Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das

Transcription

Zentrenkonzept für den Einzelhandel
und das Ladenhandwerk
in der Stadt
HOF
-------------------------------------------------GMA Markt- und Standortgutachten
im Auftrag der Stadt Hof
Projektleitung / -bearbeitung:
Dr. Manfred Bauer
Dipl.-Ing. Antje Müller
Gesamtverantwortung:
Dipl.Kfm. Paul Vogels
Vorbemerkung
Die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Berlin-Erfurt-Köln-LudwigsburgWien, erhielt im April 2004 von der Stadt Hof den Auftrag zur Erstellung einer Markt- und
Standortanalyse mit dem Arbeitstitel „Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk“. Das Gutachten soll auf Grundlage der gegenwärtigen Einzelhandels- und
Versorgungssituation in Hof und der Wettbewerbskonstellation im Marktgebiet der Stadt
Empfehlungen für eine marktwirtschaftliche und städtebaulich verträgliche Entwicklung
der Wirtschaftsgruppe Einzelhandel und Ladenhandwerk bereitstellen.
Neben einer aktuellen Erfassung und Bewertung des Einzelhandelsangebotes im Hofer
Stadtgebiet bilden sekundärstatistische Auswertungen die Datengrundlage für folgende im
Rahmen der Untersuchung zu behandelnde Aufgabenstellungen:
8
Darlegung der Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel und das Ladenhandwerk in Hof bis zum Jahr 2010, unter Berücksichtigung der absehbaren
Trends auf der Angebots- und Nachfrageseite (z. B. Betriebstypendynamik, Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung, Verbraucherverhalten)
8
Vergleichende Bewertung des Einzelhandelsangebotes in Hof, in Form einer Gegenüberstellung der Bestandsdaten mit etwa gleich großen Städten aus den alten
und neuen Bundesländern
8
Erarbeitung von Empfehlungen für eine marktwirtschaftliche und städtebaulich
verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet
8
Erarbeitung von Empfehlungen zur Stärkung der zentralörtlichen Versorgungsfunktionen Hofs, vor dem Hintergrund der Wettbewerbswirkungen durch die beiden Oberzentren Plauen und Bayreuth.
Um abgesicherte Analyseergebnisse zu erhalten, wurde in Abstimmung mit der Stadt Hof
eine mehrschichtige Untersuchungsmethodik angewandt, die folgende Arbeitsschritte beinhaltet:
8
Eine Totalerhebung aller Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks im
Stadtgebiet von Hof, unter Zugrundelegung quantitativer und qualitativer Kriterien.
8
Eine Bewertung verschiedener Planungen des Einzelhandels im Stadtgebiet, im
Hinblick auf die ökonomische Tragfähigkeit und städtebauliche Verträglichkeit.
Die Ergebnisse der Untersuchungen für ein Zentrenkonzept des Einzelhandels und Ladenhandwerks in Hof wurden ausgewählten Vertretern des Einzelhandels, des Einzelhandelsverbandes, der Industrie- und Handelskammer, der Handwerkskammer und weiterer Institutionen und Persönlichkeiten in zwei projektbegleitenden Arbeitskreisen vorgestellt und
eingehend diskutiert. In den beiden Workshops konnte ein weitreichender Konsens über
die im vorliegenden Gutachten dargestellten Analyseergebnisse und stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen und Maßnahmen erreicht werden.
Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und Entscheidungsfindung in der Stadt
Hof. Eine Vervielfältigung der Analyse bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers. Die Weitergabe des Gutachtens an nicht berechtigte Dritte ist nicht gestattet.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Berlin-Erfurt-Köln-Ludwigsburg-Wien
August 2004
BAU/MÜ/web
INHALTSVERZEICHNIS
Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
Seite
I
AUFGABENSTELLUNG / RAHMENBEDINGUNGEN DER
HANDELSENTWICKLUNG
1
STRUKTUR- UND STANDORTENTWICKLUNGEN DES
EINZELHANDELS
3
1.
2.
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
3
7
III
PLANUNGSRECHTLICHES INSTRUMENTARIUM ZUR
STEUERUNG DER STANDORTENTWICKLUNG IM
EINZELHANDEL
12
II
IV
STANDORTBESCHREIBUNG, EINZUGSGEBIET UND KAUFKRAFT 16
1.
2.
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
Standortbeschreibung, zentralörtliche Funktion
Einzugsgebiet der Stadt Hof
Kaufkraft
Systematik der Kaufkraftberechnung
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet 2003
Kaufkraftprognose 2010
16
24
28
28
29
30
32
V
EINZELHANDELSSTANDORT HOF
39
1.
2.
Betriebs- und Verkaufsflächenbestand
Vergleichende Bewertung ausgewählter Strukturkennziffern des Hofer
Einzelhandels
Exkurs: Leerstandssituation in Hof
3.
Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Hofer Einzelhandels
3.1
Umsatzleistung des Hofer Einzelhandels 2003
3.2
Kaufkraftbewegungen
3.2.1
Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
3.2.2
Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
3.2.3
Kaufkraftbewegungen in der Gesamtstadt
3.2.4
Kaufkraftbewegungen in den Zonen II und III des Einzugsgebietes
39
45
47
49
49
52
53
53
54
55
VI
UMSATZERWARTUNG UND VERKAUFSFLÄCHENBEDARF
DES HOFER EINZELHANDELS BIS ZUM JAHR 2010
58
VII
ZENTRENKONZEPT FÜR DEN HOFER EINZELHANDEL
65
VIII
KURZFASSUNG DER UNTERSUCHUNGSERGEBNISSE
82
Tabellen- und Kartenverzeichnis
Anlage I: Stellungnahme zu möglichen wettbewerblichen und städtebaulichen Auswirkungen von Einzelhandelsplanungen in der Stadt Hof
Anlage II: Wichtige Einzelhandelsbetriebe in den Mittel- und Unterzentren des Hofer
Einzugsgebietes
I
AUFGABENSTELLUNG / RAHMENBEDINGUNGEN DER HANDELSENTWICKLUNG
Wichtigste Aufgabe der vorliegenden Untersuchung ist es, eine Entscheidungsgrundlage
für die Weiterentwicklung des tertiären Sektors, speziell der konsumorientierten Bereiche
des Einzelhandels und Ladenhandwerks, in der Stadt Hof bereitzustellen. Hierbei sind
Aussagen zu den konkreten Entwicklungspotenzialen der Wirtschaftsgruppe bis zum Jahr
2010 zu treffen und Vorschläge für ein Zentrenkonzept des Einzelhandels im Stadtgebiet
zu erarbeiten.
Im Rahmen der Erarbeitung des Zentrenkonzeptes wurden folgende Aufgaben und Fragestellungen untersucht:
-
Strukturdaten des Untersuchungsraumes (Stadt Hof und Umland), unter Beachtung demographischer und ökonomischer Faktoren sowie der Festlegungen von
Landes- und Regionalplanung
-
Abgrenzung und Zonierung des Einzugsgebietes von Hof und Berechnung des aktuell vorhandenen Kaufkraftpotenzials / Prognose der Kaufkraftentwicklung bis
zum Jahr 2010 in Szenarien
-
Kompletterfassung des Bestandes im Einzelhandel und Ladenhandwerk (u. a. Lage, Betriebstyp, Verkaufsfläche, Branche) innerhalb des Stadtgebietes und Bewertung des Angebotsspektrums nach quantitativen und qualitativen Kriterien
-
Vergleichende Bewertung der Einzelhandelssituation in Hof mit ausgewählten
Städten ähnlicher Größe und zentralörtlicher Bedeutung in Deutschland, auf Basis
spezieller Ausstattungs- und Betriebskennziffern
-
Berechnung des Bruttoumsatzes nach Hauptwarengruppen und Darstellung der
Kaufkraftbewegungen (Kaufkraftbindung / Kaufkraftabfluss), unter besonderer
Berücksichtigung der relevanten Wettbewerbskonstellation im Umland
1
-
Prognose des marktwirtschaftlich und städtebaulich verträglichen Verkaufsflächenbedarfs bis zum Jahr 2010 / Erarbeitung von Empfehlungen zur räumlichen
Verteilung auf Standorte bzw. Planungsvorhaben
-
Empfehlungen für ein Zentrenkonzept im Stadtgebiet von Hof bis 2010
-
Erarbeitung eines Handlungskataloges, mit städtebaulichen, verkehrlichen und absatzpolitischen Empfehlungen zur Attraktivitätssteigerung des Einkaufsstandortes
und seiner zentralen Versorgungsbereiche.
Der Untersuchungszeitraum der Analyse erstreckt sich bis zum Jahr 2010. Bis zu diesem
Zeitpunkt sollte die sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen angestrebt
werden.
2
II
STRUKTUR- UND STANDORTENTWICKLUNGEN DES EINZELHANDELS
Eine Beurteilung der speziellen Einzelhandelssituation in Hof kann nicht losgelöst von allgemeinen Entwicklungstrends des Einzelhandels in Deutschland erfolgen. Deshalb werden
nachfolgend die wesentlichen Aspekte des Strukturwandels dieser Wirtschaftsgruppe dargestellt. Die Veränderungen der Handelslandschaft wurden in der jüngeren Vergangenheit
vor allem durch eine Neuorientierung des Konsumentenverhaltens ausgelöst, die aus einem
sukzessiv wachsenden Wohlstand, sich wandelnden Schwerpunktsetzungen im Ausgabeverhalten und einer steigenden Individualmotorisierung resultierten.
1.
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
Vor allem durch den raschen Anstieg der Mobilität hat sich das Verbraucherverhalten und
in der Folge die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität hatte vor allem folgende Konsequenzen:
-
Sie löste einen Suburbanisierungsprozess aus, d. h. es bildeten sich z. T. in großer Entfernung zu den Stadtzentren neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsgebiete waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer
Versorgungslagen gegeben.
-
Sie ermöglichte die Etablierung autokundenorientierter Standorte außerhalb
des geschlossenen Siedlungskörpers. Als günstige Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich aus Betreibersicht vor allem die Schnittstellen von Fernstraßen,
Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus.
-
Sie bedingte einen rasch wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit
vor allem den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur kostenaufwändig zu lösenden Problemen.
3
-
Sie begünstigte die Nutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte die Bedeutung des sog. One-Stop-Shopping. Von dieser Entwicklung profitierten vor allem
Großflächenbetriebe mit einem breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SBWarenhäuser und Fachmärkte.
Der durch die beschriebenen Veränderungen ausgelöste strukturelle Wandel im Einzelhandel lässt sich mit den Stichworten Konzentration und Rationalisierung zusammenfassen.
Als wesentliche Elemente des Strukturwandels sind anzuführen:
-
ein dynamisches Wachstum der Verkaufsflächen bei gleichzeitigem Rückgang der
Betriebsstättenzahl
-
ein Trend zu personalextensiven bzw. SB-orientierten Betrieben
-
eine starke Konzentration der Verkaufsflächen und Umsätze auf große Filialketten.
Insgesamt verzeichnete der Einzelhandel in den alten Bundesländern ab 1980 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 22 Mill. m². In den neuen Bundesländern verlief das Verkaufsflächenwachstum noch rasanter. Hier entstanden in den wenigen Jahren nach der
Wiedervereinigung fast 10 Mill. m² zusätzliche Verkaufsfläche.
Die Standortentwicklung und das Flächenwachstum des Einzelhandels vollzog sich in den
vergangenen 10 Jahren in Deutschland zu mehr als zwei Dritteln außerhalb der traditionellen Geschäftslagen. So wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen Standorten – exemplarisch veranschaulicht an der Entwicklung der Shopping-Center (siehe Abb. 1) – überproportional an. In der Folge erlitten die Geschäftslagen in den Innenstädten, die Stadtteilzentren und die Nahversorgungslagen einen relativen Bedeutungsverlust. Ihr Anteil am Gesamtverkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %.
Das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel war begleitet von einem Rückgang der
Betriebsstättenzahl. Dies betraf vor allem den Lebensmitteleinzelhandel (siehe Abb. 2).
Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten. Derzeit hat das Ladengeschäft in Deutschland bereits eine durchschnittliche Größe von ca. 230 m² VK erreicht.
4
Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland 1975 - 2002
12
350
318
300
279
264
Gesamtfläche in Mill. m²
Gesamtfläche in Mill. m²
249
8
8,9
8,5
9,7
300
10,1
9,2
250
200
179
6
6,0
4
81
65
2
50
1,6
2,4
150
93
100
Anzahl der Shopping-Center
Anzahl der Shopping-Center
10
2,8
50
2,0
0
0
1975
1980
Quelle: EHI, GMA-Grafik
1985
1990
1995
1998
1999
2000
2001
2002
Abb. 1
Arbeitsstätten und Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel 1970 - 2002
30
150
25,4
25
26,7
23,6
120
VK in Mill. m²
99,7
20
79,8
15
13,6
15,7
14,2
72,1
11,7
16,2
65,2
17,1
78,2
90
73,4
60,4
66,8
60
10
Arbeitsstätten (in Tsd.)
126,8
30
5
Verkaufsfläche in Mill. m²
Arbeitsstätten (in Tsd.)
0
0
1970
1974
1978
1982
1986
1990
1994
1998
2002
Abb. 2
5
Ein wesentlicher Faktor im Strukturwandel des Einzelhandels ist die Konzentrationstendenz. Eine vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 1980
und 2002 zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten Einzelhandel deutlich ausbauen konnte. Als Beispiel für eine Branche, in der
die Umsatzkonzentration besonders krasse Formen angenommen hat, lässt sich der Lebensmittelsektor anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der Unternehmen mehr
als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nonfood-Sektor entfällt über 80 %
der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen.
Die Tendenz zur Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch eine hohe
Entwicklungsdynamik bei Fachmärkten getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps
lag 1982 erst bei ca. 3 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Bis zum Jahr 2002 hat sich
der Wert mehr als versiebenfacht und liegt heute zwischen 21 und 22 %.
Eine besondere Bedeutung für die Einzelhandelsentwicklung kommt auch diskontierenden
Angebotsformen, hier insbesondere den Lebensmitteldiscountern zu. Sie haben – im Zusammenhang mit der nunmehr seit einigen Jahren andauernden Wirtschaftsflaute in
Deutschland – ihre Betriebszahl seit 1991 um ca. 79 % steigern können (siehe Abb. 3). Im
gleichen Zeitraum expandierte die Verkaufsfläche der Lebensmitteldiscounter von ca. 2,99
Mill. m² auf ca. 8,55 Mill. m²1.
Die Lebensmitteldiscounter haben zwischenzeitlich am gesamten Einzelhandelsumsatz in
Deutschland einen Marktanteil von ca. 10 % erreicht. Diese erstaunlich starke Marktposition hängt auch mit einer zunehmenden Bedeutung des Nonfood-Sektors zusammen. So ist
Aldi, der Marktführer bei den Discountern, mit einem Umsatz im Bereich Bekleidung von
über 1 Mrd. € bereits der siebtgrößte Textileinzelhändler in Deutschland2.
1
2
Quelle: EHI.
Aldi erzielte mit Textilien im Jahr 2001 einen Umsatz von 1,035 Mrd. € (Quelle: EHI).
6
Entwicklung der Discounter in Deutschland 1991-2003
16000
14000
Betriebe
12000
10000
8000
7695
8388
9342
10073
10630
11580
12220
13400 13750
12813 13235 12970 13180
6000
4000
2000
0
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Jahr
Abb. 3
2.
Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
In den kommenden Jahren ist als retardierender Einflussfaktor auf die Einzelhandelsentwicklung eine Ausgabenumschichtung der Verbraucher vom Einzelhandel zum Dienstleistungssektor anzuführen. Die Einzelhandelskaufkraft wird dadurch nur einen relativ geringen Anstieg verzeichnen. Lag der Anteil des Einzelhandels bei den Verbrauchsausgaben
im Jahr 2000 noch bei ca. 33 %, werden im Jahr 2010 voraussichtlich nur noch ca. 25 %
erreicht1 (siehe Abb. 4).
Für die Veränderung der Einzelhandelslandschaft besitzt auch die Entwicklung zur Freizeitgesellschaft Relevanz. Das Zeitbudget der Menschen verschiebt sich immer weiter hin
zur Freizeit. Daraus ergibt sich für den Einzelhandel die Notwendigkeit einer Neuorientierung. Das Einkaufen wird in Zukunft von den Verbrauchern nicht nur unter reinen Versorgungsaspekten betrachtet, sondern hat zunehmend einen Freizeitwert. Dies gilt insbesondere für den Innenstadthandel, der für einen Erlebniseinkauf prädestiniert ist. Neuere Entwicklungen zeigen jedoch, dass auch großflächige Einkaufszentren diesem Trend Rechnung tragen. Beispiele sind komplexe Angebotsformen wie Urban Entertainment Center
oder Family Fun Center oder die Aufnahme großer Freizeitbereiche und sog. FoodCourts.
1
Bei insgesamt ansteigendem Gesamtvolumen der Verbrauchsausgaben.
7
Privater Verbrauch im Wandel 1990 - 2010
36%
34%
Einzelhandel
Wohnungsmiete und
Haushaltskosten
25%
41%
11%
Verkehrszwecke und
Nachrichten
13%
16%
Bildungs- und Unterhaltungszwecke
19%
3%
Sonstige
2%
Abb. 4
Generell ist von erhöhten Ansprüchen der Konsumenten an den Erlebniswert des Einzelhandels auszugehen. Es wird deshalb in Zukunft erheblicher Anstrengungen bedürfen, die
Verbraucher an bestimmte Geschäfte oder Einkaufsorte zu binden. Die künftige Verbrauchergeneration wird sich voraussichtlich in folgende Konsumententypen differenzieren:
-
Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem
Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design
-
Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher oder
naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für solche Produkte auch mehr Geld
auszugeben
-
Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse
an detaillierten Produktinformationen (z.B. Warentests, Internet) sowie vergleichsweise hoher Preissensibilität
8
-
Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne besonderes Umweltbewusstsein.
Das Spektrum der Konsumenten wird somit voraussichtlich den gesamten Bereich vom
Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Auf diese breite Segmentierung der
Zielgruppe muss sich der Handel einstellen: Sortiments-, Absatz- und Marketingaktivitäten
der Unternehmen müssen deshalb zukünftig noch vielfältiger ausgerichtet sein, und im Gegensatz zu heute wird im Mittelpunkt nicht mehr die Bedarfsdeckung, sondern die Bedarfsweckung stehen.
Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der
mittelfristigen Perspektive folgendermaßen darstellen:
-
Die Verkaufsflächen wachsen weiter.
