Der Weg zum eigenen Haus

DER WEG ZUM EIGENEN HAUS
Die Baufibel des Landkreises Traunstein
Ratschläge, Tipps und Informationen
rund ums Bauen und Sanieren
Sparkassen-Finanzgruppe
Mehr Spielraum mit der
Sparkassen-Baufinanzierung.
Bauen. Modernisieren. Renovieren.
Von Ausbauen über Energiesparen bis hin zu Wohn-Riester: Egal was Sie beschäftigt – zusammen mit unserem Partner LBS stehen wir Ihnen
in allen Fragen kompetent zur Seite und sorgen für genügend Spielraum bei der Erfüllung Ihrer Wohnwünsche. Mehr Infos in Ihrer Geschäftsstelle oder unter www.spk-ts.de. Wenn’s um Geld geht – Sparkasse.
INHALTSVERZEICHNIS
Vorwort von Landrat Herman Steinmaßl ...........................................................................................................2
Der Traum vom eigenen Haus ...........................................................................................................................3
Baugrundstück ..................................................................................................................................................5
Bauplanung .......................................................................................................................................................7
Baugestaltung ...................................................................................................................................................9
Bauen und Umwelt ..........................................................................................................................................15
Energieeinsparungsverordnung und Energiebedarfsausweis .........................................................................19
Vorbildliches Beispiel zur energetischen Gebäudesanierung..........................................................................23
Altbausanierung ..............................................................................................................................................24
Denkmalschutz ................................................................................................................................................28
Gartengestaltung .............................................................................................................................................31
Finanzierung und Förderung ...........................................................................................................................37
Baurecht ..........................................................................................................................................................42
Notizen ........................................................................................................................................................... U3
U = Umschlagseite
IMPRESSUM:
Herausgegeben vom Landkreis Traunstein, Kreisbauamt
in Zusammenarbeit mit dem mediaprint WEKA info verlag gmbh, Mering
Fotos: Landratsamt Traunstein (Kreisbauamt)
1
VORWORT DES LANDRATS
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
der Hausbau ist eine der wichtigsten großen Ent-
verfahren und über Wissenswertes aus dem Bau-
scheidungen im Leben. Wer vor diesem großen
recht informieren möchten. Die Baubroschüre ent-
Schritt steht, hat viel zu bedenken. Es sollen mög-
hält auch nützliche Informationen zu den Themen
lichst alle Wünsche und Ansprüche an die eigenen
Sanieren, Umwelt und Energie.
vier Wände realisiert werden.
Die Baubroschüre führt Sie durch den FachbegriffsDiese sollen zudem im Einklang mit den wirtschaft-
und Paragraphendschungel, um Verständnisproble-
lichen Möglichkeiten und dem rechtlich Machbaren,
me aus dem Weg zu räumen.
also den Baugesetzen, stehen.
Zudem soll sich jeder Bürger seiner Verantwortung
Das Landratsamt Traunstein als Genehmigungsbe-
bewusst werden, das Vorhaben im Einklang mit der
hörde will Sie optimal beraten und insbesondere im
Umwelt sowie dem Orts- und Landschaftsbild zu
persönlichen Gespräch mit Ihnen nach geeigneten
planen und zu verwirklichen. Wir begrüßen ein ener-
Lösungen suchen.
gie- und ressourcensparendes Bauen.
Eine frühzeitige Information darüber, welche Schrit-
Ich wünsche Ihnen nun viel Freude beim Lesen und
te zu beachten sind, wer Ihnen als Ansprechpartner
dass sich viele offene Fragen schon im Vorfeld be-
und Anlaufstelle zur Seite steht, hilft bereits bei den
antworten lassen.
Planungen, Zeit, Ärger und Kosten zu sparen.
Ihr
Das Landratsamt Traunstein gibt Ihnen mit der vorliegenden Baubroschüre einen ausführlichen Wegweiser an die Hand. Er richtet sich an alle, die sich
über das Bauen, das dazu nötige Genehmigungs-
2
Hermann Steinmaßl, Landrat
DER TRAUM VOM EIGENEN HAUS
„Drei Dinge sind an einem Gebäude zu beachten:
gepflanzten Bäume haben eine ordentliche Größe
dass es am rechten Fleck stehe, dass es wohlge-
erreicht. Das Leben in der Nachbarschaft hat sich
gründet, dass es vollkommen ausgeführt sei.“
eingespielt, es ist Ruhe eingekehrt im Viertel, das
20 Jahre davor vielleicht noch eine einzige große
Diesen Worten des deutschen Dichters Johann
Baustelle war. Der Nachteil: Es gibt auf dem Grund-
Wolfgang von Goethe möchte man eigentlich nur
stück und vor allem im Haus selber weniger Gestal-
eins hinzufügen: Wenn das alles so einfach wäre!
tungsraum als bei einem Neubau.
Unsere Broschüre „Der Weg zum eigenen Heim“
versucht, eine grundsätzliche Einführung in die
Hier ist der Bauherr nicht festgelegt und kann sich
Welt des Bauens und praktikable Entscheidungs-
sein Lebensumfeld so schaffen, wie er sich das
grundlagen zu vermitteln.
vorstellt. Grenzen setzen nur der Bebauungsplan
und der eigene Geldbeutel. Allerdings: Rund um
Finanzierung, Baugrundstück, Planung, Bauaus-
das eigene Haus wird in einem typischen Neubau-
führung, Altbausanierung, Nutzung erneuerbarer
gebiet ebenfalls gebaut. Es gibt Lärm, und bis aus
Energien sind nur einige der Schlagworte, die im-
den Lehmhaufen um die Häuser ansehnliche grüne
mer dann auftauchen, wenn es darum geht, Wohn-
Gärten werden, wird noch einige Zeit vergehen.
eigentum zu schaffen. Deshalb muss jeder zukünftige Hausbesitzer, unabhängig davon, ob er sich zum
Die Baubiologie nimmt inzwischen im modernen
Neubau oder zum Kauf entscheidet, vorab genau
Wohnbau eine zentrale Stellung ein. Der Zusam-
klären, was er am Ende haben will und wie er zu die-
menhang zwischen unserer Wohnumwelt und un-
sem Ziel gelangt. Damit stellt sich schon die erste
serer Gesundheit ist unbestritten. Gesundheitliche
Gewissensfrage:
Risiken lassen sich beim Hausbau weitgehend vermeiden
Altbausanierung oder Neubau?
durch sorgfältige Auswahl eines Bauplatzes
Für beide Entscheidungen gibt es gute Argumente.
ohne Industrie- und Verkehrsbelastungen,
Beim Kauf eines älteren Hauses profitiert der Neu-
durch Verwendung von baubiologisch günstigen
besitzer vor allem von bestehenden Strukturen. Im
Baustoffen,
gesamten Umfeld sind die Bauarbeiten abgeschlos-
durch Verwendung von schadstofffreien Materia-
sen, die Gärten sind gut bewachsen, die vor Jahren
lien beim Innenausbau.
3
Wohnqualität ist Lebensqualität
Prüfen Sie Sonderangebote von Baumärkten
Auch die Form des Hauses trägt entscheidend zum
und Baustoffhändlern. Kaufen Sie zum richtigen
Wohlbefinden der Bewohner bei. Es lohnt sich, zu-
Zeitpunkt.
sammen mit Ihrem Planer ein maßgeschneider-
Bringen Sie – nur wenn es auch in der Praxis
tes eigenständiges Konzept zu erarbeiten. Ebenso
möglich und machbar ist – Ihre Eigenleistung ein.
wichtig ist es, sich intensiv mit der Raumplanung zu
befassen. Schließlich gehört der Bau eines Hauses
Basis für das Gelingen Ihres Bauvorhabens ist eine
meist zu den einmaligen Dingen des Lebens. Eine
solide und langfristig gesicherte Finanzierung. Als
zu geringe Anzahl an Zimmern oder eine zu geringe
Faustregel gilt, dass zumindest ein Drittel der Kauf-
Raumgröße kann schnell die Wohnqualität mindern.
summe beziehungsweise der Gesamtbaukosten
So kann ein zunächst sehr großzügig geplantes
durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte. Auch Wohn-
Haus bei Familienzuwachs schnell zu klein werden.
bauförderungen sollten unbedingt einbezogen wer-
Aber auch eine zu großzügige Planung sollte vermie-
den. Nutzen Sie diese öffentlichen Förderungen! Wel-
den werden. Denn jeder Quadratmeter mehr kostet
che Förderungsmöglichkeiten und Steuervorteile Sie
Sie sowohl in der Bauphase als auch nach dem Ein-
im einzelnen beanspruchen können, haben wir für Sie
zug durch steigende Heizkosten zusätzliches Geld.
in kompakter Form im Kapitel „Baufinanzierung“ zusammengefasst. Auch hier gilt wie in allen anderen
4
Eine umsichtige Planung spart Geld
Bauphasen auch: Holen Sie den Rat eines Fachman-
Eine von Beginn an umsichtige Planung ist Voraus-
nes ein. Die Ersparnis durch eine professionelle Bera-
setzung für wirtschaftliches und kostengünstiges
tung und Ausführung ist in aller Regel immer höher als
Bauen.
die damit verbundenen zusätzlichen Kosten.
Einige Grundsätze zur Umsetzung Ihres Bau- oder
Ein Tipp, um vor Überraschungen sicher zu sein:
Sanierungsvorhabens:
Halten Sie die anfallenden Darlehensrückzahlungen
Eine kompakte Hausform spart Material und
in einer realistischen und auch machbaren Größen-
Energie.
ordnung. Gehen Sie nicht an Ihre persönliche finan-
Sparen Sie nicht beim Rohbau. Die Ausgaben
zielle Schmerzgrenze, behalten Sie sich finanzielle
für Außenmauern mit optimalem Wärmeschutz
Reserven vor! Dann kann bei Ihren Hausbauplänen
und ein gutes Dach rentieren sich.
nichts schief gehen.
BAUGRUNDSTÜCK
Das richtige Grundstück
ausbauen, das Bad großzügig einrichten, wenn sich
die Kassenlage später bessert.
„Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ – die
Anzeige im Immobilienteil der Tageszeitung klingt
Was bei der Standortsuche vor allem zu beachten ist:
verlockend. Grundstückssuche und -kauf sind ne-
Gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz
ben der soliden Finanzierung die ersten großen
(erspart manchen Zweitwagen).
Schritte zum eigenen Haus. Und eine Entschei-
Gute Infrastruktur; insbesondere sollten ärztli-
dung von besonderer Reichweite. Schließlich legen
che Versorgung, kirchliche und soziale Einrich-
Sie damit den Mittelpunkt ihres zukünftigen Lebens
tungen, Geschäfte, Banken und öffentliche Ver-
fest.
waltungsgebäude in angemessener Entfernung
erreichbar sein. Für Familien mit Kindern sollten
Bei der Suche nach einem Baugrundstück gibt es
Kindergärten, Kinderspielplätze und Schulen in
zwei entscheidende Richtpunkte:
der Nähe sein.
Preisvorstellungen und Preislimit ergeben sich
Freizeit- und Sportmöglichkeiten können die
aus Ihrem Finanzierungsrahmen.
Wohnqualität wesentlich erhöhen. Entsprechen-
Das Grundstück muss bebaubar und für Ihre
des gilt, wenn Naherholungsgebiete gut erreich-
konkreten Bauabsichten geeignet sein.
bar sind.
Äußere Gestaltung und Gesamtcharakter des
Standortfrage ist entscheidend
Wohngebiets sind von Bedeutung.
Kaum weniger bedeutsam ist die Standortfrage.
Nicht zuletzt sollten Sie wissen, ob in der Nähe
Bitte bedenken Sie, dass die Entscheidung für
Immissionen verursachende Einrichtungen (Ge-
einen bestimmten Standort nicht korrigierbar ist.
werbebetriebe, überregionale Straßen) vorhan-
Hier sollte man bei der Kalkulation der einzelnen
den oder geplant sind. Bedenken Sie, dass in
Posten besonders flexibel sein.
einem Dorfgebiet landwirtschaftliche Betriebe
ansässig und auch künftig zulässig sind.
Entscheiden Sie sich eher für einen günstigeren,
aber etwas teureren Standort, und machen Sie da-
Es empfiehlt sich immer Einblick in den Flächennut-
für lieber entsprechende Abstriche bei der Bau-
zungsplan der Gemeinde zu nehmen und sich bei
ausführung. Der Hobbyraum lässt sich immer noch
der Gemeinde nach den Möglichkeiten einer Bebau-
5
ung zu erkundigen. Gibt es z. B. einen Bebauungs-
Nordlage erhöht Energiekosten
plan, so sind dessen Festsetzungen zu beachten.
Wer ein Grundstück in Nordlage ins Auge fasst, dem
sollte klar sein, dass er mit weniger Sonne und mehr
Der Flächennutzungsplan stellt die beabsichtig-
Wind zu rechnen hat – und damit auch mit deutlich
te künftige Entwicklung der Gemeinde dar, gibt vor
höheren Energiekosten. Bei der Auswahl des Grund-
allem Aufschluss über die wichtigsten Planungen.
stückes sollte bedacht werden, dass auch gute Bau-
Der Flächennutzungsplan kann jederzeit bei der
plätze ihre Schattenseiten haben. Wer im Sommer
Gemeinde eingesehen werden. In Bebauungsplä-
ein Grundstück aussucht, sollte die Besonnung auch
nen und Satzungen können z. B. Festsetzungen zur
im Frühjahr, Herbst und Winter prüfen. Bedingt durch
Lage, Größe und Gestaltung der Bebauung getrof-
den jahreszeitlich unterschiedlichen Sonneneinfalls-
fen sein. Hier wird Ihnen die Gemeinde wie auch
winkel kann ein im Sommer sonniges Grundstück zu
das Landratsamt, soweit möglich, Auskunft erteilen.
anderen Jahreszeiten im Schatten liegen. Schlecht
tragfähiger Boden oder Felsboden, hoher Grund-
Die Lage beeinflusst die Kosten
wasserspiegel und Quellen können für unangenehme
Die Lage des Grundstückes ist von ganz entschei-
Überraschungen und stark erhöhte Kosten für Fun-
dender Bedeutung. Am Hang oder in der Ebene? Am
dierungsarbeiten sorgen.
Waldrand oder in der Nähe einer Staats- oder Bundesstraße? Als Einzelhaus, in einer Siedlung oder
Und noch etwas ist wichtig, ehe Sie sich entschei-
möglichst nahe dem Ortszentrum? Ein ganz typi-
den: Besichtigen Sie das Grundstück öfter. Schau-
sches Beispiel ist ein Grundstück in Hanglage. Das
en Sie sich alles in Ruhe an. So können Sie feststel-
kann toll sein, wenn die Aussicht passt, das kann
len, ob Lärm- oder Geruchsbelästigungen auftreten
aber teuer und mühsam sein, wenn Hangneigung
oder andere Besonderheiten auffallen.
und Bodenverhältnisse die Bauarbeiten erschweren.
6
Aus klimatischen Gründen empfehlen sich Grundstü-
Kosten des Grunderwerbs
cke in Südlage oder in Südhanglage. Optimal sind
Beim Grundstückskauf kommen neben den Grund-
windgeschützte Bauplätze, auf denen das Haus nach
stückskosten noch weitere Kosten hinzu, die man
der Sonne orientiert werden kann. Denn die klima-
bei der Finanzplanung nicht vernachlässigen sollte
tische Lage des Grundstückes hat entscheidenden
und die beim Thema Baufinanzierung noch ausführ-
Einfluss auf den späteren Energieverbrauch.
lich erläutert werden.
BAUPLANUNG
Vom Vorentwurf zum Bauplan
te) Baugenehmigungsverfahren in Frage kommt.
Wenn die Finanzierung steht und ein Baugrund-
Das heißt vor allem, dass die genauen Abstände
stück gefunden ist, beginnt ein weiterer Schritt auf
und Maße, auch in Bezug auf die Geländeober-
Ihrem Weg zum neuen Haus: die Bauplanung. Je-
fläche, eingetragen sein müssen.
des Gebäude, jedes Haus ist eine Einzelanfertigung.
