Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht

Transcription

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Forschungsstelle für Immobilienrecht
der Universität Bielefeld
Anwaltverein Bielefeld e.V.
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16. September 2011, 13.00 Uhr - 18.30 Uhr,
Universität Bielefeld, Universitätsstr. 25, 33615 Bielefeld, Hörsaal H8
Die Forschungsstelle für Immobilienrecht lädt Sie in Kooperation mit der ARGE Mietund Wohnungseigentumsrecht im Anwaltverein Bielefeld e.V. herzlich zu einer Vortrags- und Diskussionsveranstaltung ein. Prof. Dr. Markus Artz und Prof. Dr.
Florian Jacoby referieren zu folgenden Themen:
I. Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung
(Verwertungskündigung, Zahlungsverzugskündigung, Begründungspflicht bei der
Eigenbedarfskündigung, Eigenbedarfskündigung von GbR und KG, Kündigungssausschluss)
II. Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v. 4.12.2009
(„Soll“ oder „Ist“-Abrechnung, Verhältnis Wirtschaftsplan und Abrechnung,
Verrechnung von [Teil]-Zahlungen, Vermögensstatus, Anfechtungsrisiken)
III. Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011
(Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Mieterhöhung, Modernisierungsankündigung)
IV. Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht 2011
(Modernisierung, eigenmächtige Auftragsvergabe durch den Verwalter, Kostenverteilung)
V. Mietrechtsreform 2011/2012 – Aktueller Stand
(Energetische Modernisierung, Minderungsausschluss,
Ansprüchen)
Durchsetzung
von
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Teilnehmer des Praktiker-Seminars
Miet- und WEG-Recht am 16. September 2011
(Stand: 12.9.2011)
Baltes, Dr. Joachim
Rechtsanwalt
Bielefeld
Behrend, Udo
ARCO-Immobilien, Witten
Burg, Claudia
Rechtsanwältin
Rechtsanwälte Wolff und Graeser, Bielefeld
Buschman, Andreas
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte von Hollen und Buschman, Bielefeld
Florax, Björn-Christoph
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Wissmann+Partner, Gütersloh
Freundlich, Dr. Peter
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Dr. Freundlich & Partner, Paderborn
Giesel-Upmeyer, Erika
Rechtsberaterin
Verband Haus&Grund Ostwestfalen-Lippe e.V., Bielefeld
Hagemann, Philipp
Rechtsanwalt
Kanzlei Schunck, Philipps, Krämer, Schönlau, Münster
Heitmeyer, Dr. Jan
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Dr. Rehse und Partner, Coesfeld
Jersch, Dr. Ralf
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Dr. Seydel, Dr. Bodenstaff, Dr. Cominicus, Hamm
Joepen, Gabriela
Rechtsanwältin
Sozietät Joepen & Köneke, Paderborn
Jung, Petra
Rechtsanwältin
Bielefeld
- II -
Kasburg, Ullrich
Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Kasburg & Klein, Lemgo
Klein, Karsten
Rechtsanwalt
Rechtsanwaltskanzlei Kasburg & Klein, Lemgo
Krause, Arnim
Rechtsanwalt
Kloth Neuhaus, Dortmund
Küster, Phillipp
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte und Notare Dr. Stracke, Bubenzer & Kollegen, Bielefeld
Laatsch, Thomas
Rechtsanwalt
Anwaltssozietät Dr. Rock und Kollegen, Iserlohn
Milleschewski, Marvin und Begleitung (Frau Rohr)
Rechtsanwalt
Bielefeld
Nalop, Raoul
Rechtsanwalt
Bünde
Obst, Tobias
Rechtsanwalt
Dr. Klimeck & Obst, Dortmund
Rabe, Ralf-Bernd
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Rabe + Drewell, Bielefeld
Rensinghoff, Heike
Rechtsanwältin
Oelde
Risse, Stefanie
Rechtsanwältin
Kanzlei Dr. Stiff und Partner, Münster
Röhr, Christoph
Rechtsanwalt
Kanzlei Linkenbach – Röhr – Ermel, Bielefeld
Rudolph, Mathias
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Sandmann und Kollegen, Rheine
- III -
Schöttler, Andrea
Rechtsanwältin
Bielefeld
Schuler, Nils-Jasper
Rechtsanwalt
Kanzlei Schuler, Hannover
Schuler, Rautter
Rechtsanwalt
Kanzlei Schuler, Hannover
Steenkolk, Andreas
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Dr. Freundlich & Partner, Paderborn
Steinsiek, Erwin
Rechtsanwalt
Kanzlei Dr. Maug & Mücke, Bielefeld
Stuckenberg, Ulf
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Klein Greve Dietrich, Bielefeld
Upmeyer, Jürgen
Geschäftsführer
Verband Haus&Grund Ostwestfalen-Lippe e.V., Bielefeld
von Hollen, Kai-Uwe
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte von Hollen und Buschmann, Bielefeld
Wehmeier, Hans
Haus & Grund, Bad Salzuflen
Wittenborn, Jan
Rechtsanwalt
Kanzlei Diekmeyer Wagenknecht Nordmeyer, Bielefeld
Wloch, Marc
Rechtsanwalt
Rechtsanwälte Dr. Haack, Michel, Wloch, Osnabrück
- IV -
I. Artz: Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung
Forschungsstelle für
Immobilienrecht
Aktuelle Entwicklungen zur Kündigung
Prof. Dr. Markus Artz
Bielefeld, 16. September 2011
Überblick
• Fälligkeit der Miete und Zahlungsverzugskündigung
• Formularmäßiger Kündigungsausschluss –
Berechnungsmethode
• Eigenbedarfskündigung
• Anwaltskosten bei unbegründeter
Eigenbedarfskündigung
• Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Folie 2
Praktikerseminar: Kündigung
-1-
Fälligkeit der Miete
• Geldschuld als qualifizierte Schick- oder Bringschuld?
• Hat der Mieter Sorge dafür zu tragen, dass die Zahlung
rechtzeitig auf dem Vermieterkonto eingeht oder genügt
er seiner Pflicht zur pünktlichen Zahlung, wenn er
rechtzeitig die Zahlung anweist?
Folie 3
Einschlägige Vorschriften
§ 556b BGB Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und
Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten
Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten,
nach denen sie bemessen ist.
Folie 4
-2-
§ 269 Leistungsort
(1) Ist ein Ort für die Leistung weder bestimmt noch aus den
Umständen, insbesondere aus der Natur des
Schuldverhältnisses, zu entnehmen, so hat die Leistung an dem
Ort zu erfolgen, an welchem der Schuldner zur Zeit der
Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte.
(2) Ist die Verbindlichkeit im Gewerbebetrieb des Schuldners
entstanden, so tritt, wenn der Schuldner seine gewerbliche
Niederlassung an einem anderen Ort hatte, der Ort der
Niederlassung an die Stelle des Wohnsitzes.
(3) Aus dem Umstand allein, dass der Schuldner die Kosten der
Versendung übernommen hat, ist nicht zu entnehmen, dass der
Ort, nach welchem die Versendung zu erfolgen hat, der
Leistungsort sein soll.
Folie 5
§ 270 Zahlungsort
(1) Geld hat der Schuldner im Zweifel auf seine Gefahr und seine
Kosten dem Gläubiger an dessen Wohnsitz zu übermitteln.
(2) Ist die Forderung im Gewerbebetrieb des Gläubigers entstanden,
so tritt, wenn der Gläubiger seine gewerbliche Niederlassung an
einem anderen Ort hat, der Ort der Niederlassung an die Stelle
des Wohnsitzes.
(3) Erhöhen sich infolge einer nach der Entstehung des
Schuldverhältnisses eintretenden Änderung des Wohnsitzes oder
der gewerblichen Niederlassung des Gläubigers die Kosten oder
die Gefahr der Übermittelung, so hat der Gläubiger im ersteren
Falle die Mehrkosten, im letzteren Falle die Gefahr zu tragen.
(4) Die Vorschriften über den Leistungsort bleiben unberührt.
Folie 6
-3-
RICHTLINIE 2000/35/EG DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS
UND DES RATES vom 29. Juni 2000 zur Bekämpfung von
Zahlungsverzug im Geschäftsverkehr
Artikel 3 Zinsen bei Zahlungsverzug
(1) Die Mitgliedstaaten stellen folgendes sicher:
c) Der Gläubiger ist berechtigt, bei Zahlungsverzug Zinsen insoweit
geltend zu machen, als er
ii) den fälligen Betrag nicht rechtzeitig erhalten hat, es sei denn,
dass der Schuldner für die Verzögerung nicht verantwortlich ist.
Folie 7
EuGH, Urteil vom 3. 4. 2008 - C-306/06
(01051 Telecom GmbH/Deutsche Telekom AG)
• Art. 3 Abs. 1 lit. c Ziff. ii der Richtlinie 2000/35/EG des
Europäischen Parlaments und des Rates vom 29. 6.
2000 zur Bekämpfung von Zahlungsverzug im
Geschäftsverkehr ist dahin auszulegen, dass bei einer
Zahlung durch Banküberweisung der geschuldete
Betrag dem Konto des Gläubigers rechtzeitig
gutgeschrieben sein muss, wenn das Entstehen von
Verzugszinsen vermieden oder beendet werden soll.
Folie 8
-4-
Aktueller Meinungsstreit über die Folgen des EuGH-Urteils für den
Geschäftsverkehr mit Verbrauchern
• Überwiegend wird angenommen, dass §§ 269, 270 BGB
umfänglich richtlinienkonform dahingehend ausgelegt werden
müssen, dass Zahlung rechtzeitig beim Gläubiger eingegangen
sein muss (keine „gespaltene Auslegung“).
- Unmittelbare Auswirkung auf § 556 b Abs. 1 BGB
• Teilweise wird für die Beschränkung der Auswirkung auf den
persönlichen Anwendungsbereich der Zahlungsverzugsrichtlinie
plädiert („Geschäftsverkehr“).
- Insofern keine Folgen für das Wohnraummietrecht, da Mieter privat
handelt.
Folie 9
BGH v. 13.7.2010 - VIII ZR 129/09
Einschlägige aktuelle Entscheidung des BGH
• Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei
Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach §
556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden
Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend
nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH,
Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005,
2154).
Folie 10
-5-
• Frage der Auswirkung des EuGH-Urteils auf § 556 b Abs. 1 BGB
wird bewusst offen gelassen.
• Im konkreten Fall lag eine entsprechende Vereinbarung über die
Zahlungsverpflichtung des Mieters vor.
• Der Samstag wird bei der Berechnung des Fälligkeitszeitpunkts
nicht mitgezählt, da der Sonnabend kein Bankgeschäftstag ist.
• Andere Beurteilung ist etwa beim Zugang der Kündigung
angezeigt, weil Post an Samstagen zugestellt wird.
• Im Ergebnis ist der Samstag in § 556 b Abs. 1 BGB (Zahlung)
kein Werktag, in § 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung) dagegen wohl.
Folie 11
Zahlungsverzugskündigung
Ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung
• Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein
Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen,
wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des
Mietverhältnisses hat.
• Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen
Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
• Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann
unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter die Miete
oder den Betriebskostenvorschuss fortdauernd unpünktlich oder
unvollständig zahlt.
Folie 12
-6-
BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 91/10
Fristlose Kündigung wegen fortdauernder
unpünktlicher Mietzahlungen
• Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger
Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem
Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände
des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der
Vertragsparteien, und unter Abwägung der
beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des
Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
oder bis zur sonstigen Beendigung des
Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Folie 13
BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 91/10
•
•
•
Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag
gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.
Eine solche Abmahnung hat der Vermieter hier im Oktober 2008 sowie - unter
ausdrücklicher Androhung der fristlosen Kündigung - erneut mit Schreiben vom
22. Dezember 2008 ausgesprochen. Auch nach den Abmahnungen haben die
Mieter die Miete in den Monaten November und Dezember 2008 sowie im
Januar 2009 wiederum mit erheblicher Verspätung gezahlt, nämlich erst zur
Monatsmitte. Im Übrigen wären in den zunächst erfolgten Kündigungen vom
19. Januar, 19. Februar und 8. April 2009, selbst wenn diese das
Mietverhältnis noch nicht beendet hätten, jeweils weitere Abmahnungen zu
sehen, die die Mieter gleichwohl nicht zur Änderung der unpünktlichen
Zahlungsweise veranlasst haben.
Eine derart schleppende und ungeachtet einer oder - wie hier - sogar mehrerer
Abmahnungen fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende
Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages für den
Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.
Folie 14
-7-
BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 91/10
• Die fortdauernde unpünktliche Mietzahlung der Mieter
ist hier nicht deshalb als nur unerhebliche
Pflichtverletzung zu werten, weil die Mieter sich in
einem - wenn auch vermeidbarem - Rechtsirrtum über
die Fälligkeit der Miete befunden hätten.
• Dass den Mietern "nur" Fahrlässigkeit zur Last fällt,
lässt ihre Pflichtverletzung jedoch nicht in einem
wesentlich milderen Licht erscheinen. Für die
Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es
ohnehin ohne Bedeutung, ob die verspätete Zahlung
auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer
sonstigen Nachlässigkeit des Mieters beruht.
Folie 15
Kündigungsausschluss
• Nach der (kritikwürdigen) nunmehr ständigen
Rechtsprechung des BGH orientiert sich die
Zulässigkeit eines formularmäßigen
Kündigungsausschlusses an § 557a Abs. 3 BGB.
