Einzelhandelskonzept 2007 der Stadt Plauen (*, 13850 KB)

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Einzelhandelskonzept
für die Stadt
PLAUEN im Vogtland
Auftraggeber:
Stadt Plauen
Projektbearbeitung:
Dipl.-Geogr. Stefanie Geßmann
Projektverantwortung: Dr. Manfred Bauer
Erfurt, Juni 2007
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München, Wien
Tschaikowskistraße 19, 99096 Erfurt
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Telefon: 0361/34768-0 Telefax: 0361/34768-19
eMail: info@gma.biz, http://www.gma.biz
Vorbemerkung
Vorbemerkung
Die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Erfurt, erhielt im November 2006 von der Stadt Plauen den Auftrag zur Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes. Die Untersuchung soll als Grundlage für eine strategische und städtebaulich verträgliche Einzelhandelsentwicklung im Stadtgebiet dienen, wobei der Sicherung zentraler
Versorgungsbereiche gemäß § 34 Abs. 3 BauGB, § 11 Abs. 3 BauNVO sowie § 9 Abs. 2a
BauGB herausragende Bedeutung zukommt.
Die Analyse ist Teil des „Stadtkonzeptes Plauen 2022 – SEKo“ und wurde vor diesem
Hintergrund interaktiv erarbeitet. Vertreter der Wirtschaftsgruppe Einzelhandel wurden
persönlich befragt und es fand ein projektbegleitender Arbeitskreis statt, an dem u. a. der
Plauener Einzelhandel, der Dachverband „Stadtmarketing Plauen e. V.“, die Fraktionen
des Stadtrates, die IHK-Regionalkammer Plauen, die Regionale Planungsstelle sowie
Vertreter der Stadtverwaltung teilnahmen.
Die Datengrundlagen für die im Rahmen der Untersuchung zu behandelnden Aufgabenstellungen wurden durch eine Primärerhebung im Januar 2007 und eine persönliche
Händlerbefragung im Februar 2007 gewonnen. Für die Ausarbeitung der Analyse standen
der GMA zudem sekundärstatistische Daten der Stadtverwaltung Plauen, des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen, des Statistischen Bundesamtes und zahlreiche weitere Fachpublikationen aus unterschiedlichen Quellen zur Verfügung. Das verwendete Zahlenmaterial wurde einer sorgfältigen Prüfung unterzogen. Sämtliche Daten
und Informationen wurden von Mitarbeitern der GMA nach bestem Wissen erhoben, aufbereitet und ausgewertet.
Die Ergebnisse der Untersuchungen und die daraus abgeleiteten Empfehlungen wurden
in fünf projektbegleitenden Arbeitskreisen eingehend diskutiert. In den Workshops konnte
dabei ein weit reichender Konsens über die Bewertungen, die stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen und Maßnahmen erreicht werden.
Dieser Bericht dient der Entscheidungsvorbereitung und -findung in der Stadt Plauen.
Eine Vervielfältigung oder Weitergabe der vorliegenden Untersuchung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers und der GMA.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Erfurt, Juni 2007
BAU / GSI / skh / web
Inhaltsverzeichnis
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
Inhaltsverzeichnis
Aufgabenstellung
1
A
Allgemeine Aussagen
3
A1
Akteure und Beteiligte
3
A2
Grundlagen
5
A 2.1
Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel
5
A 2.1.1
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
5
A 2.1.2
Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel
11
A 2.1.3
Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
13
A 2.2
Planungsrechtliche Instrumentarien zur Steuerung der
Standortentwicklung im Einzelhandel
18
A 2.2.1
Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung
19
A 2.2.2
Landes- und Regionalplanung
22
A3
Verfahren und Konzepterarbeitung
26
B
Bestandsanalyse und Prognose
28
B1
Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsstandortes Plauen
28
B 1.1
Bestandsanalyse
28
B 1.1.1
Relevante Strukturdaten der Stadt Plauen und des Untersuchungsraumes 28
B 1.1.2
Situation des Einzelhandelsstandortes Plauen
37
B 1.1.2.1
Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt
37
B 1.1.2.2
Vergleichende Bewertung ausgewählter Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Plauener Einzelhandels
45
B 1.1.2.3
Leerstandssituation des Einzelhandels in Plauen
47
B 1.1.3
Kerneinzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
50
B 1.1.3.1
Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
50
B 1.1.3.2
Kaufkraftvolumen
53
B 1.1.3.2.1 Systematik der Kaufkraftberechnung
53
B 1.1.3.2.2 Grundlagen der Kaufkraftberechung
54
Inhaltsverzeichnis
B 1.1.3.2.3 Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels 2006 55
B 1.1.4
Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Plauener Einzelhandels
57
B 1.1.4.1
Umsatzleistung des Plauener Einzelhandels 2006
57
B 1.1.4.2
Kaufkraftbewegungen des Plauener Einzelhandels 2006
58
B 1.2
Stärken-Schwächen-Profil des Einkaufsortes Plauen
63
B 1.3
Prognose
65
B 1.3.1
Kaufkraftprognose 2015
65
B 1.3.2
Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Plauener Einzelhandels 2015 67
B 1.4
Chancen-Risiken-Profil des Einkaufsortes Plauen
70
C
Konzeption
72
C1
Zentrenkonzept für den Plauener Einzelhandel
72
C 1.1
Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
75
C 1.2
Zentrale Versorgungsbereiche „Stadtteilzentren“ und
„Nahversorgungszentren“
83
C 1.3
Sortimentskonzept
95
C2
Maßnahmen(Pakete) – Vorschläge
97
C 2.1
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes in
Plauen
97
Empfehlungen für die strategische Positionierung und Vermarktung
des Einkaufsortes Plauen
99
C 2.2
C 2.3
Wechselwirkungen des Einzelhandelskonzeptes mit anderen
Fachbereichen des SEKo 2022 in Plauen
104
Ergebniszusammenfassung
106
Abbildungs-, Karten-, Tabellen- und Übersichtsverzeichnis
109
C3
Einzelhandelskonzept Plauen
Aufgabenstellung
Plauen zählt derzeit ca. 68.430 Einwohner und ist von der Landesplanung des Freistaates
Sachsen als Oberzentrum eingestuft. Auf Grund ihrer gehobenen zentralörtlichen Wertigkeit hat die Stadt sowohl für die eigene Bevölkerung als auch für das dazugehörige Umland wichtige Versorgungsfunktionen im Einzelhandel zu erfüllen. Vor diesem Hintergrund
hat die Stadtverwaltung ein Einzelhandelskonzept in Auftrag gegeben, das die realen
Entwicklungspotenziale der Wirtschaftsgruppe Einzelhandel definieren soll und daraus
Erfolg versprechende Strategien für die Standort- und Einzelhandelsentwicklung ableitet.
In dem Konzept sind die demographischen Entwicklungen im Stadt- und Einzugsgebiet,
aber auch strukturelle Veränderungen des Einzelhandels selbst zu berücksichtigen.
Wesentliche Aufgabe des Einzelhandelskonzeptes ist es, die Angebots- und Nachfragestrukturen der Wirtschaftsgruppe zu analysieren und die voraussichtlichen Entwicklungsperspektiven bis zum Jahr 2015 aufzuzeigen. Im Einzelnen werden im Rahmen der Untersuchung folgende Fragestellungen behandelt:
Bestand des Einzelhandels und Ladenhandwerks im Stadtgebiet
gewerbliche Leerstandssituation im Stadtgebiet1
Abgrenzung des einzelhandelsbezogenen Kerneinzugsgebietes von Plauen / Berechnung und Prognose der Kaufkraft für die Jahre 2006 und 2015
Ermittlung der aktuellen Marktbedeutung und Umsatzleistung des Plauener Einzelhandels / Prognose der Umsatzleistung bis 2015
Analyse der Kaufkraftbewegungen und der Versorgungszentralität
Prognose des wirtschaftlich tragfähigen und städtebaulich verträglichen Verkaufsflächenbedarfs bis zum Jahr 2015
Stärken-Schwächen-Profil des Einzelhandelsstandortes Plauen
Identifikation und Definition der „zentralen Versorgungsbereiche“ / Ausarbeitung
eines Zentrenkonzeptes
Erstellung eines Handlungskataloges mit Empfehlungen zur Attraktivierung des
Einkaufsortes und seiner zentralen Versorgungsbereiche.
1
Leerstände des Einzelhandels.
1
Der Untersuchungszeitraum vorliegender Analyse erstreckt sich bis zum Jahr 2015. Bis
zu diesem Zeitpunkt sollte eine sukzessive Umsetzung der gutachterlichen Empfehlungen
angestrebt werden.
2
A
Allgemeine Aussagen
A1
Akteure und Beteiligte
Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Plauen ist Teil des Fachkonzeptes
„Wirtschaft, Arbeitsmarkt, Handel & Tourismus“ des Stadtkonzeptes Plauen 2022 (SEKo).
Wie in allen anderen Fachbereichen, war es auch im Einzelhandelskonzept ein zentrales
Anliegen, möglichst viele Akteure in den Arbeitsprozess einzubinden und die wichtigsten
Erkenntnisse ausgiebig vor Ort zu diskutieren. Im Einzelnen wurde die Öffentlichkeit bei
folgenden Teilschritten einbezogen:
─
Vortrag und Erörterung der Ziele und der Methodik des Einzelhandelskonzeptes im Plauener Stadtrat
─
persönliche Intensivbefragung strukturprägender Einzelhandelsbetriebe im
Stadtgebiet
─
Abstimmungsrunden mit betroffenen Ämtern (insb. Stadtplanung, Wirtschaftsförderung)
─
Durchführung von fünf mehrstündigen projektbegleitenden Arbeitskreissitzungen
─
Vorstellung des Einzelhandelskonzeptes vor einer erweiterten Öffentlichkeit
─
Vor-Ort-Besichtigungen des Stadtteilzentrums, der Nahversorgungszentren
sowie der Einkaufsinnenstadt mit Vertretern der Stadtverwaltung bzw. Arbeitskreismitgliedern und interessierten Einzelhändlern.
Zentrales Element des Beteiligungsprozesses waren die 5 projektbegleitenden Arbeitskreissitzungen. Bei der Auswahl der Teilnehmer wurde darauf geachtet, ein möglichst
breites Spektrum privater und öffentlicher Akteure abzubilden. Dazu gehörten Vertreter
des Plauener Einzelhandels, des Dachverbandes „Stadtmarketing Plauen e. V.“, der
Plauener Gewerbevereine, der politischen Fraktionen des Stadtrates, der IHK-Regionalkammer Plauen, der Regionalen Planungsstelle sowie der Fachgebiete Stadtentwicklungsmanagement, Stadtplanung und Wirtschaftsförderung der Stadtverwaltung Plauen.
Im Einzelnen nahmen folgende Persönlichkeiten an den projektbegleitenden Arbeitskreisen teil:
3
Stadtverwaltung Plauen:
Frau Petra Schneider, FG Wirtschaftsförderung
Herr Eckhard Sorger, FG Wirtschaftsförderung
Frau Katja Müller, FG Stadtplanung
Herr Joachim Hofmann, FG Stadtentwicklungsmanagement
Stadtrat Plauen:
IHK Regionalkammer Plauen:
Herr Falk Forster, FG Stadtentwicklungsmanagement
Herr Dieter Schmidt, CDU-Fraktion
Frau Christa Süß, CDU-Fraktion
Herr Hansjoachim Weiß, CDU-Fraktion
Herr Gerd Zeune, CDU-Fraktion
Herr Eckhart George, FDP-Fraktion
Herr Wolfgang Hinz, DIE LINKE-Fraktion
Herr Rainer Maria Kett, SPD-Fraktion
Frau Regina Windisch
Regionale Planungsstelle
Plauen:
Dachverband „Stadtmarketing
Plauen e. V.“:
Initiative Plauen e. V.:
Frau Petra Peter
Frau Daniela Seidel
Herr Eberhard Guth
Gewerbeverein 1867 e. V.:
Herr Jean-Curt Röder
Einzelhandel Plauen:
Herr Christian Danne, EKZ „Stadt-Galerie“
Frau Katrin Magner, EKZ „Die Kolonnaden“
Herr Dirk Brückner, EKZ „Plauen- und Elster-Park“
Herr Kunze, Kaufland Plauen
Herr Carsten Schreiber, Media-Markt Plauen
Herr Holger Seidel, Modehaus Wöhrl
Herr Hofmann, Fa. Hofmann & Wölfel
Herr Torsten Böhm, Fa. HiFi Böhm
Herr Dr. Manfred Bauer
Frau Stefanie Geßmann
GMA:
4
A2
Grundlagen
A 2.1
Allgemeine Struktur- und Standortentwicklung im Einzelhandel
Eine Beurteilung der Einzelhandelssituation in der Stadt Plauen kann nicht losgelöst von
den allgemeinen Entwicklungstendenzen des Einzelhandels in Deutschland erfolgen.
Deshalb werden nachfolgend einige der wesentlichen Aspekte des Strukturwandels dieser
Wirtschaftsgruppe dargestellt.
A 2.1.1
Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung
Seit Anfang der 1970er Jahre vollzieht sich im deutschen Einzelhandel ein Strukturwandel, der v. a. zu Lasten kleiner, unternehmergeführter Fachgeschäfte geht. Als Gewinner
zeigen sich andererseits filialisierte und discountorientierte Unternehmen und Franchisekonzepte, welche ihre größenbedingten, beschaffungsseitigen und logistischen Vorteile
nutzen.
Neben gesellschaftlichen und demografischen Wandlungsprozessen (u. a. Verschiebung
der Altersstruktur, Trend zu kleineren Familieneinheiten) hat v. a. die Neubewertung von
Standortfaktoren und Standortqualitäten durch Einzelhandelsunternehmen Veränderungen der Handelsstrukturen induziert. Gleichzeitig hat der Anstieg der Mobilität auf
Seiten der Verbraucher die Standortwertigkeit von Einkaufslagen verändert. Die Massenmobilität zeitigte v. a. folgende Effekte:
Sie löste eine Stadt-Umland-Wanderung aus, d. h. es entstanden um die Stadtzentren herum neue Wohnstandorte. Ab einer gewissen Größe dieser Siedlungsbereiche waren die Voraussetzungen für die Entwicklung neuer Versorgungslagen
gegeben.
Sie ermöglichte die Etablierung rein autokundenorientierter Standorte außerhalb geschlossener Siedlungskörper. Als besonders profitable Einzelhandelsstandorte kristallisierten sich dabei aus Betreibersicht v. a. die Schnittstellen von
Fern- und Bundesstraßen sowie Durchgangs- und Ausfallstraßen mit hoher Verkehrsfrequenz heraus.
5
Sie bedingte einen stetig wachsenden Stellplatzbedarf und konfrontierte damit
den Handel in den Innenstädten mit schwierig oder nur sehr kostenaufwändig zu
lösenden Problemen.
Sie profilierte die Benutzung des Pkw zum Warentransport und erhöhte sukzessive die Bedeutung des sog. „One-Stop-Shopping“. Von dieser Entwicklung profitierten v. a. Großflächenbetriebe mit einem besonders breiten und tiefen Warenangebot, wie z. B. SB-Warenhäuser und Fachmärkte.
Infolge des Bedeutungszuwachses großflächiger Betriebe verzeichnete der Einzelhandel
in den alten Bundesländern ab 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 26 Mio. m²
(+ 37 %). In den neuen Bundesländern verlief die Verkaufsflächenexpansion noch rasanter. Hier entstanden in den Jahren nach der Wiedervereinigung etwa 15 Mio. m² Verkaufsfläche neu (vgl. Abb. 1).
Abb. 1:
Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2010
in Mio. m²
125
111
109
95
88
71
58
77
76
91
92
93
116
114
112
96
94
118
97
99
80
63
5
6
1980
1990
12
1993
15
1995
18
2000
Neue Bundesländer
19
2001
19
2002
20
20
2003
Alte Bundesländer
2004
21
2005
26
2010
Deutschland
Quelle: GMA-Darstellung nach HDE
Die bundesweite Standortentwicklung und das Verkaufsflächenwachstum des Einzelhandels vollzogen sich in den vergangenen 10 Jahren zu mehr als zwei Dritteln außerhalb der
6
traditionellen Geschäftslagen. In der Folge wuchsen die Verkaufsflächen an dezentralen
und solitären Standorten stark an, während die Geschäftslagen der Innenstädte, die
Stadtteilzentren und Nahversorgungslagen gleichzeitig einen relativen Bedeutungsverlust
hinnehmen mussten. Ihr Anteil am Verkaufsflächenbestand sank um mehr als 10 %.
Mit Bezug auf die Entwicklung des Einzelhandels in den Innenstädten waren in den
vergangenen Jahren folgende Trends festzustellen:
Die Konsumzurückhaltung breiter Bevölkerungsschichten und der Wunsch der
Verbraucher v. a. preiswert einzukaufen, hat häufig zu einer Absenkung des Qualitätsniveaus der Einzelhandelssortimente geführt; vielerorts geraten deshalb Anbieter des mittleren Preissegments unter Druck.
Die 1b- und 1c-Lagen haben mit einem Bedeutungsverlust zu kämpfen. Hier treten
Fluktuation und Leerstandsbildung verstärkt auf. Meist sind 1a-Lagen von dieser Entwicklung noch nicht betroffen.
Die Konzentrationstendenz im Einzelhandel führt in Innenstädten vermehrt zur
Uniformität des Betriebs- und Warenangebotes (Stichwort: Banalisierung).
Die Warenhäuser und der Fachhandel verlieren als Leitbetriebe der Innenstädte
an Boden. An ihre Stelle treten zunehmend Handelsmarken (sog. „Retail
Brands“), die bundesweit beworben werden.
Als besonders erfolgreiche Angebotsform kristallisieren sich multifunktionale
Einkaufszentren heraus. Ihr Markterfolg gründet sich u. a. auf ein stringentes Management und gezielte Marketingmaßnahmen sowie attraktive bauliche Rahmenbedingungen (Stichworte: Sauberkeit, Sicherheit). Innerstädtische Einkaufszentren
erreichten – flächenbereinigt – in den vergangenen Jahren Umsatzsteigerungen
von bis zu 5 % pro Jahr.
Der Erfolg von Shopping-Centern in Deutschland ist auch statistisch nachzuvollziehen. Ihre Zahl nahm in den vergangenen 40 Jahren von 2 auf 372 zu. Die Gesamtverkaufsfläche der Center liegt mittlerweile bei ca. 11,8 Mio. m² (vgl. Abb. 2).
7
Neubauten werden erfreulicherweise bevorzugt in den Innenstädten realisiert.
Rund 65 % der Einkaufszentren wurden im Zeitraum 2004 / 2005 in dieser Standortlage errichtet, immerhin 25 % auch in Stadtteilzentren und nur etwa 10 % in dezentralen Lagen1.
Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2006
Anzahl der Shopping-Center
400
363
350
11,4
300
14,0
12,0
10,0
8,0
200
6,0
150
100
0
11,8
9,2 279
250
50
372
2,0
1,5
0,1 2
0,5
1965
1970
14
2,4
50
1975
65
6,0
179
4,0
2,8 93
81
2,0
Gesamtfläche in Mio. m²
Abb. 2:
0,0
1980
Anzahl
1985
1990
1995
2000
2005
2006
Gesamtfläche
Quelle: EHI 2006, GMA-Grafik
In der Gesamtbetrachtung resultierte der beschriebene Strukturwandel des deutschen
Einzelhandels in einer beachtlichen Verkaufsflächenexpansion. Gleichzeitig stagnierten
die Umsätze nominal und gingen real, d. h. unter Berücksichtigung des Wertverlustes
durch Inflation, sogar zurück (vgl. Abb. 3). Durch die disparate Entwicklung von Verkaufsflächen und Umsätzen gaben die Produktivitäten (= Umsätze je m² VK/Jahr) nach, so
dass die ökonomische Auslastung der Flächen – v. a. in Branchen, die an kostenintensiven Standorten wirtschaften – nicht mehr durchgängig zu gewährleisten war.
1
Quelle: EuroHandelsinstitut Köln, Handel aktuell 2006 / 2007.
8
Abb. 3:
Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1992 – 2006
400
395
388
Umsatz in Mrd. €
390
385
382
380
375
375
370
370
365
390
374 375
392
386
380
378
370
366 366
362
360
355
350
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Das Verkaufsflächenwachstum im Einzelhandel war begleitet von einem Rückgang der
Betriebsstättenzahl. Diese Entwicklung betraf v. a. den Lebensmitteleinzelhandel (vgl.
Abb. 4). Als Konsequenz ergaben sich immer größere Betriebseinheiten. Derzeit haben
die Ladengeschäfte in Deutschland bereits eine Durchschnittsgröße von ca. 230 m² VK
erreicht.
9
75.000
Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen Lebensmitteleinzelhandels 1998 – 2006
73.418
30,0
72.497
28,8
70.263
70.000
28,6
Betriebe
68.352
28,0
66.819
27,7
64.934
27,0
65.000
26,4
60.000
29,0
25,9
26,1
62.872
27,0
61.460
VK in Mio. m²
Abb. 4:
26,0
26,2
58.910
25,4
25,0
24,0
55.000
1998
1999
2000
2001
2002
Arbeitsstätten
2003
2004
2005
2006
VK
Eine wesentliche Triebfeder des Strukturwandels im Einzelhandel war und ist auch die
Unternehmenskonzentration. Die vergleichende Betrachtung der wichtigsten Betriebsformen zwischen 1990 und heute zeigt, dass der filialisierte Einzelhandel seine Marktanteile gegenüber dem inhabergeführten Einzelhandel deutlich ausbauen konnte und in Zukunft wohl noch weiter ausweiten wird (vgl. Abb. 5). Als Beispiel für eine Branche, in der
die Betriebs- und Umsatzkonzentration besonders krasse Formen angenommen hat, lässt
sich der Lebensmitteleinzelhandel anführen. Derzeit erzielen hier weniger als 1 % der
Unternehmen mehr als zwei Drittel des Branchenumsatzes. Aber auch im Nichtlebensmittelbereich entfällt über 80 % der Umsatzleistung auf nur 10 Großunternehmen.
10
Abb. 5:
Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels
6%
2%
12%
14%
18%
18%
6%
8%
22%
16%
22%
27%
55%
Versender
Fachmärkte
Verbrauchermärkte/ SBWarenhäuser
Filialisierte Fachgeschäfte
Trad. Fachgeschäfte
35%
23%
7%
5%
4%
1980
1995
2010
Warenhäuser
Quelle: GMA-Darstellung nach IfO-Institut
Die Tendenz zur Umsatzkonzentration wird im Nonfood-Sektor vor allem durch eine hohe
Entwicklungsdynamik der Fachmärkte getragen. Der Marktanteil dieses Betriebstyps
lag 1995 erst bei ca. 14 % des Einzelhandelsgesamtumsatzes. Im Jahr 2006 wurde bereits ein Wert von 20 % erreicht und im Jahr 2010 wird die Zahl schon bei etwa 22 % liegen.
A 2.1.2
Entwicklungstrends im Lebensmitteleinzelhandel
Besondere Bedeutung für die Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland
kommt diskontierenden Angebotsformen zu. Dabei handelt es sich um Vertriebskonzepte, die auf eine konsequente Niedrigpreispolitik setzen, wie z. B. Lebensmitteldiscounter. Letztgenannte haben z. T. als Folge der jahrelangen Wirtschaftsflaute in Deutschland
ihre Betriebszahl seit 1991 um 92 % steigern können (vgl. Abb. 6). Im gleichen Zeitraum
expandierte ihre Verkaufsfläche von ca. 2,99 Mio. m² auf ca. 10,05 Mio. m²1. Folge dieser
Erfolgsgeschichte ist ein sehr hoher Marktanteil bei Lebensmitteln von 41 %.
1
Quelle: EHI 2006.
11
Abb. 6:
Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991– 2006
14.610 14.745
14.214
13.400 13.750
13.235
13.180
12.970
12.813
12.220
11.580
15.000
14.000
13.000
Betriebe
12.000
10.630
10.073
11.000
10.000
9.342
9.000
8.000
7.695
8.388
7.000
6.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Jahr
Tabelle 1:
Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 2000 2006
Jahr
2000
2006
Betriebstypen
Veränderung 2000/2006
abs.
in %
Anzahl der Betriebe
Lebensmitteldiscounter
12.970
14.745
1.775
13,7
Supermärkte
9.230
8.430
- 800
- 8,7
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte
2.363
2.995
632
26,7
45.900
37.740
- 13.160
- 28,7
übrige Lebensmittelgeschäfte
Verkaufsfläche in Mio. m²
6,93
10,05
3,12
45,0
Supermärkte
6,89
6,65
- 0,24
- 3,5
SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte
4,92
6,05
1,13
23,0
übrige Lebensmittelgeschäfte
7,38
6,08
- 1,30
- 17,6
Quelle:
EHI 2006, GMA-Zusammenstellung
12
Die anderen Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen
Jahren eine unterschiedliche Entwicklung genommen. Expansiv zeigten sich die SBWarenhäuser. Hingegen verzeichneten Supermärkte und kleinere Lebensmittelgeschäfte
einen Bedeutungsverlust (vgl. Tab. 1).
Als Standorte werden sowohl von Lebensmitteldiscountern als auch von Supermärkten,
Verbrauchermärkten und SB-Warenhäusern Areale mit einer guten Erreichbarkeit für den
motorisierten Individualverkehr und mit einem großen Stellplatzangebot (80 - 120 Stellplätze) präferiert (vgl. Tab. 2).
Tabelle 2:
Standortanforderung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland
(inkl. Getränkemarkt)
Supermarkt
Verbrauchermarkt /
SB-Warenhaus
mind. 800 m²
mind. 1.500 m²
mind. 2.500 m²
Parkplätze
mind. 100
mind. 100
mind. 250
Grundstück
mind. 5.000 m²
mind. 5.000 m²
mind. 8.000 m²
Marktgebiet
mind. 5.000 EW
mind. 5.000 EW
mind. 15.000 EW
Daten
Verkaufsfläche
Quelle: GMA-Berechnungen
Innenstadtstandorte oder Stadtteil- und Nahversorgungszentren, mit ihren relativ hohen
Standortkosten werden andererseits weniger oft belegt, dies auch auf Grund der äußerst
geringen Umsatzrendite des Lebensmitteleinzelhandels von unter 1 %, der diese Branche
besonders kostensensibel macht.
A 2.1.3
Mittelfristige Einzelhandelsentwicklung
In den kommenden Jahren ist als mögliches Hemmnis für ein Anspringen der Einzelhandelskonjunktur der Trend zur Ausgabenumschichtung vom Einzelhandel in andere Kostenbereiche anzuführen (vgl. Abb. 7 und 8).
13
Abb. 7:
Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes
1991 = 100
150
140
130
120
110
privater Konsum
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
100
Einzelhandelsumsatz
Quelle: GMA-Darstellung nach HDE, Statistisches Bundesamt
Abb. 8:
Entwicklung des privaten Verbrauchs
1990
36%
34%
2010
Einzelhandel
Wohnungsmiete und
Haushaltskosten
25%
41%
11%
Verkehrszwecke und
Nachrichten
13%
16%
Bildungs- und Unterhaltungszwecke
19%
3%
Sonstige
2%
Quelle: GMA-Darstellung nach EHI
14
Eine Relativierung seines Stellenwertes wird der Einzelhandel auch durch die Entwicklung zur Freizeitgesellschaft erfahren, denn in Zukunft wird der Einkauf von den
Verbrauchern noch stärker unter dem Aspekt seines Freizeit- und Erlebniswertes beurteilt.