Im Gegensatz zur Serienproduktion, zum Beispiel
Baupläne sind Arbeitsanweisungen
von Autos, steht jedes Gebäude auf einem be-
Die Baupläne dienen den ausführenden Baufirmen
stimmten Grundstück, in seiner eigenen Umgebung.
und Handwerkern als gezeichnete Handlungsan-
Jeder Bauherr hat zudem eigene Vorstellungen von
weisung. Wichtig ist: Die Bauplanung muss im We-
Größe, äußerer Gestaltung und Raumverteilung.
sentlichen vor Baubeginn abgeschlossen sein, damit Sie bei späteren Änderungen keine unliebsamen
Kein Haus gleicht dem anderen
Überraschungen erleben.
So gleicht fast kein Haus dem anderen. Selbst die
meisten Hersteller von Fertighäusern bieten Ände-
Grundsätzlich gilt auch: Je besser die Qualität der
rungsmöglichkeiten an. Damit so ein Haus nach
Planung, umso weniger Probleme und Rückfragen
den Wünschen des Bauherrn geplant werden kann,
sind bei der Ausführung zu erwarten. Dies wirkt sich
muss vorher – wie für alle anderen Produkte auch –
günstig auf die Baukosten aus und kann unter Um-
ein gehöriges Maß an Entwicklungsarbeit geleistet
ständen höhere Planungskosten leicht ausgleichen.
werden.
Selbstverständlich werden Sie für die Fertigung
Ergebnis dieser Arbeit sind die Baupläne. Diese die-
der Baupläne einen Fachmann zu beauftragen. Sie
nen dazu, das fertige Gebäude vorwegzunehmen
müssen das sogar, da die Bayerische Bauordnung –
und Außenstehenden zu zeigen, wie es aussehen
nicht zuletzt im Interesse des Bauherrn – besondere
soll. Dies gilt auch für die Mitarbeiter der Gemeinde.
Anforderungen stellt.
Erst mit Hilfe übersichtlich dargestellter und genau-
Durch den Rückzug des Staates aus der hoheitli-
er Baupläne kann die Gemeinde schnell und sicher
chen Prüfung benötigt der Bauherr je nach Schwie-
erkennen, ob für das Bauvorhaben die Freistellung
rigkeit des Bauvorhabens einzelne Nachweise,
vom Genehmigungsverfahren oder das (vereinfach-
zumindest zur Standsicherheit und Feuerwider-
7
standsdauer tragender Bauteile. Fragen Sie deshalb
Passive Sonnenergienutzung
vorher Ihren Planer nach der Berechtigung.
Die Sonne scheint für uns alle. Sie ist eine kostenlose Energiequelle, die einen Schönheitsfehler hat
Architekten sind Fachleute
– je nach Tageszeit, Jahreszeit, Witterung, Lage des
Die Fachleute für den Entwurf von Gebäuden al-
Grundstücks und Ausrichtung des Gebäudes nach
ler Art sind Architekten und bauvorlageberechtigte
den Himmelsrichtungen bekommt man nicht gleich-
Bauingenieure (Mitglieder der Bayerischen Ingeni-
mäßig viel Energie von der Sonne.
eurekammer Bau).
Passive Sonnenenergienutzung bedeutet den EinFür kleine Wohngebäude bis zu zwei Wohnungen
satz baulicher Maßnahmen zur Nutzbarmachung
und maximal einer zusätzlichen Wohnung in der
auf das Gebäude eingestrahlter Sonnenenergie für
ersten Ebene des Dachgeschosses sowie für klei-
die Raumtemperierung unter weitgehendem Ver-
ne eingeschossige gewerblich genutzte Gebäu-
zicht auf technische Einrichtungen.
de bis zu 250 Quadratmeter und einer Spannweite
bis zu zwölf Meter, Garagen bis 100 Quadratmeter
Das Gebäude selbst bzw. Teile des Gebäudes
Nutzfläche und einige weitere kleinere Bauvorhaben
dienen dem Sammeln, Verteilen und Speichern
können auch andere Entwurfsverfasser (z. B. Bau-
von Sonnenenergie.
techniker, Maurermeister, Zimmermeister) beauftragt werden.
Die wichtigste Maßnahme zur passiven Sonnenenergienutzung sind zur Sonne hin orientierte Fens-
Gebäudeorientierung und Grundrissform
ter. Auch im „sonnenarmen“ Mitteleuropa trägt die
Eine gute Zuordnung zusammengehöriger Räume
direkte und diffuse Sonneneinstrahlung in Gebäu-
und die richtige Orientierung der Raumanordnung
den dazu bei, den Heizenergieverbrauch beträcht-
an den Himmelsrichtungen erhöhen den Nutzwert
lich zu reduzieren.
des Gebäudes. Eine vernünftige Größe und ein gu-
8
ter Zuschnitt der Räume ohne überflüssige Ecken
Die Lage eines Hauses wird durch die Richtung der
sowie Rück- und Vorsprünge wirken sich positiv auf
Straße, vom „Sicheinfügen“ in die vorhandene Be-
die Fassadengestaltung und den Heizenergiebedarf
bauung oder durch die Festsetzungen eines Bebau-
aus.
ungsplanes bestimmt.
Ein Haus erfährt die längste Besonnungsdauer
Für eine junge Familie mit engem Finanzrahmen
durch die Ausrichtung des Gebäudes in Ost-West-
mag es sinnvoll sein, zuerst ein kleineres Gebäude
Lage. Das Sonnenlicht erreicht fast ganzjährig die
zu errichten, jedoch bereits bei der Planung Erwei-
sinnvollerweise im Süden des Gebäudes angeord-
terungsmöglichkeiten einzubeziehen.
neten Wohnräume.
Ebenso sollte frühzeitig an die Anforderungen ei-
Flexible Grundrisse
ner seniorengerechten Nutzung gedacht werden,
Bei der Grundrissplanung ist es wichtig, die sich im
schließlich möchten Sie Ihr Wohnhaus sicher auch
Laufe der Jahre verändernden Nutzungsanforderun-
noch in hohem Alter nutzen können. Kann z. B. ein-
gen zu berücksichtigen. Für eine junge Familie mit
fach eine barrierefreie Wohnung im Erdgeschoss
Kindern sind z. B. eine große Wohnküche, großzügi-
eingerichtet werden? Sind die Treppen breit genug
ge Kinderzimmer und Spielflächen wichtig. Sind die
für die vielleicht später erforderliche Installation
Kinder größer, sollte vielleicht mit einem einfachen
eines Treppenliftes? Auch die Türen z. B. von Bä-
Umbau die Schaffung einer separaten Wohneinheit
dern und Toiletten sollten immer breit genug für eine
möglich sein.
mögliche Rollstuhlnutzung sein.
BAUGESTALTUNG
Gestaltung ist die Visitenkarte
eines Hauses maßgeblich durch landschaftliche und
Das äußere Erscheinungsbild eines Hauses ist die
klimatische Gegebenheiten, durch örtlich verfügbare
Visitenkarte seines Bauherrn. Es versteht sich da-
Baustoffe, durch das Geschick und die handwerkli-
bei von selbst, dass jeder Bauherr ein Interesse dar-
chen Fähigkeiten einheimischer, traditionsbewusster
an hat, sein Haus ansprechend zu gestalten und gut
Handwerker und Baumeister bestimmt. Das Ergebnis
in die Landschaft einzufügen. Dass dies aber nicht
waren meist harmonisch in die vorhandene Bebau-
ganz einfach ist, zeigen leider nicht wenige Beispie-
ung eingefügte Neubauten, die wesentlich zur Ent-
le in Stadt und Land. Früher wurde die äußere Form
stehung der heute so hoch geschätzten geschlosse-
9
nen Ortsbilder in unseren alten Städten und Dörfern
6. Sichtbare Sparren im Vordachbereich.
beitrugen. Als Oberbayern sind wir stolz auf unsere
7. Bretter- bzw. Balusterbalkone, sogenannte Lau-
Heimat und unsere Kultur. Auf unsere historischen
ben, die entweder an ein oder zwei Wänden an-
Dörfer und ländliche Siedlungen, die – eingebun-
gebracht sind oder gar um drei Hausseiten laufen.
den in ihre Umgebung – seit Jahrhunderten unsere
8. Sprossenfenster und Fensterläden aus Holz.
Landschaft geprägt und unverwechselbar gemacht
9. Weiße Kalkputzflächen, Putzbänderungen,
haben. Es liegt in der Verantwortung aller Bürger, diese hohe Qualität zu erhalten und weiterentwickeln,
aufgemalte Haussprüche.
10. Holzblockbauweise: Blockwerkobergeschoss
damit auch die nachfolgenden Generationen sich
auf gemauertem Erdgeschoss, im Wohnteil als
in dieser Kulturlandschaft heimisch fühlen und den
Blockwerk-Konstruktion, über dem Stall die
ländlichen Raum mit Leben erfüllen können.
Tennenwände mit senkrechter, überlukter Bretterschalung.
Zehn Wesensmerkmale der
oberbayerischen Bauweise
1. Einfirsthöfe und -anlagen: rechteckige, lang-
Typische Bauformen werden selten
Die Abkehr von ortsüblichen Baustoffen und nicht
gestreckte Baukörper, die alle Funktionen un-
zuletzt tiefgreifende Veränderungen in den hand-
ter einem Dach, also Wohnen und Wirtschaf-
werklichen Berufen haben teilweise zu einer völligen
ten, vereinen. Mittelflurhäuser mit Hauseingang
Aufgabe der überkommenen, für unsere Landschaft
in der Mitte der Giebelseite. Giebelfassade mit
typischen Bauformen geführt. Nicht mehr der Bau-
strenger Symmetrie.
meister, sondern das Material bestimmt vielfach die
2. Flachsatteldächer als Pfettendächer mit einem
First ausgebildet.
3. Große Dachüberstände an den beiden Giebeln
Planung. Das Ergebnis ist dann ein Haus, das ohne
Rücksicht auf Landschaft und Umgebung nur nach
Zweckmäßigkeitserwägungen und nach den Vorga-
sowie an den Traufen. Dabei kaum Dachüber-
ben der Baustoffindustrie gebaut wird, oder – fast
stände unter einem Meter, eher darüber.
noch schlimmer – kurzlebige Ideen oder Gestal-
4. Dachdeckung mit roten oder rotbraunen
tungselemente aus aller Herren Länder übernimmt.
Farben, früher aus Holzschindeln.
5. Ortgangverkleidung aus Holz, die sogenannten
Windläden.
10
Durch die stürmische Entwicklung der Bautechnik
steht eine Fülle neuer, nicht mehr standortgebunde-
ner Baustoffe zur Verfügung. Für das Erscheinungs-
Einige praktische Hinweise, die Sie bei der Gestal-
bild eines Hauses wesentliche Einzelteile – wie Türen,
tung beachten sollten:
Fenster, Zäune – werden fabrikmäßig vorgefertigt.
Bei älteren Häusern fällt auf, wie sorgfältig diese
meist in das vorgegebene, natürliche Gelände ein-
Was ist zu tun, damit Sie eine ansprechende Ge-
gebunden sind. Da alle Erdbewegungen von Hand
staltung Ihres Hauses erreichen? Die Lösung ist ein-
ausgeführt werden mussten, wurden Veränderun-
fach und doch sehr kompliziert: Entscheidend für
gen der natürlichen Geländeoberfläche so weit wie
eine angemessene Gestaltung ist die Wahl eines
möglich vermieden. Aufschüttungen, Abgrabungen
guten Entwurfsverfassers, der nach Ausbildung und
und Stützmauern wurden nur ausgeführt, wenn dies
praktischer Erfahrung in derart schwer zu beurtei-
unbedingt erforderlich war.
lenden Gestaltungsfragen das richtige Gespür hat.
Bereiten Sie diese Entscheidung mit großer Sorgfalt
Grundstücke zu oft umgeformt
vor. Sehen Sie sich im Landkreis Traunstein nach
Heute hingegen kann man mit Hilfe moderner Ma-
besonders gut gestalteten Wohnhäusern um und
schinen die Oberfläche eines Grundstücks prak-
erkundigen Sie sich danach, wer das Haus entwor-
tisch vollständig verändern. Die Folge ist, dass
fen hat. Wenn Sie sich für einen Entwurfsverfasser
häufig Hanggrundstücke gewaltsam zu ebenen
entschieden haben, so verlangen Sie von ihm Bau-
Grundstücken umgeformt werden. Die Nachteile:
pläne für ein Haus, in dem Sie sich auch viele Jahre
Für den Bauherrn verteuern umfangreiche Erdbe-
und Jahrzehnte wohl fühlen können.
wegungen und aufwändige Stützmauern nicht selten das Bauvorhaben. Das Grundstück wie die um-
Fehler sind schwer korrigierbar
liegende Landschaft werden durch die künstlichen
Bedenken Sie, dass sich einmal begangene Fehler bei
Erdbewegungen und mächtigen Stützmauern ent-
der Gestaltung später kaum mehr oder nur unter gro-
stellt und entwertet. Der gestaltungsbewusste Bau-
ßem finanziellen Aufwand beheben lassen. Eine an-
herr kann solche Nachteile vermeiden, indem er von
sprechende Gestaltung muss nicht zwangsläufig mehr
seinem Planer eine sorgfältige, auf die jeweiligen
Geld kosten. So wirken zum Beispiel einfache, zu-
Geländeverhältnisse abgestimmte Planung verlangt.
rückhaltend gestaltete Häuser häufig viel vornehmer,
überzeugender und zeitloser als überladene oder einer
Weit verbreitet ist auch die Mode, das Kellerge-
gerade aktuellen Moderichtung folgende Bauten.
schoss möglichst weit aus dem Erdreich herausra-
11
gen zu lassen. Der vermeintliche Vorteil, durch eine
bäudes soll zu guten Proportionen führen. Die Län-
geringere Tiefe der Baugrube Kosten zu sparen und
genausdehnung parallel zum Dachfirst sollte des-
auf Lichtschächte vor den Kellerfenstern verzichten
halb stets merklich größer sein als die Hausbreite.
zu können, wird durch schwer wiegende Nachteile
Auch verschachtelte und ausgeschnittene Baufor-
erkauft. So müssen vor den Wohnräumen Terrassen
men mit allen möglichen Vor- und Rücksprüngen
aufgeschüttet werden. Ein ungestörtes Wohnen ist
sollten, nicht zuletzt auch wegen der energetischen
auf solchen Terrassenhügeln aber kaum möglich, da
Nachteile, vermieden werden. Sofern Anbauten
Sie wie auf einem Präsentierteller den Blicken von
und sonstige Hausergänzungen trotzdem notwen-
Passanten und Nachbarn ausgesetzt sind.
dig werden, sollten sich diese dem Hauptbaukörper
deutlich unterordnen.
Die umliegende Bebauung
berücksichtigen
Übrigens:
Ein Gebäude kann nicht isoliert von seinem Stand-
Bitte lassen Sie das Toskanahaus in der Toskana.
ort und seiner umliegenden Bebauung geplant wer-
Niemand käme auf die Idee, in der Toskana ein
den. Andernfalls läuft es Gefahr, ein Fremdkörper
oberbayerisches Bauernhaus zu errichten. Warum
in seinem Gebiet zu werden und damit auch den
also umgekehrt?
Bauherrn zu isolieren. Verlangt wird aber nicht eine
sklavische Angleichung an die Umgebung, sondern
Das Dach: die Krone des Hauses
ein gewisses Mindestmaß an Rücksichtnahme und
Das Dach als „fünfte Fassade“ des Hauses ist mit
gestalterischer Harmonie. Das bedeutet zum Bei-
das prägendste Element eines Baukörpers. Die
spiel, dass Hausformen, die in den Einfamilienhaus-
Vielzahl im Grundsatz ähnlich gestalteter Dächer
gebieten städtischer Vororte bevorzugt werden,
bildet die typischen ortsbildprägenden Dachland-
nicht in Dörfer mit ländlichem Charakter passen.
schaften. Die vorherrschende Dachform im Landkreis Traunstein ist das symmetrische längsgerich-
12
Baukörper
tete Satteldach. Die Neigung der Dächer ist auf die
Zum Wesentlichen im bodenständigen Bauen ge-
Umgebungsbebauung abzustimmen; in der traditi-
hören vor allem Ruhe und Klarheit des Baukörpers.
onellen Bauweise sind Dachneigungen zwischen 18
Die Relation von Länge, Breite und Höhe eines Ge-
und 24 Grad üblich. Als Dacheindeckungsmaterial
sollte im Regelfall der naturrote Tonziegel Verwen-
Licht einlassen, Kälte, Feuchtigkeit und Lärm abhal-
dung finden. Je nach Gebäudestandort und Dachn-
ten – das sind die Grundfunktionen eines Fensters.
eigung werden aber auch materialfarbene Blechein-
Fenster waren früher einfachste Holzrahmen mit
deckungen zugelassen. Dachaufbauten sollten bei
Einfachglas, die ihre Funktionen mehr schlecht als
dieser flachen Neigung vermieden werden. Gauben
recht erfüllten. Moderne Fenster sind aufwändig
setzen in der Regel eine Mindestdachneigung von
konstruiert, sehr gut gedämmt und bieten zudem
30 Grad voraus, Quergiebel sollten aus der Traufe
noch Sicherheit und Komfort. Zudem: Fenster sind
entwickelt sein und deutlich unter dem First anset-
markante Blickfänge, die das Erscheinungsbild
zen. Die Breite des Quergiebels sollte maximal ein
eines Hauses entscheidend beeinflussen.