Bereits im Jahr 2005 ist in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand
von über 95 Mill. m² zu erwarten. In den neuen Bundesländern dürften bis zu diesem Zeitpunkt über 20 Mill. m² realisiert sein. Der Verkaufsflächenzuwachs wird
sich zu etwa zwei Dritteln außerhalb der Innenstädte vollziehen. Dadurch wird ein
Verdrängungswettbewerb ausgelöst, der zu Lasten des City-Handels und der integrierten Standortlagen geht. Die Umsatzumverteilungsprozesse werden nicht
selten auch städtebauliche Auswirkungen in zentralen Geschäftslagen zeitigen (z.
B. Entstehung von Leerständen, Investitionsruinen, Geschäftsfluktuation, Trading-Down-Prozesse).
-
Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort.
Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. €
wird bis zum Jahr 2005 auf etwa 80 % anwachsen. In der Folge werden vor allem
kleinflächige und unproduktive Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem
Wettbewerb ausscheiden. Dies gilt insbesondere für Fachhandelsbetriebe, die aufgrund ihrer Serviceorientierung mit überdurchschnittlich hohen Standortkosten
belastet sind.
9
Die Fachmärkte und Discounter sind Motor der Dynamik.
-
Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird in den kommenden Jahren
wesentlich durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Diese Betriebstypen werden ihren Marktanteil weiter ausbauen. Fachmärkte dürften im Jahr 2010 über alle
Warengruppen hinweg einen Marktanteil von ca. 23 – 24 %, Discounter von ca.
12 – 13 % erreichen.
Eine begrenzte Marktposition dürfte darüber hinaus innerhalb der nächsten 10 –
-
15 Jahre der Betriebstyp Factory Outlet Center (FOC) erreichen. Es ist davon auszugehen, dass in Deutschland ca. 10 größere FOC etabliert werden. Sie dürften
eine Verkaufsfläche von etwa 100.000 m² erreichen und in den zentrenrelevanten
Warengruppen (insbesondere Textil) einen Marktanteil von bis zu 2 % an sich
binden.
-
Das Internet-Shopping wächst.
-
Relevante Marktanteile in ausgewählten Branchen (z.B. Bücher, Tonträger, Elektrogeräte, Geschenkartikel, Spielwaren) wird das Internet-Shopping an sich binden. Realistische Prognosen gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2010 in den genannten Sortimenten bereits über 5 % des Kaufkraftvolumens auf das virtuelle
Einkaufen entfällt.
Vor dem Hintergrund der voraussichtlichen Einzelhandelsentwicklung in der mittel- und
langfristigen Perspektive besteht in vielen Kommunen die Notwendigkeit, vorhandene Planungen zum weiteren Ausbau des Einzelhandels auf eine qualifizierte Grundlage zu stellen. Im Interesse einer am tatsächlichen Bedarf orientierten Einzelhandelsentwicklung gilt
es hierbei v. a. folgende Fragen zu klären:
•
Welche Einzelhandelskapazitäten sind für eine angemessene Versorgung der
Bevölkerung bei Zugrundelegung der jeweils zu erfüllenden zentralörtlichen
Funktionen notwendig?
•
Welche Standorte sollen bevorzugt für Einzelhandelsansiedlungen herangezogen werden, um negative Folgewirkungen auf die Entwicklung der Innenstadt
und der Nahversorgungslagen zu vermeiden?
10
Die Flächennachfrage des Einzelhandels, insbesondere in Außenbereichslagen der Städte,
steht dabei häufig im Widerspruch zu allgemein anerkannten Konzepten der Stadtentwicklungs- und Sanierungsplanung, welche darauf abzielen, die Angebots- und Nutzungsvielfalt des Einzelhandels in den zentralen Bereichen der Städte (= Innenstadt, Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren) zu bewahren. Dieser Planungsleitlinie liegt die Einsicht
zugrunde, dass gerade der innerstädtische Einzelhandel für die Urbanität, die Attraktivität
und das Image einer Stadt als Versorgungsstandort von ausschlaggebender Bedeutung ist.
Eine quartiersbezogene Nahversorgung wertet darüber hinaus die Wohnqualität nachhaltig
auf.
Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen dem unternehmerischen Standortwahlverhalten und
einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung
UNTERNEHMEN
STADTPLANUNG
Oberziel
Gewinnmaximierung
Geordnete städtebauliche Entwicklung
Unterziele
-
Minimierung der Standortanforderungen
-
Aufbau / Erhalt der Marktposition
-
Erhalt der Zentralität und Urbanität (Innenstadt)
Stärkung der Stadtteilzentren
Stärkung der Nahversorgungslagen
Verkehrsvermeidung
Standortbeurteilungskriterien
-
-
Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer
-
-
Parkplatzangebot
-
-
Einsehbarkeit
-
Lage zu positiven Nachbarschaftsnutzungen
-
Standortaufwendungen, insbesondere
Mietpreis / Kaufpreis
-
Flächenangebot
-
Standorte der wesentlichen Wettbewerber
-
Abstimmung mit der Logistik des Unternehmens
-
-
Koordinierung und Bündelung des Verkehrsaufkommens (ÖPNV / PKW)
Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien
Flächenverbrauch
Verträglichkeit mit anderen Nutzungen
(z.B. Wohnen, Freizeitnutzung, Landschaftsschutz)
Vermeidung negativer Auswirkungen
auf die innerstädtische Geschäftsstruktur
Quelle: GMA-Standortforschung
11
III
PLANUNGSRECHTLICHES INSTRUMENTARIUM ZUR STEUERUNG
DER STANDORTENTWICKLUNG IM EINZELHANDEL
Städte und Gemeinden haben mit dem BauGB und der BauNVO ein planungsrechtliches
Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung im Einzelhandel gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des Einzelhandels sind folgende Gebietskategorien zu unterscheiden:
1.
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an. Werden
in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind
Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO – teils ausdrücklich
als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten vorgesehen:
•
Sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in
Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)
•
In Kleinsiedlungen und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§ 2 und § 3 BauNVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind
außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der
letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die
konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen:
•
Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 700 m² VK)
dann:
•
Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet
zulässig.
12
2.
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und
Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung eingefügt und gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art
der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren
Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht.
3.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche
Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes
voraus.
Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und § 34 BauGB erfolgt stets fallbezogen und
stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und die zukünftige Standortentwicklung dadurch systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind die im BauGB und in der BauNVO dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten
in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen.
Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht
großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können – ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen
oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig.
13
Als „materiell-rechtliche Voraussetzungen“ für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen
gelten nach § 1 Abs. 9 BauNVO „besondere städtebauliche Gründe“1:
1.
Einzelhandelsflächenausschlüsse müssen eine konkrete städtebauliche Bezugsfläche haben. Der Ausschluss in einem Bebauungsplan ist nur zulässig, wenn dem
ein konkret zu schützender oder zu fördernder Bereich gegenübersteht. Die Gemeinde muss hinreichend zum Ausdruck bringen, in welchem anderen räumlichen
Bereich aus welchen städtebaulichen Gründen bevorzugt (gegenüber dem zu überplanenden Bereich) und aus welchen Gründen (infrastrukturelle Ausstattung,
Versorgung der Bevölkerung, Sicherung eines zentralen Versorgungsbereiches)
Einzelhandelsflächen untergebracht werden sollen. Solche besonderen städtebaulichen Gründe können in der Planung, Realisierung und Sicherung von Innenstadt- oder Innerortssanierungen oder städtebaulichen Entwicklungen liegen, wie
in der Förderung und Sanierung sonstiger innerstädtischer Bebauungsplanausweisungen.
Die räumlich konkretisierte, städtebauliche Bezugsfläche ist nur dann als (besonderer) städtebaulicher Grund tragfähig, wenn jene in den Randbereichen auszuschließenden Einzelhandelsflächen rechtlich und tatsächlich in den zu schützenden oder zu fördernden Innenstadtbereichen zur Verfügung stehen.
2.
Eine, bestimmte Nutzungen ausschließende, Festsetzung ist nur dann planerisch
gerechtfertigt, wenn das vorgegebene Ziel (z.B. Sicherung und Entwicklung eines
innerstädtischen Bereiches) aus heutiger prognostischer Sicht (überhaupt) erreicht werden kann. Diese Zielprognose macht im Regelfall ein die Gesamtsituation der Stadt erfassendes Marktgutachten notwendig.
3.
1
Besondere städtebauliche Gründe können für jene Einzelhandelsbranchen definiert und festgestellt werden, die nach heutigen städtebaulichen Vorstellungen
aufgrund ihres Flächenbedarfs, ihrer Warengröße usw. überhaupt noch in den
Innenstädten angesiedelt werden sollen und deren städtebaulichen Charakter als
Marktplatz mit prägen. Die Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerortsbedeutsamen oder nicht bedeutsamen Branchen kann nur konkret und nur im Einzelfall bestimmt werden.
Zitiert nach H.-J. Birk: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. – In: Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, 9. Jg., 1. August 1988, Seite 281
ff.
14
4.
Dem beabsichtigten Erreichen dieser städtebaulichen Ziele muss ein konsequentes
Handeln folgen. Die städtebauliche Sicherung und Entwicklung eines innerstädtischen Bereiches kann nur dann funktionieren, wenn nicht nur für ein Randgebiet,
sondern für alle Bereiche geprüft wird, welche Auswirkungen von dort sich ansiedelnden Einzelhandelsflächen für innerstädtische Bereiche ausgehen können.
Tendenziell wird es nötig sein, alle Randbereiche zugunsten der Innenstadt gleich
zu behandeln.
5.
Ein weiterer besonderer städtebaulicher Grund kann z. B. das bewusste Vorhalten
und zur Verfügung stellen eines Bebauungsplan-Gebietes für das produzierende
Handwerk, Gewerbe oder die Industrie sein.
Insgesamt bietet das Baurecht vielfältige Möglichkeit zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern der
Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist und
das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln darf
wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll. Die
Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber hinaus
eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörden voraus.
15
IV
STANDORTBESCHREIBUNG, EINZUGSGEBIET UND KAUFKRAFT
Die wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren sowie die Verkehrsanbindung sind Einzelfaktoren, die die
Entwicklungsperspektiven des Versorgungsstandortes Hof wesentlich mitbestimmen. Untersuchungsrelevante Strukturdaten der Stadt und Region werden deshalb nachfolgend kurz
dargestellt.
1.
Standortbeschreibung, zentralörtliche Funktion
Die kreisfreie Stadt Hof ist von der bayerischen Landesplanung als Oberzentrum eingestuft
und zählt gegenwärtig ca. 49.930 Einwohner1. Vor dem Hintergrund seiner gehobenen
zentralörtlichen Funktion hat Hof umfassende gesamtstädtische und überörtliche Versorgungsfunktionen zu erfüllen. Hierbei erstreckt sich die Marktbedeutung des städtischen Einzelhandels, durch die Lage in einer eher ländlich geprägten Region, weit in das
Umland. Erst das ca. 45 km nordöstlich gelegene sächsische Oberzentrum Plauen sowie
das ca. 55 km südlich gelegene Oberzentrum Bayreuth schränken die Marktreichweite des
Hofer Einzelhandels spürbar ein.
Die Erreichbarkeit Hofs für den Individualverkehr kann als überdurchschnittlich gut bezeichnet werden. Das Oberzentrum verfügt an drei Autobahnen über eigene Anschlussstellen:
8
Bundesautobahn A 9 (Nürnberg – Berlin)
8
Bundesautobahn A 72 (Hof – Chemnitz – Dresden)
8
Bundesautobahn A 93 (Hof – Regensburg).
Die regionale Anbindung an das Verkehrsnetz wird neben den genannten Autobahnen von
drei Bundesstraßen geprägt, die nahezu radial auf die Stadt Hof zulaufen und das Stadtgebiet queren:
1
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand 30.06.2003.
16
8
Bundesstraße 2 (Gera – Hof – Bayreuth)
8
Bundesstraße 15 (Helmbrechts – Hof – Selb)
8
Bundesstraße 173 (Kronach – Hof – Plauen).
Darüber hinaus erfolgt eine Erschließung des städtischen Nahumfeldes durch diverse
Landstraßen.
Durch den Verlauf von drei Bundesstraßen innerhalb des Stadtgebietes ist die Verkehrsbelastung der Hofer Kernstadt als hoch einzustufen. Verschiedene Umgehungsstraßenplanungen werden hier jedoch perspektivisch für eine Entlastung sorgen. Projektiert sind u. a.
die nordwestliche Verbindung der B 173 mit der B 15 sowie die südwestliche Verbindung
der B 15 mit der B 21.
Die innerörtliche Verkehrserschließung Hofs wird maßgeblich durch die überwiegend in
Nord-Süd-Richtung verlaufende Achse der Ernst-Reuter-Straße geprägt. Sie nimmt eine
Verteilfunktion für das gesamte Stadtgebiet wahr. Als weitere wichtige Durchgangsstraßen
sind die Kulmbacher Straße (B 15), die Schleizer Straße (B 2) und die Plauener Straße (B
173) zu benennen.
Im Gegensatz zur Anbindung an den Individualverkehr ist die Anbindung Hofs an das
Schienennetz der Deutschen Bahn AG als unterdurchschnittlich einzustufen. So besitzt das
Oberzentrum z. Z. keinen eigenen ICE-Anschluss. Als wichtigste Bahnlinien sind hervorzuheben:
8
Bad Steben – Hof
8
Hof – Bamberg / Marktredwitz / Selb
8
Hof – Plauen.
Eine Ergänzung erhält das Schienennetz durch 12 Regionalbuslinien, die Hof mit zahlreichen Mittel-, Unter- und Kleinzentren der Region verknüpfen. Innerhalb des Stadtgebietes
existieren 12 Buslinien, die die Gemarkung durch ein radial angelegtes Netz flächen-
1
Quelle: Fachbereich Tiefbau der Stadt Hof 2004.
17
deckend erschließen. Als Hauptumsteigeplätze fungieren der zentrale Omnibusbahnhof an
der Bismarckstraße / Ecke Friedrichstraße und der Hauptbahnhof. Ungeachtet des dichten
Liniennetzes ist das ÖPNV-Angebot aufgrund einer ungünstigen Vertaktung nur als suboptimal zu bezeichnen1.
Die Wirtschaftsstruktur Hofs wurde traditionell stark vom Textilgewerbe und der Textilindustrie geprägt. Die Wurzeln dieser Wirtschaftszweige lassen sich bis in das 15. Jahrhundert zurückverfolgen. Noch bis vor wenigen Jahrzehnten zählte Hof sogar zu den bedeutendsten Textilstandorten in Europa. Neben der Textilindustrie bildeten Brauereien ein
weiteres Standbein des Hofer Gewerbes. Nach der Wiedervereinigung Deutschlands hat
sich das Branchenspektrum im Zuge des Rückgangs der Textilproduktion jedoch stark diversifiziert.
Von der politischen Wende konnte Hof arbeitspolitisch zunächst profitieren. So verzeichnete die Stadt zwischen 1988 und 1993 einen Beschäftigungszuwachs um rund 4.200 Personen (+ 18 %). In der Folge entwickelte sich Hof immer mehr von einem Industriestandort zu einer Handels- und Dienstleistungsstadt. Während 1990 noch 45 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im produzierenden Gewerbe tätig waren, betrug ihr Anteil
im Jahr 2003 nur noch 29 %. Gleichzeitig steigerte sich der Beschäftigungsanteil des Wirtschaftsbereiches „Sonstige Dienstleistungen“ von 29 % (1990) auf 44 % (2003).
Momentan zählt die Stadt Hof rund 23.460 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte. Ihre
Zahl blieb zwischen 1990 und 2002 auf relativ konstantem Niveau. Allerdings war zwischen 2002 und 2003 ein Rückgang um ca. 3 % zu verzeichnen (siehe Tabelle 1).
Die hohe Arbeitszentralität des Oberzentrums spiegelt sich in einem positiven Pendlersaldo
wider. Den rund 23.460 Beschäftigten am Arbeitsort Hof stehen rund 14.550 Beschäftigte
am Wohnort gegenüber. Dadurch errechnet sich im Jahr 2003 ein positiver Pendlersaldo
von rund 8.910 Personen (siehe Tabelle 2).
1
Die meisten Buslinien verkehren in Hof nur einmal pro Stunde.
18
Tabelle 1:
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Hof 1990 - 2003
Daten
Wirtschaftsgruppe
Land- und Forstwirtschaft,
Tierhaltung, Fischerei
Produzierendes Gewerbe
Handel, Verkehr und
Nachrichtenübermittlung
Sonstige Dienstleistungen
Insgesamt
1990
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
- absolut 1998
1999
2000
2001
2002
2003
1990
1998
Anteil der Beschäftigten
in %
1999
2000
2001
2002
2003
53
58
62
67
59
58
60
0,2
0,2
0,3
0,3
0,2
0,2
0,2
10.958
8.440
8.129
7.939
7.762
7.170
6.711
44,7
34,9
33,2
31,9
31,1
29,7
28,6
6.450
7.282
7.282
7.299
6.835
6.753
6.448
26,3
30,1
29,7
29,4
27,4
27,9
27,5
7.073
8.410
9.016
9.551
10.299
10.224
10.244
28,8
34,8
36,8
38,4
41,3
42,2
43,7
24.534
24.190
24.489
24.856
24.955
24.205
23.463
100
100
100
100
100
100
100
Quelle: Statistisches Jahrbuch der Stadt Hof 2004, Bayerisches Landesamt für Statistik 2004
19
Tabelle 2:
Pendlersaldo in Hof 1998 - 2003
Orte
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
am Arbeitsort
am Wohnort
Pendlersaldo
Jahr
1998
24.190
16.094
+ 8.096
1999
24.489
16.067
+ 8.422
2000
24.856
16.148
+ 8.708
2001
24.955
k.A.
---
2002
24.205
15.319
+ 8.886
2003
23.463
14.552
+ 8.911
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Stand jeweils 30.06.
Die wirtschaftsstrukturellen Veränderungen des letzten Jahrzehnts, v. a. das weitere Abschmelzen der Textilindustrie, hatten unmittelbare Auswirkungen auf die Arbeitsmarktsituation. Momentan beläuft sich die Arbeitslosenquote in Hof auf ca. 12,1 %1. Im Zeitablauf der letzten vier Jahre zeigt sich hierbei eine geringe aber stetige Verschlechterung
(vgl. Abb. 5).
Entwicklung der Arbeitslosenquote in Hof 2000 - 2003
14
Prozent
13
12
12,1
11
10
10,6
11,3
10,9
9
2000
2001
Quelle: Statistisches Jahrbuch der Stadt Hof 2004
Jahr
2002
2003
Abb. 5
1
Die Arbeitslosenquote bezieht sich auf alle zivilen Erwerbspersonen. Angegeben werden die Jahresmittel.
