Befragten
kaum Unterschiede. Das gastronomische Angebot nehmen v. a. jüngere Verbraucher
21
wahr. So besuchen ein Café bzw. Restaurant ca. 77 % der Befragten zwischen 19 und 30
Jahren, während dies nur noch auf ca. 34 % der Altergruppe 65 Jahre und älter zutrifft.
Der Arztbesuch ist hingegen für die älteren Befragten im Vergleich zu den Jüngeren von
größerer Bedeutung.
3.2
Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung in der Innenstadt
Frage: „Was wäre für Sie persönlich besonders wichtig, um die Innenstadt attraktiver zu
machen?“
Zu dieser Frage äußerten sich im Durchschnitt nur noch etwas über die Hälfte aller Befragten. Während ein Großteil der Befragten aus Sülfeld und aus Lasbek Vorschläge unterbreiteten, trifft dies nur auf etwa über die Hälfte der Befragten aus Bad Oldesloe zu.
Aus den weiteren Gemeinden im Umland gaben nur noch zwischen etwa einem Drittel
und knapp der Hälfte aller Befragten hierzu Vorschlägen ab. Aus Elmenhorst äußerten
sich nur noch ca. 12 % der Befragten zu dieser Frage. Im Mittel wurden jedoch nur 1-2
Vorschläge unterbreitet; nach Anzahl der Vorschläge zeigt sich folgende Verteilung:
aus Bad Oldesloe
aus dem Umland1
ein Vorschlag:
ca. 34 %
ca. 32 %
zwei Vorschläge:
ca. 14 %
ca. 12 %
drei Vorschläge:
ca. 6 %
ca. 1-2 %
vier und mehr Vorschläge:
<1%
ca. < 1 %.
Insgesamt wurden 400 Nennungen abgegeben, welche schwerpunktmäßig auf Einzelhandel und gestalterische Aspekte entfielen. Aus Sicht der Verbraucher aus Bad Oldesloe, können mehr Angebote und Auswahl im Einzelhandel zu einer höheren Attraktivität
der Innenstadt beitragen. Deutlich nachrangig werden hingegen im Einzelhandel die Öffnungszeiten und Gestaltung der Geschäfte gesehen. Im Vergleich zum Einzelhandel und
zu gestalterischen Maßnahmen entfällt ein vergleichsweise geringer Anteil auf das Thema
„Parkplatz“. Von Verbrauchern aus dem Umland wurden hingegen einzelhandelsbezogene Aspekte in gleichem Maße wie gestalterische bzw. parkplatzbezogene Aspekte genannt.
1
jeweils in % aller Befragten.
22
Tabelle 4:
Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung der Oldesloer Innenstadt
Befragte aus
Bad Oldesloe
Daten
Befragte aus
dem Umland
Nennungen
45
in % der
Befragten
15
Nennungen
14
in % der
Befragten
7
hochwertigere Waren, weniger Billiggeschäfte
16
5
10
5
längere, einheitlicher Öffnungszeiten
12
4
8
4
attraktivere Gestaltung der Geschäfte
4
1
3
2
einzelhandelsbezogene Maßnahmen
77
26
35
18
mehr Begrünung, Pflanzen
22
7
9
5
mehr Sitze, Sauberkeit, öffentliche Toiletten
23
8
13
7
moderne Gestaltung, Sanierung Fassaden
17
6
11
6
mehr Fußgängerfreundlichkeit
13
4
2
1
gestalterische Maßnahmen
75
25
35
18
Parkplatzsituation verbessern, mehr Parkplätze
18
6
12
6
günstigere Gebühren, nicht im Voraus bezahlen
14
5
11
6
Kurzzeitparken frei
7
2
9
5
parkplatzbezogene Maßnahmen
39
13
32
16
Leerstände vermeiden
18
6
12
6
gastronomisches Angebot verbessern
11
4
6
3
mehr kulturelle Angebote
16
5
1
1
mehr Freizeitangebote
15
5
-
-
Sonstiges
22
7
6
3
mehr Auswahl, mehr Angebote
Quelle: GMA Bürgerbefragung 2008.
3.3
Bewertung ausgewählter einzelhandelsbezogener Kriterien
Frage: „Denken Sie einmal an die Geschäfte und Einkaufsmöglichkeiten in der Innenstadt. Wie beurteilen Sie die folgenden Aspekte?“
Die Kriterien Beratung, Service, Einkaufsatmosphäre, Gestaltung der Geschäfte, Angebot / Auswahl und Öffnungszeiten wurden anhand von Schulnoten (1 = sehr gut bis
5 = mangelhaft) bewertet. Unter den Kriterien wird der Service im Oldesloer Einzelhandel
am besten bewertet; insbesondere die jüngeren Befragten (19 bis 30 Jahre) bewerten mit
guten Noten. Auch die Beratung wird von den jüngeren Befragten besser bewertet.
23
Abbildung 14:
Bewertung von Service und Beratung
Beratung
Service
100%
80%
2
6
6
7
2
7
3
8
6
6
8
8
31
27
30
58
60
56
über 65
19-30
2
8
4
6
41
39
49
51
46-64
über 65
19
27
40
60%
40%
73
60
51
20%
0%
19-30
sehr gut/gut
Quelle:
31-45
46-64
befriedigend
31-45
ausreichend/magelhaft
keine Angabe
Während Service und Beratung jeweils von über der Hälfte der Befragten mit sehr gut /
gut benotet wird, bewerteten nur etwa 44 % die Einkaufsatmosphäre und die Öffnungszeiten mit sehr gut / gut. Die Einkaufsatmosphäre erfährt die ungünstigste Bewertung von
Befragten aus der Altersgruppe zwischen 46 und 64 Jahren. Mit den Öffnungszeiten sind
Befragte aus der Altersgruppe 65 Jahre und älter zu fast zwei Drittel zufrieden. Bei den
Befragten der Altersgruppe 19 bis 30 Jahre trifft dies nicht einmal mehr auf ein Drittel der
Befragten zu. Dieses Ergebnis ist im Zusammenhang mit dem knappen Zeitbudget der
jüngeren und damit i. d. R. der erwerbstätigen Verbraucher zu sehen.
24
Abbildung 15:
Bewertung der Einkaufsatmosphäre und der Ladenöffnungszeiten
Öffnungszeiten
Einkaufsatmosphäre
100%
2
1
2
14
21
2
4
13
25
26
80%
19
1
36
3
4
6
16
30
25
38
60%
43
42
40
32
40%
58
20%
65
49
48
32
31
34
38
19-30
31-45
46-64
0%
19-30
sehr gut/gut
Quelle:
31-45
46-64
befriedigend
über 65
über 65
keine Angabe
Mit der Gestaltung der Geschäfte sind gut ein Drittel der Befragten zufrieden. Die Zufriedenheit ist etwas stärker bei Senioren im Vergleich zu Jüngeren ausgeprägt. Das Angebot bzw. die Auswahl im Bad Oldesloer Einzelhandel erfährt eine deutlich bessere
Bewertung von älteren Verbrauchern. Dies hängt mit dem unterschiedlichen Anspruchsniveau von Verbrauchern zusammen; die altersspezifische Unterschiede sind nicht nur für
Bad Oldesloe typisch, sondern zeigen sich auch in anderen Untersuchungen.
25
Abbildung 16:
Bewertung der Gestaltung der Geschäfte und der Auswahl/Angebot
Angebot / Auswahl
Gestaltung der Geschäfte
100%
2
9
2
2
13
0
5
29
80%
48
34
35
1
23
42
44
36
44
50
40%
20%
2
9
26
60%
1
40
44
45
44
41
40
29
21
21
18
19-30
31-45
46-64
0%
19-30
sehr gut/gut
Quelle:
3.4
31-45
46-64
befriedigend
über 65
über 65
keine Angabe
Bewertung der innerstädtischen Parkplatzsituation
Frage: „Wie bewerten Sie die Parkplatzsituation in der Innenstadt von Bad Oldesloe?“
Bei dieser Fragestellung wurde die Zahl der Parkplätze, Erreichbarkeit der Parkplätze,
Lage der Parkplätze zu den Geschäften und Ausschilderung der Parkplätze einer
Bewertung anhand des Schulnotensystems unterzogen.
Die Erreichbarkeit und Lage der Parkplätze bewerten über die Hälfte der Befragten mit
sehr gut / gut. Gerade die Lage der Parkplätze wird von fast zwei Drittel der jüngeren Befragten positiv bewertet, während dies nur noch auf etwa die Hälfte der Senioren zutrifft.
Dies könnte damit zusammenhängen, dass von Jüngeren ein etwas weiterer Weg vom
Parkplatz zum Geschäft akzeptiert wird.
26
Abbildung 17:
Bewertung der Erreichbarkeit und der Lage der Parkplätze
Lage der Parkplätze
Erreichbarkeit der Parkplätze
100%
2
6
0
8
5
16
80%
29
31
10
22
0
10
4
4
7
5
21
13
31
22
12
30
20
60%
27
83
40%
64
61
57
59
51
52
20%
41
0%
19-30
sehr gut/gut
Quelle:
31-45
46-64
befriedigend
über 65
19-30
31-45
46-64
über 65
keine Angabe
Die Ausschilderung der Parkplätze wird hingegen im Mittel der Befragten von ca. 45 %
und die Zahl der Parkplätze nur von über einem Drittel der Befragten mit sehr gut/gut
bewertet. Beide Kriterien erfahren von jüngeren Befragten eine ungünstigere Bewertung
als von den übrigen Befragten.
27
Abbildung 18:
Bewertung der Ausschilderung und der Zahl der Parkplätze
Zahl der Parkplätze
Ausschilderung der Parkplätze
100%
25
19
28
2
0
21
28
34
80%
19
7
21
60%
20
31
9
15
5
6
30
16
48
20
27
27
28
40%
20%
52
49
41
33
42
38
31-45
46-64
33
29
0%
19-30
sehr gut/gut
Quelle:
4.
31-45
46-64
befriedigend
über 65
19-30
über 65
keine Angabe
Verbindung des Einkaufs
Frage: „Verbinden Sie den Einkauf in den größeren Lebensmittelmärkten oder Fachmärkten, die außerhalb der Innenstadt liegen, mit weiteren Einkäufen in der Innenstadt
von Bad Oldesloe?“
Bei dieser Fragestellung wurde zwischen „regelmäßig“, „ab und zu“ und „keine Verbindung“ differenziert. Von den Verbrauchern aus der Kernstadt verbinden ca. 11 % und von
Verbrauchern aus den Stadtteilen ca. 14 % regelmäßig ihre Einkäufe. Etwa 31 % bzw. 39
% verbinden die Einkäufe ab und zu, während ca. 58 % bzw. ca. 36 % Einkäufe jeweils
losgelöst tätigen. Hinsichtlich der Verbraucher aus dem Umland wird am häufigsten eine
regelmäßige Kopplung der Einkäufe bei Verbrauchern aus Lasbeck und aus Steinburg
vorgenommen:
28
regelmäßig
ab und zu
nicht1
Lasbek:
40 %
50 %
10%
Steinburg:
39 %
39 %
22 %
Sülfeld:
35 %
30 %
35 %
Gemeinden Bereich Ost:
34 %
54 %
11 %
Elmenhorst:
19 %
63 %
19 %
Gemeinden Bereich Nord:
9%
35 %
57 %
Reinfeld:
3%
10%
80 %.
