Bonn 2015/2016

3,90 Euro [DE]
Bonn 2015/2016
Stadt-City-Ville-Bonn: Beethovens Geburtsstadt
wächst schneller als gebaut wird. Denn die ehemalige
Bundeshauptstadt am Rhein weiß als internationaler
Wissenschaftsstandrot sowie als lebenswerter, idyllischer Wohnort am Siebengebirge zu überzeugen.
Sabine Lukoscheck – Leiterin Immobilienvertrieb, Bonn
Bonn auf einen Blick
Wissenschafts-, Bildungsstandort, ehemalige
Bundeshauptstadt, Sitz einiger Bundesbehörden und -einrichtungen, UN-Stadt am Rhein,
Oberzentrum in Nordrhein-Westfalen
angfristig sehr gute Wohnungsnachfrage
L
durch steigende Haushaltszahlen
Soziodemografie
reisniveau am Wohnimmobilienmarkt in
P
den vergangenen Jahren stark gestiegen
Bonn zählt mit 311.000 Einwohnern zu den größten Städten
in Nordrhein-Westfalen. Seit 2011 gewann die Stadt 3.800
Einwohner hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf
einen positiven Bevölkerungsbewegungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Bonn gemäß aktuellen Prognosen ca.
29.700 Einwohner weiter hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird
im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von rund 23.800 gerechnet.
Damit ist die Grundlage für die Wohnungsnachfrage in Bonn langfristig gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur
in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in
einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa 33.500 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe
auf dem Bonner Wohnungsmarkt.
ür Eigennutzer ist das Preisniveau in Bonn
F
in Bezug auf die verfügbaren Einkommen
vergleichsweise günstig
apitalanleger schätzen an Bonn die
K
Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von
Wohnungen
ohnungsleerstand: 2,4 %;
W
unterdurchschnittlich
Kaufkraftkennziffer: 112,2
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ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR
115%
2,00
110%
1,96
105%
1,92
100%
1,88
95%
1,84
90%
85%
Haushaltsstruktur
Bonn
Einwohner je Haushalt
2013 = 100%
EINWOHNER UND HAUSHALTE
1Pers.
Haushaltsstruktur
NRW
2Pers.
1Pers.
Altersstruktur
Bonn
<20
Altersstruktur
NRW
<20
2Pers.
20-39
3Pers.
40-59
≥4Pers.
≥4Pers.
60-74
≥75
1,80
2000
2005
2010
2015
2020
2025
2030
1,76
■ Einwohner ■ Haushalte
■ Einwohner je Haushalt
0%
20-39
20%
40-59
40%
60%
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Wirtschaft
BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR
Die ehemalige Bundeshauptstadt hat den Strukturwandel nach dem Regierungsumzug erfolgreich
überstanden. Der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur ist sehr gut. Die Bundesautobahnen A 3,
A 59, A 555, A 565 und A 61 tangieren die Stadt.
Zudem verfügt sie über einen ICE-Halt. Die Flughäfen Köln/
Bonn und Düsseldorf sind in 20 bzw. 60 Minuten zu erreichen.
Prägende Branchen sind neben der weiterhin bestehenden
öffentlichen Verwaltung, Forschung und Technologie, Verkehr,
Kommunikation, das Kongresswesen sowie unternehmensbezogene Dienstleistungen. Die bekanntesten Unternehmen sind
Agfa HealthCare GmbH, Deutsche Post AG, Deutsche Postbank
AG, Deutsche Post World Net AG, Deutsche Telekom AG, Haribo
GmbH & Co. KG, IVG Holding AG, KfW Mittelstandsbank, Moeller GmbH und T-Mobile Deutschland GmbH. Daneben ist Bonn
als Universitätsstadt mit mehreren Forschungsinstituten ein wichtiger Hochschul- und Wissenschaftsstandort.
Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den
letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit 2009 die
Beschäftigung um 6 % angestiegen, wobei selbst die Krise
2009 keine Rückgänge verursachte.
Die Arbeitslosigkeit blieb über die letzten Jahre weitgehend
konstant. Sie betrug im Jahr 2009 noch 7,6 %, mittlerweile hat
sie sich bei 7,2 % eingependelt. Die Quote liegt somit deutlich
über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %.
In Bonn arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven
Pendlersaldo von rund 57.000 Personen abgebildet.
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3Pers.
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0,1%
60-74
80%
≥75
100%
6,8%
24,0%
49,1%
20,0%
■ Produktion, Verarbeitung, Bau ■ Handel und Verkehr
■ höherwertige DL ■ öffentliche und private DL ■ Landwirtschaft
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
In Bonn werden pro Jahr etwa 780 Wohnungen gebaut, davon
etwa 62 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit mit
691 Einheiten leicht unter dem langjährigen Mittel. Die Nachfrage
ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit
einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung nach wie vor gut.