20
Die Siedlungsstruktur Hofs ist durch eine weitgehend zusammenhängende Kernstadt geprägt. Demgegenüber weisen die solitär gelegenen Ortsteile Wölbattendorf im Westen,
Haidt im Nordosten sowie Jägersruh im Osten überwiegend dörflichen Charakter auf.
Die Kernstadt ist in fünf Stadtteile untergliedert (Nord, Ost, Süd, West, Mitte). Im einwohnerstärksten Stadtteil Süd leben ca. 26 % der Bevölkerung. Die nur geringfügig kleineren
Stadtteile Ost und West weisen Einwohneranteile von jeweils ca. 22 % auf. Der Stadtteil
Mitte zählt ca. 18 % der Hofer Bevölkerung. Mit ca. 12 % ist der Stadtteil Nord der kleinste Teilraum im Stadtgebiet.
In den vergangenen 10 Jahren ist die Bevölkerung Hofs stark zurückgegangen. Wurden
1993 noch ca. 52.724 Bewohner gezählt, lag der Wert 2003 nurmehr bei ca. 49.926 Personen (- 5,3 %). Die Bevölkerungsverluste sind u. a. durch eine Stadt-Umland-Wanderung
verursacht, allerdings schloss auch das natürliche Bevölkerungssaldo zwischen 1993 und
2003 in jedem Jahr mit einem Negativergebnis ab.
Die innerstädtischen Haupteinkaufslagen erstrecken sich von der Ludwigstraße über das
Obere Tor, die Karolinenstraße, Karlstraße und die Altstadt bis zur Lorenzstraße. Einen
stellenweise verdichteten Handelsbesatz weisen auch die Bismarckstraße, die Luitpoldstraße und die Marienstraße sowie die Klosterstraße auf. Sie sind jedoch im Hinblick auf die
Kundenfrequenz und die Besatzdichte nur noch als 1c-Lagen einzustufen. In den übrigen
innerstädtischen Bereichen wird die Handelsfunktion bereits von Wohn- und Dienstleistungsfunktionen überlagert, so dass sich keine geschlossenen Schaufensterfronten mehr
bilden.
Die innerstädtischen Haupteinkaufslagen weisen eine starke gesamtstädtische und überörtliche Anziehungskraft auf. Dies gilt auch für die Fachmarktstandorte in der Hans-BöcklerStraße und in Moschendorf. Als Kundenmagnetbetriebe fungieren in diesen Bereichen SBWarenhäuser der Firma Kaufland. Am Fachmarktstandort Moschendorf entfaltet darüber
hinaus vor allem Möbel Biller eine große Marktbedeutung.1
1
Als Einzelhandelsstandort mit überörtlichem Verflechtungsbereich ist auch das SB-Warenhaus
Marktkauf in der Schleizer Straße einzustufen.
21
Karte 1: Wichtige Einzelhandelslagen in Hof
1
2
3
A
Hauptgeschäftsbereiche
Fachmarkstandorte
A Hans-Böckler-Straße
B Moschendorf
SB-Warenhäuser
1
Marktkauf
2
E-Center
3
Kaufland
4
Kaufland
4
B
Quelle: GMA 2004
22
Karte 2: Supermärkte, Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser in Hof
3
1
2
2
1
6
7
17
Supermärkte, Discounter,
SB-Warenhäuser > 700 m²
1 Aldi, Kornhausacker
2 Comet, Köditzer Straße
3 Marktkauf, Schleizer Straße
5 Rewe, Enoch-Widmann-Straße
6 Aldi, Christoph-Klaus-Straße
7 Lidl, Christoph-Klaus-Straße
8 Spektrum 7, Ernst-Reuter-Straße
9 Netto, Fabrikzeile
10 Edeka-Center, Schiller Straße
11 Izmir Markt, Alsenberger Straße
12 Kaufland, Hans-Böckler-Straße
13 Lidl, Wunsiedler Straße
14 Rewe, Peuntweg
15 Aldi, Schaumbergstraße
16 Kaufland, Schaumbergstraße
17 Plus, Kulmbacher Straße
8
5
3
9
10
11
4
12
13
14
5
15
16
Lebensmittelmärkte < 700 m²
1 Norma, Ludwigstraße
2 Mix-Markt, Heiligengrabstraße
3 Norma, Breslaustraße
4 Norma, Hans-Böckler-Straße
5 Diska, Wunsiedler Straße
Quelle: GMA 2004
23
Im weiteren Stadtgebiet konzentriert sich das Einzelhandelsangebot überwiegend auf die
Nahversorgungsfunktion. Neben vier SB-Warenhäusern (siehe Karte 1) wird diese v. a.
von zahlreichen Super- und Discountmärkten (siehe Karte 2) wahrgenommen. Multifunktionale Nahversorgungszentren mit einem Komplementärbesatz im Dienstleistungsbereich
konnten indes im Stadtgebiet von Hof nicht ermittelt werden.
In der Gesamtbetrachtung weist die Einzelhandelsstruktur in Hof ihren Schwerpunkt bei
den innerstädtischen Haupteinkaufslagen und zwei Fachmarktagglomerationen auf. Die
Nahversorgung ist quantitativ klar nachgeordnet und wird überwiegend durch solitär gelegene Super- und Discountmärkte geprägt.
2.
Einzugsgebiet der Stadt Hof
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes der Stadt Hof bildet die wichtigste Voraussetzung
zur Ermittlung des Einwohnerpotenzials und damit der zur Verfügung stehenden Kaufkraft. Als Einzugsgebiet wird in Anbetracht der inhaltlichen Zielsetzungen vorliegender
Untersuchung derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die Verbraucher regelmäßig
die Einzelhandelsangebote Hofs in Anspruch nehmen. Der Aufbau und die Intensität von
Kundenbeziehungen mit Bewohnern des Umlandes hängt dabei neben der Eigenattraktivität des städtischen Versorgungsangebotes in hohem Maße von der überörtlichen Wettbewerbssituation sowie der verkehrlichen Erreichbarkeit ab.
Die Außengrenze des Hofer Einzugsgebietes wird zum einen durch die Landesgrenze zur
Tschechischen Republik, zum anderen durch die Lagebeziehung zu den leistungsfähigen
Oberzentren Plauen und Bayreuth definiert. Die Marktbedeutung des Hofer Einzelhandels
innerhalb des Einzugsgebietes wiederum wird von der Versorgungszentralität weiterer
zentraler Orte im Untersuchungsraum bestimmt. Als wichtige Wettbewerbsstandorte sind
in diesem Zusammenhang hervorzuheben:
8
mögliches Oberzentrum Kulmbach
8
mögliches gemeinsames Oberzentrum Wunsiedel / Marktredwitz
8
Mittelzentrum Naila
24
8
Mittelzentrum Münchberg
8
Mittelzentrum Selb
8
mögliches Mittelzentrum Helmbrechts
8
mögliches Mittelzentrum Rehau.
Einfluss auf die Marktreichweite des örtlichen Einzelhandels nimmt auch die Verkehrsanbindung der Stadt Hof. In diesem Zusammenhang ist vor allem der sehr gute Anschluss an
die Autobahnen A 9, A 72 und A 93 hervorzuheben. Wichtig für die Kundenzuführung aus
dem Umland sind auch die Bundesstraßen B 2 (Schleiz – Hof – Münchberg) und B 173
(Schwarzenbach – Hof – Plauen). Sie erschließen das Einzugsgebiet nahezu sternförmig
und schaffen damit günstige Voraussetzungen für eine flächenhafte Kundenanbindung an
den Hofer Einzelhandel.
Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze und
der Zonierung des Einzugsgebietes nach Intensitätsabstufungen der Kundenanbindung folgende Faktoren berücksichtigt:
8
Angaben der Geschäftsleitungen von 30 strukturprägenden Betrieben in Hof zur Umsatzzusammensetzung nach Kundenherkunft
8
Ergebnisse einer repräsentativen Kundenbefragung von 407 Personen in der Hofer
Innenstadt
8
Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u.a. in Plauen, Selb,
Bayreuth, Marktredwitz, Kulmbach)
8
Ausgewählte Zeit- und Distanzwerte bzw. Erfahrungen zu den von Kunden akzeptierten Fahrzeiten1.
Die Ausweisung einzelner Zonen orientiert sich in erster Linie an der Einzugsgebietsgliederung der Hofer Kundenmagnetbetriebe in den innerstädtischen Haupteinkaufslagen, die
der GMA von diesen Betrieben z. T. zur Verfügung gestellt wurden. Aus Gründen der in-
1
Die GMA hat in Deutschland bereits über 2.000 Einzelhandelsstrukturuntersuchungen im Auftrag
von Kommunen erarbeitet. Integraler Bestandteil dieser Untersuchungen war häufig eine Verbraucher- bzw. Konsumentenbefragung, so dass eine breite empirische Datenbasis zum Kundenverhalten vorliegt.
25
terkommunalen Vergleichbarkeit wurde als Zone I das Hofer Stadtgebiet festgelegt. Die
Zone II stellt das Naheinzugsgebiet und die Zone III das Ferneinzugsgebiet dar (siehe Tabelle 3, Karte 3).
Tabelle 3: Einwohnerverteilung im Einzugsgebiet der Stadt Hof 2003
Zone
Einwohner
Zone I
Stadtkreis Hof
Zone II
Teile des Landkreises Hof
49.930
45.720
Zone III
Teile der Landkreise Hof, Wunsiedel im Fichtelgebirge und Saale-Orla-Kreis
Zonen I – III gesamt
Quelle:
104.160
199.810
Angaben der Stadt Hof; Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Thüringer Landesamt für Statistik, Stand: 30.06.2003, ca.-Werte gerundet
Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung der Außenbereichsgrenze eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände sondern lediglich denjenigen Übergangsbereich
kennzeichnet, in dem die Kundenbindung an den Hofer Einzelhandel an Intensität deutlich
verliert. Die festgelegte Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren Zustand, d. h. nicht
alle in Hof ansässigen Betriebe strahlen gleichermaßen in das Verflechtungsgebiet hinein
und nicht alle Orte, die in derselben Zone liegen, sind mit gleicher Intensität an den Einzelhandelsstandort Hof angebunden1.
1
Bei der Wohnorterhebung in der Konsumentenbefragung in Hof wurde festgestellt, dass ca. 6 –
7 % der Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes stammen. Die Besuchsfrequenz
dieser Kunden ist aufgrund der langen Anfahrtszeiten jedoch relativ niedrig. Die Kaufkraftzuflüsse
von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes werden bei der Umsatzermittlung des Hofer Einzelhandels (Siehe Kap. V) berücksichtigt.
26
Karte 3: Einzugsgebiet der Stadt Hof
Legende
Zone I
Zone II
Zone III
Quelle: GMA 2004
27
3.
Kaufkraft
Die Berechnung der im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels vorhandenen Kaufkraft
wird speziell für die Wirtschaftsgruppe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden sowie
GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen.
3.1
Systematik der Kaufkraftberechnung
Die Gegenüberstellung der Nachfrage (= Kaufkraft) und des Angebotes (= Umsatztätigkeit) erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen
und Wirtschaftsgruppen. Zu diesem Zweck wird der Einzelhandel und das Ladenhandwerk
nach der Periodizität des Einkaufs in eine kurz-, mittel- und langfristige Bedarfsdeckung
differenziert. Dabei ergibt sich in Anlehnung an das von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete Gliederungsschema nachstehende Unterteilung:
Überwiegend kurzfristige Bedarfsdeckung
8
8
8
Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Metzgereien, Bäckereien, Konditoreien), Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf.
Überwiegend mittelfristige Bedarfsdeckung
8
8
8
Bücher, Papierwaren, Bürobedarf1, Schreib-, Spielwaren
Bekleidung, Textilien
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel.
Überwiegend langfristige Bedarfsdeckung
8
Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör)
1
Ohne Computer und Zubehör.
28
8
8
8
8
8
8
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Möbel und Einrichtungsgegenstände
Heimtextilien, Raumausstattung
Heimwerker- und Gartenbedarf
Foto, Optik, Uhren, Schmuck
sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen).
3.2
Grundlagen der Kaufkraftberechung
Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das
Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten
Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und
Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt:
Verfügbares Einkom m en
privater V erbrauch
Ersparnis
N achfrag e der K onsum enten n ach
•
•
W aren
D ienstleistungen
Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die
Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der
privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (=
Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z.B. Versandhandel, e-commerce,
ambulante Märkte) wirksam werden können.
29
Nach Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Nachfrage (inkl. Apotheken
und Ladenhandwerk) für die abgegrenzten Bedarfsgüter in den alten Bundesländern im
Jahr 2003 je Einwohner bei
ca. 5.010,-- €.
Davon entfallen auf den abgegrenzten ...
8
kurzfristigen Bedarfsgütersektor
ca. 2.290,-- €
8
mittelfristigen Bedarfsgütersektor
ca.
8
langfristigen Bedarfsgütersektor
ca. 1.751,-- €.
969,-- €
Unterteilt man die gesamten Bedarfsgüterbereiche in Nahrungs- und Genussmittel einerseits und Nichtlebensmittel andererseits, dann belaufen sich die Pro-Kopf-Ausgaben auf ...
8
ca. 1.750,-- € für Nahrungs- und Genussmittel
8
ca. 3.260,-- € für Nichtlebensmittel.
3.3
Kaufkraftvolumen im Einzugsgebiet 2003
Die Städte und Regionen mit Anteil am Einzugsgebiet des Einzelhandels von Hof weisen
unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale und regionale Unterschiede
im Kaufkraftniveau widerspiegeln. Die Kaufkraftkennziffer für die Stadt Hof liegt nach
Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg, aktuell bei 100,1 und damit
praktisch auf Höhe des Bundesdurchschnitts (= 100,0). Für die Städte und Gemeinden im
Nah- und Ferneinzugsgebiet wurden Kaufkraftkoeffizienten zwischen 80,0 und 109,6 ermittelt. Niedrige Werte der Kaufkraft weisen vor allem die thüringischen Städte und Gemeinden im Saale-Orla-Kreis auf. Den höchsten Quotienten erreicht hingegen der Kurort
Bad Steben im Landkreis Hof.
30
Tabelle 4: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels 2003
Gebiet
Branchen
Nahrungs- und Genussmittel1
Gesundheit, Körperpflege
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
überwiegend kurzfristiger Bedarf
Stadt Hof
= Zone I
87,4
21,5
5,5
Nahbereich
Fernbereich
= Zone II
= Zone III
- Ausgaben in Mill. € 80,0
182,0
19,6
44,6
5,0
11,4
Gesamt
Zone I - III
349,4
85,7
21,9
114,4
104,6
238,0
457,0
Bücher, PBS , Spielwaren
Bekleidung, Schuhe, Sport
13,2
35,2
12,1
32,2
27,5
73,1
52,8
140,5
überwiegend mittelfristiger Bedarf
48,4
44,3
100,6
193,3
Elektrowaren
Hausrat, Einrichtung, Möbel
Sonstiger Einzelhandel
20,6
32,8
34,0
18,9
30,0
31,1
42,9
68,2
70,7
82,4
131,0
135,8
überwiegend langfristiger Bedarf
87,4
80,0
181,8
349,2
Nichtlebensmittel insgesamt
162,8
148,9
338,4
650,1
Einzelhandel insgesamt
250,2
228,9
520,4
999,5
2
1
2
Quelle:
inkl. Lebensmittelhandwerk
PBS = Papier, Bürobedarf, Schreibwaren
GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
31
Nach den in Tabelle 4 ausgewiesenen Werten1 beläuft sich das für die acht Warengruppen
errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Einzugsgebiet auf
ca. 999,5 Mill. €.
Auf Nahrungs- und Genussmittel entfallen davon ca. 349,4 Mill. € (= ca. 35 %) und auf
Nichtlebensmittel ca. 650,1 Mill. € (= ca. 65 %). Nur etwa 25 % des ermittelten Nachfragevolumens ist in der Zone I (Stadt Hof) verortet. Der geringe Anteil zeigt die Notwendigkeit für den Hofer Einzelhandel, in erheblichem Umfang Kaufkraft aus dem überörtlichen
Einzugsgebiet anzuziehen. Dies gilt insbesondere für die Kundenbindung im Ferneinzugsgebiet (Zone III), auf das ca. 52 % des potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens entfällt.
3.4
Kaufkraftprognose 2010
Die Entwicklung der Kaufkraft bis zum Jahr 2010 steht vor allem in Abhängigkeit vom
zukünftigen Ausgabeverhalten der Konsumenten, dem Konjunkturverlauf und den sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum.
Das der GMA-Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens
lässt sich wie folgt skizzieren:
8
Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums „normal“,
d.h. die GMA geht von keiner extremen Veränderung des aktuellen Ausgabe- und
Sparverhaltens aus.
8
Die Preise für Dienstleistungen steigen schneller als die Preise für Einzelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung geht der Ausgabenanteil für den Einzelhandel am verfügbaren Einkommen leicht zurück.
1
Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wurde in vorliegender Untersuchung verzichtet,
da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen.
32
8
Speziell für das Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels1 werden folgende zwei
Szenarien der Bevölkerungsentwicklung betrachtet:
Szenario I:
Die Bevölkerungsentwicklung verläuft im Einzugsgebiet insgesamt leicht
positiv, d. h. der in den letzten Jahren feststellbare Rückgang der Einwohnerzahlen (siehe Abb. 6 und 7) wird sich nicht fortsetzen.
Szenario II:
Die Bevölkerungsentwicklung verläuft im Einzugsgebiet insgesamt leicht
rückläufig, d. h. die in den letzten Jahren feststellbare Reduzierung der Einwohnerzahlen wird sich weiter fortsetzen.
Grundlage für die im Szenario I gesetzten Prämissen der Bevölkerungsentwicklung ist die Regionale Bevölkerungsvorausrechnung für den Freistaat Bayern2 mit
Angaben zur voraussichtlichen Bevölkerungsentwicklung zwischen 1996 und
dem Jahr 2010. In die Betrachtung einbezogen wurde zudem die Bevölkerungsprognose des Thüringer Landesamtes für Statistik, welche u. a. die Einwohnerentwicklung im Saale-Orla-Kreis zwischen 1996 und 2020 betrachtet3.
Grundlage für die im Szenario II gesetzten Prämissen ist eine Trendberechnung.
Bei diesem methodischen Verfahren werden Einwohnerdaten, die in einer Zeitreihe der letzten 10 Jahre vorliegen, mittels einer Regressionsgeraden in die Zukunft
extrapoliert.