5.
Angebotsdefizite im Einzelhandel
Frage: „Welche Sortimente, Artikel und Angebote vermissen Sie im Einzelhandel und an
welchen Standorten?“
Bei dieser Fragestellung konnten die Befragten zwischen Innenstadt und außerhalb der
Innenstadt liegenden Standorten unterschieden. Im innerstädtischen Einzelhandel vermissen im Durchschnitt ca. 44 % aller Befragten Sortimente bzw. Angebote; diese Befragten machten im Mittel jedoch nur 1-2 Vorschläge. Nach Anzahl der Vorschläge zeigt sich
folgende Verteilung:
aus Bad Oldesloe
aus dem Umland2
ein Vorschlag:
ca. 27 %
ca. 21 %
zwei Vorschläge:
ca. 16 %
ca. 8 %
drei Vorschläge:
ca. 6 %
ca. 2 %
vier und mehr Vorschläge:
<1%
ca. < 1 %.
Die Ergänzungswünsche konzentrieren sich v. a. auf den Bekleidungssektor, wobei gerade jüngere Verbraucher hier einen Ergänzungsbedarf sehen. Im Vergleich dazu sind die
sonstigen Vorschläge deutlich nachrangig zu sehen:
1
2
29
Bekleidung:
ca. 35 %
Elektrowaren:
ca.
9%
Hausrat, Einrichtung, Möbel:
ca.
6%
Lebensmittel, Reformwaren:
ca.
5%
Bücher, Schreib- und Spielwaren:
ca.
4%
Schuhe:
ca.
3 %.
Einzelne Betriebstypen, wie ein Kaufhaus oder große Geschäfte, wurden von ca. 2 %
sowie Supermarkt / Discounter von ca. 1 % aller Befragten als weitere Ergänzung genannt.
Ergänzungen zum Einzelhandel außerhalb der Innenstadt wurden kaum gewünscht;
nur ca. 10 % aller Befragten aus Bad Oldesloe und ca. 7 % aller Befragten aus dem Umland machten hierzu Angaben. Vorrangig sehen diese Befragten einen Ergänzungsbedarf
bei Möbeln (ca. 5 % aller Befragten aus Bad Oldesloe und ca. 3 % aller Befragten aus
dem Umland).
30
III.
Marktgebiet und Kaufkraft
1.
Als Marktgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Verbraucher zum Einkauf
überwiegend zum Einkauf auf einen Einzelhandelsstandort orientieren. Zur Abgrenzung
des Marktgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen:
die Angebotssituation in Bad Oldesloe und im Umland
die Verkehrserschließung im Untersuchungsraum und die damit zusammenhängenden Zeit-Distanz-Werte
Siedlungsstrukturen
Ergebnisse der Bürgerbefragung.
Vor diesem Hintergrund lässt sich für die Bad Oldesloe folgendes Marktgebiet abgrenzen
(siehe Karte 1):
Zone I:
Bad Oldesloe
ca. 24.200 Einwohner
Zone II:
Umland
Zone III:
Umland
Zonen I + III: Insgesamt
2.
Kaufkraftvolumen
2.1
ca. 61.600 Einwohner.
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen lag
die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken und Ladenhandwerk) bei ca. 5.264
€ pro Kopf der Wohnbevölkerung in Deutschland. Davon entfielen auf den Nahrungs- und
Genussmittelsektor ca. 1.788 € p. a. und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 3.476 € p. a.
31
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die lokalen Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Bad Oldesloe verfügt über einen leicht überdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten mit 102,9. Auch in den meisten Gemeinden im Marktgebiet liegt ein leicht überdurchschnittliches Niveau vor (vgl. Abbildung 3).
Karte 1:
Marktgebiet
Zone I
Zone II
Zone III
2.2
Unter Berücksichtigung der o. g. Faktoren beläuft sich das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial im Marktgebiet von Bad Oldesloe auf ca. 521,6 Mio. €.
32
Tabelle 5:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2008
Kaufkraft in Mio. €
Warengruppe
Zone I
Zone II
Zone III
Nahrungs- und Genussmittel
44,5
35,0
27,0
106,5
Gesundheit, Körperpflege*
16,0
12,6
9,8
38,4
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
2,8
2,2
1,7
6,7
Bücher, PBS*, Spielwaren
6,4
5,1
3,9
15,4
Bekleidung, Schuhe, Sport
16,8
13,2
10,3
40,3
Elektrowaren, Medien, Foto
11,7
9,2
7,2
28,1
Hausrat, Einrichtung, Möbel
12,9
10,1
7,9
30,9
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
11,2
8,8
6,9
26,9
8,8
6,9
5,4
21,1
131,1
171,2
132,8
521,6
Sonstiger Einzelhandel
Einzelhandel gesamt
Quelle:
2.3
Gesamt
GMA-Berechnungen 2008; * = Drogerie-, Parfümerie-, Apothekerwaren.
Kaufkraftprognose 2015
Zur Ermittlung des zukünftig in Bad Oldesloe vorhandenen Kaufkraftpotenzials ist die Einwohnerentwicklung sowie die Entwicklung des Verbraucherverhaltens bzw. der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben relevant. Für die Einschätzung der zukünftigen
Einwohnerentwicklung in Bad Oldesloe wurde im Rahmen von ISEK auf die Prognose
des Instituts F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH,
Hamburg, zurückgegriffen. Demnach ist bis zum Jahr 2015 für Bad Oldesloe von einem
Anstieg auf ca. 24.800 Einwohner („Trendvariante“) auszugehen.
Die für die Kaufkraftprognose bis zum Jahr 2015 wesentlichen Annahmen zur Entwicklung
des Verbraucherverhaltens lassen sich wie folgt skizzieren:
33
Das Spar- und Ausgabeverhalten des Verbrauchers verändert sich nicht.
Umgerechnet auf den wertmäßigen Gesamtverbrauch ergeben sich reale Kaufkraftsteigerungen. Nach u.E. wird der aus dem verfügbaren Einkommen in den
Einzelhandel fließende Anteil jedoch künftig weiter zurückgehen, d.h. die realen
Umsatzsteigerungen im Einzelhandel werden hinter den Einkommenszuwächsen
zurückbleiben1.
Die dem Einzelhandel zufließenden Einkommenszuwächse werden sich unterschiedlich auf die einzelnen Sortimente auswirken, wobei diejenigen Branchen, die
dem Freizeitsektor zuzuordnen sind, höhere reale Zuwächse erfahren dürften.
Für die Kaufkraftentwicklung gehen die GMA-Berechnungen davon aus, dass die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben bis zum Jahr 2015 einen Betrag2 von 5.402 € p. a. erreichen.
Unter Berücksichtigung der leichten Einwohnerzunahme in Bad Oldesloe wird für das
Prognosejahr 2015 ein Kaufkraftvolumen von ca. 134,5 Mio. € für Bad Oldesloe prognostiziert, was einem Anstieg von ca. 3,4 Mio. € bzw. 2 – 3 % entspricht. Nach Branchen
differenziert, ergibt sich folgende Aufteilung:
Nahrungs- und Genussmittel:
ca. 45,6 Mio. €
Gesundheit, Körperpflege:
ca. 16,8 Mio. €
Blumen, zoologischer Bedarf:
ca. 2,9 Mio. €
Bücher, Schreib- und Spielwaren:
ca. 6,5 Mio. €
Bekleidung, Schuhe, Sport:
ca. 17,2 Mio. €
Elektrowaren, Medien, Foto:
ca. 12,2 Mio. €
Hausrat, Einrichtung, Möbel:
ca. 13,1 Mio. €
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf:
ca. 11,3 Mio. €
Sonstiger Einzelhandel:
ca. 8,9 Mio. €.
1
Dies liegt u.a. daran, dass die Preise für Dienstleistungen, Energie, Mieten etc. insgesamt schneller steigen als die Preise für Einzelhandelswaren
2
zu aktuellen Preisen.
34
IV.
Situationsanalyse des Einkaufsstandortes Bad Oldesloe
1.
Standortgefüge
Bad Oldesloe ist im Wesentlichen durch zwei Einzelhandelslagen gekennzeichnet:
Innenstadt1:
Die Innenstadt umfasst die historisch gewachsene Altstadt und die unmittelbar angrenzenden Teilbereiche einschließlich des Bahnhofsbereichs. Der Geschäftsbesatz konzentriert sich auf die Fußgängerzone (Mühlen-, Hindenburg-, Besttorstraße, Hude). Als Magnetbetrieb fungiert das M&H-Kaufhaus. Das Einzelhandelsangebot wird durch eine Vielzahl an Dienstleistungsbetrieben (u.a. Kreditinstitute, Friseure, Reinigungen, Ärzte, Versicherungen) sowie gastronomische Betriebe ergänzt.
Gewerbegebiet Südost:
Das Gewerbegebiet erstreckt sich östlich entlang der Ratzeburger Straße (B 208) und
liegt in günstiger Entfernung zur Anschlussstelle an die A1. Das Einzelhandelsangebot
wird durch Fachmärkte, so v.a. Bau- und Heimwerkermärkte (Hagebau, Max Bahr), den
Famila-Verbrauchermarkt und den Aldi-Discounter bestimmt. Ein weiteres Gewerbegebiet
erstreckt sich entlang der Industriestraße; hier sind ein großflächiger Elektrofachmarkt
(Expert) und Discounter (Lidl) sowie ein Getränkemarkt ansässig. Im Gewerbegebiet
West ist ein geringes Fachmarktangebot (Gartenfachmarkt, Küchenstudio) vorhanden.
Neben der Innenstadt und den dezentralen Gewerbegebietslagen ist auf eine Vielzahl von
Einzelhandelsbetrieben in Streulagen hinzuweisen. Als größte Betriebe sind der PlazaVerbrauchermarkt (Ratzeburger Straße), der Sky-Supermarkt (Hamburger Straße) sowie
verschiedene Lebensmitteldiscounter (Aldi, Penny, Netto) anzuführen.
1
Abgrenzung der Innenstadt in Zusammenarbeit mit den Fachplanern.
