Das seniorenzentrum aGo PiesPort - WI

1
Premium
Kapitalanlage
Pflegeimmobilien
Betreute Wohnungen
Das Seniorenzentrum AGO Piesport
KFW-70
EFFIZIENZ
HAUS
5,0 %
MIETRENDITE
10
Illustration Vorderansicht
INHALT
Pflegeimmobilien: Nachfrage, die mit dem Alter wächst
4
Inflation, Zinsen & der Euro
5
Die Entstehung eines Projektes
7
Der Vergleich
8
Kapitalanlage Pflegeimmobilien / Betreute Wohnungen
9
Das Seniorenzentrum AGO Piesport
10
Der Betreiber: Die AGO Unternehmensgruppe
18
Der Standort Piesport
20
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
22
Rechtliche Grundlagen
22
Haftungsausschluss
33
Impressum
35
10 4
Pflegeimmobilien
Nachfrage, die mit dem Alter wächst
Menschen werden immer älter und damit auch pfle-
wird. Die Zahl der 65-Jährigen und Älteren soll bis
gebedürftiger. Lange Wartelisten bei Senioren- und
2030 um mehr als 40% steigen.2
Pflegeeinrichtungen sind die Folge: Signale die zeigen,
dass der demographische Wandel längst in unserem
Nach Angaben des statistischen Bundesamtes soll es
Alltag angekommen ist. Die Bereitstellung von alters-
in Deutschland gegen Ende des Jahres 2011 bereits 2,5
und pflegegerechtem Wohnraum ist bereits heute eine
Millionen Pflegebedürftige gegeben haben.3
der gesellschaftlichen Herausforderungen. Eine Aufgabe, die der Staat alleine nicht erfüllen kann. Seit
Die Konsequenz: Auch der Bedarf an Pflegeplätzen steigt
1990 hat sich die Zahl der über 65–Jährigen bundesweit
in Zukunft weiter und dauerhaft an. Hier bietet sich die
um 5 Millionen erhöht. Ein Anstieg von 42% - und das
Chance für private Investoren.
bei nahezu konstanter Bevölkerungszahl . Schon heu1
te ist jeder fünfte über 65 Jahre alt – ein Strukturwandel, der erst am Anfang steht.
beste Investitionschancen für Kapitalanleger
Ein Blick in die Zukunft
Investition in den Wachstumsmarkt Pflege
Für die nächsten Jahrzehnte ergibt sich nach Schätzungen des statistischen Bundesamtes folgendes Bild:
Quellen:
Bei sinkender Bevölkerungszahl wächst die Zahl äl-
1
Statistisches Bundesamt:
Im Blickpunkt „Ältere Menschen in Deutschland und der EU 2011“
terer Menschen über lange Zeit. Gleichzeitig gibt es
weniger jüngere Menschen, so dass sich das Verhält-
2
Statistisches Bundesamt, Datenreport 2011
3
Statistisches Bundesamt, Pflegestatistik 2011
„Bevölkerungsstand und Bevölkerungsentwicklung“
nis zwischen den Altersgruppen erheblich verschieben
3,0
Pflegebedürftige Menschen
(in Mio. Personen)
2,8
2,6
2,4
2,2
Quelle:
2,0
Statistisches Bundesamt
1999
2005
2010
2020
2015
25
20
Entwicklung der älteren
Bevölkerung von 1990 bis 2060
in Deutschland
(in Mio. Personen)
Personen ab 65 Jahren
15
10
Quelle:
Personen ab 85 Jahren
5
Statistisches Bundesamt: Im Blickpunkt
„Ältere Menschen in Deutschland und der
0
1990
EU 2011“
2000
2010
2020
2030
2040
2050
2060
5
Inflation, Zinsen & der EURO
Kein anderer Faktor steht dem privaten Vermögens-
Aber auch vor dem Hintergrund ständiger Währungs-
aufbau mehr im Wege als die Inflation. Sie lässt die
unsicherheiten in der Europäischen Union ist das In-
Kaufkraft sinken und mindert den realen Geldwert.
teresse an krisensicheren Anlageformen enorm ge-
Mehr noch: Wird die Inflation – wie seit Jahren in
stiegen. Der Erwerb einer Immobilie ist eine der
Deutschland – von niedrigen Anlagezinsen begleitet,
klassischen und bewährten Möglichkeiten. Ein gut
ist eine rentable Altersvorsorge mit festverzinslichen
gewähltes Objekt ist ein sicherer Sachwert mit hohem
Sparformen kaum mehr möglich. Niedrigzins und In-
Renditepotenzial – und das auf Dauer.
flation mindern den Wert des Kapitals statt ihn zu
mehren.