1
2
3
Eine relevante Ausweitung des Einzugsgebietes hält die GMA im weiteren Zeitablauf für unwahrscheinlich. Selbst wenn durch Ansiedlung neuer Betriebe in Hof eine höhere Attraktivität des Einzelhandels erreicht würde, steht kaum zu erwarten, dass von außerhalb des Verflechtungsbereiches
regelmäßig in wesentlichem Umfang Kaufkraft gebunden werden kann. Diese Einschätzung gilt
ungeachtet von Streuumsätzen, die dem Hofer Einzelhandel aus diesen Bereichen zufließen, z.B.
durch Berufspendler oder Tagestouristen. Zur Frage der Höhe dieser Streuumsätze wird in Kapitel
V Stellung genommen.
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 1996.
Um die beiden offiziell vorliegenden Bevölkerungsprognosen auf den aktuellen Stand der Entwicklung zu bringen, wurden die für das Jahr 2002 geschätzten Bevölkerungszahlen durch die aktuellen Einwohnerwerte ersetzt.
33
Einwohnerentwicklung in der Stadt Hof 1992-2003
53.000
52.724
52.500
52.658 52.590
52.320
51.781
52.000
51.442
51.500
51.133
51.000
50.741 50.654
50.500
50.150
50.000
49.926
49.500
49.000
48.500
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Stand jeweils 31.12.
Abb. 6
Einwohnerentwicklung im Nah- und Ferneinzugsgebiet des Hofer
Einzelhandels 1996 - 2003
120.000
110.382
109.801
108.816
105.825
104.766
104.164
100.000
80.000
60.000
45.849
46.009
45.880
45.866
45.752
45.722
40.000
20.000
0
1996
1997
1999
Zone II
2001
2002
2003
Zone III
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung,
Thüringer Landesamt für Statistik, Stand jeweils 31.12.
Abb. 7
34
Die Ergebnisse der beiden Einwohnerprognosen für das Einzugsgebiet der Stadt Hof sind
in den Tabellen 5 und 6 zusammengefasst. Demnach ist in Szenario I im Jahre 2010 im
Einzugsgebiet mit einer Einwohnerzahl von ca. 206.110 zu rechnen. Der Korrespondenzwert des Szenario II liegt hingegen nur bei ca. 192.670 und damit ca. 3,6 % niedriger als
noch im Jahr 2003.
Tabelle 5: Einwohnerprognose im Einzugsgebiet der Stadt Hof 2010 – Szenario I
Zone
Einwohner
Zone I
Stadt Hof
Zone II
Zone III
Zonen I – III insgesamt
51.820
47.460
106.830
206.110
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Thüringer Landesamt für Statistik, Stand:
30.06.2003; Regionale Bevölkerungsvorausrechnung für Bayern 1996 bis 2010; Bevölkerungsvorausrechnung des Thüringer Landesamtes für Statistik (1998-2020); ca.-Werte gerundet
Tabelle 6: Einwohnerprognose im Einzugsgebiet der Stadt Hof 2010 – Szenario II
Zone
Einwohner
Zone I
Stadt Hof
Zone II
Zone III
Zonen I – III insgesamt
Quelle:
47.930
43.890
100.850
192.670
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2004; Thüringer Landesamt für Statistik
2004; ca.-Werte gerundet
Unter Zugrundelegung der Bevölkerungszahlen der Szenarien I und II wird sich die Kaufkraft innerhalb des Hofer Einzugsgebietes bis zum Jahr 2010 in abgestuftem Maße nominal1 leicht positiv entwickeln. Dies liegt vor allem an der sukzessiven Weiterentwicklung
1
d.h. ohne Berücksichtigung des Wertverlustes z. B. durch Inflation.
35
der Pro-Kopf-Ausgaben um ca. 1 % pro Jahr1. Durch den Anstieg der Pro-Kopf-Kaufkraft
werden auch die prognostizierten Bevölkerungsverluste des Szenario II kompensiert.
Im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels kann im Jahr 2010 von folgenden Nachfragepotenzialen ausgegangen werden:
8
Szenario I
ca. 1.120,7 Mill. €
8
Szenario II
ca. 1.047,6 Mill. €.
Die Einzelwerte nach Zonen und Hauptwarengruppen sind in den Tabellen 7 und 8 dargestellt. Allen Angaben liegt hierbei die Preisbasis des Jahres 2003 zugrunde. Gegenüber
2003 entspricht die Ausweitung des Nachfragevolumens im Szenario I einer Steigerung
von ca. 12,1 %. Im Szenario II erhöht sich die Kaufkraft im Einzugsgebiet nur um ca.
4,8 %.
1
Nominale Steigerung.
36
Tabelle 7: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario I
Gebiet
Branchen
Nahrungs- und Genussmittel
1
Stadt Hof
= Zone I
97,4
Nahbereich
Fernbereich
= Zone II
= Zone III
200,6
Gesamt
Zone I - III
387,2
25,3
23,1
51,9
100,3
6,9
6,3
14,2
27,4
129,6
118,6
266,7
514,9
2
15,4
14,0
31,5
60,9
38,4
35,1
78,8
152,3
53,8
49,1
110,3
213,2
Elektrowaren
24,6
22,5
50,6
97,7
36,8
33,7
75,6
146,1
37,5
34,3
77,0
148,8
98,9
90,5
203,2
392,6
184,9
169,0
379,6
733,5
282,3
258,2
580,2
1.120,7
1
2
Quelle:
GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet
37
Tabelle 8: Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario II
Gebiet
Branchen
Stadt Hof
= Zone I
Nahbereich
Fernbereich
= Zone II
= Zone III
189,3
Gesamt
Zone I - III
90,1
23,4
21,4
49,0
93,8
6,4
5,8
13,4
25,6
119,9
109,7
251,7
481,3
Bücher, PBS2, Spielwaren
14,2
13,0
29,8
57,0
35,5
32,4
74,4
142,3
49,7
45,4
104,2
199,3
Elektrowaren
22,8
20,8
47,7
91,3
34,1
31,1
71,4
136,6
34,7
31,7
72,7
139,1
91,6
83,6
191,8
367,0
171,1
156,2
358,4
685,7
261,2
238,7
547,7
1.047,6
1
2
Quelle:
361,9
38
V
EINZELHANDELSSTANDORT HOF
1.
Betriebs- und Verkaufsflächenbestand
Die Ausführungen der nachfolgenden Kapitel beschäftigen sich mit dem Einzelhandelsangebot in Hof. Die von der GMA im Mai 2004 erhobenen Bestandsdaten machen – in Kombination mit den Erkenntnissen aus der durchgeführten Passantenbefragung und der Befragung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe1 – Stärken und Schwachstellen des Branchenmix deutlich und ermöglichen dadurch Empfehlungen zur Ergänzung bzw. qualitativen Aufwertung des Angebotes.
Die Auswertung der Einzelhandelsbestandsdaten erfolgt nach räumlichen und sachlichen
Kriterien. In räumlicher Hinsicht liegen die Bestandswerte für folgende Standortlagen vor:
8
Stadt Hof insgesamt
8
Innenstadt von Hof
8
Streu- und Nebenlagen
8
autokundenorientierte Lagen.
In der Gesamtstadt Hof wurden 601 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Verkaufsfläche von ca. 196.690 m² ermittelt. Davon waren
8
175 Betriebe (= ca. 29 % des Gesamtbestandes) dem Nahrungs- und Genussmittelsektor, mit einer Verkaufsfläche von ca. 32.780 m² (= ca. 17 % der Gesamtverkaufsfläche)
1
Zur Absicherung und weitergehenden Qualifizierung der Bestandserhebung wurde eine Befragung
strukturprägender Einzelbetriebe in Hof durchgeführt. Die in der Händlerbefragung erfassten Geschäfte repräsentieren ca. 4 % der insgesamt in Hof vorhandenen Betriebe, aber ca. 29 % der Verkaufsfläche. Aus der Diskrepanz zwischen Betriebs- und Verkaufsflächenanteil wird der hohe Prozentsatz strukturprägender (Großflächen-)Betriebe deutlich.
39
8
426 Betriebe (= ca. 71 % des Gesamtbestandes) dem Nichtlebensmittelsektor, mit
einer Verkaufsfläche von ca. 163.910 m² (= ca. 83 % der Verkaufsfläche)
zuzuordnen (siehe auch Tabelle 9)1.
Tabelle 9: Arbeitsstätten und Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks
in Hof 2004
Daten
Arbeitsstätten
Verkaufsfläche in m²
Branchen
Elektrowaren
175
45
26
246
34
104
138
35
77
105
217
426
601
32.780
6.870
2.985
42.635
7.700
43.675
51.375
10.105
63.280
29.295
102.680
163.910
196.690
1
Quelle: GMA-Erhebung; ca.-Werte gerundet
2
In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Hofer Einzelhandels fallen einige
Besonderheiten auf:
8
Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei ca. 330 m²
VK/Betrieb. Dies ist im Vergleich zum Durchschnittswert des Bundesgebietes
(ca. 230 m² VK/ Betrieb) ein weit überdurchschnittlicher Wert, der im Zusammenhang mit einer relativ hohen Zahl großflächiger Geschäfte steht.
1
Die Zuordnung von Einzelbetrieben und Verkaufsflächen zu Warengruppen erfolgte auf Basis des
jeweiligen Umsatzschwerpunktes. Eine Ausnahme bilden sog. „Mehrbranchenunternehmen“ (z.B.
SB-Warenhäuser), wo aufgrund des Umsatzschwerpunktes im Nahrungs- und Genussmittelbereich
die Zuordnung der Arbeitsstätten in diese Warengruppe vorgenommen wurde, während die Verkaufsflächen im Nichtlebensmittelbereich auf die Warengruppen verteilt wurde.
40
8
Zwar verfügt die Hälfte der Arbeitsstätten über Verkaufsflächen von weniger als
50 m². Diese Geschäfte repräsentieren jedoch nur einen geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand (4 %). Demgegenüber verfügen nur 9 % der Einzelhandelsbetriebe von Hof über Verkaufsflächen von mehr als 700 m². Deren
Verkaufsflächenanteil liegt hingegen bei 73 % des Gesamtbestandes (siehe
Abb. 8).
Betriebsgrößenstruktur des Hofer Einzelhandels 2004
80
73
70
Prozent
60
50
50
40
30
20
10
23
18
4
19
9
4
0
unter 50 m²
50-99 m²
Betriebsanteil
100-699 m²
>=700 m²
VK-Anteil
Quelle: GMA-Erhebung
Abb. 8
8
Zahlenmäßig wird der Geschäftsbesatz in Hof durch unternehmergeführte Betriebe dominiert. In diese Geschäftskategorie fallen 72 % des Gesamtbestandes.
Demgegenüber liegt der Filialanteil bei 28 %. Allerdings liegt die Verkaufsflächenquote dieser Filialisten bei 71 %. Die hohe Bedeutung der Filialisten ist ein
Beleg für die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Hof.
8
Eine große Bedeutung besitzen in Hof autokundenorientierte Versorgungslagen.
Obwohl sich hier nur 12 % der Betriebe befinden, repräsentierten deren Verkaufsflächen mit ca. 98.485 m² die Hälfte des gesamtstädtischen Bestandes. Auf Streu41
und Nebenlagen entfallen 43 % der Betriebe (257), aber nur ein Verkaufsflächenanteil von 18 % (ca. 36.155 m²).
8
Die Hofer Innenstadt1 verfügt über 269 Arbeitsstätten (= 45 % des Gesamtbestandes) mit einer Verkaufsfläche von ca. 62.050 m² (= 32 % der Gesamtverkaufsfläche). Der Verkaufsflächenbesatz konzentriert sich zu über 90 % auf die Hauptgeschäftslagen. In Streu- und Nebenlagen der Innenstadt finden sich 54 Anbieter mit
einer Verkaufsfläche von ca. 5.395 m² (vgl. Tabelle 10).
Hohe Verkaufsflächenanteile von über 50 % am Gesamtbestand erreicht die Hofer
Innenstadt in den Warenbereichen Gesundheit / Körperpflege (58 %), Bücher /
PBS / Spielwaren (67 %) und Bekleidung / Schuhe / Sport (77 %).
Die Einteilung in City 1a- bis 1c-Lagen und die Positionierung der wichtigsten
Kundenmagnetbetriebe der Innenstadt sind in Karte 4 dargestellt. Die räumliche
Definition der Haupteinkaufslagen und ihre Hierarchisierung wurden in zwei projektbegleitenden Arbeitskreisen, an denen u. a. Vertreter der Stadt, der Industrieund Handelskammer, der Handwerkskammer und des Einzelhandelsverbandes
sowie zahlreiche Einzelhändler teilnahmen, eingehend erörtert und als konsensfähig eingestuft. Der Kategorisierung einzelner Lagen liegt hierbei die Dichte und
Gesamtattraktivität des Einzelhandelsbesatzes und die Stärke der Kundenfrequenz
zugrunde. Demnach sind als City 1a-Lage die Altstadt und der nördliche Teil der
Lorenzstraße einzustufen. Als 1b-Lagen fungieren die Ludwigstraße zwischen der
Einmündung Klosterstraße und dem Oberen Torplatz, die Karolinen- und Karlstraße sowie die südliche Lorenzstraße bis zur Einmündung Biengässchen. Als City-Randlage wurde die nördliche Ludwigstraße, als City-Streulage der Bereich um
den Omnibusbahnhof, die Bismarckstraße, die Luitpoldstraße und der westliche
Teil der Klosterstraße bewertet.
1
Vgl. zur Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt Karte 6.
42
Tabelle 10: Betriebs- und Verkaufsflächenbesatz des Einzelhandels in der Hofer Innenstadt
1a-Lage
1b-Lage
1c-Lage
Lage
Branchen
Betriebe
VK in m²
Betriebe
Streu- und Nebenlagen
VK in m²
Betriebe
VK in m²
Betriebe
VK in m²
Einkaufsinnenstadt
insgesamt
Betriebe
VK in m²
12
600
13
900
10
3.105
10
335
45
4.940
4
1.060
7
1.960
6
640
5
340
22
4.000
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
*
*
-
-
4
275
*
*
7
410
4
2.010
4
2.135
8
875
*
*
18
5.190
24
16.105
27
12.855
17
2.010
10
2.495
78
33.465
Elektrowaren
*
*
6
620
7
675
*
*
14
1.970
7
3.645
9
2.270
14
1.470
13
1.395
43
8.780
9
795
12
895
10
1.060
11
545
42
3.295
49
24.310
65
20.735
66
7.005
44
5.060
224
57.110
61
24.910
78
21.635
76
10.110
54
5.395
269
62.050
2
1
* kein Ausweis aus Datenschutzgründen
Quelle: GMA-Erhebungen
2
43
Karte 4: Einkaufsinnenstadt Hof
1
2
3
Lauflagen
City 1a-Lage
City 1b-Lage
City Randlage
4
5
City Streulage
6
7
8
Magnetbetriebe
1 Mediamarkt, An der
Michaelisbrücke
2 Wöhrl, Karolinenstraße
3 K & L, Karolinenstraße
4 H & M, Altstadt
5 P & C, Altstadt
6 Kaufhof, Altstadt
7 C & A, Lorenzstraße
8 Müller, Lorenzstraße
Quelle: GMA 2004
44
2.
Vergleichende Bewertung ausgewählter Strukturkennziffern des Hofer Einzelhandels
In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbesatz in Hof erlauben auf Einwohner bezogene Ausstattungskennziffern eine weiterführende Beurteilung und vergleichende Wertung.
In Tabelle 11 sind die Ausstattungskennziffern der Stadt Hof Korrespondenzwerten von
Orten vergleichbarer Größe und zentralörtlicher Funktion gegenüber gestellt1. Alle Daten
stammen aus GMA-Berechnungen, die sich auf aktuelle Einzelhandelserhebungen in den
genannten Orten stützen.
Die in Hof vorhandene Verkaufsfläche von insgesamt ca. 196.690 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 3.940 m² pro 1.000 Einwohner. Diese Kennziffer ist im
Vergleich mit westdeutschen Städten als weit überdurchschnittlich zu werten. Die hohe
Verkaufsflächenausstattung verdeutlicht, dass Hof in einem strukturschwachen und überwiegend ländlich geprägten Raum eine überragende Bedeutung als Versorgungsstandort
besitzt.
In Ergänzung der quantitativen Erfassung wurde der Einzelhandelsbestand in Hof auch im
Hinblick auf die qualitative Gestaltung der Betriebsräume und Schaufensterauslagen, die
Innenausstattung, die Warenpräsentation und optisch wahrnehmbare betriebliche Organisation beurteilt. Die Arbeitsstätten wurden hierbei in einer Bewertungsskala folgenden drei
Kategorien zugeteilt:
1
8
marktgerecht
8
modernisierungsbedürftig
8
nicht marktgerecht.
Trotz einer deutlich höheren Einwohnerzahl wurde das Oberzentrum Plauen in den Vergleich aufgenommen, weil es ein direkter Wettbewerbsstandort des Einkaufsortes Hof ist.
45
Tabelle 11: Ausstattungskennziffern des Hofer Einzelhandels im interkommunalen Vergleich
Kommune
Hof
Daten Einwohnerstand Zahl der Arbeitsstätten je 1.000 Einwohner
im jeweiligen Nahrungs- und NichtlebensEinzelhandel
Basisjahr
Genussmittel
mittel
Insgesamt
49.930
3,5
8,5
12,0
m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner
Nahrungs- und NichtlebensGenussmittel
mittel
660
3.280
Einzelhandel
insgesamt
3.940
Coburg
43.270
3,1
8,0
11,1
410
1.750
2.160
Offenburg
56.320
2,2
6,1
8,3
750
2.170
2.920
Plauen
71.960
3,1
7,0
10,1
590
2.030
2.620
Rosenheim
58.400
2,6
8,2
10,8
480
2.340
2.820
Rüsselsheim
59.410
2,2
4,3
6,5
430
640
1.070
40.000
-50.000
2,4
6,3
8,7
550
1.880
2.420
GMA – Kennziffer
Quelle: GMA-Zusammenstellung; ca.-Werte gerundet
46
Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien wurden 516 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 168.855 m² (jeweils 86 % des Gesamtbestandes) in der mittelfristigen Perspektive als wettbewerbsfähig und marktgerecht eingestuft1. 77 Betriebe mit ca. 26.005 m²
VK erhielten die Bewertung modernisierungsbedürftig. 8 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.830 m² VK wurden als mittelfristig nicht marktgerecht klassifiziert (siehe
Tabelle 12).