35
Karte 2: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe in Bad Oldesloe
Legende:
Branchen
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielwaren
Elektrowaren, Foto
Hausrat, Möbel
Größenklassen
800 m² VK und mehr
400 bis unter 800 m² VK
unter 100 m² VK
Leerstände
36
Zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme1 wurden in Bad Oldesloe 165 Betriebe mit einer
Verkaufsfläche von ca. 55.000 m² ermittelt. Nach Branchen differenziert entfällt der Flächenschwerpunkt auf Nahrungs- und Genussmittel sowie auf den Bau- und Heimwerkersektor.
Tabelle 6:
Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe
Hauptwarengruppen
Anzahl
Betriebe
Verkaufsfläche
in m²
52
17.190
Gesundheit / Körperpflege
17
2.580
9
1.130
78
20.900
8
700
Bekleidung, Wäsche, Schuhe, Lederwaren, Sportbekleidung
33
8.100
mittelfristiger Bedarf
41
8.800
Elektrowaren, Medien, Foto
13
2.220
Haushaltsrat, Einrichtung, Möbel
10
2.490
Bodenbeläge, Bau-/ Heimwerker-/ Gartenbedarf
6
19.130
Sonstige Branchen
7
800
46
25.240
165
54.940
Blumen / Pflanzen, zoologischer Bedarf
kurzfristiger Bedarf
Bücher, Schreib- und Spielwaren
langfristiger Bedarf
Einzelhandel gesamt
Quelle: GMA-Erhebung 2008 (ca.-Werte, gerundet), Mehrbranchenbetriebe wurden der
Hauptbranche zugeordnet.
Die räumliche Verteilung der Einzelhandelsbetriebe zeigt, dass sich zwar über zwei Drittel aller Betriebe auf die Innenstadt konzentrieren, gleichwohl repräsentieren diese nicht
einmal ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche. Der Flächenschwerpunkt befindet sich hingegen in den Gewerbegebietslagen.
1
Bestandsaufnahme 05/2008, Aktualisierung: 12/2008.
37
Tabelle 7: Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe nach Lagen
Betriebe
Verkaufsfläche
Lage
Anzahl
in %
m²
in %
Innenstadt (ohne Stadtumbaugebiet)
80
49
11.900
22
Stadtumbaugebiet Südliche Innenstadt
34
21
3.720
7
114
70
15.620
29
Gewerbegebiete (Südost, West, Industriestraße)
17
10
27.220
49
Streulagen
34
20
12.100
22
165
100
54.940
100
Summe Innenstadt
Summe Bad Oldesloe
Quelle: GMA-Erhebungen 2008 (ca.-Werte, gerundet).
2.
2.1
Bewertung des Einzelhandelsbesatzes
Einzelhandelsausstattung im interkommunalen Vergleich
Für ein besseres Verständnis der Einzelhandelsausstattung werden Kennziffern im interkommunalen Vergleich (Vergleichsstädte zwischen 20.000 und 30.000 Einwohner) herangezogen. Grundlage hierfür sind sog. Versorgungskennziffern, die die Ausstattung der
Kommunen auf die Einwohnerzahl (Besatz an Betrieben bzw. Verkaufsfläche je 1.000
Einwohner) normiert darstellen. Allerdings dienen diese Kennziffern1 nur der Orientierung
und sind nicht als Ziel- oder Richtwert zu verstehen.
Der Einzelhandelsbesatz von Bad Oldesloe ist im Vergleich wie folgt gekennzeichnet:
Im Einzelhandel sind ca. 6,9 Betriebe je 1.000 Einwohner vorhanden, was unter
dem Referenzwert von 8,5 Betrieben liegt. Der Betriebsbesatz in Bad Oldesloe
bewegt sich sowohl bei Nahrungs- und Genussmitteln mit 2,2 Betrieben (Referenzwert: 2,7 Betriebe) als auch bei Nichtslebensmitteln mit 4,7 Betrieben (Referenzwert: 5,9 Betriebe) unter den Vergleichwerten.
1
GMA-Grundlagenforschung, Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007.
38
Im Einzelhandel liegt eine Flächendichte (Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner) von
ca. 2.270 m² Verkaufsfläche vor. Im Gegensatz zum Betriebsbesatz bewegt sich
die Flächenausstattung auf überdurchschnittlichem Niveau (Vergleichswert: ca.
2.000 m² VK).
Bei Nahrungs- und Genussmitteln leitet sich eine Flächendichte von ca. 710 m² ab,
die überdurchschnittlich (Referenzwert: ca. 580 m² VK) ausfällt. Diese resultiert
aus einem ausgeprägten Besatz an großflächigen Verbrauchermärkten und v. a.
an Lebensmitteldiscountern.
Auch bei Nichtlebensmitteln liegt mit ca. 1.560 m² VK eine hohe Ausstattung vor.
Diese ist in erster Linie auf die überdurchschnittliche Ausstattung in der Branche
Bau- und Heimwerker-, Gartenbedarf zurückzuführen. Mit einer Verkaufsfläche
von ca. 790 m² je 1.000 Einwohner liegt in dieser Branche ein fast doppelt so hohes Niveau wie im Durchschnitt der Vergleichsstädte (ca. 420 m² VK) vor.
Eine hohe Flächendichte ist auch für die Branchen Drogerie-, Parfümeriewaren
festzuhalten, was v. a. aus dem Besatz an Drogeriefachmärkten1 hervorgerufen
wird. Auch in der Branche Elektrowaren, Foto, Medien liegt eine etwas überdurchschnittliche Flächendichte vor; dies wird durch den großflächigen ExpertFachmarkt, aber auch durch eine Vielzahl an kleineren Anbietern hervorgerufen.
Ein durchschnittliches Niveau wird in den Branchen Apotheker- und Sanitätswaren, Blumen, im zoologischen Bedarf2, bei Uhren / Schmuck bzw. Optik erreicht.
In den Branchen Bücher, Schreib- und Spielwaren, Bekleidung, Wäsche, Schuhe /
Lederwaren, Sportbekleidung sowie Haushaltswaren liegt die Flächendichte unter
den GMA-Referenzwerten.
Auch im Möbelsektor3 bewegt sich die Flächendichte in Bad Oldesloe bedingt
durch ein fehlendes größeres Möbelhaus mit ca. 65 m² Verkaufsfläche je 1.000
Einwohner auf einem sehr geringen Niveau (Referenzwert: 290 m² VK).
1
Die Drogeriefachmärkte führen neben dem Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren sog. Randsortimente (Lebensmittel, Tiernahrung, Haushaltswaren, Geschenkartikel).
Bei Kloppenburg werden zudem Spielwaren und Gartenbedarf im Randsortiment geführt.
2
Tierbedarf und Tiernahrung.
3
einschl. Küchen, Antiquitäten.
39
Abbildung 19:
Branchenbezogene Flächenausstattung
100
92
86
VK in m² je 1.000 EW
Kommunen: 20-30.000 EW
B ad Oldesloe
53
47
50
42
33
50
41
39
29
27
18
22
13
74
25
18
19
p
k/
O
ed
uc
,M
ch
E
le
S
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kt
ro
m
o
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B
ek
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o
Ap
rie
-/P
ar
fü
m
er
er
ie
w
w
.
.
f
0
*
Quelle: GMA-Kennziffernstudie 2007
2.2
Bewertung des innerstädtischen Einzelhandel
2.2.1
Größenstruktur
In der Innenstadt wurde eine Verkaufsfläche von ca. 15.600 m² in 114 Betrieben (einschließlich Stadtumbaugebiet) ermittelt. Bezeichnend für das innerstädtische Angebot ist
der kleinteilige Geschäftsbesatz. So weist etwa die Hälfte der Betriebe eine Verkaufsfläche bis zu 50 m² auf; zusammen mit den Betrieben bis unter 200 m² Verkaufsfläche liegt
der Anteil bei ca. 87 %. Diese klein strukturierten Betriebe vereinigen eine Verkaufsfläche
von ca. 6.000 m² auf sich und repräsentieren damit nur etwa 38 % der gesamten innerstädtischen Verkaufsfläche:
•
bis zu 50 m² VK, 57 Betriebe:
ca. 2.100 m² = ca. 13 %
•
bis zu 200 m² VK, 37 Betriebe:
ca. 3.900 m² = ca. 25 %.
Mittelgroße Betriebe (200 bis unter 800 m² VK) spielen in der Innenstadt mit nur 14 Betriebe und einer Verkaufsfläche von ca. 5.700 m² (= ca. 36 %) nur eine untergeordnete
Rolle. Mit nur einem großflächigen Betrieb (M&H Kaufhaus) sind Großflächen deutlich
unterrepräsentiert. Gerade im Lebensmittelsektor kommt die kleinteilige Größenstruktur
40
zum Ausdruck; von den 24 Lebensmittelbetrieben weisen nur Penny und Delikatessen
Peters eine mittelgroße Einheit mit Verkaufsflächen von jeweils 700 m² auf.
Zu berücksichtigen ist zwar, dass betriebsbedingt Bäcker, Schlachter und Spezialanbieter,
wie Tabakwaren und Obst / Gemüse, ausländische Spezialitäten i. d. R. Ladenlokale von
unter 50 m² belegen. In dieser Größe sind in der Innenstadt 17 Betriebe lokalisiert, so v. a.
Bäckereifilialen1. Eine Verkaufsfläche bis zu 200 m² weisen nur 5 Betriebe aus dem Lebensmittelsektor auf. Auch unter Beachtung der betriebsbedingten spezifischen Größen
ist für den innerstädtischen Besatz eine nicht ausgewogene Größenstruktur im Lebensmittelsektor festzuhalten. Sowohl unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten als auch
unter dem Aspekt „Frequenzerzeugung“ fehlt zumindest ein großflächiger Lebensmittelbetrieb, wie ein Supermarkt. Dies wiegt umso schwerer, da der einzige Lebensmittelanbieter
mit einem etwas umfangreicherem Angebot, Delikatessen Peters, im höheren Preissegment angesiedelt ist. Auch der Vergleich mit dem Umland zeigt die Unausgewogenheit
des Besatzes in Bad Oldesloe. So sind in Bargteheide im innerstädtischen Besatz zwei
großflächige Supermärkte (Edeka, Rewe) vertreten, von deren Frequenz auch umliegende Geschäfte profitieren. Ein Verbrauchermarkt (Kaufland) wurde auch in Bad Segeberg
noch in fußläufiger Entfernung zu den Geschäften der Fußgängerzone entwickelt.
Penny (Besttorstraße) ist für einen modernen Discounter etwas zu klein, wobei der Flächenzuschnitt einer übersichtlichen Warenpräsentation bzw. einem kundenfreundlichen
Kundenlauf entgegensteht. Auch der in der Schützenstraße ansässige Aldi ist mit einer
Verkaufsfläche von ca. 440 m² unzureichend dimensioniert.