Aktuelle Entwicklungen zeigen, dass der Einzelhandel diesem Trend durch neue Betriebstypen und Präsentationsformen zunehmend Rechnung trägt.
In Zukunft wird es sicher noch größerer Anstrengungen des Einzelhandels bedürfen, um
die Verbraucher an bestimmte Einkaufsorte oder Geschäfte zu binden, zumal sich die
Konsumenten immer mehr in unterschiedliche Zielgruppen aufsplitten:
Trendsensible, konsumfreudige und genussorientierte Verbraucher mit starkem Interesse an Prestigemarken, innovativen Produkten und schönem Design.
Biokonsumenten, mit ausgeprägtem Interesse am Kauf umweltfreundlicher
oder naturreiner Produkte und der Bereitschaft, für diese Waren auch mehr
Geld als für herkömmliche Sortimente auszugeben.
Preis-Leistungs-Käufer, mit hohem Qualitätsbewusstsein und starkem Interesse an detaillierten Produktinformationen (z. B. Warentests, Internetvergleiche) sowie einer hohen Preissensibilität.
Billigkäufer, mit starker Discountorientierung aus finanziellen Gründen, ohne
besondere Berücksichtigung von Umweltbelangen.
Das Spektrum der Konsumenten wird zukünftig voraussichtlich den Bereich vom Ultraverbraucher bis zum Konsumasketen abdecken. Dadurch wird die Zielgruppenfokussierung für den Handel erschwert. Zudem hat sich in den letzten Jahren der Typus des „hybriden Verbrauchers“ herausgebildet. Er erwirbt beim selben Einkaufsgang einerseits teure
Markenware und unmittelbar im Anschluss Billigprodukte beim Discounter. Die sich aus
der Entwicklung dieses Konsumententyps ergebenden Trends sind in Abb. 9 zusammengefasst.
15
Abb. 9:
Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des „hybriden“
Verbrauchers
Discount-Shopping
Billigläden und Fastfood auf dem Vormarsch
Purismus im Ladenlayout
Trading down
Smart-Shopping
Netz statt Tüte
keine „billigen Marken“,
sondern „Marken billig“
Handeln und Feilschen bei
allen Anbietern
Restpostenmärkte
FOC
E-Commerce als Direktvertrieb der Industrie
E-Commerce als Fun-/
Entertainmenterlebnis
Sicherheits- und
Sauberkeitsbedürfnis
teilw. beeinträchtigt durch
Hybrider
Verbraucher
Bagatellisierung des Ladendiebstahls
Verschmutzung durch FastFood-Verpackungen
Bettler, Crusties, Punks,
Glatzen
Zunahme der
Einkaufsfahrten
Parkplatzbedarf
„no parking, no business“
Fun- / EntertainmentShopping
Freizeitnutzungen nehmen zu
Lasten des Handels zu
Retail-Theatre
Thematisierte Immobilien
Convenience Shopping
Bedeutungszunahme von
Tankstellen
Zunahme von Heimdiensten,
Zustelldiensten
Innenstadtstandorte als „Oasen
in der Servicewüste“
Quelle: GMA-Darstellung
Vor dem geschilderten Hintergrund wird sich die Entwicklung des Einzelhandels in der
mittelfristigen Perspektive nach Einschätzung der GMA folgendermaßen darstellen:
Verkaufsflächen wachsen weiter.
Bereits Ende 2005 war in den alten Bundesländern ein Verkaufsflächenbestand von
über 97 Mio. m² erreicht. In den neuen Bundesländern sind bis dato über 21 Mio. m²
etabliert. Der weitere Verkaufsflächenzuwachs wird sich auch zukünftig insgesamt
16
gesehen zu etwa zwei Dritteln außerhalb der Stadtzentren vollziehen. Als Folge wird
sich der Verdrängungswettbewerb zu Lasten des City-Handels und der integrierten
Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren voraussichtlich weiter verschärfen.
Konzentrationstendenz im Einzelhandel setzt sich fort.
Der Marktanteil von Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über 2,5 Mrd. € wird
mittelfristig auf fast 85 % anwachsen. In der Folge werden v. a. kleinflächige und unrentable Betriebe in ungünstigen Standortlagen aus dem Markt ausscheiden. Das
gilt in besonderem Maße für die neuen Bundesländer, wo zahlreiche Betriebe nur
über eine unzureichende Eigenkapitaldecke verfügen.
Fachmärkte und Discounter boomen.
Die Umgestaltung der Einzelhandelslandschaft wird auch in den kommenden Jahren v. a. durch Fachmärkte und Discounter bestimmt. Beide Betriebstypen werden
ihre Marktanteile weiter ausbauen. Auch bei innerstädtischen Shopping-Centern ist
mit einer weiteren Expansion zu rechnen. Beleg hierfür sind 51 derzeit bekannte
Planungen mit einer Gesamtfläche von rd. 1,4 – 1,5 Mio. m²1.
Filialisierungswelle hält an.
Die Filialisierungstendenz setzt sich in nahezu allen Branchen fort. Dabei wird die
Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, welche Existenzgründern im Einzelhandel vielfach den erfolgreichen Weg in die Selbstständigkeit ebnen, zukünftig
noch wachsen.
Internet-Shopping gewinnt an Bedeutung.
Das „E-Commerce" (Internet-Handel) zeigt selektiv hohe Zuwachsraten, insbesondere in den Sortimentsbereichen Computer, Bücher und Tonträger. Bis 2010 ist ein
Marktanteil von ca. 8 % zu erwarten. Bei Büchern und Tonträgern sind sogar Anteilswerte von bis zu 30 % möglich. Voraussetzung für den Erfolg des E-Commerce
ist allerdings der Aufbau leistungsfähiger Logistik- und Distributionsstrukturen, die
als sehr kostenintensiv einzustufen sind.
1
Quelle: EHI 2006.
17
A 2.2
Planungsrechtliche Instrumentarien zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
In der Frage, welche Standorte für die Einzelhandelsentwicklung in einer Stadt geeignet
oder nicht geeignet sind, klaffen die Vorstellungen von Unternehmern und Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand auseinander. Städte bewerten Einzelhandelsansiedlungen
vorwiegend unter städtebaulichen Aspekten. Einen hohen Stellenwert nimmt dabei die
Sicherung der Einkaufsinnenstadt, aber auch der wohngebietsnahen Versorgung ein. Bei
den Unternehmen hingegen stehen Überlegungen zur optimalen Marktdurchdringung und
Umsatzoptimierung im Vordergrund (vgl. Übersicht 1).
Übersicht 1: Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten
und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung
UNTERNEHMEN
STADTPLANUNG
Oberziel
Gewinnmaximierung
geordnete städtebauliche Entwicklung
Unterziele
-
Minimierung der Standortaufwendungen
-
Erhalt der Zentralität
-
Aufbau bzw. Erhalt der Marktposition
-
Erhalt der Urbanität
-
Stärkung der Innenstadt
-
Sicherung der wohngebietsnahen Versorgung
-
Verkehrsvermeidung
Standortbeurteilungskriterien
-
Erreichbarkeit durch Kunden / Zulieferer
-
Parkplatzangebot
-
Einsehbarkeit / Werbewirksamkeit
-
Agglomerationsvorteile / Kundenzuführungseffekte
-
Standortaufwendungen, insbesondere
Mietpreis / Kaufpreis
-
Flächenangebot / Flächenzuschnitt / Erweiterungsmöglichkeiten
-
Standorte der Wettbewerber
-
Einordnung in das Logistiknetz des Unternehmens
-
Koordination und Bündelung des Verkehrsaufkommens (PKW / ÖPNV)
-
Stadtbildbeeinträchtigung / Denkmalschutzkriterien
-
Flächenverbrauch / Umweltschutz
-
Verträglichkeit mit anderen Nutzungen (z. B.
Wohnen, Freizeit, Landschaft)
-
Vermeidung negativer Auswirkungen auf die
innerstädtische Geschäftsstruktur und die
Nahversorgung
Quelle: GMA-Standortforschung
18
Auf Grund der engen Verflechtung von Einzelhandel und Stadtentwicklung wurden
Rechtsvorschriften entwickelt, die verbindliche Festlegungen zur wohnort- und verbrauchernahen Versorgung sowie zu den standörtlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen von Einzelhandelsvorhaben treffen. Zu den Gesetzen und Rechtssätzen, die Einfluss
auf die Auswahl von Standorten für den Einzelhandel haben, zählen u. a.:
das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO)1
die Landes- und Regionalplanung
die gemeinsame Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums
des Inneren und des Sächsischen Staatsministeriums für Umwelt und Landesentwicklung zur Behandlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in der Landes- und Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren.
Sie werden in den folgenden Kapiteln inhaltlich vorgestellt.
A 2.2.1
Baugesetzbuch und Baunutzungsverordnung
Das Baugesetzbuch und die Baunutzungsverordnung geben Städten und Gemeinden ein
planungsrechtliches Instrumentarium zur Hand, mit dem die Standortentwicklung des Einzelhandels gezielt beeinflusst werden kann. Bei der bauplanungsrechtlichen Beurteilung
der Errichtung, Modifikation und Nutzungsänderung baulicher Anlagen für Zwecke des
Einzelhandels werden folgende Gebietskategorien unterschieden:
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen kommt es auf deren Festsetzungen an.
Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete
festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO
– teils ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als
Gewerbebetriebe – in allen Baugebieten zulässig:
1
Die folgenden Ausführungen dienen ausdrücklich nicht der rechtlichen Interpretation,
sondern lediglich der Darstellung des Rechtsinstrumentariums im Überblick.
19
─
sie sind zulässig in allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie in
Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4 bis 9 BauNVO)
─
in Kleinsiedlungsgebieten und reinen Wohngebieten können sie als Ausnahme zugelassen werden (§§ 2 und 3 BauNVO).
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält der § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung für alle Baugebiete. Einkaufszentren und großflächige Einzel-
handelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen sind demnach außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 beinhaltet hierbei eine zu widerlegende Regelvermutung. Ihre konkrete Prüfung hat zweistufig zu erfolgen:
─
Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn ja (ab ca. 800 m² Verkaufsfläche)1, dann ...
─
Liegen Auswirkungen vor? Wenn ja: Nur im Kerngebiet oder Sondergebiet zulässig.
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2a BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art
und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche,
die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und
gleichzeitig die Erschließung gesichert ist. Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden, wenn die
Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der BauNVO entspricht.
Der Abs. 3 ergänzt die Absätze 1 und 2 um die Aussage, dass von Einzelhandelsvorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Der
1
In seinem Urteil vom 24. November 2005 (BVERWg 4C 10.04) hat das Bundesverwaltungsgericht die bisherige Grenze der Großflächigkeit auf 800 m² VK angehoben. Demnach sind nunmehr Einzelhandelsbetriebe großflächig im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1
Nr. 2 BauNVO, wenn sie eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreiten. Bei der Berechnung der Verkaufsfläche sind auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten
werden dürfen, der Kassenvorraum (einschl. eines Bereichs zum Einpacken der Waren
und zur Entsorgung des Verpackungsmaterials) sowie evtl. ein Windfang einzubeziehen.
20
Begriff der „zentralen Versorgungsbereiche“ gewinnt durch den neuen § 34
Abs. 3 erheblich an Bedeutung, auch wenn er bereits vor 2004 im § 11 Abs. 3
BauNVO verwendet wurde.
Eine neue Festsetzungsmöglichkeit für den nicht beplanten Innenbereich nach
§ 34 BauGB bietet seit dem 01.01.2007 der § 9 Abs. 2a BauGB. Zum Erhalt
oder zur Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche kann in einem einfachen
Bebauungsplan als Regelung für ein größeres Gebiet generell festgelegt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB zulässigen
baulichen Nutzungen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden. Dabei können unterschiedliche Festsetzungen für
einzelne Teile des räumlichen Geltungsbereiches getroffen werden. In der
Begründung des einfachen Bebauungsplanes ist u. a. auf die Aussagen eines
städtebaulichen Entwicklungskonzeptes im Sinne des § 1 Abs. 6, Nr. 11 zurückzugreifen, in dem konkrete Aussagen zu den vorhandenen oder geplanten
zentralen Versorgungsbereichen enthalten sind1.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort
solche Betriebe genehmigt werden, erfordert dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes.
Die Anwendung des § 11 Abs. 3 BauNVO oder § 34 BauGB erfolgt stets reaktiv und fallbezogen. Demgegenüber kann die Bauleitplanung vorbeugende Regelungen treffen und
dadurch die Standortentwicklung konzeptionell gestalten. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis sind hierbei die im BauGB und der BauNVO
dargelegten Festsetzungsmöglichkeiten in Bebauungsplänen, im Hinblick auf den Ausschluss und/oder die Gliederung von Einzelhandelsflächen.
1
In der Begründung des Gesetzentwurfes für den Abs. 2a des § 9 BauGB wird der Begriff
„zentraler Versorgungsbereich“ definiert. Der Begriff umfasst demnach „Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere Innenstadtzentren v. a. in Städten mit
größerem Einzugsbereich, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und nicht städtischen Gemeinden. Die Erhaltung
und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll dabei im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinde erfolgen.“
21
Über die Beschränkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht
großflächige Betriebe) treffen. Nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO sind – ggf. räumlich beschränkt – Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausschließbar oder als nur ausnahmsweise zulässig festzusetzen.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Handelsbetriebe einzelner Branchen
oder Warengruppen können flächenbegrenzt oder ausgeschlossen werden. Positive wie
negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der „sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen“ nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig. Als „materiell-rechtliche Voraussetzungen“ für detaillierte Bebauungsplanfestsetzungen gelten nach § 1 Abs. 9 BauNVO
„besondere städtebauliche Gründe“1.
Insgesamt bietet das Baurecht vielfältige Möglichkeiten zur Einflussnahme auf die Standortentwicklung des Einzelhandels innerhalb der kommunalen Gemarkungsgrenzen, sofern
der Einsatz des Rechtsinstrumentariums durch eine qualifizierte Planung abgesichert ist
und das Ermessen der Kommune bei der planerischen Gestaltung weder sachfremd noch
willkürlich gehandhabt wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das Baurecht nur regeln
darf wo Wettbewerb stattfindet, nicht jedoch in den Wettbewerb an sich eingreifen soll.
Die Wirksamkeit der Rechtsgrundsätze bzw. die Einhaltung des Baurechts setzt darüber
hinaus eine regelmäßige Kontrolle durch die Bauaufsichtsbehörde voraus.
A 2.2.2
Landes- und Regionalplanung
Den Rechtsrahmen zur Beurteilung von Einzelhandelsansiedlungen bilden mit Bezug auf
die Landes- und Regionalplanung die Aussagen des Landesentwicklungsplanes Sachsen
2003 (LEP), des Regionalplanes Südwestsachsen vom 28.01.2002 und die gemeinsame
Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern und des Sächsi-
1
Vgl. hierzu H.-J. Birk: Der Ausschluss von Einzelhandelsflächen in Bebauungsplänen. –
In: Zeitschrift für öffentliches Recht und öffentliche Verwaltung, Heft 8, 9. Jg., 1. August
1988, Seite 281 ff.
22
schen Staatsministeriums für Umwelt und Landesentwicklung zur Behandlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in der Landes- und Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren (VwV Großflächige Einzelhandelseinrichtungen).
Aufgabe der Landesplanung ist es demnach, in allen Teilen Sachsens eine angemessene
Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleistungen zu sichern. Der LEP Sachsen (2003) führt hierzu im Abschnitt Z 2.4.2 aus ...
„Die Ausstattung aller Gemeinden mit Versorgungseinrichtungen zur Deckung des
örtlichen Bedarfs soll unter Beachtung ihrer Bevölkerungsentwicklung, ihrer Funktion und ihrer Lage im Raum gewährleistet werden. Bei der Wahrnehmung dieser
Aufgaben haben die Gemeinden die überörtlichen Erfordernisse zu beachten.“
Abschnitt Z 6.2 des LEP Sachsen (2003) konkretisiert die vorstehenden Zielsetzungen
insbesondere im Hinblick auf die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten:
„Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einkaufszentren (...)
und großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben (großflächige Einzelhandelseinrichtungen) sind nur in Ober- und Mittelzentren, bei überwiegend innenstadtrelevanten Sortimenten nur in städtebaulich
integrierter Lage zulässig.
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind zur Sicherung des überwiegend
kurzfristigen Bedarfs auch in Grundzentren in einer Größenordnung in der Regel
bis 2.000 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn für den Versorgungsbereich der Bedarf nachgewiesen wird und eine interkommunale Abstimmung erfolgt.
Der Einzugsbereich großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll den Verflechtungsbereich des Zentralen Ortes nicht wesentlich überschreiten, benachbarte
Zentrale Orte sollen ihre Planungen untereinander abstimmen.
Die Ansiedlung, Erweiterung oder wesentliche Änderung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen soll weder durch Lage, Größe oder Folgewirkung das
städtebauliche Gefüge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungszentrums oder die verbrauchernahe Versorgung substanziell beeinträchtigen.“
Ergänzend zu den Regelungen des LEP sind bei der Bewertung von Einzelhandelsplanungen auch die Bestimmungen des Regionalplanes Südwestsachsen zu berücksichtigen1. Unter 4.2 Handel heißt es darin u. a.
1
Quelle: Regionalplan Westsachsen vom 15.03.2001, Z-33.
23
„Z 4.2.1 Die Innenstädte, vor allem die Stadtzentren, und in den Oberzentren Plauen und Zwickau auch die Stadtteilzentren, sind in ihrer Funktion als Standorte des
Einzelhandels zu sichern, zu stärken und auszubauen (…). Dabei soll auf die Sicherung und Belebung des kleinteiligen Einzelhandels hingewirkt werden.
Z 4.2.2 Die Ansiedlung bzw. die Erweiterung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen und die Umwandlung zeitlich befristeter Provisorien in dauerhafte Einrichtung sind (…) in der Region
− in den Oberzentren Plauen und Zwickau
− in den mittelzentralen Städteverbünden des Westerzgebirges und des Vogtlandes
− in den Mittelzentren Oelsnitz, Crimmitschau und Werdau
− in den Unterzentren mit einzelnen mittelzentralen Teilfunktionen AdorfMarkneukirchen (kooperierend), Klingenthal und Kirchberg
zulässig (..).“
„G 4.2.4 Für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll vorrangig auf die Umnutzung und Revitalisierung von Industrie- und Gewerbebrachen an
integrierten Standorten in verkehrsgünstigen Lagen hingewirkt werden. Der Neuansiedlung und Verfestigung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an nicht integrierten Standorten soll entgegengewirkt werden.“
Im Hinblick auf eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung führt die VwV Großflächige Einzelhandelseinrichtungen folgendes aus1:
„Eine verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung ist nur gewährleistet, wenn
Angebote des täglichen und häufig wiederkehrenden Bedarfs zu Fuß erreichbar
sind. Der Revitalisierung der Innenstädte und Stärkung der Stadtteilzentren kommt
eine besondere Bedeutung zu. Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll dazu beitragen, die innerstädtischen Versorgungszentren zu stärken
und die Attraktivität der Innenstädte zu erhöhen. Eine Ansiedlung großflächiger
Einzelhandelsvorhaben an peripheren Standorten kann daher nur erfolgen, wenn
dadurch die Funktionsfähigkeit der Innenstadt und der Einzelhandelsstruktur in
den Wohngebieten nicht gefährdet wird. Das kann zum Beispiel durch die planerische Festlegung von Sortimenten mit nur geringer Innenstadtrelevanz und damit
geringen zentrenschädigenden Auswirkungen sichergestellt werden.“
1
Gemeinsame Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Inneren
und des Sächsischen Staatsministeriums für Umwelt und Landesentwicklung zur Behandlung von großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in der Landes- und Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren vom 3. Dezember 1996, S. 13 ff.
24
Als Sortimente mit einer starken Innenstadtrelevanz werden in der VwV Großflächige Einzelhandelseinrichtungen andererseits definiert:
−
Nahrungs- und Genussmittel
−
Drogerie- und Parfümerieprodukte
−
Textilien, Gardinen
−
Schuhe, Lederwaren
−
Uhren, Schmuck
−
Foto, Optik
−
Spiel- und Sportwaren
−
Schreibwaren, Bücher, Büroartikel
−
Kunstgewerbe
−
HiFi, Elektroartikel
−
Haushaltswaren, Glas, Porzellan
−
Fahrräder.
Weiterhin weist die VwV darauf hin, dass bei Errichtung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben darauf hinzuwirken ist, dass diese durch Einrichtungen des ÖPNV erreichbar
sind.
25
A3
Verfahren und Konzepterarbeitung
Die Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes Plauen SEKo 2022 wurde im Juni 2006 vom Stadtrat bestätigt. Unterstützt wurde diese Entscheidung auch vom gemeinsamen Ausschuss des Regionalen Entwicklungskonzeptes.
Als Ziele des Einzelhandelskonzeptes wurden
─
die Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion der Stadt im Einzelhandel,
─
die Erhöhung von Funktionsvielfalt und Anziehungskraft der Plauener Innenstadt
─
die Sicherung der wohnortnahen Grundversorgung der Bevölkerung sowie
─
die Schaffung von Planungs- und Investitionssicherheit für Einzelhandelsbetriebe, Investoren und Grundstückseigentümer
definiert.
Die Kosten des Konzeptes werden über das Förderprogramm GA-Infra des Sächsischen
Staatsministeriums für Wirtschaft und Arbeit als Projekt des Regionalmanagement Vogtland teilfinanziert. An dem im Rahmen der Förderung zu erbringenden Eigenanteil der
Stadt Plauen (20 %) beteiligt sich der Vogtlandkreis zur Hälfte.
Nach der Durchsicht verschiedener Angebote wurde die Firma GMA, Gesellschaft für
Markt- und Absatzforschung Erfurt, mit der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes beauftragt. Die methodische Vorgehensweise wurde dabei von der Stadt Plauen und dem
Fördermittelgeber detailliert vorgegeben. Im Einzelnen sind demnach folgende zentrale
Leistungsbausteine zu erbringen:
Allgemeine Aussagen
−
Darstellung
allgemeiner
Tendenzen
der
Einzelhandelsentwicklung
in
Deutschland
26
−
Wiedergabe wesentlicher rechtlicher Rahmenbedingungen / Möglichkeiten
zur Standortsteuerung des Einzelhandels
−
Bestandsanalyse (relevante Strukturdaten, Situation des Einzelhandelsstandortes, Nachfragepotenziale, Umsatzleistungen, Versorgungszentralität)
−
Stärken-Schwächen-Profil
−
Prognose (Prognose des Nachfragepotenzials und der Umsatzleistungen für
das Jahr 2015)
−
Chancen-Risiko-Profil
Konzeption
−
Leitlinie und Strategie (Einzelhandelskonzept mit definierten zentralen Versorgungsbereichen und zentrenrelevanten Sortimenten)
−
Maßnahmen(pakete) – Vorschläge
−
Wechselwirkungen mit anderen Bereichen der Stadtentwicklung.
Das Einzelhandelskonzept soll per Stadtratsbeschluss zu einer Bewertungs-, Handlungsund Entscheidungsgrundlage für die bauplanungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels
durch die Stadtverwaltung gemacht werden. Als städtebauliches Entwicklungskonzept im
Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 Baugesetzbuch (BauGB) ist das Einzelhandelskonzept zwingend erforderlich für die konsequente Anwendung der bauplanungsrechtlichen Steuerungsinstrumente (Festsetzung von MK- und SO-Gebieten, Ausschluss- und Beschränkungsfestsetzungen nach § 9 Abs. 5 und 9 BauNVO, Anwendung des § 11 Abs. 3
BauGB, des § 34 Abs. 3 BauGB und des § 9 Abs. 2a BauGB).
27
B
B1
Darstellung und Bewertung des Einzelhandelsstandortes Plauen
B 1.1
Bestandsanalyse
Wesentliche Einflussfaktoren auf die Entwicklungsperspektiven des Einzelhandelsstandortes Plauen sind zum einen die demographischen, wirtschaftlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen, zum anderen aber auch die Lagekonstellation zu konkurrierenden Zentren sowie die Verkehrsanbindung der Stadt. In den folgenden Kapiteln werden diese Aspekte näher beleuchtet.
B 1.1.1
Relevante Strukturdaten der Stadt Plauen und des Untersuchungsraumes
Die kreisfreie Stadt Plauen liegt im Südwesten des Freistaates Sachsen und zählt gegenwärtig ca. 68.430 Einwohner1. Von der Landesplanung ist sie als Oberzentrum eingestuft.
Vor diesem Hintergrund kommt der Stadt im Hinblick auf kulturelle, soziale und wirtschaftliche Einrichtungen sowohl eine gesamtstädtische als auch eine überörtliche Versorgungsfunktion zu. Die nächstgelegenen Oberzentren sind das oberfränkische Hof (38
km), das thüringische Gera (57 km) und das sächsische Zwickau (41 km).
Die Erreichbarkeit Plauens für den Individualverkehr kann als gut bezeichnet werden.
Die Stadt liegt an der Autobahn A 72 (Hof – Chemnitz) und verfügt hier über drei Anschlussstellen. Darüber hinaus ist sie auch über die B 282 an die A 9 (Nürnberg – Leipzig)
angeschlossen. Die regionale Verkehrsanbindung wird neben den genannten Autobahnen
insbesondere durch mehrere Bundesstraßen geprägt, die von Norden, Süden und Osten
auf das Stadtgebiet zulaufen :
1
─
Bundesstraße B 92 (Gera – Plauen – Tschechien)
─
Bundesstraße B 169 (Auerbach – Plauen)
─
Bundesstraße B 173 (Hof – Plauen – Zwickau)
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand 31.12.2006.
28
Innerhalb des Stadtgebietes bilden die B 92, die B 173 sowie die S 279 den Stadtring,
welcher zum einen den Fernverkehr um den Stadtkern herumleitet, aber auch andere
Verkehre (Quell-, Ziel- und Binnenverkehr) aufnimmt und verteilt. Um Spitzenverkehre
zukünftig möglichst problemlos zu bewältigen, sind einige Querschnittserweiterungen an
Straßen- und Knotenpunkten sowie einige Netzergänzungen notwendig. Zu den baulichen
Maßnahmen, die im 2005/06 fortgeschriebenen Verkehrsentwicklungsplan der Stadt
Plauen aufgeführt sind, gehören beispielsweise an der B 92 der dreispurige Ausbau der
Tockentalstraße und der Ausbau des Knoten Dittrichplatz. Zur Verbesserung des Verkehrsflusses auf der B 173 ist ein vierstreifiger Ausbau der Äußeren Reichenbacher Straße sowie der Knotenausbau Südinsel im Kreuzungsbereich der Bundesstraßen B 92 und
B 173 geplant.
Plauen verfügt über insgesamt drei Bahnhöfe (Oberer Bahnhof, Unterer Bahnhof, WestBahnhof) und dient u. a. als Haltepunkt für Interregio-Express-Züge (IRE). Zu den wichtigsten Verbindungen gehören folgende Strecken der Deutschen Bahn AG:
─
Leipzig/Dresden – Plauen – Nürnberg (Sachsen – Franken – Magistrale)
─
Plauen – Bad Brambach/Vojtanov
─
Gera – Plauen – Weischlitz (Elstertalbahn)
Ergänzt wird das Trassensystem der Deutschen Bahn AG im lokalen Bereich durch ein
umfängliches Straßenbahnnetz mit insgesamt sechs Linien sowie vier Stadtbuslinien.
Vom Busbahnhof am Oberen Bahnhof verkehren darüber hinaus zwanzig Regionalbuslinien, die Plauen mit dem Umland verbinden.
Die Siedlungsstruktur Plauens ist durch eine zusammenhängende Kernstadt geprägt.