2,6
2,3
2,3
1,9
Die Inflationsrate – gemessen
am Verbraucherpreisindex
für Deutschland
Veränderungen gegenüber
dem Vorjahr (in %)
1,7
1,5
1,5
1,6
1,1
1,0
Quelle:
Statistisches Bundesamt,
0,4
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Wiesbaden 2012
2010
2011
10 6
Kapitalanlage in Immobilien
Schutz vor Inflation bietet eine Immobilie nur dann
positiv aus: Die Finanzierungsmöglichkeiten für Im-
wenn die laufenden Mieteinnahmen an die Inflations-
mobilien sind so günstig wie noch nie. Regelmäßige
entwicklung gekoppelt sind. Hochwertige Immobili-
Mieteinnahmen begünstigen eine Refinanzierung des
enangebote stellen dies unter anderem durch den
Eigentums.
indexierten Mietvertrag sicher.
Besonderes Augenmerk verdient hier die PflegeimEbenso wichtig: In Gemeinschaftsanlagen sollte die
mobilie: Aufgrund der geschätzten demographischen
Immobilie mit einem individuellen Grundbucheintrag
Altersentwicklung der Bevölkerung, können Anleger
abgesichert sein. Dies erleichtert die Veräußerung der
von einer stetigen Nachfrage im Bereich der Pflege-
Immobilie.
immobilien ausgehen und profitieren.
Für Kapitalanleger wirkt sich das aktuell sehr niedrige Zinsniveau für aufzunehmende Verbindlichkeiten
7
die entstehung eines projektes
Fertigstellung & Nutzung
·· Übergabe an den Betreiber
Bauphase & Realisation
·· Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung
und des Baufortschrittes
·· Umsetzung der Betreiberanforderungen
Planung & Konzeption
·· Erstellung der baulichen und architektonischen Planung
in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers
·· Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen
Rahmenbedingungen
Bedarfsermittlung / Betreibergewinnung / Grundstücksauswahl
·· Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer
Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur,
Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität,
Wettbewerbssituation etc.)
·· Auswahl eines geeigneten Betreibers
·· Sicherung eines geeigneten Grundstücks
10 8
der Vergleich
Immobilienmarkt oder Kapitalmarkt
Wertentwicklung
Immobilienmarkt:
Wenig volatile Marktentwicklung.
Kapitalmarkt:
Hohe Volatilität diverser Finanzprodukte.
Risiko
Immobilienmarkt:
Appartementnutzung konjunkturell weitestgehend unabhängig.
Kapitalmarkt:
Wirtschaftliche und konjunkturelle Abhängigkeit diverser Finanzprodukte.
Kontrollmöglichkeit
Immobilienmarkt:
Greifbarer Sachwert der im Sondereigentum steht.
Kapitalmarkt:
Keine Einflussmöglichkeit in bestehende Finanzprodukte.
Pflegeappartement/betreute Wohnung oder
Eigentumswohnung – beispielhafte Vergleichskriterien
Mieterwechsel
Pflegeappartement /
Betreute Wohnung:
Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.
Eigentumswohnung:
Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand.
Instandhaltungskosten
Pflegeappartement /
Betreute Wohnung:
Eigentumswohnung:
Aufgrund gewerblicher Nutzung durch den Pächter kann ein Großteil der
Instandhaltungskosten auf den Pächter umgelegt werden.
Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt
auf die Mieter übertragen werden.
Mieteinnahmen
Pflegeappartement /
Betreute Wohnung:
Eigentumswohnung:
Aufgrund langfristiger Globalvermietung beständige, nicht schwankende
Mieteinnahmen – Kalkulationssicherheit.
Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung
durch Mieterwechsel.
9
KAPITALANLAGE PFLEGEIMMOBILIEn und
betreute wohnungen
INVESTIEREN SIE ZUKUNFTsorientiert!
Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und 2 maliger
pächterseitigen Verlängerungsoption von jeweils 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr
Pflegeappartement / Wohnung belegt ist oder nicht.1
Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und
Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach).1
Beste Finanzierungskonditionen durch Inanspruchnahme von günstigen
Kreditprogrammen aufgrund Niedrigenergiebauweise. KfW 70 Energieeffizienz.
gute Bauqualität nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik.
Maximale Kaufpreissicherheit
inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen
erhöhen den Wert der Immobilie.1
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars.
Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie und Ihre Familie, das bedeutet Sicherheit
im Bedarfsfall.
Renommierter und erfahrener Betreiber mit derzeit 11 Pflegeheimen.
Flexibilität im Verkauf, Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch
Eintragung im Grundbuch.
1
Zur genauen Erläuterung siehe Mietvertrag
10 10
DAS SENIORENzENtrum AGO Piesport
Unmittelbar an Weinbergen gelegen, im idyllischen
einfach auf eines der Schiffe und lassen sich auf der
Moseltal, entsteht auf einem ca. 6.189 Quadratmeter
Mosel in Richtung Bernkastel-Kues oder Trier treiben
großen Gelände ein modern gestaltetes Haus mit zwei
und genießen die wunderschönen Einblicke des Mo-
Obergeschossen und einer Bruttogeschossfläche von
seltals einmal aus einer anderen Perspektive.
ca. 6.211 Quadratmetern.