• Hieraus ergibt sich eine vierjährige Höchstfrist.
• Klärungsbedürftig war die Berechnungsmethode dieser
Frist.
Folie 16
-8-
Vertragklausel
• "1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1.
Juli 2005.
• 2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil
AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren
ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung
dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf
dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist zulässig.
• 3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor
Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er
berechtigt gemäß Individualvereinbarung, welche dem
vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren
Nachmieter zu stellen."
Folie 17
BGH v. 8.12.2010 – VIII ZR 86/10
• Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen
unangemessener Benachteiligung des Mieters
unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu
dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals
beenden kann - überschreitet.
Folie 18
-9-
Eigenbedarfskündigung
• Formelle Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung
• Der Mieterin einer Einzimmerwohnung wird mit
Schreiben vom 29. April 2008 mit der Begründung zum
31. Januar 2009 gekündigt, dass die Wohnung für die
Tochter benötigt werde, die seit Ende Februar 2008 ein
Studienjahr in Neuseeland absolviere und danach ihr
Studium in München fortsetzen und einen eigenen
Hausstand begründen wolle; in das ehemalige
Kinderzimmer der elterlichen Wohnung könne sie nicht
mehr zurück, weil es inzwischen von ihrer Schwester
genutzt werde.
Folie 19
BGH v. 6.7.2011 - VIII ZR 317/10
• Der Zweck des Begründungserfordernisses in § 573 Abs. 3 BGB
besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt
Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn
dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche
zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.
• Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das
Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass
er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden
kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher
grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung
benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese
Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend.
Folie 20
- 10 -
BGH v. 6.7.2011 - VIII ZR 317/10
• Das Kündigungsschreiben wird diesen Anforderungen gerecht.
• Denn darin ist ausgeführt, dass die zum damaligen Zeitpunkt im
Ausland studierende Tochter Anfang des Jahres 2009 zur
Fortsetzung ihres Studiums nach München zurückkehren und in
einem eigenen Hausstand leben wolle. Damit ist das berechtigte
Interesse des Vermieters an der Beendigung des
Mietverhältnisses über die Einzimmerwohnung ausreichend
dargelegt.
• Angaben zu der früheren Wohnsituation der Tochter bedurfte es
nicht. Ihr Interesse an der Wohnung ergibt sich daraus, dass sie
von einem längeren Auslandsaufenthalt nach München
zurückkehrt und deshalb nunmehr eine Wohnung in München
benötigt. Die Wohnsituation der Tochter vor dem
Auslandsaufenthalt ist für diesen nachvollziehbar dargelegten
Erlangungswunsch offensichtlich ohne Bedeutung.
Folie 21
Anwaltskosten bei unbegründeter
Kündigung
Typischer Fall:
• Die Mieter hatten von den Vermietern mit Vertrag vom 9. Juni
2005 eine Wohnung gemietet. Mit Schreiben vom 25. November
2008 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ohne nähere
Begründung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der
von den Mietern daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt wies die
Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, die eine
Kündigung rechtfertigten, und stellte den Mietern hierfür
Gebühren in Höhe von 667,35 € in Rechnung. Die Vermieter
kündigten erneut unter näherer Darlegung des geltend
gemachten Eigenbedarfs und nahmen die Mieter aus der
späteren Kündigung in einem anderen Verfahren mit Erfolg auf
Räumung in Anspruch.
• Die Mieter verlangen nun Ersatz der im Zusammenhang mit der
ersten Kündigung entstandenen Rechtsberatungskosten.
Folie 22
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BGH v. 15.12.2010 - VIII ZR 9/10
• Den Mietern steht wegen des Versäumnisses der
Vermieter, die Gründe für ein berechtigtes Interesse an
der Kündigung des Mietverhältnisses in der Kündigung
vom 24. November 2008 näher anzugeben, kein
Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB
zu.
• Es gibt keine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters,
eine aus formellen Gründen unwirksame Kündigung zu
unterlassen.
Folie 23
BGH v. 15.12.2010 - VIII ZR 9/10
•
•
•
Der Zweck der Begründungspflicht besteht darin, dem Mieter zum
frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn
in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner
Interessen zu veranlassen.
Nach der gesetzlichen Regelung ist die Begründung der ordentlichen
Kündigung des Vermieters von Wohnraum Wirksamkeitsvoraussetzung, eine
Kündigung ohne Angabe konkreter Gründe mithin von vornherein unwirksam.
Dem Interesse des Mieters, die Kündigungsgründe frühzeitig zu erfahren und
die Wahrnehmung seiner Rechte darauf einzustellen, wird somit bereits durch
die Rechtsfolge der Unwirksamkeit einer nicht mit Gründen versehenen
Kündigung umfassend Rechnung getragen. Welche nicht oder nicht
ausreichend dargelegten Gründe den Vermieter zu der ausgesprochenen
Kündigung veranlasst haben, ist für den Mieter angesichts der sich schon aus
dem Begründungsmangel ergebenden Unwirksamkeit der Kündigung nicht
mehr von Bedeutung.
Folie 24
- 12 -
BGH v. 15.12.2010 - VIII ZR 9/10
Die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung liegt mithin in
erster Linie im eigenen Interesse des Vermieters, weil das
Mietverhältnis anderenfalls auch bei Vorliegen eines materiellen
Kündigungsgrundes nicht beendet wird. Die Angabe des
Kündigungsgrundes ist deshalb keine Nebenpflicht des
Vermieters, auf deren Erfüllung der Mieter einen Anspruch hat,
sondern eine Obliegenheit, die der Vermieter im eigenen Interesse
zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Die
rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene
Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist
dem eigenen Risikobereich des Mieters zuzuordnen; Anwaltskosten,
die ihm insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch
die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner
Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht
erstattungsfähig.
Folie 25
BGH v. 15.12.2010 - VIII ZR 9/10
Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines
Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit
des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine
Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines
außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten
kann.
Folie 26
- 13 -
BGH v. 15.12.2010 - VIII ZR 210/10
• Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein
Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs
ihrer Gesellschafter kündigen.
• Abgrenzung zur GbR als Vermieter,
Urteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007,
2845 Rn. 12, 15 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08,
NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.
Folie 27
Verwertungskündigung
• Konkretisierung der Voraussetzungen einer sog.
Verwertungskündigung nach der
Grundsatzentscheidung des BGH vom 28.1.2009 – VIII
ZR 8/08
„Heidelberger Philosophenweg“.
Folie 28
- 14 -
BGH v. 28.1.2009 – VIII ZR 8/08
a)
b)
c)
Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3
BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines
Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des
Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des
Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses
des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben,
vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer
generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung
aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen
an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit
anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des
Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls
auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer
nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen
Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.
Folie 29
BGH v. 9.2.2011 – VIII ZR 155/10
a) Eine vom Vermieter wegen eines geplanten Abrisses und
Neubaus ausgesprochene Kündigung genügt dem
Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB, wenn dem Mieter
mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die
vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche
baulichen Maßnahmen er stattdessen plant.
b) Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung (hier:
Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen
Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert
zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen).
Folie 30
- 15 -
BGH v. 8.6.2011 – VIII ZR 226/09
Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung
zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten
Zustand unrentablen und nicht oder nur unter
erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie.
Folie 31
- 16 -
II. Jacoby: Die neue WEG-Abrechnung nach der Diskussion um BGH-Urt. v. 4.12.2009
Immobilienrecht
Die neue WEG-Abrechnung
nach der Diskussion um das BGH-Urt. v. 4.12.2009
Prof. Dr. Florian Jacoby
BGH v. 4.12.2009 - V ZR 44/09
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der
Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage
sind in der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung weder
als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen.
In der Darstellung der Entwicklung der
Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung
aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der
Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen
darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten
Zahlungen anzugeben.
Folie 2
- 17 -
Beispiel: Kein Vertrauensschutz
• Eine vor Dezember 2009 erstellte Jahresabrechnung
genügt nicht den vom Bundesgerichtshof im Urteil vom
4.12.2009 – V ZR 44/09 – gestellten Anforderungen: Im
Abschnitt „Ausgaben“ sind Zuführungen zu den
Rücklagen dargestellt.
• Der Verwalter verweist darauf, dass er die Änderung
nicht habe kommen sehen.
• Außerdem liege die falsche Darstellung an seiner
Abrechnungs-Software.
Folie 3
BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10 Rn. 17
• Vor allem aber liegt es auf der Hand, dass es aus der Sicht eines
verständigen - durchschnittlichen - Wohnungseigentümers
jedenfalls grob irreführend ist, wenn Zahlungen auf Rücklagen
als Ausgaben dargestellt werden.
• Vor diesem Hintergrund hat der Senat auch in der genannten
Entscheidung keine Vertrauensschutzgesichtspunkte für
durchgreifend erachtet.
• Dass die unzutreffende Darstellung vorliegend auf den Einsatz
von Software zurückzuführen ist, die den Anforderungen einer
ordnungsgemäßen Abrechnung nicht genügt, rechtfertigt keine
abweichende rechtliche Beurteilung. Es ist Sache des
Verwalters, der Wohnungseigentümerversammlung eine
zutreffende Abrechnung vorzulegen. Unrichtige EDV-Ausdrucke
sind von ihm zu korrigieren.
Folie 4
- 18 -
Bestandteile VNWI-Musterabrechnung
1. Anschreiben
2. Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben
3. Einzelabrechnung
4. Übersicht über alle Abrechnungsergebnisse
5. Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung und
Vermögensstatus
ZMR-Sonderheft 2011
www.vnwi.de
DWE 4/2010
www.hausundgrund.de
Folie 5
Teil 1:
In welchem Verhältnis stehen
Gesamt- und Einzelabrechnung
zueinander?
Folie 6
- 19 -
Systematik des § 28 WEG
(1) Wirtschaftsplan
1. Einnahmen und Ausgaben
2. Anteilmäßige Lasten- und Kostentragung
3. Instandhaltungsrückstellung
(2) (...)
(3) Jahresabrechnung [Gesamt- und Einzelabrechnung]
(4) Rechnungslegung
(5) Beschlusskompetenz
Folie 7
Systematik des § 28 WEG
(1) Wirtschaftsplan
1. Einnahmen und Ausgaben
2. Anteilmäßige Lasten- und Kostentragung
3. Instandhaltungsrückstellung
(2) (...)
(3) Jahresabrechnung [Gesamt- und Einzelabrechnung]
(4) Rechnungslegung
(5) Beschlusskompetenz
Folie 8
- 20 -
Gesamt- und Einzelabrechnung
• Unterscheide zwei Zwecke
- Gesamtabrechnung zwecks Rechnungslegung:
Einnahmen und Ausgaben
(qualifizierte Kontendarstellung)
- Einzelabrechnung zwecks Kostenverteilung:
Nutzungen und Kosten (Verteilungsrechnung)
• Folgerung: Positionen der Einnahmen- und
Ausgabenrechnung lassen sich unterteilen in
- verteilungsrelevant und
- nicht verteilungsrelevant
Folie 9
Nicht verteilungsrelevante Positionen
• Einnahmen
- Nachzahlungen auf Jahresabrechnung
- Hausgeld (Zahlungen auf den Wirtschaftsplan)
- Zur Auffüllung der Instandhaltungsrücklage gewidmete
Zinsen oder sonstige Einnahmen
• Ausgaben
- Erstattung von Gutschrift aus Jahresabrechnung
- Bezahlung von Öl
- Über-/Unterzahlung an Wärmelieferanten
- Aus der Instandhaltungsrücklage bestrittene Ausgaben
Folie 10
- 21 -
Auszug aus Gesamtabrechnung
Folie 11
These 1
Es sind die unterschiedlichen Zwecke von
Gesamtabrechnung einerseits sowie
Einzelabrechnung andererseits zu unterscheiden
und nur die verteilungsrelevanten Beträge in die
Einzelabrechnung zu übernehmen.
Folie 12
- 22 -
Teil 2:
In welchem Verhältnis stehen die Beitragsforderungen
aus Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zueinander?
Folie 13
Kernthesen
•
Abrechnung ersetzt den Wirtschaftsplan nicht.
•
Forderungen bestehen aus Wirtschaftplan grds. fort.
•
Abrechnung ergänzt/korrigiert aber im Umfange der
Abrechnungsspitze:
-
Negative Abrechnungsspitze:
Weiterer Anspruch der Gemeinschaft gegen Eigentümer
-
Positive Abrechnungsspitze:
Gegenanspruch des Eigentümers gegen Gemeinschaft
Folie 14
- 23 -
Ein Beispiel
• Einzelwirtschaftsplan sieht Gesamtzahlungspflicht von
3.012 (12 x 251) EUR vor. Davon entfallen
- 600 (12 x 50) EUR auf die Instandhaltungsrücklage
- 2.412 (12 x 201) EUR auf die Bewirtschaftungskosten
• Eigentümer zahlt auf eine Rate nur 139 EUR,
offen bleiben 112 (251 - 139) EUR
• Tatsächliche Bewirtschaftungskosten überschreiten den
Ansatz um 329 (2.741 – 2.412) EUR
Folie 15
Beispiel: „offene Forderungen“
• Der Eigentümer schuldet aus dem Wirtschaftsplan noch
112 EUR.
• In der Abrechnung sind ihm als Abrechnungsspitze
weitere 329 EUR aufzuerlegen.