Siedlungsstrukturell z. T. abgesetzt sind die ehemals selbtständigen Gemeinden Jößnitz,
Kauschwitz, Straßberg, Thiergarten, Meßbach, Oberlosa, Unterlosa, Stöckigt und Großfriesen1. Diese Stadtteile weisen einen überwiegend dörflichen Charakter auf. Statistisch
ist die Plauener Gemarkung in fünf Stadtbezirke (Zentrum, Ost, Süd, West und Nord) und
38 Stadtteile untergliedert.
1
Oberlosa, Stöckigt, Thiergarthen, Unterlosa wurden 1950 eingemeindet. In den 1990er
Jahren wurden Meßbach, Großfriesen, Jößnitz, Straßberg und Kauschwitz eingemeindet.
Quelle: www.plauen.de.
29
Ende 2006 lebten in Plauen ca. 68.430 Einwohner1. In den vergangenen 10 Jahren ist
die Bevölkerungszahl um ca. 6 % zurückgegangen. Wie Tabelle 3 zeigt, bewegen sich die
Bevölkerungsverluste dabei seit Jahren auf gleich bleibendem Niveau. Sie sind in erster
Linie auf einen negativen natürlichen Bevölkerungssaldo zurückzuführen.
Tabelle 3:
Bevölkerungsentwicklung in Plauen 1996 – 2006
Jahr
Einwohner
Veränderung in %
1996
72.802
- 0,3
1997
72.237
- 0,8
1998
72.209
< 0,1
1999
71.955
- 0,4
2000
71.543
- 0,6
2001
71.155
- 0,5
2002
70.534
- 0,9
2003
70.070
- 0,7
2004
69.422
- 0,9
2005
68.892
- 0,8
2006
68.430
- 0,7
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand jeweils 31.12.,
GMA-Berechnungen
Seit Jahren unterliegt die Plauener Bevölkerung auch einem Alterungsprozess (vgl. Abb.
10). So ist seit 1995 der Anteil der über 65-Jährigen an der Gesamtbevölkerung von 17,7
% auf 23,4 % gestiegen. Gleichzeitig nahm der Anteil der unter 40-Jährigen von 47,0 %
im Jahr 1995 auf 39,9 % im Jahr 2005 ab. Nahezu halbiert hat sich im gleichen Zeitraum
der Anteil der Kinder und Jugendlichen im Alter zwischen 6 bis unter 14 Jahren (1995:
10,1 %; 2005: 5,5 %). Erfreulicherweise ist aber die Zahl der unter 6-Jährigen seit 1995
wieder leicht angestiegen.
1
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen, Stand 31.12.2006.
30
Abb. 10:
Veränderung der Altersstrukturen in Plauen 1995 – 2005
100%
17,7
19,5
23,4
80%
35,3
60%
36,4
36,7
65 und älter
40 bis unter 65 Jahre
40%
22,5
20%
0%
6 bis unter 15 Jahren
20,8
18,3
10,7
11,6
10,1
7,7
5,5
3,7
4,1
4,4
1995
2000
2005 *
unter 6 Jahre
11,7
* Zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens standen Daten für das Jahr 2006 noch nicht zur Verfügung.
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen; Stand jeweils 31.12.
Die Wirtschaftsstruktur Plauens wird v. a. durch mittelständische Firmen aus den Branchen Maschinenbau, Stahl- und Metallbau, Elektrotechnik/Elektronik, Fahrzeugbau und
Fahrzeugausrüstungen, Druckereierzeugnisse, Nahrungs- und Genussmittel sowie Textilindustrie geprägt. Zu den größten Betrieben der Stadt zählen die MAN Roland Druckmaschinen AG (ca. 1.000 Mitarbeiter), die Helios Kliniken GmbH (ca. 1.000 Mitarbeiter), die
Narva-Speziallampen GmbH Plauen (ca. 500 Mitarbeiter), die Neoplan Omnibus GmbH
(ca. 300 Mitarbeiter), die Vogtländische Kabelwerk GmbH (ca. 350 Mitarbeiter) und die
Car-Trimm Fahrzeugausstattungen Produktionsgesellschaft mbH (mehr als 600 Mitarbeiter in der gesamten Gruppe)1.
1
Quelle: www.plauen.de. Zu erwähnen sind auch zwei Fachhochschulen, die sich in
Plauen innerhalb der vergangenen Jahre recht dynamisch entwickelt haben.
31
Eine begrenzte Arbeitszentralität des Oberzentrums spiegelt sich im Pendlersaldo wider.
Den rund 24.450 Beschäftigten am Arbeitsort stehen rund 22.050 Beschäftigte am Wohnort gegenüber. Somit errechnet sich für das Jahr 2005 eine positive Pendlerbilanz von
2.400 Personen1. Seit 2001 hat jedoch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort kontinuierlich abgenommen (- 8 %). Dabei verschob sich die relative
Arbeitsmarktbedeutung der einzelnen Wirtschaftszweige hin zu den sonstigen Dienstleistungen (Stichwort: Tertiärisierung; vgl. Tab. 4).
Tabelle 4:
Wirtschaftszweige
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten2 in Plauen
2000 – 2005
Land- u. Forstwirtschaft,
Fischerei
Prod. Gewerbe /
Baugewerbe
Handel / Gastgewerbe, Verkehr u. Nachrichtenübermittlung
Sonst. Dienstleistungen
Insgesamt
Jahr
Anzahl
%
Anzahl
%
Anzahl
%
Anzahl
%
Anzahl
2001
158
0,6
7.921
29,8
5.391
20,3
13.106
49,3
26.576
2002
164
0,6
7.370
28,6
5.277
20,5
12.939
50,3
25.750
2003
158
0,6
7.040
27,8
5.065
20,0
13.065
51,6
25.327
2004
146
0,6
6.913
27,7
4.961
19,8
12.990
51,9
25.010
2005*
150
0,6
6.766
27,7
4.878
20,0
12.650
51,7
24.445
* Zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens lagen noch keine Daten für das Jahr 2006 vor.
Quelle: Statistisches Landesamt, Sächsische Gemeindestatistik, Stand jeweils 31.12., GMA-Berechnungen
Die Konjunkturschwäche der vergangenen Jahre lässt sich in Plauen deutlich an den Jahresdurchschnittswerten der Arbeitslosenquote ablesen (vgl. Abb. 11). Sie ist im Zeitraum
2000 – 2003 von 17,4 % auf 19,5 % angestiegen. Erst im Jahr 2004 war ein leichter
Rückgang auf 18,5 % zu verzeichnen. 2006 lag die Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt bei 18,7 % und damit nur geringfügig unter dem Wert des Freistaates Sachsen
(18,9 %).
1
Zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens lagen noch keine Daten für das Jahr 2006
vor.
2
Am Arbeitsort.
32
Entwicklung der Arbeitslosenquote1 in Plauen 1998 – 2006
Abb. 11:
20,0
19,5
Arbeitslosenquote in %
19,5
19,0
18,8
19,1
18,5
18,7
18,5
18,0
18,0
17,5
17,7
17,8
17,4
17,0
16,5
16,0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Quelle: Bundesagentur für Arbeit; GMA-Darstellung
Die Einzelhandelsstrukturen in Plauen werden neben den Einkaufslagen der zentralen
Innenstadt vor allem durch mehrere Fachmarktzentren und weitere großflächige Handelsagglomerationen in autokundenorientierter Lage geprägt. In der Einzelbetrachtung sind
folgende Handelsschwerpunkte zu nennen (vgl. Karte 1):
Einkaufszentrum „Stadt-Galerie“ im Stadtteil Zentrum (u. a. MediMax, Wool-
worth, K&L Ruppert)
Einkaufszentrum „Die Kolonnaden“ im Stadtteil Zentrum (u. a. Intersport-
Hopfmann, Norma, New Yorker)
Fachmarktzentrum „Plauen-Park“ im Stadtteil Kauschwitz (u. a. Kaufmarkt, Ad-
ler, Dänisches Bettenlager, Praktiker)
Fachmarktzentrum „Elster-Park“ im Stadtteil Chrieschwitz (u. a. Kaufland, Super
Plus Möbel Discount)2
1
Der abhängig Beschäftigten.
2
Das Fachmarktzentrum „Elster-Park“ wird derzeit erweitert. Zu den zukünftigen Mietern
gehören u. a. Aldi, AWG, NKD, McGeiz und ABC-Schuhe.
33
Karte 1: Einkaufszentren, Einzelhandelsagglomerationen und strukturprägende Einzelbetriebe in Plauen
C
B
Legende:
Einkaufszentrum
Fachmarktzentrum
Fachmarktagglomeration
Innerstädtische
Einkaufslagen
A
E
A = Stadt-Galerie
B = Die Kolonnaden
C = Plauen-Park
D = Elster-Park
E = Kaufland
F = Dürerstraße
G = Güterstraße
Betriebe über 1.000 m² VK
B
D
A
F
0
200 400
800
1.200
1.600
2.000 Meter
G
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Möbel Biller
Bauhaus
Kaufland
Kaufland
Praktiker
Kaufmarkt
Marktkauf Baumarkt
Wöhrl
SB-Möbel Boss
Media Markt
Super Plus Möbel
Drogeriemarkt Müller
Möbel Spranger
Wurzbacher Holz
Möbel Künzel
Adler
Edeka
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
H&M
Tep & Tap
MediMax
Ihr Teppichfreund
Edeka
Lidl
Edeka
Woolworth
Warenhaus
Intersport-Hopfmann
Dänisches Bettenlager
TTM
K&L Ruppert
Möbel AS
Teppich Frick
Höfer Gartenmöbel
Quelle: Kartengrundlage Stadt Plauen,
GMA-Bearbeitung 2007
34
Fachmarktzentrum Kaufland im Stadtteil Haselbrunn (u. a. Kaufland, Marktkauf
Baumarkt, dm, Takko, Kik, Deichmann, Möbel Boss, Ihr Teppichfreund)
Fachmarktagglomeration Dürerstraße (u. a. Media Markt, Fressnapf, Pfennig-
Pfeiffer, Fristo, Plus, Schlecker)
Fachmarktagglomeration Güterstraße (u. a. Aldi, Hagema Getränkediscount,
Kik, Teppich-Frick, Dänisches Bettenlager,)
Einen bedeutenden Solitärstandort mit weit reichender Anziehungskraft stellt Möbel Biller
am Rosa-Luxemburg-Platz dar. Im weiteren Stadtgebiet finden sich darüber hinaus zahlreiche Standorte des Lebensmitteleinzelhandels (Lebensmitteldiscounter, Supermärkte,
Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser; vgl. Karte 2). Hierbei ist eine Konzentration der
Betriebe entlang von Ausfallstraßen festzustellen.
35
Karte 2: Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und SB-Warenhäuser in Plauen
Legende:
Lebensmittelbetriebstypen
Jößnitz
Supermarkt
SB-Warenhaus
1 = Kaufland, Morgenbergstraße
2 = Kaufland, Elster-Park
3 = Kaufmarkt, Plauen-Park
4 = Edeka, Anton-Kraus-Straße
5 = Edeka, Lützowstraße
6 = Edeka, Reißiger Straße
7 = Edeka, Neundorfer Straße
8 = Edeka, Gebrüder-Lay-Straße
9 = Frida Frischeshop, Postplatz
10 = Simmel, Goethestraße
11 = Lidl, Hofer Straße
12 = Netto, Moorstraße
13 = Norma, Siegener Straße
14 = Lidl, Pausaer Straße
15 = Netto, Schlachthofstraße
16 = Netto, Pausaer Straße
17 = Plus, Jößnitzer Straße
18 = Plus, Dürerstraße
19 = Norma, Bahnhofstraße
20 = Aldi, Güterstraße
21 = Aldi, Ricarda-Huch-Straße
22 = Aldi, Pausaer Straße
23 = Diska, Kleinfriesener Straße
24 = Diska, Bismarckstraße
25 = Plus, Karlstraße
26 = Norma, Lessingstraße
27 = Diska, Vordere Gellertstraße
28 = Plus, Leibnitzstr.
29 = Diska, Neundorfer Straße
0
250 500
1.000
1.500
2.000 Meter
Quelle: Kartengrundlage Stadt Plauen,
36
B 1.1.2
Situation des Einzelhandelsstandortes Plauen
B 1.1.2.1
Einzelhandelsbestand in der Gesamtstadt
Die Ausführungen der nachfolgenden Kapitel beschäftigen sich mit dem Einzelhandelsbesatz und der Leerstandsituation in Plauen. Die Bestandsdaten machen Stärken und
Schwachstellen des Branchenmix transparent und ermöglichen dadurch gezielte Empfehlungen zur Ergänzung und Aufwertung des bestehenden Angebotes.
Die Auswertung der Bestandsdaten des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks erfolgt
nach räumlichen und sachlichen Kriterien. In räumlicher Hinsicht liegen die Bestandswerte
für folgende Standortkategorien vor:
Plauen insgesamt
Einkaufsinnenstadt1
Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren2
Streu- und Nebenlagen
autokundenorientierte Lagen
Eine sachliche Differenzierung der Bestandswerte erfolgt ...
für alle Einzelhandelsbranchen, ohne den Einzelhandel mit Kraftfahrzeugen,
Mineralölerzeugnissen und ähnlichen Waren
für das Lebensmittelhandwerk (Bäckereien, Konditoreien, Fleischereien).
Die Bestandsdaten des Einzelhandels und Ladenhandwerks von Plauen wurden im Rahmen einer Totalerhebung aufgenommen. Dabei wurden insgesamt 751 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 198.110 m² ermittelt.
1
Räumliche Definition gem. Karte 7 in Kapitel C.
2
Räumliche Definition gem. Karte 6 und Karte 9 in Kapitel C.
37
Davon entfielen ...
auf den Nahrungs- und Genussmittelsektor 222 Betriebe (ca. 30 % des Gesamtbestandes), mit einer Verkaufsfläche von ca. 41.750 m² (ca. 21 % der Gesamtverkaufsfläche)
auf den Nichtlebensmittelsektor 529 Betriebe (ca. 70 % des Gesamtbestandes),
mit einer Verkaufsfläche von ca. 156.360 m² (ca. 79 % der Gesamtverkaufsfläche)1.
Die branchenbezogenen Einzelwerte sind in Tabelle 5 dargestellt.
Tabelle 5:
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels und Ladenhandwerks in Plauen
Daten
Warengruppen
Betriebe
Verkaufsfläche in m²
222
41.750
Gesundheit, Körperpflege
48
8.525
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
48
4.635
Bücher, PBS*, Spielwaren
40
4.500
Bekleidung, Schuhe, Sport
124
31.470
Elektrowaren
60
7.725
Hausrat, Einrichtung, Möbel
92
67.515
Sonstiger Einzelhandel
117
31.990
Nichtlebensmittel insg.
529
156.360
Einzelhandel insg.
751
198.110
* PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA 2007, Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen auf Warengruppen
umgelegt, ca.-Werte gerundet
1
Die Zuordnung von Einzelbetrieben erfolgte auf Basis des jeweiligen Umsatzschwerpunktes. Die Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen wurden auf Warengruppen
umgelegt.
38
In der strukturellen und teilräumlichen Betrachtung des Plauener Einzelhandels fallen einige Besonderheiten auf:
Die rechnerische Durchschnittsgröße der Geschäfte liegt bei ca. 260 m² VK /
Betrieb. Dies ist im Vergleich zum Durchschnitt des Bundesgebietes (ca. 230 m²
VK / Betrieb) ein überdurchschnittlicher Wert, der aus einem relativ hohen Anteil
großflächiger Betriebe resultiert.
Zwar verfügt nahezu die Hälfte der Betriebe über Verkaufsflächen von < 50 m²,
diese Geschäfte repräsentieren jedoch nur einen sehr geringen Verkaufsflächenanteil am Gesamtbestand (ca. 5 %). Demgegenüber verfügen lediglich 6 % der
Einzelhandelsbetriebe in Plauen über Verkaufsflächen von mehr als 800 m². Deren
Verkaufsflächenanteil liegt hingegen bei hohen 65 % des Gesamtbestandes (vgl.
Abb. 12).
Abb. 12:
Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Plauen 2007
70,0
65
60,0
Anteil in %
50,0
49
40,0
30,0
24
21
25
20,0
10,0
5
6
5
0,0
< 50 m²
50 - 99 m²
100 - 800 m²
Größenklassen
Betriebsanteil
> 800 m²
Verkaufsflächenanteil
Quelle: GMA-Erhebung 2007
39
Zahlenmäßig wird der Geschäftsbesatz in Plauen durch unternehmergeführte
Betriebe dominiert. Diesem Betriebstyp sind ca. 60 % des Gesamtbestandes zu-
zuordnen. Demgegenüber liegt der Filialanteil bei ca. 40 %. Allerdings repräsentieren die Filialisten einen Verkaufsflächenanteil von ca. 79 %. Die hohe Bedeutung
der Filialisten ist indirekt auch ein Beleg für die Attraktivität des Einzelhandelsstandortes Plauen.
Große Bedeutung besitzen in Plauen autokundenorientierte Versorgungslagen.
Obwohl sich hier nur 15 % der Betriebe befinden, entfallen rd. 36 % der Verkaufsfläche auf diese Standortkategorie (ca. 72.145 m², vgl. Tab. 6). Maßgeblich wird
das Angebot durch die Fachmarktzentren „Plauen-Park“, „Elster-Park“ sowie die
Fachmarktagglomerationen an der Dürerstraße und Güterstraße geprägt.
Große Bedeutung besitzt in Plauen auch die Standortkategorie Streu- und Nebenlagen mit knapp 36 % Verkaufsflächenanteil (ca. 71.015 m²). Dabei handelt es
sich insbesondere um Betriebe des Lebensmittelsektors (Lebensmitteldiscounter
und Supermärkte). Ein beachtlicher Anteil entfällt aber auch auf den Einzelbetrieb
Möbel Biller im westlichen Stadtgebiet.
Lediglich eine nachgeordnete Bedeutung haben Stadtteil- und Nahversorgungszentren. Sie repräsentieren einen Betriebs- und Verkaufsflächenanteil von jeweils
rund 11 % (87 Betriebe mit ca. 21.190 m²)
Der Einzelhandel in der Plauener Einkaufsinnenstadt1 nimmt – trotz seiner 204
Betriebe – quantitativ ebenfalls nur eine nachgeordnete Stellung ein. Dies wird
durch den recht geringen Verkaufsflächenanteil von ca. 17 % (ca. 33.760 m²) dokumentiert. Im Vergleich mit anderen Oberzentren ist dieser Wert als unterdurchschnittlich einzustufen.
In der für Citys attraktivitätsbestimmenden Warengruppe Bekleidung / Schuhe /
Sport erreicht die Einkaufsinnenstadt allerdings einen Verkaufsflächenanteil von
ca. 62 %. Auch in den Warengruppen Gesundheit / Körperpflege sowie Bücher /
PBS / Spielwaren werden Verkaufsflächenanteile von über 40 % und mehr erzielt
(vgl. Abb. 13).
1
Vgl. zur Abgrenzung Karte 6 im Kapitel C.
40
Tabelle 6:
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in der Stadt Plauen nach Standortlagen
Standortkriterien
Einkaufsinnenstadt
Betriebe
Warengruppen
VK
in m²
Stadtteilzentren /
Nahversorgungszentren
Betriebe
VK
in m²
Betriebe
autokundenorientierte
Standorte
VK
in m²
Betriebe
VK
in m²
Gesamtstadt
Betriebe
VK
in m²
31
2.270
37
12.160
121
12.140
33
15.180
222
41.750
13
4.005
8
1.530
23
1.310
4
1.680
48
8.525
7
340
9
970
25
1.500
7
1.825
48
4.635
14
1.845
8
695
15
1.440
3
520
40
4.500
72
19.585
9
3.040
27
1.970
16
6.875
124
31.470
Elektrowaren
16
2.065
5
610
31
1.330
8
3.720
60
7.725
23
2.180
5
1.560
47
46.330
17
17.445
92
67.515
28
1.470
6
625
61
4.995
22
24.900
117
31.990
204
33.760
87
21.190
350
71.015
110
72.145
751
198.110
Einzelhandel insg.
* PBS = Papierwaren, Bürowaren, Schreibwaren
Quelle: GMA-Erhebung 2007; Verkaufsflächen von Mehrbranchenunternehmen auf Warengruppen umgelegt; ca.-Werte gerundet
41
Abb. 13:
Verkaufsflächenanteil der Plauener Einkaufsinnenstadt an der Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet
0%
Warengruppe
10% 20% 30% 40%
50% 60% 70% 80% 90% 100%
Bücher, PBS, Spielwaren
Elektrowaren
Nichtlebensmittel insgesamt
Einzelhandel insgesamt
VK Einkaufsinnenstadt
VK übriges Stadtgebiet
Quelle: GMA-Erhebung 2007
Charakteristisch für die Einkaufsinnenstadt Plauen ist ein überwiegend kleinflächiger Einzelhandel. Die betriebliche Durchschnittsgröße liegt nur bei rund 170 m²
VK. Sie ist u. a. Ausdruck des kleinteiligen Besatzes im Bereich der Bahnhofstraße
sowie am Kloster- und Altmarkt. Zum Zeitpunkt der Erhebung existierten aber auch
sieben großflächige Magnetbetriebe in der Einkaufsinnenstadt (Wöhrl, Drogeriemarkt Müller, Intersport-Hopfmann, K&L Ruppert, MediMax, Woolworth, H&M).
Die Einteilung der Einkaufsinnenstadt in City-Lagen und die räumliche Positionierung der wichtigsten Kundenmagnetbetriebe ist in Karte 3 dargestellt. Der Klassifizierung der Lagen liegt die Dichte und Gesamtattraktivität des Einzelhandelsbesatzes sowie die Kundenfrequenz zu Grunde.
42
Karte 3: City-Lagen und Magnetbetriebe in der Plauener Einkaufsinnenstadt
1
1
2
Legende:
3
Einkaufszentrum
1 = EKZ Die Kolonnaden
4
2
7
2 = EKZ Stadt-Galerie
5
Magnetbetrieb
6
1 = Intersport-Hopfmann
2 = Drogerie Müller
3 = H&M
4 = MediMax
5 = K&L Ruppert
6 = Woolworth
7 = Wöhrl
City-Lagen
1a-Lage
1b-Lage
1c-Lage
0
50
100
200
300 Meter
Quelle: Kartengrundlage Stadt Plauen;
43
In Ergänzung der rein quantitativen Erfassung wurde der Einzelhandelsbestand in Plauen
auch im Hinblick auf die qualitative Gestaltung der Betriebsräume und Schaufensterauslagen, die Innenausstattung, die Warenpräsentation und optisch wahrnehmbare betriebliche Organisationen eingeschätzt. Die Betriebe wurden in einer Bewertungsskala
folgenden drei Kategorien zugeteilt:
marktgerecht
modernisierungsbedürftig
nicht marktgerecht.
Unter Zugrundelegung der genannten Kriterien wurden von der GMA 524 Betriebe (=
70 % der Gesamtzahl), mit einer Verkaufsfläche von ca. 176.120 m² (= 89 % der Gesamtverkaufsfläche) als marktgerecht eingestuft1. 198 Betriebe mit ca. 21.225 m² erhielten die
Bewertung modernisierungsbedürftig. Darunter befinden sich auch einige Lebensmittelmärkte, die aus heutiger Sicht nicht mehr über ausreichende Verkaufsflächendimensionierungen verfügen. Lediglich 29 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 765 m² wurden
als nicht marktgerecht klassifiziert (vgl. Tab. 7).
1
Die Einstufung erfolgte unabhängig von der wirtschaftlichen Gesamtsituation des Einzelhandels in Plauen. Zugrunde gelegt wurde eine einzelbetriebliche Bewertung.
44
Tabelle 7:
Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbestandes in Plauen
marktgerecht
Warengruppe
modernisierungsbedürftig
Betriebe
VK in m²
Betriebe
160
41.325
47
39
6.415
37
Betriebe
VK in m²
6.210
15
375
6
325
3
145
2.915
11
1.120
---
----
27
3.240
10
380
3
50
94
27.135
30
3.115
---
---
Elektrowaren
30
6.015
23
1.050
7
175
68
61.035
24
5.495
---
---
69
28.040
47
3.530
1
20
364
134.795
151
15.015
14
390
Einzelhandel insg.
524
176.120
198
21.225
29
765
*
Quelle:
VK in m²
nicht
marktgerecht
PBS = Papier-, Büro-, Schreibwaren
GMA-Erhebungen / Einschätzung 2007
B 1.1.2.2
Vergleichende Bewertung ausgewählter Ausstattungs- und Strukturkennziffern des Plauener Einzelhandels
In Ergänzung der absoluten Angaben zum Einzelhandelsbestand in Plauen ermöglichen
einwohnerbezogene Ausstattungs- und Strukturkennziffern eine weiterführende Beurteilung und vergleichende Wertung. In Tabelle 8 wurden deshalb die Ausstattungsdaten
des Plauener Einzelhandels den Indexwerten von Städten vergleichbarer Größe und zentralörtlicher Wertigkeit gegenübergestellt. Die Daten stammen allesamt aus GMABerechnungen, die sich auf Totalerhebungen in den genannten Städten stützen.
45
Tabelle 8:
Daten
Kommune
Ausstattungskennziffern des Plauener Einzelhandels im kommunalen Vergleich
Einwohner im
Basisjahr
Betriebe je 1.000 Einwohner
Nahrungs- und
Genussmittel
Nichtlebensmittel
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner in m²
Einzelhandel
insgesamt
Nahrungs- und
Genussmittel
Nichtlebensmittel
Einzelhandel
insgesamt
Plauen
68.430
3,3
7,7
11,0
700
2.190
2.890
Dessau
73.985
2,3
6,0
8,3
510
1.790
2.300
Gotha
48.140
3,6
7,0
10,6
690
1.880
2.570
Hof
49.930
3,5
8,5
12,0
660
3.280
3.940
Stralsund
58.740
2,3
5,1
7,4
660
1430
2.090
Weimar
64.070
2,5
6,5
9,0
490
870
1.360
50.000 –
100.000
2,2
5,4
7,6
470
1.600
2.070
GMAKennziffer*
*Vergleichsbasis = 20 Städte mit 50.000 – 100.000 Einwohnern
Quelle: GMA-Zusammenstellung, ca.-Werte gerundet
46
Die in Plauen vorhandene Verkaufsfläche von ca. 198.110 m² entspricht einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 2.890 m² je 1.000 Einwohner. Diese Kennziffer ist im Vergleich
mit den angeführten Städten und auch im Vergleich zur GMA-Kennziffer für Städte zwischen 50.000 und 100.000 Einwohner als überdurchschnittlich einzustufen. Allerdings ist
die hohe Verkaufsflächenausstattung auch vor dem Hintergrund des relativ großen Einzugsgebietes von Plauen zu sehen. Durch die überwiegend ländliche Struktur des Umlandes konzentrieren sich wesentliche Einzelhandelsfunktionen im Oberzentrum Plauen.
Auffällig ist in den Vergleichskennziffern auch ein hoher Wert bei der Betriebsausstattung
je 1.000 Einwohner. In dem Wert von 11,0 kommt die hohe Zahl kleinflächiger Betriebe im
Oberzentrum zur Ausdruck. Immerhin wiesen fast 50 % der Unternehmen nur Betriebsgrößen von unter 50 m² VK auf. Die große Zahl von Kleinunternehmen ist einerseits problematisch, weil auf den kleinen Flächen die geführten Sortimente i. d. R. nur ausschnittsweise präsentiert werden können und dadurch die Attraktivität für Kunden begrenzt bleibt.