Insgesamt stellt sich der Einzelhandelsbesatz in Hof somit in der einzelbetrieblichen Betrachtung als überwiegend leistungsfähig und zeitgemäß dar. Lediglich 1 % der Betriebe
und Verkaufsflächen wurden als mittelfristig nicht marktgerecht eingestuft. Innerhalb des
Prognosezeitraums vorliegender Analyse (= Jahr 2010) ist u. E. dennoch mit einer gewissen Fluktuationsrate im Geschäftsbestand zu rechnen, die insbesondere kleinflächige Anbieter mit problematischen baulichen Voraussetzungen und schlechter Erreichbarkeit sowie
Streu- und Nebenlagen betreffen wird.
Exkurs:
Leerstandssituation in Hof
Im Rahmen der Einzelhandelserhebungen wurden im Stadtgebiet von Hof insgesamt 96
Leerstände ermittelt, die überschlägig eine Verkaufsfläche von ca. 7.890 m² aufweisen2.
Die Mehrzahl der leerstehenden Ladeneinheiten entfallen auf die Standortkategorie „Streuund Nebenlagen“. Hier stehen insgesamt 72 Geschäfte mit ca. 3.290 m² leer. Der Großteil
dieser Leerstände findet sich im abgegrenzten Innenstadtbereich, wobei gewisse Konzentrationstendenzen in der Marienstraße, in der Pfarr und im Bahnhofsviertel festzustellen
sind. Aber auch im Hauptgeschäftsbereich (City 1a, 1b, 1c) finden sich 20 Leerstände mit
einer geschätzten Verkaufsfläche von ca. 2.170 m².
1
2
Die Einstufung erfolgte unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Einzelhandels in
Hof. Zugrunde gelegt wurde eine einzelbetriebliche Betrachtung.
Die potenzielle Verkaufsfläche der Leerstände wurde durch Inaugenscheinnahme (Blick durch die
Schaufenster) grob eingeschätzt.
47
Tabelle 12: Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbestandes in Hof
Kategorie
marktgerecht
modernisierungsbedürftig
nicht marktgerecht
Betriebe
VK in m²
Betriebe
VK in m²
Betriebe
VK in m²
156
27.720
19
5.060
-
-
43
5.945
2
925
-
-
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
21
2.420
5
565
-
-
30
5.810
3
1.870
1
20
87
33.240
17
10.435
-
-
Elektrowaren
31
8.680
4
1.425
-
-
59
57.795
14
3.735
4
1.750
89
27.245
13
1.990
3
60
360
141.135
58
20.945
8
1.830
516
168.855
77
26.005
8
1.830
Branchen
1
2
Quelle:
GMA-Erhebungen, ca.-Werte gerundet
48
Die restlichen 4 nicht belegten Ladenlokale sind in autokundenorientierter bzw. städtebaulich nicht integrierter Lage anzutreffen. Sie repräsentieren einen Leerstandsanteil von 4 %
und dürften etwa eine Verkaufsfläche von ca. 2.430 m² umfassen.
Karte 5 zeigt, dass die höchste Konzentration der Leerstände im Stadtteil „Mitte“ festzustellen ist. Hier stehen 30 % der potenziell vorhandenen Ladenlokale leer. Auch im Stadtteil „Nord“ erreicht die Leerstandsquote mit 17 % einen relativ hohen Anteilswert. Die
wenigsten Leerstände sind im Stadtteil „West“ zu konstatieren.
Angesichts der bereits hohen Verkaufsflächenausstattung von Hof dürfte es nur in begrenztem Maße gelingen, die vorhandenen Leerstände erneut durch Einzelhandelsnutzungen in
Wert zu setzen. Vielmehr sollten von den Haus- und Grundeigentümern Alternativnutzungen wie z.B. Dienstleistungen oder Wohnen in Erwägung gezogen werden, auch wenn diese Nutzungsarten nicht dieselbe immobilienwirtschaftliche Rentabilität versprechen wie
der Einzelhandel.
3.
Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Hofer Einzelhandels
3.1
Im Rahmen der Befragung strukturprägender Betriebe in Hof wurde der durchschnittliche
Bruttoumsatz mit erfasst. Zusätzlich wurden die Betriebsleiter gefragt, wie viel Prozent des
Umsatzes durch Handwerksleistungen bzw. Großhandel erzielt werden, wie sich der Umsatz in Mehrbranchenunternehmen (z.B. SB-Warenhäuser, Kaufhäuser) auf Hauptwarengruppen verteilt und wie viel Umsatz mit Kunden aus dem überörtlichen Einzugsgebiet erzielt wird. Immerhin fast 40 % der befragten Betriebe waren bereit, hierzu differenzierte
Angaben zu machen.
49
Karte 5: Leerstehende Ladeneinheiten im Stadtgebiet von Hof
Leerstände
17 %
Nord
belegte Ladeneinheiten
83 %
Leerstände
13 %
87 %
Leerstände
5%
Leerstände
30 %
70 %
95 %
Ost
Mitte
West
Leerstände
9%
91 %
Süd
Legende
belegte bzw. leerstehende Ladeneinheiten
Stadtteilgrenzen
Stadtgrenze
Quelle: GMA 2004
50
Die Umsatzleistung derjenigen Betriebe, die nicht in die Befragung einbezogen werden
konnten oder keine konkreten Angaben leisteten, wurde im Rahmen einer qualifizierten
Schätzung ermittelt. Als Grundlage dienten hierbei die erhobenen Verkaufsflächenwerte
und ggf. die Zahl der Angestellten. Angesetzt wurden auf die jeweilige Standortsituation
abgestimmte, branchenübliche Flächen- bzw. Personalproduktivitäten.
Insgesamt erzielte der Hofer Einzelhandel nach GMA-Berechnungen 2003 eine Umsatzleistung von
ca. 512,1 Mill. €.
Davon entfielen ca. 137,2 Mill. € (27 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 374,9
Mill. € (73 %) auf Nichtlebensmittel. 43 % des Gesamtumsatzes wird mit Kunden aus dem
Stadtgebiet von Hof erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus dem überörtlichen Marktgebiet (inkl.
Streuumsätze) beträgt somit 57 %. Dieser Wert ist im Vergleich mit leistungsfähigen Städten gleicher zentralörtlicher Funktion als überdurchschnittlich einzustufen.
Unter Zugrundelegung der ermittelten Umsatzherkunft kann auch die Versorgungszentralität Hofs errechnet werden. Die Zentralitätskennziffer errechnet sich hierbei durch die Gegenüberstellung des Umsatzes und der Kaufkraft in der Standortgemeinde. Demnach erreicht Hof eine Versorgungszentralität von 205. Dies ist einer der höchsten Werte im Bundesgebiet und unterstreicht die große überörtliche Versorgungsbedeutung des Oberzentrums.
Die Zone II ist aus Kundensicht noch eindeutig auf die Stadt Hof ausgerichtet, hier wird
ein Marktanteil von ca. 50 % erreicht. Demgegenüber sucht in der Zone III nur noch etwa
jeder fünfte Einwohner den Hofer Einzelhandel regelmäßig auf.
Die Leistungsfähigkeit des Hofer Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der branchenbezogenen Umsätze und der in den gleichen Branchen vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden demnach im Hofer Einzelhandel folgende Umsätze je m² VK/Jahr erreicht:
51
8
ca. 4.200 €/m² VK
8
ca. 5.200 €/m² VK
8
ca. 2.200 €/m² VK
8
Bücher, PBS, Spielwaren
ca. 3.900 €/m² VK
8
ca. 2.200 €/m² VK
8
Elektrowaren
ca. 5.500 €/m² VK
8
ca. 1.500 €/m² VK
8
ca. 2.000 €/m² VK.
Die errechneten Produktivitäten können im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel als
durchschnittlich, im Bereich der Nichtlebensmittel jedoch als leicht unterdurchschnittlich
eingestuft werden1. Relativ niedrige Produktivitätskennziffern erreicht der Hofer Einzelhandel insbesondere in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport, Hausrat / Einrichtung / Möbel und Sonstige Waren. Diese sind nicht ausschließlich auf eine mangelnde
Leistungsfähigkeit oder geringe Attraktivität zurückzuführen, sondern dokumentieren z. T.
auch einen Überbesatz an Verkaufsflächen.
3.2
Kaufkraftbewegungen
Durch Gegenüberstellung des für die Zonen des Einzugsgebietes ermittelten Nachfragepotenzials und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigen Umsatzwerte können die
Kaufkraftbindungsquoten des Hofer Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung der
Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse erfolgt getrennt für die Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt.
1
Beurteilungsbasis: GMA-Vergleichswerte aus Befragungen und Erhebungen des Einzelhandels in
Städten ähnlicher Größe und Zentralität.
52
3.2.1
Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Einzelhandelsumsatz bei Nahrungsund Genussmitteln (brutto, unbereinigt) in Hof 2003 auf:
ca. 137,2 Mill. €
(unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 55,9 Mill. €
(außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
=
ca. 81,3 Mill. €
(Umsatzanteil der Wohnbevölkerung Hofs).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes und der vorhandenen Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindungsquote:
ca. 81,3 Mill. €
(Umsatz mit Hofer Bev.)
: ca. 87,4 Mill. €
=
(Kaufkraft der Hofer Bev.)
93 %
(Kaufkraftbindung)
Demnach fließen aus Hof 7 % (ca. 6,1 Mill. €) der Kaufkraft für Nahrungs- und Genussmittel ab oder werden von nicht dem Ladeneinzelhandel zuzuordnenden Betriebsformen
(z. B. Großhandel, ambulanter Handel, Direktvermarktung, e-commerce) abgeschöpft. In
begrenztem Maße dürften Kaufkraftabflüsse auch durch Arbeitsauspendler hervorgerufen
werden, die ihren Bedarf auswärts decken.
3.2.2
Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
Mit demselben Verfahren lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss
in Nichtlebensmittelsektor einschätzen:
ca. 374,9 Mill. €
(unbereinigter Bruttoumsatz)
./. ca. 233,6 Mill. €
(außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
=
(Umsatzanteil Wohnbevölkerung Hofs).
ca. 141,3 Mill. €
53
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der im Stadtgebiet von Hof errechneten Kaufkraft von ca. 162,8 Mill. € im Jahr 2003 lassen sich folgende Kaufkraftbindungsquoten ermitteln:
ca. 143,3 Mill. €
: ca. 162,8 Mill. €
=
87 %
(Kaufkraftbindung)
Die in Höhe von ca. 21,5 Mill. € abfließende Kaufkraft (13 %) bezieht sich in erster Linie
auf den mittel- und langfristigen Bedarf, der u. a. in den Oberzentren Plauen und Bayreuth
gedeckt wird. In diesem Zusammenhang ist auf das Fehlen eines innerstädtischen Einkaufszentrums in Hof hinzuweisen. Moderne Einrichtungen dieses Betriebstyps existieren
in den beiden Wettbewerbsstandorten. Darüber hinaus wird Kaufkraft auch gebunden
durch Internet-Shopping (z.B. ebay) oder es werden auswärtige Einkäufe getätigt, z. B.
während eines Urlaubs.
3.2.3
Kaufkraftbewegungen in der Gesamtstadt
In der Gesamtstadt Hof wurden im Jahr 2003 Verbrauchsausgaben in Höhe von ca. 250,2
Mill. € ermittelt, denen eine bereinigte Umsatzleistung von ca. 222,6 Mill. € gegenübersteht. Hieraus berechnet sich folgende Kaufkraftbindungsquote:
ca. 222,6 Mill. €
: ca. 250,2 Mill. €
=
89 %
(Kaufkraftbindung)
Von dem in Hof zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzial wurden demnach im Jahr
2003 ca. 27,6 Mill. € (11 %) nicht durch den ortsansässigen Einzelhandel und das ortsansässige Ernährungshandwerk gebunden.
Mit Bezug auf die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten können folgende Feststellungen
getroffen werden:
8
Hof erreicht über alle Warengruppen des Einzelhandels hinweg mit ca. 89 % im
Vergleich mit Städten ähnlicher zentralörtlicher Wertigkeit eine durchschnittliche
Kaufkraftbindungsquote, die innerhalb einzelner Branchen nur vergleichsweise
54
geringe Unterschiede aufweist. Normalerweise liegt die Spannbreite der Kaufkraftbindungsquoten in leistungsfähigen Oberzentren zwischen 85 und 95 %. Dabei sind i. d. R. nur geringe Unterschiede in der Marktabschöpfung bei Nahrungsund Genussmitteln sowie Nichtlebensmitteln zu verzeichnen.
8
In allen Warengruppen erreicht die Stadt Kaufkraftbindungsquoten von über
80 %. Angesichts der hohen Werte sind Steigerungen auch bei einem Einzelhandelsausbau nur noch in begrenztem Umfang realistisch; dies v. a. vor dem Hintergrund des extensiven Einzelhandelsausbaus in den beiden benachbarten Oberzentren Plauen und Bayreuth, die in den vergangenen Jahren großflächige Einkaufszentren in der Innenstadt bzw. am Stadtrand etabliert haben.
3.2.4
Kaufkraftbewegungen in den Zonen II und III des Einzugsgebietes
Die Möglichkeiten einer Kaufkraftbindung hängen für den Hofer Einzelhandel im überörtlichen Einzugsgebiet in entscheidendem Maße von der Wettbewerbssituation ab. Vor diesem Hintergrund wurden in den wichtigsten zentralen Orten des Einzugsgebietes Standortbesichtigungen und Wettbewerbserhebungen des großflächigen Einzelhandels durchgeführt1. Hierbei zeigte sich, dass die Mittel- und Unterzentren der Region deutlich weniger
großflächige und qualitativ hochwertige Betriebe als Hof vorweisen können. Vor diesem
Hintergrund ist die Zone II mit einer Kaufkraftbindung von 50 % noch als ein Bereich mit
klarer Einkaufsorientierung auf das Oberzentrum Hof zu bewerten. Demgegenüber bieten
sich den Konsumenten in der Zone III unter Kosten-Nutzen-Erwägungen mehr Einkaufsalternativen. Sowohl das Oberzentrum Plauen als auch das Oberzentrum Bayreuth sind für
viele Bewohner des Einzugsgebietes innerhalb von 30 Minuten Fahrzeit zu erreichen.
1
In Anlage 2 werden die wichtigsten Betriebe (über 1.000 m² VK) in den Mittel- und Unterzentren
des Einzugsgebietes aufgelistet.
55
Tabelle 13:
Zone I
Zone II
Zone III
Streuum- Insgesamt
sätze
Daten
Kaufkraft in
Mill. €
Branchen
1
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
Kaufkraft in
Mill. €
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
Kaufkraft in
Mill. €
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
in Mill. €
Umsatz
in Mill. €
87,4
93
81,3
80,0
36
28,8
182,0
13
23,7
3,4
137,2
21,5
86
18,5
19,6
37
7,3
44,6
16
7,1
2,7
35,6
5,5
87
4,8
5,0
22
1,1
11,4
6
0,7
0,1
6,7
Bücher, PBS2 Spielwaren
13,2
82
10,8
12,1
65
7,9
27,5
32
8,8
2,2
29,7
35,2
91
32,0
32,2
78
25,1
73,1
31
22,6
16,4
96,1
Elektrowaren
20,6
86
17,7
18,9
60
11,3
42,9
35
15,0
11,5
55,5
32,8
85
27,9
30,0
75
22,5
68,2
39
26,6
15,7
92,7
34,0
87
29,6
31,1
35
10,9
70,7
20
14,1
4,0
58,6
162,8
87
141,3
148,9
58
86,1
338,4
28
94,9
52,6
374,9
250,2
89
222,6
228,9
50
114,9
520,4
23
118,6
56,0
512,1
Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf
1
2
Quelle:
GMA-Berechnung, ca.-Werte gerundet
56
In der Zone III des Hofer Einzugsgebietes war im Jahr 2003 ein Kaufkraftpotenzial von ca.
520,4 Mill. € vorhanden. Hier konnte der Hofer Einzelhandel ca. 118,6 Mill. € binden. Der
Wert entspricht einem Marktanteil von ca. 23 %. Insbesondere in der Zone III wird deutlich, dass einzelne Branchen des Hofer Einzelhandels unterschiedliche überörtliche Marktreichweiten aufweisen. Die Spannbreite der Kaufkraftbindung liegt zwischen 6 % (Blumen
/ Pflanzen / zoologischer Bedarf) und 39 % (Hausrat / Einrichtung / Möbel). Recht hohe
Kaufkraftbindungsquoten erreichen auch noch die Warengruppen Bücher / PBS / Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren. Die noch relativ starke Marktposition des Hofer Einzelhandels korreliert hier mit dem Vorhandensein leistungsfähiger Betriebe und dem hohen Verkaufsflächenbesatz in Hof.
57
VI
UMSATZERWARTUNG UND VERKAUFSFLÄCHENBEDARF DES
HOFER EINZELHANDELS BIS ZUM JAHR 2010
Der mittelfristig an der vorhandenen Nachfrage orientierte Verkaufsflächenrichtwert wird
für die Stadt Hof in Form einer Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes1, ermittelt. Dabei geht die GMA von einer Stabilisierung der Marktposition des Hofer Einzelhandels aus, d. h. es wird unterstellt, dass die im Jahr 2003 in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes erreichten Marktanteile auch zukünftig erzielt werden können.
Die Modellrechnung weist in zwei Szenarien jeweils denjenigen Entwicklungsspielraum
des Einzelhandels aus, der in Hof ohne Auslösung eines Umsatzumverteilungswettbewerbs
mit ggf. negativen städtebaulichen Auswirkungen (z. B. Entstehung von Geschäftsleerständen, Betriebsfluktuation, trading down) realisiert werden kann.
Bis zum Jahr 2010 sind unter den Voraussetzungen des Szenario I im Hofer Einzelhandel
folgende Umsatzleistungen zu erwarten:
8
Zone I
:
ca. 93 % v. ca. 97,4 Mill. €
8
Zone II
:
ca. 36 % v. ca. 89,2 Mill. €
=
=
ca. 90,6 Mill. €
ca. 32,1 Mill. €
8
Zone III
:
ca. 13 % v. ca. 200,6 Mill. €
=
ca. 26,1 Mill. €
8
Zonen I-III :
ca. 38 % v. ca. 387,2 Mill. €
=
ca. 148,8 Mill. €2
Nichtlebensmittel
8
Zone I
:
8
Zone II
:
8
Zone III :
ca. 87 % v. ca. 184,9 Mill. €
ca. 58 % v. ca. 169,0 Mill. €
ca. 28 % v. ca. 379,6 Mill. €
=
=
=
ca. 160,4 Mill. €
ca. 97,2 Mill. €
ca. 106,3 Mill. €
8
ca. 50 % v. ca. 733,5 Mill. €
=
ca. 363,9 Mill. €3
Zonen I-III :
Auf Basis der GMA-Prognose ist unter den Prämissen des Szenario I im Jahr 2010 von einer Gesamtumsatzleistung des Hofer Einzelhandels von ca. 575,2 Mill. € (inkl. Streuum-
1
2
3
Das Marktanteilkonzept wird u.a. von allen großen Kauf- und Warenhausunternehmen in Deutschland zur Umsatzermittlung verwendet.
