Suhl / Zella

Einzelhandelsmonitoring
Südwestthüringen
- Suhl und Zella-Mehlis -
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München
www.gma.biz
194
Einwohnerentwicklung in Suhl 2002 - 2012
Einwohnerprognose 2012 - 2030
50.000
46.336
45.172 44.235
45.000
43.202
42.315
41.438
40.720
Einwohner
40.000
39.848
39.163
38.545
37.930
35.000
34.392
30.499
30.000
26.721
25.000
Prognose 2012 - 2030:
22.929
-15.001 EW bzw. -39,5 %
Bevölkerungsentwicklung 2002 - 2012:
-8.406 EW bzw. -18,1%
20.000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2015
2020
2025
2030
Jahr
Quelle: Zeitraum 2002-2012: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06;
Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Darstellung 2013
195
Einwohnerentwicklung in Zella-Mehlis 2002 - 2012
Einwohnerprognose 2012 - 2030
14.000
13.500
13.000
12.912
12.649
12.500
12.513
12.355
Einwohner
12.215
12.016 11.914
12.000
11.868
11.750
11.654
11.525
11.500
11.044
11.000
10.555
10.500
10.084
10.000
Bevölkerungsentwicklung 2002 - 2012:
-1.387 EW bzw. -10,7 %
9.500
9.629
Prognose 2012 - 2030:
-1.896 EW bzw. -16,5 %
9.000
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2015
2020
2025
2030
Jahr
Quelle: Zeitraum 2002-2012: Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06;
Prognosewerte: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Darstellung 2013
196
Demographischer Wandel in Suhl im Vergleich
Deutschland
Suhl
100%
90%
26,6
Anteil in %
80%
39,2
70%
60%
50%
40%
62,0
49,5
30%
20%
10%
0%
20,6
23,3
61,2
59,6
18,2
17,0
80%
Anteil in %
90%
100%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
11,5
2011
bis 19 Jahre
11,3
Jahr
20 bis 64 Jahre
2020
65 Jahre und älter
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Darstellung 2013
10%
0%
2011
bis 19 Jahre
Jahr
20 bis 64 Jahre
2020
65 Jahre und älter
Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung (kBV), Variante 1-W1;
GMA-Darstellung 2013
197
Demographischer Wandel in Zella-Mehlis im Vergleich
Deutschland
Zella-Mehlis
100%
100%
Anteil in %
80%
90%
27,4
33,0
70%
60%
50%
40%
59,9
53,9
30%
20%
10%
0%
20,6
23,3
61,2
59,6
18,2
17,0
80%
Anteil in %
90%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
13,1
12,6
10%
0%
2011
bis 19 Jahre
Jahr
20 bis 64 Jahre
2020
65 Jahre und älter
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Darstellung 2013
2011
bis 19 Jahre
Jahr
20 bis 64 Jahre
2020
65 Jahre und älter
Quelle: Statistisches Bundesamt; Ergebnisse der 12. koordinierten
Bevölkerungsvorausberechnung (kBV), Variante 1-W1;
GMA-Darstellung 2013
198
Fazit: Demographische Rahmendaten
• Die Bevölkerungsentwicklung in Suhl und Zella-Mehlis war in den vergangenen Jahren von einem kontinuierlichen
Rückgang gekennzeichnet. Insgesamt hat Suhl zwischen 2002 und 2012 8.406 Einwohner verloren, was einem
jährlichen Rückgang um ca. 841 Personen bzw. ca. 1,8 % entspricht. Damit verzeichnete Suhl in der Planungsregion
Südwestthüringen die höchsten Bevölkerungsverluste. In Zella-Mehlis lag der Bevölkerungsverlust im selben Zeitraum
bei 1.387 Einwohnern (ca. 139 Personen bzw. ca. 1,1 % pro Jahr).
• Unter Zugrundlegung der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV) des Thüringer Landesamtes für
Statistik wird sich dieser Trend weiter fortsetzen und sogar noch an Dynamik gewinnen. Demnach werden in Suhl im
Jahr 2030 nur noch 22.929 Personen leben. Dies entspricht, im Vergleich zum Jahr 2012, einer Abnahme um ca.
15.001 Einwohner bzw. ca. 39,5 %. In Zella-Mehlis werden für das Jahr 2030 9.629 Einwohner prognostiziert und damit
1.896 Personen (-16,5 %) weniger als im Jahr 2012.
• Die Prognosen des Statistischen Bundesamtes zur Veränderung der Altersstruktur in Deutschland gehen im Jahr
2020 von einem Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) an der Gesamtbevölkerung von 23,3 % aus. In der aktuellen
Betrachtung von Suhl und Zella-Mehlis wird dieser Wert bereits heute um mehr als drei bzw. vier %-Punkte überschritten. Bis zum Jahr 2020 wird sich der Alterungsprozess weiter fortsetzen, wobei der Anteil der Senioren dann fast
16 %- bzw. 10 %-Punkte über dem Bundesdurchschnitt liegen wird. Gleichzeitig ist der Anteil junger Menschen bis 19
Jahre in Suhl und Zella-Mehlis sowohl heute als auch 2020 deutlich niedriger als im bundesdeutschen Durchschnitt.