Auf der anderen Seite belegt der Ausstattungswert die Bedeutung des unternehmergeführten Fachhandels, der – im positiven Sinne – ausschlaggebend für die Individualität
von Einkaufsorten ist.
B 1.1.2.3
Leerstandssituation des Einzelhandels in Plauen
Im Rahmen der Bestandserhebungen wurden im Stadtgebiet Plauen 259 leer stehende
Geschäfte ermittelt, die überschlägig eine Verkaufsfläche von ca. 13.410 m² repräsen-
tieren1 (vgl. Karte 4). Die große Mehrzahl dieser ehemaligen Ladeneinheiten entfällt auf
die Standortkategorie Streu- und Nebenlagen. Hier stehen 209 Geschäfte mit einer Verkaufsfläche von ca. 9.950 m² leer (vgl. Tab. 9). In der zentralen Innenstadt wurden 29
Geschäftsleerstände mit ca. 1.810 m² VK ermittelt, wobei diese sich auf Randlagen konzentrieren, insbesondere auf die obere Bahnhofstraße und den Bereich südlich der StadtGalerie. Eine auffällige Häufung findet sich hier in der Klostermarktpassage, wo insgesamt vier Geschäfte leer stehen. Beachtenswert ist darüber hinaus die Vielzahl von Leerständen in den an die Einkaufsinnenstadt angrenzenden Bereichen. Hier hat in erster Li1
Die potenzielle Verkaufsfläche der Leerstände wurde durch Inaugenscheinnahme (Blick
durch die Schaufenster) grob eingeschätzt. In Fällen wo die Schaufenster verklebt waren
erfolgte die Schätzung der Verkaufsfläche unter Zugrundelegung der überbauten Fläche
bzw. des Gebäudeumrisses.
47
nie der fehlende Kundenstrom dafür gesorgt, dass zahlreiche Ladenbesitzer ihre Tätigkeit
einstellen mussten. In Stadtteil- und Nahversorgungszentren stehen insgesamt 14 Ladenlokale mit einer Fläche von ca. 650 m² VK leer. Die geringste Anzahl an Geschäftsleerständen sind in autokundenorientierten Lagen zu finden (7).
Tabelle 9:
Geschäftsleerstände in Plauen
Anzahl Leerstände
Geschäftsfläche
in m²
Leerstandsquote
in %
Einkaufsinnenstadt
29
1.810
12
Stadtteil- und Nahversorgungszentren
14
650
14
209
9.950
37
7
1.000
6
259
13.410
26
Lage
Autokundenorientierte
Standorte
Insgesamt
Quelle. GMA-Erhebung 2007, ca.-Werte gerundet
Angesichts der hohen Verkaufsflächenausstattung Plauens und der allgemeinen Tendenz
zur Angebotskonzentration in gut frequentierten Standortlagen dürfte es nur in begrenztem Umfang realistisch sein, die im Stadtgebiet vorhandenen Leerstände durch neue Einzelhandelsnutzungen zu revitalisieren. In vielen Fällen sollten Haus- und Grundeigentümer, vor allem solche in Streu- und Nebenlagen, deshalb Alternativnutzungen wie z. B.
Dienstleistungen oder auch Wohnen in Erwägung ziehen, auch wenn diese Nutzungsarten nicht dieselbe immobilienwirtschaftliche Rentabilität besitzen wie der Einzelhandel.
48
Karte 4: Leer stehende Ladeneinheiten im Stadtgebiet von Plauen
Legende:
leer stehende Ladeneinheit
Einkaufsinnenstadt
49
B 1.1.3
Kerneinzugsgebiet, Bevölkerung und Kaufkraft
B 1.1.3.1
Die Abgrenzung des Kerneinzugsgebietes für den Plauener Einzelhandel ist die wichtigste Voraussetzung zur Ermittlung der erschließbaren Kaufkraft. Als Kerneinzugsgebiet
wird derjenige Raum bezeichnet, innerhalb dessen die Verbraucher regelmäßig zum Einkaufen nach Plauen fahren. Die Intensität der Kundenbeziehungen hängt dabei neben der
Eigenattraktivität des Versorgungsangebotes auch von der überörtlichen Versorgungssituation (Einkaufsalternativen) und der verkehrlichen Erreichbarkeit des Oberzentrums ab.
Die Außengrenze des Kerneinzugsgebietes der Stadt Plauen wird zum einen durch die
Lagebeziehung zu den leistungsfähigen Oberzentren Zwickau und Hof definiert. Einfluss
auf die Marktreichweite des örtlichen Einzelhandels besitzt aber auch die Verkehrsanbindung. In diesem Zusammenhang ist insbesondere der relativ gute Anschluss an die A 72
hervorzuheben. Wichtig für die Kundenzuführung aus dem Umland sind darüber hinaus
auch die Bundesstraßen B 92 / B 282 (Schleiz – Plauen – Bad Brambach), B 169 (Auerbach – Plauen) und B 173 (Hof – Plauen – Zwickau). Sie erschließen das Einzugsgebiet
nahezu sternförmig und schaffen damit prinzipiell günstige Voraussetzungen für eine flächenhafte Kundenanbindung an den Plauener Einzelhandel.
Neben den vorstehend erläuterten Kriterien wurden bei der Fixierung der Außengrenze
und der Zonierung des Kerneinzugsgebietes nach Intensitätsabstufungen der Kundenanbindung folgende Faktoren berücksichtigt:
Wettbewerbssituation im Untersuchungsraum
Befragungsergebnisse der Plauener Einzelhändler zu ihren Kundeneinzugsgebieten1
1
Im Februar 2007 wurden 30 strukturprägende Einzelhandelsbetriebe in Plauen befragt.
Themen der Befragung waren u. a. die Verkaufsflächengröße, Umsatzleistungen und
Kundenherkunft sowie die erwartete Geschäftsentwicklung. Die wesentlichen Erkenntnisse der Unternehmensbefragungen wurde in verschiedenen Kapiteln des vorliegenden
Gutachtens berücksichtigt. Die Ergebnisse der Einzelhandelsbefragung sind überblicksartig in Anlage 1 des Berichtes zusammengestellt.
50
Ergebnisse mehrerer GMA-Analysen im Untersuchungsraum (u. a. Hof, Zwickau,
Chemnitz, IHK-Handelsatlas Südwestsachsen)
Ausgewählte Zeit- und Distanzwerte des Verbraucherverhaltens (= empirische
Erfahrungswerte)1.
Unter Zugrundelegung der o. g. Kriterien kann für den Plauener Einzelhandel ein Kerneinzugsgebiet abgegrenzt werden, in dem derzeit ca. 356.005 Einwohner leben (vgl. Karte
5). Zone I repräsentiert das Plauener Stadtgebiet, die Zone II Teile des Vogtlandkreises
sowie der Landkreise Saale-Orla und Greiz, welche noch recht enge Kundenverflechtungen mit dem Einkaufsort Plauen aufweisen. Zone III umfasst die Stadt Hof sowie Teile des
Landkreises Hof (vgl. Tab. 10).
Tabelle 10:
Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
Zonen
Einwohner
Zone I
Stadt Plauen
Zone II
Teile der Landkreise
Vogtlandkreis, Greiz, Saale-Orla
Stadt Hof,
Teile des Landkreises Hof
Zone III
Zonen I – III
---
68.575
206.935
80.495
356.005
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen; Thüringer Landesamt für Statistik;
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; Stand 30.06.2006, ca.-Werte
gerundet
Selbstverständlich stellt die linienhafte Fixierung der Außengrenze des Kerneinzugsgebietes eine Abstraktion dar, die keine klare Grenze im Gelände kennzeichnet, sondern lediglich denjenigen Übergangsbereich, in dem die Kundenanbindung an den Plauener Einzelhandel an Intensität deutlich verliert. Die Linie beschreibt darüber hinaus einen mittleren
Zustand, d. h. nicht alle in Plauen ansässigen Betriebe wirken mit gleicher Intensität in
das Kerneinzugsgebiet hinein und nicht alle Orte, die in derselben Zone liegen, sind in
gleichem Umfang an den Einzelhandelsstandort Plauen angebunden.
1
Die GMA hat in ihrer über 35-jährigen Tätigkeit mehr als 2.000 Verbraucherbefragungen
durchgeführt, sodass zum Konsumentenverhalten abgesicherte empirische Erfahrungswerte vorliegen.
51
Karte 5: Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
Legende:
Zone I
Zone II
Zone III
Quelle: GMA 2007
52
B 1.1.3.2
Kaufkraftvolumen
Die Berechnung des im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet potenziell erschließbaren Kaufkraftvolumens wird speziell für die Wirtschaftsgruppe Ladeneinzelhandel und Ladenhandwerk vorgenommen. Dabei werden aktuelle Daten des Statistischen Bundesamtes
Wiesbaden sowie GMA-Kaufkraftwerte zugrunde gelegt, die auf intensiven Marktbeobachtungen beruhen.
B 1.1.3.2.1
Systematik der Kaufkraftberechnung
Die Gegenüberstellung der Kaufkraft (= Nachfrage) und der Umsatztätigkeit (= Angebot)
erfordert eine klare definitorische Abgrenzung der jeweils einbezogenen Branchen. Zu
diesem Zweck wird der Einzelhandel und das Ladenhandwerk nach der Periodizität des
Einkaufs in eine kurz-, mittelund langfristige Bedarfsdeckung differenziert. Dabei ergibt
sich in Anlehnung an das von der offiziellen Handels- und Gaststättenzählung verwendete
Gliederungsschema nachstehende Unterteilung:
Kurzfristige Bedarfsdeckung
─
Nahrungs- und Genussmittel verschiedener Art (einschließlich Fleischereien,
Bäckereien, Konditoreien), Reformwaren
─
Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Drogeriewaren, Apotheker- und Sanitätswaren
─
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf.
Mittelfristige Bedarfsdeckung
─
─
─
Bücher, Papierwaren, Bürobedarf1, Schreib-, Spielwaren
Bekleidung, Textilien
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel.
Langfristige Bedarfsdeckung
─
Elektrowaren (weiße und braune Ware, Ton- und Bildträger, Lampen und Leuchten, Computer und Zubehör)
1
Ohne Computer und Zubehör.
53
─
─
─
─
─
─
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Möbel und Einrichtungsgegenstände
Heimtextilien, Raumausstattung
Heimwerker- und Gartenbedarf
Foto, Optik, Uhren, Schmuck
Sonstige Waren (u. a. Autozubehör, Musikalien, Waffen).
B 1.1.3.2.2
Grundlagen der Kaufkraftberechung
Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen ist das
Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten
Haushalte abgeleitet werden kann. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und
Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie folgt:
Verfügbares Einkom m en
privater V erbrauch
E rsparnis
N achfrage der K onsum enten nach
•
•
W aren
D ienstleistungen
Für den in vorliegender Untersuchung im Mittelpunkt stehenden Einzelhandel können die
Dienstleistungen vernachlässigt werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe
der privaten Haushalte. Dabei ist jedoch zu beachten, dass diese sowohl in Ladengeschäften (= Ladeneinzelhandel) als auch in Nicht-Ladengeschäften (z. B. Versandhandel,
e-commerce, ambulante Märkte) wirksam werden können.
54
Nach Berechnungen der GMA liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraft (inkl. Apotheken,
Lebensmittel- und Ladenhandwerk) in den neuen Bundesländern 2006 je Einwohner bei
ca. 4.551,-- €.
Davon entfallen auf den
B 1.1.3.2.3
─
kurzfristigen Bedarfsgütersektor ca. 2.178,-- € (ca. 48 %)
─
mittelfristigen Bedarfsgütersektor ca.
─
langfristigen Bedarfsgütersektor ca. 1.541,-- € (ca. 34 %)
832,-- € (ca. 18 %)
Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
2006
Die Städte und Gemeinden mit Anteil am Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
weisen unterschiedliche Kaufkraftkennziffern auf, in denen sich lokale Unterschiede des
Kaufkraftniveaus widerspiegeln. Die Kaufkraftkennziffer für die Stadt Plauen liegt nach
Angaben der Gesellschaft für Konsumforschung aktuell bei 85,9 und damit deutlich unter
dem Bundesdurchschnitt (= 100,0). Für die Städte und Gemeinden in Zone II wurden
Kaufkraftkoeffizienten zwischen 77,9 und 91,0 ermittelt. In Zone III liegen die Kaufkraftkoeffizienten zwischen 98,3 und 105,4. Unter Berücksichtigung dieser Kennzahlen und den
Pro-Kopf-Ausgaben der Einwohner im Kerneinzugsgebiet errechnen sich die in Tabelle 11
dargestellten Kaufkraftvolumina.
55
Tabelle 11:
Kaufkraft im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels 2006
Zonen
Kaufkraft in Mio. €
Warengruppen
Zone I
Zone II
Zone III
Zonen I – III
113,6
341,6
140,5
595,7
22,4
67,0
29,3
118,7
5,0
15,1
6,6
26,7
12,7
38,0
16,6
67,3
39,0
116,9
51,0
206,9
Elektrowaren
24,5
73,5
32,1
130,1
34,4
102,9
45,0
182,3
36,8
110,3
48,2
195,3
174,8
523,7
228,8
927,3
865,3
369,3
1.523,0
Einzelhandel insg.
288,4
*
PBS = Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren
Quelle: GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
Nach den in Tabelle 11 ausgewiesenen Werten1 beläuft sich das für die acht Warengruppen des Einzelhandels errechnete Kaufkraftvolumen im abgegrenzten Kerneinzugsgebiet
2006 auf
ca. 1.523,0 Mio. €.
Auf Nahrungs- und Genussmittel entfallen davon ca. 595,7 Mio. € (ca. 39 %) und auf
Nichtlebensmittel ca. 927,3 Mio. € (ca. 61 %).
Lediglich 19 % des ermittelten Kaufkraftvolumens entfällt auf Plauen selbst (Zone I). Die
Tatsache, dass der überwiegende Teil der Kaufkraft im überörtlichen Marktgebiet vorhanden ist, stellt besondere Anforderungen an die Leistungsfähigkeit und Marktreichweite des
ansässigen Einzelhandels, weil sonst der Umsatz zur Auslastung der vorhandenen Verkaufsflächen nicht im notwendigen Umfang generiert werden kann.
1
Auf Angaben für Brennstoffe und Kraftfahrzeuge wurde in vorliegender Untersuchung
verzichtet, da diese dem Einzelhandel formell zugerechneten Branchen keinen oder nur
einen geringen Verkaufsflächenbedarf besitzen.
56
B 1.1.4
Umsatzleistung und Kaufkraftbewegungen des Plauener Einzelhandels
B 1.1.4.1
Umsatzleistung des Plauener Einzelhandels 2006
Im Rahmen einer qualifizierten Schätzung, die v. a. auf intensiven Standortrecherchen,
Betriebsbesichtigungen und eigenen Angaben der örtlichen Geschäftsleute basiert, wurde
der Bruttoumsatz des Plauener Einzelhandels für das Jahr 2006 hochgerechnet. Als
Grundlage dienten hierbei die erhobenen Verkaufsflächenwerte und auf die jeweilige
Standortsituation abgestimmte branchenübliche Flächenproduktivitäten (Umsatz je m² VK
und Jahr).
Insgesamt erzielte der Plauener Einzelhandel demnach im Jahr 2006 eine Umsatzleistung von
ca. 419,3 Mio. €.
Davon entfielen ca. 130,8 Mio. € (31 %) auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 288,5
Mio. € (69 %) auf Nichtlebensmittel (vgl. Tab. 12). Etwa 59 % des Gesamtumsatzes wurde mit Kunden aus dem Stadtgebiet Plauen (= Zone I) erzielt. Der Kaufkraftzufluss aus
dem überörtlichen Kerneinzugsgebiet (inkl. Streuumsätze) betrug somit 41 %.
Unter Zugrundelegung der Umsatzherkunft kann die Versorgungszentralität Plauens ermittelt werden. Diese Kennziffer errechnet sich durch Gegenüberstellung des Umsatzes
mit der Kaufkraft im Stadtgebiet1. Demnach erreichte Plauen 2006 eine Versorgungszentralität von 145. Dieser relativ hohe Wert unterstreicht die überörtliche Bedeutung des
Oberzentrums als Einkaufsort für ein weit gespanntes Umland.
Die Leistungsfähigkeit des Plauener Einzelhandels kann auch anhand von Verkaufsflächenproduktivitäten eingeschätzt werden. Sie ermitteln sich aus dem Verhältnis der
branchenbezogenen Umsätze und der jeweils vorhandenen Verkaufsflächen. Gegenwärtig werden im Plauener Einzelhandel folgende Umsätze je m² VK/Jahr erzielt:
1
Die korrekte Formel zur Bestimmung der Zentralität lautet: Umsatz x 100 : Kaufkraft in
der Standortgemeinde.
57
ca. 3.130 €/m² VK
ca. 3.240 €/m² VK
ca. 1.380 €/m² VK
ca. 3.420 €/m² VK
ca. 2.200 €/m² VK
Elektrowaren
ca. 5.590 €/m² VK
ca. 1.070 €/m² VK
ca. 1.700 €/m² VK.
Die errechneten Produktivitäten können sowohl im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel als auch bei Nichtlebensmitteln als unterdurchschnittlich eingestuft werden. Besonders niedrige Kennziffern erreicht der Plauener Einzelhandel in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege, Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf,
Bekleidung / Schuhe / Sport und Hausrat / Einrichtung / Möbel. Diese sind nicht primär auf
eine mangelnde Leistungsfähigkeit oder zu geringe Attraktivität des Angebotes zurückzuführen, sondern dokumentieren z. T. auch einen Überbesatz an Verkaufsflächen bzw.
einen hohen Verkaufsflächenanteil von Betriebstypen mit geringer Flächenproduktivität.
Auf Grund des begrenzten Angebots werden andererseits im Warenbereich Bücher / PBS
/ Spielwaren leicht überdurchschnittliche Flächenproduktivitäten erzielt.
B 1.1.4.2
Kaufkraftbewegungen des Plauener Einzelhandels 2006
Durch Gegenüberstellung des in den Zonen des Kerneinzugsgebietes ermittelten Nachfragevolumens und der um außerörtliche Kaufkraftzuflüsse bereinigten Umsatzwerte können die Kaufkraftbindungsquoten des Plauener Einzelhandels errechnet werden. Die Ermittlung der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse erfolgt getrennt für die Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Nichtlebensmittel sowie für den Einzelhandel insgesamt.
58
Kaufkraftbewegungen bei Nahrungs- und Genussmitteln
Nach den angestellten Berechnungen belief sich der Einzelhandelsumsatz bei Nahrungsund Genussmitteln (brutto, unbereinigt) in Plauen 2006 auf:
ca. 130,8 Mio. €
(unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 34,2 Mio. €
(außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
=
ca. 96,6 Mio. €
(Umsatzanteil Wohnbevölkerung Plauen).
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes und der vorhandenen Kaufkraft errechnet sich die Kaufkraftbindungsquote:
ca. 96,6 Mio. €
(Umsatz mit Plauener Bev.)
:
ca. 113,6 Mio. €
=
(Kaufkraft der Plauener Bev.)
ca. 85 %
(Kaufkraftbindung)
Demnach fließen aus Plauen ca. 15 % (ca. 17,0 Mio. €) der Kaufkraft für Nahrungs- und
Genussmittel ab, u. a. in Richtung des leistungsstarken SB-Warenhauses Globus in
Weischlitz, das nach wenigen Fahrminuten erreichbar ist. Ein weiterer Teil wird von dem
Ladeneinzelhandel nicht zuzuordnenden Betriebsformen (z. B. Großhandel, ambulanter
Handel, Direktvermarktung, e-commerce) abgeschöpft. Im begrenzten Maß dürften Kaufkraftabflüsse auch durch Auspendler hervorgerufen werden, die ihren Bedarf z. T. am
auswärtigen Arbeitsort decken.
Kaufkraftbewegungen bei Nichtlebensmitteln
Analog zu dem bei Nahrungs- und Genussmitteln angewandten Berechnungsverfahren
lassen sich auch die Kaufkraftbindung und der Kaufkraftabfluss in Nichtlebensmittelsektor
einschätzen:
ca. 288,5 Mio. €
(unbereinigter Bruttoumsatz)
./.
ca. 139,7 Mio. €
(außerörtlicher Kaufkraftzufluss)
=
ca. 148,8 Mio. €
(Umsatzanteil Wohnbevölkerung Plauen).
59
Durch Gegenüberstellung des bereinigten Umsatzes mit der im Stadtgebiet Plauen vorhandenen Kaufkraft lässt sich folgende Kaufkraftbindungsquote ermitteln:
ca. 148,8 Mio. €
:
ca. 174,8 Mio. €
=
ca. 85 %
(Kaufkraftbindung)
Die in Höhe von ca. 26,0 Mio. € abfließende Kaufkraft (ca. 15 %) bezieht sich in erster
Linie auf den mittelund langfristigen Bedarf, der u. a. in den Oberzentren Zwickau und
Hof gedeckt wird. Darüber hinaus wird Kaufkraft auch durch Internet-Shopping gebunden
(z. B. ebay) oder es werden auswärtige Einkäufe getätigt, z. B. während eines Urlaubs.
Kaufkraftbewegungen im Einzelhandel insgesamt
Im Einzelhandel insgesamt wurden in Plauen im Jahr 2006 Verbrauchsausgaben in Höhe
von ca. 288,4 Mio. € ermittelt, denen eine bereinigte Umsatzleistung von ca. 245,4 Mio. €
gegenüber steht. Hieraus berechnet sich folgende Kaufkraftbindungsquote:
ca. 245,4 Mio. €
:
ca. 288,4 Mio. €
=
ca. 85 %
(Kaufkraftbindung)
Von dem in Plauen zur Verfügung stehenden Kaufkraftpotenzial wurden demnach im Jahr
2006 ca. 43,0 Mio. € (ca. 15 %) nicht durch den ortsansässigen Einzelhandel und das
Lebensmittel- und Ladenhandwerk gebunden.
Mit Bezug auf die ermittelten Kaufkraftbindungsquoten können folgende Feststellungen
getroffen werden:
─
Der Plauener Einzelhandel erreicht mit ca. 85 % im Vergleich mit Städten
ähnlicher zentralörtlicher Wertigkeit eine durchschnittliche Kaufkraftbindungsquote, die allerdings innerhalb einzelner Branchen Unterschiede aufweist. Üblicherweise liegt die Spannbreite der Kaufkraftbindungsquoten in
leistungsfähigen Oberzentren zwischen 85 % und 95 %.
60
─
In den Warengruppen Gesundheit und Körperpflege sowie Blumen / Pflanzen / zool. Bedarf erreicht der Einzelhandel in Plauen recht hohe Kaufkraftbindungsquoten von 90 % und mehr. Angesichts dieser hohen Werte sind
Steigerungen auch bei einem Einzelhandelsausbau nur noch in geringem
Umfang realistisch. Eine unterdurchschnittliche Kaufkraftbindung wird mit 75
% dagegen in der Warengruppe Bücher / PBS / Spielwaren erzielt. Dies ist in
erster Linie auf das begrenzte Angebot in Plauen zurückzuführen.
Kaufkraftbewegungen in Zone II und III des Kerneinzugsgebietes
In Zone II des Kerneinzugsgebietes erreicht der Plauener Einzelhandel mit 20 % nur noch
eine geringe Kaufkraftbindungsquote. Besonders niedrig liegt sie im kurzfristigen Bedarfsbereich (zwischen 10 und 12 %) sowie in den Warengruppen Bücher / PBS / Spielwaren
(ca. 15 %) und sonstiger Einzelhandel (ca. 20 %). In Zone II bieten sich den Konsumenten
unter Kosten-Nutzen-Gesichtspunkten bereits mehrere Einkaufsalternativen zu Plauen an,
u. a. die Oberzentren Zwickau und Hof. In Zone III erreicht der Einzelhandel in Plauen in
den mittelund langfristigen Bedarfsbereichen nur noch marginale Marktanteile zwischen
1 % und 4 %. Dieser Bereich wird temporär (z. B. Sonderveranstaltungen) nur noch von
den besonders leistungsfähigen Großbetrieben in Plauen erschlossen (z. B. StadtGalerie).
61
Tabelle 12:
Umsatz des Plauener Einzelhandels 2006
Zonen / Daten
Zone I
Zone II
Zone III
Zonen I - III
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil in %
113,6
85
96,6
341,6
10
34,2
140,5
0
0
130,8
22,4
90
20,2
67,0
11
7,4
29,3
0
0
27,6
5,0
92
4,6
15,1
12
1,8
6,6
0
0
6,4
12,7
75
9,5
38,0
15
5,7
16,6
1
0,2
15,4
39,0
85
33,2
116,9
30
35,1
51,0
2
1,0
69,3
Elektrowaren
24,5
85
20,8
73,5
30
22,1
32,1
1
0,3
43,2
34,4
85
29,2
102,9
40
41,2
45,0
4
1,8
72,2
36,8
85
31,3
110,3
20
22,1
48,2
2
1,0
54,4
174,8
85
148,8
523,7
26
135,4
228,8
2
4,3
288,5
Einzelhandel insg.
288,4
85
245,4
865,3
20
169,6
369,3
1
4,3
419,3
Warengruppen
Gesundheit, Köperpflege
Umsatz
in Mio. €
Umsatz in
Mio. €
Quelle: GMA, ca.-Werte gerundet
62
B 1.2
Stärken-Schwächen-Profil des Einkaufsortes Plauen
Unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Analyse der allgemeinen Struktur- und
Standortentwicklungen im Einzelhandel, der Auswertung des Einzelhandelsbestandes
und Leerstandssituation im Stadtgebiet sowie der ermittelten Kaufkraftpotenziale und Umsatzleistungen können die wesentlichen Stärken und Schwächen des Einkaufsortes Plauen abgeleitet werden. In das Stärken-Schwächen-Profil flossen darüber hinaus mündliche
und schriftliche Anregungen der Teilnehmer aus den fünf projektbegleitenden Arbeitskreissitzungen ein, an denen Vertreter der Stadtverwaltung, der politischen Fraktionen,
des Stadtrates, der Regionalen Planungsstelle, der Industrie- und Handelskammer, des
Dachverbandes „Stadtmarketing e. V.“, der Initiative Plauen e. V. sowie zahlreiche bedeutende Einzelhändler und Center-Manager teilnahmen. Teilweise berücksichtigt das Stärken-Schwächen-Profil dabei auch Aspekte, die nicht direkt dem Einzelhandel zuzuordnen
sind, aber zu den Rahmenbedingungen für diese Wirtschaftsgruppe gehören.
Stärken des Einkaufsortes Plauen
relativ großes Einzugsgebiet
befriedigende Kaufkraftbindung / hohe Zentralität
Einkaufszentren in zentraler Innenstadtlage mit großer Marktreichweite
Entwicklungspotenziale in den Warengruppen Bücher / PBS / Spielwaren und
Elektro
Zentrenstruktur im Stadtgebiet vorhanden (Einkaufsinnenstadt, Stadtteilzentrum,
Nahversorgungszentren)
ausreichendes Stellplatzangebot in der Einkaufsinnenstadt1
Erschließung der Einkaufsinnenstadt und aller Stadtteil- und Nahversorgungszentren durch den ÖPNV
1
Die Einkaufsinnenstadt Plauen verfügt insgesamt über vier Parkhäuser und zahlreiche
Stellplätze im öffentlichen Straßenraum. Die Stellplatzkapazität beträgt in diesem Bereich
ca. 1.620 Einheiten. Gemäß der Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums des Innern zur Sächsischen Bauordnung vom 18. März 2005 sieht die Richtzahlentabelle für Läden einen Stellplatz je 30 bis 40 m² Verkaufsfläche bzw. mindestens 2 Stellplätze je Laden vor. Setzt man für Betriebe unter 80 m² jeweils einen Bedarf von 2 Stellflächen an und legt für größere Betriebe einen Bedarf von einem Parkplatz je 35 m² Verkaufsfläche zugrunde, so errechnet sich für die abgegrenzte Einkaufsinnenstadt von
Plauen ein einzelhandelsspezifischer Stellplatzbedarf von ca. 828 Einheiten. Selbst wenn
für Kultur- und Freizeiteinrichtungen, Dienstleister, Gastronomie und Anwohner weitere
Parkplätze benötigt werden, ist die Stellplatzkapazität in der Einkaufsinnenstadt somit als
ausreichend einzustufen.