Zusätzlich ist im Jahr 2010 bei Nahrungs- und Genussmitteln mit Streuumsätzen in Höhe von ca.
4,2 Mill. € zu rechnen.
Zusätzlich ist im Jahr 2010 bei Nichtlebensmitteln von Streuumsätzen in Höhe von ca. 58,3 Mill. €
auszugehen.
58
sätzen) auszugehen. Der Wert entspricht im Vergleich zum Jahr 2003 einer nominalen
Umsatzausweitung von ca. 12,3 %.
Bei Zugrundelegung der Prämissen des Szenario II sind bis zum Jahr 2010 im Hofer Einzelhandel folgende Umsatzleistungen zu erwarten:
8
Zone I
:
ca. 93 % v. ca. 90,1 Mill. €
8
Zone II
:
ca. 36 % v. ca. 82,5 Mill. €
=
=
ca. 83,8 Mill. €
ca. 29,7 Mill. €
8
Zone III
:
ca. 13 % v. ca. 189,3 Mill. €
=
ca. 24,6 Mill. €
8
Zonen I-III :
ca. 38 % v. ca. 361,9 Mill. €
=
ca. 138,1 Mill. €1
Nichtlebensmittel
8
Zone I
:
8
Zone II
:
8
Zone III :
ca. 87 % v. ca. 171,1 Mill. €
ca. 58 % v. ca. 156,2 Mill. €
ca. 28 % v. ca. 358,4 Mill. €
=
=
=
ca. 148,4 Mill. €
ca. 89,9 Mill. €
ca. 100,2 Mill. €
8
ca. 49 % v. ca. 685,7 Mill. €
=
ca. 338,5 Mill. €2
Zonen I-III :
Auf Basis der GMA-Prognose ist unter den Prämissen des Szenario II im Jahr 2010 von
einer Gesamtumsatzleistung des Hofer Einzelhandels von ca. 538,4 Mill. € (inkl. Streuumsätze) auszugehen. Dieser Wert entspricht gegenüber dem Jahr 2003 einer nominalen Steigerung um ca. 5,1 %.
Wird der für das Jahr 2010 in beiden Szenarien erzielte Umsatz in den acht Hauptwarengruppen des Einzelhandels Produktivitätsleistungen (= Umsätze/m² VK) gegenüber gestellt, die mittelfristig eine ökonomische Auslastung der Verkaufsflächen gewährleisten, so
kann der Verkaufsflächenbedarf des Oberzentrums errechnet werden.
1
2
Zusätzlich ist im Jahr 2010 bei Nahrungs- und Genussmitteln von Streuumsätzen in Höhe von ca.
4,1 Mill. € auszugehen.
Zusätzlich ist im Jahr 2010 bei Nichtlebensmitteln von Streuumsätzen in Höhe von ca. 57,7 Mill. €
auszugehen.
59
Tabelle 14:
Umsatzprognose des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario I
Zone I
Zone II
Zone III
Streuumsätze
Daten
Kaufkraft in
Mill. €
Branchen
1
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
Kaufkraft
in Mill. €
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
Kaufkraft
in Mill. €
Marktanteil %
Insgesamt
Umsatz
in Mill. €
in Mill. €
Umsatz
in Mill. €
97,4
93
90,6
89,2
36
32,1
200,6
13
26,1
4,2
153,0
25,3
86
21,8
23,1
37
8,5
51,9
16
8,3
3,1
41,7
6,9
87
6,0
6,3
22
1,4
14,2
6
0,9
0,1
8,4
129,6
91
118,4
118,6
35
42,0
266,7
13
35,3
7,4
203,1
Bücher, PBS2 Spielwaren
15,4
82
12,6
14,0
65
9,1
31,5
32
10,1
2,8
34,6
38,4
91
34,9
35,1
78
27,4
78,8
31
24,4
17,7
104,4
Mittelfristiger Bedarf
53,8
88
47,5
49,1
74
36,5
110,3
31
34,5
20,5
139,0
Elektrowaren
24,6
86
21,2
22,5
60
13,5
50,6
35
17,7
13,4
65,8
36,8
85
31,3
33,7
75
25,3
75,6
39
29,5
17,4
103,5
37,5
87
32,6
34,3
35
12,0
77,0
20
15,4
3,8
63,8
Langfristiger Bedarf
98,9
86
85,1
90,5
56
50,8
203,2
31
62,6
34,6
233,1
184,9
87
160,4
169,0
58
97,2
379,6
28
106,3
58,3
422,2
282,3
89
251,0
258,2
50
129,3
580,2
23
132,4
62,5
575,2
Kurzfristiger Bedarf
1
2
Quelle:
incl. Lebensmittelhandwerk
60
Tabelle 15:
Umsatzprognose des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario II
Zone I
Zone II
Zone III
Streuumsätze
Daten
Kaufkraft in
Mill. €
Branchen
1
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
Kaufkraft in
Mill. €
Marktanteil %
Umsatz
in Mill. €
Kaufkraft in
Mill. €
Marktanteil %
Insgesamt
Umsatz
in Mill. €
in Mill. €
Umsatz
in Mill. €
90,1
93
83,8
82,5
36
29,7
189,3
13
24,6
4,1
142,2
23,4
86
20,1
21,4
37
7,9
49,0
16
7,8
2,9
38,7
6,4
87
5,6
5,8
22
1,3
13,4
6
0,8
0,1
7,8
119,9
91
109,5
109,7
35
38,9
251,7
13
33,2
7,1
188,7
2
14,2
82
11,6
13,0
65
8,5
29,8
32
9,5
2,7
32,3
35,5
91
32,3
32,4
78
25,3
74,4
31
23,1
19,6
100,3
Mittelfristiger Bedarf
49,7
88
43,9
45,4
74
33,8
104,2
31
32,6
22,3
132,6
Elektrowaren
22,8
86
19,6
20,8
60
12,5
47,7
35
16,7
12,5
61,3
34,1
85
29,0
31,1
75
23,3
71,4
39
27,8
16,5
96,6
34,7
87
30,2
31,7
35
11,1
72,7
20
14,5
3,4
59,2
Langfristiger Bedarf
91,6
86
78,8
83,6
56
46,9
191,8
31
59,0
32,4
217,1
171,1
87
148,4
156,2
58
89,9
358,4
28
100,2
57,7
396,2
261,2
89
232,2
238,7
50
119,6
547,7
23
124,8
61,8
538,4
Kurzfristiger Bedarf
1
2
Quelle:
61
Die Gegenüberstellung der mittelfristig tragfähigen Verkaufsflächen und des Verkaufsflächenbestandes 2004 erlaubt in diesem Zusammenhang die überschlägige Berechnung des
evtl. vorhandenen Verkaufsflächenzusatzbedarfs (siehe Tabellen 16 und 17).
Auf Basis der Modellrechnungen ergibt sich im Positivszenario I in Hof demnach ein Verkaufsflächenzusatzbedarf von ca. 8.125 m². Im Szenario II liegt der Wert hingegen nur bei
ca. 2.395 m². Nur in ausgewählten Branchen ist eine begrenzte quantitative Entwicklungsmöglichkeit gegeben. Hingegen wird in der Mehrzahl der Warengruppen ein Verkaufsflächenüberbesatz transparent. Hier ist im weiteren Zeitablauf evtl. von Abschmelzungsprozessen auszugehen, die durchaus auch größere Betriebseinheiten betreffen könnten. Bei der
Warengruppe Bekleidung / Schuhe / Sport dürfte hiervon aufgrund des hohen Verkaufsflächenanteils in erster Linie die Hofer Innenstadt betroffen sein.1
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass in den Warengruppen, die durch
einen Verkaufsflächenüberhang gekennzeichnet sind, jede neue Einzelhandelsansiedlung
in Hof eine Umsatzumverteilungswirkung gegen bestehende Betriebe auslöst, die den Prozess der Abschmelzung beschleunigen kann. Im Interesse des Erhalts eines vielfältigen
Einzelhandelsangebotes in Hof ist deshalb in den kommenden Jahren eine restriktive Ansiedlungspolitik empfehlenswert. Schon heute weist der Einzelhandelsbestand in autokundenorientierten bzw. dezentral gelegenen Versorgungslagen eine Verkaufsfläche von über
98.000 m² auf. Eine weitere Flächenerweiterung in diesen Standortlagen würde unter den
gegebenen Umständen ohne Zweifel zu einer Schwächung der innerstädtischen Geschäftslagen und der Nahversorgung führen2.
1
2
Trotz des rechnerischen Verkaufsflächenüberhangs in der gesamten Warengruppe Bekleidung /
Schuhe / Sport ist im Sortimentsbereich „Sport“ ein Angebotsdefizit in der Hofer Innenstadt zu
konstatieren. Vor diesem Hintergrund ist evtl. die Etablierung eines leistungsfähigen Sportfachmarktes möglich.
Vor dem Hintergrund der sehr begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume des Hofer Einzelhandels bis 2010 und den Empfehlungen für ein Zentrenkonzept (siehe Kapitel VII) wurden
mehrere Einzelhandelsplanungen im Hofer Stadtgebiet bewertet. Die Ergebnisse der gutachterlichen Prüfung sind in Anlage I zusammengefasst.
62
Tabelle 16:
Rechnerischer Verkaufsflächenzusatzbedarf des Hofer Einzelhandels bis 2010 – Szenario I
Daten
Branchen
1
Umsatz 2010
in Mill. €
VK-Produktivität
in €/m²
Tragfähige VK
in m²
VK-Bestand 2004
in m²
VKZusatzbedarf
in m²
153,0
4.500
34.000
32.780
1.220
41,7
4.800
8.690
6.870
1.820
8,4
2.300
3.650
2.985
665
34,6
4.000
8.650
7.700
950
104,4
3.000
34.800
43.675
---
65,8
6.000
10.970
10.105
865
103,5
2.000
51.750
63.280
---
63,8
2.000
31.900
29.295
2.605
422,2
2.810
150.410
163.910
---
575,2
3.120
184.410
196.690
---
2
Elektrowaren
1
2
Quelle:
63
Tabelle 17:
Rechnerischer Verkaufsflächenzusatzbedarf des Hofer Einzelhandels bis 2010 – Szenario II
Daten
VKZusatzbedarf
in m²
Umsatz 2010
in Mill. €
VK-Produktivität
in €/m²
Tragfähige VK
in m²
VK-Bestand 2004
in m²
142,2
4.500
31.600
32.780
---
38,7
4.800
8.060
6.870
1.190
7,8
2.300
3.390
2.985
405
32,3
4.000
8.080
7.700
380
100,3
3.000
33.430
43.675
---
Elektrowaren
61,3
6.000
10.220
10.105
115
96,6
2.000
48.300
63.280
---
59,2
2.000
29.600
29.295
305
396,2
2.770
141.080
163.910
---
538,4
3.090
172.680
196.690
---
Branchen
1
2
1
2
Quelle:
64
VII
ZENTRENKONZEPT FÜR DEN HOFER EINZELHANDEL
Auf Basis der in den vorangegangenen Kapiteln dargestellten Bestandsanalyse und der
prognostizierten Entwicklungsspielräume im Einzelhandel kann eine zukunftsorientierte
Zentrenstruktur für die Stadt Hof abgeleitet werden. Ziel dieses Planungskonzeptes ist es,
das Stadtgebiet in hierarchisch abgestufte und den raumspezifischen Anforderungen gerecht werdende Versorgungsbereiche aufzuteilen. Mit Hilfe dieser funktionalräumlichen
Gliederung sollen folgende Ziele erreicht werden:
8
Eine qualitativ und quantitativ möglichst gleichmäßige Versorgung der Bevölkerung auf möglichst hohem Niveau,
8
eine optimale Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen,
8
eine effiziente Auslastung der Verkehrsinfrastruktur durch die Bündelung der
Verkehrsströme,
8
eine Einteilung des Stadtgebietes in überschaubare Lebens-, Wirkungs- und Versorgungsbereiche (= Nachbarschaftsidee),
8
eine Profilierung städtebaulich integrierter Versorgungslagen gegenüber Versorgungszentren und großflächigen Einzelbetrieben an autokundenorientierten bzw.
dezentralen Standortlagen im Stadtgebiet und im Umland.
Die Klassifikation von Versorgungszentren erfolgt unter Berücksichtigung der räumlichen
Verteilung bzw. Konzentrationen des Einzelhandels im Stadtgebiet. Zur Identifikation von
Versorgungszentren wurde hierbei das in Tabelle 18 dargestellte Idealschema der Ausstattung verwendet.
Unter Zugrundelegung der Identifikations- und Klassifikationskriterien aus Tabelle 18
konnte die Einkaufsinnenstadt von Hof als A-Zentrum definiert werden (siehe Karte 6).
65
Tabelle 18:
Kriterien der Zentrenklassifikation in Hof
Anforderungen
Einzugsbereich
A-Zentrum
gesamtstädtisch
überörtlich
ca. 200.000 EW
B-Zentrum
teilstädtisch
z.T. überörtlich
ca. 20.000 EW
C-Zentrum
Wohnquartier, Stadtteil
mind. 5.000-6.000 Einwohner, ca. 1.500-2.000 im fußläufigen Nahbereich
Branchenmix
alle Bedarfsbereiche
alle Bedarfsbereiche
kurzfristiger Bedarf (Nahrungs- und Genussmittel)
Sortimente
Betriebsgrößenmix
breit und tief
4-5 Betr. > 3.000 m² VK
5-10 Betr. > 700 m² VK
ca. 250 sonst. Betriebe
in allen Branchen
breit und teilweise tief
1-3 Betr. > 1.000 m² VK
ca. 30 sonst. Betriebe
breit
1-2 Betriebe bis 1.000 m² VK
ca. 5 – 10 sonstige Betriebe
in mehreren Branchen
Supermarkt / Discounter
Betriebstypenmix
Kaufhäuser
Textilvollsortimenter
spezialisierter Fachhandel
SB-Warenhaus
Fachmärkte
Fachhandel
Preissegmente
mittleres bis gehobenes Niveau in allen Branchen
Komplementärnutzungen
Öffentliche Verwaltung
Finanzdienstleister
Freie Berufe
konsumorient. Dienstleister
Großkino
Entertainment-Einrichtungen
gehobenes Niveau in ausgewählten Branchen, mittleres
Niveau in den meisten Branchen
Außenstellen Öffentlicher
Verwaltung
Finanzdienstleister
Freie Berufe
konsumorient. Dienstleister
Restaurants/Bistros/Bars
Supermarkt / Discounter
Lebensmittelhandwerk
Fachhandel / Filialen (u.a. Schreibwaren, Blumen, Drogerie, Apotheke)
unteres bis mittleres Niveau
Kundenmagneten
Poststelle / Postagentur
Bankfiliale / Cash-Point
Ärzte
Friseur
Reisebüro
66
Tabelle 18:
Anforderungen
(Fortsetzung)
Angebotstransparenz /
Orientierung
Veranstaltungen / Animation
Verkehr
A-Zentrum
Veranstaltungsräume
Veranstaltungsplätze
Kommunikations- und Trendgastronomie
traditionelle Gastronomie
priv. Freizeit-/Kulturanbieter
Stadtbibliothek
elektronische Leitsysteme
Broschüren
Branchenführer
überregionale Events
Großveranstaltungen
Trendsport-Wettbewerbe
Zielgruppenveranstaltungen
Musik/Theater
u.a.
Parkraumkonzept
zentrale ÖPNV-Haltestelle
Fußgängerzone
verkehrsberuhigte Bereiche
Berollbarkeit
Wirtschaftsverkehrskonzept
B-Zentrum
Diskotheken
Fitness-/Sport-/WellnessEinrichtungen
C-Zentrum
evtl. Reinigung
Restaurant / Bistro / Imbiss
Broschüren
Branchenführer
Orientierungstafeln
Stadtteilveranstaltungen
Stadtteilwettbewerbe
Verkaufspräsentationen
Lokalkunst
u.a.
Firmierung
ÖPNV-Haltepunkt
Parkierungsflächen
Fahrradkonzept
Hilfsdienste für Ältere und
Behinderte
Berollbarkeit
Kinder- und Familienfeste
Außenverkauf
ambulanter Markt
Stellplätze
ÖPNV-Anbindung
Fahrradweganbindung
Fußweganbindung
Berollbarkeit
Kinderspielmöglichkeiten
Sitzmöblierung
Info-Tafel
Quelle: GMA-Standortforschung
67
Karte 6: Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Hof
Lauflagen
City 1a-Lage
City 1b-Lage
City Randlage
City Streulage
Einkaufsinnenstadt
Quelle: GMA 2004
68
Die Einkaufsinnenstadt nimmt Versorgungsfunktionen für die Gesamtstadt und das überörtliche Einzugsgebiet von Hof wahr. Herausragende Bedeutung besitzen in diesem Zusammenhang die Großbetriebe Wöhrl, K & L Ruppert, Hennes & Mauritz, Peek & Cloppenburg, C & A und Kaufhof, deren großflächiges Angebot durch über 250 Fachhandelsbetriebe ergänzt wird.
Das Spektrum von Komplementärnutzungen umfasst in den Hauptgeschäftslagen der Hofer Innenstadt eine Vielzahl gastronomischer Einrichtungen. Darüber hinaus sind die üblichen gewerblichen Dienstleistungsangebote (Kreditinstitute, Versicherungen, Freie Berufe,
Reisebüros etc.) etabliert. Der Freizeitbereich ist vor allem vertreten durch ein MultiplexKino und diverse Spielotheken.
In der Gesamtbetrachtung umfasst das Versorgungsangebot der Hofer Innenstadt praktisch
alle Warengruppen und bietet den Kunden in den meisten Branchen auch ausreichende
Einkaufsalternativen an. Vor diesem Hintergrund sind es weniger quantitative Erweiterungen des Versorgungsangebotes, sondern in erster Linie qualitative Maßnahmen, die zu einer Attraktivierung beitragen können.