Drittel der Gebäudelänge betragen. Aufgeständerte
Photovoltaik- und Solaranlagen sollten deutlich un-
Die Augen des Hauses
terhalb des Firstes und nur parallel zum First ange-
Vor allem stehende rechteckige Fensterformate, in
ordnet sein. Gestalterisch verträglicher sind jedoch
einem ausgewogenen Verhältnis zur geschlossenen
immer in der Dachneigung angebrachte Anlagen.
Wandfläche gesetzt, eignen sich gut, um der Fassade ein harmonisches Aussehen zu geben. Mehrteili-
Fassadengestaltung
ge Fenster sind einflügeligen Fenstern vorzuziehen;
Jedes alte Bauernhaus hat ein Gesicht, eine Haupt-
große Fensterflügel ragen weit in den Raum und
front, die Fassade. Meist ist es die Giebelseite. Sie
belasten die Beschläge stark. Sofern Fensterläden
lebt vom Rhythmus, von der Zahl und von der Pro-
– nach Möglichkeit aus glatten verleimten Brettern
portion der Fenster.
– Verwendung finden, sollten diese auch funktionstüchtig sein.
Fenster und Türen
Um ein harmonisches Bild der Fassade zu erhalten,
Einzelne Fenstergewände, die aus Naturstein stein-
sollten Tür- und Fensteröffnungen in einem ausge-
metzmäßig bearbeitet und in Ausnahmefällen auch
wogenen Verhältnis zur Wandfläche stehen, wobei
künstlerisch gestaltet sind, insbesondere auch um-
die Wandfläche deutlich überwiegen sollte; danach
laufende in der Struktur abgesetzte Einfassungen,
richtet sich auch die Größe und Anordnung der
so genannte Putzfaschen (12 bis 16 cm breit), sind
Wandöffnungen.
im Landkreisgebiet bei Mauerwerksbauten seit je-
13
her ein charakteristisches Gestaltungselement. Far-
te ist überwiegend Mauerwerk üblich, das durch
big abgesetzt, auf Wand und Fenster abgestimmt,
Mehrlagenputz geschützt wird und harmonische, in
geben sie dem Fenster erst den richtigen Rahmen.
regelmäßigen Abständen und übereinander in Ach-
Dies gilt sinngemäß natürlich auch für Türen; jedoch
sen angeordnete Fensteröffnungen aufweist. Ge-
sollten diese Einfassungen gegenüber den Fens-
bietstypisch ist eine glatte Putzoberfläche. Wahl-
tern etwas breiter angesetzt werden. Haustüren sind
weise schützt ein senkrechter Brettermantel vor
die Visitenkarten der Häuser. Ihnen kommt bei der
Verwitterung, Kniestockbereiche sind an der Ver-
Gestaltung eine besondere Bedeutung zu. Durch
schalung zu erkennen. In den letzten Jahren hat
die Haustür betritt und verlässt man ein Gebäude.
sich auch die Holzständerbauweise etabliert.
Hauseingänge riegeln ab, sollten aber gleichzeitig
einladend auf Gäste und Freunde wirken. Mit der
Die Farbe der Fassade ist Bestandteil der Oberflä-
Eingangstür präsentiert der Bewohner sein Haus,
che. Sie wirkt entweder als Eigenfarbe des Materi-
sie stellt eine Willkommensgeste dar und sollte mit
als oder als Ergebnis einer Oberflächenbehandlung.
Sorgfalt ausgesucht werden. Früher wurden häufig
Bei Farbanstrichen sollten Sie im Regelfall weiße
Inschriften, Jahreszahlen, aber auch die Namen oder
oder pastellfarbige Farbtöne für Putzflächen ver-
Initialen der Erbauer über der Haustür angebracht.
wenden. Holzbauteile sollten naturbelassen oder
Damit wurde eine gut gestaltete Haustür auch zur
lasiert werden, damit die natürliche Maserung er-
persönlichen Mitteilung an ihre Umwelt. Achten Sie
halten bleibt. Wichtig ist, dass die Farben aller Bau-
deshalb bei der Haustür auf eine klare und einfache
teile in sich abgestimmt sind. Nur so ergibt sich ein
Formensprache.
ausgewogenes Gesamtbild Ihres Hauses. Das Gebäude soll sich aber auch farblich harmonisch in
Die Wandgestaltung
seine Umgebung einpassen. Vergessen Sie deshalb
Gute wertbeständige Gestaltung ist durch die Ver-
nicht den Bezug Ihres Hauses zur Umgebungsbe-
wendung möglichst weniger Materialien zu errei-
bauung und zum Ortsbild.
chen. Qualitätsvolles Bauen heißt handwerkliches
14
Bauen. In früheren Zeiten wurden überwiegend Holz
Ein Haus steht nicht für sich allein
in Blockbauweise mit kleinen Öffnungen, dann zu-
Erst Nebenanlagen wie Garage, Terrasse oder
nehmend verputzte Steinwände verwendet. Heu-
Wintergarten komplettieren das Ensemble. Neben-
gebäude und Garagen sollten das Hauptgebäude
Balkon: Ein Platz für die Seele
lediglich harmonisch ergänzen, Flickwerk zerstört
Balkone sollten sich harmonisch in ein Gebäude
leicht das Erscheinungsbild eines Anwesens.
einfügen. Ein Hauptgesichtspunkt ist die Gestaltung
der Balkonbrüstung. Einfache, schlichte und senk-
Garage: Mehr als ein Autoabstellplatz
recht gestaltete Holzgeländer wirken zurückhaltend
Meist ist die Garage auch Unterstellplatz für Fahr-
und filigran.
räder, Gartengeräte und vieles mehr. Die Garage
Proportionen des Wohnhauses zu sehen und sollte
Terrasse: Das Sommer-SonnenWohnzimmer
sich deutlich unterordnen. Schließlich soll nicht der
Eine großzügige Terrasse spielt beim vielzitierten
Eindruck einer „Garage mit Haus“ entstehen.
Traum vom eigenen Haus oft eine zentrale Rolle.
ist in enger Verbindung mit der Architektur und den
Auf der Terrasse zu frühstücken, im Liegestuhl da-
Wintergärten: Glashäuser zum Wohnen
hinzudösen und an lauen Sommerabenden gemein-
Wintergärten erfreuen sich großer Beliebtheit.
sam mit Freunden draußen zu sitzen gilt als Inbe-
Sie sind zum einen eine gute Möglichkeit, den
griff der Lebensqualität, die viele Menschen mit
Wohnraum zu vergrößern, zum anderen tragen
einem eigenen Haus verbinden. Entscheidend ist
sie wesentlich zur Erhöhung der Wohnqualität
die Lage: Die Wege zwischen Wohnbereich, Küche
bei. Dabei sollte eine erdgeschossige Bauweise in
und Terrasse sollten möglichst kurz sein, auf Son-
Holz vorgezogen werden, damit der Wintergarten
ne und Wind ist besonders zu achten. Bei einer
sich an die Materialien und die Proportionen des
Südterrasse muss für gute und ausreichende Be-
Hauptgebäudes anpasst.
schattung gesorgt werden.
BAUEN UND UMWELT
Jedes Bauen belastet, verändert und verbraucht
brauchen. Es sollte schon zur gesundheitlichen
ein Stück Natur. Ökologisches Bauen heißt des-
Vorsorge der Bewohner aus möglichst natürlichen
halb, das Gleichgewicht ökologischer Kreisläufe so
Materialien gebaut werden, die auch bei Renovie-
zu beachten, dass die Belastungsgrenzen der Na-
rungen, Austausch und Abriss nicht zu Abfallproble-
tur nicht überschritten werden. Gebäude und Sied-
men führen.
lungen sollen möglichst schonend, die gegebenen
natürlichen Verhältnisse nutzend, in die Landschaft
Biologisch Bauen
oder die vorhandene Bebauung eingefügt werden.
Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar.
Dabei müssen wir sparsam mit dem vorhandenen
Die Gesundheitsgefährdung durch bestimmte Bau-
Grund und Boden und den natürlichen Mineralien
materialien und Bauweisen ist in den vergangenen
umgehen. Bauabfälle sind sachgemäß zu entsor-
Jahren stark diskutiert worden. Es konnten immer
gen. Das Gebäude sollte Luft, Wasser und Boden
häufiger Wirkungen nachgewiesen werden, die das
nicht belasten und möglichst wenig Energie ver-
Wohlbefinden der Bewohner deutlich beeinträchtigt
15
haben oder gar gesundheitsschädlich waren. Ihre
cenverbrauch (endliche Vorräte oder nachwach-
Aufmerksamkeit sollten Sie deshalb hauptsächlich
sende Rohstoffe), Schadstoffemissionen bei
auf folgende Baustoffgruppen richten:
der Herstellung, Benutzung und Beseitigung
Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materi-
und die Recyclingfähigkeit.
alien (Asbestfasern oder künstliche Mineralfasern)
Chemische Substanzen in Baustoffen (z.B.
Denken Sie daran:
Formaldehyd in Spanplatten, Dämmstoffen,
Ein Mitteleuropäer verbringt im Durchschnitt rund 90
Belägen, Tapeten, PCB und Lindan in Holz-
Prozent eines Tages in Gebäuden. Das sollte für Sie
schutzmitteln, Lösungsmittel in Farben,
Grund genug sein, dafür zu sorgen, dass zumindest
Lacken, Klebern, usw.)
in ihrem Haus ein gesundes Wohnklima herrscht.
Strahlenexposition aus Baustoffen, z.B. durch
Radon und Radonzerfallsprodukte. Gesund-
Energiesparendes Bauen
heitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor
Der Stand der Technik erlaubt es heute, Wohnge-
allem deshalb einstellen, weil zum einen lange
bäude zu bauen, die bis zu 70 Prozent weniger
Zeit die Wirkungszusammenhänge mancher
Energie verbrauchen als der Gebäudebestand. Das
gefährlicher Stoffe nicht bekannt waren. Zum
ist ein gewaltiges Einsparungspotential. Dennoch
anderen deshalb, weil gerade im Heimwerker-
setzen sich energieeffiziente Techniken im Woh-
bereich bei der Anwendung und Verarbeitung
nungsbau nur sehr langsam durch.
von Baustoffen manche Regeln nicht beachtet
wurden, die dem Bauprofi vertraut sind. Beim
16
Die Gründe dafür sind vielfältig:
biologischen Bauen wendet man sich deshalb
Fehlendes Problembewusstsein
wieder verstärkt den altbewährten Materiali-
Unkenntnis und teilweise unzureichende Aus-
en wie z. B. Ziegel, Holz, Kalk, Gips, Wolle und
bildung bei Planern und Handwerkern
Kork zu. Das gilt sowohl für den Rohbau als
Investitionen als einzige und alleinige Entschei-
auch für den Innenausbau. Ob Baustoffe um-
dungsgrundlage für Bauprojekte, fehlende Ein-
weltverträglich sind, hängt von verschiedenen
beziehung von Betriebskosten, fehlende Voll-
Aspekten ab. Zu berücksichtigen sind insbe-
kostenrechnung
sondere ihr Primärenergiegehalt, der Ressour-
Nutzer-Investor-Problematik bei Mietobjekten
Mangelnde Transparenz über Förderprogram-
der ergänzen und nicht durch fehlende Koordinie-
me und immer noch unzureichender finanzieller
rung einander entgegenwirken.
Anreiz für Bauherren und Hausbesitzer
Parameter aufeinander abstimmen
Deshalb verbrauchen die Gebäude im Bestand
Um den optimalen Effekt zu erreichen, sollten alle
durchschnittlich 200 bis 300 Kilowattstunden pro
beschriebenen Parameter aufeinander abgestimmt
Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) Heizenergie für
werden. Mit dieser Betrachtungsweise wird deut-
die Raumwärme. Das entspricht 20 bis 30 Litern Öl.
lich, dass eine gute Planung eine wichtige Voraus-
Ab den achtziger Jahren wurden zehn- bis 15-Liter-
setzung für das definierte Ziel darstellt.
Häuser gebaut. Die bis vor kurzem noch geförderten Niedrigenergiehäuser verbrauchen vier bis sie-
Moderne Heiztechnik
ben Liter pro Quadratmeter und Jahr. 1991 wurden
In der Vergangenheit hat man die Heizung aus
bereits die ersten Passiv- oder 1,5 Liter-Häuser rea-
Sicherheitsgründen gerne einige Nummern zu groß
lisiert. Eine weitere Steigerung sind das in den 90er
gewählt. Dieses „Darf es ein bisschen mehr sein?“
Jahren realisierte „Null-Energie-Haus“ oder das
ist für einen guten Heizungsbauer heute keine Fra-
„Energieautarke Solarhaus“ in Freiburg.
ge mehr. Es muss die richtige Heizung sein, berechnet nach dem tatsächlichen Wärmebedarf der
Parameter für Energieverbrauch
jeweiligen Wohnung. Fachleute fordern von moder-
Dieser geschichtliche Rückblick vergegenwärtigt die
nen Heizungen die problemlose Eignung für Nie-
zeitliche Entwicklung des energiesparenden Bauens
dertemperaturbetrieb. Im Sommer sollten Sie die
und verdeutlicht, dass der Gebäudebestand bis in
Warmwasserbereitung von der Heizung trennen. Die
die achtziger Jahre hinein aus energetischer Sicht
Auswahl des optimalen Heizsystems wird von einer
als Altbau bezeichnet werden kann. Prinzipiell wird
ganzen Reihe von Kriterien beeinflusst:
der Energieverbrauch eines Gebäudes durch drei
Dimensionierung der Heizung: Sie richtet sich
Parameter bestimmt: die baulichen Voraussetzun-
nach dem Wärmebedarf des Gebäudes.
gen, die Anlagentechnik und das Nutzerverhalten.
Kamin: Energieträger, Heizkessel und Kamin müs-
Um möglichst gute Verbrauchswerte zu erzielen,
sen aufeinander abgestimmt sein. Das gilt vor allem
müssen die verschiedenen Einflussfaktoren einan-
im Hinblick auf Kaminquerschnitt und Kaminhöhe.
17
Heizungsregelung: Die Regelung der Heizung
ser Energieform die Wertschöpfung in der Region, die
sollte möglichst einfach und automatisch erfol-
Transportkosten sind gering, und die Restasche ist als
gen. Der Heizkessel ist das Herz des Systems.