Folie 16
- 24 -
Ständige BGH-Rechtsprechung
• BGH v. 4.12.2009 - V ZR 44/09, Tz. 13:
Der Beschluss über die Jahresabrechnung begründet
Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gegenüber der
Gemeinschaft, Nachzahlungen zu leisten, soweit die anteilig auf
die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegten tatsächlich
entstandenen Lasten und Kosten hinter den mit dem
Wirtschaftsplan beschlossenen (Soll-)Vorschüssen
zurückbleiben.
[sog. Abrechnungsspitze]
• BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725 (Erwerb)
• BGH NJW 1994, 1866 (Insolvenz)
• BGH v. 21.7.2011 - IX ZR 120/10 (Insolvenz)
Folie 17
Zeitabschnitte
31.12.
01.01.
Beschluss
Wirtschaftsplan
WP-Forderung
entsteht
Abzurechnendes Jahr
•
•
•
•
•
Fälligkeit der WP-Forderung
Verjährungsbeginn!
Zahlungen?
Klageerhebung?
Titulierung?
jeweils gegen derzeitigen
Eigentümer
Beschluss
Abrechnung
WP-Forderung
bleibt unberührt,
Anspruch aus
Abrechnungsspitze
tritt hinzu.
Folie 18
- 25 -
Wissenserklärung Abrechnungssaldo
Abrechnungssaldo
- darf (nicht erfüllte) WP-Forderung nicht ersetzen (sog.
Novation), da sonst Rechtshängigkeit, Titulierung oder
Sicherheiten wegen WP-Forderung verloren wären.
- darf gegen Alteigentümer gerichtete (nicht erfüllte)
Altforderung nicht gegen Rechtsnachfolger (Erwerber,
Zwangs- und Insolvenzverwalter) erneut festsetzen.
- kann nur Zahlungen aus vergangenem Jahr berücksichtigen,
ist mithin nicht aktuell.
- wirkt nur informativ, schon weil kein besonderes
Klärungsbedürfnis ersichtlich.
Folie 19
Beispiel: fehlerhafte Hausgeldbuchung
•
Fall: Gezahlte Hausgelder werden fehlerhaft in der
Abrechnung nicht berücksichtigt.
•
Problem: Abrechnungssaldo ist fehlerhaft. Kann
Eigentümer sich auch nach Bestandkraft der
Abrechnung noch auf Erfüllungswirkung seiner
Zahlungen berufen?
•
Lösung: Ja, Abrechnungssumme und
Abrechungsspitze sind vom Fehler unberührt
zutreffend festgestellt worden, nur insoweit
Bestandskraft.
Folie 20
- 26 -
Beispiel: nichtiger Wirtschaftsplan
• Fall: Abrechnung beruht auf einem Wirtschaftsplan, der
sich nachträglich als nichtig erweist.
• Problem: Abrechnungsspitze ist fehlerhaft ermittelt, da
falsche WP-Werte zugrunde gelegt. Denn tatsächlich ist
Abrechnungsspitze = Abrechnungssumme. Können
Eigentümer insoweit in Anspruch genommen werden?
• Lösung: Nicht aus der fehlerhaften Abrechnung, Fehler
muss durch Zweitbeschluss über Abrechnung korrigiert
werden.
Folie 21
Alles im Überblick
Folie 22
- 27 -
LG Nürnberg-Fürth v. 30.11.2009
Beschließen Wohnungseigentümer in einer
Jahresabrechnung zugleich auch über Altforderungen,
die bereits in früheren Jahresabrechnungen
beschlossen wurden, so ist der Beschluss insoweit
mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Folie 23
These 2
In den Einzelabrechnungen ist die
Abrechnungsspitze auszuweisen!
Folie 24
- 28 -
Teil 3:
Zweckbindung der Rücklage –
was ist von den Eigentümern zu beschließen?
Folie 25
Rücklagenbildung durch Zweckbindung
• Prägendes Merkmal: Zweckbindung
- Guthaben der (rechtsfähigen) Eigentümergemeinschaft
- das von den Eigentümern zur Bestreitung von
Instandhaltungsmaßnahmen angesammelt wird
• Rücklage entsteht
- nicht durch Umbuchung auf Festgeldkonto (zwei Taschen),
- sondern durch
Zahlungseingang (Hausgeld, Zinsen)
diesbezügliche Zweckbeschluss (WP, …)
Folie 26
- 29 -
Beschlussvorschlag Zweckbindung
• Geldmittel, die der Eigentümergemeinschaft als Zinsen
aus Geldanlagen [...] zufließen, werden der
Instandhaltungsrücklage zugewiesen.
• Geldmittel, die der Eigentümergemeinschaft als Erlöse
aus dem Betrieb des Waschautomaten zufließen
(Waschmarkenerlöse), werden der
Instandhaltungsrückrücklage zugewiesen.
• ...
Folie 27
Beschlusskompetenz
Beschluss bedarf zur Wirksamkeit Beschlusskompetenz:
• Beschluss im jeweiligen Wirtschaftsplan (sicherer Weg)
Beschlusskompetenz folgt aus
- § 28 Abs. 5 WEG (Annex zum Wirtschaftsplan)
• Allgemeiner Beschluss für alle Wirtschaftsjahre:
- § 21 Abs. 3 WEG (str.)
Folie 28
- 30 -
Zwecke des Hausgelds und Teilzahlungen
• (Monatliche) Hausgeldrate ist einheitliche Forderung,
zusammengesetzt aus Berechnungspositionen
- Bewirtschaftungskosten (Lasten- und Kostentragung)
- Instandhaltungsrücklage
• Verrechnung von Zahlungen auf mehrere Raten (BGB):
- Tilgungsbestimmung des Eigentümers (schlüssig, insb. Höhe)
- Gesetzliche Tilgungsreihenfolge (zunächst ältere)
• Verrechnung von Teilzahlungen auf einzelne Raten ist
durch Beschluss zum WP zu regeln.
Folie 29
Beschlussvorschlag Teilzahlungen
• Erbringen Eigentümer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten
aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen quotal
auf die Positionen Bewirtschaftungskosten einerseits und
Instandhaltungsrücklage andererseits jeweils in dem Verhältnis
anzurechnen, wie es dem Verhältnis dieser Positionen im
jeweiligen Einzelwirtschaftsplan entspricht.
• Alternativvorschlag:
Erbringen Eigentümer Teilzahlungen auf ihre Beitragspflichten
aus dem Einzelwirtschaftsplan, so sind diese Zahlungen zunächst
auf die Bewirtschaftungskosten und erst, wenn diese gedeckt
sind, auf die Beitragsverpflichtung zur Instandhaltungsrücklage
anzurechnen.
Folie 30
- 31 -
Beschlusskompetenz
- § 21 Abs. 3 WEG (str.)
- § 21 Abs. 7 WEG (str.)
Folie 31
Zweckbindung und Liquidität
• Zweckbindung verbietet grundsätzlich die Verwendung
von Mitteln der Rücklage, um Liquiditätslöcher zu
decken.
• Ausnahme bedarf eines Beschlusses.
Folie 32
- 32 -
Beschlussvorschlag Liquiditätshilfe
Der Verwalter wird ermächtigt, Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von
Liquiditätsengpässen zu verwenden.
Der hierfür verwandte Betrag darf insgesamt
.........................Euro (1/4 der Plansumme des
Jahreswirtschaftsplans) nicht überschreiten.
Folie 33
Beschlusskompetenz
- § 21 Abs. 3 WEG (str.)
Folie 34
- 33 -
These 3
Sachgerecht sind regelmäßig Beschlüsse
- über die Widmung sonstiger Einnahmen für die
Instandhaltungsrücklage
- über die Verrechnung von Teilzahlungen
- über eine Liquiditätshilfe
Folie 35
Teil 4:
Was zählt alles zum Vermögen?
Folie 36
- 34 -
Forderung des BGH
Den Eigentümern muss deutlich werden, in welchem
Umfange Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen zur
Verfügung stehen.
Folie 37
Darstellung der Rücklagenentwicklung
Bezeichnung
Soll-Betrag Ist-Betrag
---------------------------------------------------------------------------------I. Anfangsbestand 1.1.2010
50.000,00
50.000,00
1.200,00
1.000,00
II.2 Zuführung durch Zinsen
123,45
123,45
II.3 Zuführung durch Waschmarken
220,00
220,00
II.1 Zuführung durch Hausgeld
III. Entnahme Rücklage (Dach)
IV. Endbestand 31.12.2010
Ausstehende Beiträge
- 4.000,00 - 4.000,00
-------------------------------47.543,45 47.343,45
200,00
Was ist mit Liquiditätshilfen, die „Ist“ schmälern?
Folie 38
- 35 -
Zusätzlich: Vermögensstatus
Bezeichnung
Betrag
---------------------------------------------------------------------------------I.1 Saldo Festgeldkonto
40.000,00
I.2 Saldo Girokonto
2.901,91
I.3 Saldo Hauskasse
345,67
II.1 Fehlbetrag 2010 (Summe der „Spitzen“)
870,00
II.2 Rückstand Wirtschaftsplan 2010
350,00
II.3 Rückstand Abrechnung 2009
195,87
III. Ölbestand (bezahlt, aber nicht verteilt)
3.000,00
- 120,00
IV. Gebühren Messdienst (verteilt, nicht gezahlt)
-------------------------------V. Vermögensbestand per 31.12.2010
47.543,45
Folie 39
These 4
Es empfiehlt sich, in die Abrechnung einen
Vermögensstatus aufzunehmen, um den Eigentümern
die tatsächliche Vermögenslage transparent darzustellen.
Folie 40
- 36 -
III. Artz/Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht 2011
Immobilienrecht
Höchstrichterliche Rechtsprechung
zum Mietrecht 2011
Prof. Dr. Markus Artz/Prof. Dr. Florian Jacoby
Teil 1:
Aktuelle Rechtsprechung zur
Betriebskostenabrechnung und Minderung
Folie 2
Praktikerseminar: Miete-Rechtsprechung
- 37 -
Fall 1
• Der Mietvertrag sieht für Heizung und Warmwasser monatliche
Nebenkostenvorauszahlungen,
• für verschiedene weitere Nebenkosten eine monatliche
Pauschale vor
• Vermieter rechnete immer über alle im Mietvertrag genannten
Betriebskosten ab
• Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005
wurden von dem Vermieter dem Mieter vor Ablauf des jeweiligen
Kalenderjahres (2005/2006) übermittelt.
• Einwendungen wurden nicht erhoben.
• Nunmehr klagt Vermieter auf errechnete Nachzahlungen.
• Mieter beruft sich auf „Pauschale“, mit Recht?
Folie 3
§ 556 Abs. 3 BGB
1. Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei
ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
2. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften
Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen.
3. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch
den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete
Geltendmachung nicht zu vertreten.
4. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet.
5. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem
Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach
Zugang der Abrechnung mitzuteilen.
6. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht
mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete
Geltendmachung nicht zu vertreten.
Folie 4
- 38 -
BGH v. 12.1.2011 – VIII ZR 148/10
•
•
Entgegen der Auffassung der Revision setzt der Einwendungsausschluss nach
§ 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB nicht voraus, dass im Mietvertrag
Vorauszahlungen auf Betriebskosten mit entsprechender Abrechnungspflicht
überhaupt vereinbart sind. Für den Fall der Inklusivmiete hat der Senat dies
bereits entschieden (BGH v. 10.10.2007 –VIII ZR 278/06). Für den Fall, dass
der Mietvertrag - wie hier - für bestimmte Betriebskosten eine Pauschale
vorsieht, gilt nicht anderes.
Die aufeinander abgestimmten Ausschlussfristen für die Abrechnung des
Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und die Einwendungen des Mieters (§
556 Abs. 3 Satz 5 BGB) verfolgen den Zweck, dass innerhalb einer
absehbaren Zeit nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung
erteilt und Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche erzielt
wird (BGH aaO). Die damit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre nicht
gewährleistet, wenn nach Ablauf der Frist noch Streitigkeiten darüber möglich
wären, ob bestimmte Betriebskosten mit Rücksicht auf eine insoweit
vereinbarte Pauschale zu Unrecht angesetzt worden sind.
Folie 5
Lösung Fall 1
• Berufung des Mieters auf die Pauschale ist nach § 556
Abs. 3 S. 5 u. 6 BGB ausgeschlossen.
• Vermieter kann Nachzahlung beanspruchen.
Folie 6
- 39 -
Fall 2
• Mit Schreiben vom 12. November 2008 rechnete die
Klägerin die Betriebskosten für das Jahr 2007
gegenüber den Beklagten ab.
• Darin wurde der auf die Beklagten entfallende Anteil der
Müllentsorgungsgebühren mit 525,71 € angegeben.
• Beklagten beanstandeten diese Abrechnungsposition
unter Hinweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V.
herausgegebenen "Betriebskostenspiegel für
Deutschland", der für eine Wohnung vergleichbarer
Größe hinsichtlich der Müllabfuhrgebühren lediglich
eine Kostenumlage von 185,76 € als berechtigt
ausweise.
Folie 7
BGH v. 6.7.2011 - VIII ZR 340/10
1. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine
Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der
Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
2. Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der
Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den
insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen
Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der
Mieter seiner Darlegungslast nicht.
3. Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast
für die tatsächlichen Grundlagen seines
Betriebskostenansatzes.