Die Ausstattung des Seniorenzentrums ist großzügig
Das Seniorenzentrum AGO Piesport ist ein außerge-
mit vielen öffentlichen Bereichen wie einem großen
wöhnlich attraktives Haus mit stilvollem Ambiente.
Aufenthaltsraum mit Terrasse, einem Bistro mit einer
Das Haus entsteht in einer einmaligen Lage mit Blick
ebenfalls großzügig angelegten Terrasse sowie ande-
auf die Mosel und die gegenüberliegenden Weinberge,
ren Gemeinschafts- und Therapieräumen. Diese laden
die überregional für ihre guten Lagen wie z.B. das
die Bewohner zum Austausch und Verweilen ein.
„Piesporter Goldtröpfchen“ bekannt sind.
Das Seniorenzentrum AGO Piesport besteht aus einem
Ein offen gestalteter Innenhof lädt die Bewohner sowie
Gebäude mit betreuten Wohnungen speziell für Seni-
die Besucher zum Verweilen und zur Kommunikation
oren sowie einer vollstationären Pflegeeinrichtung.
ein. Durch die unmittelbare Mosellage ist ein Spazier-
Das gesamte Haus, sowie der Innenhof sind barriere-
gang an der Uferpromenade, der Moselstraße, eine
frei konzipiert und ausgestattet. Die stationäre Pfle-
willkommene Abwechslung. Hier haben die Bewohner
geeinrichtung bietet pflegebedürftigen Menschen jeder
die Möglichkeit, am öffentlichen Leben teilzunehmen.
Pflegestufe ein Zuhause.
Der Ort bietet Cafés, Restaurants und viele Gelegenheiten zur Übernachtung.
Auf zwei Etagen verteilt, befinden sich insgesamt 69
Pflegeappartements. Jedes Pflegeappartement verfügt
Der touristisch erschlossene Mosel-Ort hat einiges
über ein eigenes Duschbad. Weiter werden im 2. Ober-
zu bieten. Zahlreiche Ausflugsmöglichkeiten, wie
geschoss 19 betreute Wohnungen entstehen, die alle
z. B. Deutschlands älteste Stadt Trier oder die Städte
mit einem großzügigen Wohn- und Kochbereich, Schlaf-
Bernkastel-Kues, Idar-Oberstein und Luxemburg, um
zimmer, Abstellraum und einem Duschbad ausgestat-
nur einige Möglichkeiten zu nennen. Oder steigen Sie
tet werden.
Objektangaben:
Seniorenzentrum AGO Piesport, Steingasse, 54498 Piesport
Lage:
Im idyllischen Moseltal mit vielen Ausflugsmöglichkeiten,
guter Infrastruktur und Urlaubscharakter.
Vertriebskoordinator:
Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in
Schweich bei Trier (Rheinland-Pfalz). Sie ist ein inhabergeführtes Unternehmen,
welches sich ausschließlich mit Pflegeimmobilien beschäftigt.
Die WI-IMMOService GmbH ist ein Unternehmen der WI-IMMOGroup GmbH.
Mietbeginn:
Frühestens zum 01.09.2014, spätestens am 01.11.2014.
Kaufpreise & Zahlungsweise: 25% (30% - 5% Sicherheitseinbehalt) nach Beginn der Erdarbeiten, 66,5 % nach
Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Im Kaufpreis enthaltene bewegliche Gegenstände nach
Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Übergabe.
Erwerbsnebenkosten:
5 % Grunderwerbsteuer / ca. 2 % Notar- und Grundbuchkosten
Verwaltung:
18,- € monatlich zzgl. MwSt
11
Instandhaltungsrücklage:
0,25 € pro m2 Mietberechnungsfläche pro Monat (voraussichtlich)
Steuerliche Aspekte:
Das Gebäude kann von Investoren 50 Jahre lang zu je 2 % abgeschrieben werden,
das Inventar in der Regel 10 Jahre lang zu je 10 %
Aufteilung Pflegeappartement: Gebäude 97,98 %, Inventar EZ 7.500 Euro /
PZ 15.000 Euro , Grundstück 2,02 %; Aufteilung Betreute Wohnung:
Gebäude 97,98 %, Inventar 3.500 Euro, Grundstück 2,02 %
Sicherheit:
Baubegleitung durch einen Bauingenieur.
Instandhaltung /
Instandsetzung:
Im Rahmen des Pachtvertrages mit dem Betreiber der Pflegeeinrichtung „Seniorenzentrum AGO Piesport“ wurde ein Großteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH auferlegt. Dem Verpächter obliegt lediglich die Instandhaltung und
Instandsetzung von Dach und Fach. Dabei verstehen die Vertragsparteien unter
„Dach“ die Dachkonstruktion einschließlich der Eindeckung, Isolierung sowie
aller zugehörigen Klempnerarbeiten einschließlich aller Vor- und Nebendächer.