Die kleinteilige Größenstruktur kommt ebenfalls in der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung / Wäsche zum Ausdruck. Von den 23 Betrieben sind nur M&H2 großflächig und
der Textildiscounter Kik sowie der Multi Markt (Besttorstraße) mittelgroß. Weitere 11 Betriebe weisen Verkaufsflächen zwischen 50 und 200 m² auf, während 9 Betriebe bis zu ca.
50 m² groß sind.
1
Der in den meisten Bäckereifilialen angegliederte Cafébereich wurde in der Verkaufsfläche jeweils nicht berücksichtigt.
2
M&H führt ein Sortiment, das neben Bekleidung/Wäsche auch Sportbekleidung, Uhren/
Schmuck, Schreibwaren umfasst.
41
2.2.2
Zentrenbildende Marken
Der Besatz an Filialisten hat grundsätzlich große Bedeutung für die Markenvielfalt in
einer Stadt. Insbesondere der Bestand an zentrenbildenden Marken und Anbietern (sog.
Retail-Brands) ist für die Akzeptanz eines innerstädtischen Einzelhandelsangebotes von
Bedeutung. Diese prägen das Image und Ausstrahlung eines Einzelhandelsstandortes.
Hierbei treten v.a. Anbieter aus der Leitbranche Bekleidung in den Vordergrund, als Arrondierung fungieren die Branchen Schuhe / Lederwaren, Sportartikel, Drogerie- / Parfümeriewaren, Uhren / Schmuck, Optik, Haushaltswaren / Wohnaccessoires, Spielwaren
und Unterhaltungselektronik.
Ein Vergleich der Ausstattung an zentrenbildenden Marken / Anbietern zwischen Bad Oldesloe und anderen Städten ähnlicher Größenordnung gibt Aufschluss über den aktuellen
Markenbestand und auch das Ausbaupotenzial. Bei den nachfolgenden Markenportfolios
werden ausschließlich Retail Brands verglichen, die in eigenen Shops angeboten werden.
Retailmarken bei Bekleidung, Schuhe, Sport
Nice to have
Stars
Zara
Marc O‘Polo
comma
Vero Moda
Tom Tailor
Mexx
New Yorker
More & More
Chacne zur Profilierung
C&A
C&A
Kids Store
K & L Ruppert
Runners Point
Orsay
Buddelei
Wöhrl
Liberty
Hertie
Jeans Fritz
Pimkie
K+K Schuhe
Adler
Siemes
Woolworth
Ernsting‘s
Family
Vögele
SchuhProfi
Zeeman
Reno
Happy Baby
Bekanntheitsgrad
Quick Schuh
Takko
Kik
NKD
High
Potentials
lokal
ecco
SchuhLaden
geringe Bekanntheit
Mister & Lady
Jeans
Deichmann
Baby1One
AWG
Fox Markt
adessa
Colloseum
BabyWalz
payless
Intersport
Ulla Popken
Wissmach
Werdich
Keilbach
Salamander
Bonita
Magnetfunktion
Cecil Street One
Kenvelo
Street SuperShoes
geringe Profilierung
Benetton
s.Oliver
Görtz
edc
H&M
Esprit
regional
hohe Profilierung
Abbildung 20:
hohe Bekanntheit
42
Bei Bekleidung / Wäsche liegt im innerstädtischen Einzelhandel eine Verkaufsfläche von
ca. 6.100 m² vor, welche sich auf 23 Betriebe verteilt. Neben dem Textildiscounter KiK
sind als weitere überregional tätige Filialisten Jeans Fritz, Ernstings family, Buddelei, Bonita und Street One anzuführen. Gerade die Anbieter mit einem hohen Bekanntheits- und
Profilierungsgrad, C & A, H & M, Esprit, deren Existenz für die Akzeptanz der Innenstädte
– insbesondere bei jüngeren Zielgruppen – von entscheidender Bedeutung ist, sind im
Geschäftsbesatz nicht vertreten.
In der Branche Schuhe / Lederwaren ist eine Verkaufsfläche von ca. 1.060 m² in 6 Betrieben vorhanden. Größter Anbieter ist, mit einer mittelgroßen Verkaufsfläche, Schuh
Armbruster. Mit Schuh Armbruster und Schuh Kay sind hier Filialisten lokalisiert, die eher
einen lokalen Bekanntheitsgrad aufweisen und auch in Ahrensburg oder Bad Segeberg
vertreten sind. Das Angebot bei Sportbekleidung beschränkt sich auf ein vergleichsweise kleines Fachgeschäft der Intersport-Gruppe und auf die Fachabteilung bei M&H.
Bei Drogerie- / Parfümeriewaren sind verschiedene Filialisten vorhanden. Mit der Parfümerie Douglas ist auch das höhere Profilierungssegment gut besetzt. Mit Rossmann, Ihr
Platz und Kloppenburg sind Drogeriefachmärkte vertreten, welche auch in anderen Innenstädten im Umland lokalisiert sind. Die Drogeriefachmärkte mit einem höheren Profilierungsgrad, wie Müller und dm, sind hingegen nicht vertreten. Gerade der Filialist Müller
hält ein umfangreiches Angebot, neben Drogeriewaren, auch Schreib- und Spielwaren
sowie Tonträger (CD´s, DVDs) vor. Diese Sortimente sind gerade mit Blick auf jüngere
Zielgruppen von großer Bedeutung für die innerstädtische Geschäftsvielfalt. Zu beachten
ist auch, dass Müller, wie auch dm, in anderen Innenstädten, wie z. B. Bad Segeberg,
Ahrensburg oder auch Bargteheide noch nicht vertreten ist, so dass sich damit für Bad
Oldesloe gute Chancen zur Profilierung und Abgrenzung ableiten lassen.
Bei den sonstigen zentrenbildenden Marken weist Bad Oldesloe bereits einen guten
Besatz bei den Marken aus dem Optikbereich auf. Bei Elektrowaren beschränkt sich die
Markenvielfalt auf kleine Geschäfte der Telekommunikationsbranche. Bei Büchern /
Schreibwaren fehlen eigenständige Markenanbieter.
43
Retailmarken bei sonstigen zentrenbildenden Marken
Nice to have
Stars
Oro
Vivo
Douglas
DM
Müller
fielmann
vom Fass
Promarkt
Pro
Optik
Weltbild
McPaper
Binder
Optik
dm
Drogerie
Rossmann
Euronics/
Red Zac
arko
Club
Bertelsmann
Tchibo
Ihr Platz
Bijou
Brigitte
Expert
Media
Markt
Vedes
Hussel
vodofone
Telekom
O2
Magnetfunktion
Chance zur Profilierung
Apollo
Optik
Hörgeräte
Iffland
regional
hohe Profilierung
Abbildung 21:
geringe Profilierung
Rofu
Kinderland
Schlecker
Tedi
geringe Bekanntheit
Bekanntheitsgrad
hohe Bekanntheit
Die Innenstadt weist insgesamt Defizite beim Besatz an Marken und Anbietern mit höherer bis hoher Profilierung auf, welche dazu geeignet sind, die Attraktivität des Einzelhandels zu erhöhen.
2.3
Bewertung des Einzelhandels im Stadtumbaugebiet
Im Stadtumbaugebiet „Südliche Innenstadt“ wurden 34 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von ca. 3.720 m² ermittelt. Bezogen auf die Gesamtverkaufsfläche entfällt damit nur ein
Flächenanteil von ca. 7 % auf das Untersuchungsgebiet. Das Einzelhandelsangebot konzentriert sich auf Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie- / Parfümerie- und Apothekerwaren sowie Bekleidung.
44
lokal
High
Potentials
Tabelle 8:
Einzelhandelsangebot nach Branchen im Stadtumbaugebiet
Branche
Betriebe
Verkaufsfläche in m²
10
900
Gesundheit / Körperpflege
4
890
Bekleidung Sport
9
970
Sonstige Branchen (Bücher, Schreibwaren, Wolle, Tele-
8
960
34
3.720
kommunikation, Uhren / Schmuck, Optik, Fahrrad)
Summe
Quelle: GMA-Bestandsaufnahme 2008.
Größte Anbieter sind Penny, Kloppenburg, ein Sonderpostenmarkt sowie das im unteren
Preissegment angesiedelte Bekleidungsgeschäft Multi Markt. Neben diesen Betrieben
bestimmen überwiegend kleinteilig strukturierte Einzelhandelsbetriebe (Verkaufsfläche bis
zu 50 m²) das Erscheinungsbild. Teilweise sind Geschäfte mit hohen Spezialisierungsgrad, wie z. B. Wolle / Handarbeitsartikel, Kinder Second Hand, Brautkleider, ansässig.
2.4
Bewertung der Nahversorgungssituation
Zur Bewertung der aktuellen Nahversorgungssituation wurden um die Standorte der großflächigen Lebensmittelmärkte Entfernungsradien von 500 m angesetzt, die einer fußläufigen Entfernung von etwa 10 Gehminuten entsprechen. Der überwiegende Teil der Wohngebiete der Kernstadt wird zumindest durch einen Lebensmitteldiscounter in fußläufiger
Entfernung gut abgedeckt. Unter den Wohngebieten liegt in dem z.T. stark verdichteten
Wohngebiet, welches sich zwischen der Segeberger Straße und der Lübecker Straße
erstreckt, eine geringe Abdeckung vor. Die Nahversorgung wird derzeit durch einen mittelgroßen Lebensmittelmarkt gesichert. Auch der im Neubaugebiet „Steinfelder Redder“
neu entwickelte Penny-Discounter1 deckt nur einen geringen Teilbereich in fußläufiger
Hinsicht ab, wobei sich auch der Verlauf der Bahntrasse einschränkend auswirkt.
Das Wohngebiet westlich des Rümpeler Weges wird durch den Sky-Supermarkt in der
Hamburger Straße ebenfalls nicht komplett abgedeckt.
1
Penny wurde im November 2008 eröffnet.
45
Karte 3:Abdeckung der Wohngebiet durch Lebensmittelmärkte (500 m-Radien)
Legende
Lebensmittel-Vollsortimenter
Lebensmittel-Discounter
jeweils mit 500 m-Radius
46
In den Ortsteilen von Bad Oldesloe sind keine Nahversorgungsbetriebe vorhanden; aufgrund der jeweils sehr geringen Einwohnerzahlen sind hier mit Blick auf eine entsprechende wirtschaftliche Rentabilität für Betriebe keine Entwicklungsmöglichkeiten gegeben.
Hinsichtlich der Betriebstypenstruktur im Lebensmittelsektor ist ein hoher Discountbesatz festzuhalten. Mit den neu entwickelnden Discountern Penny und Netto sind insgesamt 6 Discounter vorhanden, sodass etwa 4.100 Einwohner auf einen Discounter entfallen. Im Bundsdurchschnitt kommen jedoch auf einen Discounter etwa 5.400 Einwohner.