Folie 8
- 40 -
Fall 3
•
•
•
Wegen Mängeln der Wohnung minderte der Mieter – vom Vermieter
unbeanstandet - die monatliche Miete von 304 € in den Monaten August 2005
bis Februar 2006 jeweils um 64 € und von März bis Juni 2006 um monatlich
104 €. Die Miete setzte sich in dieser Zeit aus einer Nettokaltmiete in Höhe von
250,53 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 53,47 € zusammen.
Der Vermieter macht Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen
für die Jahre 2006 und 2007 geltend.
Die Berechnung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen
beruht darauf, dass der Vermieter die Mietminderung dem Mieter anteilig auf
die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlung anrechnet und in der
jährlichen Abrechnung der Betriebskosten nur die entsprechend der Minderung
reduzierten Vorauszahlungsbeträge gegenüber dem (ungeminderten)
Jahresbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Ansatz
bringt.
Folie 9
Zentrale Fragen
• Hat die Anrechnung einer Mietminderung bei
vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen in
entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB nur
auf die Nettomiete zu erfolgen?
• Kann bzw. muss die Minderung auch auf die
geschuldete Betriebskostenvorauszahlung angerechnet
werden, weil Grundlage des Minderungsbetrags die
„Bruttomiete“ ist?
Folie 10
- 41 -
BGH v. 13.4.2011 – VIII ZR 223/10
•
•
•
Es bedarf einer Aufteilung des Minderungsbetrages auf die Vorauszahlungen
und die Nettomiete nicht, um im Falle vereinbarter
Betriebskostenvorauszahlungen etwaige Nachforderungen des Vermieters
oder Guthaben des Mieters in der Jahresabrechnung der Betriebskosten unter
Berücksichtigung der Minderung korrekt berechnen zu können.
Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete
einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der
Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob
hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten
Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des
Mieters besteht.
Für das rechnerische Gesamtergebnis spielt es keine Rolle, ob der monatliche
Minderungsbetrag ausschließlich auf die Nettomiete angerechnet wird, oder ob
eine anteilige Anrechnung der Minderung sowohl auf die Nettomiete als auch
auf die Betriebskostenvorauszahlung stattfindet.
Folie 11
Scheinproblem?
BGH v. 13.4.2011 – VIII ZR 223/10 Tz 13:
„In der mietrechtlichen Kommentarliteratur wird allerdings die Frage
für erheblich gehalten, wie die Anrechnung einer Mietminderung bei
vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zu erfolgen hat, und
die Auffassung vertreten, dass ein monatlicher Minderungsbetrag in
entsprechender Anwendung des § 366 Abs. 2 BGB nur auf die
Nettomiete anzurechnen sei und nicht auf die geschuldete
Betriebskostenvorauszahlung angerechnet werden dürfe (SchmidtFutterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 BGB Rn. 350 ff.,
360; wohl auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und
Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 162). Ob dies zutrifft, bedarf
keiner Entscheidung. Denn es handelt sich hierbei um ein
Scheinproblem.“
Folie 12
- 42 -
Teil 2:
Aktuelle Rechtsprechung zu
Mieterhöhung und Modernisierungsankündigung
Folie 13
Fall 4
• Der Vermieter kündigte den Mietern den Einbau von
Wasserzählern und eine Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an.
• Die Mieter wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte
Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten
Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigenleistung
auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen
Vorschuss von 144,30 € auf die ihnen insoweit entstehenden
Aufwendungen.
• Der Vermieter ist bereit, die Renovierungskosten zu übernehmen,
weil eine Beschädigung der Tapete beim Einbau der
Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich weist er darauf
hin, dass es sich hierbei um umlagefähige
Modernisierungskosten handele, so dass sich die Umlage auf
3,67 € monatlich erhöhen werde.
Folie 14
- 43 -
Zentrales Problem
• Kann der Vermieter die Kosten für im Rahmen von
Modernisierungsmaßnahmen erforderliche
Tapezierarbeiten nicht nur bei Auftragsvergabe an
einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter
umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie
hier - in der Weise getragen hat, dass er dem Mieter,
der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt
hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4
BGB zur Verfügung gestellt hat?
Folie 15
§ 554 Abs. 4 BGB
• Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme
nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der
Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf
Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
Folie 16
- 44 -
§ 559 Abs. 1 BGB
Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt,
die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig
erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie
oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er
andere bauliche Maßnahmen auf Grund von
Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat,
so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der
für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Folie 17
BGH v. 30.3.2011 – VIII ZR 173/10
• Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten
zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer
durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese
Kosten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB
umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst
durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen
gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat.
Folie 18
- 45 -
Lösung zu Fall 4
• § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage
der von ihm für Modernisierungsmaßnahmen
aufgewendeten Kosten.
• Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm
tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte,
wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage
getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt
sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB
noch aus seinem Zweck.
• § 554 Abs. 4 BGB enthält insofern keine abschließende
Regelung über die Kostentragungspflicht.
Folie 19
Fall 5
• Vermieter kündigt zwar Fahrstuhleinbau an, zieht diese
Ankündigung nach Widerspruch aber wieder zurück
• Er lässt den Fahrstuhl einbauen
• Danach erklärt er dem Mieter die Mieterhöhung wegen
der Modernisierung mit neunmonatiger Frist .
• Mieter widerspricht Mieterhöhung. Wegen der
unterbliebenen Ankündigung des Einbaus habe er den
Einbau nicht dulden müssen. Daher könne darauf auch
keine Mieterhöhung beruhen.
• Vermieter verlangt erhöhte Miete, mit Recht?
Folie 20
- 46 -
§ 559b BGB
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in
Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam,
wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen
Kosten berechnet und entsprechend den
Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des
dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die
Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der
Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der
Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder
wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom
Hundert höher ist als die mitgeteilte.
Folie 21
BGH v. 2.3.2011 - VIII ZR 164/10
• Die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten
Modernisierung setzt nicht voraus, dass dem Mieter vor
Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung
gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im
Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559b Abs. 2
Satz 2 BGB;
• Zweck des Ankündigungserfordernisses ist nicht die
Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer
tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559
auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter
im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben.
Folie 22
- 47 -
Lösung Fall 5
• Die Mieterhöhung hängt nicht von der vorherigen
Ankündigung der Maßnahme ab.
• Der Vermieter hat die zusätzliche Wartefrist von sechs
Monaten, bis die Mieterhöhung wirksam werden kann,
berücksichtigt.
• Vermieter hat Anspruch auf erhöhte Miete.
Folie 23
Fall 6
• Mit Schreiben vom Juni 2009 begehrte die Klägerin
unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld I 2 des
Berliner Mietspiegels 2007 die Zustimmung des
Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen
Bruttokaltmiete
• Zu diesem Zeitpunkt war bereits der Mietspiegel 2009
veröffentlicht.
• Der Beklagte beruft sich auf die formelle Unwirksamkeit
des Erhöhungsverlangens.
Folie 24
- 48 -
§ 558a BGB
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen
werden auf
1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
Folie 25
BGH v. 6.7.2011 - VIII ZR 337/10
• Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus
formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin
zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel
und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten
Mietspiegel Bezug genommen hat.
• Vielmehr handelt es sich - ähnlich wie bei Einordnung
der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes
Mietspiegelfeld (vgl. BGH v. 12.12. 2007 – VIII ZR 11/07
Rn. 16, und vom 11.3.2009 – VIII ZR 316/07 Rn. 8) - um
einen bloß inhaltlichen Fehler.
Folie 26
- 49 -
Teil 3:
Schönheitsreparaturen und Verjährung
Folie 27
Fall 7
• Mietvertrag sieht Ausführung von
Schönheitsreparaturen nach „starrem Fristenplan“ vor
• Bei Beendigung des Mietverhältnisses Ende 2006 lässt
Mieter Wohnung für 2.600 € streichen
• 2009 macht Mieter Erstattungsanspruch wegen der von
ihm bezahlten Renovierung geltend.
• Vermieter beruft sich auf Verjährung, mit Recht?
Folie 28
- 50 -
§ 548 Abs. 2 BGB
Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen
oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung
verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des
Mietverhältnisses.
Folie 29
BGH v. 4.5.2011 – VIII ZR 195/10
• Ersatzansprüche des Mieters wegen
Schönheitsreparaturen, die er während des
Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer
entsprechenden Verpflichtung ausgeführt hat, verjähren
nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab
Beendigung des Mietverhältnisses .
• Begründung hebt darauf ab, dass der Anspruch vom
Zustand der Mietsache abhängt und damit dem
Schutzzweck dieser kurzen Verjährung unterfällt.
Folie 30
- 51 -
Fall 8
• Bei seinem Auszug beschädigt der Mieter eines
Sondereigentümers die Edelstahl-Paneelen des
Fahrstuhls (Schaden ca. 6.000 EUR).
• Nach einem Jahr macht einer der Wohnungseigentümer
wegen dieser Beschädigung des gemeinschaftlichen
Eigentums aus abgetretenem Recht
Schadensersatzansprüche sämtlicher
Wohnungseigentümer gegen den Mieter geltend.
• Der Mieter beruft sich auf die Verjährung des § 548
Abs. 1 BGB in sechs Monaten.
• Land- und Oberlandesgericht weisen die Klage wegen
Verjährung ab.
Folie 31
BGH v. 29.6.2011 - VIII ZR 349/10
• Auf Schadensersatzansprüche der
Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter
einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des
Gemeinschaftseigentums findet die
Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine
Anwendung.
• Der Anspruch unterliegt der dreijährigen
Regelverjährung.
Folie 32
- 52 -
Teil 4:
Kaution und Verjährung
Folie 33
Fall 9
• Das Mietverhältnis zwischen V und M endete im Mai
2009. Es war im Jahr 1987 mit dem damaligen
Eigentümer begründet worden, an den der Mieter (M)
die vereinbarte Kaution gezahlt hat.
• Das Mietobjekt wurde zunächst im Jahr 1993 veräußert;
im Jahr 2004 wurde es im Wege der
Zwangsversteigerung von einem weiteren Eigentümer
erworben, der es seinerseits im Jahr 2005 an V
veräußerte.
• Die Kaution ist in der Erwerberkette nicht weitergereicht
worden.
Folie 34
- 53 -
§ 566a BGB
• Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem
Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit
geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch
begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann bei
Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die
Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der
Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.
Folie 35
§ 572 BGB a.F.
• Hat der Mieter des veräußerten Grundstücks dem
Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen
Sicherheit geleistet, so tritt der Erwerber in die dadurch
begründeten Rechte ein. Zur Rückgewähr der
Sicherheit ist er nur verpflichtet, wenn sie ihm
ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter
gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr
übernimmt.
Folie 36
- 54 -
Zentrales Problem
• Nach altem Recht musste der Mieter beweisen, dass
dem Erwerber die Kaution weitergeleitet wurde.
• Nach neuem Recht haftet der Erwerber unabhängig
davon.
• Im vorliegenden Fall zahlte M die Kaution an den
ehemaligen Vermieter unter Geltung des alten Rechts.
Der auf Rückzahlung in Anspruch genommene V
erwarb die Wohnung aber unter Geltung des neuen
Rechts.
• Eine Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB fehlt.
Folie 37
BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 311/10
• Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB
erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der
Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der
Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten
Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter
der Geltung des § 572 BGB aF - weitere
Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in
der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht
weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil
vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639
unter II 2b).
Folie 38
- 55 -
Lösung zu Fall 9
• Wird der Vermieter auf Rückzahlung der an den Vorvermieter
geleisteten Kaution in Anspruch genommen, kommt es
hinsichtlich der Anwendbarkeit des § 566a BGB nur darauf an, ob
die Immobilie nach dessen Inkrafttreten (1.9.2001) erworben
wurde.
• Unschädlich ist, dass der Mieter die Kaution bereits vor
Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes an den ehemaligen
Vermieter gezahlt hat.
• § 566a BGB setzt keine ununterbrochene "Kautionskette" voraus.
• Insoweit kann die Haftung des Erwerbers weiter gehen als die
des Veräußerers.
• V ist zur Kautionsrückzahlung unabhängig davon verpflichtet,
dass ihm die Sicherheit weitergereicht wurde.
Folie 39
Fall 10
• Ein Einfamilienhaus wurde mit Vertrag vom 1. Mai 2005
zu einer monatlichen Miete in Höhe von 1.330 €
zuzüglich 40 € Nebenkostenvorauszahlungen vermietet.
Der Mieter hat zu Beginn des Mietverhältnisses eine
Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten (7.980 €)
erbracht.
• Mit der im April 2009 erhobenen Klage verlangt der
Mieter Rückzahlung eines Teils der Kaution, insgesamt
rund 3.500 €.
Folie 40
- 56 -
§ 551 BGB
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner
Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese
vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das
Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne
die als Pauschale oder als Vorauszahlung
ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende
Vereinbarung ist unwirksam.
Folie 41
Lösung zu Fall 10
• Die im Jahr 2005 gezahlte Kaution ist ohne Rechtsgrund erbracht
worden, soweit sie drei Monatsmieten überstieg.
• Die Kautionsvereinbarung war gemäß § 551 Abs. 1, 4, §§ 134,
139 BGB unwirksam, soweit sie über die bei einem
Mietverhältnis über Wohnraum maximal zulässige Höhe von
drei Monatsmieten hinausging.