Naturdünger verwertbar. Gleichzeitig ist die Biomasse
Spezialkessel für den jeweiligen Brennstoff ge-
ein heimischer Energieträger, der nachhaltig produ-
währleisten eine schadstoffarme Verbrennung mit
ziert wird und nicht importiert werden muss.
hohem Wirkungsgrad. Grundsätzlich gilt: Moderne Technologie bedeutet geringe Emissionen und
Solarenergie
hohen Nutzungsgrad. Nach Ansicht des Verbrau-
Verbrennungsprozesse sind für den CO2-Anstieg in
cherzentralen-Bundesverbandes (VZBV) gilt unter
der Atmosphäre und den Treibhauseffekt verant-
den modernen Heizkesseln der Brennwertkes-
wortlich. Die verstärkte Nutzung der Sonnenener-
sel als „besonders energiesparende und umwelt-
gie ist ein Weg, die Umweltbelastungen im priva-
schonende Wärmeerzeugung“. Entscheidend für
ten Bereich zu reduzieren. Die Sonnenenergie wird
den Wirkungsgrad und die saubere Verbrennung
in den meisten Fällen zur Warmwasseraufbereitung
sind jedoch nicht zuletzt die optimale Einstellung
oder zur Beheizung genutzt. Oder sie wird passiv
und eine regelmäßige Wartung der Geräte.
geerntet, indem zur Südseite große Fensterflächen
mit Wärmeschutzverglasung eingeplant werden. Die
Holz und Biomasse
Wärmegewinnung durch die Sonnenenergie ist da-
Die Verbrennung von Stückholz oder Hackgut liegt
bei deutlich größer als der Wärmeverlust über die
heute im Trend. Moderne Spezialkessel mit Gebläse-
Fensterflächen. Zur direkten Nutzung der Sonnen-
unterstützung sorgen für eine schadstoffarme Holz-
einstrahlung erfreuen sich auch Glasvorbauten und
verbrennung bei hohen Temperaturen. Vorausset-
Wintergärten zunehmender Beliebtheit. Selbstver-
zung für eine schadstoffarme Verbrennung ist jedoch
ständlich dürfte sein, dass beheizte Wintergärten
trockenes Holz. Neben Stückholz und Hackschnit-
nicht zum Energiesparen beitragen.
zeln sind Holzbriketts und Pellets ideale Brennstof-
18
fe. Insgesamt stellt die Biomasse-Heizung auch eine
Erdwärme
vernünftige Alternative für den Klimaschutz dar: Beim
Erdwärmenutzungen sind gestattungs- bzw. anzei-
Verbrennen von Holz entsteht nämlich nur genau so
gepflichtig. Für die Gestattungspflicht ist zu unter-
viel Kohlendioxid (CO2), wie der Baum während sei-
scheiden zwischen oberflächennahen Anlagen und
ner Wachstumsphase der Luft entnommen hat. Die
solchen in größeren Tiefen, mit und ohne Nutzung
CO2-Bilanz ist also neutral. Zusätzlich bleibt bei die-
des Grundwassers.
ENERGIEEINSPARUNGSVERORDNUNG UND
ENERGIEBEDARFSAUSWEIS
Energiebedarfsausweis ist Pflicht
der EnEV entsprechen der heutigen Baupraxis. Zu
Am 1. Februar 2002 trat die erste Energieeinspar-
empfehlen ist im Hinblick auf Wertsicherung, Wohn-
verordnung (EnEV) in Kraft. Erstmalig wurden darin
komfort und die Senkung laufender Betriebskos-
Bauhülle und Energieversorgung als Einheit be-
ten eine optimale Abstimmung des Gesamtsystems
trachtet. Wichtige Anforderungsgrößen bei dem
und dabei die Verwendung effizienter Bauteile und
Nachweisverfahren sind der Endenergie- und der
Komponenten gemäß den heutigen technischen
Primärenergiebedarf. Der Endenergiebedarf be-
Möglichkeiten.
schreibt den tatsächlichen Energieverbrauch einer
Immobilie in kWh/m²a. Der Primärenergiebedarf
Große Chance für Einfamilienhaus
berücksichtigt noch zusätzlich die Verluste, die
Die technische Entwicklung ist beim Bau von Ein-
bei einem bestimmten Energieträger durch Trans-
familienhäusern am weitesten fortgeschritten. Der
port, Gewinnung und Umwandlung entstehen.
klassische Niedrig-Energiehausstandard hat sich
Je nach verwendetem Energieträger fallen diese
vor allem bei Ein- und Zweifamilienhäusern viel-
Werte unterschiedlich aus. Die Anforderungen der
fach bewährt und ist eine Mindestempfehlung für
Energieeinsparverordnung sind für den Bauherrn
die bauliche Ausführung. 2004 und 2007 wurde die
grundsätzlich zwingend; der Bauherr ist allerdings
Energieeinsparverordnung novelliert. Die nächs-
frei in der Wahl der hierfür zu verwendenden
te Novelle ist bereits von der Bundesregierung be-
Baustoffe und Bauteile. Einen Nachweis über die
schlossen und tritt am 1. Oktober 2009 in Kraft.
Einhaltung der Anforderungen, den Energiebedarfsausweis, hat der Bauherr vor Baubeginn erstellen
Energieausweis für den Baubestand
zu lassen.
Die Einführung von Energieausweisen für den Gebäudebestand ist durch die am 1. Oktober 2007
Für den Neubau ist der Energiebedarfsausweis
in Kraft getretene novellierte EnEV 2007 geregelt.
zwingend vorgeschrieben. Die Grenzwerte für den
Gerade bestehende Gebäude bieten das größte
Primärenergiebedarf liegen bei der zentralen Warm-
Einsparpotential. Jeder einzelne kann seinen per-
wasserbereitung für Reihenhäuser bei 100 bis 120
sönlichen Beitrag dazu leisten. Allein Heizung und
kWh/m²a, für freistehende Einfamilienhäuser bei
Warmwasserbereitung haben einen Anteil von rund
140 kWh/m²a und bei Mehrfamilienhäusern bei 70
40 Prozent am gesamten Energieverbrauch in Bay-
bis 90 kWh/m²a. Diese Mindestanforderungen nach
ern.
19
Am 1. Juli 2008 wurde der Energieausweis für eine
lage ein Energieausweis erforderlich. Der Energie-
Vielzahl von bestehenden Gebäuden eingeführt.
ausweis ist in der Regel für das gesamte Gebäude,
Seit 1. Januar 2009 muss nahezu für jedes Wohn-
nicht jedoch für einzelne Wohn- oder Nutzungsein-
gebäude bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung
heiten auszustellen.
ein Energieausweis erstellt werden. Die Energieausweise für bestehende Gebäude werden zusätzlich
Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten:
ein neues Bewusstsein für den Energieverbrauch
schaffen. Für Eigentümer, Käufer, Vermieter und
Bei größeren Gebäuden ab fünf Wohneinheiten
Mieter von Immobilien entsteht dadurch ein Mehr
sowie für Nichtwohngebäude besteht die Wahlmög-
an Transparenz. Somit stellen die Energieauswei-
lichkeit zwischen dem Energiebedarfsausweis, der
se eine große Chance dar, Energieeinsparpotentia-
den unter normierten Bedingungen errechneten
le von Gebäuden zu erkennen und zu nutzen sowie
theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes zu-
maßgeblich zum Klimaschutz beizutragen.
grunde legt, und dem Energieverbrauchsausweis,
basierend auf dem tatsächlich gemessenen, aller-
Je nach Gebäudetyp sind dabei unterschiedliche
dings nutzerabhängigen Energieverbrauch eines
Fristen zu beachten:
Gebäudes.
Für Wohngebäude mit Baufertigstellung bis
Ende 1965 ab dem 1. Juli 2008
Bei kleineren älteren Gebäuden mit weniger als
Für später errichtete Wohngebäude ab dem
fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem
1. Januar 2009
1. November 1977 eingereicht wurde (Inkrafttre-
Für Nichtwohnbebäude ab dem 1. Juli 2009
ten der ersten Wärmeschutzverordnung), bestand
diese Wahlfreiheit nur noch bis zum 30. Semptem-
Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig, da-
ber 2008. Seit dem 1. Oktober 2008 darf für die-
nach müssen sie neu ausgestellt werden.
se Gebäude nur noch ein Energiebedarfsausweis
ausgestellt werden. Wahlfreiheit besteht nur dann
20
Welcher Ausweis für welches Gebäude?
weiterhin, wenn diese Gebäude bereits seit der
In Abhängigkeit von Größe, Nutzung, Alter und
Baufertigstellung oder seit einer späteren Sanierung
energetischer Qualität des Gebäudes ist bei Ver-
den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung
kauf, Neuvermietung oder Neuverpachtung die Vor-
von 1977 entsprechen.
ENERGIEAUSWEIS
ENERGIEAUSWEIS
für Nichtwohngebäude
Gültig bis:
für Wohngebäude
gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)
gemäß den §§ 16 ff. Energieeinsparverordnung (EnEV)
1
25.04.2017
Gültig bis:
1
25.04.2017
Gebäude
Gebäude
Hauptnutzung/
Gebäudekategorie
Fachhochschule
Gebäudetyp
Mehrfamilienhaus
Adresse
Musterstraße 99, 12345 Musterstadt
Adresse
Musterstr. 123, 12345 Musterstadt
Gebäudeteil
Hauptgebäude
Gebäudeteil
Vorderhaus
Baujahr Gebäude
1965
Baujahr Gebäude
1928
Baujahr Wärmeerzeuger
1996/97
Baujahr Anlagentechnik
1982
Baujahr Klimaanlage
1996
Anzahl Wohnungen
9
Nettogrundfläche
11.940 m²
Gebäudenutzfläche (AN)
575 m²
Anlass der Ausstellung
des Energieausweises
Gebäudefoto (freiwillig)
Neubau
Vermietung / Verkauf
Modernisierung
(Änderung / Erweiterung)
Aushang bei öffentl. Gebäuden
Sonstiges (freiwillig)
Anlass der Ausstellung
des Energieausweises
Gebäudefoto (freiwillig)
Neubau
Vermietung/Verkauf
Modernisierung
(Änderung/Erweiterung)
Sonstiges (freiwillig)
Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes
Hinweise zu den Angaben über die energetische Qualität des Gebäudes
Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder
durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die Nettogrundfläche.
Die energetische Qualität eines Gebäudes kann durch die Berechnung des Energiebedarfs unter standardisierten Randbedingungen oder
durch die Auswertung des Energieverbrauchs ermittelt werden. Als Bezugsfläche dient die energetische Gebäudenutzfläche nach der EnEV,
die sich in der Regel von den allgemeinen Wohnflächenangaben unterscheidet. Die angegebenen Vergleichswerte sollen überschlägige
Vergleiche ermöglichen (Erläuterungen – siehe Seite 4).
Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt.
Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig. Diese Art der Ausstellung ist Pflicht bei Neubauten und bestimmten
Modernisierungen. Die angegebenen Vergleichswerte sind die Anforderungen der EnEV zum Zeitpunkt der Erstellung des
Energieausweises (Erläuterungen – siehe Seite 4).
Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt.
Die Vergleichswerte beruhen auf statistischen Auswertungen.
Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch
Eigentümer
Aussteller
Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Berechnungen des Energiebedarfs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 2 dargestellt.
Zusätzliche Informationen zum Verbrauch sind freiwillig.
Der Energieausweis wurde auf der Grundlage von Auswertungen des Energieverbrauchs erstellt. Die Ergebnisse sind auf Seite 3 dargestellt.
Datenerhebung Bedarf/Verbrauch durch:
Eigentümer
Aussteller
Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe).
Dem Energieausweis sind zusätzliche Informationen zur energetischen Qualität beigefügt (freiwillige Angabe).
Hinweise zur Verwendung des Energieausweises
Hinweise zur Verwendung des Energieausweises
Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Gebäude oder den oben
bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu ermöglichen.
Aussteller
Der Energieausweis dient lediglich der Information. Die Angaben im Energieausweis beziehen sich auf das gesamte Wohngebäude oder
den oben bezeichneten Gebäudeteil. Der Energieausweis ist lediglich dafür gedacht, einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden zu
ermöglichen.
Aussteller
Paul Mustermann
Ingenieurbüro Mustermann
Musterstraße 123
12345 Musterstadt
Paul Mustermann
Ingenieurbüro Mustermann
Musterstraße 45
12345 Musterstadt
Datum
Unterschrift des Ausstellers
26.04.2007
Datum
Unterschrift des Ausstellers
Denkmalgeschützte Gebäude sind von der Aus-
gilt für wesentliche Änderungen an Häusern und
weispflicht bei Verkauf, Vermietung oder Verpach-
Wohnungen im Gebäudebestand. Hinzu kommen
tung ausgenommen.
verschiedene Nachrüstpflichten für Anlagen und Gebäude, unabhängig von Umbauten.
Wer stellt Energieausweise aus?
Wenn es sich um einen Energieausweis für einen
Langfristig und stufenweise sollen die verbrauchin-
Bestandsbau handelt, der verkauft oder neu ver-
tensiven Nachtstromspeicherheizungen außer Be-
mietet wird, regelt die EnEV selbst, wer ausstel-
trieb genommen werden, abhängig von der Größe
lungsberechtigt ist. Dabei unterscheidet die EnEV
des Gebäudes, seiner Dämmqualität und der Zahl
wiederum, wer für den Wohn- und auch für den
der Wohneinheiten.
Nichtwohnbestand ausstellungsberechtigt ist. Im
Übrigen berechtigt die Bayerische Bauordnung mit
Den Vollzug sollen die Nachweispflichten, Kontrol-
der Bauvorlage- u. Nachweisberechtigung auch zur
len durch die Bezirkskaminkehrermeister sowie Buß-
Ausstellung der Energieausweise.
geldvorschriften bei erheblichen Verstößen sichern.
Die Bundesregierung hat die Novelle zur Energieein-
Die energetischen Anforderungen an Neubauten sol-
sparverordnung bereits beschlossen. Die neue ENEV
len um durchschnittlich 30 Prozent steigen. Gleiches
tritt zum 1. Oktober 2009 in Kraft.
21
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22
VORBILDLICHES BEISPIEL ZUR ENERGETISCHEN
GEBÄUDESANIERUNG
Nicht nur mit der landkreisweiten Vortragsreihe zum
entschloss sich die Sparkasse im Jahr 1987, schräg
Thema Energiesparen hat die Kreissparkasse Traun-
gegenüber in der St. Oswald-Straße ein neues Verwal-
stein-Trostberg gezeigt, dass ihr der Klimaschutz
tungsgebäude zu errichten. Als auch hier die Platzver-
vor Ort am Herzen liegt. Seit dem Umbau präsen-
hältnisse beengt waren, wurde 1996 noch ein fünftes
tiert sich auch die Hauptgeschäftsstelle an der Ro-
Stockwerk auf das Gebäude in der Rosenheimer Straße
senheimer Straße von der Energieeffizienz her auf
aufgesetzt. Im Jahr 2000 entstand schließlich das neue
dem neuesten Stand. Im sechsstelligen Bereich in-
Hauptstellengebäude gegenüber in der Ludwig-Thoma-
vestierte die Kreissparkasse Traunstein-Trostberg im
Straße. Nach der Innenmodernisierung der Beratungs-
Rahmen der energetischen Gebäudesanierung am
und Servicebereiche sowie der Kasse im Erdgeschoß
Gebäude an der Rosenheimer Straße 1. Dazu Vor-
im Jahr 1998 erstrahlt auch die Außenfront im neuen
standsvorsitzender Werner Linhardt: „Unseren Kun-
Glanz. In den Obergeschossen wurde ein Wärmever-
den raten wir ebenfalls, alte Gebäude energetisch
bundsystem aufgebracht.
zu sanieren. Dabei spart man auf Dauer bares Geld,
schont die natürlichen Ressourcen und unsere Um-
Im Erdgeschoß wurden die bereits teilweise kaputte
welt. Zudem profitiert die heimische Wirtschaft, an
und undichte Natursteinfassade abgebaut und eine zu-
die sämtliche Aufträge vergeben wurden. An dieser
sätzliche Wärmedämmung mit Mineralwolle sowie einer
Stelle ein Dankeschön an die beteiligten Firmen für
Sockeldämmung aufgebracht. Auch die neuen Kas-
die reibungslose Abwicklung.“ Durch die neue Fas-
tenfenster mit innen liegendem Sonnenschutz tragen
sadendämmung samt der Erneuerung von Fens-
deutlich zur Energieeinsparung und zum Schallschutz
ter und Türen erhofft man sich 14 Tonnen CO2-Ein-
bei. Die gesamte Außenfront erhielt eine Pfosten-Rie-
sparung pro Jahr. Dazu kommt noch die Einsparung
gel-Fassade mit blau schimmerndem emaillierten Glas
über die neu installierte Photovoltaikanlage, die mit
im unteren Bereich. An der Fassadensüdseite wurde
ca. 3,5 Tonnen CO2 zu Buche schlägt.
eine große Photovoltaikanlage installiert sowie ein feststehender Sonnenschutz über der Schaufensterfront.
1965 wurde das altehrwürdige Gebäude errichtet. In
Damit auch auswärtige Kunden ihre Sparkasse finden,
den ersten Jahren waren hier die Verwaltung und der
wurde die alte Leuchtschrift über dem Eingang durch
Kundenbereich untergebracht. Die sprunghafte Ge-
eine neue ersetzt. Dank moderner LED-Technik ver-
schäftsausweitung sorgte dafür, dass die Räumlichkei-
braucht diese Anlage nur 1/20 (64Wh) im Vergleich zu
ten im Laufe der Jahre aus allen Nähten platzten. So
der alten Version.