Innerhalb der untersuchten Mittelzentren wird Suhl im Jahr 2020 die älteste Bevölkerung aufweisen.
• Die dargestellten demographischen Prozesse (rückläufige Bevölkerungsentwicklung, wachsender Anteil an Senioren)
bleiben nicht ohne Folgen für die beiden Einzelhandelsstandorte (Stichwort: sinkendes Kaufkraftvolumen, seniorengerechter Einzelhandel).
199
Einzelhandel und Ladenhandwerk in Suhl und Zella-Mehlis
Standorte
Suhl
Zella-Mehlis
insgesamt
Betriebe1
VK in m²
Betriebe1
VK in m²
Betriebe1
VK in m²
Nahrungs- und Genussmittel
88
18.700
32
9.270
120
27.970
Gesundheit, Körperpflege
15
3.605
5
1.110
20
4.715
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
14
1.415
4
295
18
1.710
Bücher, PBS*, Spielwaren
16
3.215
4
470
20
3.685
Bekleidung, Schuhe, Sport
68
13.815
15
2.315
83
16.130
Elektrowaren
22
4.160
9
3.470
31
7.630
Hausrat, Einrichtung, Möbel
33
34.015
7
2.625
40
36.640
Sonstiger Einzelhandel
41
24.595
21
11.785
62
36.380
Nichtlebensmittel insg.
209
84.820
65
22.070
274
106.890
Einzelhandel insg.
297
103.520
97
31.340
394
134.860
Warengruppen
Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte gerundet
1
hoher VK-Durchschnitt je Betrieb von ca. 342 m² /
Vergleichswert Deutschland ca. 240 m²
200
Einzelhandelsbestand in Suhl und Zella-Mehlis nach Betriebsgrößen
80%
68%
70%
60%
Anteil
50%
43%
40%
37%
30%
19%
20%
10%
13%
10%
7%
3%
0%
unter 50 m²
50 - 199 m²
200 - 799 m²
800 m² und größer
Verkaufsflächen-Größenklassen
Anteil Betriebe
Anteil Verkaufsfläche
Quelle: GMA-Erhebungen 2012
201
Einzelhandelsbestand in Suhl und Zella-Mehlis nach Betriebstypen
Betriebe
Betriebstypen
Anzahl
Verkaufsfläche
in %
in m²
in %
Nahrungs- und Genussmittel1
Fachgeschäft
Supermarkt / Großer Supermarkt
Lebensmitteldiscounter
SB-Warenhaus
sonst. Betriebstypen (inkl. FM)
Nahrungs- und Genussmittel insg.
81
68
2.245
6
9
8
15.460
44
12
10
8.415
24
1
1
6.150
18
17
14
2.550
7
120
100
34.820
100
Nichtlebensmittel
Fachgeschäft
229
84
19.355
19
40
15
74.775
75
Kaufhaus / Textilkaufhaus
2
1
2.570
3
sonst. Betriebstypen
3
1
3.340
3
274
100
100.040
100
Fachmarkt
Nichtlebensmittel insg.
1 VK-Angabe inkl. Nonfood-Randsortimente
Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte, gerundet
202
Fazit: Analyse des Einzelhandelsbestands
• Die Analyse des Einzelhandelsbestandes zeigt zunächst, dass in Suhl und Zella-Mehlis alle Warengruppen vertreten
sind. Der höchste Verkaufsflächenanteil wird in der Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel erreicht und ist in erster
Linie auf flächenintensive Möbelanbieter v. a. in Suhl (Opti Wohnwelt, Multimöbel und Möbelpiraten) zurückzuführen.
Der innenstadtrelevante Sortimentsbereich Bekleidung / Schuhe / Sport rangiert nur an vierter Stelle.
• In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand ermöglichen auf Einwohner bezogene
Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung der Einzelhandelsstrukturen in Suhl und Zella-Mehlis. Die
ermittelte Verkaufsfläche von ca. 134.860 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 2.720 m² je 1.000
EW. Im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte mit 30.000 – 40.000 Einwohnern (Vergleichsbasis: 20 Städte der
gleichen Ortsgrößenklasse), die bei 2.490 m² / 1.000 EW liegt, ist der Wert als überdurchschnittlich einzustufen.
Allerdings kommt darin auch die Versorgungsfunktion der beiden Städte für das überwiegend ländlich strukturierte
Umland zum Ausdruck.
• Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei 342 m² je Betrieb und übersteigt damit deutlich den
Bundesdurchschnitt (240 m²). Die Tendenz zu großen Betriebseinheiten zeigt sich auch anhand der
Betriebsgrößenstruktur. So verfügen 43 % Geschäfte über Verkaufsflächen von weniger als 50 m². Sie repräsentieren
allerdings nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand von 3 %. Demgegenüber weisen 7 % der
Betriebe Verkaufsflächen von 800 m² und mehr auf. Ihr Verkaufsflächenanteil liegt bei hohen 68 %. Insgesamt sind in
Suhl und Zella-Mehlis 29 großflächige Betriebe ansässig.
• Mit Bezug auf die Betriebstypenstruktur ist festzuhalten, dass in Suhl und Zella-Mehlis ein hoher Anteil an
Fachgeschäften ansässig ist (79 %), welcher als Beleg für die Individualität der Einkaufsstandorte zu interpretieren ist.
Allerdings befindet sich gerade dieser Betriebstyp bundesweit auf dem Rückzug (u. a. Nachfolgeproblematik).
Innerhalb des Nahrungs- und Genussmittelsektors sind alle Betriebstypen vorhanden. Im Nichtlebensmittelsektor wird
das Angebot von kleinteiligen Fachgeschäften und Fachmärkten dominiert. Positiv hervorzuheben ist, dass Suhl über
zwei Textilkaufhäuser (C&A, K&L Ruppert) verfügt.
203
Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe
in Suhl (≥ 400 m² VK)
„Lauterbogen-Center“
Rewe
Praktiker
C&A
dm
expert
kik
Deichmann
K&L
Sozialmarkt 24
Globus
Dänisches Bettenlager
Sport 2000
T€Di
Askania Center
Drogerie
Müller
„Am Königswasser“
Norma
Zoo & Co
New Yorker
Prima Möbel
Netto
Netto
„Family-Center“
kik
Trägers Preisbombe
Aldi
EKZ „Am Steinweg“
Lidl
Rewe
tegut
Penny
Fachcenter Holz
Die Möbelpiraten
Möbel Sparfuchs
Kaufland
Gartenparadies
Multimöbel
kik
Marktkauf
T€Di
Netto
Lidl
Pfennigpfeiffer
nahkauf
Legende:
Einkaufsinnenstadt1
Rewe
TTM
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels
(ohne Getränkemärkte)
Richter &
Frenzel
„Marktkaufcenter“
Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels
1
Opti Wohnwelt
Abgrenzung durch GMA nach
Standortbesichtigung
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Darstellung 2013
204
Einkaufsinnenstadt Suhl
„Lauterbogen-Center“
(u. a. Rewe, New Yorker,
NKD, Sport Amft)
„Einkaufscenter Am Steinweg“
(u. a. expert, C&A, dm,
Deichmann, kik, Reno)
EKZ „Lauterbogen-Center“ und EKZ „Am
Steinweg“
Askania
Center
Fußgängerzone Steinweg
Legende:
Einkaufsinnenstadt1
Hauptgeschäftslage
1
Abgrenzung durch GMA nach
Standortbesichtigung
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Darstellung 2013
205
Einzelhandel in Suhl nach Standortlagen
Standorte
Einkaufsinnenstadt
restliches Stadtgebiet
Betriebe1
VK in m²
Betriebe1
Nahrungs- und Genussmittel
19
2.125
69
Gesundheit, Körperpflege
10
1.775
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
5
Bücher, PBS*, Spielwaren
Suhl insgesamt
Betriebe1
VK in m²
16.575
88
18.700
5
1.830
15
3.605
205
9
1.210
14
1.415
7
2.375
9
840
16
3.215
Bekleidung, Schuhe, Sport
57
10.535
11
3.280
68
13.815
Elektrowaren
10
1.830
12
2.330
22
4.160
Hausrat, Einrichtung, Möbel
12
975
21
33.040
33
34.015
Sonstiger Einzelhandel
19
1.420
22
23.175
41
24.595
Nichtlebensmittel insg.
120
19.115
89
65.705
209
84.820
Einzelhandel insg.
139
21.240
158
82.280
297
103.520
Warengruppen
VK in m²
Zuordnung nach Verkaufsflächenschwerpunkt; Mehrbranchenunternehmen nach Hauptwarengruppen aufgeteilt
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2012; ca.-Werte gerundet
1
geringer VK-Durchschnitt je Betrieb in der Einkaufsinnenstadt von ca. 153 m²
VK-Anteil Einkaufsinnenstadt ca. 21 %
206
Verkaufsflächenanteile der Suhler Einkaufsinnenstadt
nach Branchen
Nahrungs- und Genussmittel
11%
89%
Gesundheit, Körperpflege
49%
Blumen, zool. Bedarf
14%
86%
Bücher, Schreib- / Spielwaren
74%
Bekleidung, Schuhe, Sport
26%
76%
Elektrowaren, Medien, Foto
Hausrat, Einrichtung, Möbel
51%
24%
44%
56%
3%
97%
Bau-, Heimwerker-, Gartenbedarf
100%
3%
Optik / Uhren, Schmuck
97%
Sonstige Sortimente
23%
Einzelhandel insg.