• Der daraus resultierende Bereicherungsanspruch des Mieters (§
812 Abs. 1 Satz 1 BGB) unterliegt der regelmäßigen dreijährigen
Verjährung. Diese hat gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des
Jahres 2005 begonnen und ist mit Ende des Jahres 2008
abgelaufen.
Folie 42
- 57 -
Voraussetzungen des Verjährungsbeginns
• Gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB setzt der Beginn der Verjährung
neben der Entstehung des Anspruchs voraus, dass der Gläubiger
von den den Anspruch begründenden Umständen und der
Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe
Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
• Bei einem Anspruch aus ungerechtfertigter Leistung liegt die für
den Verjährungsbeginn erforderliche Kenntnis des Gläubigers
vor, wenn er von der Leistung und vom Fehlen des
Rechtsgrundes weiß, das heißt von den Tatsachen, aus denen
dessen Fehlen folgt. Eine zutreffende rechtliche Würdigung setzt
§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB hingegen nicht voraus.
• Eine Ausnahme wird lediglich für die Fälle in Betracht gezogen, in
denen es sich um eine unübersichtliche oder zweifelhafte
Rechtslage handelt, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter
nicht zuverlässig einzuschätzen vermag.
Folie 43
BGH v. 1.6.2011 – VIII ZR 91/10
• Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte
Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses
und der Rückgabe der Mietsache - ein
Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit
Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den
überschießenden Betrag gezahlt hat.
Folie 44
- 58 -
IV. Jacoby: Höchstrichterliche Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht 2011
Immobilienrecht
Höchstrichterliche Rechtsprechung
zum Wohnungseigentumsrecht 2011
Prof. Dr. Florian Jacoby
Teil 1:
Kostenverteilung
Folie 2
Praktikerseminar: WEG-Rechtsprechung
- 59 -
Fall 1
• In 2009 beschließen die Wohnungseigentümer der
Jahresabrechnung für 2008 andere, als die bislang
geltenden Umlageschlüssel zu Grunde zu legen.
• Streitig ist, ob eine „rückwirkende“ Beschlussfassung
zulässig ist.
Folie 3
BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10
• Die rückwirkende Änderung eines Umlageschlüssels, die zu einer
nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen
Sachverhalts führt, ist grundsätzlich unzulässig.
• Eine rückwirkende Änderung kann nur ausnahmsweise und bei
Vorliegen besonderer Umstände hingenommen werden, etwa
wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar oder in hohem Maße
unpraktikabel ist oder dessen Anwendung zu grob unbilligen
Ergebnissen führt.
• Geht es um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine
Rückwirkung hinzunehmen, wenn sich bei typisierender
Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet
hat.
Folie 4
- 60 -
Folgerungen
• Grundsätzlich keine Rückwirkung von Änderungen der
Kostenverteilung
- Neuer Wirtschaftsplan
- Neuer Wirtschaftszeitraum
• Gesonderte Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung
- Keine „Befrachtung“ des Wirtschaftsplans und der Abrechnung
- Eigenständiger TOP mit entsprechender Ladung
• Genaue Beschlussformulierung:
- Bezeichnung des In-Kraft-Tretens
- Konkrete Benennung der Kostenart
- Verständliche Formulierung des neuen Schlüssels
z. B. bei Personenschlüssel: Wie wird dieser ermittelt?
z. B. bei Wohn- und/oder Nutzfläche: Ist diese überhaupt ermittelbar,
welche Methode soll zur Ermittlung genutzt werden?
Folie 5
Blanko-Beispiel
Kostenverteilungsschlüssel für ___ [Nennung]
Ab ___ [Beginn des nächsten Wirtschaftszeitraums am]
werden die Kosten der Position [... einschließlich ]
abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel
___ [Nennung] nach dem Verteilungsschlüssel ___
[Nennung] umgelegt.
Nach diesem Schlüssel ....
Folie 6
- 61 -
Fall 2
• Es wird beschlossen: Die Kosten für Maßnahmen der
Instandsetzung und Instandhaltung an Fenstern werden
abweichend von § 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt,
dass die Kosten von demjenigen zu tragen sind, an
dessen Sondereigentumseinheit die Fenster grenzen.
• Welche Wirkungen äußert der Beschluss?
Folie 7
BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10
• Der Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
• § 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Kostenverteilung im
Einzelfall.
Folie 8
- 62 -
Fall 3
• Die Teilungserklärung sieht vor: Die Verteilung von
Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung können
mit 2/3-Mehrheit geändert werden.
• Bedarf es für eine Änderung auf Grundlage dieser
„Öffnungsklausel“ eines sachlichen Grundes für die
Änderung des Schlüssels oder steht die Änderung im
freien Ermessen der Eigentümer?
Folie 9
BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10
• Zwar ist den Gesetzesmaterialien zu entnehmen, dass die
Änderung von Umlageschlüsseln an das Kriterium eines
sachlichen Grundes geknüpft sein soll; auch der
Bundesgerichtshof hat zum früheren Recht die Änderung eines
Umlageschlüssels aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel
davon abhängig gemacht, dass sachliche Gründe vorliegen.
• Die von dem Gesetzgeber intendierte Erweiterung des
Gestaltungsspielraums strahlt aber auch auf Öffnungsklauseln
aus, die unter der Geltung des früheren Rechts vereinbart oder in
eine Teilungserklärung aufgenommen worden sind. Ein
sachlicher Grund ist daher nicht erforderlich.
• BGH v. 10.6.2011 - V ZR 2/10: Auch bei der Änderung eines
Kostenverteilungs-schlüssels aufgrund einer in der
Teilungserklärung enthaltenen Öffnungsklausel steht den
Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.
Folie 10
- 63 -
Teil 2:
baulichen Veränderungen und Modernisierungen
Folie 11
Fall 4
• In einer Eigentümerversammlung wird der Antrag auf
Genehmigung des Einbaus einer Videokamera im
Klingeltableau abgelehnt.
• Hat die Klage Erfolg, den Beschluss für ungültig zu
erklären und die anderen Wohnungseigentümer zu
verurteilen, den Einbau zu genehmigen.
Folie 12
- 64 -
BGH v. 8.4.2011 - V ZR 210/10
Der nachträgliche Einbau einer Videoanlage im
gemeinschaftlichen Klingeltableau kann gemäß § 22
Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur
durch Betätigung der Klingel aktiviert wird, eine
Bildübertragung allein in die Wohnung erfolgt, bei der
geklingelt wurde, die Bildübertragung nach spätestens
einer Minute unterbrochen wird und die Anlage nicht
das dauerhafte Aufzeichnen von Bildern ermöglicht.
Folie 13
Fall 5
• Eine WEG-Anlage besteht aus mehreren Reihenhäusern.
• Ursprünglich teilten sich jeweils zwei Reihenhäuser einen
Schornstein. Der Schornstein lief mittig zwischen den Häusern
vom Keller bis zum Dach, hatte nur einen Zug und ragte jeweils
ca. 25 cm tief in die Häuser hinein.
• Die Wohnungseigentümer beschlossen im Laufe der Zeit, die
Schornsteine zu verschließen und die dazugehörigen Dachleitern
abzureißen.
• Ein Wohnungseigentümer baute den in sein Haus
hineinragenden Schornstein zurück und verfüllte diesen. Sein
Nachbar äußert jetzt den Wunsch, wieder einen Schornstein zu
haben.
• Die Wohnungseigentümer beschließen daraufhin, dass die
Schornsteine wieder zur Nutzung geöffnet werden können.
Folie 14
- 65 -
BGH v. 18.2.2011, V ZR 82/10
• Die von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG angeordnete
entsprechende Heranziehung der mietrechtlichen
Regelung des § 559 Abs. 1 BGB gibt Raum für eine
großzügigere Handhabung des
Modernisierungsbegriffes.
• Daher fällt die beschlossene Öffnung der Schornsteine
unter § 22 Abs. 2 WEG.
Folie 15
Fall 6
Sind Anbau oder Erweiterung von Balkonen
- Modernisierung nach § 22 Abs. 2 WEG oder
- klassische bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1
WEG?
Folie 16
- 66 -
Unterschiedliche Antworten
• Zwar verneinen
- LG Lüneburg, Urteil v. 31.05.2011, 9 S 75/10
- LG Hamburg, Beschluss v. 10.8.2010, 318 T 4/08
eine Modernisierung und wenden § 22 Abs. 1 WEG an.
• Richtig ist aber in Konsequenz auch der Entscheidung
des BGH einen Modernisierung anzunehmen,
so auch AG Hannover v. 26.10.2010 - 483 C 3145/10.
Die Maßnahme kann also mit „doppelt-qualifizierter“
Mehrheit beschlossen werden.
Folie 17
Fall 7
• Wohnungseigentümer beschließen, neben der zentralen
Heizungsanlage auch in den Wohnungen die
Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen
zu erneuern.
• Gegen diesen Beschluss geht ein
Wohnungseigentümer vor, weil nach der
Teilungserklärung die Heizkörper und die Leitungen von
der Anschlussstelle an im Sondereigentum stünden.
Folie 18
- 67 -
§ 5 WEG
(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten
Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes,
die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das
gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht
eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß
hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert
wird.
(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind,
sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der
Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums,
selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume
befinden.
(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des
Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum
gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
Folie 19
BGH v. 8.7.2011 - V ZR 176/10
• Der Beschluss ist, soweit er die Heizkörper und die
dazugehörigen Anschlussleitungen betrifft, nichtig.
• Den Wohnungseigentümern fehlt es an der Beschlusskompetenz.
• Die Heizkörper und die dazugehörigen Leitungen zum Anschluss
an die Zentralheizung sind nach der Teilungserklärung
Sondereigentum der Wohnungseigentümer.
• Die Wohnungseigentümer hätten mangels einer entsprechenden
Öffnungsklausel nur dann eine Beschlusskompetenz, wenn die
sachenrechtliche Zuordnung nach § 5 Abs. 2 WEG unzulässig
wäre. Dieses ist nicht der Fall. Heizkörper und
Anschlussleitungen können durch die Teilungserklärung (oder
eine nachträgliche Vereinbarung) dem Sondereigentum
zugeordnet werden.
Folie 20
- 68 -
Teil 3:
(eigenmächtigen) Auftragsvergabe durch den Verwalter
Folie 21
Fall 8
• Wohnungseigentümer beschließen Erhaltungsmaßnahmen.
• Eine „Kostenobergrenze“ sieht der Beschluss nicht vor. Die
Eigentümer gehen allerdings davon aus, dass die Kosten etwa
4.000 EUR betragen werden.
• Diese Schätzung erweist sich als Trugschluss. Tatsächlich gibt
der Verwalter 18.000 EUR aus.
• Das zeigt der Verwalter den Wohnungseigentümern auch an,
sucht aber keine „Billigung“.
• Die aus den Arbeiten entstandenen Werklohnforderungen bedient
der Verwalter aus einem von ihm im eigenen Namen
eingerichteten Konto und verlangt von der
Wohnungseigentümergemeinschaft Aufwendungsersatz.
Folie 22
- 69 -
BGH v. 28.2.2011 - V ZR 197/10
• Der Wohnungseigentumsverwalter ist nicht befugt, zur Erreichung
eines Sanierungsziels Aufträge in unbegrenzter Höhe zu
vergeben, wenn in einem Beschluss der Wohnungseigentümer
zur Durchführung einer Instandsetzung weder der Umfang der
auszuführenden Maßnahmen bestimmt noch eine
Kostenobergrenze für die zu vergebenden Aufträge genannt
worden ist. Maßgebend für die Durchführung eines Beschlusses
durch den Verwalter ist vielmehr der Wille der
Wohnungseigentümer, wie er sich für ihn aus den zur
Vorbereitung der Beschlussfassung vorgelegten Unterlagen, dem
Beschlussprotokoll und dem Inhalt des Beschlusses ergibt.
• Das Notgeschäftsführungsrecht berechtigt den Verwalter nur zu
den Maßnahmen, welche die Gefahrenlage beseitigen, jedoch
nicht zur Beauftragung solcher Arbeiten, die einer dauerhaften
Beseitigung der Schadensursache dienen.
Folie 23
Fall 9
• Der Verwalter beauftragt ein Architekturbüro mit der
Aufgabe, die Ursache für einen seit Jahren
bestehenden Baumangel zu suchen.
• Der Verwalter meint, sich dafür auf § 27 Abs. 1 Nr. 2
WEG stützen zu können.
Folie 24
- 70 -
LG München v. 5.8.2010 - 36 S 19282/09
• Ein Wohnungseigentumsverwalter darf Dritte nur beauftragen und
entsprechende Honorarkosten entstehen lassen, wenn hierzu
eine entsprechende Ermächtigung durch die Eigentümer erteilt
wurde; aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, Dritte
einzuschalten.
• Dringende Fälle im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG sind
lediglich solche, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige
Einberufung der Eigentümerversammlung nicht zulassen.
Entscheidend ist, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums
gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt werden würde.
Folie 25
Fall 10
• Im vom Verwalter vorformulierten Verwaltervertrag heißt
es:
Zur Erfüllung der Aufgaben aus dem Verwaltervertrag
(Wartung, Reparaturen, Mängelbeseitigung usw.) kann
der Verwalter Fachleute und Fachfirmen hinzuziehen.
Die Kosten der Beauftragung Dritter trägt die
Eigentümergemeinschaft. Aufträge an Dritte dürfen,
wenn die Auftragssumme netto im Einzelfall 5.000 DM
übersteigt nur mit Zustimmung des Beirats vergeben
werden.