Unter „Fach“ verstehen die Parteien alle tragenden Teile des Gebäudes wie
Fundamente, Stützen, Decken, tragende Wände, die Treppenkonstruktion ohne
Bodenbeläge und Geländer, Fassadenelemente ausgenommen Verglasung,
Schornsteine, sowie alle vom Verpächter verlegten Ver- und Entsorgungsleitungen in Wänden, Böden und im Untergrund einschließlich Lüftungsanlagen.
Hausverwaltung:
Die Hausverwaltung übernimmt die WI Hausverwaltung und Consulting GmbH.
Die WI Hausverwaltung und Consulting GmbH ist ein Unternehmen der
WI-ImmoGroup GmbH.
Belegungsrecht:
Sie erhalten für sich und Ihre Angehörigen ein bevorzugtes Belegungsrecht
im Bedarfsfall. Vorbei an bestehenden Wartelisten.
Mietvertrag:
Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre mit 2 maliger anschließender
pächterseitigen Verlängerungsoption um jeweils weitere 5 Jahre.
Mietzahlung:
VERWALTUNG
•• Mietvertragslaufzeit 20 Jahre mit 2 mal 5 Jahren
Verlängerungsoption
•• Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand
einzelner Appartements / Wohnungen
•• Langjährige Erfahrung im Markt der
stationären Pflege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen
•• Etabliertes und zukunftsorientiertes
Pflegekonzept
zahlt pauschal Miete für
Appartement / Betreute Wohnung
+ Pflegefunktionsfläche / Funktionsfläche
+ Erschließungsfläche
= mietrelevante Gesamtfläche
monatliche Zahlung an die
Betreiber
•• treuhänderische Entgegennahme der Gesamtmiete und Verteilung der Gelder an die
Eigentümer
•• Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft
•• Sondereigentumsverwaltung
•• Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen
•• Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber
dem Pächter sowie Dritten
10 12
Grundriss Erdgeschoss
Eingang
Norden
1
2
21
3
22
20
23
4
19
24
5
18
25
17
26
6
16
27
7
15
28
14
13
12
11
10
9
8
Einzelzimmer Pflege
Gemeinschaftsfläche
Pflege
Gemeinschaftsfläche
Alle
Bilder einer Referenzeinrichtung
13
Grundriss 1. Obergeschoss
Norden
55
54
53
29
30
63
52
62
31
64
61
51
32
65
60
50
66
59
33
67
58
49
34
68
57
48
35
69
56
47
36
36
46
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
Einzelzimmer Pflege
Partnerzimmer Pflege
Gemeinschaftsfläche
Pflege
Gemeinschaftsfläche
Alle
Bilder einer Referenzeinrichtung
10 14
Grundriss 2. obergeschoss
Norden
78
76
79
80
77
86
85
87
84
75
74
81
88
83
82
Betreute Wohnungen
73
72
71
70
Gemeinschaftsfläche
Betreute Wohnungen
Gemeinschaftsfläche
Pflege
Gemeinschaftsfläche
Alle
Bilder einer Referenzeinrichtung
15
Illustration Vorderansicht
Beispielgrundriss Einzelzimmer
Bilder einer Referenzeinrichtung
Beispielrechnung
Gebäude:
111.872,18 €
Grundstück:
2.306,41 €
Inventar:
7.500,00 €
Gesamtpreis:
Miete:
121.678,59 €
6.083,93 € p.a.
506,99 € pro Monat
Mietrendite:
ca. 21,18 m2 Einzel-­ / Wohnfläche zzgl.
ca. 29,18 m2 anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche
ca. 50,36 m2 mietrelevante Gesamtfläche
(genaue Angaben entnehmen Sie bitte der Preisliste)
5%
Die Berechnung bezieht sich auf
den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, das heißt frühestens
ab 01.09.2014. Bei der Berechnung der ausgewiesenen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen
Mieteinnahmen mit aufzunehmen.
Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung
sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit
eingeflossen.
10 16
Illustration Rückansicht
Beispielgrundriss Partnerzimmer
Bilder einer Referenzeinrichtung
Beispielrechnung
Gebäude:
227.009,33 €
Grundstück:
4.680,13 €
Inventar:
15.000,00 €
Gesamtpreis:
Miete:
246.689,46 €
12.334,47 € p.a.
1.027,87 € pro Monat
Mietrendite:
ca. 42,94 m2 Einzel-­ / Wohnfläche zzgl.
ca. 59,17 m2 anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche
ca.102,11 m2 mietrelevante Gesamtfläche
(genaue Angaben entnehmen Sie bitte der Preisliste)
5%
Die Berechnung bezieht sich auf
den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, das heißt frühestens
ab 01.09.2014. Bei der Berechnung der ausgewiesenen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen
Mieteinnahmen mit aufzunehmen.
Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung
sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit
eingeflossen.
17
Bilder einer Referenzeinrichtung
Beispielgrundriss Betreute Wohnung
Bilder einer Referenzeinrichtung
Beispielrechnung
Gebäude:
182.269,29€
Grundstück:
3.757,75 €
Inventar:
3.500,00 €
Gesamtpreis:
Miete:
Mietrendite:
189.527,04 €
9.476,35 € p.a.