63
Plätze für Events in der Einkaufsinnenstadt vorhanden (Klostermarkt, Altmarkt)
Lutherpark als Potenzialfläche für die Entwicklung einer attraktiven Ruhe-, Erholungs- und Spielzone vorhanden
Kino, Theater und Rathaus als Komplementärnutzungen in der Einkaufsinnenstadt
vorhanden
erfolgreiche Arbeit des Dachverbandes „Stadtmarketing Plauen e. V.“ / aktive Mitgliedsvereine
attraktives städtebauliches Erscheinungsbild der Einkaufsinnenstadt / gründerzeitliche Bebauung
„Plauener Spitze“ als Alleinstellungsmerkmal
ausgeglichener Saldo zwischen Zu- und Abwanderung der Plauener Bevölkerung
in den letzten 10 Jahren.
Schwächen des Einkaufsortes Plauen
−
unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau
−
rückläufige Einwohnerprognose im Kerneinzugsgebiet
−
Verkaufsflächenüberhang bei Nahrungs- und Genussmitteln, Blumen / Pflanzen /
zool. Bedarf, Bekleidung / Schuhe / Sport und Hausrat / Einrichtung / Möbel
−
Lebensmitteldiscounter in Ausfallstraßenlage beengen Entwicklungsspielräume
integrierter Versorgungslagen
−
zu geringer Verkaufsflächenanteil der Einkaufsinnenstadt an der Gesamtstadt
−
lang gestreckte Hauptgeschäftslage Bahnhofstraße / unruhige Topografie in der
Einkaufsinnenstadt
−
teilweise unattraktive Außengastronomie in der Einkaufsinnenstadt (Möblierung,
Freisitze, Beschattung etc.)
−
lückenhafte Grüngestaltung der Einkaufsinnenstadt
−
fehlende Spielmöglichkeiten in der Einkaufsinnenstadt
−
innenstadtnaher Verkehrsring noch lückenhaft
−
fehlendes Corporate Design im Stadtbild
−
suboptimale Präsentation des USP1-Produktes „Plauener Spitze“ in der Einkaufsinnenstadt
1
USP = Unique selling proposition (Alleinstellungsmerkmal).
64
B 1.3
B 1.3.1
Prognose
Kaufkraftprognose 2015
Die Entwicklung der Kaufkraftvolumina im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
bis zum Jahr 2015 steht vor allem in Abhängigkeit vom zukünftigen Verbraucher- und
Ausgabeverhalten, vom Konjunkturverlauf sowie den speziellen sozioökonomischen Gegebenheiten im Untersuchungsraum.
Das der Kaufkraftprognose zugrunde liegende Szenario des Verbraucherverhaltens lässt
sich wie folgt skizzieren:
Die Verbraucher verhalten sich für die Dauer des Prognosezeitraums „normal“,
d. h. es werden keine extremen Veränderungen des aktuellen Ausgabe- und Sparverhaltens erwartet.
Die Preise für Dienstleistungen werden schneller ansteigen als die Preise für Einzelhandelswaren. Als Folge dieser Entwicklung wird der Ausgabenanteil des Einzelhandels am verfügbaren Einkommen leicht zurückgehen.
Die Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel steigen nominal von ca. 4.551,- € im Jahr
2006 auf ca. 5.053,- € im Jahr 2015 (+ 11 %) an.
Die Bevölkerungszahl sinkt in den Zonen I und II des Kerneinzugsgebietes und
erhöht sich leicht in Zone III (vgl. Tab. 13). Grundlage für diese Einschätzung der
Bevölkerungsentwicklung ist die 3. Regionalisierte Bevölkerungsprognose Variante 2 des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen für den Vogtlandkreis, die 10. koordinierte Bevölkerungsprognose des Thüringer Landesamtes für
Statistik für die Landkreise Greiz und Saale-Orla, die Regionalisierte Bevölkerungsprognose bis 2020 Variante 4 des Bayerischen Landesamtes für Statistik
und Datenverarbeitung für die Stadt Hof und den Landkreis Hof sowie die Prognose des IWI Leipzig für die Stadt Plauen.
65
Tabelle 13:
Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels 2015
Zonen
Einwohner
Zone I
Stadt Plauen
Zone II
Teile der Landkreise
Vogtlandkreis, Greiz, Saale-Orla
Stadt Hof,
Teile des Landkreises Hof
Zone III
Zonen I – III
63.600
185.600
80.900
---
330.100
Quelle: Prognose Plauen des IWI Leipzig, Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen: 3.
Regionalisierte Bevölkerungsprognose Variante 2; Thüringer Landesamt für Statistik: 10.
koordinierte Bevölkerungsprognose 2004; Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung: Regionalisierte Bevölkerungsprognose bis 2020 (Variante 4, Bezugsjahr
2004); GMA-Berechnungen, ca.-Werte gerundet
Im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels kann somit im Jahr 2015 mit einem
Kaufkraftvolumen von
ca. 1.568,9 Mio. €
gerechnet werden. Die Einzelwerte nach Zonen und Hauptwarengruppen sind in Tabelle
14 dargestellt.
Tabelle 14:
Zonen
Kaufkraft in Mio. €
Warengruppen
Zone I
Zone II
Zone III
Zonen I – III
108,5
315,5
145,4
569,4
23,7
68,8
33,7
126,2
5,6
16,4
8,0
30,0
14,7
42,6
20,8
78,1
39,2
113,5
55,6
208,3
Elektrowaren
26,7
77,4
37,9
142,0
37,0
107,1
52,4
196,5
41,1
119,0
58,3
218,4
188,0
544,8
266,7
999,5
Einzelhandel insg.
296,5
860,3
*
Quelle: GMA-Prognose, ca.-Werte gerundet, Preisbasis 2006
412,1
1.568,9
Im Vergleich mit dem Jahr 2006 entspricht das für 2015 erwartete Kaufkraftvolumen einem Anstieg von absolut ca. 45,9 Mio. € (+ 3 %). Durch die leichte Erhöhung der Pro66
Kopf-Kaufkraft werden die prognostizierten Bevölkerungsverluste im Kerneinzugsgebiet
somit kompensiert. Zu berücksichtigen ist bei der Interpretation der Zahlen allerdings,
dass es sich um eine nominale Erhöhung der Pro-Kopf-Kaufkraft – ohne Berücksichtigung
der Wertverluste durch Inflation – handelt.
B 1.3.2
Umsatz- und Verkaufsflächenprognose des Plauener Einzelhandels
2015
Der im Jahr 2015 zu erwartende Umsatz des Plauener Einzelhandels wurde in Form einer
Modellrechnung, unter Verwendung des Marktanteilkonzeptes1, ermittelt. Bei Ansetzung
der voraussichtlich erzielbaren Kaufkraftbindungsquoten wurde unterstellt, dass der örtliche Einzelhandel seine Marktbedeutung im Kerneinzugsgebiet behaupten kann. Bis zum
Jahr 2015 können unter den genannten Voraussetzungen folgende Umsatzleistungen des
Plauener Einzelhandels erwartet werden (vgl. auch Tab 15):
Zone I:
ca. 85 %
von ca. 108,5 Mio. €
= ca. 92,2 Mio. €
Zone II:
ca. 10 %
= ca. 31,6 Mio. €
Zone III:
ca. 0 %
= ca.
Zonen I – III:
ca. 21 - 22 %
= ca. 123,8 Mio. €
0 Mio. €
Nichtlebensmittel
Zone I:
ca. 85 %
= ca. 159,9 Mio. €
Zone II:
ca. 26 %
= ca. 139,9 Mio. €
Zone III:
ca. 2 %
= ca.
Zonen I – III:
ca. 30 %
= ca. 304,8 Mio. €
5,0 Mio. €
Auf Basis der Prognose ist im Jahr 2015 von einer Gesamtumsatzleistung des Plauener
Einzelhandels von ca. 428,6 Mio. € auszugehen. Dieser Wert entspricht im Vergleich zum
Jahr 2006 einer nominalen Ausweitung um ca. 2 %.
1
Das Marktanteilkonzept wird u. a. von allen Kauf- und Warenhausunternehmen in
Deutschland zur Umsatzprognose verwendet.
67
Tabelle 15:
Umsatzprognose des Plauener Einzelhandels bis 2015
Zonen / Daten
Zone I
Zone II
Zone III
Zonen I - III
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz
in Mio. €
Kaufkraft
in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz
in Mio. €
108,5
85
92,2
315,5
10
31,6
145,4
0
0,0
123,8
23,7
90
21,3
68,8
11
7,6
33,7
0
0,0
28,9
5,6
92
5,2
16,4
12
2,0
8,0
0
0,0
7,2
14,7
75
11,0
42,6
15
6,4
20,8
1
0,2
17,6
39,2
85
33,3
113,5
30
34,1
55,6
2
1,1
68,5
Elektrowaren
26,7
85
22,7
77,4
30
23,2
37,9
1
0,4
46,3
37,0
85
31,5
107,1
40
42,8
52,4
4
2,1
76,4
41,1
85
34,9
119,0
20
23,8
58,3
2
1,2
59,9
188,0
85
159,9
544,8
26
139,9
266,7
2
5,0
304,8
Einzelhandel insg.
296,5
85
252,1
860,3
20
171,5
412,1
1
5,0
428,6
Warengruppen
Nahrungs-. und Genussmittel
Gesundheit, Köperpflege
Umsatz in
Mio. €
Quelle: GMA, ca.-Werte gerundet
68
Wird der für das Jahr 2015 prognostizierte Umsatz in den acht Warengruppen des Einzelhandels Produktivitätsleistungen (= Umsätze je m² VK / Jahr) gegenübergestellt, die mittelfristig eine ökonomische Auslastung der Verkaufsflächen gewährleisten, so kann der
Verkaufsflächenbedarf in Plauen errechnet werden (vgl. Tab. 16).
Tabelle 16:
Verkaufsflächenbedarf des Plauener Einzelhandels bis 2015
Daten
Umsatz
2015
in Mio. €
Produktivität in
€/m² VK
123,8
3.500
35.400
41.750
---
28,9
3.500
8.300
8.525
---
7,2
2.000
3.600
4.635
---
17,6
3.000
5.900
4.500
1.400
68,5
2.600
26.300
31.470
---
Elektrowaren
46,3
5.000
9.300
7.725
1.600
76,4
1.800
42.400
67.515
---
59,9
2.000
30.000
31.990
---
Warengruppen
tragfähige
VK in m²
VKBestand
2007 in m²
VKZusatzbedarf
in m²
*
Quelle: GMA-Modellrechnung, ca.-Werte gerundet
In Tabelle 16 wird deutlich, dass in den Branchen Nahrungs- und Genussmittel, Blumen /
Pflanzen / zool. Bedarf, Bekleidung / Schuhe / Sport und Hausrat / Einrichtung / Möbel im
Jahr 2015 die aktuell vorhandenen Verkaufsflächen wirtschaftlich wohl nicht mehr ausgelastet werden können. Insbesondere im Lebensmittel- und Textilsektor, evtl. auch im Bereich Einrichtung und Möbel könnten Abschmelzungen des Geschäftsbesatzes die Folge
sein. Begrenzte Expansionspotenziale sind andererseits in der Warengruppe Bücher /
PBS / Spielwaren und Elektrowaren zu identifizieren, die entweder durch Neuansiedlungen oder durch Verkaufsflächenerweiterungen bestehender Betriebe realisiert werden
können.
Vor dem Hintergrund der vorgestellten Prognoserechnung zum Verkaufsflächenbedarf im
Jahr 2015 besteht die Aufgabe der absehbaren Zukunft in einer Konsolidierung des Plauener Einzelhandelsbesatzes, einer Verbesserung der Angebotsqualität und der Optimierung von städtebaulichen bzw. verkehrlichen Rahmenbedingungen für diese Wirtschaftsgruppe.
69
B 1.4
Chancen-Risiken-Profil des Einkaufsortes Plauen
Auf Grundlage der Bestandsanalysen und der daraus abgeleiteten Stärken und Schwächen des Einkaufsortes Plauen können – unter Berücksichtigung der vorgelegten Prognosen – Chancen und Risiken des Einzelhandelsstandortes identifiziert werden. Sie machen
die Restriktionen, aber auch Potenziale für eine Weiterentwicklung bzw. Profilierung
transparent und geben gleichermaßen Hinweise auf mögliche Folgen einer ungesteuerten
Standortentwicklung des Einzelhandels im Stadtgebiet. Auch in das Chancen-RisikenProfil sind Anregungen der Teilnehmer aus den fünf projektbegleitenden Arbeitskreisen
eingeflossen.
Chancen des Einkaufsortes Plauen
Erhöhung der Kaufkraftbindung im überörtlichen Verflechtungsbereich, insbesondere in Zone II
Profilierung des Einkaufsortes durch Stadtmarketing-Aktivitäten
Entwicklung einer „Kneipenmeile“ mit eigenständiger Kundenmagnetfunktion am
Altmarkt
Entwicklung des Lutherparks zu einem attraktiven Aufenthalts-, Erholungs- und
Kinderspielbereich
Erhöhung der touristischen Bedeutung Plauens / touristische Kaufkraftzuflüsse
(insbesondere durch Gäste der Jugendherberge, spezielle Angebote für junge
Familien)
Stärkung des citynahen Wohnens / aktive Förderung einer Umland-StadtWanderung
Entwicklung des Bildungsbereiches / Erweiterung des Angebotes tertiärer Bildungseinrichtungen
Erhalt und Steigerung der kulturellen und musealen Vielfalt
Sicherung und Ausbau des Behördenstandortes.
Risiken des Einkaufsortes Plauen
−
Entstehung von Leerständen in integrierten Lagen im Zusammenhang mit absehbaren Konzentrationsprozessen des Einzelhandels in der Einkaufsinnenstadt
−
Abschmelzung eines großflächigen Magnetbetriebes in der Einkaufsinnenstadt,
insbesondere im Warenbereich Textil / Schuhe / Sport
−
weitere Ansiedlung von Lebensmittelmärkten in Ausfallstraßenlage /
dezentraler Lagen zu Lasten integrierter Standorte
Stärkung
70
−
Rückgang des Angebotes im Fachhandel: Banalisierung durch Filialisierung
−
Kaufkraftverlust durch Abzug von Behörden
−
unzureichende Erschließung des Kaufkraftpotenzials im Einzugsbereich durch zu
geringe Standortwerbung und Trading-Down.
71
C
Konzeption
C1
Zentrenkonzept für den Plauener Einzelhandel
Auf Basis der Bestandsanalyse und der prognostizierten Entwicklungsspielräume des
Plauener Einzelhandels kann eine zukunftsorientierte Zentrenstruktur für das Oberzentrum abgeleitet werden. Ziel dieses Planungskonzeptes ist es, das Stadtgebiet in hierarchisch abgestufte und den ortsspezifischen Anforderungen gerecht werdende „zentrale
Versorgungsbereiche“ aufzuteilen. Mit Hilfe dieser funktionalräumlichen Gliederung sollen
u. a. folgende Ziele erreicht werden:
eine qualitativ und quantitativ möglichst gleichmäßige Versorgung der Bevölkerung auf ansprechendem Niveau
eine optimale Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen, auch für nichtmobile Bevölkerungsgruppen
eine effiziente Nutzung der Verkehrsinfrastruktur, durch Bündelung der Einkaufsverkehre
eine Einteilung des Stadtgebietes in überschaubare Lebens- Wirkungs- und
Versorgungsbereiche (Nachbarschaften)
eine Profilierung städtebaulich integrierter Versorgungslagen gegenüber Einkaufs- und Fachmarktzentren sowie großflächigen Einzelbetrieben an autokundenorientierten bzw. dezentralen Standortlagen im Stadtgebiet und im Umland.
Zur Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereiche im Plauener Stadtgebiet wurde der in Übersicht 2 dargestellte Ausstattungskatalog verwendet.
72
Übersicht 2: Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler Versorgungsbereich in der Stadt Plauen
Anforderungen
Einkaufsinnenstadt
Einzugsbereich
gesamtstädtisch
überörtlich
ca. 200.000 EW und mehr
Branchenmix
alle Bedarfsbereiche
Sortimente
breit und tief
Betriebsgrößenmix
1-2 Betr. > 3.000 m² VK
5-10 Betr. > 800 m² VK
ca. 200 sonst. Betriebe
in mehreren Branchen
Kundenmagneten
Betriebstypenmix
Preissegmente
Komplementärnutzungen
(Auswahl)
Einkaufszentrum
Textilvollsortimenter
spezialisierter Fachhandel
Stadtteilzentren
Stadtteil
z. T. überörtlich
ca. 10.000 - 15.000 EW
Wohnumfeld
ca. 3.000 - 4.000 Einwohner,
ca. 1.000 - 1.500 im fußläufigen Nahbereich
Schwerpunkt beim kurz- und mittelfris- Schwerpunkt beim kurzfristigen Bedarf
tigen Bedarf
breit bei Lebensmitteln und ausbreit bei Lebensmitteln
schnittweise bei Nichtlebensmitteln
1-2 Betr. > 1.000 m² VK
1 - 2 Betriebe bis 1.000 m² VK
ca. 15 sonst. Betriebe
ca. 5 - 10 sonstige Betriebe
Lebensmittelmarkt, Fachmärkte
SB-Warenhaus
Verbrauchermarkt
kleinere Fachmärkte
Fachhandel
mittleres bis gehobenes Niveau in al- unteres bis mittleres Niveau in allen
len Branchen
Branchen
Öffentliche Verwaltung
Stadtteilbibliothek
Finanzdienstleister
Poststelle
freie Berufe
Bankfiliale
konsumorientierte Dienstleister
Ärzte
Multiplexkino
Restaurant, Bistro, Imbiss
Entertainment-Einrichtungen,
Schankwirtschaft, Café / Eiscafé
Theater, Museen, private Kultur- und Reisebüro
Freizeitanbieter
Reinigung
Gastronomie
Frisör
Lebensmittelmarkt
Supermarkt / Lebensmitteldiscounter
Lebensmittelhandwerk
Fachhandel / Filialen (u. a. Drogerie,
Apotheke, Blumen, Schreibwaren)
unteres bis mittleres Niveau in allen
Branchen
Post-Agentur
EC-Automat
Ärzte
Bistro, Imbiss
Frisör
73
Anforderungen
Einkaufsinnenstadt
Angebotstransparenz / elektronische Leitsysteme
Orientierung
Broschüren
Branchenführer
Veranstaltungen /
überregionale Events
Animation
Großveranstaltungen
Trendsport-Wettbewerbe
Zielgruppenveranstaltungen
Musik/Theater
u. a.
Sozialisationsfunktion Identifikationsfunktion für Gesamtstadt
Treffpunktfunktion
Kommunikationsfunktion
Informationsfunktion (gesamtstädtische Ereignisse)
Verkehr
Parkraumkonzept
zentrale ÖPNV-Haltestelle
Fußgängerzone
verkehrsberuhigte Bereiche
Berollbarkeit
Wirtschaftsverkehrskonzept
Räumliche Ausdehmax. 500 – 600 m
nung des Zentrums
zwischen den Außenpunkten
Stadtteilzentren
Broschüren
Branchenführer
Orientierungstafeln
Stadtteilmärkte
Flohmärkte
Kinder- und Familienfeste
Kinderanimation
Firmierung
Außenverkauf
Mittelpunktfunktion für Stadtteil
Treffpunktfunktion
Informationsfunktion (lokale Ereignisse)
Mittelpunktfunktion für Wohnquartier
Treffpunktfunktion
Kommunikationsfunktion
Parkierungsflächen
ÖPNV-Haltepunkt
Fahrradwege
Fußweganbindung
Berollbarkeit
Parkierungsflächen
ÖPNV-Haltepunkt
Fahrradwege
Fußweganbindung
Berollbarkeit
max. 300 m bzw. ein Gebäudekomplex
max. 200 m bzw. ein Gebäudekomplex
Quelle: GMA-Standortforschung
74
Die Kriterien in Übersicht 2 machen deutlich, dass die Attraktivität zentraler Versorgungsbereiche zwar maßgeblich von der Einzelhandelsausstattung abhängt, jedoch auch andere Aspekte, wie z. B. Komplementärnutzungen aus dem Freizeit- und Dienstleistungsbereich, Veranstaltungen, die Verkehrssituation oder Sozialisationsfunktion eine bedeutende
Rolle spielen. Zudem ist ein ausreichendes Maß an räumlicher Konzentration von Einrichtungen unerlässlich, weil sonst der zentrale Versorgungsbereich von den Kunden nicht
mehr als zusammenhängend wahrnehm- und erlebbar ist. Deshalb wurden auch Aussagen zur maximalen räumlichen Ausdehnung zentraler Versorgungsbereiche getroffen.
Unter Zugrundelegung der vorgestellten Identifikations- und Klassifikationskriterien für
zentrale Versorgungsbereiche konnten die Plauener Einkaufsinnenstadt, ein Stadtteilzentrum sowie acht Nahversorgungszentren räumlich definiert werden. Als prioritäres Kriterium für die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche diente dabei das in den jeweiligen
Örtlichkeiten vorhandene Angebotsspektrum (Einzelhandel- und Komplementärnutzungen). Darüber hinaus wurde geprüft, ob im Kerneinzugsgebiet genügend Kaufkraft vorhanden ist, um die Zentren wirtschaftlich auszulasten und somit eine nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten (vgl. Karte 6).
Nachfolgend werden die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche im Detail vorgestellt.
C 1.1
Zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
Zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ wurde ein
geographisches Informationssystem verwendet. Es machte die Konzentrationen von Einzelhandelsgeschäften in der Plauener City deutlich. Darüber hinaus wurden bei der räumlichen Definition der „Einkaufsinnenstadt“ aber auch Komplementärnutzungen (z. B. Freizeit- und Kultureinrichtungen1, Parkplätze) berücksichtigt. Die Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereiches wurde in einem zweiten Schritt durch einen mehrstündigen Innenstadtrundgang gemeinsam mit Teilnehmern der projektbegleitenden Arbeitskreise, ansässigen Einzelhändlern und sonstigen Interessierten, verifiziert und durch Informationen aus
dem Stadtplanungsamt zu Einzelimmobilien und zu Planungen ergänzt. Im Ergebnis wurde das in Karte 7 dargestellte Gebiet als „Einkaufsinnenstat“ ausgewiesen.
1
u. a. Multiplexkino, Theater, Rathaus, geplante Jugendherberge, Kunstgalerie.
75
Karte 6: Kerneinzugsgebiete von Stadtteil- und Nahversorgungszentren in Plauen
NVZ Preißelpöhl
ca. 4.460 Einwohner
KK LM: 7,7 Mio. €
STZ Nord
ca. 13.900 Einwohner
KK LM: 24,1 Mio. €
Legende:
Kerneinzugsgebiete
Stadtteilzentrum
NVZ Obere Bahnhofstr.
ca. 7.460 Einwohner
KK LM: 13,0 Mio. €
pot. NVZ
Hammertorvorstadt
ca. 5.740 Einwohner
KK LM: 10,0 Mio. €
NVZ Chrieschwitz
ca. 4.800 Einwohner
KK LM: 8,3 Mio. €
Nahversorgungszentrum
potenzielles
Zentrale Versorgungsbereiche
pot. NVZ RosaLuxemburg-Platz
ca. 6.370 Einwohner
KK LM: 11,1 Mio. €
NVZ Kleinfriesener Str.
ca. 5.300 Einwohner
KK LM: 9,2 Mio. €
zentraler Versorgungsbereich
Einkaufsinnenstadt
Stadtteilzentrum
0 200 400
800
1.200
1.600
2.000 Meter
NVZ Südvorstadt
ca. 3.400 Einwohner
KK LM: 5,9 Mio. €
NVZ Mammengebiet
ca. 4.400 Einwohner
KK LM: 7,6 Mio. €
potenzielles
76
Karte 7: Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Einkaufsinnenstadt“ Plauen
Legende:
Betriebsgrößen
Betriebe >= 400 m² VK
Betriebe < 400 m² VK
Branchen
Elektrowaren
Einkaufsinnenstadt
0
40
80
160
240
320
400 Meter
77
Die „Einkaufsinnenstadt“ nimmt Versorgungsfunktionen für die Gesamtstadt und das
überörtliche Kerneinzugsgebiet von Plauen wahr. Herausragende Bedeutung für die
Marktreichweite besitzen in diesem Zusammenhang die großflächigen Magnetbetriebe
Wöhrl, Drogeriemarkt Müller, H&M sowie die beiden Einkaufszentren „Stadt-Galerie“ und
„Die Kolonnaden“, in denen weitere großflächige Anbieter etabliert sind (MediMax, Woolworth, K&L Ruppert, Intersport-Hopfmann). Das Angebot der großflächigen Betriebe wird
durch ca. 190 Fachgeschäfte ergänzt (vgl. auch Tabelle 6).
Das Spektrum der Komplementärnutzungen umfasst in der „Einkaufsinnenstadt“ gastronomische Einrichtungen, Beherbergungsbetriebe sowie ein breites Spektrum sonstiger
Dienstleister (u. a. Kreditinstitute, Versicherungen, freie Berufe, Reisebüros). Hinzu kommen Freizeitangebote (z. B. Multiplexkino), öffentliche (Rathaus) sowie kulturelle Einrichtungen (z. B. Theater, Vogtlandmuseum).
In der Gesamtbetrachtung umfasst das Versorgungsangebot der Plauener Einkaufsinnenstadt praktisch alle Warengruppen und bietet den Kunden in den meisten Branchen auch
ausreichende Einkaufsalternativen an. Vor diesem Hintergrund sind es nicht in erster Linie
quantitative Ergänzungen des Versorgungsangebotes, sondern überwiegend qualitative
Maßnahmen, die zu einer weitergehenden Attraktivierung der Einkaufsinnenstadt beitragen könnten. In diesem Zusammenhang sind in Teilbereichen des zentralen Versorgungsbereiches mehrere Detailprobleme zu beachten, die z. B. die Orientierungsfunktion,
die städtebauliche Funktion, die Familienfreundlichkeit, die Absatzpolitik oder die Funktionalität zu gegenwärtigen Zeitpunkt noch beeinträchtigen:
fehlende städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche zur Einkaufsinnenstadt
Gestaltungsdefizite im öffentlichen Raum, u. a.