23
ALTBAUSANIERUNG
Altbauten statt Neubau
von Fenstern und Türen, eine neue Sanitär-, Elektro-
Beim Kauf eines älteren Hauses profitiert der Neu-
oder Heizungsinstallation sowie eine Verbesserung
besitzer vor allem von bestehenden Strukturen. Der
des Wärmeschutzes. Besonderes Kennzeichen der
Nachteil: Es gibt auf dem Grundstück und vor allem
Modernisierung ist, dass der Gebrauchswert einer
im Haus selber weniger Gestaltungsraum als bei
Immobilie nachhaltig erhöht wird.
einem Neubau.
Die schwierigste Stufe baulicher Maßnahmen an
Bereits über die Hälfte aller Baumaßnahmen betrifft
Altbauten ist die Sanierung. Sie ist dann erforder-
heute dennoch den Altbaubereich. Immer mehr
lich, wenn ein Gebäude bereits erhebliche Schäden
Architekten, Handwerker und Baustoffhändler stel-
aufweist. Feuchte oder rissige Mauern, stark durch-
len sich auf diesen Trend ein. In besonderer Weise
hängende Decken, unzureichende Fundamentie-
nehmen sich immer mehr Heimwerker der Altbauten
rung oder zerstörte Holzkonstruktionen gehören zu
an. Wenn die Grundsubstanz noch intakt ist, lassen
den häufigsten Schadensbildern.
sich oft schon mit kleinen Renovierungsarbeiten beachtliche Erfolge erzielen. Zudem lockt viele Bau-
Neben den ausführenden Fachfirmen müssen Sie
herren die besondere Atmosphäre von Altbauten.
dann in aller Regel auch Sachverständige, z.B. einen
Architekten, hinzuziehen. Dies gilt umso mehr, wenn
Sehr oft bleibt es aber nicht bei vergleichsweise
denkmalschützerische Belange eine Rolle spielen.
harmlosen Renovierungsarbeiten wie einem neuen
Dann müssen Sie die Sanierung in enger Zusammen-
Farbanstrich oder neuen Bodenbelägen. Wird eine
arbeit mit der Denkmalschutzbehörde durchführen.
regelrechte Instandsetzung fällig, so ist der Auf-
Denkmalgeschützte Gebäude sind in der Denkmal-
wand an Kosten und Zeit deutlich größer. Dann gilt
topograhie für den Landkreis Traunstein eingetragen.
es bauliche Mängel und Schäden zu beseitigen, die
Nähere Informationen dazu erhalten Sie bei der Denk-
durch Alterungs- und Witterungseinflüsse oder an-
malschutzbehörde im Landratsamt Traunstein.
dere Einwirkungen entstanden sind.
Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden sind
24
Die Instandsetzung ist meist gleichzeitig mit einer
oftmals genehmigungspflichtig. Bitte informieren
Modernisierung des Gebäudes verbunden. Typische
Sie sich rechtzeitig bei der Baugenehmigungsbe-
Modernisierungsmaßnahmen sind die Erneuerung
hörde im Landratsamt Traunstein.
Erfolgreich sanieren
80/90er-Jahre: Haus bei Dachausbauten undicht;
Im Altbau ist es ungleich anspruchsvoller als im
Unterspannbahnen nicht UV-beständig (Folie
Neubau, den Heizwärmebedarf zu minimieren, da
zerstört, Feuchtigkeit bildet sich in Dämmwolle),
traditionelle Gebäude nicht auf Energieeinsparung
Blasenbildung und Ablösung von Anstrichen.
ausgelegt sind. Ein großer Erfolg sind Drei- oder VierLiter-Häuser nach der Sanierung. Um dieses Ziel zu
Der Schlüssel zum Erfolg
erreichen, werden die im Neubau erprobten Passiv-
Eine gute Wärmedämmung sorgt in erster Linie für
hauskomponenten eingesetzt. Dach, Fassade und
ein behagliches Raumklima und körperliches Wohl-
Fenster sind meist die ersten Ansatzpunkte, wenn es
befinden, indem im Winter die Kälte draußen bleibt
um die energetische Sanierung geht.
und im Sommer möglichst wenig Hitze durch Dach
oder Wand dringt. Nebenbei bewahrt sie auch die
Dabei gibt es je nach Baujahr einer Immobilie typische
Baukonstruktion vor extremen Temperaturschwan-
Schwachpunkte, die erhebliche Auswirkungen auf den
kungen und Feuchteeinwirkungen mit den damit
Energieverbrauch und das Raumklima haben:
verbundenen Folgeschäden.
Gründerzeit (1890–1930): An Fenstern und Balkonen rostender Stahl (nicht immer sichtbar);
Dabei funktionieren die heute marktüblichen Däm-
Schallschutz und Wärmedämmung mangelhaft;
mungen nach dem Prinzip einer in hohem Maße
Schimmelpilz oder Schädlingsbefall (Holzbock,
wärmedämmenden Struktur, die Platz lässt für Luft
Mauerschwamm); Hohlstellen unter dem Putz
oder Gaseinschlüsse.
(Fassade und innen).
50er-Jahre: Baumaterialien manchmal min-
Gebäude als Ganzes betrachten
derwertig; Wärme- und Schallschutz schlecht;
Bei allen bauphysikalischen Details darf das Ge-
Schäden an Fassade und Dach.
bäude als Ganzes nicht aus den Augen verloren
60er-Jahre: Wärmeschutz unzureichend und
werden. Neben den tragenden Wänden und dem
viele Wärmebrücken; Schäden an Balkonen
Dach treten noch weitere Bauteile in Kontakt mit
und vorgehängten Fassaden.
der Außenluft: die erdberührten Bauteile, die Ge-
70er-Jahre: Wärmedämmputzfassaden von
schossdecken im Bereich von Auflagern und Ein-
schlechter Qualität; elastische Fugen sind
schnitten wie zum Beispiel bei einer Loggia. Und
inzwischen spröde.
natürlich Fenster, Rollladenkästen oder Türen.
25
Der beste Wärmeschutz ist dabei eine konstrukti-
einzige Möglichkeit bleibt damit nur die Dämmung
ve thermische Trennung, sprich: Durchbrüche durch
von innen, sofern diese Maßnahme denkmalverträg-
die Wand sollten vermieden werden. Was bei einem
lich ist. Wichtig ist hier das sorgfältige Anbringen
vorgehängten Balkon oder beim außen angebrach-
eine Dampfsperre, um Feuchteschäden zu vermei-
ten Rollladenkasten kein Problem ist, lässt sich
den. Aus diesem Grund sollte die Innendämmung
bei anderen Bauteilen gar nicht oder nur mit gro-
nur von Fachleuten ausgeführt werden.
ßem Aufwand und höchster handwerklicher Sorgfalt erreichen. Selbst Innenbauteile benötigen eine
Dächer von außen dämmen
Dämmung, nämlich dann, wenn sie an Räume an-
Neben der Außenwand bietet auch die nachträgli-
grenzen, zu denen ein starkes Temperaturgefäl-
che Dachdämmung erhebliches Energieeinspar-
le besteht. Neben Energieverlusten drohen bei der
potenzial. Am besten wird die Dämmschicht wie
Auskühlung von Bauteilen die gefürchteten Wärme-
bei der Fassade als Außenhaut angebracht. Hier
brücken und in deren Folge Feuchtigkeitsbildung,
bildet die Dämmschicht eine durchgehende Ebe-
Stockflecken und Schimmelbefall.
ne direkt unter der Dacheindeckung. Wenn ohnehin
eine neue Dacheindeckung ansteht, ist die Aufspar-
Außenhülle vor Wetter schützen
rendämmung die beste Lösung.
Die Außenhülle des Hauses ist dem Wetter gnadenlos ausgesetzt. Das führt dazu, dass im Lauf der
Dach-Dämmung von innen
Zeit die Farben verblassen und der Putz spröde und
Die Innendämmung ist vor allem zur Komplettierung
schmutzig wird. Lediglich ein neuer Anstrich und
des Wärmeschutzes beim Dachausbau sinnvoll. Am
eine Ausbesserung des schadhaften Putzes sind aus
häufigsten wird dabei die Dämmung zwischen den
energietechnischer Sicht viel zu wenig. Sanieren Sie
Sparren angewendet. Da hier die Dämmstoffstärke
gleich richtig – und versehen Sie Ihre alten Fassade
oft durch die Sparrentiefe begrenzt wird, sollte eine
mit einer Wärmedämmung. Denn allein das kann Ihre
Zwischensparrendämmung mit einer Dämmung un-
jährlichen Heizkosten deutlich senken.
ter den Sparren kombiniert werden. Die Sparren bilden sonst Wärmebrücken, die den Wärmeschutz
26
Einzige Chance: Innendämmung
deutlich verschlechtern. Diese Verpflichtung besteht
Bei denkmalgeschützten Fassaden darf häufig kei-
nicht bei Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, so-
ne Dämmung von außen aufgebracht werden. Als
fern eine der Wohnungen vom Eigentümer selbst
bewohnt wird. In diesem Fall muss nur bei einem
Fenster, Rollläden, Haustechnik
Eigentümerwechsels nachträglich gedämmt wer-
Besonders hohe Wärmeverluste treten an den Fens-
den.
tern auf. So strömt beispielsweise durch einfach verglaste Fenster nahezu doppelt so viel Wärme nach
Kellerdecken richtig isolieren
außen wie durch zweifach verglaste Fenster. Daher
Spätestens beim Spielen mit dem Nachwuchs auf
sind gute Fenster die effizienteste Methode, Energie
dem Wohnzimmerfußboden fällt in schlecht ge-
zu sparen.
dämmten Gebäuden die Fußkälte auf. Weil die Kellerdecke häufig gar nicht oder nur gering gedämmt
Eine weitere Schwachstelle in der Außenwand stel-
ist, entstehen relativ niedrige Temperaturen an der
len die Rollladenkästen dar. Hier können durch den
Fußbodenoberfläche.
nachträglichen Einbau von Dämmstoffen Energieverluste reduziert und Zugluft ins Rauminnere ver-
Die einfachste Art der nachträglichen Wärmedäm-
mieden werden.
mung von ebenen Massivdecken ist das Ankleben
oder Andübeln von Styroporplatten an der Decken-
Neben der Sanierung der Gebäudehülle können
unterseite. Die Dämmstoffdicke richtet sich häufig
auch durch die Modernisierung der Haustechnik er-
nach der vorhandenen Raumhöhe im Keller und der
hebliche Einspareffekte erzielt werden (siehe Kapitel
verbleibenden Höhe von Fenster- und Türstützen.
Bauen und Umwelt).
27
DENKMALSCHUTZ
Denkmal umfasst verschiedene Denkmalgruppen
wie etwa die Baudenkmäler mit den historischen
Ausstattungsstücken, Ensembles, technische Baudenkmäler, historische Gartenanlagen, bewegliche
Denkmäler und Bodendenkmäler. Baudenkmäler
sind bauliche Anlagen (oder Teile davon) einschließlich dafür bestimmter historischer Ausstattungsstücke wie etwa Türen, Fenster, Böden und
Decken. Auch bewegliche Objekte wie beispiels-
Denkmalpflege und Denkmalschutz
weise Möbel oder Teppiche können historische
Oft wird der Begriff Denkmalschutz nur mit strengen
Ausstattungsstücke sein, wenn sie mit dem Raum
Auflagen, hohen Zusatzkosten und Einschränkun-
eine Einheit von Denkmalwert bilden. Zu den Bau-
gen der persönlichen Freizügigkeit in Verbindung
denkmälern kann auch eine Mehrheit von baulichen
gebracht. Die positiven Aspekte wie etwa kosten-
Anlagen gehören, und zwar selbst dann, wenn
lose Beratung vor Ort und finanzielle Unterstützung
nicht jedes Einzelgebäude schützenswert, aber das
von Seiten des Staates und der Kommunen werden
Orts-, Platz- oder Straßenbild insgesamt erhaltens-
dabei übersehen.
würdig ist. Diese Form des Denkmals wird als Ensemble bezeichnet.
Das Landratsamt als Untere Denkmalschutzbehörde im Landkreis Traunstein ist immer bemüht, ge-
Technische Baudenkmäler können u.a. Verkehrs-
meinsam mit dem Denkmaleigentümer und dem
anlagen, Fabrikationsstätten sowie Maschinen
Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege sinn-
und Gerätschaften sein. Auch historische Park-
volle und denkmalgerechte Konzepte zu entwickeln
oder Gartenanlagen als eigenständiges Werk
und die darauf basierende Umsetzung der Maßnah-
der Gartenbaukunst oder als Bestandteil eines
men zu begleiten.
Einzeldenkmals sind Denkmäler. Bewegliche Denkmäler sind zum Beispiel Gemälde, Skulpturen,
28
Was ist ein Denkmal?
Möbel usw., sofern sie keine historischen Aus-
Das Bayerische Denkmalschutzgesetz definiert
stattungsstücke sind. Bodendenkmäler sind be-
Denkmäler als „von Menschen geschaffene Sa-
wegliche und unbewegliche Denkmäler, die sich im
chen oder Teile davon aus vergangener Zeit, deren
Boden befinden oder befanden. Allein im Land-
Erhaltung wegen ihrer geschichtlichen, künstleri-
kreis Traunstein befinden sich rund 2500 Baudenk-
schen, städtebaulichen, wissenschaftlichen oder
mäler, und jedes für sich, vom Bildstock bis zur
volkskundlichen Bedeutung im Interesse der Allge-
Klosteranlage, ist ein Zeugnis unserer Kultur und
meinheit liegt“ (Art.1Abs.1DSchG). Oft erschließt
Tradition. Dieses nachhaltige Erbe wird in der 2007
sich die Bedeutung eines Denkmals nicht auf den
erschienen Denkmaltopographie (Denkmäler in
ersten Blick, da bei der Beurteilung der Denkmal-
Bayern: Landkreis Traunstein Band 1 und 2) aus-
eigenschaft die Größe oder der Wert des Objekts
führlich in Wort und Bild dokumentiert und vorge-
keine entscheidenden Rollen spielen. Der Begriff
stellt.
auf den Bestand oder das Erscheinungsbild auswirken.
Bitte wenden Sie sich zur Abklärung deshalb rechtzeitig vor Beginn der Arbeiten an uns. Beschreiben Sie Ihr Vorhaben und fragen Sie nach, ob dafür
eine Baugenehmigung oder eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis erforderlich ist. Das Landratsamt stellt im Regelfall den Kontakt zum Landesamt
Die Denkmalliste
für Denkmalpflege her. Die Beratung und Betreu-
Die bekannten Bau- und Kunstdenkmäler, Boden-
ung von Denkmaleigentümern und Behörden erfolgt
denkmäler und beweglichen Denkmäler sind in der
im Rahmen regelmäßig stattfindender Sprechtage
bayerischen Denkmalliste verzeichnet. Sie kann im
zwischen dem Bayerischen Landesamt für Denk-
Landratsamt oder bei den Gemeinden eingesehen
malpflege und dem Landratsamt Traunstein. Den
werden. Unabhängig davon kann es sein, dass ein
zuständigen Referenten der Praktischen Bau- und
Gebäude Denkmaleigenschaft besitzt, obwohl es
Kunstdenkmalpflege werden die aktuellen Bauan-
(noch) nicht in der Liste eingetragen ist.
träge bzw. Erlaubnisanträge zur fachlichen Beurteilung vorgelegt, die denkmalpflegerische Stellung-
Die endgültige Beurteilung, ob es sich bei einem
nahme fließt dann in die Entscheidung der Unteren
Gegenstand oder einer baulichen Anlage um ein
Denkmalschutzbehörde ein. Gegebenenfalls werden
Denkmal handelt, obliegt dem Bayerischen Landes-
bei Veränderungs- oder Restaurierungsmaßnahmen
amt für Denkmalpflege, das die Denkmalliste von
Ortsbesichtigungen durchgeführt, in denen auch
Amts wegen führt und fortschreibt. Seit kurzem ist
persönliche Beratungen von Bauherrn und Architek-
es auch im Internet mit dem BayernViewer-Denkmal
ten stattfinden.
(http://www.blfd.bayern.de) möglich, die kartografische Darstellung der Bau- und Bodendenkmäler
Als Leitfaden kann Ihnen folgende Vorgehensweise
des Landkreises samt Listentext und Bildmaterial
dienen:
einzusehen.