789,70 € pro Monat
5%
Die Berechnung bezieht sich auf
den Zeitraum ab Erhalt der Mieteinnahmen, das heißt frühestens
ab 01.09.2014. Bei der Berechnung der ausgewiesenen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen
Mieteinnahmen mit aufzunehmen.
Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung
sowie die Instandhaltungsrücklage nicht in die Berechnung mit
eingeflossen.
10 18
Der Betreiber:
Die AGO Unternehmensgruppe
Die AGO Unternehmensgruppe mit Sitz in Köln, ist ein
sundheit, sowie den Partner verloren hat, dass er hier
privater und erfahrener Betreiber mehrgliedriger Se-
ein neues „zu Hause“ und Sicherheit bekommt. Sie
niorenzentren mit ca. 800 Mitarbeitern und seit 2002
begleitet ihn in seiner neuen Lebens- und Wohnsitu-
erfolgreich auf dem Markt der Seniorenpflege tätig.
ation, indem sie eine heimische Atmosphäre schafft.
In der Trägerschaft der AGO Unternehmensgruppe
Solange es Mitbewohner nicht einschränkt, werden
befinden sich zur Zeit 11 Seniorenzentren mit rund
seine Gewohnheiten in höchstem Maß berücksich-
1.200 Pflegeplätzen und betreuten Wohnungen.
tigt. Zu diesem sich „zu Hause fühlen“ gehört für die
AGO auch, dass seelsorgerische Betreuung stattfindet.
Ihr Menschenbild
Gottesdienste, Krankensalbungen unter Berücksich-
Grundlage des Handelns ist das christliche Menschen-
tigung der unterschiedlichen Religionen werden ge-
bild. Danach versteht die AGO jeden Menschen als
währleistet. Eine individuelle seelsorgerische Beglei-
Geschöpf Gottes, das von ihm gewollt und angenommen
tung wird auf Wunsch vermittelt.
ist. Die Hilfe gilt daher den pflegebedürftigen alten
Menschen und ihren Angehörigen, ohne Unterschied
Gestaltung der Lebensqualität
von Geschlecht, Religion, Nationalität, Herkunft und
Die AGO verpflichtet sich, alles Notwendige und Sinn-
gesellschaftlicher Stellung.
volle, was sie mit ihren Möglichkeiten zur Gestaltung
der Lebensqualität erreichen kann, zu tun. Sie trägt
Die Würde des Menschen ist unantastbar; diese verliert
dazu bei, Beeinträchtigungen zu erkennen, zu lindern
er auch nicht durch Krankheit, im Alter sowie bei kör-
und die Heilung zu unterstützen, um den bei ihr le-
perlicher, geistiger und/oder seelischer Behinderung.
benden Menschen ein Höchstmaß an Lebensqualität
Unter Achtung der Würde des Menschen versteht die
zu ermöglichen. Zurückgezogenheit und Depression
AGO den Respekt und die Akzeptanz der Selbstbestim-
versucht sie durch behutsame Einbindung in die so-
mung, die sich aus der Lebensgeschichte und den
ziale Gemeinschaft zu mindern. Den Bewohnern wird
Lebensgewohnheiten (Biographie) jedes Einzelnen
Gesprächsbereitschaft signalisiert, so dass sie stets
ergibt. Neben dem christlichen Menschenbild orientiert
die Möglichkeit haben, Gedanken, Sorgen oder Nöte
sich das Handeln an den Werten und Rechten des
zu teilen.
Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland. Sie
wahrt die Rechte der von ihr betreuten Menschen, vor
Durch ein gezieltes kulturelles Beschäftigungsange-
allem auf Information, Verschwiegenheit, Schutz der
bot leistet die AGO einen Beitrag dazu, die Lebens-
persönlichen Intimsphäre und unterstützt sie bei der
qualität der (sich) ihr anvertrauten Menschen zu
Wahrnehmung und Durchsetzung ihrer Rechte.
steigern und den Alltag interessant mitzugestalten.
Menschen, die zunehmend die Orientierung ver-
Die Selbstbestimmung der zu betreuenden Menschen
lieren und sich in ihrer Persönlichkeit verändern,
ist ihre Maßgabe. Die AGO wird durch fachliche Bera-
werden mit diesen Veränderungen im Verhalten und
tung und Professionalität ihrer Dienstleitung ergänzt.
in der Wahrnehmung akzeptiert und ernst genommen.
Dieses Menschenbild wird von allen an der Pflege beteiligten Menschen verinnerlicht und gelebt.
Angehörigenarbeit
Angehörige und Betreuer werden als Partner geschätzt.