In Teilbereichen der Innenstadt sind mehrere Detailprobleme festzuhalten, die die Attraktivität der Versorgungslagen beeinträchtigen. Es sind vor allem folgende Punkte anzuführen:
8
Fehlende städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche in die Hauptgeschäftslagen
8
Möblierung des öffentlichen Raumes
•
zu wenig öffentliches Grün / Blumendekoration
•
unattraktive Blumenkübel (Waschbeton)
•
veraltete, teilweise durch Vandalismus beschädigte Abfalleimer
•
veraltete Sitzmöglichkeiten in den Ruhe- und Erholungszonen / fehlende
Kommunikationsorientierung der Sitzbereiche
8
z. T. geringe Aufenthaltsqualität auf öffentlichen Plätzen (z.B. Sonnenplatz)
8
veraltete Kinderspielmöglichkeiten im Hauptgeschäftsbereich
8
z.T. modernisierungsbedürftige Baustruktur
69
8
Lärm- und Abgasemissionen sowie Gefährdungspotenzial der Kunden durch Busse in der Fußgängerzone
8
begrenzte Erweiterungsmöglichkeiten im Hauptgeschäftsbereich
8
uneinheitliche Geschäftsöffnungszeiten
8
z. T. unprofessionelle Gestaltung der Geschäfte
8
•
unübersichtliche bzw. veraltete Schaufenstergestaltung
•
fehlende Kennzeichnung der Geschäftseingänge
•
veraltete bzw. unangepasste Warenträger im Außenverkauf
unzeitgemäße Gestaltung und Präsentation der Außengastronomie.
In der Perspektive bestehen, ungeachtet der festgestellten Defizite, für die Hofer City jedoch prinzipiell gute Voraussetzung zur weiteren Profilierung als Versorgungsstandort.
Dies vor allem aus folgenden Gründen1:
8
breites Einzelhandelsangebot (Branchen / Betriebstypen)
8
Kundenmagnetbetriebe in allen Lauflagen, zusätzlich SB-Warenhaus (Edeka) in
Innenstadtlage und Media Markt am Innenstadtrand
8
gute verkehrliche Erreichbarkeit
8
Belebung der Innenstadt in den Abendstunden durch Multiplex-Kino
8
Altstadtatmosphäre im Bereich Karolinenstraße und Umfeld
8
Potenzial zur Etablierung einer Gastronomie-Meile (Karolinenstraße, evtl. Maxplatz)
8
Wasser als Element der Aufenthaltsqualität in Innenstadtnähe (Saale).
Während die Innenstadt als Hauptgeschäftslage (A-Zentrum) den oberzentralen Funktionen
durchaus gerecht wird, kann dies für den Bereich der Nahversorgung nicht konstatiert werden2. Bei den Bestandserhebungen wurden zwar an einigen Stellen des Stadtgebietes An-
1
2
Vgl. auch Empfehlungen zur qualitativen Aufwertung der Einkaufsinnenstadt (Tabelle 19).
Über ein B-Zentrum (= Stadtteilzentrum) verfügt die Stadt Hof nicht. Die Fachmarktagglomeration im Umfeld der Hans-Böckler-Straße verfehlt diese Funktion aufgrund ihrer Lage abseits von
Wohngebieten und einer starken Autokundenorientierung, aber auch im Hinblick auf den vorhandenen Branchenmix. Als wichtigste Betriebe dieser Fachmarkt-Agglomeration sind die Firmen
Kaufland (SB-Warenhaus), Praktiker (Bau- und Heimwerkermarkt), OBI (Bau- und Heimwerkermarkt) sowie Auto & Freizeit GmbH (Autozubehör) hervorzuheben.
70
sätze für Nahversorgungszentren gefunden. Die hier vergesellschafteten Betriebe erreichen
jedoch nicht annähernd die in Tabelle 18 dargelegten Anforderungen.
Veritable Kristallisationskerne für Nahversorgungszentren finden sich lediglich im Nordwesten des Stadtgebietes (Comet in der Köditzer Straße) und in der Fabrik-Vorstadt (Lidl
und Aldi, Cristoph-Klauß-Straße). Beide Standorte sind nach vorliegenden Planungen für
einen Ausbau vorgesehen. Am Standort Comet soll die Verkaufsfläche des Marktes von
derzeit ca. 1.700 m² auf ca. 2.400 m² VK erweitert werden. Am Standort Christoph-KlaußStraße ist die Ansiedlung (inkl. Verkaufsflächenerweiterung) eines Rewe-Supermarktes in
Ergänzung der bereits bestehenden Lebensmitteldiscounter projektiert. Beide Maßnahmen
sollten zur Schaffung multifunktionaler Nahversorgungszentren genutzt werden.
Über keine adäquate Versorgung verfügen hingegen leider die Stadtbereiche „Westliche
Mitte“, „Südwest“ und „Südost“ (siehe Karte 7). In diesen Teilräumen ist die für eine Etablierung von Nahversorgungszentren notwendige Kaufkraft allerdings durchaus vorhanden.
So liegt das Nachfragepotenzial bei Nahrungs- und Genussmitteln im Bereich „Westliche
Mitte“ bei ca. 9,6 Mill. €, im Bereich „Südwest“ bei ca. 12,3 Mill. € und im Bereich „Südost“ bei ca. 7,8 Mill. €. Es wird daher empfohlen, in diesen drei Teilräumen die planerischen Voraussetzungen zur Etablierung multifunktionaler Nahversorgungszentren zu
schaffen, um die vorhandenen Wohngebiete mit den notwendigen Handelseinrichtungen
auszustatten. Hierbei sollten Neuansiedlungen von Betrieben möglichst vermieden bzw.
Umlagerungen bestehender Super- oder Discountmärkte bzw. Lebensmittelhandwerker etc.
präferiert werden.
Als Mindestausstattung für ein komplexes Nahversorgungszentrum ist folgende Ausstattung zu definieren:
8
8
8
8
8
8
8
Super- und / oder Discountmarkt
Bäcker, Metzger
Lotto-Toto / Schreibwarengeschäft
Bistro / Imbiss
evtl. Drogerie, Blumen / Pflanzen, Apotheke
evtl. Postagentur, Cash-Point
evtl. Frisör, Reisebüro.
71
Karte 7: Potenzielle Nahversorgungszentren im Stadtgebiet von Hof
Nordwest
Einwohner
6.330
Kaufkraft (Food)
11,2 Mill. €
Ost
Einwohner Kaufkraft (Food)
8.740
15,3 Mill. €
1
2
3
Westliche Mitte
Einwohner
Kaufkraft (Food)
5.480
9,6 Mill. €
4
Südost
Einwohner Kaufkraft (Food)
4.450
Südwest
Einwohner
7.040
7,8 Mill. €
5
Kaufkraft (Food)
12,3 Mill. €
Einkaufsbereich Innenstadt
1
Nordwest
Ausbaufähige Nahversorgungszentren
2
Ost
Perspektivische Nahversorgungszentrum
3
Westliche Mitte
Einzugsgebiet der Nahversorgungszentren
4
Südwest
SBW - Standorte
5
Südost
Quelle: GMA 2004
72
Die zu schaffenden Nahversorgungszentren sollten über eine ausreichende Zahl von Stellplätzen und eine ÖPNV-Anbindung in Nahlage verfügen. Darüber hinaus ist eine geeignete
Fußweg- und Fahrradweganbindung sicherzustellen.
Grundsätzlich ist mit Bezug auf die zu schaffenden Nahversorgungszentren hervorzuheben, dass eine nachhaltige Projektentwicklung neben den Aspekten eines möglichst multifunktionalen Branchenmix noch weitere Kriterien beachten muss. Da sich Nahversorgungszentren im Hinblick auf ihre Dimensionierung i. d. R. nicht mit großflächigen Betrieben wie z.B. SB-Warenhäusern messen können, muss sich ihr Mehrwert beim Kunden
vor allem durch folgende qualitative Faktoren definieren1:
8
Mittelpunktsfunktion für ein Wohnquartier
8
Treffpunktfunktion für ein Wohnquartier
8
Kommunikationsfunktion der Bevölkerung im Wohnquartier
8
Informationsfunktion der Bevölkerung im Wohnquartier
8
(teilweise) Identifikationsfunktion für die Wohnbevölkerung im Wohnquartier.
Unter Zugrundelegung aller gutachterlichen Kenntnisse schlägt die GMA der Stadt Hof eine zweistufige Zentrenhierarchie vor. Als A-Zentrum ist die Einkaufsinnenstadt, als
Nahversorgungszentren sind die Standorte an der Köditzer Straße, der Christoph-KlaußStraße sowie die planerisch noch exakt zu bestimmenden Standorte in den Teilräumen
„Westliche Mitte“, „Südwest“ und „Südost“ zu klassifizieren (siehe Karte 8).
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Zentrenkonzeptes empfiehlt die GMA der Stadtverwaltung Hof ein zweistufiges Vorgehen:
1.
Räumliche Fixierung und Beschluss derjenigen Bereiche, in denen eine einzelhandelsbezogene Entwicklung (A-Zentrum, Nahversorgungszentrum)
vorgesehen ist
2.
Beschluss eines sortimentsbezogenen Leitbildes der Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet.
1
Wie Karte 7 zeigt, müssen Nahversorgungszentren in Hof sich im Wettbewerb u. a. gegenüber vier
SB-Warenhäusern behaupten (2 x Kaufland, 1 x Marktkauf, 1 x Edeka).
73
In Bezug auf die räumliche Definition der für Einzelhandelsinvestitionen vorzusehenden
Versorgungsbereiche können zum gegenwärtigen Zeitpunkt eindeutige Aussagen nur zu
den Standorten Köditzer Straße und Christoph-Klauß-Straße getroffen werden. Für beide
Standorte wurden sog. Zentrenpässe angelegt (siehe nachfolgende Seiten).
Nach planerischer Festsetzung der Standorte für die drei weiteren Nahversorgungszentren
sollten ähnliche Zentrenpässe erstellt werden. Besondere Bedeutung kommt hierbei neben
den Empfehlungen zur Attraktivierung vor allem der exakten räumlichen Abgrenzung des
Versorgungszentrums bei. Die Abgrenzung definiert nämlich denjenigen Bereich, in dem
aus stadtentwicklungspolitischer Sicht eine Einzelhandelsentwicklung vorgesehen ist1.
Aufgabe des sortimentsbezogenen Leitbildes ist es, diejenigen Einzelhandelsbranchen
festzulegen, welche wesentlich für die Nutzungsvielfalt und Attraktivität zentraler Einkaufslagen (A-Zentrum, Nahversorgungszentren) verantwortlich sind. Sortimente, die
maßgeblich zu einem aus städtebaulicher Sicht wünschenswertem Einkaufserlebnis beitragen, können als zentrenrelevant bezeichnet werden. Zu ihnen gehören insbesondere:
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
1
Drogeriewaren (Parfümeriewaren und Kosmetika), Apotheker- / Sanitätswaren
Papier- und Schreibwaren, Bücher, Spielwaren
Oberbekleidung, Wäsche, sonstige Textilwaren, Wolle u. ä.
Schuhe, Lederwaren
Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportgeräte
Haushaltswaren, Unterhaltungselektronik, Telekommunikation, optische und
feinmechanische Geräte, Fotowaren
Musikalien und Tonträger
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Haus- und Heimtextilien
Uhren, Schmuck, Silberwaren.
Insofern stellen die abgegrenzten Areale für Nahversorgungszentren „Investitionsvorranggebiete“
dar.
74
Zentrenpass 1: Potenzielles Nahversorgungszentrum Köditzer Straße
zial von ca. 1.300 Personen1. Verkehrlich ist das Zentrum
über die Köditzer Straße angebunden, die als Anliegerstraße
für die Stadtteile Neuhof und Vogelherd fungiert und von
der östlich gelegenen Ernst-Reuter-Straße abzweigt. Per
ÖPNV ist das Zentrum durch zwei in unmittelbarer Nähe
befindliche Bushaltestellen (Konradskirche / Am Zelch), an
der die Linie 9 und zwei Frühbusse verkehren, angebunden.
Entlang der Ernst-Reuter-Straße ist ca. 200 m nördlich des
Standortes ein Aldi-Markt in Solitärlage etabliert. Kleinere
Einzelhandelsbetriebe existieren in Streulage entlang der
Ernst-Reuter-Straße. Ca. 50 m östlich ist eine Filiale der
Sparkasse ansässig.
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen
1.250 m²
230 m²
50 m²
45 m²
30 m²
Elektrowaren
---
---
(u.a. Aktionsware)
Das potenzielle Nahversorgungszentrum verfügt im Einzelhandelsbereich derzeit über ca. 1.700 m² VK, die in Zukunft
auf ca. 2.400 m² VK vergrößert werden sollen. Im CometMarkt befindet sich momentan ein Konzessionär (GraussBackstube); andere Einzelhandelsbetriebe existieren nicht
am Standort. Im Zuge der baulichen Veränderung von Comet sollten ergänzende Einzelhandels- sowie Komplementärnutzungen etabliert werden, sodass sich der Standort
zu einem vollwertigen Nahversorgungszentrum entwickelt.
120 m²
1.725 m²
derzeit keine
Empfehlungen zur Aufwertung des potenziellen Nahversorgungszentrums:
Branchenmix:
Komplettierung des Branchenmixes (Metzgerei, Apotheke,
Drogeriewaren, Blumen, Lotto Toto / Zeitschriften)
Komplementärnutzungen:
Ausbau Dienstleistungen (Ärzte, Postagentur, Frisör) und Gastronomie (Bistro)
Absatzpolitik:
Ausschilderung des NVZ und der Parkmöglichkeiten, Aufstellen von Kinderspielgeräten
Städtebau:
Ausweitung Parkmöglichkeiten
Errichtung einer Kommunikations- / Spielzone
Begrünung
Im Nordwesten des Stadtgebietes von Hof befindet sich an
der Köditzer Straße im Stadtteil Neuhof ein Standort für ein
ausbaufähiges Nahversorgungszentrum. Das momentan mit
einem Comet-Markt bebaute Grundstück wird im Norden
durch die Köditzer Straße erschlossen und im Osten durch
die Dr.-Enders-Straße sowie im Süden durch die Stadtwerke
Hof begrenzt.
Im Umfeld des Standortes befinden sich entlang der Köditzer Straße und der Dr.-Enders-Straße einige gewerbliche
Betriebe. Im weiteren Verlauf der Köditzer Straße schließt
sich in westlicher Richtung ein Wohngebiet mit Einfamilienhausbebauung an. Entlang der Dr.-Enders-Straße besteht
mehrgeschossige Wohnbebauung.
Als Einzugsgebiet des Zentrums sind die Stadtteile Neuhof,
Vogelherd, Unterkotzau, Hofeck und Ziegelacker zu bezeichnen (derzeit ca. 6.330 Einwohner). Im fußläufigen
Einzugsgebiet erschließt der Standort ein Einwohnerpoten-
1
Als fußläufiges Einzugsgebiet wurde ein Bereich mit einem
Durchmesser von ca. 300 m um den Planstandort definiert
75
Zentrenpass 2: Potenzielles Nahversorgungszentrum Christoph-Klauß-Straße
übrige Teil des Stadtteils Fabrik-Vorstadt ist als Wohnstandort zu charakterisieren.
Das Einzugsgebiet des potenziellen Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf die Stadtteile Fabrik-Vorstadt,
Grüne Au sowie Leimitz und wird im Norden durch den
Eichelberg, im Westen durch den Verlauf der Saale und im
Süden durch die Oelsnitzer Straße begrenzt. Das Einzugsgebiet umfasst z. Z. ein Einwohnerpotenzial von ca. 8.740
Personen. Davon entfallen auf den fußläufigen Bereich ca.
1.760 Einwohner1. Per PKW ist der Standort über die Christoph-Klauß-Straße erreichbar, die als Anliegerstraße fungiert. Es bestehen momentan ausrei-chende Parkplatzkapazitäten am Standort. Einen ÖPNV-Anschluss besitzt der
Standort durch eine Bushaltestelle ca. 100 m östlich des Areals auf Höhe Breslaustraße / Ecke Gabelsbergerstraße. Hier
verkehrt die Linie 5 über die Woche sowie ein Nachtbus.
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen
1.130 m²
130 m²
25 m²
-
-
Elektrowaren
-
(u.a. Aktionsware)
20 m²
330 m²
1.635 m²
derzeit keine
Der Standort an der Christoph-Klauß-Straße befindet sich im
zentralen Bereich des Stadtteils Fabrik-Vorstadt. Das
Grundstück wird im Norden durch die Lindenstraße, im
Osten durch die Christoph-Klauß-Straße, im Süden durch
die Gabelsbergerstraße und im Westen durch ein großes
Gewerbeareal begrenzt.
Das unmittelbare Umfeld besteht bis auf den gewerblich
geprägten Bereich im Westen des Areals aus einem Wohnquartier mit z.T. mehrstöckiger Bebauung. Entlang der östlich des Grundstücks in die Christoph-Klauß-Straße einmündenden Breslaustraße befinden sich neben einem Getränkemarkt und einem kleinen Norma-Lebensmittel-markt
zwei Fachgeschäfte, die vom Standort aus in ca. 2 Gehminuten zu erreichen sind. Entlang der Leimitzer Straße liegen
mehrere Fachgeschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe in Streulage. Des Weiteren existiert an der Michaelisbrücke nordwestlich des Zentrums ein Media-Markt. Der
Am Standort des Nahversorgungszentrums existieren momentan zwei Lebensmitteldiscounter (Aldi, Lidl), ein Backshop und ein Raumausstatter. Zukünftig wird das Angebot
durch die geplante Verlagerung des Rewe-Marktes von der
Enoch-Widmann-Straße insbesondere im Bereich Frischwaren verbessert. Hierbei gilt es, parallel zur Ansiedlung des
Rewe-Marktes ergänzende, kleinteilige Komplementärnutzungen zu etablieren, so dass sich der Standort langfristig zu
einem vollwertigen Nahversorgungs-zentrum entwickeln
kann.
Empfehlungen zur Aufwertung des potenziellen Nahversorgungszentrums:
Branchenmix:
Komplettierung des Branchenmixes (Metzgerei, Apotheke, Drogeriewaren, Blumen, Lotto Toto / Zeitschriften)
Komplementärnutzungen:
Ausbau Dienstleistungen (Ärzte, Postagentur, Geldautomat) und
Gastronomie (Bistro)
Absatzpolitik:
Ausschilderung des NVZ und der Parkmöglichkeiten
Aufstellen von Kinderspielgeräten
Öffentliche Maßnahmen:
Städtebau:
Einrichtung weiterer Parkmöglichkeiten
Verbindung der Parkplatzflächen
Einrichtung einer Ruhe- und Spielzone
1
Als fußläufiges Einzugsgebiet wurde ein Bereich mit einem
Durchmesser von ca. 300 m um den Planstandort definiert.