1. Definieren Sie für sich Ihre Ziele oder Planung.
2. Informieren Sie das Landratsamt Traunstein von
Der richtige Weg zum denkmalpflegerischen Bescheid
Ihren Absichten.
3. Es folgt ein Beratungsgespräch vor Ort mit dem
Wer an einem Denkmal Instandsetzungs- oder
zuständigen Gebietsreferenten des Landesamts
Änderungsmaßnahmen vornehmen will, braucht
für Denkmalpflege und des Landratsamts Traun-
eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis und/oder
stein.
eine Baugenehmigung. Dies gilt sowohl für das
4. Lassen Sie darauf basierend ein Planungskon-
Äußere wie auch im Inneren. Auch Maßnahmen
zept bzw. eine Kostenermittlung durch ein Archi-
in der Nähe von Baudenkmälern oder im Ensem-
tekturbüro oder einen Handwerksbetrieb erstel-
ble bedürfen einer Erlaubnis, wenn sich diese
len.
29
ge und natürlich auch nach den bereitstehenden
Haushaltsmitteln.
Außerdem werden Maßnahmen an Denkmälern durch
Steuererleichterungen in Form von Abschreibungsmöglichkeiten gefördert. Die Abschreibungsmöglichkeiten richten sich nach den Nutzungsverhältnissen.
Auskünfte darüber können das zuständige Finanzamt
und das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege er5. Es folgt gegebenenfalls eine Abstimmung des
teilen. Wenn ausnahmsweise die Grenze der Zumut-
endgültigen Konzepts mit dem Landratsamt
barkeit für die Erhaltung eines besonders bedeutenden
Traunstein und dem Gebietsreferenten des
Denkmals überschritten wird, kann das Bayerische
Landesamts für Denkmalpflege.
Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und
6. Reichen Sie den Bau- oder Erlaubnisantrag über
die Gemeinde ein.
Kunst aus dem so genannten Entschädigungsfonds
eine finanzielle Beteiligung in Betracht ziehen.
7. Darauf folgt der Genehmigungs- oder Erlaubnisbescheid durch das Landratsamt.
8. Die Durchführung der Maßnahme erfolgt gege-
Wichtig im Zusammenhang mit Förderungen ist: Es
werden nur die Kosten bezuschusst, die bedingt
benenfalls mit einer Betreuung durch den zu-
durch denkmalpflegerische Auflagen den üblichen
ständigen Gebietsreferenten vom Landesamt.
Erhaltungsaufwand übersteigen. Außerdem können
Finanzierungshilfen nur gewährt werden, wenn die
Förderung denkmalpflegerischer
Maßnahmen
Maßnahmen vor ihrer Durchführung mit dem Baye-
Für die Erhaltung, Sicherung und Restaurierung
und die Anträge für Zuschüsse vor Beginn der Maß-
von Denkmälern, die sich nicht im Eigentum des
nahmen bewilligt sind bzw. die Freigabe des vorzei-
Staates befinden, können direkte Zuschüsse über
tigen Baubeginns schriftlich vorliegt.
rischen Landesamt für Denkmalpflege abgestimmt
das Landratsamt vom Staat beantragt werden.
Auch die Gemeinden, der Landkreis Traunstein
und der Bezirk Oberbayern beteiligen sich im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten. Die Zuschüsse kommen Privatpersonen, aber auch kommuna-
Ihre Ansprechpartner im Landratsamt Traunstein
sind:
Herr Seeholzer (Bautechnik), Tel.: 0861/58-262
rupert.seeholzer@lra-ts.bayern.de
len Gebietskörperschaften oder Kirchen zugute.
Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht allerdings nicht, die Entscheidung erfolgt vielmehr nach
Herr Disterer (Verwaltung), Tel.: 0861/58-420
robert.disterer@lra-ts.bayern.de
pflichtgemäßem Ermessen. Die Höhe der Zuschüsse richtet sich vor allem nach der Bedeutung und
Dringlichkeit des Einzelfalls, der Finanzkraft des Eigentümers, nach der Zahl der vorliegenden Anträ-
30
Frau Nitsch (Zuschusswesen), Tel.: 0861/58-226
yvonne.nitsch@lra-ts.bayern.de
GARTENGESTALTUNG
Allgemein
Bodenmodellierung
Wesentlich an einem gelungenen Garten ist ein von
Ein ebenes Grundstück ist am leichtesten zu
Pflanzen gebildeter Raum. Nur in einem solchen
gestalten, wirkt aber dadurch auch schnell lang-
Außenbereich fühlen wir uns geborgen und der Na-
weilig. Durch eine leichte Modellierung kann es
tur nahe. So verschieden auch die Gestaltungsauf-
interessanter und abwechslungsreicher gestaltet
fassungen sein mögen, der Weg dahin ist nur selten
werden.
ohne vorherige Planung zu erreichen.
Ein Gartenraum wirkt wesentlich größer, wenn er
Welche Grundgedanken bei Gartenplanungen wich-
leicht ausgemuldet ist. Mit einem sanft geformten
tig sind, auf was es im wesentlichen dabei an-
Erdwall schaffen Sie räumliche Geborgenheit, und
kommt, das sollen Ihnen die folgenden Informatio-
größere Gärten können Sie mit kleinen Anhöhen ge-
nen nahe bringen.
schickt gliedern.
Wünsche
Allerdings müssen Sie die natürlichen Geländege-
Sehr wichtig ist, dass Sie sich vor der Planung dar-
gebenheiten berücksichtigen und die Dimensionen
über im Klaren sind, welchen Funktionen der Garten
wahren. Zu hohe und steile Aufschüttungen wirken
dienen soll:
meist unharmonisch.
Wohn- und Ziergarten? – Kindgerecht? – Wasser im
Garten? – Obst? – Gemüse? – Terrasse? – Sicht-
Die Grundstücksgestaltung bei Hanglangen ist da-
schutz? – Formale Vorstellungen? – Abgrenzungen?
gegen oft problematischer. Auf alle Fälle sollten
– Zeitaufwand für Pflege? usw.
Sie hohe und steile Böschungen oder Stützmauern
möglichst vermeiden. Besser ist es, ebene Flächen
Umsetzung im Plan
nur so groß wie nötig anzulegen (z.B. Terrasse) und
Sinnvoll ist es, wenn Sie sich eine maßstabsgerechte
die Höhenunterschiede durch leicht fallendes Ge-
Skizze des Grundstücks mind. im Maßstab 1:200 mit
lände und Terrassierungen auszugleichen. Trocken-
dem vorhandenen Bestand anfertigen. Damit können
mauern, mit blühenden Posterstauden bepflanzt,
Sie dann verschiedene Möglichkeiten in Bezug auf
sind für diese Zwecke hervorragend geeignet und
Geländeeinteilung, Wegeführung, Bepflanzung und
bieten zusätzlichen Lebensraum für Eidechsen und
sonstige Garteneinrichtungen ausprobieren.
zahlreiche Insektenarten.
31
Bodenbehandlung
wo sie es wünschen, Geborgenheit, Privatsphäre
Der Mutterboden ist kostbar und muss sorgfältig
und eine gewisse Abgrenzung schaffen.
abgetragen und in Mieten von nicht mehr als drei
Meter Breite und 1,5 Meter Höhe gelagert werden.
Gartenräume können Sie durch Bäume, Sträucher
Zum Schutz vor Sonne und Erosion empfiehlt es
und Hecken bilden, allerdings brauchen diese eine
sich, die Erdmiete mit Gründüngungspflanzen (z.B.
gewisse Zeit, bis die erwünschte Raumwirkung er-
Senf, Ölrettich und Phazelia) einzusäen.
reicht wird.
Die häufigsten Pflanzenschäden entstehen durch
Zusätzlich können Sie bei größeren Grundstücken
verdichtete, staunasse Böden. Deshalb ist es sehr
Erdwälle, Hügel oder Mulden zur Gliederung ver-
wichtig, von Baumaschinen verdichtete Böden vor
wenden.
Aufbringen der Humusschicht tiefgründig zu lockern.
Es genügt, den Oberboden (Humus) in einer Schicht-
Bei beengten Situationen können Sie auch freiste-
dicke von 10–15 Zentimeter bei Rasen und 25–50
hende Trennwände mauern oder aus Holz sowie
Zentimeter bei sonstigen Pflanzflächen aufzubringen.
Rankgitter und Pergolen gute Elemente zur Raumbildung einsetzen.
Zu schwere Böden können mit Sand durchlässiger
und zu leichte oder humusarme Böden mit Grün-
Der Vorgarten
gutkompost (20–30 l/qm) verbessert werden.
Vorgärten fallen, besonders in Siedlungen, oft sehr
schmal aus. Doch sie sind Teil des Straßenraums
Grundsätzlich ist es ratsam, den Nährstoffgehalt
und deshalb für das Ortsbild sehr wichtig. Wenn der
des Bodens, vor der Anlage des Gartens durch ei-
Verkehr dies zulässt, sollten Sie Vorgärten möglichst
ne Bodenuntersuchung bestimmen zu lassen.
nicht einzäunen. Dadurch können diese wie ein Teil
der öffentlichen Grünflächen wirken. Besonders der
32
Raumbildende Elemente
Eingangsbereich eignet sich gut für die Bepflanzung
Die ein Haus umgebenden Freiflächen sind anfangs
mit Blütenstauden. Sowohl für schattige als auch
im Regelfall von allen Seiten einsehbar. Man fühlt
für sonnige Bereiche gibt es geeignete Stauden, die
sich wie auf dem Präsentierteller. Um dem entge-
über das ganze Jahr immer wieder neue Blühas-
genzuwirken, müssen Sie Räume schaffen, die dort,
pekte bieten.
Meist reicht der Platz auch noch für einen kleinkro-
Die Befestigung können Sie je nach Nutzungsinten-
nigen Baum, der den Vorgarten beschirmt. Dafür
sität wählen: Rasenwege, Trittplatten, Schotter, Rin-
eigenen sich z.B. halbstämmige Obstbäume, Rot-
de, Pflaster- oder Plattenbeläge. Nach Möglichkeit
dorn, Eberesche oder Zieräpfel.
sollten Sie hier in der Region vorkommende Materialien verwenden. Eher fremd wirken rote und sehr
Sitzplätze
helle Belagoberflächen. Geschwungene Wege wir-
Den Hauptsitzplatz sollten Sie direkt am Haus,
ken immer gefälliger als geradlinige.
möglichst geschützt in einem Gebäudewinkel, anlegen. Größer als drei mal vier Meter muss die be-
Wasseranlage
festigte Fläche in der Regel nicht sein. Zu große
Wasser ist nicht nur für das Wachstum der Pflan-
Flächen wirken monoton und sollten durch Kübel-
zen wichtig, sondern auch als belebendes Garten-
pflanzen aufgelockert werden.
element. Ob Brunnen sprudeln oder Libellen über
einem Gartenteich schwirren sollen, hängt ganz von
Um sich vor zu starker Besonnung zu schützen,
Ihren persönlichen Wünschen ab. Trinkwasser wird
bietet es sich an, einen geeigneten Baum zu pflan-
in Zukunft ein immer kostbareres Gut, deshalb lohnt
zen oder eine berankte Pergola zu integrieren.
es sich für Sie auf alle Fälle, eine Regenwassersammelanlage einzuplanen.
Sehr schön ist es, noch weitere kleinere Sitzmöglichkeiten im Garten anzulegen – z.B. ein Früh-
Einfriedungen
stücksplatz, eine Feierabendbank oder einen
Zäune sollten Sie nur dann aufstellen, wenn sie
schattigen Kaffeetisch unterm Apfelbaum.
wirklich notwendig sind.
Wege
Als Material kommt im ländlichen Raum nur Holz
Wege im Garten sind notwendig, sollten aber
in Betracht, sei es in Form von Latten, Halbrund-
so unauffällig wie möglich integriert sein. Sie dür-
hölzern oder Hanicheln. Eine chemische Imprä-
fen einen Gartenraum nicht zerteilen, sondern
gnierung oder ein Anstrich ist aus Gründen des
sollen ihn einfassen. Hauptwege sollten ca.
Holzschutzes nicht erforderlich, weil dadurch die
1,2 Meter und Nebenwege max. 80 Zentimeter
Lebensdauer nur unwesentlich verlängert werden
breit sein.
33
kann. Viel wirksamer ist die Beachtung des kons-
Nutzgarten
truktiven Holzschutzes, z.B. abgeschrägte Kanten
Gemüse- und Kräuterbeete brauchen viel Licht. Sie
oder Pfostenschuhe. In geschlossenen Baugebie-
sollten sie deshalb auf der Südseite des Grund-
ten ist die Zaunverwendung in der Regel im Bebau-
stücks, nicht zu weit vom Haus entfernt, anlegen.
ungsplan festgelegt.
Zur Bodenvorbereitung empfiehlt es sich, im ersten
Kompostplatz
Jahr tiefwurzelnde Gründüngungspflanzen anzu-
Der Kompostplatz sollte nicht zu klein und leicht
bauen (z.B. Landsberger Gemenge). Sehr wichtig
beschattet sein sowie in der Nähe des Küchen-
ist es, besonders im Nutzgarten, vor der Pflanzung
gartens liegen. Notwendig ist ein Sammelbehälter
eine Bodenuntersuchung durchführen zu lassen.
aus Holzlatten, Drahtgitter oder Recyclingkunststoff und daneben genügend Platz, um das ge-
Bepflanzung
sammelte Material zu Mieten auf- und umsetzen
Je nach Grundstücksgröße ist Platz für freiwach-
zu können. Nehmen Sie bei der Aufstellung der
sende Hecken und bestimmt auch für einen mar-
Kompostbehälter auch Rücksicht auf den Nach-
kanten Hausbaum.
barn.
Zuerst legen Sie die Standorte der Bäume und
Kinder im Garten
Großsträucher fest. Dabei ist wichtig, dass Sie die
Je nach Alter sollten Sie Sandkasten, Schaukel,
erreichbare Endgröße eines Gehölzes beachten. Die
Spielhaus, Feuerstelle oder Kinderbeet mit einpla-
wachsenden Gehölze verändern auch die Lichtver-
nen. Für das Herumtoben muss jedoch noch ge-
hältnisse im Garten oder Haus. All dies sollten Sie
nügend Freiraum bleiben, denn in erster Linie brau-
vor der Festlegung des Pflanzortes berücksichtigen.
chen Kinder Plätze zum Spielen und keine
So kann z.B. ein Ahorn im Alter einen Kronendurch-
vorgefertigten Spielplätze.
messer von mehr als zehn Meter und eine Höhe von
20 Meter erreichen.
Nisthilfen, Steinhaufen, flache Wassertümpel, Blü-
34
tenstauden und Wildfruchtgehölze bieten reichlich
Für kleinere Gärten eigenen sich eher Arten wie die
Gelegenheit zum Experimentieren und um Natur zu
Eberesche, Hainbuche, Rotdorn, Feldahorn und vor
erleben.
allem Obstgehölze.
Apfel-, Pflaumen- und Birnenhoch- oder -halbstäm-
die auf Dauer unter diesem Maß bleiben, können
me benötigen ca. sechs bis acht Meter Standraum.
Sie auch Zierquitte, Forsythie, Kolkwitzie, Spier-
Süßkirschen werden etwas größer und wachsen
straucharten, Zierjohannisbeere oder Strauchrosen
sehr schnell, dies gilt es bei der Standortwahl zu
verwenden. Nadelgehölze wirken düster und lang-
berücksichtigen. Wer wenig Platz hat und trotzdem
weilig, da sie im Laufe des Jahres immer den glei-
auf Obst nicht verzichten will, kann schwachwach-
chen Anblick bieten.
sende Buschbäume und Spaliere verwenden.
Zweifarbige und buntlaubige Gehölze sollten Sie,
Hecken, die das Grundstück einrahmen, bieten
wenn überhaupt, nur sehr sparsam pflanzen. Das
Sicht- und Windschutz und schmücken den Garten
gleiche gilt auch für Trauer-, Korkenzieher- und
über das Jahr mit Blüten, Früchten und farbigem
Säulenformen, die in einem Hausgarten meist zu
Herbstlaub. Bei richtiger Artenwahl bieten sie auch
dominant und im ländlichen Siedlungsbereich
Vögel und Insekten reichlich Nahrung und Nistraum.
fremdartig wirken.