Ein neues „zu Hause“ schaffen
Die AGO ist stets bemüht einen intensiven Kontakt zu
Der bei der AGO lebende Mensch darf erwarten, nach-
pflegen. Die Einbindung von nahe stehenden Personen
dem er seinen Lebens- bzw. Wohnraum, evtl. die Ge-
des Bewohners in Betreuung und Pflege ist für sie
19
Die Standorte der AGO in deutschland
Kiel
Schwerin
Seniorenzentrum AGO
Herkenrath
Bremen
Hannover
Herkenrath
2x
Schmitten
Eschweiler
Piesport
Trier
Potsdam
Magdeburg
Berlin
Halle
Düsseldorf
Seniorenzentrum AGO
Rosbach
Seniorenzentrum AGO
Halle-Neustadt
Hamburg
Wiesbaden
Erfurt
Rosbach
Nidderau
Dresden
Bielatal
Kreischa
Seniorenzentrum AGO
Bielatal
Bad Vilbel
Mainz
Pluwig
Saarbrücken
Stuttgart
München
Seniorenzentrum AGO
Nidderau
bestehende Standorte
Seniorenzentrum AGO
Kreischa
aktueller Standort
entstehende Standorte
selbstverständlich. Jedoch wird genauso, wenn ge-
Krohwinkel mit den 13 Aktivitäten und existentiellen
wünscht, eine Zurückgezogenheit bzw. Distanz res-
Erfahrungen des Lebens. Das heißt u.a., dass sie die
pektvoll angenommen.
Fähigkeiten des Bewohners bei allen Verrichtungen in
den Vordergrund stellt. An Problemen wird professi-
Respektvoller Umgang miteinander
onell mit individueller Zielsetzung gearbeitet.
Mitarbeiter, Betreuer, Angehörige, Bewohner, Ärzte
und alle anderen im Pflegeprozess agierenden Men-
Qualitätsmanagement
schen erwarten eine Achtung ihrer Person. Diese Er-
Mit ihrem Qualitätsmanagementsystem erreicht die
wartungshaltung gilt auch in den Kommunikationsbe-
AGO die Sicherung und Weiterentwicklung ihrer Arbeit.
ziehungen zueinander. Die AGO pflegt eine ehrliche
Fortbildungen, Einarbeitungskonzepte, Pflegevisiten,
Kommunikation und einen sich respektierenden Um-
sowie Standards nach dem aktuellen Stand der pfle-
gang miteinander. Nur so kann sie den bei ihr lebenden
gerischen Wissenschaft sind Teil dieses Systems.
Menschen die erforderliche Hilfe zukommen lassen.
Darüber hinaus finden regelmäßige Arbeitsgruppen
zur stetigen Verbesserung der Dienstleistung in ver-
Pflegemodell
Die Pflegeleistungen der AGO orientiert sich eng an
dem AEDL-Strukturmodell nach Frau Prof. Monika
schiedenen Gremien statt.
10 20
der Standort Piesport
Die Ortsgemeinde Piesport (Landkreis Bernkastel-
besonders attraktiver Standort und überzeugt durch
Wittlich, Rheinland-Pfalz), zählt mit rund 2.200 Ein-
eine hervorragende Infrastruktur. Umliegende Res-
wohnern zu den größten und ältesten Weinbauorten
taurants, gemütliche Weinstuben, Straußenwirtschaf-
im Anbaugebiet der Mosel und ist als staatlich aner-
ten und Cafés mit einmaliger Aussicht laden zum Ver-
kannter Fremdenverkehrsort bekannt. Umgeben von
weilen und Entspannen ein.
Weinbergen, Wiesen und Wäldern, liegt Piesport an
einer nach Norden ausgebuchteten Moselschleife im
Als eine der schönsten und reizvollsten Kulturland-
Moseltal zwischen Bernkastel-Kues (17 km) und Trier
schaften Deutschlands bietet der Ort im Herzen der
(35 km) - der ältesten Stadt Deutschlands.
Mittelmosel eine Reihe regelmäßig stattfindender Ver-
Piesport, idyllisch eingebettet in das Moseltal, ist ein
anstaltungen rund um den Wein, u.a. das Weinbrun-
Moselloreley
Römische Kelteranlage
Köln
Am Kirchpla
tz
A4
Müsterter
Straße
Zur Lay
Piesport
Am
gasse
Stein
A4
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BernkastelKues
l
A63
A62
A6
Saarbrücken
Frankreich
Umgebungskarte
A65
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A1
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Trier
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Mainz
Piesport
Luxemburg
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Wiesbaden
Standort Seniorenzentrum
Mo
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Bitburg
Bee
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A61
ße
A1
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A3
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A60
ga
Ma
Koblenz
Belgien
St
ein
orter S
traße
Loreleyblick
A3
Reinsp
A61
Bernkasteler
Straße
Im Gartenfel
d
Bonn
21
Blick auf Piesport und Moselloreley
nenfest im Frühjahr, das Anglerfest mit Grossfeuerwerk
bergshänge über Piesport („Des Weingebirges Geprän-
„Loreley in Flammen“ im Juli, das Weinfest im August
ge ... mit des Bacchus köstlicher Gabe. Wie ein
und das „Römische Kelterfest“ im Oktober mit original
natürliches Amphitheater baut es sich auf ...“). Die
römischer Weinkelterung. Zahlreiche und vielfältige
Nutzung dieser einmaligen Lage für den Weinbau wur-
Freizeit- und Ausflugsmöglichkeiten ermöglichen eine
de bereits zur Römerzeit durch den Fund der größten
ideale und ausgewogene Kombination aus Erholung
und ältesten römischen Kelteranlage nördlich der Al-
und Aktivität. Ob Wasserski, eine Fahrt mit dem römi-
pen (aus dem 4. Jh. bzw. 2. Jh. n. Chr.) eindrucksvoll
schen Weinschiff auf der Mosel, Radfahren auf den gut
dokumentiert. Die Kelter wurde originalgetreu restau-
ausgebauten Fahrradwegen, Wandern auf dem Römer-
riert und umfasst insgesamt sieben Becken sowie
steig, Spaziergänge durch den Ort, Ausflüge nach Trier,
mehrere Kellerräume.