• Die Wohnungseigentümer streiten, ob die Klausel
wirksam ist.
Folie 26
- 71 -
LG München v. 5.8.2010 - 36 S 19282/09
Ist in den allgemeinen Geschäftsbedingungen eines
Verwaltervertrages vorgesehen, dass bei notwendigen
Reparaturen bis zu 10.000 DM kein ansonsten
grundsätzlich notwendiger Eigentümerbeschluss
gefasst werden muss, so ist diese Klausel nichtig, da sie
zu einer unangemessenen Benachteiligung der
Wohnungseigentümer entgegen den Grundsätzen von
Treu und Glauben führt.
Folie 27
Fall 11
Ein Verwalter bestellt - ohne die im Rahmen einer
Anfechtungsklage beklagten Wohnungseigentümer zu
fragen – für diese einen Rechtsanwalt.
Folie 28
- 72 -
AG Berlin-Charlottenburg
v. 8.12.2010 - 72 C 100/10
• Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG
berechtigt, im Anfechtungsprozess für die beklagten
Wohnungseigentümer einen Anwalt zu beauftragen.
• Die Erteilung gilt für die übrigen Wohnungseigentümer
und begründet insoweit eine Prozessvollmacht für diese
im Sinne von § 80 ZPO.
Folie 29
Teil 4:
Abrechnungsfragen
Folie 30
- 73 -
Fall 12a
Wohnungseigentümer streiten über die Frage, ob
tatsächlich getätigte, aber unberechtigte Ausgaben
(hier: Errichtung von Trennwänden in den Kellerräumen,
Entfernung von Efeu) in der Jahresabrechnung zu
berücksichtigen sind.
Folie 31
BGH v. 4.3.2011 - V ZR 156/10
In die Jahresabrechnung sind auch unberechtigt
getätigte Ausgaben einzustellen.
Folie 32
- 74 -
Fall 12b
• Die Reparatur der Außenglasscheibe der Wohnung Nr.
34 wird vom Verwalter durchgeführt und vom
Gemeinschaftskonto bezahlt.
• Wie hat der Verwalter die Kosten in der Abrechnung zu
verteilen,
- wenn Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht hat
- nach der Teilungserklärung der Eigentümer verpflichtet, diese
Kosten zu erstatten.
Folie 33
BGH v. 4.3.2011 - V ZR 156/10
• Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den
Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige
Verteilungsschlüssel, wie er sich aus
-
einer Vereinbarung,
einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG,
aus § 16 Abs. 2 WEG
oder einer gerichtlichen Entscheidung ergibt.
• Steht ein Ersatzanspruch gegen einen
Wohnungseigentümer in Rede, rechtfertigt dies nur
dann eine von dem einschlägigen Umlageschlüssel
abweichende Kostenverteilung, wenn der Anspruch
tituliert ist oder sonst feststeht (aA: niemals).
Folie 34
- 75 -
Fall 13a
• Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat
gegen eine Eigentümerin Hausgeldansprüche für die
Wirtschaftsjahre 2006/2007
• Ende Dezember 2007 wird das Insolvenzverfahren über
das Vermögen der Eigentümerin eröffnet
• Das Wirtschaftsjahr 2006 wurde durch Beschluss der
Wohnungseigentümer im November 2007 und das
Wirtschaftsjahr 2007 durch Beschluss der
Wohnungseigentümer im Juni 2008 abgerechnet
• Die Klägerin verlangt vom Insolvenzverwalter Duldung
der Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum
Folie 35
BGH v. 21.7.2011 - IX ZR 120/10
• In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die
Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der nach § 10 Abs. 1
Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vor der Insolvenzeröffnung fällig
gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer
vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums
absonderungsberechtigt.
• Verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über keinen Titel,
kann sie eine Pfandklage erheben, die analog § 1147 BGB auf
Duldung der Zwangsversteigerung durch den Insolvenzverwalter
gerichtet ist.
• Für den Insolvenzfall ist unter Beschlagnahme im Sinne von § 10
Abs. 1 Nr. 2 Satz 2, § 13 Abs. 1 ZVG grundsätzlich die
Insolvenzeröffnung zu verstehen, sofern die Eigentumswohnung
nicht schon vorher nach §§ 20, 22 ZVG beschlagnahmt worden
ist.
Folie 36
- 76 -
Fall 13b
• Welchen Rang haben Hausgeldforderungen gegen
einen Eigentümer, die nach Insolvenzeröffnung über
sein Vermögen entstehen?
• Welchen Rang hat die Forderung auf Zahlung der so
genannten Abrechnungsspitze - der Differenz zwischen
den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten,
durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten
(Wohngeldsoll) und den für das Wohnungseigentum
tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten -, sofern
der Abrechnungsbeschluss erst nach
Insolvenzeröffnung gefasst wird.
Folie 37
BGH v. 21.7.2011 - IX ZR 120/10 Tz. 7, 10
• Die nach der Insolvenzeröffnung fällig werdenden
Wohngeldansprüche sind Masseschulden gemäß § 55 Abs. 1 Nr.
1 Fall 2 InsO.
• Ist die Abrechnungsspitze nach Eröffnung des
Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um
eine Masseverbindlichkeit.
• Hat der Insolvenzverwalter nach § 208 InsO
Masseunzulänglichkeit angezeigt, kann die
Wohnungseigentümergemeinschaft die Wohngeldforderungen,
die nach Insolvenzeröffnung, aber vor Anzeige der
Masseunzulänglichkeit entstanden sind
(Altmasseverbindlichkeiten), weder mit der Zahlungsklage
verfolgen, noch wegen dieser Ansprüche in die Masse
vollstrecken (§§ 209 f InsO).
Folie 38
- 77 -
Fall 14
• Die Beklagte erwirbt ihr Wohnungseigentum durch Zuschlag in
der Zwangsversteigerung.
• Sie ist vom 23.04.2008 bis zum 31.10.2008 Miteigentümerin.
• Am 11.6.2008 wird die Jahresabrechnung für 2007 beschlossen.
• Die Abrechnung weist der Wohnung der Beklagten Ausgaben in
Höhe von 3.500 EUR zu.
• Aus dem Wirtschaftsplan für 2007 ergab sich eine monatliche
Wohngeldschuld von insgesamt also 3.000 EUR.
• Davon hatte der Voreigentümer 2.000 EUR bezahlt.
• Was ist von der Beklagten zu entrichten?
Folie 39
LG München v. 28.2.2011 - 1 S 4319/10
• Für die Begründung einer Haftung des Erstehers für
noch offene Beiträge aus dem Vorjahreswirtschaftsplan
(1.000 EUR), die neben die Haftung des
Voreigentümers aus dem Wirtschaftsplan tritt, fehlt den
Miteigentümern die Beschlusskompetenz.
• Der Ersteher haftet allerdings für die so genannte
Abrechnungsspitze (500 EUR).
Folie 40
- 78 -
Fall 15
Ein Wohnungseigentümer macht gegen die
Wohnungseigentümergemeinschaft ein
Abrechnungsguthaben aus Hausgeldvorauszahlungen
für abgerechnete Wirtschaftsjahre geltend.
Folie 41
OLG Hamm v. 15.2.2011 - 15 Wx 222/10
• Das Abrechnungsguthaben aus einer beschlossenen
Jahresabrechnung begründet einen Zahlungsanspruch
gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.
• Der Anspruch besteht so lange, wie eine anderweitige
Regelung nicht beschlossen worden ist.
Folie 42
- 79 -
V. Artz: Mietrechtsreform 2011/2012 – Aktueller Stand
Synopse zum
Referentenentwurf [Stand 11. Mai 2011] für ein
Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum
und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln
(Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)
BGB
§ 536 Mietminderung bei Sach- und
Rechtsmängeln
§ 536 Mietminderung bei Sach- und
Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der
Überlassung an den Mieter einen Mangel,
der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der
Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter
für die Zeit, in der die Tauglichkeit
aufgehoben ist, von der Entrichtung der
Miete befreit. Für die Zeit, während der die
Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine
angemessen
herabgesetzte
Miete
zu
entrichten. Eine unerhebliche Minderung der
Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn
eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder
später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße
Gebrauch der Mietsache durch das Recht
eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen,
so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über
Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung unwirksam.
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der
Überlassung an den Mieter einen Mangel,
der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der
Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter
für die Zeit, in der die Tauglichkeit
aufgehoben ist, von der Entrichtung der
Miete befreit. Für die Zeit, während der die
Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine
angemessen
herabgesetzte
Miete
zu
entrichten. Außer Betracht bleiben
1. eine unerhebliche Minderung der
Tauglichkeit und
2. eine Minderung der Tauglichkeit für die
Dauer von drei Monaten, soweit diese
aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer
energetischen Modernisierung nach § 555b
Nummer 1 dient.
(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn
eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder
später wegfällt.
(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße
Gebrauch der Mietsache durch das Recht
eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen,
so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
(4) Bei einem Mietverhältnis über
Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung unwirksam.
§ 551 Begrenzung und Anlage von
Mietsicherheiten
§ 551 Begrenzung und Anlage von
Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die
Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu
leisten, so darf diese vorbehaltlich des
Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache
der auf einen Monat entfallenden Miete ohne
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die
Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu
leisten, so darf diese vorbehaltlich des
Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache
der auf einen Monat entfallenden Miete ohne
© Deutscher Mietgerichtstag, 2011 Verfasser Prof. Dr. Markus Artz, Bielefeld
- 80 -
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme
bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei
gleichen
monatlichen
Teilzahlungen
berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu
Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit
überlassene
Geldsumme
bei
einem
Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit
dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen
Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien
können eine andere Anlageform vereinbaren.
In beiden Fällen muss die Anlage vom
Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen
und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie
erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in
einem Studenten- oder Jugendwohnheim
besteht für den Vermieter keine Pflicht, die
Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters
abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und
Modernisierungsmaßnahmen
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme
bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei
gleichen
monatlichen
Teilzahlungen
berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu
Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die
weiteren Teilzahlungen werden zusammen
mit der Miete fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit
überlassene
Geldsumme
bei
einem
Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit
dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen
Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien
können eine andere Anlageform vereinbaren.
In beiden Fällen muss die Anlage vom
Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen
und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie
erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in
einem Studenten- oder Jugendwohnheim
besteht für den Vermieter keine Pflicht, die
Sicherheitsleistung zu verzinsen.
<- (entfällt)
„Kapitel 1a - Erhaltungs- und
§ 555a Erhaltungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden,
zur
Instandhaltung
oder
zur
die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich die
Instandsetzung der Mietsache erforderlich
sind.
sind (Erhaltungsmaßnahmen).
(2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter
rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie
sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung
auf die Mietsache verbunden.
(3)
Aufwendungen, die der Mieter infolge
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge
einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 einer Erhaltungsmaßnahme machen musste,
machen musste, hat der Vermieter in hat der Vermieter in angemessenem Umfang
angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss
zu leisten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von
Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.
- 81 -
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der
Mietsache, zur Einsparung von Energie oder
Wasser oder zur Schaffung neuen
Wohnraums hat der Mieter zu dulden. […]
sind
Veränderungen zur Verbesserung der
Mietsache oder sonstiger Gebäudeteile,
insbesondere bauliche Maßnahmen,
1. durch die nachhaltig der Wasserverbrauch
reduziert wird oder durch die nachhaltig
Primär- oder Endenergie eingespart oder
Energie effizienter genutzt oder das Klima
auf sonstige Weise geschützt wird
(energetische Modernisierung),
2. durch die der Gebrauchswert der
Mietsache nachhaltig erhöht wird,
3.
durch
die
die
allgemeinen
Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
werden,
4. die auf Grund von Umständen
durchgeführt werden, die der Vermieter nicht
zu vertreten hat, oder
5. durch die neuer Wohnraum geschaffen
wird.
§ 555c Ankündigung von
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat
der Vermieter dem Mieter spätestens drei
Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art
sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn,
voraussichtliche Dauer und die zu
erwartende Mieterhöhung in Textform
mitzuteilen. […]
(3) 3Diese Vorschriften gelten nicht bei
Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen
Einwirkung auf die vermieteten Räume
verbunden sind und nur zu einer
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine
Modernisierungsmaßnahme drei Monate vor
ihrem Beginn in Textform anzukündigen
(Modernisierungsankündigung).
Die
Modernisierungsankündigung muss Angaben
enthalten über:
1. Art und geplanten Umfang der
Modernisierungsmaßnahme,
2. Beginn und voraussichtliche Dauer der
Modernisierungsmaßnahme,
3. den Betrag der zu erwartenden
Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach §
559 verlangt werden soll, einschließlich der
voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) In der Modernisierungsankündigung für
eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b
Nummer 1 kann der Vermieter auf
anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen,
um insbesondere über die Einsparung von
Energie zu informieren.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten nicht für
Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit
einer unerheblichen Einwirkung auf die
Mietsache verbunden sind und nur zu einer
- 82 -
unerheblichen Mieterhöhung führen.
unerheblichen Mieterhöhung berechtigen.
§ 555d Duldung von
(2) 2Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für
ihn, seine Familie oder einen anderen
Angehörigen seines Haushalts eine Härte
bedeuten würde, die auch unter Würdigung
der berechtigten Interessen des Vermieters
und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu
rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die
vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen
Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des
Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung
zu berücksichtigen. Die zu erwartende
Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen,
wenn die Mietsache lediglich in einen
Zustand versetzt wird, wie er allgemein
üblich ist.