1000
4,5
800
3,6
600
2,7
400
1,8
200
0,9
0
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
Fertigstellungen je 1.000 Einwohner
Fertigstellungen
WOHNUNGSNEUBAU IN BONN
0,0
■ Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ■ Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern
■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Bonn) ■ Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte)
Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen
Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Bonn ist durch die
Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,7 je 1.000
Einwohner) dokumentiert, die oberhalb dem Wert von vergleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 143.800 Euro.
In Bonn werden pro Jahr etwa 780
Wohnungen gebaut, davon etwa 62 %
in Mehrfamilienhäusern.
Die Mieten und Preise am Bonner Wohnungsmarkt sind in
den letzten Jahren durchweg gestiegen. Ausschlaggebend für die
Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern,
die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen
Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. geschlossene
Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädte investieren,
als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge
des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen.
Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 10,70 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 13,90 Euro/qm
realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 9,10 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile
11,90 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 40 %
im Neubau bzw. 32 % im Bestand, neben den Eigentumswohnungen, ebenfalls deutlich angestiegen.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im
Neubau bis 4.600 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei
3.200 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger;
hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 2.100 Euro/qm und
gehen im Maximum bis 3.200 Euro/qm. Seit 2000 sind die
Neubaupreise um 46 % angestiegen und damit stärker als die
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jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert
werden, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache eingesetzt wurde.
Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Bonn in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014)
um 3,3 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche
Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Bonns Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig
durchschnittlichen Inflationsniveau.
Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die
gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Bonner Wohnungsmarkt erwarten.
PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN
PREISENTWICKLUNG HÄUSER
150%
150%
140%
140%
130%
130%
2000 = 100%
2000 = 100%
Bestandskaufpreise. Im Eigenheimsegment müssen für ein
Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 275.000 Euro und für
ein freistehendes Einfamilienhaus 425.000 Euro aufgebracht
werden. Ähnlich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment
entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für
Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel durchweg positiv. Die Steigerungen lagen bei 22 bis 42 % bei Häusern bzw.
rund 44 % bei Grundstücken. Rückgänge konnten in keiner
Kategorie verzeichnet werden.
Wohneigentum in Bonn zu erwerben, ist in Bezug auf das
Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Bonn durchschnittlich das 6,1-fache des
120%
110%
110%
100%
100%
90%
120%
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
90%
2014
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
■ Reihenhaus Neubau ■ Reihenhaus Bestand
■ Einfamilienhaus ■ Grundstück Einfamilienhaus
■ Miete Neubau ■ Miete Bestand
■ ETW Neubau ■ ETW Bestand
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT BONN IM JAHR 2014
KENNZAHL
EINHEIT
MINIMUM
DURCHSCHNITT
MAXIMUM
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 Ø
ENTWICKLUNG
SEIT 2000 MAX.
Wohnungsmieten Neubau
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
8,10
10,70
13,90
+40 %
+36 %
Wohnungsmieten Bestand
Euro/qm Wfl. zzgl. NK
5,80
9,10
11,90
+32 %
+45 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau
Euro/qm Wfl.
2.300
3.200
4.600
+46 %
+50 %
Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand
Euro/qm Wfl.
1.250
2.100
3.200
+28 %
+36 %
280.000
425.000
730.000
+22 %
+43 %
290
375
550
+44 %
+43 %
Kaufpreise Einfamilienhäuser
Euro
Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke
Euro/qm
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau
Euro
240.000
290.000
380.000
+32 %
+17 %
Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand
Euro
185.000
275.000
355.000
+42 %
+48 %
Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS)
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WOHNLAGEN IN BONN
Quelle: © 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA
n Sehr gute Wohnlage
n Gute bis sehr gute Wohnlage
n Gute Wohnlage
n Durchschnittliche bis gute Wohnlage
n Durchschnittliche Wohnlage
n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage
n Einfache Wohnlage
n Sonstige Flächen
Eisenbahn
Straßen
Die besten Wohnlagen in Bonn sind: Bad Godesberg (Villenviertel/Rüngsdorf/Schweinheim/Kurviertel/Muffendorf), Venusberg, Ippendorf, Poppelsdorf, Lengsdorf,
Baumschulviertel, Talviertel, Gronau Regierungsviertel, Kessenich, Beuel (Rheinnähe), Hoholz.
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Glossar
Wohnlage
Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und
Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen
Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie
Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen)
Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status)
Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand)
in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils
noch Übergangskategorien liegen:
Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte
Wohnlagen
Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane “In-Viertel”, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image
Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage
Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzu­
reichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten
Verkehrsachsen
Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen
zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten
und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen.
Wohnungsmieten
und -preise
Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm
Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und
Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von
der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-,
Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie
auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den
definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Einfamilienhäuser
Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.R. 600-800 qm
Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert
sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar.
Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen.
Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird.
Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über
den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
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Reihenhäuser
Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit
100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die
Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw.
dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte.
Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden
jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw.
obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis
(als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar.
Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein
strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.
Wohnungsneubau/
Bautätigkeit
Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden.
Haushalt
Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt
gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt)
und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat.
SVP-Beschäftigte
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig
sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den
Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind.
Arbeitslose
Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich
in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer
sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II
zuständigem Träger gemeldet haben.
Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende
Familienangehörige).
Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der
Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit.
Impressum
Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock.
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