─
lückenhaftes und z. T. ungepflegtes öffentliches Grün (insbesondere in der
Bahnhofstraße) / zu wenig Blumendekoration
─
suboptimale Gestaltung vorhandener Grünbereiche und -flächen (Albertplatz, Lutherpark)
─
z. T. veraltete Sitzmöglichkeiten am Albertplatz, in der Bahnhofstraße und
am Lutherpark / fehlende Kommunikationsorientierung der Sitzmöblierung
─
veraltete und z. T. inhomogene Beleuchtungskonzeption
78
fehlende Kinderspielmöglichkeiten im Hauptgeschäftsbereich
Mindernutzungen und Leerstände im Hauptgeschäftsbereich (z. B. ehemaliges
Kaufhaus, Klostermarktpassage)
uneinheitliche Geschäftsöffnungszeiten / Fehlen von Kernöffnungszeiten
z. T. unprofessionelle Absatzpolitik der Geschäfte
─
unübersichtliche Schaufenstergestaltung
─
keine Kennzeichnung der Geschäftseingänge
─
veraltete bzw. unangepasste Warenträger im Außenverkauf
Außengastronomie z. T. mit Billigmöbeln / fehlende oder unattraktive Abgrenzung
der Freisitze / fehlende Beschattung / fehlende Farbabstimmung Fassade bzw.
Werbeträger und Möblierung.
Erfolg versprechende Ansätze für die Attraktivierung des zentralen Versorgungsbereiches
„Einkaufsinnenstadt“ in Plauen und ihre räumliche Verortung sind in Karte 8 überblicksartig dargestellt. Darüber hinaus präsentiert Tabelle 17 im Detail Oberziele, Teilziele und
Maßnahmen, die geeignet erscheinen, die Kundenakzeptanz zu erhöhen. In dieser Auflistung werden ergänzende Aussagen zur Verantwortlichkeit, zum finanziellen Aufwand, der
Umsetzungsdauer, den Realisierungschancen und der Dringlichkeit getroffen.
79
Karte 8: Aufwertungsmaßnahmen in der „Einkaufsinnenstadt“ Plauen
Legende:
Gestaltung der
Eingangsbereiche
G
Installation von
Branchenführern
Erhöhung der
Aufenthaltsqualität
Begrünung
Installation von
Kinderspielgeräten
G
Etablierung
Gastronomie
Sanierungs-/
Revitalisierungsschwerpunkt
G
0 30 60
120
180
240
300 Meter
zentraler
Versorgungsbereich
Einkaufsinnenstadt
80
Tabelle 17:
Mögliche Attraktivierungsmaßnahmen in der Plauener „Einkaufsinnenstadt“
Oberziele / Teilziele / Maßnahmen
Oberziel: Städtebauliche Aufwertung der Einkaufsinnenstadt
─ Begrünung / attraktive Blumendekorationen
•
•
Albertplatz
•
•
•
•
Albertplatz
•
•
•
Vorplatz Stadt-Galerie
•
•
•
Brache am Altmarkt
•
•
Albertplatz
Bahnhofstraße (ergänzende Baumbepflanzung)
─ Bequeme Möbel in kommunikationsorientierter Anordnung
Akteure
Stadt,
Sponsoren
Immobilieneigentümer
Investoren
Finanzieller
Aufwand
hoch
Umsetzungsdauer
kurz
Realisierungschancen
Dringlichkeit
gut
erforderlich
Bahnhofstraße
Bereich zwischen Stadt-Galerie und Wöhrl
Brunnen am Klostermarkt
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Lutherpark (Ruhe-, Erholungs-, Spielfunktion)
─ Installation von Kinderkleinspielgeräten
─
Bereich zwischen Stadt-Galerie und Wöhrl
Lutherpark
─ Revitalisierung von Brachflächen und Einzelimmobilien
─
─
ehem. Kaufhaus (Präferenz: Dienstleistungsnutzung)
Klostermarktpassage (Präferenz: Dienstleistungsnutzung)
Städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche zur Einkaufsinnenstadt / Schaffung von Tor-Situationen
Übergangsbereich Neundorfer Straße / Oberer Graben
Zusätzliche Papierkörbe, wenn möglich im Corperate Design
81
Akteure
Oberziele / Teilziele / Maßnahmen
─
Finanzieller
Aufwand
Umsetzungsdauer
Realisierungschancen
Dringlichkeit
mittel
gut
dringend
erforderlich
kurz bis mittel
gut
dringend
erforderlich
kurz bis mittel
gut
erforderlich
Installation von Branchenführern
•
•
•
•
Albertplatz
Stresemannstraße
Klostermarkt
Altmarkt
Homogenisierung der Beleuchtung / Ersatz der Kugelleuchten in
der Bahnhofstraße
─ Installation von Skulpturen entlang der Bahnhofstraße / thematische Bezugnahme auf die Historie Plauens
Oberziel: Optimierung der Verkehrssituation / Verbesserung der verkehrlichen Erreichbarkeit
─ Installation eines intelligenten Parkleitsystems
Stadt,
hoch
─ Verbreiterung der Parkhaus-Einfahrt des EKZ „Die Kolonnaden“
Parkhausbetreiber
Oberziel: Sicherung der Investitionsbereitschaft in der Innenstadt
─ Beschluss des Zentrenkonzeptes durch den Plauener Stadtrat
Stadt
niedrig
─ Beschluss des Sortimentskonzeptes durch den Plauener Stadtrat
─ Ausweitung der bestehenden Werbegemeinschaft / Zusammenfassung verschiedener Initiativen / „Clustermanagement“
─ EKZ Die Kolonnaden: Verlegung der Branchenführers von der
Rotunde in den Eingangsbereich
Oberziel: Optimierung der Absatzpolitik / Verbesserung der Geschäftspräsentationen
─ Festlegung von Kernöffnungszeiten
Einzelhandel
mittel
─ Auswechslung alter und unangepasster Warenträger im Innen- Werbegemeinund Außenverkauf
schaften
─ Attraktivierung der Schaufenstergestaltung
Stadt
─ Dekoration der Geschäftseingänge
─
Finanzieller Aufwand:
Quelle:
niedrig =
mittel
=
hoch
=
bis unter 20.000 €
20.000 € bis 50.000 €
über 50.000 €
Umsetzungsdauer:
kurz
mittel
lang
=
=
=
bis 1 Jahr
1 - 3 Jahre
über 3 Jahre
GMA-Vorschlag
82
C 1.2
Zentrale Versorgungsbereiche „Stadtteilzentren“ und „Nahversorgungszentren“
Während die „Einkaufsinnenstadt“ im Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Kultur- und Verwaltungsbereich die oberzentralen Funktionen Plauens bündelt, übernehmen Stadtteilund Nahversorgungszentren die Aufgabe städtische Teilbereiche und Wohnquartiere mit
Waren und Dienstleistungen des kurz- und mittelfristigen Bedarfs zu versorgen. Unter
Zugrundelegung der Identifikations- und Klassifikationskriterien aus Übersicht 2 konnten
in diesem Zusammenhang im Plauener Stadtgebiet ein Stadtteilzentrum und acht Nahversorgungszentren als zentrale Versorgungsbereiche ermittelt werden. Dabei handelt
es sich um ...
─
das Stadtteilzentrum Nord
─
das Nahversorgungszentrum Preißelpöhl
─
das Nahversorgungszentrum Chrieschwitz
─
das Nahversorgungszentrum Mammengebiet
─
das Nahversorgungszentrum Südvorstadt
─
das Nahversorgungszentrum Kleinfriesener Straße
─
das Nahversorgungszentrum Obere Bahnhofstraße
─
das potenzielle Nahversorgungszentrum Hammertorvorstadt
─
das potenzielle Nahversorgungszentrum Rosa-Luxemburg-Platz.
Als potenzielle Nahversorgungszentren wurden solche zentrale Versorgungsbereiche
klassifiziert, die bislang nicht alle an solche Lagen zu stellenden Ansprüche erfüllen können.
Das Stadtteilzentrum und die Nahversorgungszentren decken mit ihren jeweiligen Einzugsgebieten das Plauener Stadtgebiet in weiten Teilen ab (vgl. auch Karte 6). Eine größere Lücke besteht lediglich im südwestlichen Stadtgebiet, in den Teilbereichen Elsteraue
und Teilen der Neundorfer Vorstadt. Während die Elsteraue vornehmlich durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist und somit kein ausreichendes Einwohnerpotenzial für den Aufbau einer komplexen Nahversorgung vorhanden ist, wird die relativ dicht besiedelte
Neundorfer Vorstadt durch mehrere solitär gelegene Lebensmittelmärkte versorgt. Der
Wettbewerbsdruck dieser Märkte ist so stark, dass der Aufbau einer komplexen Nahver83
sorgung, im Sinne eines zentralen Versorgungsbereiches, auf absehbare Zeit wohl nicht
realistisch ist.
Unter den ausgewiesenen Nahversorgungszentren kommt den NVZ Chrieschwitz sowie
NZV Mammengebiet eine Sonderrolle zu. Bei beiden Objekten handelt es sich um Ver-
sorgungsbereiche, die in verdichteten Wohngebieten errichtet wurden. Diese Quartiere
leiden allerdings seit geraumer Zeit unter einem Rückgang der Bevölkerung, sodass ihr
flächenhafter Rückbau im Rahmen des SEKo 2022 vorgesehen ist. Beide zentrale Versorgungsbereiche können deshalb innerhalb der Laufzeit des Einzelhandelskonzeptes bis
2012 aus gutachterlicher Sicht zwar noch als schutzwürdige Lagen, jedoch nicht als Investitionsvorranggebiete definiert werden. Der Mitteleinsatz in Rückbaugebieten würde
das Kriterium der Nachhaltigkeit einfach nicht erfüllen, da der langfristige Fortbestand
beider Einkaufsbereiche generell auf Grund der Nachfrageschwäche nicht gesichert ist.
Im Fall des potenziellen NVZ Hammertorvorstadt ist zudem darauf hinzuweisen, dass
sich dessen Versorgungsfunktionen neben dem Stadtteil Hammertorvorstadt auch auf den
dicht besiedelten Stadtteil Bahnhofsvorstadt erstreckt. Vor diesem Hintergrund ist der
Standort des Nahversorgungszentrums als eher exzentrisch einzustufen. Deshalb wird
mittelfristig – ein entsprechendes Investoreninteresse vorausgesetzt – die Entwicklung
eines komplexen Nahversorgungszentrums am Alternativstandort Goetheplatz als
sinnvoll erachtet.
Eine detaillierte Beschreibung des Stadtteilzentrums Nord und der acht (potenziellen)
Nahversorgungszentren mit individuellen Angaben zum Einzelhandelsbestand und den
Komplementärnutzungen sowie diversen Aufwertungsempfehlungen wird nachfolgend in
Form sog. „Zentrenpässe“ vorgelegt.
84
Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich „Stadtteilzentrum Nord“
Kaufland
H
VK-Ausstattung nach Hauptwarengruppen in m²
4.805
1.095
265
445
1.820
Elektrowaren
290
645
Sonst. Einzelhandel
250
9.615
Dienstleistungen: Frisör, Reisebüro, Sonnenstudio,
Kosmetikstudio, Steuerberater, Personalservice, Versicherungsbüro, Tierarzt, Hundesalon, EC-Automat
Gastronomie: Café / Bistro, Kneipe, Imbissstände auf
dem Kundenparkplatz
Sonstiges: Wirtschaftsschule, Telefonzelle, Tankstelle
Das Stadtteilzentrum Nord befindet sich im Stadtteil Haselbrunn, im Norden des Plauener Stadtgebietes. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird einerseits vom Rähnisberg als höchster Erhebung geprägt, zum anderen durch
eine Bahnlinie, die den Stadtteil zu drei Vierteln umgibt. Im
Norden und Westen grenzt ein Waldgebiet an.
Das Nahumfeld des Stadtteilzentrums stellt sich heterogen
dar. Während der Süden und Osten vorwiegend durch
gründerzeitliche Wohnquartiere geprägt ist, überwiegen im
Norden und Nordosten gewerbliche Nutzungen und Autohäuser. Im Westen, im Bereich Pausaer Straße / Alleestraße, befindet sich eine Fachmarktagglomeration (Textil- und
Teppichfachmarkt, Möbel-Discounter). Direkt im Süden
grenzen ein Baumarkt, ein Kfz-Ersatzteilbetrieb sowie das
Innovationszentrum Plauen an.
Beim Stadtteilzentrum Nord handelt es sich um eine zum
Teil mehrgeschossige Einzelhandelsimmobilie. Als Magnetbetrieb fungiert ein zweigeschossiges Kaufland SBWarenhaus, welches von mehreren kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben diverser Warengruppen ergänzt wird.
Einen weiteren Einkaufsmagneten stellen die drei Fachmärkte (dm, Takko, Deichmann) im südlichen Teil der
Hauptimmobilie dar. Der Einzelhandel im Stadtteilzentrum
deckt neben dem kurzfristigen teilweise auch den mittelund langfristigen Bedarfsbereich ab.
Ergänzend zum Einzelhandelsbesatz sind in der Hauptimmobilie sowie in zwei weiteren Gebäuden Dienstleister und
Gastronomie angesiedelt. Im Hinblick auf die idealtypische
Ausstattung eines Stadtteilzentrums ist ein Ausbau insbesondere des Dienstleistungsangebotes (z. B. Ärztehaus,
Bankfiliale, Post) anzustreben.
Insgesamt handelt es sich bei dem Stadtteilzentrum um
eine durch Funktionalität geprägte Einzelhandelsimmobilie,
die auf Grund ihrer Dimensionierung Versorgungsaufgaben
für das nördliche Stadtgebiet Plauen, aber auch für das
nördliche Umland übernimmt. Im Kerneinzugsgebiet des
Stadtteilzentrums leben ca. 13.900 Menschen.
Empfehlungen zur Aufwertung des Stadtteilzentrums
−
Ausbau des Komplementärangebotes im Dienstleistungsbereich (z. B. Ärztehaus, Bankfiliale, Post)
−
Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch gestalterische
Maßnahmen (z. B. Ruhezonen, Begrünung, Sitzmöglichkeiten)
−
Installation von Kinderspielgeräten an geeigneter
Stelle
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Stadtteilzentrums für
den Pkw-Verkehr ist als gut zu bezeichnen. Die Zufahrt
erfolgt über die Alleestraße bzw. die Morgenbergstraße, die
beide von den Haupterschließungsstraßen des Stadtteils
(Pausaer Straße B 92, Haselbrunner Straße) abzweigen.
Parkmöglichkeiten sind in ausreichender Zahl auf dem
Gelände des SB-Warenhauses vorhanden. Die Erreichbarkeit des Stadtteilzentrums mit dem ÖPNV ist durch eine
Straßenbahnhaltestelle der Linien 1 und 6 an der Pausaer
Straße gewährleistet. Allerdings befindet sich diese bereits
in einer Distanz von ca. 250 m. Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohngebieten ist als unproblematisch einzustufen. An der Pausaer Straße besteht eine
ampelgesicherte Überquerungsmöglichkeit.
85
Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Obere Bahnhofstraße“
Einheit / August-Bebel-Straße bestehen zwei ampelgesicherte Fußgängerüberwege.
H
Plus
790
225
70
145
140
Elektrowaren
205
170
Sonst. Einzelhandel
115
1.860
Dienstleistungen: 7 Arztpraxen, 1 Bankfiliale, Pflegedienst, Fußpflege, Wellnessstudio, Steuerberater und
Rechtsanwalt, Kopiercenter
Gastronomie: Gaststätte, 2 Bistros, Café
Sonstiges: 2 Telefonzellen, öffentliche Toilette, Briefkasten, Recycling-Container
Das Nahversorgungszentrum Obere Bahnhofstraße befindet sich im Stadtteil Bahnhofsvorstadt und grenzt im Süden
an die Einkaufsinnenstadt an. Strukturell wird dieser Teilraum von der Bahnhofstraße, die in diesem Bereich als
Fußgängerzone ausgewiesen ist, und der Straße der Dt.
Einheit bzw. der August-Bebel-Straße gegliedert.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums mit dem Pkw ist als suboptimal zu bezeichnen. Die
Anfahrt erfolgt über die Jößnitzer Straße / Karlstraße, die
nur als Einbahnstraße in Richtung Westen befahrbar ist.
Von der Straße der Dt. Einheit ist die Westseite des Nahversorgungszentrums auch über die Gottschaldstraße erreichbar. Die Bahnhofstraße ist für Pkw hingegen nicht
befahrbar. Sie kann jedoch auf Höhe der Jößnitzer Straße
bzw. Karlstraße von Pkw gequert werden. Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Straßenraum insbesondere entlang
der Jößnitzer Straße / Karlstraße, der Gottschaldstraße und
der Forststraße vorhanden. Eine ÖPNV-Anbindung besteht
durch die Straßenbahnhaltestelle der Linien 1, 4, 5, 6 sowie
einer Bushaltstelle der Linie A an der Bahnhofstraße (Haltestelle Albertplatz). Die fußläufige Erreichbarkeit ist von
Norden her als unproblematisch einzustufen. Im Süden
erschwert die unruhige Topographie Fußgängern den Weg
zum Nahversorgungszentrum. Entlang der Straße der Dt.
Das Nahumfeld des Nahversorgungszentrums wird durch
eine Mischnutzung geprägt. So schließt sich im Norden,
jenseits der August-Bebel-Straße, ein Wohngebiet aus
mehrgeschossigen Gebäuden in Plattenbauweise an. Im
Osten befindet sich eine Schule sowie weitere Wohngebäude. Im Süden grenzt die Einkaufsinnenstadt mit ihrem
dichten Besatz an Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen an, während sich im Westen ebenfalls eine mehrgeschossige Wohnbebauung findet.
Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich auf einer Länge
von ca. 200 m von der Krausenstraße bis zur August-BebelStraße. Im Bereich der Bahnhofstraße wird eine nahezu
durchgängige Schaufensterfront erreicht, während in der
Jößnitzer Straße / Karlstraße nur noch ein lückenhafter
Einzelhandelsbesatz zu finden ist. In den übrigen Bereichen
befinden sich nur noch vereinzelte Ladenlokale.
Der Einzelhandel im Nahversorgungszentrum deckt fast
das gesamte Spektrum des kurz-, mittelund langfristigen
Bedarfs ab. Als Magnetbetrieb fungiert ein Plus Lebensmitteldiscounter, der jedoch hinsichtlich seiner Verkaufsflächengröße als nicht mehr zeitgemäß einzustufen ist.
Ergänzend zum Einzelhandelsbesatz sind innerhalb des
Nahversorgungszentrums mehrere Dienstleistungs- und
Gastronomiebetriebe sowie sonstige Komplementärnutzungen angesiedelt.
Am Albertplatz befindet sich ein Grünbereich, der jedoch
Defizite in der Möblierung und Gestaltung aufweist.
Auf Grund der siedlungsstrukturellen und topografischen
Gegebenheiten sowie der Lagebeziehung zum potenziellen
Nahversorgungszentrum Hammertorvorstadt beschränkt
sich das Kerneinzugsgebiet des NVZ auf den nördlichen
Bereich des Stadtteils Bahnhofsvorstadt sowie Teile des
Stadtteils Schlossberg. Es umfasst insgesamt ca. 7.460
Menschen.
Empfehlungen zur Aufwertung des Nahversorgungszentrums
−
Erweiterung des Plus Lebensmitteldiscounters oder
Etablierung eines neuen Lebensmitteldiscounters bzw.
Supermarktes an geeigneter Stelle
−
Sanierung der Grünbereiche am Albertplatz
−
Schaffung von Kinderspielmöglichkeiten am Albertplatz
86
Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Preißelpöhl“
Plus
H
H
915
40
40
-Bekleidung, Schuhe, Sport
-Elektrowaren
25
-Sonst. Einzelhandel
-Einzelhandel insgesamt
1.020
Dienstleistungen: 4 Arztpraxen, Naturheilpraxis, Praxis
für Physiotherapie, Praxis für Psychotherapie, Fußpflege, Kosmetikstudio, Sauerstoffvitalzentrum,
Sparkassenfiliale
Gastronomie / Beherbergungsgewerbe: 2 Restaurants, Gaststätte, Imbissstand, 2 Hotels
Freizeit: Video-Shop
Sonstiges: Behindertenwerkstatt, Recycling-Container,
Telefonzelle, Briefkasten
Das Nahversorgungszentrum Preißelpöhl befindet sich im
gleichnamigen Stadtteil im nördlichen Stadtgebiet. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird durch die Jößnitzer
Straße als Hauptverkehrsachse sowie die Erhebung „Preißelpöhl“ geprägt.
Das Umfeld des Nahversorgungszentrums wird im Süden
und Osten durch eine gründerzeitliche Blockrandbebauung
geprägt. Im Norden schließt sich Einzelhausbebauung an,
während sich im Nordwesten eine Kleingartenanlage sowie
gewerbliche Nutzungen befinden.
Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich über eine Distanz von etwa 300 m, ohne jedoch eine durchgehende
Schaufensterfront auszubilden (v. a. Zäsuren durch den
Richard-Wagner-Platz und den Mendelsohnplatz). Der
Angebotsschwerpunkt liegt im Norden mit einem Plus Lebensmitteldiscounter. Darüber hinaus finden sich an der
Westseite des Richard-Wagner-Platzes sowie in Streulagen
weitere kleinteilige Einzelhandelsnutzungen.
Insgesamt deckt der Einzelhandel im Nahversorgungszentrum das Spektrum des kurzfristigen Bedarfs ab. Der Lebensmitteldiscounter besitzt jedoch eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Branchenlücken sind
derzeit nicht zu erkennen, allerdings könnte das Angebot in
der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege z. B. durch
Ansiedlung eines Drogeriemarktes erweitert werden. Das
Nahversorgungszentrum Preißelpöhl verfügt über ein breit
gefächertes Angebot an Komplementärnutzungen.
Mit dem Mendelssohnplatz und dem Richard-Wagner-Platz
besitzt das Nahversorgungszentrum zwei Grünanlagen.
Insbesondere der Richard-Wagner-Platz hat durch seinen
alten Baumbestand ein Potenzial als Ruhe- und Erholungsfläche. Auf beiden Plätzen fehlen derzeit Kinderspielgeräte.
Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums umfasst den nördlichen Bereich der Reißiger Vorstadt sowie
die Stadtteile Preißelpöhl und Reißig. Es weist ein Einwohnerpotenzial von ca. 4.460 Menschen auf.
−
Ergänzungen im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Erweiterung Lebensmitteldiscounter, Drogeriemarkt)
−
Installation von Kinderspielgeräten auf dem RichardWagner-Platz
−
Schaffung einer weiteren ampelgeregelten Überquerungsmöglichkeit an der Jößnitzer Straße
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums ist über die Jößnitzer Straße, die das Stadtzentrum
mit den nördlich gelegenen Stadtteilen Reißig, Jößnitz und
Steinsdorf verbindet, gewährleistet. Parkmöglichkeiten sind
straßenbegleitend im öffentlichen Raum sowie im Umfeld
des Plus Lebensmitteldiscounters vorhanden. Die Anbindung an den ÖPNV ist durch eine Haltestelle der Buslinie
19 (Haltestelle Berliner Hof) sowie die Endhaltestelle der
Straßenbahnlinie 4 (Haltestelle Preißelpöhl) gegeben. Die
fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohnquartieren ist insgesamt als gut einzustufen, allerdings besteht
derzeit lediglich eine ampelgeregelte Überquerungsmöglichkeit an der Jößnitzer Straße.
87
Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Südvorstadt“
H
Plus
H
Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich im Bereich
zwischen der Leibnitzstraße, Fichtestraße und Hegelstraße.
Den Schwerpunkt bildet eine eingeschossige Einzelhandelsimmobilie, in der ein Plus Lebensmitteldiscounter angesiedelt ist. In einem nördlich vorgelagerten Gebäude sind
eine Fleischerei sowie ein Getränkemarkt ansässig. Darüber hinaus gehören zum Nahversorgungszentrum Teile
der umliegenden Wohnblöcke, in deren Erdgeschosszonen
sich kleinteilige Geschäfte (z. B. Bäckerei, Schreibwarengeschäft) befinden. In dem Gebäudekomplex entlang der
Fichtestraße stehen derzeit mehrere Ladenlokale leer.
Insgesamt decken die Einzelhandelsbetriebe des Nahversorgungszentrums Südvorstadt Teile des kurz- und mittelfristigen Bedarfs ab. Brachenlücken sind insbesondere im
Bereich Drogeriewaren und Blumen zu konstatieren. Der
Magnetbetrieb (Lebensmitteldiscounter) besitzt eine unterdurchschnittliche Verkaufsfläche, wodurch die Gefahr einer
Aufgabe des Standortes bzw. einer Verlagerung besteht.
Insgesamt verfügt das Nahversorgungszentrum Südvorstadt über ein breites Angebot komplementärer Nutzungen.
540
-Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
-Bücher, PBS, Spielwaren
30
-Elektrowaren
60
630
−
Ergänzungen im nahversorgungsrelevanten Warenbereich (Drogeriewaren, Blumen)
−
Erweiterung des Plus Lebensmitteldiscounters oder
Etablierung eines Lebensmitteldiscounters bzw. Supermarktes an geeigneter Stelle.
−
Sanierung des Gebäudebestandes entlang der Fichtestraße und Revitalisierung der leer stehenden Ladenlokale
Dienstleistungen: 3 Arztpraxen, 2 Kosmetiksalons,
Fußpflege, EC-Automat
Gastronomie: Imbiss, Kneipe
Sonstiges: Stadtmedienstelle, VHS, Grundschule, Jugendclub Plauen, Recycling-Container, Telefonzelle,
Briefkasten, Pension
Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf die Stadtteile Südvorstadt, Reinsdorf sowie
die ländlich geprägten Stadtteile Unterlosa und Oberlosa,
die über die Oelsnitzer Straße an den Standort angebunden
sind. Insgesamt leben hier ca. 3.400 Menschen.
Das Nahversorgungszentrum Südvorstadt liegt im gleichnamigen Stadtteil im Süden der Stadt Plauen. Siedlungsstrukturell wird dieser Teilraum durch die Oelsnitzer Straße
als Hauptverkehrsachse gegliedert.
Die verkehrliche Anbindung des Nahversorgungszentrums
erfolgt über die Oelsnitzer Straße (B 92) und die Leibnitzstraße. Pkw-Stellplätze befinden sich in begrenzter Zahl im
Bereich des Lebensmitteldiscounters, sowie straßenbegleitend im öffentlichen Raum. Eine Anbindung an den ÖPNV
besteht im östlichen Bereich des Nahversorgungszentrums.
Hier befindet sich die Endhaltestelle der Straßenbahnlinie 5
sowie eine Bushaltestelle der Linien 9 und 13. Für Fußgänger gibt es an der Oelsnitzer Straße einen ampelgeregelten
Überweg an der Einmündung Leibnitzstraße.
Das Umfeld des Nahversorgungszentrums wird im Südwesten, Westen und Norden durch eine überwiegend gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägt. Im Osten, jenseits
der Oelsnitzer Straße, schließt sich eine Kleingartenanlage
sowie ein Waldgebiet an. Im Süden findet sich eine Mischnutzung aus Wohngebäuden und Garagenanlagen.
88
Zentrenpass 5: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Kleinfriesener Straße“
che Bereich durch Einzelhausbebauung dominiert wird.
Direkt im Osten grenzt eine Kirche an die Nahversorgungslage. Im Süden befindet sich der Hauptfriedhof Plauen.
Diska
H
745
100
20
-Elektrowaren
-Hausrat, Einrichtung, Möbel
865
Dienstleistungen: Arztpraxis, Praxis für Physiotherapie,
Sonnenstudio, Frisör
Gastronomie: Café
Sonstiges: Briefkasten, Telefonzelle
Das Nahversorgungszentrum Kleinfriesener Straße befindet
sich zur Hälfte im Stadtteil Reusa (mit Sorga) und zur Hälfte
im Stadtteil Chrieschwitz, im östlichen Stadtgebiet von Plauen. Siedlungsstrukturell wird der Teilraum durch die
Kleinfriesener Straße bzw. Reusaer Straße, die als Hauptverkehrsachse die östlichen Stadtteile mit dem Stadtzentrum verbindet, sowie den Hauptfriedhof geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums mit dem Pkw ist als gut zu bezeichnen. Die Anfahrt
erfolgt über die Kleinfriesener Straße, von der die GeorgBenjamin-Straße abzweigt. Letztere dient als Erschließungsstraße des angrenzenden Wohngebietes. Parkmöglichkeiten sind auf dem Gelände eines Lebensmitteldiscounters sowie im öffentlichen Straßenraum vorhanden.