(1)
Der
Mieter
hat
eine
Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1
besteht
nicht,
wenn
die
Modernisierungsmaßnahme für den Mieter,
seine Familie oder einen Angehörigen seines
Haushalts eine Härte bedeuten würde, die
auch unter Würdigung der berechtigten
Interessen sowohl des Vermieters als auch
anderer Mieter in dem Gebäude sowie von
Belangen der Energieeffizienz und des
Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die
zu erwartende Mieterhöhung einschließlich
der künftigen Betriebskosten bleibt bei der
Abwägung außer Betracht; sie ist nur im
Rahmen des § 559 Absatz 4 zu
berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände,
die eine Härte nach Absatz 2 oder nach § 559
Absatz 4 begründen, spätestens bis zum
Ablauf des Monats, der auf den Zugang der
Modernisierungsankündigung
folgt,
in
Textform mitzuteilen.
(4) Nach Ablauf der Frist nach Absatz 3 sind
Umstände, die eine Härte nach Absatz 2 oder
nach § 559 Absatz 4 begründen, nur zu
berücksichtigen, wenn der Mieter ohne
Verschulden an der Einhaltung der Frist
gehindert war und er dem Vermieter die
Umstände
sowie
die
Gründe
der
Verzögerung bis spätestens zum Beginn der
Modernisierungsmaßnahme mitteilt.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge (5) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1
machen musste, hat der Vermieter in
angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den (6) Eine zum Nachteil des Mieters
Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
ist unwirksam.
- 83 -
§ 555e Sonderkündigungsrecht des
Mieters bei
(1)
Nach
Zugang
der
(3) 2Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf
Modernisierungsankündigung
kann
der
des Monats, der auf den Zugang der
Mieter das Mietverhältnis außerordentlich
Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf
zum Ablauf des übernächsten Monats
des nächsten Monats zu kündigen.
kündigen. Die Kündigung muss spätestens
bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf
den
Zugang
der
Modernisierungsankündigung folgt.
(3) 3Diese Vorschriften gelten nicht bei
(2) § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen
Einwirkung auf die vermieteten Räume
verbunden sind und nur zu einer
unerheblichen Mieterhöhung führen.
§ 555f Vereinbarungen über
Erhaltungs- und
Die Vertragsparteien können Vereinbarungen
über
bestimmte
Erhaltungsund
treffen,
insbesondere über die
1. zeitliche und technische Durchführung der
Maßnahmen,
2.
Gewährleistungsund
Aufwendungsersatzansprüche des Mieters,
3. künftige Höhe der Miete.
(neu) –>
§ 556c Kosten der Wärmelieferung
als Betriebskosten
(1) Hat der Mieter die Betriebskosten für
Wärme und Warmwasser zu tragen und stellt
der Vermieter die Versorgung von der
Eigenversorgung auf die eigenständig
gewerbliche
Lieferung
durch
einen
Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so
hat
der
Mieter
die
Kosten
der
Wärmelieferung als Betriebskosten zu
tragen, wenn
1. durch die Umstellung nachhaltig Primäroder Endenergie eingespart oder nachhaltig
Energie effizienter genutzt wird und
2. die Kosten der Wärmelieferung die
- 84 -
Betriebskosten
für
die
bisherige
Eigenversorgung
mit
Wärme
und
Warmwasser nicht übersteigen.
(2) Der Vermieter hat die Umstellung
spätestens drei Monate zuvor in Textform
anzukündigen (Umstellungsankündigung).
(3) Die Bundesregierung wird ermächtigt,
durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung
des
Bundesrates
Vorschriften
über
Wärmelieferverträge zwischen Vermietern
und Wärmelieferanten, zum Kostenvergleich
nach Absatz 1 Nummer 2 sowie zur
Umstellungsankündigung nach Absatz 2 zu
erlassen. Hierbei sind die Belange von
Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten
angemessen zu berücksichtigen.
§ 559 Mieterhöhung bei
Modernisierung
§ 559 Mieterhöhung nach
(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen
durchgeführt, die den Gebrauchswert der
Mietsache
nachhaltig
erhöhen,
die
allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessern oder nachhaltig Einsparungen von
Energie
oder
Wasser
bewirken
(Modernisierung), oder hat er andere
bauliche Maßnahmen auf Grund von
Umständen durchgeführt, die er nicht zu
vertreten hat, so kann er die jährliche Miete
um 11 vom Hundert der für die Wohnung
aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Sind die baulichen Maßnahmen für
mehrere Wohnungen durchgeführt worden,
so sind die Kosten angemessen auf die
einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(1)
Hat
der
Vermieter
Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des §
555b Nummer 1 bis 4 durchgeführt, so kann
er die jährliche Miete um elf Prozent der für
die Wohnung aufgewendeten Kosten
erhöhen.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen
erforderlich gewesen wären, sind nach
billigem Ermessen zu ermitteln und von den
Kosten
der
Modernisierungsmaßnahme
abzuziehen.
§ 554 Abs. 3
2
Dabei
sind
insbesondere
die
vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen
Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des
Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung
zu berücksichtigen. Die zu erwartende
Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen,
wenn die Mietsache lediglich in einen
Zustand versetzt wird, wie er allgemein
üblich ist.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für
mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind
die Kosten angemessen auf die einzelnen
Wohnungen aufzuteilen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen,
soweit sie für den Mieter, seine Familie oder
einen Angehörigen seines Haushalts eine
Härte bedeuten würde, die auch unter
Würdigung der berechtigten Interessen
sowohl des Vermieters als auch anderer
Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen
der Energieeffizienz und des Klimaschutzes
nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht,
wenn
- 85 -
1. die Mietsache lediglich in einen Zustand
versetzt wurde, der allgemein üblich ist,
2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund
von Umständen durchgeführt wurde, die der
Vermieter nicht zu vertreten hatte, oder
3. der Einwand einer Härte wegen nicht
fristgemäßer Mitteilung der Gründe nach §
555d Absatz 3 oder 4 nicht zu
berücksichtigen ist.
§ 559a Anrechnung von Drittmitteln § 559a Anrechnung von Drittmitteln
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen
von einem Dritten übernommen oder die mit
Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten
gedeckt werden, gehören nicht zu den
aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2) Werden die Kosten für die baulichen
Maßnahmen ganz oder teilweise durch
zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus
öffentlichen
Haushalten
gedeckt,
so
verringert sich der Erhöhungsbetrag nach §
559
um
den
Jahresbetrag
der
Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus
dem Unterschied zwischen dem ermäßigten
Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für
den
Ursprungsbetrag
des
Darlehens.
Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für
erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der
Beendigung der Maßnahmen. Werden
Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von
laufenden Aufwendungen gewährt, so
verringert sich der Erhöhungsbetrag um den
Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3)
Ein
Mieterdarlehen,
eine
Mietvorauszahlung oder eine von einem
Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für
die baulichen Maßnahmen stehen einem
Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich.
Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes
oder eines Landes gelten als Mittel aus
öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in
welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für
die einzelnen Wohnungen gewährt worden
sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für
die einzelnen Wohnungen aufgewendeten
Kosten aufzuteilen.
(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen
von einem Dritten übernommen oder die mit
Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten
gedeckt werden, gehören nicht zu den
aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.
(2)
Werden
die
Kosten für
die
Modernisierungsmaßnahmen ganz oder
teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose
Darlehen aus öffentlichen Haushalten
gedeckt,
so
verringert
sich
der
Erhöhungsbetrag nach § 559 um den
Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser
wird errechnet aus dem Unterschied
zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem
marktüblichen
Zinssatz
für
den
Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend
ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige
Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung
der Modernisierungsmaßnahmen. Werden
Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von
laufenden Aufwendungen gewährt, so
verringert sich der Erhöhungsbetrag um den
Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.
(3)
Ein
Mieterdarlehen,
eine
Mietvorauszahlung oder eine von einem
Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für
die Modernisierungsmaßnahmen stehen
einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten
gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des
Bundes oder eines Landes gelten als Mittel
aus öffentlichen Haushalten.
(4) Kann nicht festgestellt werden, in
welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für
die einzelnen Wohnungen gewährt worden
sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für
die einzelnen Wohnungen aufgewendeten
- 86 -
(5) Eine zum Nachteil des Mieters Kosten aufzuteilen.
§ 559b Geltendmachung der
Erhöhung, Wirkung der
Erhöhungserklärung
§ 559b Geltendmachung der
Erhöhung, Wirkung der
Erhöhungserklärung
1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem
Mieter in Textform zu erklären. Die
Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die
Erhöhung auf Grund der entstandenen
Voraussetzungen der §§ 559 und 559a
erläutert wird.
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem
Mieter in Textform zu erklären. Die
Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die
Erhöhung auf Grund der entstandenen
Voraussetzungen der §§ 559 und 559a
erläutert wird. § 555c Absatz 2 gilt
entsprechend.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete
mit Beginn des dritten Monats nach dem
Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert
sich um sechs Monate, wenn
1. der Vermieter dem Mieter die
Modernisierungsmaßnahme nicht nach den
Vorschriften des § 555c angekündigt hat oder
2. die tatsächliche Mieterhöhung die
angekündigte um mehr als zehn Prozent
überschreitet.
§ 569 Außerordentliche fristlose
Kündigung aus wichtigem Grund
§ 569 Außerordentliche fristlose
Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543
Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn
der gemietete Wohnraum so beschaffen ist,
dass seine Benutzung mit einer erheblichen
Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr
bringende
Beschaffenheit
bei
Vertragsschluss gekannt oder darauf
verzichtet hat, die ihm wegen dieser
Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend
zu machen.
Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine
Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig
stört, so dass dem Kündigenden unter
Berücksichtigung aller Umstände des
Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn
der gemietete Wohnraum so beschaffen ist,
dass seine Benutzung mit einer erheblichen
Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr
bringende
Beschaffenheit
bei
Vertragsschluss gekannt oder darauf
verzichtet hat, die ihm wegen dieser
Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend
zu machen.
Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine
Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig
stört, so dass dem Kündigenden unter
Berücksichtigung aller Umstände des
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete
mit Beginn des dritten Monats nach dem
Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert
sich um sechs Monate, wenn der Vermieter
dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der
Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1
mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche
Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert
höher ist als die mitgeteilte.
- 87 -
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens
der Vertragsparteien, und unter Abwägung
der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.
3 Buchstabe a ist der rückständige
Teil der Miete nur dann als nicht
unerheblich anzusehen, wenn er die
Miete für einen Monat übersteigt.
Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum
nur zum vorübergehenden Gebrauch
vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann
unwirksam, wenn der Vermieter
spätestens bis zum Ablauf von zwei
Monaten
nach
Eintritt
der
Rechtshängigkeit
des
Räumungsanspruchs hinsichtlich der
fälligen Miete und der fälligen
Entschädigung nach § 546a Abs. 1
befriedigt wird oder sich eine
öffentliche Stelle zur Befriedigung
verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der
Kündigung vor nicht länger als zwei
Jahren bereits eine nach Satz 1
unwirksam gewordene Kündigung
vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur
Zahlung einer erhöhten Miete nach
den §§ 558 bis 560 verurteilt worden,
so kann der Vermieter das
Mietverhältnis
wegen
Zahlungsverzugs des Mieters nicht
vor Ablauf von zwei Monaten nach
rechtskräftiger
Verurteilung
kündigen,
wenn
nicht
die
Voraussetzungen
der
außerordentlichen
fristlosen
Kündigung schon wegen der bisher
geschuldeten Miete erfüllt sind.
Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens
der Vertragsparteien, und unter Abwägung
der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung
des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen
Beendigung des Mietverhältnisses nicht
zugemutet werden kann.
(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
gilt:
1.
Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.
3 Buchstabe a ist der rückständige
Teil der Miete nur dann als nicht
unerheblich anzusehen, wenn er die
Miete für einen Monat übersteigt.
Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum
nur zum vorübergehenden Gebrauch
vermietet ist.
2.
Die Kündigung wird auch dann
unwirksam, wenn der Vermieter
spätestens bis zum Ablauf von zwei
Monaten
nach
Eintritt
der
Rechtshängigkeit
des
Räumungsanspruchs hinsichtlich der
fälligen Miete und der fälligen
Entschädigung nach § 546a Abs. 1
befriedigt wird oder sich eine
öffentliche Stelle zur Befriedigung
verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der
Kündigung vor nicht länger als zwei
Jahren bereits eine nach Satz 1
unwirksam gewordene Kündigung
vorausgegangen ist.
3.
Ist der Mieter rechtskräftig zur
Zahlung einer erhöhten Miete nach
den §§ 558 bis 560 verurteilt worden,
so kann der Vermieter das
Mietverhältnis
wegen
Zahlungsverzugs des Mieters nicht
vor Ablauf von zwei Monaten nach
rechtskräftiger
Verurteilung
kündigen,
wenn
nicht
die
Voraussetzungen
der
außerordentlichen
fristlosen
Kündigung schon wegen der bisher
geschuldeten Miete erfüllt sind.
(3a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543
Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter
mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in
- 88 -
(4) Der zur Kündigung führende wichtige
Grund ist in dem Kündigungsschreiben
anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des
Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser
Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist
unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung
unwirksam, nach der der Vermieter
berechtigt sein soll, aus anderen als den im
Gesetz
zugelassenen
Gründen
außerordentlich fristlos zu kündigen.
Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der
zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als
Pauschale
oder
als
Vorauszahlung
ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der
Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1
nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist
oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3
Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2
Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 3 sind
sinngemäß anzuwenden.
(4) Der zur Kündigung führende wichtige
Grund ist in dem Kündigungsschreiben
anzugeben.
(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des
Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser
Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist
unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung
unwirksam, nach der der Vermieter
berechtigt sein soll, aus anderen als den im
Gesetz
zugelassenen
Gründen
außerordentlich fristlos zu kündigen.
§ 577a Kündigungsbeschränkung
bei Wohnungsumwandlung
§ 577a Kündigungsbeschränkung
bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der
Überlassung
an
den
Mieter
Wohnungseigentum begründet und das
Wohnungseigentum veräußert worden, so
kann sich ein Erwerber auf berechtigte
Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2
oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit
der Veräußerung berufen.
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der
Überlassung
an
den
Mieter
Wohnungseigentum begründet und das
Wohnungseigentum veräußert worden, so
kann sich ein Erwerber auf berechtigte
Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2
oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit
der Veräußerung berufen.
(1a) Die Frist nach Absatz 1 gilt auch, wenn
vermieteter Wohnraum
nach der Überlassung an den Mieter
1. an eine Personengesellschaft oder an
mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft
oder mehrerer Erwerber mit einem Recht
belastet worden ist, durch dessen Ausübung
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch
entzogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden,
wenn die Gesellschafter oder Erwerber
derselben Familie oder demselben Haushalt
angehören.
(2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz
1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die
ausreichende Versorgung der Bevölkerung
mit Mietwohnungen zu angemessenen
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem
Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist
(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu
zehn Jahre, wenn die ausreichende
Versorgung
der
Bevölkerung
mit
Mietwohnungen
zu
angemessenen
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem
Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist
- 89 -
und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind.
Die Landesregierungen werden ermächtigt,
diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch
Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils
höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind.
Die Landesregierungen werden ermächtigt,
diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch
Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils
höchstens zehn Jahren zu bestimmen.
(2a) Wird nach einer Veräußerung oder
Belastung im Sinne des Absatzes 1a
Wohnungseigentum begründet und an einen
der Gesellschafter oder Erwerber veräußert,
so beginnt die Frist, innerhalb der eine
Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2
oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der
Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters (3) Eine zum Nachteil des Mieters
§ 578 Mietverhältnisse über
Grundstücke und Räume
§ 578 Mietverhältnisse über
Grundstücke und Räume
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke
sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis
562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend
anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die
keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1
genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1,
§ 554 Abs. 1 bis 4 und § 569 Abs. 2
entsprechend anzuwenden. Sind die Räume
zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so
gilt außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
(1) Auf Mietverhältnisse über Grundstücke
sind die Vorschriften der §§ 550, 562 bis
562d, 566 bis 567b sowie 570 entsprechend
anzuwenden.
(2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die
keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1
genannten Vorschriften sowie § 552 Abs. 1,
555a Absatz 1 bis 3, § 555b, § 555c Absatz 1
bis 3, § 555d Absatz 1 bis 5, § 555e Absatz 1
und 2, § 555f und § 569 Abs. 2 entsprechend
anzuwenden. Sind die Räume zum
Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt
außerdem § 569 Abs. 1 entsprechend.
ZPO
(neu) ->
§ 302a Hinterlegungsanordnung
(1) Das Gericht des ersten Rechtszugs erlässt
auf Antrag des Klägers wegen der nach
Rechtshängigkeit
fällig
werdenden
Geldforderungen
eine
Hinterlegungsanordnung, soweit
1. die Erweiterung der Klage auf diese
Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat
und
2. die Anordnung nach Abwägung der
beiderseitigen Interessen zur Abwendung
besonderer Nachteile für den Kläger
- 90 -
gerechtfertigt
ist.
Hinsichtlich
der
abzuwägenden Interessen genügt die
Glaubhaftmachung. Streiten die Parteien um
das Recht des Klägers, die Geldforderung zu
erhöhen, erfasst die Hinterlegungsanordnung
den Erhöhungsbetrag nicht.
(2) Der Beklagte hat den zu hinterlegenden
Betrag jeweils binnen einer Frist von zwei
Wochen
nach
Fälligkeit
bei
der
Hinterlegungsstelle
im
Bezirk
des
Prozessgerichts zu hinterlegen. Er hat die
Hinterlegung
dem
Prozessgericht
unverzüglich anzuzeigen.
(3) Die Kosten der Hinterlegung sind Kosten
der Hauptsache.
(4) Ändern sich die nach Absatz 1
maßgeblichen Verhältnisse wesentlich, so ist
die Hinterlegungsanordnung auf Antrag
aufzuheben oder abzuändern.
(5) Die Hinterlegungsanordnung tritt außer
Kraft, soweit ein Endurteil ergeht, die Klage
zurückgenommen oder eine anderweitige
Regelung wirksam wird. Das hinterlegte
Geld wird entsprechend der Entscheidung in
der Hauptsache oder der anderweitigen
Regelung an die Parteien ausgezahlt. Ist das
Urteil
nur
gegen
Sicherheitsleistung
vorläufig vollstreckbar, ist der hinterlegte
Betrag an den Kläger nur gegen Leistung der
Sicherheit
auszuzahlen.
Eine
Zwangsvollstreckung aus dem Urteil findet
in Höhe der hinterlegten Beträge nicht statt.
(6) Die Entscheidungen nach dieser
Vorschrift
ergehen
durch
kurz
zu
begründenden
Beschluss,
der
nicht
anfechtbar ist.
§ 759 Zuziehung von Zeugen
§ 759 Zuziehung von Zeugen
Wird bei einer Vollstreckungshandlung
Widerstand geleistet oder ist bei einer in der
Wohnung des Schuldners vorzunehmenden
Vollstreckungshandlung
weder
der
Schuldner noch eine zu seiner Familie
gehörige oder in dieser Familie dienende
erwachsene Person anwesend, so hat der
Gerichtsvollzieher
zwei
erwachsene
Personen oder einen Gemeinde- oder
Polizeibeamten als Zeugen zuzuziehen.
Wird bei einer Vollstreckungshandlung
Widerstand geleistet oder ist bei einer in der
Wohnung des Schuldners vorzunehmenden
Vollstreckungshandlung
weder
der
Schuldner
noch
ein
erwachsener
Familienangehöriger, eine in der Familie
beschäftigte Person oder ein erwachsener
ständiger Mitbewohner anwesend, so hat der
Gerichtsvollzieher
zwei
erwachsene
Personen oder einen Gemeinde- oder
Polizeibeamten als Zeugen zuzuziehen.
- 91 -
§ 760 Akteneinsicht; Aktenabschrift
§ 760 Akteneinsicht; Aktenabschrift
Jeder
Person,
die
bei
dem
Vollstreckungsverfahren beteiligt ist, muss
auf Begehren Einsicht der Akten des
Gerichtsvollziehers gestattet und Abschrift
einzelner Aktenstücke erteilt werden.
Werden die Akten des Gerichtsvollziehers
elektronisch geführt, erfolgt die Gewährung
von Akteneinsicht durch Erteilung von
Ausdrucken, durch Übermittlung von
elektronischen Dokumenten oder durch
Wiedergabe auf einem Bildschirm.
Jeder
Person,
die
bei
dem
Vollstreckungsverfahren beteiligt ist, muss
auf Begehren Einsicht der Akten des
Gerichtsvollziehers gestattet und Abschrift
einzelner Aktenstücke erteilt werden.
Werden die Akten des Gerichtsvollziehers
elektronisch geführt, erfolgt die Gewährung
von Akteneinsicht durch Erteilung von
Ausdrucken, durch Übermittlung von
elektronischen Dokumenten oder durch
Wiedergabe auf einem Bildschirm; dies gilt
auch für die nach § 885a Absatz 2 Satz 2
elektronisch gespeicherten Dateien.
§ 885 Herausgabe von
Grundstücken oder Schiffen
§ 885 Herausgabe von
Grundstücken oder Schiffen
(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche
Sache oder ein eingetragenes Schiff oder
Schiffsbauwerk
herauszugeben,
zu
überlassen oder zu räumen, so hat der
Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem
Besitz zu setzen und den Gläubiger in den
Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher
hat den Schuldner aufzufordern, eine
Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder
einen
Zustellungsbevollmächtigten
zu
benennen.
(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand
der Zwangsvollstreckung sind, werden von
dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und
dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend
ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners
oder einer zu seiner Familie gehörigen oder
in dieser Familie dienenden erwachsenen
Person übergeben oder zur Verfügung
gestellt.
(1) Hat der Schuldner eine unbewegliche
Sache oder ein eingetragenes Schiff oder
Schiffsbauwerk
herauszugeben,
zu
überlassen oder zu räumen, so hat der
Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem
Besitz zu setzen und den Gläubiger in den
Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher
hat den Schuldner aufzufordern, eine
Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder
einen
Zustellungsbevollmächtigten
zu
benennen.
(2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand
der Zwangsvollstreckung sind, werden von
dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und
dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend
ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners,
einem erwachsenen Familienangehörigen,
einer in der Familie beschäftigten Person
oder
einem
erwachsenen
ständigen
Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung
gestellt.
(3) Ist weder der Schuldner noch eine der
bezeichneten Personen anwesend oder wird
die Entgegennahme verweigert, hat der
Gerichtsvollzieher die in Absatz 2
bezeichneten Sachen auf Kosten des
Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen
oder anderweitig in Verwahrung zu bringen.
Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung
offensichtlich kein Interesse besteht, sollen
unverzüglich vernichtet werden.
(4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht
(3) Ist weder der Schuldner noch eine der
bezeichneten Personen anwesend, so hat der
Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des
Schuldners in das Pfandlokal zu schaffen
oder anderweit in Verwahrung zu bringen.
Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei
denen ein Verwertungserlös nicht zu
erwarten ist, sind auf Verlangen des
Schuldners ohne weiteres herauszugeben.
(4) Fordert der Schuldner nicht binnen einer
- 92 -
Frist von zwei Monaten nach der Räumung
ab oder fordert er ab, ohne die Kosten zu
zahlen, verkauft der Gerichtsvollzieher die
Sachen und hinterlegt den Erlös; Absatz 3
Satz 2 bleibt unberührt. Sachen, die nicht
verwertet werden können, sollen vernichtet
werden.
binnen einer Frist von einem Monat nach der
Räumung ab oder fordert er die Sachen ab,
ohne die Kosten zu zahlen, veräußert der
Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt
den Erlös; die §§ 806, 814 und 817 gelten
entsprechend. Sachen, die nicht verwertet
werden können, sollen vernichtet werden.
(5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen,
bei denen ein Verwertungserlös nicht zu
erwarten ist, sind auf Verlangen des
Schuldners
jederzeit
ohne
weiteres
herauszugeben.
§ 885a Beschränkter
Vollstreckungsauftrag
(neu) ->
(1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die
Maßnahmen nach § 885 Absatz 1 beschränkt
werden.
(2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem
Protokoll (§ 762) die beweglichen Sachen zu
dokumentieren, die er bei der Vornahme der
Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann
bei der Dokumentation Bildaufnahmen in
elektronischer Form herstellen.
(3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen,
die
nicht
Gegenstand
der
Zwangsvollstreckung sind, unverzüglich
wegschaffen und hat sie zu verwahren.
Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung
offensichtlich kein Interesse besteht, kann er
unverzüglich vernichten. Der Gläubiger hat
hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen
1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit
zu vertreten.
(4) Fordert der Schuldner die Sachen beim
Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem
Monat nach der Einweisung des Gläubigers
in den Besitz ab, kann der Gläubiger die
Sachen verwerten. Die §§ 372 bis 380, 382,
383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
sind entsprechend anzuwenden. Eine
Androhung der Versteigerung findet nicht
statt. Sachen, die nicht verwertet werden
können, sollen vernichtet werden.
(5) Mit der Mitteilung des Räumungstermins
weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger
auf die Bestimmungen der Absätze 3 und 4
hin.
(6) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4
gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung.
- 93 -
§ 940a Räumung von Wohnraum
§ 940a Räumung von Wohnraum
(…) Die Räumung von Wohnraum darf durch
einstweilige Verfügung nur wegen
verbotener Eigenmacht oder bei einer
konkreten Gefahr für Leib oder Leben
angeordnet werden.
(1) Die Räumung von Wohnraum darf durch
einstweilige Verfügung wegen verbotener
Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr
für Leib und Leben angeordnet werden.
(2) Liegt gegen den Mieter ein
vollstreckbarer Räumungstitel vor, so darf
die Räumung von Wohnraum durch
einstweilige Verfügung auch gegen Personen
angeordnet werden, die ohne Kenntnis des
Vermieters Besitz an diesen Räumen
begründet haben.
(3) Ist Räumungsklage wegen
Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung
von Wohnraum durch einstweilige
Verfügung angeordnet werden, wenn der
Beklagte einer Hinterlegungsanordnung (§
302a) nicht Folge leistet.
(4) In den Fällen des Absatzes 2 und 3 hat
das Gericht den Verfügungsgegner vor Erlass
einer Räumungsverfügung anzuhören.
- 94 -

Praktikerseminar Miet- und WEG-Recht

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