77%
21%
0%
10%
79%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Anteil Verkaufsfläche
innerstädtische Lagen
übriges Stadtgebiet
Quelle: GMA-Erhebungen 2012
207
Strukturprägende Einzelhandelsbetriebe
in Zella-Mehlis (≥ 300 m² VK)
Legende:
Ortskerne1
Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels
(ohne Getränkemärkte)
Netto
Betriebe des Nichtlebensmitteleinzelhandels
Mehlis
Gärtnerei Marr
1
nahkauf
Minipreis
Aldi
Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten Zella-Mehlis 2009 / 2010
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Darstellung 2013
Zella
Die Möbelpiraten
Lidl
Netto
„A 71-Center“
Batzner
Baustoffhandel
Deichmann
Media Markt
B 1 Baumarkt
Teppich Frick
toom
208
Ortskern Zella
„Ruppberg Passage“
Legende:
Ortskern1
1
Einkaufszentrum „Ruppberg Passage“
Kreuzungsbereich Kirchstraße /
Wiesenstraße
Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten Zella-Mehlis 2009 / 2010
Quelle: erstellt mit RegioGraphPlanung;
GMA-Darstellung 2013
209
Ortskern Mehlis
Kreuzungsbereich Peter-Haseney-Straße /
Louis-Anschütz-Straße / Mühlstraße
Peter-Haseney-Straße
Legende:
Ortskern1
1
Abgrenzung gemäß Einzelhandelsgutachten Zella-Mehlis 2009 / 2010
Quelle: erstellt mit RegioGraphPlanung;
GMA-Darstellung 2013
210
Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur
• Mit Bezug auf die räumliche Einzelhandelsstruktur ist festzuhalten, dass sich in Suhl Schwerpunkte im Norden, im
Zentrumsbereich sowie im Südwesten des Stadtgebietes herausgebildet haben. In der Einkaufsinnenstadt sind sowohl
Betriebe aus den Nahrungs- und Genussmittelbereich als auch aus dem Nichtlebensmittelbereich vorhanden. Der im
Einkaufszentrum „Lauterbogen-Center“ ansässige Rewe Supermarkt sorgt für eine tägliche Grundfrequenz an Kunden.
Darüber hinaus sind mehrere Kundenmagnetbetriebe aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich in der Einkaufsinnenstadt
vorhanden (u. a. Drogerie Müller, dm, C&A, K&L, Deichmann, expert).
In Zella-Mehlis befindet sich der Einzelhandelsschwerpunkt mit dem Fachmarktzentrum „A71-Center“ im Süden des
Stadtgebietes, in direkter Nachbarschaft zur Autobahn 71. Innerhalb der beiden Ortskerne Zella und Mehlis sind aktuell
nur kleinteilige Einzelhandelsbetriebe etabliert. Kundenmagnetbetriebe fehlen hier gänzlich.
• Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der Einkaufsinnenstadt sind in Suhl die Fachmarktagglomerationen am „Am
Königswasser“ (u. a. Norma, Zoo & Co, Dänisches Bettenlager, Praktiker) und das „Marktkaufcenter“ (u. a. Marktkauf,
T€Di, kik, Multimöbel). Neben den Anbietern in der Einkaufsinnenstadt kommt diesen Einzelhandelslagen eine große
Bedeutung für die überörtliche Anziehungskraft (Stichwort: Zentralität) zu. In diesem Zusammenhang ist darüber
hinaus der im „A71-Center“ in Zella-Mehlis etablierte Media Markt zu nennen. Es verfügt über eine weiträumige
Anziehungskraft, auch über das Einzugsgebiet der beiden Städte hinaus.
• Durch eine günstige Verteilung von Lebensmitteldiscountern und Supermärkten ist die Nahversorgung in weiten
Teilen von Suhl und Zella-Mehlis gesichert.
• Die innerstädtische Hauptgeschäftslage Suhls wird zum einen durch die beiden im Norden gelegenen
Einkaufszentren „Lauterbogen-Center“ und „Einkaufscenter Am Steinweg“ geprägt. Beide Einzelhandelsstandorte sind
im Obergeschoss über Brücken verbunden, sodass Kundenaustauschbeziehungen möglich sind. Im Süden grenzt das
„Einkaufszentrum Am Steinweg“ direkt an den Steinweg an, der zusammen mit dem Marktplatz und der westlichen
Gothaer Straße die traditionelle Hauptgeschäftslage bildet.