76
Zielsetzung des Beschlusses eines sortimentsbezogenen Leitbildes durch den Stadtrat in
Hof sollte es sein, die genannten Sortimente – soweit es die Flächenverfügbarkeit zulässt –
zukünftig ausschließlich in den definierten Versorgungszentren von Hof zu etablieren.
Sortimente, die andererseits in integrierten Einkaufslagen von Hof aufgrund ihrer Standorterfordernisse (z. B. Flächengröße, An- und Abtransport der Waren, Höhe der Miete)
nicht angesiedelt werden können und zudem für zentrale Einkaufsbereiche nur begrenzt
attraktivitätsbestimmend sind, können auch außerhalb der definierten Versorgungszentren
etabliert werden. Zu diesen als nicht-zentrenrelevant bezeichneten Branchen zählen vor
allem folgende Warengruppen:
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
8
Elektrogroßgeräte (sog. weiße Ware, wie z.B. Herde, Waschmaschinen, Öfen etc.)
Beleuchtungskörper, Elektroinstallationsbedarf
Möbel, Küchen, Büromöbel
Tapeten, Bodenbeläge, Farben, Lacke
Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe, Eisenwaren
Werkzeuge, Maschinen und Zubehör (elektrisch / nicht elektrisch)
Holz, Holzmaterialien, Fenster, Türen, Platten, Kork, Korkplatten, Malereibedarf
Tapeten, Gardinen und Zubehör, Rollläden, Rollos, Gitter
Pflanzen (einschl. Hydrokultur), Pflege- und Düngemittel, Torf, Erde, Pflanzgefäße
(inkl. Vasen), Gartenmöbel, Gartenwerkzeuge, Gartenmaschinen, Zäune, Gartenhäuser, Gewächshäuser, Naturhölzer
Campingartikel
Fahrräder, Fahrradzubehör
Kraftfahrzeuge (inkl. Motorräder, Mopeds, Mofas), Kfz- und Motorradzubehör (z. B.
Ersatzteile, Einbauprodukte), Landmaschinen
Kohle, Mineralölerzeugnisse.
Das Zentrenkonzept Hof 2010 ist in Karte 8 grafisch veranschaulicht. Darüber hinaus sind
die wichtigsten GMA-Empfehlungen zur Attraktivierung der Einkaufsinnenstadt in Tabelle
19 zusammengefasst1.
1
Empfehlungen zur Gestaltung der beiden ausbaufähigen Nahversorgungszentren in der Köditzer
Straße und der Christoph-Klauß-Straße befinden sich in den Zentrenpässen 1 und 2 auf den Seiten
75 und 76.
77
Karte 8: Zentrenkonzept für den Einzelhandel in Hof 2010
1
2
3
4
Innenstadt (A-Zentrum)
Nahversorgungszentren
1
Nordwest
2
Ost
3
Westliche Mitte
4
Südwest
5
Südost
5
Quelle: GMA 2004
78
Tabelle 19:
Attraktivierungsmaßnahmen in der Einkaufsinnenstadt von Hof
Oberziele / Teilziele / Maßnahmen
Oberziel: Städtebauliche Aufwertung der Einkaufsinnenstadt
8 Verstärkung der Begrünung / attraktive Blumendekorationen
8 Auswechslung unattraktiver Pflanzgefäße
8 Auswechslung der veralteten und teilweise beschädigten Abfalleimer
Akteure /
Verantwortung
Finanzieller
Aufwand
Umsetzungsdauer
Realisierungschancen
Dringlichkeit
Stadt
Sponsoren
Immobilieneigentümer
hoch
kurz
gut
dringend
erforderlich
8 Auswechslung der Sitzmöblierung / Ersatz durch bequeme Möbel in
kommunikationsorientierter Anordnung
8 Verbesserung der Aufenthaltsqualität am Sonnenplatz / Einrichtung einer Sitzgruppe
8 Modernisierung der Kinderspielinfrastruktur im gesamten Hauptgeschäftsbereich
8 Sanierung und Neugestaltung von Einzelimmobilien
• Edeka am Omnibusbahnhof
• Kaufhof in der Altstadt
• Altstadtpassage
8 Städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche zur Hauptgeschäftslage
• Ludwigstraße / Unteres Tor
• Oberer Torplatz
• Sonnenplatz
• Lorenzstraße
79
Tabelle 19:
Akteure /
Verantwortung
Oberziel / Entwicklung des Gastronomieangebotes zum eigenständiger Kundenmagneten
8 Anlage einer Gastronomiemeile, Karolinenstraße inkl. westliche Seiten- Stadt
Gastronomen
gassen, Schlossplatz
8 Temporäre Aussetzung von Sondernutzungsgebühren für die Außengastronomie in den definierten Bereichen
8 Vermarktung der Gastronomiemeile unter einheitlichem Namen und mit
Logo
8 Aufwertung der gastronomischen Freisitze in den Hauptgeschäftslagen
• Abgrenzung des Außensitzbereiches
• Attraktive Möblierung
• Farblich und stilistisch an die Fassade und die Firmierung angepasste
Möblierung
• Menükarte auf jedem Tisch
Oberziel: Optimierung der Verkehrssituation / Verbesserung der verkehrlichen Erreichbarkeit
Stadt, Parkhaus8 Verlagerung des Busverkehrs auf die Marienstraße
betreiber
8 Verbesserung der Straßenquerung für Fußgänger zwischen Oberem Tor
und Altstadt
8 Einrichtung eines dynamischen Parkleitsystems (mit Angabe der freien
Parkplätze)
8 Namensgebung mit Ortsbezug und Angaben der Entfernung zur Hauptgeschäftslage für die vorhandenen Parkhäuser (Rathaus, Altstadt, Wöhrl)
8 Modernisierung des Parkhauses Altstadt (insb. Verbesserung der Beleuchtung, Sauberkeit, Sicherheit)
Finanzieller
Aufwand
Umsetzungsdauer
Dringlichkeit
hoch
mittel
mittel
dringend
erforderlich
hoch
mittel
gut
dringend
erforderlich
80
Tabelle 19:
Oberziel: Sicherung der Investitionsbereitschaft in der Innenstadt
8 Beschluss des Zentrenkonzeptes durch den Hofer Stadtrat
8 Beschluss des Sortimentskonzeptes durch den Hofer Stadtrat
8 Publikation der Beschlusslage / aktive Information der Haus- und
Grundeigentümer und Gewerbetreibenden
Akteure /
Verantwortung
Stadt
Oberziel: Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentation
Einzelhandel
8 Festlegung von Kernöffnungszeiten
8 Auswechslung alter und unangepasster Warenträger im Innen- und Au- Werbegemeinschaften
ßenverkauf
8 Auswechslung veralteter Markisen / evtl. einheitliche Teilüberdachung Stadt
der FGZ
8 Attraktivierung der Schaufenstergestaltung
8 Dekoration der Geschäftseingänge
8 Ausweitung der bestehenden Werbegemeinschaft / Zusammenfassung
der verschiedenen Initiativen
8 evtl. Vergabe eines Gütesigels des Hofer Einzelhandels
Finanzieller Aufwand:
niedrig =
mittel =
bis unter 20.000 €
20.000 € bis 50.000 €
hoch
über 50.000 €
=
Umsetzungsdauer: kurz
mittel
lang
Finanzieller
Aufwand
Umsetzungsdauer
Dringlichkeit
niedrig
kurz bis mittel
gut
dringend
erforderlich
mittel
kurz bis mittel
gut
=
=
bis 1 Jahr
1 - 3 Jahre
=
über 3 Jahre
erforderlich
Quelle: GMA-Vorschlag
81
VIII
ZUSAMMENFASSUNG DER UNTERSUCHUNGSERGEBNISSE
Die Untersuchungen zum Zentrenkonzept für die Stadt Hof kommen zu folgenden wesentlichen Ergebnissen:
8
Im Einzugsgebiet des Einzelhandels von Hof leben gegenwärtig ca. 199.810 Personen, davon 25 % im Stadtgebiet von Hof (Zone I), 23 % im Nahbereich (Zone
II) und ca. 52 % im Fernbereich (Zone III).
8
Das Kaufkraftvolumen für alle Einzelhandelsbranchen im Hofer Einzugsgebiet
belief sich 2003 auf ca. 999,5 Mill. €. Davon entfielen ca. 349,4 Mill. € auf den
Bereich der Nahrungs- und Genussmittel und ca. 650,1 Mill. € auf den Bereich
der Nicht-Lebensmittel. In Hof selbst (= Zone I) beträgt das Kaufkraftvolumen ca.
250,2 Mill. €.
8
Die Kaufkraftprognose für das Jahr 2010 wurde für die Stadt Hof in zwei Szenarien berechnet. Im Szenario I ist für das Jahr 2010 bei einer leichten Zunahme der
Einwohnerzahl im Einzugsgebiet ein Kaufkraftvolumen von ca. 1.120,7 Mill. € zu
erwarten. Dieser Wert entspricht gegenüber 2003 einer Steigerung um ca. 12,1 %.
Im Szenario II errechnet sich für das Jahr 2010 bei einer leicht rückläufigen Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet ein Kaufkraftvolumen von ca. 1.047,6
Mill. €.
8
Der im Rahmen einer Totalerhebung im Mai 2004 erfasste Einzelhandelsbestand
in Hof umfasst 601 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 196.690 m². 175
Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 32.780 m² können dem Nahrungs- und
Genussmittelsektor zugeordnet werden. Auf den Nicht-Lebensmittelbereich entfallen ca. 426 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 163.910 m². Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei ca. 330 m² VK und damit deutlich
über dem bundesdeutschen Durchschnitt (= 230 m² VK je Betrieb).
8
Eine hohe Relevanz besitzen in Hof autokundenorientierte Versorgungslagen.
Rund 50 % der Gesamtverkaufsfläche (ca. 98.485 m²) ist an solchen Standorten
82
etabliert. Demgegenüber entfallen auf Streu- und Nebenlagen in Hof ca. 36.155
m² VK (= 18 % der Gesamtverkaufsfläche). In der Innenstadt von Hof befinden
sich ca. 62.050 m² VK (= 32 % der Gesamtverkaufsfläche).
8
Im Vergleich der Kennziffern des Einzelhandels mit Orten vergleichbarer Größe
und zentralörtlicher Funktion ist die Hofer Verkaufsflächenausstattung als weit
überdurchschnittlich zu bewerten. Sie macht deutlich, dass der Stadt Hof in einem
überwiegend ländlich geprägten Raum eine überragende Bedeutung als Versorgungsstandort zukommt.
8
In Hof existieren momentan 96 Geschäftsleerstände, die überschlägig eine potenzielle Verkaufsfläche von ca. 7.890 m² repräsentieren. Die höchste Konzentration
an Leerständen ist im Stadtteil Mitte festzustellen. Hier stehen ca. 30 % der vorhandenen Ladenlokale leer. Die wenigsten Leerstände wurden im Stadtteil West
ermittelt (5 %).
8
Im Geschäftsjahr 2003 erzielte der Hofer Einzelhandel eine Umsatzleistung von
ca. 512,1 Mill. €. Dieser Wert entspricht einer Kaufkraftbindung von 89 %. Auf
Grund der in allen Branchen durchweg hohen Marktanteile ist nur in wenigen Warengruppen eine Ausweitung der Marktbedeutung realistisch.
8
Unter der Prämisse, dass die im Jahr 2003 in den einzelnen Zonen des Einzugsgebiet erreichten Marktanteile weiterhin erreicht werden können, wird die Umsatzleistung des Hofer Einzelhandels im Jahr 2010 im Szenario I ca. 575,2 Mill. €
betragen. Dieser Wert entspricht gegenüber 2003 einer nominalen Umsatzausweitung von ca. 12,3 %. Im Szenario II sind bis zum Jahr 2010 für den Hofer Einzelhandel ca. 538,4 Mill. € Umsatz zu erwarten. Der Wert entspricht im Vergleich
zum Jahr 2003 einer nominalen Steigerung um ca. 5,1 %.
8
Bis zum Jahr 2010 wurde nur ein geringer Verkaufsflächenzusatzbedarf (ca. 8.125
m² im Szenario I, ca. 2.395 m² im Szenario II) ermittelt. In mehreren Warengruppen ist ein Verkaufsflächenüberbesatz erkennbar.
83
8
Vor dem Hintergrund der Analyseergebnisse leitet sich für das Jahr 2010 folgendes Zentrenkonzept in Hof ab:
8
A-Zentrum:
Innenstadt
C-Zentrum:
Köditzer Straße
C-Zentrum:
Christoph-Klauß-Straße
C-Zentrum:
Westliche Mitte (Standort planerisch noch nicht fixiert)
C-Zentrum:
Südwest (Standort planerisch noch nicht fixiert)
C-Zentrum:
Südost (Standort planerisch noch nicht fixiert)
Zur Gewährleistung einer adäquaten wohnortnahen Versorgung empfiehlt die
GMA den Beschluss eines Sortiments- und Zentrenkonzeptes durch den Hofer
Stadtrat.
84
Tabellen-, Übersichts-, Abbildungs- und Kartenverzeichnis
Seite
Tabelle 1
Tabelle 2
Tabelle 3
Tabelle 4
Tabelle 5
Tabelle 6
Tabelle 7
Tabelle 8
Tabelle 9
Tabelle 10
Tabelle 11
Tabelle 12
Tabelle 13
Tabelle 14
Tabelle 15
Tabelle 16
Tabelle 17
Tabelle 18
Tabelle 19
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in
der Stadt Hof 1990 – 2003
Pendlersaldo in Hof 1998 – 2003
Einwohnerverteilung im Einzugsgebiet der Stadt Hof 2003
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels 2003
Einwohnerprognose im Einzugsgebiet der Stadt Hof 2010 – Szenario I
Einwohnerprognose im Einzugsgebiet der Stadt Hof 2010 – Szenario II
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario I
Kaufkraft im Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario II
Arbeitsstätten und Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in Hof 2004
Betriebs- und Verkaufsflächenbesatz des Einzelhandels in der Hofer
Innenstadt
Ausstattungskennziffern des Hofer Einzelhandels im interkommunalen Vergleich
Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbestandes in Hof
Umsatzprognose des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario I
Umsatzprognose des Hofer Einzelhandels 2010 – Szenario II
Rechnerischer Verkaufsflächenzusatzbedarf des Hofer Einzelhandels
bis 2010 – Szenario I
Rechnerischer Verkaufsflächenzusatzbedarf des Hofer Einzelhandels
bis 2010 – Szenario II
19
20
26
31
35
35
37
38
40
43
46
48
56
60
61
63
64
66
79
----------------------------------------------Übersicht 1
Zielkonflikte zwischen dem unternehmerischen Standortwahlverhalten und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten
Stadtplanung
11
----------------------------------------------Abbildung 1 Entwicklung der Shopping-Center in Deutschland 1975 – 2002
Abbildung 2 Arbeitsstätten und Verkaufsflächen im Lebensmitteleinzelhandel
1970 – 2002
Abbildung 3 Entwicklung der Discounter in Deutschland 1991 – 2003
Abbildung 4 Privater Verbrauch im Wandel 1990 – 2010
Abbildung 5 Entwicklung der Arbeitslosenquote in Hof 2000 - 2003
Abbildung 6 Einwohnerentwicklung in Hof 1992 – 2003
Abbildung 7 Einwohnerentwicklung im Nah- und Ferneinzugsbereich des Hofer
Einzelhandels 1996 – 2003
Abbildung 8 Betriebsgrößenstruktur des Hofer Einzelhandels 2004
-----------------------------------------------
5
5
7
8
20
34
34
41
Seite
Karte 1
Karte 2
Wichtige Einzelhandelslagen in Hof
Supermärkte, Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser
in Hof
Karte 3
Einzugsgebiet des Hofer Einzelhandels
Karte 4
Einkaufsinnenstadt Hof
Karte 5
Leerstehende Ladeneinheiten im Stadtgebiet von Hof
Karte 6
Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Hof
Karte 7
Potenzielle Nahversorgungszentren im Stadtgebiet von Hof
Zentrenpass 1 Nahversorgungszentrum Köditzer Straße
Zentrenpass 2 Nahversorgungszentrum Christoph-Klauß-Straße
Karte 8
Zentrenkonzept für den Einzelhandel in Hof 2010
22
23
27
44
50
68
72
75
76
78
Anlage I
Anlage II
Wichtige Einzelhandelsbetriebe in den Mittel- und Unterzentren
des Hofer Einzugsgebietes (> 1.000 m² VK)
Lobenstein, Mittelzentrum
8
Prima Möbel Lobenstein, Bayerische Straße
8
Bay Wa, Langer Weg
Naila, Mittelzentrum
8
OBI Baumarkt, Kronacher Straße
8
Kaufland, Dr.-Hans-Künzel-Straße
8
Bekleidungsgeschäft Pöpperl, Markt
8
Polsterfachmarkt, Selbitzer Berg
Selbitz, Unterzentrum
8
Rewe, Bachgasse
Schwarzenbach am Wald, Unterzentrum
8
Rewe, Nailaer Straße
Helmbrechts, mögliches Mittelzentrum
8
Fickenschers Bodenbeläge, Münchberger Straße
8
Teppichhaus Fickenschers, Schlachthofstraße
8
Möbel Rothe, Hadergasse
8
Rewe, Frankenstraße
8
Möbelmarkt Thüroff, Max-Planck-Straße
Münchberg, Mittelzentrum
8
Hagebaumarkt, Theodor-Heuss-Straße
8
Kaufland, Stammberger Straße
8
E-Center, Theodor-Heuss-Straße
8
Bekleidungsgeschäft Pock, Bahnhofstraße
Schwarzenbach an der Saale, Unterzentrum
8
Comet, Industriestraße
Kirchenlamitz, Unterzentrum
8
Rewe, Weißenstädter Straße
Markleuthen, Unterzentrum
8
Neukauf, Gerhardt-Hauptmann-Straße
Rehau, Mittelzentrum
8
Rewe, Adlerstraße
Selb, Mittelzentrum
8
Toom Bau- und Gartencenter, Lorenz-Hutschenreuther-Straße
8
Kaufhaus Storg, Ludwigstraße
8
E-Center, Dr.-Ludwig-Rieß-Straße
8
Rewe, Unterweißenbacher Weg

Zentrenkonzept für den Einzelhandel und das

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