Mit Ausnahme der in der Innenstadt lokalisierten Discounter Aldi und Penny weisen die
übrigen Discounter marktgängige und zukunftsfähige Einheiten, die bei Aldi, Penny und
Netto bei etwa 800 m² VK und bei Lidl bei etwa 1.000 m² VK liegen, auf. Bei diesen außerhalb der Innenstadt liegenden Discounter ist hinsichtlich der jeweiligen Betriebsgröße
kein Erweiterungsbedarf ableitbar.
Mit Blick auf die Nahversorgungsstruktur wurde durch die Ansiedlung von Netto in direkter
Nähe zu Plaza keine Verbesserung erreicht. Vielmehr wurde die Wettbewerbssituation
verschärft und die räumliche Schieflage zu Ungunsten des innerstädtischen Einzelhandels
weiter verstärkt.
Der Betriebstyp „Verbrauchermarkt“ ist mit Famila, Plaza und Sky gut vertreten, wobei
Famila in diesem Jahr auf ca. 3.500 m² erweitert wurde. Die drei Verbrauchermärkte weisen zukunftsfähige Größen auf. Zu beachten ist, dass Verbrauchermärkte, wie auch Discounter, eine Vielzahl zentrenrelevanter Sortimente (z. B. Drogeriewaren, Schreibwaren,
Bekleidung / Wäsche, Haushaltswaren, Geschenkartikel) führen und sich damit bei einem
hohen Besatz an Großflächen nachteilige Auswirkungen auf den Einzelhandelsbesatz
einer Innenstadt ergeben können.
Insgesamt ist in Bezug auf die räumliche Verteilung der frequenzstarken Lebensmittelbetriebe eine Schieflage zu Lasten der Innenstadt festzuhalten.
47
2.5
Bewertung des Einzelhandelsbesatzes in dezentralen Gewerbegebietslagen
Im Gewerbegebiet Südost sind neben Famila die Bau- und Heimwerkermärkte Hagebau
und Max Bahr prägend. Mit diesen leistungsfähigen Baumärkten, die mit ca. 7.000 m²
bzw. ca. 9.000 m² ausreichend dimensioniert sind, sowie dem großflächigen BaustoffZentrum Hass und Hatje liegt ein sehr guter Besatz im Bau- und Heimwerkersektor vor.
Im Standortverbund zu Famila wurde in diesem Jahr der Bekleidungsfachmarkt Takko mit
einer marktgängigen Einheit von ca. 600 m² entwickelt. Auch wenn Takko eher dem unteren Preissegment zuzuordnen ist, handelt es sich durchaus um einen frequenzstarken
Textilmarkt. Da gerade die Innenstadt im Bekleidungssektor über zu wenig frequenzstarke
Geschäfte verfügt, ist diese Ansiedlung in dieser dezentralen Gewerbegebietslage für die
Innenstadt in keinster Weise vorteilhaft.
3.
Zentralitätskennziffern
Im gesamten Einzelhandel von Bad Oldesloe konnte im Jahr 2008 eine BruttoUmsatzleistung von ca. 135 - 136 Mio. € erzielt werden. Von diesem Gesamtumsatz entfielen auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor ca. 56 - 57 Mio. € und auf den Nichtlebensmittelsektor ca. 79 Mio. €.1
Als wichtige Orientierung für die Bedeutung einer Kommune für das nähere Umland sowie
für deren Entwicklungspotenzial dient die Zentralitätskennziffer. Zur Berechnung der Zentralität erfolgt eine Gegenüberstellung von Kaufkraft und Umsatz. Dabei deuten Werte über
100 eine hohe Bindung der Kaufkraft der Wohnbevölkerung und auch Zuflüsse aus dem
Umland an. Hingegen zeigt eine Zentralität von unter 100, dass Kaufkraft der Wohnbevölkerung in andere Städte abfließt und auch Zuflüsse aus dem Umland nicht in einem hohen Maße zu verzeichnen sind.
1
Die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte wurden den jeweiligen Sortimenten im Nichtlebensmittelsektor zugerechnet (= bereinigte Umsatzleistung). Auch bei den Drogeriefachmärkten bzw. bei
den weiteren Mehrbranchenbetrieben wurden die Umsätze nach Branchen bereinigt.
48
Für den Bereich Nahrungs- und Genussmittel beträgt die Zentralitätskennziffer
ca. 56,6 Mio. €
:
(Umsatz)
ca. 44,5 Mio. €
=
(Kaufkraft der Wohnbevölkerung)
ca. 127 %
(Zentralität)
Für den Bereich Nichtlebensmittel beträgt die Zentralitätskennziffer
ca. 79 Mio. €
:
(Umsatz)
ca. 86,6 Mio. €
=
(Kaufkraft der Wohnbevölkerung )
ca. 91 %
(Zentralität)
Für den Einzelhandel insgesamt beträgt die Zentralitätskennziffer
ca. 135,6 Mio. €
(Umsatz)
:
ca. 131,1 Mio. €
(Kaufkraft der Wohnbevölkerung)
=
ca. 104 %
(Zentralität)
Entsprechend des guten Betriebsbesatzes wird im Lebensmittelsektor eine für ein Mittelzentrum in einem weitgehend wenig verdichteten Umland durchschnittliche Zentralität
erreicht. Im Gegensatz dazu bewegt sich im Nonfood-Sektor die Zentralität auf einem
geringen Niveau. Diese resultiert primär aus der geringen Zentralität im Möbelsektor.
Auch bei Bekleidung, Schuhe, Sport leitet sich eine unterdurchschnittliche Zentralität von
etwa 96 % ab. In den Branchen Gesundheit / Körperpflege, Blumen / Zoologischer Bedarf
und im Bau- und Heimwerkersektor bewegt sich die Zentralität in Bad Oldesloe bei über
100 %.
49
V.
Einzelhandelskonzept Bad Oldesloe
Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge
der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist.
Als wesentliche Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes sind zu nennen:
▪
Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion als Mittelzentrum
▪
Stabilisierung und Attraktivitätserhöhung der Innenstadt als Einzelhandels- und
Dienstleistungsstandort
▪
Sicherung der Nahversorgungsstruktur.
Das Einzelhandelskonzept umfasst ein Sortimentskonzept und ein Standortkonzept.
Abbildung 22: Ziele und Bausteine des Einzelhandelskonzeptes
Ziele
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in der Gemeinde Bad Oldesloe auf Basis
städtebaulicher Zielvorstellungen
Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelsattraktivität und der Versorgungsfunktion Bad Oldesloes als Grundzentrum
Stabilisierung und Attraktivierung der Zentren Bad Oldesloe
Sortimentskonzept
Festlegung der Sortimente, die für die Innenstadt und Nahversorgung unerlässlich
sind
zentren- und nahversorgungsrelevante
Sortimente
nicht zentrenrelevante Sortimente
Standortkonzept
Festlegung einer Zentren- und Standortstruktur
Abgrenzung und Definition der
zentralen Versorgungsbereiche
standortbezogene Empfehlungen
zur Einzelhandelssteuerung
50
1.
Sortimentskonzept
Das Sortimentskonzepts stellt die Sortimente dar, die hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität sowie der Betriebsstruktur heute im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Bei zentrenrelevanten und nahversorgungsrelevanten Sortimenten, handelt es sich um Angebote, bei denen von einem besonderen „Gefährdungspotenzial“ für die gewachsenen Zentren auszugehen ist, sobald
diese außerhalb der Zentren angeboten werden. Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten stellt hingegen auch an Standorten außerhalb der Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar.
Die nachfolgende Übersicht stellt einen Vorschlag zur Einstufung der Sortimente nach
deren Zentrenrelevanz dar. Die Sortimentsliste beachtet die räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Bad Oldesloe und auch die Ziele des Einzelhandelskonzeptes.
Übersicht 1: Oldesloer Liste (GMA-Vorschlag)
zentren-/nahversorgungsrelevante Sortimente
nicht zentrenrelevante Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Bäcker, Schlach- Lebendtiere, Tiernahrung, zoologischer
ter) Getränke, Reformwaren, Tabak
Schnittblumen
Papier- /Schreibwaren, Büroartikel, Zeitschriften,
Bücher, Spielwaren, Bastelartikel
Bekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe
Bedarf
Elektrogroßgeräte, Leuchten, Elektroinstallationsmaterialien
Möbel, Küchen-, Büro-, Gartenmöbel,
Bad- und Sanitäreinrichtungen
Schuhe, Lederwaren, Accessoires, Schirme, Ortho-
Bettwaren, Matratzen
Baustoffe, Bauelemente, Eisenwaren,
Sportbekleidung und –schuhe, kleinvolumige Sport-
Pflanzen, Gartenwerkzeuge, Gartenbau-
pädiewaren
artikel
Fliesen, Werkzeuge, Rollläden, Markisen
stoffe, Pflege und Düngemittel, Torf, Erde, Zäune, Gartenhäuser, Gewächshäuser, Holz
Unterhaltungs- und Haushaltselektronik, Telekommunikationstechnik
Haus- und Tischwäsche
Musikalien, Ton-/ Bildträger, Unterhaltungssoftware
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Fotogeräte, Fotowaren, Videokameras
optische Waren, Akustik
Teppiche, Bodenbeläge, Farben, Tapeten
Auto, Motorrad, Fahrrad und Zubehör
Reitzubehör
Campingartikel
Sportgeräte
Büromaschinen
Uhren, Schmuck, Silberwaren
Bilder, Rahmen
Briefmarken, Münzen
Quelle:
GMA-Empfehlungen 2008
51
2.
Standortkonzept
Das Standortkonzept dient als Orientierungs- und Entscheidungsgrundlage für die kommunale Standortentwicklung. Im Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung
der bestehenden Einkaufslagen Bad Oldesloes in eine Zentren- und Standortstruktur. Des
Weiteren werden die sog. zentralen Versorgungsbereiche festgelegt und räumlich abgegrenzt.
2.1
Zentrale Versorgungsbereiche
2.1.1
Begriff „zentraler Versorgungsbereich“
Mit der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 und der Einführung des zusätzlichen Absatzes 3 in § 34 BauGB erfuhr der Begriff des zentralen Versorgungsbereiches im
Baugesetz einen wesentlichen Bedeutungszuwachs. Dies verdeutlichen die vier Schutznormen, die (auch) zentrale Versorgungsbereiche erfassen:1
§ 11 Abs. 3 BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare großflächige Handelsbetriebe, die sich u. a. „auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur
unwesentlich auswirken können“, ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für
diese Nutzung festgesetzten Sondergebieten zu.