211
Fazit: Analyse der räumlichen Einzelhandelsstruktur
• Die beiden Ortskerne Zella und Mehlis sind durch einen lockerständigen, kleinteiligen Einzelhandelsbesatz und das
Fehlen von Kundenmagnetbetrieben gekennzeichnet. Mit Bezug auf den Ortskern Zella ist auf das sanierte, aber
weitgehend leerstehende Einkaufszentrum „Ruppberg Passage“ hinzuweisen. Aus gutachterlicher Sicht ist eine
Revitalisierung dieser Einzelhandelslage zwar wünschenswert, aufgrund der überwiegend kleinteiligen Ladenzuschnitte
sowie der suboptimalen Verkehrserschließung und Stellplatzsituation wird sich dies jedoch schwierig gestalten.
• Der Einzelhandel in der Suhler Einkaufsinnenstadt1 besitzt mit 139 Betrieben (47 % des Gesamtbestandes) eine
wichtige Versorgungsfunktion innerhalb des Stadtgebietes. Dies wird auch durch den im ostdeutschen Vergleich
vergleichsweise hohen Verkaufsflächenanteil von ca. 21 % (ca. 21.240 m²) dokumentiert. Die innerstädtische
Einzelhandelsstruktur wird indes durch einen hohen Anteil kleinteiliger Betriebe gekennzeichnet. Die Durchschnittsgröße der Betriebe liegt hier bei 153 m², während im übrigen Stadtgebiet ein Wert von 521 m² erreicht wird.
• Speziell die Sortimentsbereiche Bücher / Papier- / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und Optik / Uhren /
Schmuck bestimmen die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt. In diesen Branchen weist die Suhler Einkaufsinnenstadt auch durchweg hohe Verkaufsflächenanteile über 70 % auf. Die vergleichsweise hohen Anteile sind Beleg
für die Attraktivität der Einkaufsinnenstadt sowohl aus Sicht der Kunden (Angebotsvielfalt) als auch aus Sicht des
Einzelhandels (gegenseitige Kundenzuführungseffekte).
Die Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt Suhl weicht von der Abgrenzung im ISEK Suhl 2025 ab. Aus gutachterlicher Sicht sollte der zentrale Versorgungsbereich
Einkaufsinnenstadt – auch vor dem Hindergrund begrenzter finanzieller Investitionsspielräume sowie dem stark abnehmenden Bevölkerungspotenzial – enger
gefasst werden.
1
212
Gemeinsames Einzugsgebiet der Städte Suhl und Zella-Mehlis
Schmalkalden
Ilmenau
Zella-Mehlis
Suhl
Legende:
Zone I (Suhl / Zella-Mehlis)
Zone II
Quelle: erstellt mit RegioGraph Planung;
GMA-Darstellung 2013
213
Einwohner im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte
Suhl und Zella-Mehlis
Zonen des Einzugsgebietes
Einwohner
Anteil in %
Zone I
Suhl und Zella-Mehlis
49.460
61
Zone II
Teile Landkreise
Schmalkalden-Meiningen,
Hildburghausen und des
Ilm-Kreises
31.800
39
insgesamt
81.260
100
Zonen I – II
Quelle: Statistisches Thüringer Landesamt für Statistik; Stand 30.06.2012; ca.-Werte gerundet
214
Kaufkraft im gemeinsamen Einzugsgebiet der
Städte Suhl und Zella-Mehlis
Kaufkraft in Mio. €
Zonen
Warengruppen
Zone I
Zone II
Zonen I - II
Nahrungs- und Genussmittel
83,5
51,5
135,0
Gesundheit, Körperpflege
29,7
18,4
48,1
5,4
3,3
8,7
Bücher, PBS*, Spielwaren
12,1
7,5
19,6
Bekleidung, Schuhe, Sport
31,7
19,6
51,3
Elektrowaren
22,8
14,1
36,9
Hausrat, Einrichtung, Möbel
24,0
14,8
38,8
Sonstiger Einzelhandel
37,4
23,0
60,4
Nichtlebensmittel insg.
163,1
100,7
263,8
Einzelhandel insg.
246,6
152,2
398,8
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesgebiet (= 100,0)
• Zone I: 89,4 (Zella-Mehlis) – 94,4 (Suhl)
• Zone II: 78,8 (Gehlberg) – 94,5 (Ahlstädt)
215
Einwohner im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte
Suhl und Zella-Mehlis bis 2020
Zonen des Einzugsgebietes
Einwohner
Zone I
Suhl und Zella-Mehlis
41.050
Zone II
Teile Landkreise
Schmalkalden-Meiningen,
Hildburghausen und des
Ilm-Kreises
29.010
insgesamt
70.060
Zonen I – II
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik; Ergebnisse der 12. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung (kBV);
GMA-Berechnungen 2013; ca.-Werte grundet.
Bevölkerungsrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um
11.200 Personen bzw. ca. 13,4 %
216
Kaufkraft im gemeinsamen Einzugsgebiet der Städte
Suhl und Zella-Mehlis 2020
Kaufkraft in Mio. €
Zonen
Warengruppen
Zone I
Zone II
Zonen I - II
Nahrungs- und Genussmittel
70,0
47,6
117,6
Gesundheit, Körperpflege
27,1
18,4
45,5
4,8
3,2
8,0
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,3
7,0
17,3
Bekleidung, Schuhe, Sport
26,8
18,2
45,0
Elektrowaren
19,8
13,4
33,2
Hausrat, Einrichtung, Möbel
20,4
13,9
34,3
Sonstiger Einzelhandel
31,9
21,8
53,7
Nichtlebensmittel insg.
141,1
95,9
237,0
Einzelhandel insg.
211,1
143,5
354,6
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
Kaufkraftrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um
ca. 44,2 Mio. € bzw. ca. 11,1 %
217
Umsatz des Einzelhandels in Suhl
und Zella-Mehlis 2012
Zonen / Daten
Zone I
Zone II
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Nahrungs- und Genussmittel
83,5
93
77,7
51,5
57
29,4
2,7
109,8
Gesundheit, Körperpflege
29,7
68
20,2
18,4
22
4,0
0,2
24,4
5,4
75
4,1
3,3
28
0,9
0,1
5,1
Bücher, PBS*, Spielwaren
12,1
66
8,0
7,5
38
2,9
0,6
11,5
Bekleidung, Schuhe, Sport
31,7
80
25,4
19,6
56
11,0
4,0
40,4
Elektrowaren
22,8
88
20,1
14,1
68
9,6
7,4
37,1
Hausrat, Einrichtung, Möbel
24,0
75
18,0
14,8
55
8,1
5,3
31,4
Sonstiger Einzelhandel
37,4
89
33,3
23,0
62
14,3
8,4
56,0
Nichtlebensmittel insgesamt
163,1
79
129,1
100,7
50
50,8
26,0
205,9
Einzelhandel insgesamt
246,6
84
206,8
152,2
53
80,2
28,7
315,7
Warengruppen
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Umsatz
in Mio. €
Streuumsatz
in Mio. €
Umsatz
insg.
in Mio. €
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet
Einzelhandelszentralität: 128
Umsatzanteil Suhl:
Umsatzanteil Zella-Mehlis:
ca. 236,4 Mio. €
ca. 79,9 Mio. €
218
Verkaufsflächenproduktivitäten des Einzelhandels in
Suhl und Zella-Mehlis
•
Nahrungs- und Genussmittel
3.930 €/m²
Æ i. O.
•
Gesundheit und Körperpflege
5.180 €/m²
Æ i. O.
•
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
2.980 €/m²
Æ i. O.
•
Bücher, PBS*, Spielwaren
3.120 €/m²
Æ i. O.
•
Bekleidung, Schuhe, Sport
2.510 €/m²
Æ i. O.
•
Elektrowaren
4.860 €/m²
Æ i. O.
•
Hausrat, Einrichtung, Möbel
•
Sonstiger Einzelhandel
860 €/m²
1.540 €/m²
Æ niedrig
Æ i. O.
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
i. O. = in Ordnung / durchschnittlich
Quelle: GMA 2013; ca.-Werte gerundet
219
Umsatzanteil der Suhler Einkaufsinnenstadt am Gesamtumsatz
Branche
Umsatz in Suhl
insg.
in Mio. €
Umsatz in der
Einkaufsinnenstadt
in Mio. €
Umsatzanteil
Einkaufsinnenstadt
in %
Nahrungs- und Genussmittel
75,8
12,1
16
Gesundheit, Körperpflege
19,5
10,5
54
4,3
0,8
19
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,4
8,7
84
Bekleidung, Schuhe, Sport
36,4
32,0
88
Elektrowaren
18,6
10,1
54
Hausrat, Einrichtung, Möbel
29,8
3,1
10
Sonstiger Einzelhandel
41,6
13,7
33
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
* Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte, gerundet
220
Umsatz des Einzelhandels in Suhl
und Zella-Mehlis 2020
Zonen / Daten
Zone I
Zone II
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil
in %
Nahrungs- und Genussmittel
70,0
93
65,1
47,6
57
27,1
2,4
94,6
Gesundheit, Körperpflege
27,1
68
18,4
18,4
22
4,0
0,2
22,6
4,8
75
3,6
3,2
28
0,9
0,1
4,6
Bücher, PBS*, Spielwaren
10,3
66
6,8
7,0
38
2,7
0,2
9,7
Bekleidung, Schuhe, Sport
26,8
80
21,4
18,2
56
10,2
3,5
35,1
Elektrowaren
19,8
88
17,4
13,4
68
9,1
6,6
33,1
Hausrat, Einrichtung, Möbel
20,4
75
15,3
13,9
55
7,6
4,7
27,6
Sonstiger Einzelhandel
31,9
89
28,3
21,8
62
13,5
7,4
49,2
Nichtlebensmittel insgesamt
141,1
79
111,2
95,9
50
48,0
22,7
181,9
Einzelhandel insgesamt
211,1
84
176,3
143,5
52
75,1
25,1
276,5
Warengruppen
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Umsatz
in Mio. €
Streuumsatz
in Mio. €
Umsatz
insg.