Eine ÖPNV-Anbindung besteht durch die Straßenbahnhaltestelle der Linie 4 sowie eine Bushaltstelle der Linien 7 und
8 an der Kleinfriesener Straße (Haltestelle Hauptfriedhof).
Die fußläufige Erreichbarkeit aus den umliegenden Wohngebieten ist als unproblematisch einzustufen. Entlang der
Kleinfriesener Straße besteht auf Höhe des Lebensmitteldiscounters eine ampelgeregelte Überquerungsmöglichkeit
für Fußgänger.
Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich über eine Länge von ca. 300 m von der Abzweigung Georg-BenjaminStraße bis zur westlichen Grenze. Baulich setzt es sich aus
einer eingeschossigen Immobilie, in der ein Diska Lebensmitteldiscounter ansässig ist, und zwei mehrgeschossige
Einzelgebäude mit einer Konditorei sowie Komplementärnutzungen zusammen. Auf Grund der Distanz zwischen
beiden Teilbereichen und der ausschließlichen Wohnnutzung im Zwischenbereich wird keine durchgängige Schaufensterfront erreicht. Derzeit befindet sich im Nahversorgungszentrum keine Grünfläche.
Der Einzelhandelsbesatz wird von dem Diska Lebensmitteldiscounter dominiert, in dessen Gebäude auch ein Getränkemarkt, ein Zeitschriftengeschäft, ein Bäcker, eine Fleischerei sowie ein Blumengeschäft integriert sind. Am
Hauptfriedhof befindet sich ein weiteres Blumengeschäft.
Insgesamt decken die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe
den kurzfristigen Bedarf mit Ausnahme von Drogeriewaren
ab. Allerdings befindet sich im weiteren Verlauf der
Kleinfriesener Straße in Richtung Osten ein Schlecker
Markt.
Neben dem Einzelhandel besteht derzeit nur ein begrenztes
Angebot komplementärer Nutzungen. Insbesondere im
Dienstleistungs- und Gastronomiebereich ist deshalb die
Ansiedlung zusätzlicher Einrichtungen empfehlenswert.
Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf den Stadtteil Reusa (mit Sorga) sowie den
südlichen Teil des Stadtteils Chrieschwitz. Es weist ein
Einwohnerpotenzial von ca. 5.300 Menschen auf.
−
Abrundung des Branchenmix (Drogerie, Apotheke)
−
Erhöhung der Aufenthaltsqualität (Installation einer
kommunikationsorientierten Sitzmöblierung / Begrünung)
−
Installation von Kinderspielgeräten an geeigneter
Stelle
−
Ergänzung des Dienstleistungs- und Gastronomieangebotes
Das Umfeld des Nahversorgungszentrums ist überwiegend
durch Wohnnutzungen geprägt. Im Westen schließen sich
moderne mehrgeschossige Wohngebäude an. Im Norden
befindet sich eine Reihenhaussiedlung, während der östli-
89
Zentrenpass 6: Zentraler Versorgungsbereich „potenzielles Nahversorgungszentrum RosaLuxemburg-Platz“
det sich das Behördenzentrum Plauen (u. a. Hauptzollamt
und Finanzamt). Im Westen grenzen das überregional ausstrahlende Möbelhaus Biller sowie im weiteren Verlauf ein
Aldi Markt an.
Möbel
Biller
H
30
30
15
30
-Elektrowaren
30
135
Dienstleistungen: Sparkassenfiliale, Postannahmestelle, Zahnarztpraxis, Praxis für Physiotherapie, 4 Rechtsanwälte
Gastronomie: Kneipe
Sonstiges: Kindergarten, Briefkasten, RecyclingContainer
Das potenzielle Nahversorgungszentrum erstreckt sich
entlang der Neundorfer Straße im Bereich zwischen der
Scharnhorststraße und Möbel Biller. Derzeit ist kein Magnetbetrieb ansässig. Die vorhandenen kleinteiligen Einzelhandelsnutzungen (z. B. Bäcker, Blumengeschäft, Schreibwarengeschäft) befinden sich in den Gebäuden entlang der
Neundorfer Straße und der Liebknechtstraße. Im Hinblick
auf die Entwicklung des potenziellen Nahversorgungszentrums ist die Ansiedlung eines Supermarktes oder Lebensmitteldiscounters sowie die Erweiterung des Angebots im
Bereich Drogeriewaren unverzichtbar. Im Unterschied zu
den Einzelhandelsnutzungen besteht momentan bereits ein
breites Angebot komplementärer Nutzungen. Lediglich das
Gastronomieangebot sollte ausgebaut werden.
Das Kerneinzugsgebiet des potenziellen Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf die Stadtteile Siedlung Neundorf, Neundorf sowie den südlichen Bereich des Stadtteils
Syratal. Insgesamt leben hier ca. 6.370 Menschen.
Empfehlungen zur Aufwertung des potenziellen Nahversorgungszentrums
−
Ansiedlung eines Supermarktes bzw. Lebensmitteldiscounters
−
Abrundung des Branchenmix (Fleischerei, Drogerie)
−
Ergänzung des Gastronomieangebotes
−
Installation von Kinderspielgeräten
−
Schaffung ausreichender Stellflächen für Pkw
Das potenzielle Nahversorgungszentrum Rosa-LuxemburgPlatz liegt im Stadtteil Siedlung Neundorf im westlichen
Stadtgebiet Plauen. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird durch die in Ost-West-Richtung verlaufende
Neundorfer Straße / Liebknechtstraße, die eine Hauptverkehrsachse darstellt, geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des potenziellen Nahversorgungszentrums mit dem Pkw ist als gut zu bezeichnen. Die
Anfahrt erfolgt über die Liebknechtstraße bzw. Neundorfer
Straße. Begrenzte Stellplatzkapazitäten sind derzeit am
Rosa-Luxemburg-Platz vorhanden. Eine ÖPNV-Anbindung
ist durch die Endhaltestelle der Straßenbahnlinien 1 und 3
sowie eine Bushaltestelle der Linie T 12 am RosaLuxemburg-Platz gegeben. Die Erreichbarkeit für Fußgänger aus den umliegenden Wohnquartieren ist als gut einzustufen. So bestehen im Kreuzungsbereich Liebknechtstraße
/ Rosa-Luxemburg-Platz / Neundorfer Straße vier ampelgeregelte Fußgängerüberwege.
Das Umfeld des potenziellen Nahversorgungszentrums wird
durch heterogene Nutzungen geprägt. Im Norden, Osten
und Süden schließt sich eine gründerzeitliche Bebauung,
z. T. in aufgelockerter Bauweise, an. Im Südwesten befin-
90
Zentrenpass 7: Zentraler Versorgungsbereich „potenzielles Nahversorgungszentrum Hammertorvorstadt“
Straße, der Martin-Luther-Straße sowie der Lessingstraße
finden sich ampelgeregelte Fußgängerüberwege.
Edeka
Norma
H
H
1.815
420
-Bekleidung, Schuhe, Sport
-Elektrowaren
710
Sonst. Einzelhandel
110
3.055
Das Umfeld des potenziellen Nahversorgungszentrums wird
durch eine gründerzeitliche Bebauung geprägt. Im Osten
grenzen einzelne Gewerbebetriebe sowie eine Kleingartenanlage an. Im Westen befindet sich eine Seniorenwohnanlage sowie das Berufsschulzentrum Plauen.
Das potenzielle Nahversorgungszentrum setzt sich baulich
aus den beiden Immobilien des Supermarktes (Edeka) und
des Lebensmitteldiscounters (Norma) zusammen. Ein Geländesprung trennt beide Immobilien; derzeit besteht keine
direkte Fußwegverbindung zwischen beiden Gebäuden,
sodass die Betriebe nur über die Gehwege an der Lessingstraße bzw. Reißiger Straße verbunden sind. Weitere Einzelhandelsbetriebe befinden sich im Gebäude des Edeka
Marktes sowie in der Immobilie des Norma Marktes. Im
Süden des potenziellen Nahversorgungszentrums, gegenüber dem Berufsschulzentrum, stehen zwei Geschäftsflächen leer.
Der Einzelhandel deckt überwiegend den kurzfristigen Bedarfsbereich ab. Allerdings ist hier eine Branchenlücke im
Bereich Drogeriewaren zu konstatieren. Ein weiterer
Schwerpunkt befindet sich ausschnittsweise im Bereich der
langfristigen Bedarfsgüter. Im Hinblick auf die Komplementärnutzungen besteht derzeit praktisch kein Angebot. Somit
wäre die Ansiedlung von Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben unbedingt wünschenswert.
Das Einzugsgebiet des potenziellen Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf die Stadtteile Hammertorvorstadt
sowie Teile der Reißiger Vorstadt und der Bahnhofsvorstadt. Insgesamt leben in diesem Gebiet ca. 5.740 Menschen.
Gastronomie: -Dienstleistungen: -Sonstiges: Briefkasten
Das Nahversorgungszentrum Hammertorvorstadt befindet
sich im Schnittpunkt der Stadtteile Hammertorvorstadt,
Reißiger Vorstadt und Bahnhofsvorstadt, östlich des Stadtzentrums. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird
topographisch durch das nach Südosten abfallende Tal der
Weißen Elster geprägt, zum anderen stellt der Kreuzungsbereich der Reißiger Straße mit der Martin-Luther- bzw.
Lessingstraße einen Verkehrsknotenpunkt in diesem Gebiet
dar.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des potenziellen Nahversorgungszentrums mit dem Pkw ist als gut zu bezeichnen. Die
Erschließung erfolgt zum einen über die Reißiger Straße,
zum anderen über die Lessingstraße. Die Zufahrtsituation
an der Reißiger Straße ist auf Grund der beengten Einfahrt
als suboptimal einstufen. Eine Ampelregelung erleichtert
hier allerdings die Ausfahrt in die Reißiger Straße. Parkmöglichkeiten sind auf dem Gelände in ausreichender Zahl
vorhanden. Eine ÖPNV-Anbindung besteht durch eine
Bushaltestelle an der Reißiger Straße, die von den Linien 7
und 8 bedient wird. Darüber hinaus besteht eine zweite
Bushaltestelle für die Linien 6, 17, 18, 73, A an der Lessingstraße. Fußläufig ist der Standort aus den umliegenden
Wohngebieten problemlos zu erreichen. An der Reißiger
Empfehlungen zur Aufwertung des potenziellen Nahversorgungszentrums
−
Abrundung des Branchenmix (Drogerie)
−
Schaffung einer direkten Fußwegverbindung zwischen
den beiden Lebensmittelmärkten
−
Revitalisierung der leer stehenden Geschäfte im Süden des Nahversorgungszentrums
−
Erhöhung der Aufenthaltsqualität, insbesondere im
Bereich der Magnetbetriebe
−
Ansiedlung von Dienstleistern (Bank / EC-Automat,
Postagentur, Ärzte, Reinigung) und Gastronomiebetrieben.
91
Auf Grund der exzentrischen Lage des Nahversorgungszentrums zu den dicht besiedelten Wohnquartieren in der
Bahnhofsvorstadt ist alternativ zum aktuellen potenziellen
Nahversorgungszentrum am Standort Goetheplatz mittelfristig die Neuerrichtung eines komplexen Nahversorgungszentrums möglich. Der Standort ist in nachfolgender Karte
fixiert.
Selbstverständlich ist ein entsprechendes Investoreninteresse Voraussetzung für die Inwertsetzung des auch im
Foto dargestellten Areals.
92
Zentrenpass 8: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Chrieschwitz“
bauweise geprägt. Im Norden grenzen ein Schulzentrum
sowie ein Sportplatz an.
Edeka
H
1.820
70
60
5
1.080
Elektrowaren
35
Sonst. Einzelhandel
150
3.220
Dienstleistungen: Ärztehaus (5 Arztpraxen, Praxis für
Physiotherapie, Dentallabor), Sparkassenfiliale, Post,
Frisör, Änderungsschneiderei mit Reinigung
Gastronomie: 2 Gaststätten, Schankwirtschaft, Imbissstände auf dem Parkplatz
Freizeit: Billard Pub, Spielcenter, DVD-Verleih
Sonstiges: 2 Telefonzellen
Das Nahversorgungszentrum liegt im Kreuzungsbereich der
Äußeren Reichenbacher Straße und der Anton-KrausStraße. Bei der Hauptimmobilie handelt es sich um ein
eingeschossiges Gebäude mit versetzten Verkaufsebenen.
Beide Ebenen sind durch einen dunklen Treppendurchgang
verbunden. Während die Südseite, in der ein Edeka Markt
als Magnetbetrieb sowie kleinflächige Einzelhandelbetriebe
ansässig sind, ansprechend gestaltet ist, ist die Rückseite
durch zum Großteil leer stehende Ladenflächen, Vandalismus sowie einen hohen Sanierungsbedarf gekennzeichnet.
Dem Hauptgebäude vorgelagert ist ein Gebäude, in dem
ein Einzelhandelsbetrieb sowie Komplementärnutzungen
untergebracht sind. Im Westen der Hauptimmobilie befindet
sich ein Gebäude, in dem ein Textilfachmarkt sowie Komplementärnutzungen angesiedelt sind. Im Norden schließen
sich ein Ärztehaus und eine Apotheke an. Insgesamt deckt
der Einzelhandel im Nahversorgungszentrum Chrieschwitz
den kurz- und mittelfristigen sowie z. T. auch langfristigen
Bedarfsbereich ab. Auch im Hinblick auf die Komplementärnutzungen besitzt es eine gute Ausstattung.
Das Nahversorgungszentrum verfügt über eine geringe
Aufenthaltsqualität. Als Defizite sind die veraltete oder z. T.
fehlende Möblierung, die unzureichende Gestaltung der
Grünflächen,
Müllablagerungen,
sanierungsbedürftige
Fußwege und Gebäude sowie Vandalismus anzusprechen.
Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf Grund der Marktwirkungen des Einkaufszentrums Elster-Park nur auf den Stadtteil Chrieschwitz
nördlich der Äußeren Reichenbacher Straße und umfasst
ca. 4.800 Menschen.
Die Planungen der Stadt Plauen sehen einen flächenhaften
Rückbau von Wohnungen in Chrieschwitz vor. Da die Einwohnerzahl deshalb deutlich zurückgehen wird und eine
Auslastung der Einzelhandelsbetriebe dann wohl nicht
länger gewährleistet ist, soll das Nahversorgungszentrum
lediglich als schutzwürdige Lage für die Laufzeit des Einzelhandelskonzeptes (2012), aber nicht als Investitionsvorranggebiet ausgewiesen werden.
Das Nahversorgungszentrum Chrieschwitz befindet sich im
gleichnamigen Stadtteil im Osten des Plauener Stadtgebietes. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird neben
der Dresdner Straße topographisch durch das Tal der Weißen Elster gegliedert.
Die verkehrliche Erreichbarkeit für Pkw wird durch die Äußere Reichenbacher Straße, die von der A 72 in Richtung
Stadtzentrum führt, gewährleistet. Parkmöglichkeiten sind
im Bereich des Magnetbetriebes sowie im öffentlichen
Straßenraum vorhanden. Eine Anbindung an den ÖPNV
besteht durch die Straßenbahnlinien 2 und 6 (Haltestelle
Anton-Kraus-Straße). Die fußläufige Erreichbarkeit aus den
umgebenden Wohnblöcken ist als unproblematisch einzustufen. Auf Höhe des Edeka Marktes besteht eine ampelgeregelte Überquerungsmöglichkeit der Äußeren Reichenbacher Straße.
Das Umfeld des Nahversorgungszentrums wird überwiegend durch mehrgeschossige Wohngebäude in Platten-
93
Zentrenpass 9: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Mammengebiet“
unproblematisch einzustufen, zumal die Gebrüder-LayStraße als Tempo 30-Zone ausgewiesen ist.
Edeka
Das Nahumfeld des Nahversorgungszentrums wird überwiegend durch mehrgeschossige Wohngebäude in Plattenbauweise geprägt. Im Osten grenzen eine Schule sowie
eine Grünfläche an. Im Westen befindet sich darüber hinaus eine Senioreneinrichtung.
Das Nahversorgungszentrum erstreckt sich entlang der
Gebrüder-Lay-Straße und setzt sich aus drei Gebäuden
und einer dazwischen liegenden Freifläche zusammen. In
der im Norden gelegenen Immobilie ist ein Edeka Markt als
Magnetbetrieb etabliert. Im südöstlich angrenzenden Gebäude sind ein Ladenlokal sowie ein Gastronomiebetrieb
ansässig. In diesem Gebäude sind mehrere Leerstände
festzustellen. Im Süden des Nahversorgungszentrums
befindet sich ein Ärztehaus mit einer Apotheke. Die beiden
Gebäude im nördlichen Bereich wirken auf Grund ihres
unzureichenden Sanierungszustandes sowie leer stehender
Ladenlokale unattraktiv. Auch das Angebot an Komplementärnutzungen zeigt insbesondere im Gastronomiebereich
ein eingeschränktes Spektrum.
700
70
-Bücher, PBS, Spielwaren
20
-Elektrowaren
790
Dienstleistungen: Ärztehaus (2 Zahnarztpraxen), Fahrschule, Postannahmestelle, Reinigung und Schuhreparatur
Gastronomie / Freizeit: Dart-Lokal
Sonstiges: Telefonzelle
Im Hinblick auf die Gestaltung der Nahversorgungslage ist
eine mangelnde Aufenthaltqualität festzustellen. So findet
sich auf der Freifläche zwischen den Handelsimmobilen
lediglich ein ungestalteter Grünbereich. Darüber hinaus
fehlen Sitzmöglichkeiten und Kinderspielgeräte. Auch die
Fußwege befinden sich in einem sanierungsbedürftigen
Zustand.
Das Kerneinzugsgebiet des Nahversorgungszentrums erstreckt sich auf die Südvorstadt und umfasst auch den
ländlich geprägten Stadtteil Stöckigt, der über die Alte Oelnitzer Straße angebunden ist. Insgesamt leben hier ca.
4.400 Menschen.
Die Planungen der Stadt Plauen sehen einen flächenhaften
Rückbau von Wohnungen im Mammengebiet vor. Da deshalb das Einwohnerpotenzial im Kerneinzugsgebiet deutlich
zurückgehen wird und eine Auslastung der Einzelhandelsbetriebe wohl nicht länger gewährleistet ist, sollte das Nahversorgungszentrum lediglich als schutzwürdige Lage für
die Laufzeit des Einzelhandelskonzeptes (2012), aber nicht
als Investitionsvorranggebiet ausgewiesen werden.
Das Nahversorgungszentrum Mammengebiet befindet sich
im Stadtteil Ostvorstadt, im Süden des Plauener Stadtgebietes. Die Siedlungsstruktur dieses Teilraumes wird durch
das Tal der Weißen Elster, den Reusaer Wald sowie die
Oelsnitzer Straße geprägt.
Die verkehrliche Erreichbarkeit des Nahversorgungszentrums ist über die Oelsnitzer Straße (B 92) gewährleistet,
welche das Stadtgebiet mit der A 72 (Anschlussstelle Plauen-Süd) verbindet. Von der Oelsnitzer Straße aus erfolgt
die Erschließung über die Bickelstraße / Mammenstraße
und die Gebrüder-Lay-Straße. Parkmöglichkeiten bestehen
auf einem Parkplatz im Süden des Nahversorgungszentrums sowie in Form straßenbegleitender Stellplätze. An der
Oelsnitzer Straße befindet sich eine Straßenbahnhaltestelle
der Linie 5 (Haltestelle Bickelstraße) sowie eine Bushaltestelle der Linien 9, 13, 15 (Haltestelle Südinsel). Darüber
hinaus besteht an der Stöckigter Straße eine Bushaltestelle
der Buslinie B (Haltestelle Lettestraße). Die fußläufige Erreichbarkeit aus den angrenzenden Wohnblöcken ist als
94
C 1.3
Sortimentskonzept
Aufgabe eines Sortimentskonzeptes ist es, diejenigen Einzelhandelsbranchen festzulegen, welche wesentlich für die Nutzungsvielfalt und Attraktivität zentraler Versorgungsbereiche (Einkaufsinnenstadt, Stadtteilzentren, Nahversorgungszentren) sind. Bei der individuellen Definition zentrenrelevanter Sortimente sind neben dem aktuellen Branchenbesatz des Einzelhandels auch die Möglichkeiten zur qualitätsvollen Ergänzung des Angebotsmix im Oberzentren Plauen zu berücksichtigen.
Nachfolgend sind diejenigen Sortimente, welche in Plauen maßgeblich zu einem aus
städtebaulicher Sicht wünschenswerten Einkaufserlebnis beitragen oder die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche unterschiedlicher Hierarchiestufe maßgeblich
bestimmen in Form dreier Listen dargestellt. Liste 1 definiert zentrenrelevante Sortimente
für den zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“, Liste 2 für den zentralen Versorgungsbereich „Stadtteilzentrum Nord“ und Liste 3 für die zentralen Versorgungsbereiche „(potenzielle) Nahversorgungszentren“.
Liste 1:
Zentrenrelevante Sortimente der „Einkaufsinnenstadt“ in Plauen
Nahrungs- und Genussmittel inkl. Lebensmittelhandwerk, Getränke, Reformwaren,
Tabak
Drogeriewaren, Parfümeriewaren, Kosmetika, Apothekerwaren, Sanitätswaren
Schnittblumen, zoologischer Bedarf
Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf
Zeitschriften, Bücher
Spielwaren, Bastelartikel
Oberbekleidung, Wäsche, Kürschnerwaren, Wolle, Kurzwaren, Handarbeiten, Stoffe, sonstige Textilien, Accessoires
Schuhe, Lederbekleidung, Lederwaren, Accessoires, Orthopädiewaren
Sportbekleidung und -schuhe, kleinvolumige Sportartikel
Unterhaltungselektronik, Elektrokleingeräte (weiße und braune Ware), Geräte der
Telekommunikation
Computer, Büroorganisationsmittel, Büro- und Kommunikationstechnik (überwiegend für Privathaushalte)
Musikalien, Ton- und Bildträger
Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen und Zubehör
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Kunstgewerbe, Geschenkartikel, Antiquitäten
Fotogeräte, Fotowaren, Accessoires
optische Waren, Hörgeräte
Uhren, Schmuck, Silberwaren.
95
Liste 2:
Tabak
Drogeriewaren, Kosmetika, Apothekerwaren, Sanitätswaren
Schnittblumen, zoologischer Bedarf
Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften
Oberbekleidung, Wäsche, Wolle, Kurzwaren
Geräte der Telekommunikation
Haushaltswaren, Geschenkartikel
optische Waren, Hörgeräte
Fotogeräte, Fotowaren
Liste 3:
Zentrenrelevante Waren für „Stadtteilzentren“ in Plauen
Zentrenrelevante Sortimente für „Nahversorgungszentren“ in Plauen
Tabak
Drogeriewaren, Apothekerwaren
Schnittblumen
Papier- und Schreibwaren, Schulbedarf, Zeitschriften
optische Waren, Hörgeräte.
Im Zusammenhang mit dem vorgestellten Sortimentskonzept ist die Problematik von
Randsortimenten in sog. „Mehrbranchenunternehmen“ anzusprechen. Um einen geord-
neten Umgang mit zentrenrelevanten Randsortimenten zu gewährleisten, sollten diese,
z. B. bei Möbelmärkten, Bau- und Gartenmärkten etc. dahingehend begrenzt werden,
dass sie einen Verkaufsflächenanteil von max. 10 % aufweisen. Weitergehende Regelungen sind im Hinblick auf eine Flächenbegrenzung von Einzelhandelssortimenten evtl.
sinnvoll, um zu vermeiden, dass die genehmigungsfähige Verkaufsfläche für Randsortimente durch eine einzige Warengruppe belegt wird und eine solche Abteilung dann gewissermaßen Fachmarktcharakter aufweist.
96
C2
Maßnahmen(Pakete) – Vorschläge
C 2.1
Empfehlungen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes in
Plauen
Unter Zugrundelegung aller gutachterlichen Erkenntnisse zur Einzelhandelssituation und
perspektivischen Entwicklung dieser Wirtschaftsgruppe in Plauen wird eine dreistufige
Hierarchie der zentralen Versorgungsbereiche vorgeschlagen:
zentraler Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“
zentraler Versorgungsbereich „Stadtteilzentrum Nord“
zentrale Versorgungsbereiche Nahversorgungszentren „Obere Bahnhofstraße“,
„Preißelpöhl“, „Südvorstadt“, „Kleinfriesener Straße“, „Chrieschwitz“, „Mammengebiet“ und potenzielle Nahversorgungszentren „Rosa-Luxemburg-Platz“ und „Hammertorvorstadt“.
Die genannten zentralen Versorgungsbereiche sind in Karte 9 dargestellt.
Zur Umsetzung des vorgeschlagenen Einzelhandelskonzeptes1 wird ein mehrstufiges
Vorgehen empfohlen:
1. Beschluss der räumlich und inhaltlich definierten zentralen Versorgungsbereiche
als städtebaulich schutzwürdig bis 2012.
2. Beschluss der zentralen Versorgungsbereiche „Einkaufsinnenstadt“, „Stadtteilzentrum Nord“, „Nahversorgungszentrum Obere Bahnhofstraße“, „Nahversorgungszentrum Preißelpöhl“, „Nahversorgungszentrum Südvorstadt“, „Nahversorgungszentrum Kleinfriesener Straße“, „potenzielles Nahversorgungszentrum RosaLuxemburg-Platz“ und „potenzielles Nahversorgungszentrum Hammertorvorstadt“
als Investitionsvorranggebiete bis 2012.
1
Die Begriffe „Einzelhandelskonzept“ und „Zentrenkonzept“ werden im vorliegenden Gutachten synomym verwendet.
97
Karte 9: Zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Plauen (= Zentrenkonzept)
1
3
Legende:
Zentrale Versorgungsbereiche
7
Einkaufsinnenstadt
2
Stadtteilzentrum
8
potenzielles
6
5
1 = STZ Nord
2 = NVZ Obere Bahnhofstraße
3 = NVZ Preißelpöhl
4 = NVZ Südvorstadt
9
5 = NVZ Kleinfriesener Straße
6 = pot. NVZ Rosa-Luxemburg-Platz
7 = pot. NVZ Hammertorvorstadt
8 = NVZ Chrieschwitz
4
0 150 300
600
900
1.200
1.500 Meter
9 = NVZ Mammengebiet
98
3. Beschluss des Standortes „Goetheplatz“ als potenzielle mittelfristige Entwicklungsfläche für ein komplexes Nahversorgungszentrum. Neubau eines Nahversorgungszentrums an diesem Standort bei vorliegendem Investoreninteresse, alternativ zu dem zur Bahnhofsvorstadt exzentrisch gelegenen Nahversorgungszentrum
Hammertorvorstadt.
4. Beschluss der Listen mit zentrenrelevanten Sortimenten für den zentralen Versorgungsbereich „Einkaufsinnenstadt“ (Liste 1), das „Stadtteilzentrum Nord“ (Liste 2)
und die „Nahversorgungszentren“ (Liste 3).
Der Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten sollte nur in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt oder erweitert werden.