§ 2 Abs. 2 Satz 2 BauGB in der seit dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung erweitert das interkommunale Abstimmungsgebot dahin, dass sich Gemeinden sowohl
gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung
einzelner Einzelhandelsnutzungen auf „Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche“ berufen können.
§ 34 Abs. 3 BauGB knüpft die Zulässigkeit von Vorhaben im nicht beplanten
Innenbereich, die sonst nach § 34 Abs. 1 oder 2 BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale
Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten
sein dürfen.
§ 9 Abs. 2a BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i.S. v. § 34 BauGB „zur Erhaltung oder Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche“ mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen baulichen
Nutzung zu steuern.
1
Quelle: Ulrich Kuschnerus, Der standortgerechte Einzelhandel, Bonn, 2007, S. 77 f.
52
Hinzuweisen ist auch auf die seit 01. Januar 2007 geltende Neufassung des § 1 Abs. 6
BauGB. Hiernach sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere auch „die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen. Durch diese
unterschiedlichen Schutznormen sind zentrale Versorgungsbereiche unter verschiedenen
Aspekten geschützt bzw. können geschützt werden. Allerdings wurde der Begriff des
zentralen Versorgungsbereiches vom Gesetzgeber als unbestimmter Rechtsbegriff eingeführt, so dass zum aktuellen Zeitpunkt keine allgemein gültige Definition vorliegt.
Das OVG Münster führt in einem Urteil1 hierzu aus:
„Zentrale Versorgungsbereiche“ sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote - eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein „Versorgungsbereich“ setzt mithin
vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde - ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebietes - insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind. […].
„Zentral“ sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und
Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen. […]. Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von § 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv
„zentral“ ist nicht etwa rein geografisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um
einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln
muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz „zentral“ geht über
die Bedeutung des Wortteils Versorgungsbereich“ hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich
diesen allein noch nicht zu einem „zentralen“ Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen.
Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung
ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich aufgrund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer
verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines
Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des
gesamten Gemeindegebiets oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs
funktionsgerecht sicherzustellen.“
Zentrale Versorgungsbereiche dienen damit der Versorgung der Bevölkerung mit Waren
und Dienstleistungen. Es handelt sich mindestens um das Hauptzentrum eines Ortes
(z. B. Innenstadt), gleichwohl können auch Stadtteil- und Nahversorgungszentren als
zentrale Versorgungsbereiche definiert werden. Das Angebotsspektrum und die Nut-
1
vgl. Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05.
53
zungsmischung orientieren sich an dem zu versorgenden Einzugsbereich (z.B. gesamtes
Gemeindegebiet, Stadtteil, Wohnumfeld) der Standortlage1.
2.1.2
Bestandteile und räumliche Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche
Bei der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche kommt dem Einzelhandel eine konstituierende Funktion zu. Die vorhandenen oder geplanten Einzelhandelsbetriebe müssen in einem räumlichen und funktionalen Zusammenhang entsprechend der
Bedeutung des Zentrums stehen, der Maßstab ist hier die fußläufige Erreichbarkeit. Ergänzend werden bei der Abgrenzung der Versorgungsbereiche die Standorte öffentlicher
und privater Dienstleistungen berücksichtigt. Zur Abrundung der Bereiche kommen darüber hinaus städtebauliche Gegebenheiten (z.B. Ringstraße, Topographie, markanter
Wechsel der Bebauungsstruktur) sowie die Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen
und öffentlicher Einrichtungen (z.B. Bahnhof, Rathaus, Stadthalle) zum Tragen. Es ist zu
unterstreichen, dass sich die Schutzfunktion nicht nur auf den Einzelhandel allein bezieht.
Beispielsweise können auch Freizeiteinrichtungen geschützt werden, sofern sie in einem
zentralen Versorgungsbereich liegen. Weiterhin ist im Sinne der Abgrenzungskriterien
darauf hinzuweisen, dass nicht per se überall in einem zentralen Versorgungsbereich Einzelhandel erwünscht oder erlaubt sein muss, die einzelhandelsgeprägten Bereiche können sich auf Teilgebiete beschränken.
1
vgl. OVG Münster, Beschluss vom 11.12.2006, 7 A 964/05, BVerwG vom 11.10.2007,
4 C 7.07.
54
Abbildung 23:
Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche
Einzelhandel / Komplementärnutzungen:
Nutzungsmischung aus Einzelhandel,
Dienstleistungen, Gastronomie, Hotellerie,
öffentliche Einrichtungen etc.
Quantitative Aspekte (z.B. Anzahl,
Dimensionierung)
städte-
Komplementärnutzungen
(= Ergänzung)
bauliche
Qualitative Aspekte (z.B. Art der Nutzung,
Bestandsdichte)
Städtebauliche Gegebenheiten:
Einzelhandel
(= Basis)
räumliche Zäsuren (z.B. Straße mit
Barrierewirkung / Bahngleise / Topographie /
Stadtmauer / geschlossene Baukörper bzw.
Bebauungsstrukturen)
Gegebenheiten
(= Rahmenbedingung)
Lage bedeutender Infrastruktureinrichtungen
und öffentlicher Einrichtungen (z.B. Bahnhof,
Rathaus, Stadthalle)
Lage unbebauter Grundstücke
Quelle: GMA-Darstellung 2008.
2.2
Zentren- und Standortstruktur in Bad Oldesloe
Für Bad Oldesloe wurde eine dreigliedrige Zentren- und Standortstruktur entwickelt:
Zentraler Versorgungsbereich
Innenstadt mit gesamtstädtischer und überörtlicher Versorgungsbedeutung und einem
vielfältigen Angebot an Einzelhandels- und Komplementärnutzungen. Die Innenstadt
übernimmt aufgrund des Angebotsspektrums und der hohen Nutzungsmischung unterschiedliche Versorgungsfunktionen, so dass diese als schutzwürdiger zentrale Versorgungsbereich i.S. des Baugesetzbuches einzustufen ist.
Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche:
Solitärstandorte: Lebensmittelmärkte mit einer Versorgungsbedeutung für das
Wohnumfeld und z.T. gesamtstädtisch sowie überörtlich
dezentrale Gewerbegebietslagen: Lebensmittelmärkte und Fachmärkte mit örtlicher und überörtlicher Versorgungsbedeutung
55
Karte 4: Zentrenstruktur in Bad Oldesloe
Legende
Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich)
dezentrale Lage
S
Solitärstandorte:
S1 = Aldi
S2 = Sky
S3 = Penny
S4 = Plaza / Netto
Vollsortimenter
Discounter
Supermarkt
S3
S4
S1
S2
56
2.3
Entwicklungspotenziale im zentralen Versorgungsbereich
Der zentrale Versorgungsbereich umfasst die Fußgängerzone Mühlen-, Hindenburg-,
und Besttorstraße einschließlich Hude sowie die daran anschließenden Straßenzüge. Im
Norden reicht der zentrale Versorgungsbereich entlang des Konrad-Adenauer-Rings bzw.
in Teilen entlang des Berliner Rings und im Osten bis zum Bahnhofsbereich. Im Süden
und Westen begrenzen die Bangertstraße, Kurparkallee, König- und Schützenstraße diesen Bereich.
Die höchste Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Gastronomie, konsumnahen Dienstleistungsbetrieben, Kreditinstituten und an Ärzten findet sich in der Fußgängerzone. Innerhalb der Fußgängerzone ist im Bereich Mühlenstraße (ab M&H) und Hindenburgstraße bis zum Marktplatz die höchste Passantenfrequenz vorhanden, sodass dieser
Bereich als 1a-Lage zu klassifizieren ist. In dieser Lage sind kaum Leerstände zu verzeichnen, die sich auf kleine Ladenlokale beziehen. In der Mühlenstraße sind im Abschnitt von M&H bis zur Hagenstraße nur wenige Einzelhandelsbetriebe ansässig. Auf
einer relativ langen Front des Gebäudes von Delikatessen Peters fehlen Schaufenster,
was das Erscheinungsbild – gerade auch i.S. von Lebendigkeit und Vielfalt - beeinträchtigt.
Auch wenn der überwiegende Teil der Häuser in der 1a-Lage in optischer Hinsicht zeitgemäß ist, weisen verschiedene Gebäude optische und gestalterische Mängel, z.B. Fassaden, Eingangsbereiche, auf. Darunter fällt auch das in exponierter Lage vorhandene
mehrgeschossige Gebäude, in welchem Schuh Armbruster integriert ist.
In der Hagenstraße wird die geschlossene Baustruktur durch einen vor dem Stadthaus
liegenden Parkplatz einschließlich Bushaltestelle unterbrochen. Im westlichen Verlauf der
Hagenstraße Richtung Hamburger Straße dünnt der Geschäftsbesatz im Einzelhandel
deutlich aus, wobei in einem mehrgeschossigen Wohnhaus ein Ladenlokal1 seit Längerem leer steht. Zwischenzeitlich konnte ein leerstehendes Ladenlokal im Bereich der
Kreuzung Hamburger Straße / Schützenstraße durch einen Anbieter aus der Schnellgastronomie belegt werden, wenngleich durch die Aufgabe einer Schlachterei zum Jahresende erneut ein Leerstand entsteht.
1
Die mittelgroße Ladeneinheit wurde durch einen Elektroanbieter genutzt.
57
Karte 5: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im zentralen Versorgungsbereich
Legende:
Branchen
Elektrowaren, Foto
Hausrat, Möbel
Größenklassen
800 m² VK und mehr
unter 100 m² VK
Leerstände
^
^
^
^
Dienstleistung
Gastronomie
Gesundheitswesen
Banken, Versicherungen
58
Im nördlichen Teil des zentralen Versorgungsbereichs sind in der Lübecker Straße kaum
mehr Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Auch hier wertet ein mehrgeschossiges leerstehendes Gebäude, welches mit M&H über einen Steg verbunden ist, das Erscheinungsbild
deutlich ab. In direkter Nähe (hinter dem Trave-Parkplatz) bestehen z.T. sanierungsbedürftige Häuser mit Einzelhandel und Gastronomie in Erdgeschosslage.
Im abgegrenzten Stadtumbaugebiet lässt die Passantenfrequenz in Richtung Besttorstraße bereits nach. In der Besttorstraße ist die höchste Frequenz bis etwa zu Penny vorhanden. In räumlicher Hinsicht konzentriert sich das Einzelhandelsangebot auf den Bereich Hude und Besttorstraße, wobei hier auch die Magnetbetriebe Penny und Kloppenburg lokalisiert sind. Das Einzelhandelsangebot wird in diesem Abschnitt durch Gastronomie und Dienstleistungen ergänzt; der Geschäftsbesatz ist weitgehend geschlossen.