in Mio. €
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen 2013, ca.-Werte gerundet
Umsatzrückgang im Einzugsgebiet 2012 bis 2020 um
ca. 39,2 Mio. € bzw. ca. 12,4 %
221
Entwicklungsspielräume des Einzelhandels
in Suhl und Zella-Mehlis bis 2020
Umsatz 2012
in Mio. €
Umsatz 2020
in Mio. €
109,8
94,6
-15,2
4.000
---
24,4
22,6
-1,8
4.500
---
5,1
4,6
-0,5
2.500
---
Bücher, PBS*, Spielwaren
11,5
9,7
-1,8
3.500
---
Bekleidung, Schuhe, Sport
40,4
35,1
-5,3
2.500
---
Elektrowaren
37,1
33,1
-4,0
4.500
---
Hausrat, Einrichtung, Möbel
31,4
27,6
-3,8
1.500
---
Sonstiger Einzelhandel
56,0
49,2
-6,8
2.000
---
Daten
Warengruppen
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
Umsatzdifferenz
in Mio. €
Produktivität
in €/m² VK
Entwicklungsspielraum
in m² VK
* PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
222
Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung
• Die Kalkulation der Umsatzleistung des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis 2012 erfolgte methodisch auf Basis
des „Marktanteilkonzeptes“. Die Ergebnisse wurden in einem mehrstufigen Verfahren auf ihre Plausibilität geprüft
(Flächenproduktivitäten, Umsatzangaben der Firmen GfK und MB Research).
• Ein hoher Marktanteil wird im Nahrungs- und Genussmittelbereich erzielt. Dies hängt mit dem Vorhandensein aller
üblichen Betriebstypen zusammen. Relativ hohe Marktanteile werden auch in den Sortimentsbereichen Elektrowaren,
Sonstiger Einzelhandel sowie bei Bekleidung / Schuhe / Sport erzielt. In diesem Zusammenhang sind insbesondere die
beiden Textilkaufhäuser C&A und K&L Ruppert in Suhl sowie der Media Markt in Zella-Mehlis als Kundenmagneten
anzusprechen.
• Die Einzelhandelszentralität ist mit einem Wert von 128 für ein Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums
allenfalls durchschnittlich. Grund für die vergleichsweise gering ausgeprägte Einzelhandelszentralität sind Kaufkraftabflüsse nach Erfurt und Coburg. Wichtigster Zentralitätsfaktor des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis ist die
Warengruppe Elektro (Media Markt). In abgeschwächter Form gilt dies auch für die Warengruppen Nahrungs- und
Genussmittel (toom, Marktkauf), Sonstiger Einzelhandel (Praktiker, Globus, B1 Baumarkt) und Bekleidung / Schuhe /
Sport (C&A, K&L Ruppert).
• Die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels in Suhl und Zella-Mehlis anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten zeigt ein überwiegend positives Bild. Eine niedrige Flächenproduktivität wird lediglich in der
Warengruppe Hausrat / Einrichtung / Möbel erzielt.
• Die Umsatzverteilung entspricht in ihrer Struktur der Verkaufsflächenverteilung zwischen der Einkaufsinnenstadt von
Suhl und der Reststadt. Allerdings sind die etwas höheren Umsatzanteile in der Einkaufsinnenstadt Beleg für eine
erhöhte Produktivität der dort etablierten Geschäfte.
1
Eine Ausweisung des Umsatzes in den beiden Ortszentren Zella und Mehlis erfolgt aufgrund des geringen Verkaufsflächenbestandes nicht.
223
Fazit: Umsatzvolumen und Umsatzentwicklung
• Die Prognose des Umsatzes bis 2020 basiert auf der Annahme stabiler Marktanteile in Suhl und Zella-Mehlis und im
überörtlichen Einzugsgebiet. In den beiden Städten wird die Umsatzleistung zwischen 2012 und 2020 um ca. 39,2 Mio.
€ bzw. ca. 12,4 % zurückgehen.