5. Publikation der Beschlusslage zum Einzelhandelskonzept und aktive Information
der Haus- und Grundeigentümer sowie Gewerbetreibenden, um Investitionssicherheit bei diesen Zielgruppen herzustellen.
6. Bauplanungsrechtliche Umsetzung des Einzelhandelskonzeptes.
In Ergänzung der o. g. Umsetzungsvorschläge kann ggf. eine „Kleinflächenregelung“ getroffen werden. Demnach wären Einzelhandelsbetriebe bis zu einem Verkaufsflächenschwellenwert von den Regelungen des Zentrenkonzeptes ausgenommen und dürften
sich somit sowohl innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, als auch außerhalb ansiedeln.
C 2.2
Empfehlungen für die strategische Positionierung und Vermarktung des Einkaufsortes Plauen
Im Verlauf der fünf projektbegleitenden Arbeitskreissitzungen wurde von Seiten der Stadt
Plauen angeregt – in Ergänzung des ursprünglich vereinbarten Leistungsportfolios für das
Einzelhandelskonzept – auch Überlegungen zur Formulierung eines prägnanten Leitbildes
anzustellen, das geeignet wäre, den Einkaufsort Plauen im Wettbewerb strategisch zu
positionieren. Zu diesem Thema fand am 31. Mai 2007 ein spezieller Workshop statt. Darin wurden folgende Leitbildvorschläge vorgeschlagen und diskutiert:
99
─
„Einkaufen – Spitze in Plauen“
─
„Plauen – Einkaufsplatz für das Vogtland“
─
„Plauen – Marktplatz und Treffpunkt des Vogtlandes“
─
„Plauen – Einkaufserlebnis im attraktiven Ambiente der Spitzenstadt des
Vogtlandes“
─
„Plauen – Kaufhaus, Kultur- und Gastronomieplatz des Vogtlandes“
─
„Plauen – Einkaufsvielfalt im attraktiven Ambiente der Spitzenstadt im Zentrum des Vogtlandes“
─
„Plauen – Kultur- und Einkaufsstadt für die Region“
─
„Plauen – Zentrum des Vogtlandes“.
In einer Auswertung der genannten Formulierungsvorschläge fällt auf, dass auf die Punkte „Spitze“, „Vogtland“, „Einkaufserlebnis“ und „Multifunktionalität“ (im Sinne der Kombination attraktiver baulicher Rahmenbedingungen, Kultur, Gastronomie und Einkaufen) mehrfach Bezug genommen wurde. Diese Aspekte sind ganz offensichtlich als wesentliche
Identifikations- und Profilierungsmerkmale des Einkaufsortes festzuhalten.
Aus den diskutierten Leitbildervorschlägen können für den Einzelhandelsstandort Plauen
folgende zentrale Entwicklungsstrategien abgleitet werden:
Ausbau der oberzentralen Versorgungsfunktionen im Einzelhandel / Erhöhung der
Zentralität
─
Bewahrung und selektive Stärkung der Einkaufsinnenstadt als wesentlicher
Träger der Zentralitätsfunktion
─
Schließung der vorhandenen Branchenlücke im Warenbereich Bücher / PBS
/ Spielwaren in der Einkaufsinnenstadt
─
(Weiter-)Entwicklung regional oder sogar überregional bedeutsamer Events,
unter Einbindung des Einzelhandels und sonstiger relevanter Akteure in der
Einkaufsinnenstadt
─
stärkere Thematisierung der „Plauener Spitze“ in Logos oder Signets in der
Innen- und Außendarstellung Plauens und Verwendung als Element des
Corporate Design in der Stadt- und Freiraumgestaltung
─
Profilierung der Einkaufsinnenstadt gegenüber konkurrierenden Oberzentren
durch ein besonders hohes Maß an Kundenorientierung und Service
100
─
Optimierung der Marketingaktivitäten zur Ausbildung und weitergehenden
Erschließung des relativ großen Kerneinzugsgebietes
─
Erschließung der Käuferpotenziale im nordböhmischen Raum
Sicherung der Multifunktionalität in der Einkaufsinnenstadt
─
konzeptionelle Vernetzung von Einkaufen, Kultur, Gastronomie und Freizeit
─
Erhöhung der Aufenthaltsqualität, insbesondere in der Bahnhofstraße und
am Lutherpark durch zielgruppenspezifische Gestaltungsmaßnahmen
─
Etablierung einer „Gastronomiemeile“, ergänzt durch gastronomie-affine Einzelhandelsnutzungen auf dem Altmarkt
Funktionsteilung: Einkaufsinnenstadt (= Erlebniseinkauf, qualitätsvolle Vollversorgung) / Stadtteilzentren und Nahversorgungszentren (= qualitätsvolle Nahversorgung von Stadtteilen und Wohnquartieren)
─
Beschluss des Einzelhandelskonzeptes bis 2012
─
Beschluss der zentrenrelevanten Sortimentslisten für die Einkaufsinnenstadt
und die Stadtteil- und Nahversorgungszentren bis 2012
konzeptionelle Weiterentwicklung der Standortstrukturen am Einkaufsplatz Plauen
auf Grundlage der Empfehlungen des Einzelhandelskonzeptes
─
Beurteilung von Ansiedlungsbegehren auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes / restriktive Ansiedlungspolitik außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
─
sukzessive funktionale und gestalterische Aufwertung des Stadtteilzentrums
und der Nahversorgungszentren, ggf. in Form von Public-Private-Partnerships
─
Verlagerung von Einzelhandelsbetrieben in Streu- und Nebenlagen in die
zentralen Versorgungsbereiche.
Die formulierten Strategien zur erfolgreichen Positionierung des Einkaufsortes Plauen im
Wettbewerb und zur Attraktivierung der Rahmenbedingungen für den Einzelhandel ist
sicherlich nicht nur eine Aufgabe für den Zeithorizont des Einzelhandelskonzeptes (2012),
sondern auch darüber hinaus. Zudem ist eine Umsetzung vielfach nur im Zuge von Public-Private-Partnerships denkbar. Hierbei kommt dem Dachverband Stadtmarketing sicher
eine vermittelnde Rolle zwischen dem öffentlichen und privaten Sektor bei.
101
----------------------------------------Exkurs:
Impulsprojekte
Die im Kapitel C 2.2 angegebenen Strategien zur Positionierung und Vermarktung des
Einkaufsortes Plauen können selbstverständlich weiter operationalisiert und auch in sog.
„Impulsprojekte“ überführt werden. An diese sind spezielle Anforderungen zu stellen. Insbesondere sollten folgende Kriterien erfüllt sein:
─
hohe Öffentlichkeitswirksamkeit
─
synergetische Vernetzung unterschiedlicher Themenbereiche und Akteure
─
hohes Identifikationspotenzial
─
Erzeugung einer Aufbruchstimmung
─
Lösung zentraler und komplexer Probleme bzw. Ausformung vorhandener
Stärken zu nachhaltigen Profilierungsfaktoren.
Unter Berücksichtigung der definierten Ansprüche können der Stadt Plauen aus gutachterlicher Sicht folgende Impulsprojekte vorgeschlagen werden:
─
exemplarische Attraktivierung eines Nahversorgungszentrums
─
„Clustermanagement“ in der Einkaufsinnenstadt1
─
Initiierung eines Leerstandsmanagements / Professionalisierung der Vermittlung leer stehender Einzelhandelsflächen
─
Erarbeitung eines Behördenwegweisers speziell für Einzelhändler und Investoren
─
Installation einer interaktiven Internetplattform der örtlichen Einzelhändler
─
Initiierung eines Business Improvement Districts als PPP-Projekt, z. B. in der
Oberen Bahnhofstraße, Stresemannstraße oder am Altmarkt.
Die Operationalisierung und Umsetzung von Impulsprojekten ist i. d. R. nur interdisziplinär, d. h. unter Einbeziehung mehrerer Fachbereiche des SEKo 2022 und als PPP-
1
D. h. Zusammenführung unterschiedlicher Themenbereiche und Akteure im Rahmen
eines konzeptionell angelegten Managementprozesses zur Attraktivierung des gesamten
zentralen Versorgungsbereiches.
102
Vorhaben, möglich. Im Einzelfall müssen darüber hinaus Fachleute zu speziellen Themenbereichen eingebunden werden.
Die Komplexität von Impulsprojekten wird nachfolgend beispielhaft an der vorgeschlagenen Maßnahme „Exemplarische Attraktivierung einer Nahversorgungslage“ transparent
gemacht (vgl. Abb. 14).
Abb. 14:
Impulsprojekt – exemplarische Attraktivierung einer Nahversorgungslage in Plauen
Aufenthalts-
Soziales
qualität
• Begrünung
• Möblierung des öffentl. Raumes
(Sitzgelegenheiten)
• Papierkörbe
• Kinderspielmöglichkeiten
• Beleuchtungskonzept
• Beseitigung von Graffiti
• Pinnwand / Bürgerbüro
Nahversorgungs-
(Informationen zu Kinderbetreuung,
Pflege, Behördengänge, Sozialleistungen,
Hol- und Bringdienste,
Nachbarschaftshilfe etc.)
zentrum
Handel /
Gastronomie
Erreichbarkeit
• Schaufenster- und Ladengestaltung,
• Optimierung ÖPNV-Anschluss
(gesicherte Querungsmöglichkeiten,
attraktive Haltestellen)
• gesicherte Straßenquerungen für
Fußgänger
• Radwegeanbindung
• gute Anfahrbarkeit für Pkw
Eigentümer
• Fassaden- und Gebäudegestaltung
• barrierefreie Zugangsmöglichkeiten
Warenpräsentation im Innen- und
Außenbereich
• Kernöffnungszeiten
• Werbeanlagen
• Beleuchtung / Leuchtanlagen
• Markisen
• Serviceangebote z. B. Bringdienst
• Kundentoilette
• Außengastronomie
Quelle: GMA
103
C 2.3
Wechselwirkungen des Einzelhandelskonzeptes mit anderen
Fachbereichen des SEKo 2022 in Plauen
Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Plauen ist Teil des SEKoFachkonzeptes „Wirtschaft, Arbeitsmarkt, Handel und Tourismus“. Darüber hinaus werden
im Rahmen des SEKo 2022 folgende weitere Fachkonzepte bearbeitet:
─
Fachkonzept „Städtebau und Denkmalpflege“
─
Fachkonzept „Wohnen“
─
Fachkonzept „Verkehr und technische Infrastruktur“
─
Fachkonzept „Umwelt“
─
Fachkonzept „Kultur und Sport“
─
Fachkonzept „Bildung und Erziehung“
─
Fachkonzept „Soziales und Gesundheit“
─
Fachkonzept „Finanzen“
─
Fachkonzept „Image und Öffentlichkeitsarbeit“
─
Fachkonzept „Verwaltung“.
Innerhalb des zeitlichen Rahmens der Erstellung des SEKo 2022 in Plauen wurde das
Einzelhandelskonzept terminlich vorgezogen, so dass es bislang als einziges ausformuliertes Fachkonzept vorliegt. Demzufolge sind die möglichen Berührungspunkte und
Wechselwirkungen des Einzelhandelskonzeptes mit anderen Fachkonzepten zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht abschließend zu bestimmen. Unter Zugrundelegung der im
Maßnahmenkatalog zur Attraktivierung der Einkaufsinnenstadt sowie in den Zentrenpässen definierten Ansätze zur Aufwertung der zentralen Versorgungsbereiche (Stadtteilzentrum, Nahversorgungszentrum) und der Strategien zur Umsetzung der Leitbildvorschläge
für den Einkaufsort können aber zumindest Angaben zu den voraussichtlich einzubeziehenden Fachkonzepten gemacht werden. Sie sind in Tabelle 18 zusammengefasst.
104
Tabelle 18:
Wechselwirkungen zwischen den Ansätzen und Maßnahmen des Einzelhandelskonzeptes und anderen Fachkonzepten im SEKo 2022
Kernaussagen
Städtebauliche
Aufwertung der
Einkaufsinnenstadt
Einzelmaßnahmen
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Städtebauliche
und funktionale
Aufwertung des
Stadtteilzentrums
und der Nahversorgungszentren
•
•
•
•
•
•
Begrünung / Baumbepflanzung
Möblierung (Sitzmöblierung, Papierkörbe), Beleuchtung
Steigerung der Aufenthaltsqualität
Sanierung / Revitalisierung von Brachflächen
und Einzelimmobilien
Städtebauliche Kennzeichnung der Eingangsbereiche
Installation von Branchenführern
Installation von Skulpturen
Installation eines intelligenten Parkleitsystems
Schließung des innenstadtnahen Verkehrsrings
Absatzpolitische Schulungen der Einzelhändler
Erhöhung der Aufenthaltsqualität (Begrünung,
Möblierung)
Sanierung / Revitalisierung von Einzelgebäuden
Ausbau des Komplementärangebotes im Dienstleistungsbereich
Schaffung zusätzlicher
gesicherter Fußgängerüberquerungsmöglichkeiten
Schaffung ausreichender
Stellflächen
betroffene Fachkonzepte
FK Städtebau & Denkmalpflege
FK Umwelt
FK Umwelt
FK Kultur & Sport
FK Bildung & Erziehung
FK Wirtschaft
FK Wirtschaft
FK Image & Öffentlichkeitsarbeit
FK Wirtschaft
FK Kultur & Sport
FK Verkehr & technische Infrastruktur
FK Verkehr & technischer Infrastruktur
FK Wirtschaft
FK Umwelt
FK Kultur & Sport
FK Bildung & Erziehung
FK Wirtschaft
FK Wirtschaft
FK Wohnen
FK Soziales & Gesundheit
FK Verkehr & technischer Infrastruktur
FK Verkehr & technischer Struktur
Quelle: Zusammenstellung GMA 2007
105
C3
Ergebniszusammenfassung
Die Untersuchungen zum Einzelhandelskonzept für die Stadt Plauen kommen zu
folgenden wesentlichen Ergebnissen:
Im Kerneinzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Plauen leben gegenwärtig ca.
356.005 Personen, davon 19 % im Stadtgebiet von Plauen (Zone I), 58 % im Nahbereich (Zone II) und 23 % im Fernbereich (Zone III).
Das Kaufkraftvolumen für alle Einzelhandelbranchen belief sich im Kerneinzugsgebiet 2006 auf ca. 1.523,0 Mio. €. Davon entfielen ca. 595,7 Mio. € auf den Bereich Nahrungs- und Genussmittel und ca. 927,3 Mio. € auf den Bereich Nichtlebensmittel. In Plauen selbst (= Zone I) beträgt das Kaufkraftvolumen ca. 288,4
Mio. €.
Für das Jahr 2015 ist unter der Prämisse einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung innerhalb des Kerneinzugsgebietes ein Kaufkraftvolumen von ca. 1.568,9
Mio. € zu erwarten. Dieser Wert entspricht gegenüber dem Jahr 2006 einer leichten nominalen Steigerung von ca. 3 %, die durch eine sukzessive Erhöhung der
Pro-Kopf-Kaufkraft bedingt ist.
Der im Rahmen einer Totalerhebung erfasste Einzelhandelsbestand in Plauen
umfasst 751 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 198.110 m². 222 Betriebe
mit einer Verkaufsfläche von ca. 41.750 m² können dem Nahrungs- und Genussmittelsektor zugeordnet werden. Auf den Nichtlebensmittelbereich entfallen 529
Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 156.360 m² VK. Die rechnerische Durchschnittsgröße der Betriebe liegt bei ca. 260 m² VK und damit über dem Bundesdurchschnitt (= 230 m² VK je Betrieb).
Eine hohe Relevanz besitzen in Plauen autokundenorientierte Versorgungslagen.
Rd. 36 % der Gesamtverkaufsfläche (ca. 72.175 m²) ist an solchen Standorten
etabliert. Eine gleich hohe Bedeutung kommt Streu- und Nebenlagen zu, an denen
ebenfalls ca. 36 % der Gesamtverkaufsfläche (ca. 71.015 m²) verortet sind. Einen
deutlich geringeren quantitativen Besatz weist die Plauener Einkaufsinnenstadt
auf. Hier befinden sich lediglich 17 % der Gesamtverkaufsfläche (ca. 33.760 m²)
und ca. 27 % der Betriebe (204).
106
Im Vergleich der Plauener Kennziffern mit Orten vergleichbarer Größe und zentralörtlicher Funktion ist die Verkaufsflächenausstattung im Oberzentrum als überdurchschnittlich einzustufen. Der hohe Besatz hängt wesentlich vom überwiegend
ländlich geprägten Umland ab, für das Plauen qualifizierte Versorgungsfunktionen
übernimmt.
In Plauen existieren momentan 259 Geschäftsleerstände, die überschlägig eine
Verkaufsfläche von ca. 13.410 m² repräsentieren. Die Mehrzahl der leer stehenden
Ladeneinheiten entfällt auf die Standortkategorie Streu- und Nebenlagen, wo sich
rd. 81 % der ehemaligen Geschäfte befinden.
Im Geschäftsjahr 2006 erzielte der Plauener Einzelhandel eine Umsatzleistung
von ca. 419,3 Mio. €. Dieser Wert entspricht im Stadtgebiet einer Kaufkraftbindung
von ca. 85 %.
Unter der Prämisse, dass die im Jahr 2006 in den einzelnen Zonen des Kerneinzugsgebietes erreichten Marktanteile stabil gehalten werden können, wird die Umsatzleistung des Plauener Einzelhandels im Jahr 2015 ca. 428,6 Mio. € betragen.
Dieser Wert entspricht im Vergleich zum Jahr 2006 einer geringen nominalen Steigerung von ca. 2 %.
Bis zum Jahr 2015 wurde in Plauen ein geringer Verkaufsflächenzusatzbedarf (ca.
3.000 m²) ermittelt. In mehreren Warengruppen ist andererseits ein Verkaufsflächenüberbesatz erkennbar, der auch zu Abschmelzungen des Geschäftsbesatzes
führen kann.
Vor dem Hintergrund der Analyseergebnisse können folgende zentrale Versorgungsbereiche in Plauen definiert werden:
─
Einkaufsinnenstadt
─
Stadtteilzentrum Nord
─
Nahversorgungszentrum Obere Bahnhofstraße
─
Nahversorgungszentrum Preißelpöhl
─
Nahversorgungszentrum Südvorstadt
─
Nahversorgungszentrum Kleinfriesener Straße
107
─
Nahversorgungszentrum Chrieschwitz
─
Nahversorgungszentrum Mammengebiet
─
pot. Nahversorgungszentrum Rosa-Luxemburg-Platz
─
pot. Nahversorgungszentrum Hammertorvorstadt
Die GMA empfiehlt der Stadt Plauen den Beschluss eines Einzelhandelskonzeptes
(= Standort- und Sortimentskonzept) als Grundlage für die Standortentwicklung
des Einzelhandels im Stadtgebiet mit einer Laufzeit bis 2012.
108
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1:
Verkaufsflächenwachstum im deutschen Einzelhandel 1980 – 2010
6
Abb. 2:
Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland 1965 – 2006
8
Abb. 3:
Entwicklung des deutschen Einzelhandelsumsatzes 1992 – 2006
9
Abb. 4:
Betriebe und Verkaufsflächen des deutschen
Lebensmitteleinzelhandels 1998 – 2006
10
Abb. 5:
Marktanteile der Betriebstypen des Einzelhandels
11
Abb. 6:
Entwicklung der Lebensmitteldiscounter in Deutschland 1991– 2006
12
Abb. 7:
Entwicklung des privaten Verbrauchs und Einzelhandelsumsatzes
14
Abb. 8:
Entwicklung des privaten Verbrauchs
14
Abb. 9:
Konsumtrends im Zusammenhang mit der Ausbildung des
„hybriden“ Verbrauchers
16
Abb. 10:
Veränderung der Altersstrukturen in Plauen 1995 – 2005
31
Abb. 11:
Entwicklung der Arbeitslosenquote in Plauen 1998 – 2006
33
Abb. 12:
Betriebsgrößenklassen des Einzelhandels in Plauen 2007
39
Abb. 13:
Verkaufsflächenanteil der Plauener Einkaufsinnenstadt an der
Gesamtverkaufsfläche im Stadtgebiet
42
Abb. 14:
Impulsprojekt – exemplarische Attraktivierung einer
Nahversorgungslage in Plauen
103
Kartenverzeichnis
Karte 1:
Einkaufszentren, Einzelhandelsagglomerationen und
strukturprägende Einzelbetriebe in Plauen
34
Supermärkte, Lebensmitteldiscounter und SB-Warenhäuser in
Plauen
36
Karte 3:
City-Lagen und Magnetbetriebe in der Plauener Einkaufsinnenstadt
43
Karte 4:
Leer stehende Ladeneinheiten im Stadtgebiet von Plauen
49
Karte 5:
52
Karte 6:
Kerneinzugsgebiete von Stadtteilzentren und
Nahversorgungszentren in Plauen
76
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches
„Einkaufsinnenstadt“ Plauen
77
Karte 8:
Aufwertungsmaßnahmen in der „Einkaufsinnenstadt“ Plauen
80
Karte 9:
Zentrale Versorgungsbereiche der Stadt Plauen (= Zentrenkonzept)
98
Karte 2:
Karte 7:
109
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 2000 2006
12
Tabelle 2:
Standortanforderung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland
13
Tabelle 3:
Bevölkerungsentwicklung in Plauen 1996 – 2006
30
Tabelle 4:
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Plauen
2000 – 2005
32
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels und
Ladenhandwerks in Plauen
38
Betriebe und Verkaufsflächen des Einzelhandels in der Stadt Plauen
nach Standortlagen
41
Tabelle 7:
Qualitative Bewertung des Einzelhandelsbestandes in Plauen
45
Tabelle 8:
Ausstattungskennziffern des Plauener Einzelhandels im
kommunalen Vergleich
46
Tabelle 9:
Geschäftsleerstände in Plauen
48
Tabelle 10:
Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels
51
Tabelle 11:
56
Tabelle 12:
Umsatz des Plauener Einzelhandels 2006
62
Tabelle 13:
Einwohner im Kerneinzugsgebiet des Plauener Einzelhandels 2015
66
Tabelle 14:
66
Tabelle 15:
Umsatzprognose des Plauener Einzelhandels bis 2015
68
Tabelle 16:
Verkaufsflächenbedarf des Plauener Einzelhandels bis 2015
69
Tabelle 17:
Mögliche Attraktivierungsmaßnahmen in der Plauener
„Einkaufsinnenstadt“
81
Tabelle 5:
Tabelle 6:
Tabelle 18:
Wechselwirkungen zwischen den Ansätzen und Maßnahmen des
Einzelhandelskonzeptes und anderen Fachkonzepten im SEKo
2022
105
Übersichtsverzeichnis
Übersicht 1:
Übersicht 2:
Zielkonflikte zwischen unternehmerischem Standortwahlverhalten
und einer an städtebaulichen Leitbildern orientierten Stadtplanung
18
Kriterien der Identifikation und Klassifikation zentraler
Versorgungsbereich in der Stadt Plauen
73
110
Zentrenpassverzeichnis
Zentrenpass 1: Zentraler Versorgungsbereich „Stadtteilzentrum Nord“
85
Zentrenpass 2: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum Obere
Bahnhofstraße“
86
Zentrenpass 3: Zentraler Versorgungsbereich „Versorgungszentrum Preißelpöhl“
87
Zentrenpass 4: Zentraler Versorgungsbereich „Nahversorgungszentrum
Südvorstadt“
88
Kleinfriesener Straße“
89
Zentrenpass 6: Zentraler Versorgungsbereich „potenzielles Nahersorgungszentrum
Rosa-Luxemburg-Platz“
90
Zentrenpass 7: Zentraler Versorgungsbereich „potenzielles Nahversorgungszentrum
Hammervorstadt“
91
Chrieschwitz“
93
Mammengebiet“
94
111
Anlage
Anlage 1
Ergebnisse der Befragung strukturprägender
Einzelhandelsbetriebe in Plauen
112
Anlage
Die wesentlichen Ergebnisse der im Februar 2007 durchgeführten Einzelhändlerbefragung in Plauen werden nachfolgend in Abbildungen und Auflistungen überblicksartig dargestellt. Insgesamt wurden 30 strukturprägende Betriebe befragt, von denen die Mehrzahl
(20 Betriebe) in der Plauener Einkaufsinnenstadt ansässig sind.
Zufriedenheit mit der Umsatzentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr
sehr zufrieden
13%
zufrieden
3%
7%
33%
weder/noch
(durchschnittlich)
nicht zufrieden
33%
überhaupt nicht zufrieden
10%
keine Angaben
n = 305 – Quelle: GMA-Händlerbefragung in der Stadt Plauen, Februar 2007
Einschätzung der zukünftigen Geschäftsentwicklung
7%
17%
27%
eher positiv
konstant
eher negativ
keine Angaben
50%
n = 305 – Quelle: GMA-Händlerbefragung in der Stadt Plauen, Februar 2007
113
Anlage
Betriebliche Veränderungen in den letzten 3 – 5 Jahren
Betriebe
─
Veränderungen durchgeführt
77 %
─
keine Veränderungen durchgeführt
20 %
─
keine Angaben
Geplante betriebliche Veränderungen in den nächsten 3 – 5 Jahren
3%
Betriebe
─
Veränderungen geplant
50 %
─
keine Veränderungen geplant
50 %
Anregungen zur Verkehrssituation
Nennungen
─
Verbesserung der Parkplatzsituation
─
Schaffung kostenloser Parkplätze
8
─
weniger strenge Kontrollen von Parksündern
6
─
Schaffung von Kurzzeitparkplätzen
5
─
Reduzierung der Behindertenparkplätze / Motorradparkplätze
3
Anregungen zur Stadt- bzw. Altstadtgestaltung
10
Nennungen
─
Verbesserung der Innenstadtbegrünung
9
─
Verbesserung bzw. Erneuerung der Stadtmöblierung
6
─
Attraktivitätssteigerung des Altmarktes
5
─
Attraktivitätssteigerung und Belebung der gesamten
─
Innenstadt sowie Sanierungsmaßnahmen
4
Aufstellung von zusätzlichen Papierkörben
2
Anregungen zur weiteren Gewerbeentwicklung
─
Ansiedlung weiterer Gastronomiebetriebe
(insbesondere Außengastronomie)
─
Nennungen
kein weiterer Ausbau der Verkaufsfläche
Anregungen zur Angebotsstruktur – wünschenswerte Sortimente
10
4
Nennungen
─
kleinteiliger, individueller Einzelhandel
7
─
Schreib-, Papier- und Spielwaren
6
─
Kindermoden
3
─
hochwertiger Einzelhandel
3
114
Anlage
─
C&A
3
─
Fachgeschäft für Herrenmode
2
─
Kaufhaus
2
─
Angebote für Ältere
2
Anregungen zur Angebotsstruktur – unerwünschte Sortimente
Nennungen
─
Filialisten
4
─
Billigläden
4
─
asiatische Textilgeschäfte
4
─
keine zusätzliche Verkaufsfläche in der Innenstadt bzw.
in der Gesamtstadt
3
─
Lebensmitteldiscounter und Supermärkte
3
─
Schuhläden
2
─
keine weiteren Angebote im Außenbereich des Stadtgebietes
2
Eigeninitiative des Einzelhandels zur Attraktivitätssteigerung
─
Einführung einheitlicher Ladenöffnungszeiten
─
Etablierung von Werbegemeinschaften und
Nennungen
14
gemeinsames Marketing
5
─
freundliches Personal
3
─
Gestaltung der Geschäftsräume
2
115

Einzelhandelskonzept 2007 der Stadt Plauen (*, 13850 KB)

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