In der Bahnhofstraße dünnt der Geschäftsbesatz deutlich aus, die Struktur und das Erscheinungsbild werden ausschließlich durch kleinteilige Ladengeschäfte bestimmt, ergänzend sind gastronomische Betriebe, ein Hotel und vereinzelt konsumnahe Dienstleistungen (z.B. Reisebüro) lokalisiert. Teilweise sind auch Betriebe, wie ein Billardcafé und eine
Videothek vertreten, die einen gewissen trading-down-Prozess andeuten. Bedingt durch
ein seit Jahren leerstehendes Hotelgebäude und weiterer sanierungsbedürftiger Häuser
(einschließlich zweier Leerstände im Bereich Reimer-Hansen-Straße) fällt dieser Bereich
in der Standortwertigkeit signifikant ab.
Zwischen Bahnhof und der Kreisverwaltung erstreckt sich der unbebaute Bahnhofsvorbereich, welcher relativ groß ausfällt. Nicht ersichtlich ist hier für Ortsfremde in welcher Richtung das Hauptzentrum liegt; auch die Möglichkeit über die Reimer-Hansen-Straße in die
Fußgängerzone zu gelangen, ist nur für Insider ersichtlich.
Das Stadtumbaugebiet bietet kaum Ansatzpunkte zum Ausbau im Einzelhandel. Um hier
eine nachhaltige Kundenfrequenz zu erzeugen, müsste zumindest ein größerer Anbieter,
z. B. aus dem Lebensmittelsektor in der Bahnhofstraße entwickelt werden. Dies erfordert
allerdings ein Flächenpotenzial von mindestens ca. 4.000 m² .
Die wesentlichen Stärken und Schwächen des zentralen Versorgungsbereich sind in
nachfolgender Übersicht dargestellt.
59
Karte 6: Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Stadtumbaugebiet
Legende:
Branchen
Elektrowaren, Foto
Hausrat, Möbel
Größenklassen
800 m² VK und mehr
unter 100 m² VK
Leerstände
^
^
^
^
Dienstleistung
Gastronomie
Gesundheitswesen
Banken, Versicherungen
60
Übersicht 2: Stärken-Schwächen-Profil des zentralen Versorgungsbereichs
Wesentliche Stärken
Wesentliche Schwächen
+ hohe Geschäftsanzahl
-
zu hoher Anteil an kleinen Geschäften
+ weitgehend ausgewogener Branchenmix
-
kaum mittelgroße Ladeneinheiten
+ Vielzahl ergänzender Nutzungen (Gastronomie, konsumnahe Dienstleister, Ärzte,
Kreditinstitute)
-
nur ein großflächiger Magnetbetriebe
-
unzureichendes Angebot bei Bekleidung,
fehlende Markenanbieter
+ vielfältige Verbindungsmöglichkeiten mit
kurzen Wegen zwischen Geschäften,
Diensteistern etc.
-
fehlender Frequenzbringer im Lebensmittelsektor
+ wenige Ladenleerstände in 1a-Lage
-
Leerstände mit z. T. schwierigen Standortbedingungen
+ überwiegend attraktives städtebauliches
Erscheinungsbild mit vielen ansprechend
gestalteten Häusern / Gebäude
-
lange räumliche Ausdehnung v.a. in Richtung Bahnhofstraße
+ Kundenrundlauf möglich
-
z.T. Unterbrechung des Geschäftsbesatzes
+ ansprechendes Ambiente durch Verlauf
der Trave und Beste
+ umfangreiches Parkplatzangebot in vertretbarer Entfernung zu den Geschäften,
größter Parkplatz (Exer) ohne Parkgebühren
+ ÖPNV-Anschluss
Quelle:
GMA-Zusammenstellung 2008
Zur Verbesserung struktureller Defizite im zentralen Versorgungsbereich sind primär folgende Betriebstypen zu empfehlen:
Vollversorger (Supermarkt): mit ca. 1.500 m² VK, ggf. besteht hier auch die Möglichkeit, den vorhandenen Betrieb Delikatessen Peters zu erweitern
Erweiterung eines der beiden Discounter Aldi oder Penny auf eine marktgängige
Einheit von ca. 800 m²
Großflächiger Textilist (Markenanbieter): mit ca. 1.000 m² VK.
61
Zur weiteren Profilierung sollten auch Markenanbieter ergänzend angesiedelt werden, die
bisher weder in Bad Oldesloe noch im Umland entwickelt wurden, wie z.B. Müller, dm,
Weltbild. Um auch bestehenden Betrieben, die Möglichkeit für Erweiterungen zu bieten,
sind mittelgroße Ladenlokale erforderlich.
In Anbetracht der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe, aber auch ergänzender Nutzungen, sollten sich künftige Entwicklungsmaßnahmen im zentralen Versorgungsbereich auf die Mühlen-/Hindenburgstraße einschließlich Marktplatzbereich
konzentrieren. Dies ergibt sich schon allein aus der Tatsache, dass die Entfernung zwischen der 1a-Lage und der Bahnhofstraße bzw. dem Bahnhofsbereich zu weit ist, um hier
eine durchgehend gleichmäßig hohe Passantenfrequenz zu gewährleisten.
Im Bereich Mühlen-/Hindenburgstraße sollte gezielt überprüft werden, inwieweit hier
Grundstücke bzw. Häuser ggf. zusammengelegt werden können, um so auch mittelgroße
Einheiten zu schaffen. Dabei sollte auch überprüft werden, inwieweit die im rückwärtigen
Bereich liegenden Grundstücke einzelner Häuser mit einbezogen werden können.
2.4
Empfehlungen zur standortbezogenen Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen
Zur effektiven Steuerung der Einzelhandelsentwicklung sind standortbezogene Regelungen zum Ausschluss bzw. zur Zulässigkeit von Einzelhandelsvorhaben zu empfehlen.1
Grundsätzlich kommen verschiedene Stufen zur Begrenzung und zum Ausschluss des
Einzelhandels in Betracht:
▪
Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente
▪
zusätzlicher Ausschluss großflächigen Einzelhandels i.S.v. §11 Abs. 3 BauNVO
▪
Ausschluss des gesamten Einzelhandels.
1
Die Umsetzung der Empfehlung ist vor dem Hintergrund der jeweils örtlichen und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten zu prüfen.
62
Auf Grundlage der o. g. Zentren- und Standortstruktur sollte im Zentralen Versorgungsbereich mit Blick auf die Attraktivitätserhöhung und der Versorgungsfunktion keine generelle
Restriktion für Ansiedlungen bzw. Erweiterungen eingeführt werden. Das bedeutet, dass
sowohl Betriebe mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten zulässig sein sollten.
Hingegen sollten an Solitärstandorte und in dezentrale Gewerbegebietslagen Ansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment generell ausgeschlossen werden. Bestehende Betriebe genießen grundsätzlich Bestandsschutz.
Die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten
sollte auf die Gewerbegebiete gelenkt werden, so dass eine weitere Angebotszersplitterung verhindert werden kann.
Aufgrund sortiments- und betriebstypenspezifischer Besonderheiten ist eine ergänzende
Regelung hinsichtlich der zentrenrelevanten Randsortimente bei Betrieben mit nicht
zentrenrelevanten Kernsortimenten zu empfehlen. Um der Gefahr einer Aushöhlung des
Sortimentskonzeptes durch übermäßige Angebote an zentrenrelevanten Randsortimenten
zu begegnen, ist bei Ansiedlungen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche eine
Randsortimentsbegrenzung im Rahmen der Bebauungsplanfestsetzungen zu empfehlen:
Bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten (z. B. Möbel-, Bau- und Gartenmärkte) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente1 auf maximal 10 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche, jedoch maximal 800 m² VK.2
Bei kleinflächigen Betrieben (bis 800 m² VK) ist eine Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf maximal 15 % der realisierten Gesamtverkaufsfläche,
jedoch maximal 50 m² VK.
1
Lt. OVG Münster sind als Randsortimente solche Waren zu betrachten, die ein Kernsortiment lediglich ergänzen und eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft zu den Waren des Kernsortiments haben. Gleichzeitig muss das Angebot des Randsortiments in
seinem Umfang (Verkaufsfläche) und in seiner Gewichtigkeit (Umsatz) deutlich untergeordnet sein (vgl. OGV NRW, Beschluss vom 26.01.2000, 7 B 2023/99).
2
Lt. § 11 Abs. 3 BauNVO liegt die Grenze zur Großflächigkeit, ab der schädliche Auswirkungen zu erwarten sind (Vermutungsregel) bei ca. 800 m² VK.
63
3.
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes
Das vorliegende Einzelhandelsgutachten wurde in enger Abstimmung mit Vertretern der
Verwaltung, politischer Gremien Bad Oldesloe und dem projektbegleitenden Arbeitskreis
erarbeitet. Um eine Verbindlichkeit dieser so genannten informellen Planung herzustellen,
sollten folgende Punkte beachtet werden:
Beschluss des Einzelhandelskonzeptes im Rat als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB auf der Grundlage dieses Gutachtens. Damit ist das Einzelhandelskonzept bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen und gilt auch vor Gericht als Dokumentation der kommunalen Planungsabsichten.
Planungsrechtliche Verankerung im Rahmen der Bauleitplanung: Es sollte
geprüft werden, wie die Standortempfehlungen möglichst zeitnah in gültiges
Baurecht umgesetzt werden können. Neue Festsetzungsmöglichkeiten im unbeplanten Innenbereich eröffnet der neue § 9 Abs. 2a BauGB. Für die Begründung
kann das auf der Grundlage dieses Gutachtens erstellte Einzelhandelskonzept
verwendet werden, wenn es vom Rat beschlossen worden ist.
64
VI.
Zusammenfassung
Die wesentlichen Ergebnisse der Bürgerbefragung werden wie folgt zusammengefasst:
Aus Sicht der Verbraucher aus Bad Oldesloe ist der ortsansässige Einzelhandel
Haupteinkaufsort in den die Grundversorgung prägenden Sortimenten Lebensmittel, Drogeriewaren und Blumen bzw.
liegt eine gute Akzeptanz in den zentrenrelevanten Sortimenten Foto/Optik, Bücher/ Schreibwaren, Haushaltswaren, Schuhe sowie im Garten-, Bau- und Heimwerkerbedarf vor und
eine geringe Akzeptanz in der innerstädtischen Leitbranche Bekleidung sowie in
den Branchen Heimtextilien, Elektrowaren, Sport / Freizeit, Spielwaren.
Für Verbraucher aus dem Umland ist die Akzeptanz des Oldesloer Einzelhandels im
Bau- und Heimwerkerbedarf am stärksten ausgeprägten und fällt gering bei Bekleidung,
Wäsche und Elektrowaren aus.