Für die heimische Tierwelt am wertvollsten sowie an
Geschnittene Hecken stören vor allem in Ortsrand-
Boden und Klima am besten angepasst sind Wild-
lage das Landschaftsbild erheblich. Besonders
gehölze. Liguster, Heckenkirsche, Alpenjohannis-
Thujenhecken wirken kalt und eintönig und sind ne-
beere und Schlehe eigenen sich z.B. als Füllsträu-
benbei auch stark giftig. Aus Platzgründen kann es
cher, die von Flieder, Kornelkirsche, Bluthartriegel,
allerdings erforderlich sein, eine Schnitthecke zu
Holunder, Schneeball, Wildrose und Haselnuss
pflanzen. Empfehlenswerte Pflanzen dafür sind Kor-
überragt werden.
nelkirsche, Liguster, Hain- und Rotbuche oder Feldahorn.
Am schönsten sind freiwachsende Hecken mit
Buchten und Vorsprüngen an den Rändern. Solche
Rasen und Wiese
Hecken benötigen allerdings eine Breite von min-
Auf dem Rasen spielt sich ein Großteil des Garten-
destens drei Meter. Oft lassen aber die Platzverhält-
lebens ab, und der optische Eindruck einer grünen
nisse nur eine einreihige, maximal zwei Meter hohe
Fläche vermittelt die notwendige Ruhe. Um vielfäl-
Hecke zu. Da es nur wenige heimische Arten gibt,
tige Nutzungen zu ermöglichen, sollte er allerdings
35
auch belastbar sein. Makelloser Zierrasen erfordert
ge Farbenzusammenstellung ermöglichen, wüchsig,
sehr viel Pflege und damit auch Zeit- und Kosten-
reichblühend und robust sind.
aufwand.
Für gutes Gedeihen brauchen Rosen unbedingt eiDie Alternative „Blumenwiese“ ist im Garten nicht
nen sonnigen und luftigen Standort. Der Boden
so einfach zu verwirklichen, da der Boden meist zu
muss tiefgründig sein, d.h. mindestens 50 Zenti-
nährstoffreich ist und so eine Fläche nicht zu oft be-
meter Gartenerde sind notwendig. Weiter spielt die
treten werden sollte. Besser ist im Normalfall eine
geeignete Sortenwahl eine entscheidende Rolle.
Rasenwiese aus strapazierfähigem Gebrauchsra-
Verwenden Sie Rosen mit dem Prädikat „ADR-Ro-
sen mit Kräutern wie Klee, Ehrenpreis oder Brau-
se“ (Allgemeine Deutsche Rosenneuheitenprüfung).
nelle, die nur bei Bedarf gemäht wird und auch eine
Diese sind robust und kaum anfällig gegen Pilz-
sommerliche Trockenperiode verkraftet. Die späte-
krankheiten. Neben der klassischen Verwendung
re Pflege der Rasenfläche erleichtern Sie ungemein,
von Rosen als Beet- oder Flächenrosen hat sich
wenn Sie als Mähkante Pflastersteine, Bruchsteine
auch die Verwendung der neueren Kleinstrauch-
oder Klinker entlang von Wegen und Stauden oder
oder Bodendecker-rosen bewährt. Für Sichtschutz-
Gemüsebeeten ebenerdig verlegen.
pflanzungen können öfterblühende Strauchrosen
und einmalblühende Wildrosen verwendet werden.
Stauden im Garten
Die Bepflanzung von Eingängen, Torbögen oder
Stauden sind ausdauernde Blütenpflanzen, de-
Rankgerüsten ist mit öfterblühenden Kletterrosen
ren oberirdische Teile nach der Vegetationszeit
gut möglich. Extrem heiße Südwände sollten aber
meist völlig absterben, während die unterirdischen
wegen Befall durch Schädlinge möglichst gemieden
den Winter überdauern und im nächsten Früh-
werden. Als weitere Möglichkeit, Rosen im Garten
jahr neu austreiben. Die besonders üppigen und
einzusetzen, bietet sich eine frei wachsende He-
farbenprächtigen unter ihnen sind die Beet- oder
cke aus unterschiedlichen Strauchrosen und stark
Prachtstauden, wie z.B. Pfingstrosen, Rittersporn,
wüchsigen Beetrosen an. Hier kann durch gezielte
Phlox, Sonnenbraut, Taglilien, Astern und Gräser.
Arten- und Sortenwahl ein Blütenflor von Ende Mai
Für sie sucht man einen sonnigen Platz aus und
bis Anfang/Mitte Oktober erzielt werden. Auch die
sorgt für tiefgründigen, humosen Boden. Ist der
Hagebutte, die es in vielen Formen und Farben gibt
Standort schattig bis halbschattig, dann eignen sich
und die bis spät in den Winter hängen bleiben, ver-
Frauenmantel, Astilben, Storchschnabel, Funkien
leiht einer Rosenhecke einen hohen Zierwert.
und Herbstanemonen. Bei der Auswahl der Arten
und Sorten sollten Sie darauf achten, dass zu jeder
Jahreszeit etwas blüht.
Sollten Sie noch weitere Fragen rund um das
Thema Garten haben, können Sie sich an Herrn
Rosen
Georg Unterhauser, Kreisfachberater für Gar-
Seit der Antike gilt die Rose als Königin der Blu-
tenkultur und Landespflege, Tel. 0861-58 385,
men. Bei der naturnahen Gestaltung eines Gartens
wenden.
sollten Sie Rosen verwenden, die eine wohlgefälli-
36
FINANZIERUNG UND FÖRDERUNG
Die Baufinanzierung
Gesamtkosten
Wohnen in den eigenen vier Wänden? Der Wunsch
Ausgangspunkt jeder Finanzierungsplanung ist die
danach ist heute größer denn je. An erster Stel-
Ermittlung der Gesamtkosten. Nicht selten werden
le steht das Einfamilienhaus. Es verkörpert Freiheit,
bei der Planung einzelne Kosten übersehen oder zu
Sicherheit, Unabhängigkeit, entspanntes Wohnen
gering eingeschätzt. Denken Sie nur an die Vielzahl
und ist eine solide Vermögensanlage. Für junge Fa-
an Entscheidungen, die während der Bauphase zu
milien bedeutet das Eigenheim in erster Linie Raum
treffen sind und die meist mit der teureren Variante
für den Nachwuchs.
abschließen.
Ein wesentlicher Schritt zum Eigenheim ist die Fi-
Um ein Höchstmaß an Kostensicherheit zu erlan-
nanzierung. Die Anschaffung der Wohnimmobilie ist
gen, bietet es sich an, einen Generalunternehmer
in der Regel die größte Investition eines Privathaus-
mit der Erstellung des Eigenheimes zu beauftragen
halts. Wer sich zu diesem Schritt entschließt, soll-
oder sich sehr detailliert die Kostenangebote der
te sich daher über die finanziellen Folgen genau im
Unternehmer vorlegen und von einem Architekten
Klaren sein.
prüfen zu lassen. Eine sorgsame Überprüfung der
Unterlagen schützt Sie vor unliebsamen Überra-
Die Finanzierung der Immobilie ist eine langfristige An-
schungen.
gelegenheit. Sie muss daher auf Ihre Ansprüche und
Möglichkeiten zugeschnitten sein. Im Wesentlichen
Die nachfolgende Aufstellung möglicher Kosten-
stellen sich für Sie zwei konkrete Fragen: „Welche Ge-
punkte bei der Errichtung eines Wohnhauses soll
samtkosten fallen für die Investition an?“ und „Welche
Ihnen als Anhaltspunkt bei der Fixierung der Ge-
finanzielle Belastung kann ich tragen?“
samtkosten dienen:
37
Finanzierungsplan / Kapitaldienstfähigkeit
Kosten des Grundstücks
Nachdem Sie sich einen Überblick über die Ge-
Wert des Grundstücks (Kaufpreis)
Grundstücksfläche
samtkosten Ihres Investitionsvorhabens verschafft
m² je
Euro
Erwerbskosten (z.B. Grunderwerbssteuer,
Maklercourtage)
haben, müssen Sie sich auch Gedanken über die
benötigten Finanzierungsmitteln machen. Dafür
müssen Sie sich vor allem folgende Fragen stellen
Erschließungskosten
und beantworten:
Herrichten des Bauplatzes
Öffentliche Entwässerungs- und Versorgungsleitungen sowie Straßen
„Welche Eigenmittel stehen mir in welcher Höhe
Nichtöffentliche Entwässerungs- und Versor-
zur Verfügung?“ und „In welcher Höhe brauche ich
gungsleitungen und Straßen
dann noch Fremdmittel?“
Baukosten
Die Eigenmittel können aus bereits angesparten
Reine Baukosten
m³ X
Garagen
Euro
Stück X
Guthaben oder aus Schenkungen von Eltern oder
Euro
Kosten der Außenanlagen
Großeltern herrühren. Sie sind in Ihrem Vorhaben
eine verlässliche und damit gut kalkulierbare Größe.
Entwässerungs- und Versorgungsanlagen ab
Neben den tatsächlichen Eigenmitteln besteht auch
Hausanschluss
die Möglichkeit, Eigenleistungen zur Verwirklichung
Hofbefestigungen, Einfriedungen
Gartenanlagen
Sonstige Außenanlagen
Baunebenkosten
Architekten- und Ingenieurleistungen
Verwaltungsleistungen
Behördenleistungen
Beschaffung der Finanzierungsmittel
Sonstige Nebenkosten
des Eigenheimtraums einzubringen. Entscheidend
ist, diese Form der Eigenmittel auch realistisch zu
bewerten. Überlegen Sie also gut, welche Bauarbeiten Sie tatsächlich selbst in zeitlicher wie auch
fachlicher Hinsicht ausführen können. Vor allem darf
dieser Posten im ureigensten Interesse nicht dazu
verwandt werden, bestehende Finanzierungslücken
zu verschleiern.
Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen
= Gesamtkosten
Ist die Höhe der Eigenmittel aus tatsächlichen Barmitteln und realistischen Eigenleistungen fixiert,
38
kann zur Bestimmung der benötigten Fremdmittel
übergegangen werden.
Versicherung, Rundfunk/Fernsehen/Pay-TV,
Telefon/Handy, Zeitschriften/Tageszeitungen,
Finanzierungsbausteine können sein: Bankdarlehen
in verschiedenen Varianten, Bausparvor- und
zwischenfinanzierungen, Bauspardarlehen, Arbeitgeberdarlehen oder Verwandtendarlehen. Die Art und
Versicherungen, Sparraten, Bestehende Darlehensverpflichtungen/Leasing, Unterhaltsleistungen,
Sonstige Lebenshaltungskosten (Kindergarten,
Kleidung etc.)
= Gesamtausgaben
Form der auf Ihre individuellen Wünsche und Bedürfnisse zugeschnittenen Fremdmittel wird Ihnen
der Finanzierungsberater Ihres Vertrauens vorstellen und erklären. Neben dem Finanzierungsaufbau
Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit (zur
Begleichung der Fremdfinanzierungskosten):
Gesamteinnahmen
gilt es jedoch auch die finanzielle Situation genau
+ eingesparte Miete
zu beleuchten und heraus zu finden, welche monat-
– Gesamtausgaben
liche Belastung (Kapitaldienstfähigkeit) derzeit für
= Kapitaldienstfähigkeit
den Bauherrn wirtschaftlich noch konkret tragbar
ist. Hierzu kann Ihnen die folgende Einnahmen- und
Die Kapitaldienstfähigkeit, also Ihre monatliche
Ausgabenrechnung nützliche Dienste leisten:
tragbare Belastung, ist eine der wichtigsten Größen in Ihrer Finanzierungsplanung. Das Kunststück
Monatliche Einnahmen
besteht nun darin, die tatsächlich entstehenden
Lohn/Gehalt, Rente, Kindergeld, Mieteinnahmen,
monatlichen Kosten aus Ihrem individuellen Finan-
BAföG/Wohngeld/Grundsicherungsleistungen,
zierungsaufbau für Zins und Tilgung einschließlich
Nebentätigkeit, Unterhalt, Sonstige Einnahmen
der Bewirtschaftungskosten für das neue Haus so
(Unterstützung durch Familie, Zinseinnahmen)
= Gesamteinnahmen
abzustimmen, dass sie Ihre Kapitaldienstfähigkeit
nicht übersteigen. Der Kapitaldienst ist im Regelfall
nachhaltig über viele Jahre zu erbringen und bedarf
Monatliche Ausgaben
Miete, Nebenkosten, Gas/Heizöl/andere
Energieträger, Wasser, Strom, Müllabfuhr,
Kaminkehrer, KfZ-Kosten, KfZ-Steuer und
daher eines ausgewogenen Verhältnisses zum monatlich zur Verfügung stehenden Betrag. Um auf der
sicheren Seite zu sein, sollten kleine Puffer für auftretende Eventualitäten geschaffen werden.
39
schiedenen Programmen und Zuschüssen den priva-
Wohnungsbauförderung durch den
Freistaat Bayern
ten Wohnungsbau.
Wenn Sie ein Einfamilienhaus bauen oder erwerben
Der Bund und der Freistaat Bayern fördern mit ver-
wollen oder eine Eigentumswohnung kaufen möch-
KfW Förderbank
ten, sollten Sie sich auf alle Fälle über die Förder-
Die Beantragung der Förderkredite des Bundes
möglichkeiten des Freistaates Bayern im Rahmen der
bei der KfW Förderbank erfolgt über die jeweilige
Wohnungsbauförderung informieren. Gefördert wird
Hausbank.
die Wohneigentumsbildung im Sozialen Wohnungsbau mit zinslosen Darlehen, deren Tilgung in den ers-
Eine direkte Beantragung bei der KfW ist nicht mög-
ten drei Jahren ausgesetzt wird. Die Darlehenshöhe
lich. Derzeit stehen folgende Förderprogramme zur
ist nach Regionen und Wohnungsgrößen gestaffelt.
Verfügung:
Als familienfreundliche Komponente sieht das Pro-
Wohnhausneubau:
gramm den Erlass einer Darlehensschuld bei der
KfW-Wohneigentumsprogramm
Geburt eines jeden Kindes nach der Darlehensge-
und
währung vor. Zusätzlich zur Eigentumsförderung
Ökologisches Bauen
des Sozialen Wohnungsbaues können Bauherrn
(im Zuge der Errichtung von KfW-Energie-
auch ein zinsverbilligtes Darlehen aus dem Ergän-
sparhäusern und Passivhäusern oder bei
zungsprogramm der Bayerischen Landesbodenkre-
Einbau von Heiztechnik auf Basis erneuer-
ditanstalt erhalten.
barer Energien)
Ansprechpartner ist das Landratsamt Traunstein,
Renovieren, Energie
Wohnraum-Modernisierung
Frau Schuhbeck (Telefon 0861/58-241) oder
Frau Parzinger (Telefon 0861/58-237).
CO2-Gebäudesanierungsprogramm
Solarstrom-Erzeugung
Unsere Mitarbeiterinnen geben Ihnen gerne in allen
Fragen rund um die Wohnungsbauförderung
Weitere Informationen hierzu unter www.kfw.de.
40
Auskunft.
Sofern Sie weitere Informationen nachlesen möch-
bunden mit einer individuell auf Ihre Wünsche und
ten, können Sie auch folgende Adressen im Internet
Möglichkeiten zugeschnittenen Finanzierungsbera-
besuchen:
tung.
• www.wohnen.bayern.de
• www.innenministerium.bayern.de/bauen/
wohnungswesen
• www.labo-bayern.de
Seriöse und gute Beratungen bei Ansprechpartnern Ihres Vertrauens enthalten ergänzend das
Angebot der Förderprogramme der KfW Förderbank und verweisen zudem an die Beratungsstelle
Entscheidend für den gesicherten Erfolg Ihres Fi-
im Landratsamt Traunstein hinsichtlich der Möglich-
nanzierungsvorhabens ist eine sorgsame, durch-
keiten der Wohnungsbauförderung im Freistaat
dachte und vorsichtige Planung im Vorfeld, ver-
Bayern.