• Im Abgleich der Umsatzleistungen 2012 / 2020 ergeben sich durchgängig negative Werte, sodass für den Einzelhandel
in Suhl und Zella-Mehlis keine quantitativen Entwicklungsspielräume bestehen. Mit Ausnahme der Warengruppe
Blumen / Pflanzen / zoolog. Bedarf sind die Umsatzrückgänge so groß, dass mit hinlänglicher Sicherheit
Geschäftsaufgaben die Folge sein werden. In diesem Kontext ist insbesondere der Nahrungs- und Genussmittelsektor
anzusprechen für den ein Umsatzrückgang von ca. 15,2 Mio. € prognostiziert wird.
224
Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den
Einzelhandelsstandort Suhl / Zella-Mehlis
• Stark rückläufige Einwohnerzahl zwischen 2002 und 2012 im Stadtgebiet / zunehmende Dynamik (Suhl)
• Deutlich erhöhter Anteil älterer Personen ab 65 Jahren / Prognosewert 2020 in Deutschland ist bereits heute
überschritten / der Einzelhandel aber auch der Städtebau und der ÖPNV müssen sich auf die besonderen Bedürfnisse
von Senioren einstellen (Sortiment, Produktpräsentation, Barrierefreiheit, Service, Querungshilfen, Bordsteinabsenkungen,
ÖPNV-Netz bzw. Vertaktung etc.)
• Einwohnerzahl im Einzugsgebiet (ca. 80.000) ermöglicht prinzipiell die Ansiedlung aller Betriebstypen des Einzelhandels
als (innerstädtische) Kundenmagneten (EKZ, Kaufhaus, Textilkaufhaus)
• Einwohner im Einzugsgebiet gehen bis 2020 um rund 13 % zurück / Kaufkraftverlust liegt bei ca. 11 %
• Verkaufsflächenausstattung von Suhl und Zella-Mehlis liegt ca. 9 %-Punkte über dem Vergleichswert der
GMA-Kennziffernstudie (Vergleichsbasis 20 Städte der gleichen Ortsgrößenklasse)
• Einzelhandelsstruktur mit einer klaren Verkaufsflächendominanz von Großbetrieben (68 % VK-Anteil) / große Bedeutung
besitzen die Suhler Einkaufsinnenstadt mit ihren zwei Einkaufszentren („Lauterbogen Center“ und „Einkaufszentrum Am
Steinweg“) sowie das in Zella-Mehlis verortete „A71-Center“ (Media Markt)
• Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt Suhl liegt mit 21 % in einem guten Bereich / in den innenstadtrelevanten
Warengruppen (z. B. Bekleidung / Schuhe / Sport) werden Verkaufsflächenanteile von über 70 % erreicht / in Zella-Mehlis
sind in den beiden Ortszentren nur kleinteilige Einzelhandelsbetriebe vorhanden
• Wichtigste Kundenmagneten in der Einkaufsinnenstadt Suhl sind Drogerie Müller und K&L Ruppert, das „Einkaufszentrum
Am Steinweg“ (u. a. C&A, Deichmann, dm, expert) sowie das Einkaufszentrum „Lauterbogen-Center“ (u. a. Rewe, New
Yorker) / insbesondere das am nördlichen Rand der Einkaufsinnenstadt gelegene „Lauterbogen-Center“ weist einen
Modernisierungsbedarf auf
225
Schlussfolgerungen / Empfehlungen für den
Einzelhandelsstandort Suhl / Zella-Mehlis
• Der Umsatz wird zwischen 2012 und 2020 in den meisten Branchen stark rückläufig sein, in nahezu allen Warengruppen
ist deshalb mit zahlreichen Geschäftsaufgaben zu rechnen / ein quantitativer Verkaufsflächenzusatzbedarf besteht nicht,
allerdings sollten Chancen zur Qualifizierung des (innerstädtischen) Einzelhandels genutzt werden (z. B. Umlagerung
von Betrieben aus Streu- und Nebenlagen in die Einkaufsinnenstadt, Ansiedlung von Markenshops als Ersatz für die
rückläufige Zahl an Fachgeschäften) / der sich abzeichnende Konzentrationsprozess des Einzelhandels muss im
Interesse des Erhalts der Suhler Einkaufsinnenstadt stadtplanerisch gesteuert werden
• Im Hinblick auf den andauernden Streit beider Städte um die Rechtmäßigkeit von Media Markt im „A71-Center“ ist darauf
hinzuweisen, dass ein Verlust dieses Marktes in einem Rückgang der Zentralität und in einer Verkleinerung des
einzelhandelsbezogenen Verflechtungsraums (Stichwort: Streuumsätze) führen würde
• Die Erstellung eines interkommunalen Einzelhandelskonzeptes für Suhl und Zella-Mehlis mit einer Ausweisung
zentraler Versorgungsbereiche wäre zur strategischen Steuerung des Einzelhandels sinnvoll
226