Der überwiegende Teil der Verbraucher, sowohl aus Bad Oldesloe als auch aus dem Umland, besucht die Innenstadt um hier einzukaufen, wobei damit verschiedene Aktivitäten,
wie Besuch von Cafés / Restaurants bzw. von Ärzten verbunden werden. Im Vergleich zu
den umliegenden Kommunen bietet die Oldesloer Innenstadt vielfältige Verbundmöglichkeiten, was bei den Verbrauchern positiv wahrgenommen wird und somit auch verstärkt
werblich herausgestellt werden sollte.
Mit der innerstädtischen Parkplatzsituation bzw. der Erreichbarkeit ist der überwiegende
Teil der Verbraucher zufrieden. In qualitativer Hinsicht liegt in Oldesloe kein Defizit vor. In
Relation zur Verkaufsfläche werden etwa 650 Parkplätze benötigt. Tatsächlich sind über
2.000 Parkplätze vorhanden. Auch dieser Aspekt bietet sich für eine werbemäßige Darstellung der Vorteile der Innenstadt an.
65
Für den Einzelhandelsbestand und –struktur sind folgende Aspekte von Bedeutung:
Das Einzelhandelsangebot umfasst eine Verkaufsfläche von fast 55.000 m², die
sich auf 165 Betriebe verteilt. Der Bruttoumsatz beträgt ca. 135 – 136 Mio. €.
Für den Lebensmitteleinzelhandel ist eine überdurchschnittliche Ausstattung
bezeichnend, die aus einem hohen Besatz an Verbrauchermärkten und v.a. an
Lebensmitteldiscountern resultiert. Die räumliche Verteilung der leistungs- und frequenzstarken Verbrauchermärkte bzw. Lebensmitteldiscountern ist unausgewogen
zwischen solitären bzw. dezentralen Standorten und der Innenstadt unausgewogen.
Die außerhalb der Innenstadt ansässigen Lebensmittelmärkte weisen marktgängige und zukunftsfähige Größen auf, so dass sich ein Erweiterungsbedarf nicht ableiten lässt.
Die wohnortnahe Grundversorgung ist innerhalb des Stadtgebiets weitgehend
gewährleistet; auch das Neubaugebiet Steinfelder Redder wird in fußläufiger Hinsicht durch den neuen Penny-Discounter gut abgedeckt. Die Ansiedlung des Netto-Discounters (Ratzeburger Straße) war unter versorgungsstruktureller Hinsicht
nicht notwendig.
Der innerstädtische Einzelhandel weist strukturelle Defizite hinsichtlich der Größenstruktur (zu viele kleinteilige Geschäfte, fehlende mittelgroße Einheiten, fehlende Frequenzbringer) auf. Auch die Markenanbieter, die heute das Erscheinungsbild und Attraktivität maßgeblich prägen, sind gerade in der innenstädtischen
Leitbranche Bekleidung / Wäsche in einem zu geringen Umfang vertreten.
Zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist die Verabschiedung eines Einzelhandelskonzeptes zu empfehlen, welches künftig als Grundlage zur Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben sowie zur Formulierung von Standortprioritäten im Zuge
der vorbereitenden und verbindlichen Bauleitplanung heranzuziehen ist. Bestandteile sind
ein Sortiments- und Standortkonzept. Das Sortimentskonzepts stellt die Sortimente dar,
die hinsichtlich des Angebotscharakters, der Attraktivität sowie der Betriebsstruktur heute
im Wesentlichen den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet werden können. Im
Rahmen des Standortkonzeptes erfolgt eine Einordnung der bestehenden Einkaufslagen
Bad Oldesloes in eine Zentren- und Standortstruktur. Für Bad Oldesloe wurde eine dreigliedrige Zentren- und Standortstruktur entwickelt:
66
Zentraler Versorgungsbereich:
Innenstadt mit gesamtstädtischer und überörtlicher Versorgungsbedeutung und einem
vielfältigen Angebot an Einzelhandels- und Komplementärnutzungen. Die Innenstadt
übernimmt aufgrund des Angebotsspektrums und der hohen Nutzungsmischung unterschiedliche Versorgungsfunktionen, so dass diese als schutzwürdiger zentrale Versorgungsbereich i.S. des Baugesetzbuches einzustufen ist.
Lagen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche:
Solitärstandorte: Lebensmittelmärkte mit einer Versorgungsbedeutung für das
Wohnumfeld und z. T. gesamtstädtisch sowie überörtlich
dezentrale Gewerbegebietslagen: Lebensmittelmärkte und Fachmärkte mit örtlicher und überörtlicher Versorgungsbedeutung
Im Zentralen Versorgungsbereich sind keine Restriktion für Ansiedlungen bzw. Erweiterungen zu empfehlen, d.h. sowohl Betriebe mit zentrenrelevanten als auch mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten sind hier zulässig. Hingegen sollten an Solitärstandorten
und in dezentrale Gewerbegebietslagen Ansiedlungen von Betrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment generell ausgeschlossen werden. Bestehende Betriebe genießen
grundsätzlich Bestandsschutz.
Für den Zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ ist die Ansiedlung eines Vollversorgers (ggf. Erweiterung eines bestehenden Anbieters), die Erweiterung eines der vorhandenen Discounter sowie die Ansiedlung mindestens eines großflächigen Markenanbieters
aus dem Bekleidungssektor in erster Linie zu empfehlen. Die Akzeptanz der Innenstadt
als Einzelhandelsstandort hängt auch maßgeblich davon ab, inwieweit es gelingt, mittelgroße Einheiten (ab ca. 200 m²) für neue Betriebe und auch für Erweiterungen von Bestandsobjekten marktfähig zu machen.
67
Karten-, Tabellen- und Abbildungsverzeichnis
Seite
Kartenverzeichnis
Karte 1:
32
Karte 2:
Verteilung der Einzelhandelsbetriebe
36
Karte 3:
Abdeckung der Wohngebiete durch Lebensmittelmärkte (500 m-Radien)
46
Karte 4:
Zentrenstruktur in Bad Oldelsoe
56
Karte 5:
Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Zentralen Versorgungsbereich
Karte 6:
(ohne Stadtumbaugebiet)
58
Verteilung der Einzelhandelsbetriebe im Stadtumbaugebiet
60
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Einwohnerentwicklung der Stadt Bad Oldesloe im Vergleich
10
Tabelle 2:
Besatz an Beschäftigten, Aus- und Einpendlern im Vergleich
11
Tabelle 3:
Einkaufshäufigkeit der Verbraucher aus dem Umland
13
Tabelle 4:
Vorschläge zur Attraktivitätserhöhung der Oldesloer Innenstadt
23
Tabelle 5:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen 2008
33
Tabelle 6:
Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe
37
Tabelle 7:
Einzelhandelsbestand in Bad Oldesloe nach Lagen
38
Tabelle 8:
Einzelhandelsangebot nach Branchen im Stadtumbaugebiet
45
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1:
Veränderung im Ausgabeverhalten privater Haushalte
Abbildung 2:
Umsatz und Verkaufsfläche nach Betriebstypen im
Lebensmitteleinzelhandel
3
5
Abbildung 3:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau
12
Abbildung 4:
Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Bad Oldesloe
14
Abbildung 5:
Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Sülfeld
15
Abbildung 6:
Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Lasbek
16
Abbildung 7:
Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden
Abbildung 8:
im Bereich Ost
17
Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Steinburg
17
Abbildung 9:
Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus den Gemeinden
im Bereich Nord
18
Abbildung 10: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Tremsbüttel
19
Abbildung 11: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Elmenhorst
19
Abbildung 12: Räumliche Einkaufsorientierung der Befragten aus Reinfeld
20
Abbildung 13: Hauptsächliche Tätigkeiten in der Innenstadt von Bad Oldesloe
21
Abbildung 14: Bewertung von Service und Beratung
24
Abbildung 15: Bewertung der Einkaufsatmosphäre und der Ladenöffnungszeiten
25
Abbildung 16: Bewertung der Gestaltung der Geschäfte und der Auswahl/Angebot
26
Abbildung 17: Bewertung der Erreichbarkeit und der Lage der Parkplätze
27
Abbildung 18: Bewertung der Ausschilderung und der Zahl der Parkplätze
28
Abbildung 19: Branchenbezogene Flächenausstattung
40
Abbildung 20: Retailmarken bei Bekleidung, Schuhe, Sport
42
Abbildung 21: Retailmarken bei sonstigen zentrenbildenden Marken
44
Abbildung 22: Ziele und Bausteine des Einzelhandelskonzeptes
50
Abbildung 23: Wesentliche Bestandteile zentraler Versorgungsbereiche
55
ANHANG
Definitionen wesentlicher Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
Zur Einordnung der größeren Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel werden im
Nachfolgenden die Definitionen1 kurz dargestellt.
Discounter
Discounter bieten ein enges, auf raschen Umschlag ausgerichtetes Sortiment zu niedrigen Preisen an. Da Discounter für diese Strategie große artikelspezifische Einkaufsvolumina und hohe Kundenfrequenzen benötigen, wird das Discountgeschäft fast ausschließlich von großen Einzelhandelsunternehmungen nach dem Filialprinzip betrieben.
Supermarkt
Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens
400 m² Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren (z. B. Obst, Gemüse,
Südfrüchte, Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen Bedarfs
anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Nach der amtlichen Statistik
hat der Supermarkt höchstens eine Verkaufsfläche von 1.000 m² und nach Panelinstituten
von höchstens 800 m². Das EuroHandelsinstitut hat keine Obergrenze in absoluten Quadratmeterzahlen festgelegt. Der Supermarkt ist – laut EuroHandelsinstitut – primär dadurch
gekennzeichnet, dass der Anteil der für Nonfood vorgesehenen Fläche nicht über 25 %
liegt.
Verbrauchermarkt
Der Verbrauchermarkt ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des
kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet; häufig wird
entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik oder auf eine Sonderangebotspreispolitik abgestellt. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 1.000 m²,
nach der Abgrenzung des EuroHandelsinstituts bei mindestens 1.500 m², nach Panelinstituten bei mindestens 800 m². Teilweise unterscheiden die Panelinstitute noch zwischen
kleinen (800 – 1.500 m²) und großen Verbrauchermärkten (1.500 – 5.000 m²). Der Standort ist i.d.R. autokundenorientiert, entweder in Alleinlage oder innerhalb von Einzelhandelszentren.
1
Quelle: Katalog E, Definitionen zu Handel und Distribution; Institut für Handelsforschung an
der Universität zu Köln. 5. Ausgabe.
SB-Warenhaus
Das Selbstbedienungswarenhaus ist ein großflächiger, meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein umfassendes Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz
oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher
Werbeaktivität in Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Der
Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen
und geplanten Zentren. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 3.000 m², nach der Abgrenzung des Euro-Handelsinstituts bei mindestens 4.000 m²,
nach Panelinstituten bei mindestens 5.000 m².

Einzelhandelsentwicklungskonzept

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