41
BAURECHT
Das Bauverfahren
Grundsätzliche Voraussetzung für die Genehmigung
Wenn Sie an dieser Stelle unserer Baubroschüre
eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstim-
angelangt sind, haben Sie sich bereits intensiv
mung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem
über Ihr beabsichtigtes Bauvorhaben Gedanken
Bauordnungsrecht.
gemacht. Was jetzt noch fehlt, ist die Baugenehmigung, aber keine Angst, auch diese Hürde
Als Teil des Bauplanungsrechts kennt die Bau-
kann gemeistert werden, zumal der Gesetzgeber
leitplanung zwei Stufen, und zwar die vorberei-
in den letzten Jahren das Bauverfahrensrecht stark
tende Bauleitplanung, die im Flächennutzungs-
vereinfacht und gestrafft hat.
plan dargestellt wird, und die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen nieder-
Wir wollen Ihnen den Weg bis zum konkreten Baube-
schlägt. Die Planungshoheit liegt bei der Gemeinde.
ginn dabei so einfach wie möglich machen. Gleich-
Der Gemeinderat ist also zuständig für die Verab-
wohl müssen die gesetzlichen Rahmenbedingungen,
schiedung der Flächennutzungs- und Bebauungs-
die im nachfolgenden Überblick dargestellt sind, be-
pläne.
achtet werden.
Bebaubarkeit des Grundstücks
Baurecht
Bevor ein Grundstück bebaut werden soll, gilt es
Beim Baurecht unterscheidet man nach dem
vom Bauherrn zu klären, ob das Grundstück über-
Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht.
haupt bebaubar ist. Nicht jedes Grundstück kann als
Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch
Bauland bezeichnet werden. Im Baugesetzbuch wer-
(BauGB) geregelt ist, entscheidet über die Frage,
den drei planungsrechtliche Bereiche unterschieden:
ob überhaupt und was gebaut werden darf. Das
Bauordnungsrecht klärt, wann und wie gebaut wer-
1. Das Grundstück liegt in einem durch Be-
den darf, konzentriert sich also auf die Ausführung
bauungsplan ausgewiesenen Baugebiet
des Bauvorhabens auf dem Grundstück, und be-
(§ 30 BauGB).
stimmt über das jeweils zu beachtende Bauverfahren.
Dieses Recht ist in der Bayerischen Bauordnung
(BayBO) geregelt.
42
2. Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, dem sogenannten
Innenbereich, für den kein Bebauungsplan exis-
Genehmigungsfreistellung
tiert (§ 34 BauGB).
Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, das im Geltungsbereich eines qualifizierten Be-
3. Das Grundstück liegt im Außenbereich, also we-
bauungsplans liegt, ist der Bau Ihres Hauses unter
der im Bereich eines Bebauungsplans noch in-
bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei,
nerhalb eines im Zusammenhang bebauten Orts-
d.h. Sie brauchen überhaupt keine Baugenehmi-
teils (§ 35 BauGB).
gung.
Es lässt sich generell feststellen, dass in den ersten
Der Anwendungsbereich der Genehmigungsfrei-
beiden Fällen grundsätzlich eine Bebaubarkeit der
stellung wurde mit der Änderung der BayBO zum
Grundstücke vorliegt, während im dritten Fall – bis auf
1. Januar 2008 bis zur Sonderbaugrenze und damit
wenige Ausnahmen für sogenannte privilegierte Vor-
insbesondere auch grundsätzlich auf gewerbliche
haben – die Grundstücke als nicht bebaubar anzuse-
Bauvorhaben ausgeweitet.
hen sind.
Im Regelfall stellt das übliche Ein- bzw. ZweifamiliWie gebaut werden kann, richtet sich im ersten Fall
enhaus keinen Sonderbau im Sinne des Art. 2 Abs.
nach den Festsetzungen des Bebauungsplans oder
4 BayBO dar und kann damit von der Genehmigung
im zweiten Fall nach der Umgebungsbebauung.
freigestellt werden.
Nachdem die planungsrechtliche Einordnung nicht
immer leicht ist, sollte in Zweifelsfällen möglichst
Im Fall der Genehmigungsfreistellung müssen Sie
frühzeitig im Bauamt der zuständigen Gemeinde
keine Baugenehmigung beantragen, sondern ledig-
oder bei der Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt
lich die Gemeinde vom Bauvorhaben informieren.
Traunstein nachgefragt werden.
Eine Baugenehmigungsgebühr fällt deshalb hier
nicht an.
In rechtlich schwierigen Fällen können Sie auch über
einen sogenannten Vorbescheid (Art. 71 BayBO) eine
Stattdessen kann die Gemeinde für die Sachbe-
verbindliche Klärung der planungsrechtlichen Zuläs-
handlung (geringe) Kosten erheben. Die Unterrich-
sigkeit Ihres Vorhabens beantragen.
tung der Gemeinde geschieht mit dem normalen
43
Bauantragsformular, auf dem „ Vorlage im Geneh-
• Die Erschließung muss gesichert sein, also eine
migungsfreistellungsverfahren“ angekreuzt und die
ordnungsgemäße Wasserversorgung und Ab-
erforderlichen Unterlagen beigefügt werden (siehe
wasserbeseitigung sowie eine straßenmäßige
Abschnitt „Die richtigen Unterlagen“ – S. 38).
Anbindung müssen vorhanden sein.
Spätestens mit dem Einreichen der Unterlagen bei
• Die Gemeinde hat nicht innerhalb eines Mo-
der Gemeinde müssen Sie auch Ihre Nachbarn be-
nats nach Eingang der erforderlichen Unterlagen
nachrichtigen. Der Gesetzgeber schreibt hier keine
verlangt, dass ein Baugenehmigungsverfahren
bestimmte Form vor. Es empfiehlt sich allerdings,
durchgeführt werden soll. Sie kann aber die Frei-
den Eigentümern der benachbarten Grundstücke
stellung an Auflagen und Bedingungen knüpfen.
den Lageplan und die Bauzeichnungen zur Unterschrift vorzulegen. Damit schaffen Sie nicht nur die
Liegen diese Voraussetzungen vor, so dürfen Sie ei-
Grundlagen für ein zukünftiges gedeihliches Nach-
nen Monat nach Vorlage der vollständigen Unterla-
barschaftsverhältnis, sondern Sie können auch
gen mit dem Bau beginnen. Den Beginn bzw. den
Rechtsstreitigkeiten oft vermeiden; denn die Un-
Ablauf der Monatsfrist klären Sie am besten mit der
terschrift des Nachbarn gilt als Zustimmung mit
Gemeinde. Teilt die Gemeinde schon vorher mit,
der Folge, dass er später nur sehr eingeschränkt
dass sie mit Ihrem Bauvorhaben einverstanden ist,
Rechtsmittel einlegen kann.
können Sie sofort anfangen. Bitte beachten Sie: Die
Genehmigungsfreistellung führt nur dazu, dass kein
Voraussetzungen für das Freistellungsverfahren
Genehmigungsverfahren durchzuführen ist. Die für
• Das Grundstück muss sich innerhalb eines qua-
Baugesetzbuches und der Bayerischen Bauordnung
Ihr Bauvorhaben einschlägigen Bestimmungen des
lifizierten Bebauungsplans im Sinn des § 30 Abs.
sowie der übrigen rechtlichen Vorschriften gelten
1 BauGB befinden.
selbstverständlich weiterhin. Für deren Einhaltung
• Das Bauvorhaben darf den Festsetzungen
des Bebauungsplans und den Regelungen
sind Sie als Bauherrin oder als Bauherr zusammen
mit Ihrem Planer aber selbst verantwortlich.
eventuell vorhandener örtlicher Bauvorschriften
44
im Sinn des Art. 81 Abs. 1 BayBO – z.B. einer
Der Wegfall der behördlichen Prüfung wird da-
gemeindlichen Gestaltungssatzung – nicht
durch ausgeglichen, dass bestimmte bautechni-
widersprechen.
sche Nachweise – nämlich über Standsicherheit,
Schall-, Wärme- und baulichen Brandschutz – von
Vorhaben im „vereinfachten Baugenehmigungs-
einer dafür geeigneten Person erstellt werden müs-
verfahren“ nach Art. 59 BayBO zu erteilen. Dieses
sen. Sie müssen diese Nachweise weder der Ge-
Verfahren läuft wie ein normales Baugenehmigungs-
meinde noch dem Landratsamt Traunstein vorlegen,
verfahren ab, jedoch ist der Prüfungsumfang, also
sie müssen diese aber spätestens bei Baubeginn
das, was vom Landratsamt Traunstein als zustän-
auf der Baustelle vorliegen haben.
diger Baugenehmigungsbehörde geprüft wird, auf
einen Kernbereich von Vorschriften eingeschränkt.
Ebenso müssen Sie sich vom Bezirkskaminkehrer-
Geprüft werden nur noch folgende Punkte:
meister die Tauglichkeit und sichere Benutzbarkeit
Ihrer Abgasanlagen bescheinigen lassen, bevor Sie
• die Übereinstimmung des Vorhabens mit den
Ihre Feuerstätten in Betrieb setzen. Dem Landrats-
Vorschriften des Bauplanungsrechts und den
amt Traunstein ist lediglich der Baubeginn und die
Regelungen örtlicher Bauvorschriften wie z.B.
beabsichtigte Aufnahme der Nutzung anzuzeigen.
einer Gestaltungssatzung,
Allerdings kann vor Ort die Rechtmäßigkeit des
Vorhabens bei entsprechendem Anlass kontrolliert
werden. Spätestens mit der Baubeginnsanzeige ist
• beantragte Abweichungen von Vorschriften der
Bayerischen Bauordnung,
• andere öffentlich-rechtliche Anforderungen,
auch eine Erklärung des jeweiligen bautechnischen
wenn die Baugenehmigung eine Entscheidung
Nachweiserstellers vorzulegen.
nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften
ersetzt oder diese wegen der Baugenehmigung
Vereinfachte Genehmigungsverfahren
entfällt (z.B. im Denkmalschutzrecht).
Wenn Ihr Grundstück nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt oder das
Das gesamte Bauordnungsrecht ist also nicht mehr
Vorhaben sich nicht im vollen Umfang an dessen
Gegenstand der behördlichen Prüfung, Das bedeu-
Festsetzungen hält, müssen Sie eine Baugenehmi-
tet aber keinesfalls, dass diese Vorschriften nun
gung beantragen.
nicht mehr gelten würden!
Da Ein- und Zweifamilienhäuser im Regelfall kei-
Selbstverständlich müssen Sie diese rechtlichen
ne Sonderbauten im Sinne des Art. 2 Abs. 4 Bay-
Vorgaben weiter beachten und zum Beispiel die
BO darstellen, ist die Baugenehmigung für derartige
vorgeschriebenen Abstandsflächen einhalten. Ver-
45
antwortlich dafür sind aber Sie selbst zusammen
tigt werden dürfen. Dazu kommen noch Auslagen der
mit den am Bau Beteiligten (Entwurfsverfasser und
Behörde wie etwa die Kosten für die Zustellung.
Bauunternehmer), nicht mehr das Landratsamt
Traunstein.
Die notwendigen Unterlagen
Ein vollständiger Bauantrag hilft Zeit und Geld spa-
Wie im Freistellungsverfahren bereits dargestellt,
ren und ist die Grundvoraussetzung für eine zügige
wird der eingeschränkte Prüfungsumfang dadurch
Bearbeitung.
ausgeglichen, dass bestimmte bautechnische
Nachweise – Standsicherheit, Schall-, Wärme- und
In der sogenannten Bauvorlagenverordnung (Bau-
baulicher Brandschutz – von einer dafür geeigne-
VorlV) hat der Gesetzgeber genau geregelt, wel-
ten Person erstellt werden und diese spätestens
che Unterlagen für die Bearbeitung eines Bauge-
bei Baubeginn auf der Baustelle vorliegen müs-
suchs vorgelegt werden müssen. Dabei werden die
sen. Ebenso müssen Sie sich die Tauglichkeit und
verschiedenen Verfahren vom Grundsatz her gleich
sichere Benutzbarkeit Ihrer Abgasanlagen durch
behandelt, d.h. die Bauvorlagen sind sowohl im Ge-
den Bezirkskaminkehrermeister bescheinigen las-
nehmigungsfreistellungs- als auch im vereinfachten
sen, bevor Sie Ihre Feuerstätten in Betrieb nehmen.
Baugenehmigungsverfahren vorzulegen.
Dem Landratsamt Traunstein ist lediglich der Baubeginn und die beabsichtigte Aufnahme der Nut-
Einzureichen sind die erforderlichen Unterlagen
zung anzuzeigen sowie spätestens mit der Bau-
grundsätzlich bei der Gemeinde, in deren Gebiet
beginnsanzeige die Erklärung des bautechnischen
das Baugrundstück liegt. Die Gemeinde führt eine
Nachweiserstellers.
Vorprüfung durch und entscheidet, sofern erforderlich, über die Erteilung des sogenannten gemeindli-
46
Die Baugenehmigungsgebühr im vereinfachten Ver-
chen Einvernehmens im Sinne des § 36 BauGB.
fahren beträgt im allgemeinen zwei Promille der Bau-
Sofern keine Genehmigungsfreistellung möglich
kosten, bei Vorhaben im Geltungsbereich eines Be-
ist, wird Ihr Antrag unverzüglich mit der gemeind-
bauungsplans ein Promille, wobei Eigenleistungen bei
lichen Stellungnahme an das Landratsamt Traun-
der Festlegung der Baukosten nach den Vorgaben
stein als zuständige Baugenehmigungsbehörde
des Bayerischen Kostengesetzes nicht berücksich-
weitergeleitet.
Welche Unterlagen?
4. Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 bestehend
Für den Bau oder Umbau eines Wohnhauses sind
aus Grundrissen mit Angabe der Nutzung, Schnitte
nach der Bau-Vorlagenverordnung folgende Unter-
und Ansichten (werden vom Bauplaner erstellt).
lagen grundsätzlich in dreifacher Ausfertigung vorzulegen:
5. Baubeschreibung (Anlage zum Antragsformular).
1. Antragsformular (erhältlich im Buch- und
6. Berechnung der Wohnflächen und des umbau-
Schreibwarenhandel, im Internetangebot des
ten Raums mit Baukosten (wird vom Bauplaner
Landkreises Traunstein unter www. traunstein.
erstellt).
com, im Internetangebot des Bayerischen
Staatsministerium des Innern unter www.stmi.
7. Berechnung des zulässigen, des vorhandenen
bayern.de/service/formulare/ oder bei den
und des geplanten Maßes der baulichen Nut-
Bauplanern.
zung, wenn das Bauvorhaben im Bereich eines
Bebauungsplans liegt, der darüber Festsetzun-
2. Auszug aus dem Katasterwerk (Ausschnitt
gen enthält.
aus der Flurkarte) – wird nur einmal benötigt –,
nicht älter als ein halbes Jahr, Maßstab 1:1000
8. Sofern die für Ihr Bauvorhaben notwendigen Ab-
(erhältlich beim Vermessungsamt oder bei der
standsflächen auf das Grundstück des Nachbarn
Gemeinde, sofern diese am automatisierten
reichen und dieser bereit ist, diese Abstandsflächen
Abrufverfahren nach dem Vermessungs- und
zu akzeptieren, ist eine Abstandsflächen-Übernah-
Katastergesetz teilnimmt).
meerklärung nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1
BayBO erforderlich (wird vom Bauplaner erstellt).
3. Lageplan im Maßstab 1:1000 mit Angabe der
bestehenden und geplanten Gebäude, ihrer Abstände zu den Grundstücksgrenzen und zu be-
9. Angaben für die Baustatistik (Anlage zum Antragsformular).
stehenden Gebäuden auf dem Baugrundstück
(wird vom Bauplaner auf der Grundlage der amt-
Im Einzellfall können weitere Unterlagen zur Beur-
lichen Flurkarte erstellt).
teilung des Bauvorhabens erforderlich sein, so z.B.
47
48
der Nachweis einer gesicherten Abwasserentsor-
auch – für kleinere Vorhaben wie etwa Wohngebäu-
gung bei fehlendem Kanalanschluss. Bitte beach-
de mit bis zu je drei Wohnungen – Bautechniker oder
ten Sie zum Schluss, dass die Bauvorlagen grund-
Handwerksmeister des Bau- und Zimmereifaches.
sätzlich von einem Bauvorlageberechtigten erstellt
Wenn Sie selbst über diese Qualifikation nicht verfü-
und unterschrieben sein müssen. Bauvorlagebe-
gen, müssen Sie zur Erstellung der Bauvorlagen einen
rechtigt sind z.B. Architekten und Bauingenieure, aber
Bauvorlageberechtigten beauftragen.
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Allein schon aus finanziellen Gründen lohnt es sich, Ihr Modernisierungsvorhaben jetzt zu realisieren. Unser Förderprogramm und
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