Bernkastel-Kues oder in umliegende attraktive Mosel-
Zu den weiteren Piesporter Sehenswürdigkeiten zäh-
weinorte - hier findet sich für alle Bewohner, Gäste und
len neben etlichen Kapellen, alten Winzerhäusern und
Besucher das Richtige zum Erleben und Genießen!
Klosterhöfen die barocke Pfarrkirche St. Michael mit
aufwendigen Deckenmalereien (1776/1777) sowie das
Mit 413 Hektar Rebfläche ist Piesport die größte Wein-
Naturdenkmal „Moselloreley“, ein 85 Meter hohes, steil
baugemeinde der Mosel. Durch die beste geografische
aus der Mosel ragendes Felsmassiv. Sie ist die klei-
Lage und das milde Flussklima, durch die sich nach
nere Ausgabe der großen Rheinloreley. Die Mosello-
Süden öffnenden steilen Hänge in Form eines Amphi-
reley beherbergt den einzigen Weinberg Europas, der
theaters und den tiefgründigen Schieferboden der die
nur mit einem Boot zu erreichen ist. Sie lässt Fluss-
Wärme speichert und zugleich eine ausreichende Was-
abwärts keine Verkehrsverbindung zu.
serversorgung für die Reben sichert, sind auf natür-
Für die Gäste des Moselortes stehen in den Piesporter
licher Weise die perfekten Voraussetzungen geschaf-
Weinhöfen rund 400 Gästebetten in qualitätsgeprüften
fen, um aromatische Rieslinge mit mineralischer
Privatzimmern und Ferienwohnungen zur Auswahl,
Struktur zu produzieren. Piesport ist weltweit bekannt
weitere 200 Betten werden in Hotels und Landgasthö-
für seine Rieslingweine vom „Piesporter Goldtröpfchen“.
fen angeboten.
Zu den Weinlagen zählen zudem: Domherr, Falkenberg,
Treppchen, Grafenberg, Günterslay, die ebenfalls alle
die Bezeichnung Piesporter Riesling tragen.
Lage unmittelbar an der Mosel umgeben von
Weinbergen
Bereits vor rund 2.000 Jahren beschrieb der Dichter
touristisch und landschaftlich reizvolle Region
Ausonius (ca. 310 – 393 n. Chr.) die malerische Kulis-
sehr gute Infrastruktur
se der steil aufsteigenden, terrassenförmigen Wein-
10 22
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Grundlagen
Das Seniorenpflegeheim wird erdgeschossig erschlos-
Die Realisierung des Seniorenzentrums AGO Piesport
sen (Zugangsfoyer), die eigentlichen Pflegebereiche
erfolgt nach den anerkannten Regeln der Technik, den
sind im EG bis 1. OG angeordnet, die betreuten Wohun-
neuesten Erkenntnissen für den Bau von Pflegeheimen,
gen befinden sich im 2. OG. Nebenflächen werden im
insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen
EG und 1. OG zugewiesen. Die Stellplätze werden teil-
DIN-Normen, der Energie-Einsparverordnung EnEV,
weise im Zugangsbereich angeordnet und nachgewie-
der Heimmindestbauverordnung, der einschlägigen
sen. Die Baubeschreibung ist als Anlage zum Pacht-
Heimgesetze und –verordnungen, der Baugenehmigung
vertrag in der Grundlagenurkunde enthalten, sie
und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum
umfasst mehrere Seiten und kann daher – wie vorste-
Stand der Planung Gültigkeit haben. Das Objekt
hend – nur angerissen werden. Die Einsicht in die voll-
„Seniorenzentrum AGO Piesport“ wird den Vorgaben
umfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich.
für ein KfW-70 Effizienzhaus entsprechen.
Rechtliche Grundlagen
Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wis-
richtung mbH mit Sitz in 50996 Köln, Konrad-Adenau-
senswerte rund um das Projekt, über die Rechte und
er-Str. 25, als Betreiberin bzw. Pächterin verpachtet.
Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungs-
Es wird ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um
erklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den
Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie
Kaufvertrag selbst. Die Ausführungen basieren auf dem
kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit
derzeitigen Verhandlungsstand. Die wesentlichen Ver-
diesem Verwalter wird auch ein Vertrag über die Miet-/
träge, Grundlagenurkunde und Teilungserklärung sind
Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der
derzeit noch nicht unterzeichnet und sind nur im Ent-
Eigentümer geschlossen.
wurf Gegenstand nachfolgender Ausführungen. Die
Beurkundung sämtlicher Verträge ist spätestens für
Im Rahmen des Pachtvertrages wird der Betreiberin
November 2013 geplant. Änderungen sind zwar nicht
eine betriebsnotwendige Erstausstattung für die 71
geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hin-
stationären Pflegeplätze sowie jeweils eine Küchen-
gewiesen.
zeile für die 19 Wohneinheiten gewährt. Das Pachtverhältnis beginnt mit Übergabe des Pachtgegenstandes,
Kurzüberblick
voraussichtlich frühestens 01.09.2014 jedoch spätes-
Die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG lässt
tens am 01.11.2014.
in Piesport ein Seniorenzentrum mit insgesamt 19
Wohnungen und 69 Pflegeappartements errichten und
Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem
hat dieses in Wohnungseigentum/Teileigentum aufge-
Pflegeappartement bzw. einer Wohnung verbunden mit
teilt. Die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co.
einem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
KG bietet die einzelnen Sondereigentumseinheiten, das
heißt, sowohl die Wohnungen als auch die Pflegeap-
Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflich-
partements zum Kauf an.
ten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie
dem Vertrag über die WEG-Verwaltung. Der Verkäufer
Das „Seniorenzentrum AGO Piesport“ ist langfristig
schließt für ihn den Vertrag über die Miet-Pachtver-
(20 Jahre plus zweimal 5 Jahre Verlängerungsoption)
waltung ab.
an die AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für Sozialein-
23
Der Käufer bezahlt in drei Raten nach Baufortschritt.
Das Grundstück
Die mit der Seniorenwohnanlage zu bebauenden Grund-
Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil
stücke stehen im Eigentum der Seniorenwohnanlage
entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten.
Piesport GmbH & Co. KG. Sie befinden sich entlang
Die Seniorenwohnanlage
Piesport GmbH & Co. KG
Piesport, vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts
Die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG hat
14 Nr. 35, Flur 14 Nr. 36, Flur 15 Nr. 79/2 mit einer
ihren Sitz in Köln und ist im Handelsregister des Amts-
Größe von 5.736,00 qm und Blatt 4863 Flur 15 Nr. 81/5
gerichts Köln unter HRA 29876 eingetragen. Die Ge-
mit einer Größe von 453,00 qm. Die Grundstücke wer-
schäftsanschrift ist die Konrad-Adenauer-Str. 25 in
den verbunden und bilden das zu bebauende Grundstück
50996 Köln. Persönlich haftende Gesellschafterin ist
mit einer Gesamtgröße von 6.189,00 qm.
der Steingasse bzw. Reinsporter Straße in 54498
Bernkastel-Kues für Niederemmel, Blatt 5874, Flur
die CMS Consulting Beteiligungs GmbH mit Sitz in Köln
und im Handelsregister des Amtsgerichts Köln unter
Die Grundstücksparzelle Flur 15 Nr. 79/2 ist in Abtei-
der HRB 34163 eingetragen. Das Stammkapital der
lung II unter lfd. Nr. 1 mit einem Transformatorensta-
persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt 25.000,00
tionsrecht/ Erdkabelleitungsrecht für die RWE belas-
Euro. Geschäftsführer ist Herr Klaus Rosenthal.
tet und im Übrigen lastenfrei. Dieses lastende Recht
wird käuferseits übernommen.
Das „Seniorenzentrum AGO Piesport“
in Piesport
Der Verkäufer behält sich jedoch vor, zum Zwecke der
In Abstimmung mit den zuständigen Behörden wurde
zu bestellen.
Finanzierung des Bauvorhabens noch Grundschulden
das „Seniorenzentrum AGO Piesport“ in Piesport genehmigt. Es wird als eine auf alle Pflegestufen einge-
Soweit zur Sicherung von Ver- und Entsorgungsanla-
stellte Pflegeeinrichtung errichtet. Es entstehen 71
gen der Baugrundstücke und der Gebäude Leitungen,
vollstationäre Pflegeplätze, davon 67 Betten in Einzel-
Kanäle, Kanalschächte u.a. verlegt sind oder verlegt
zimmern, 4 Betten in Partnerzimmern sowie weitere
werden müssen bzw. technische Anlagen installiert
19 seniorengerechte und barrierefreie Wohnungen mit
sind oder werden und zur Sicherung solcher Anlagen
eigener Küche und eigenem Duschbad im Rahmen des
von dem jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmen
betreuten Wohnens.
die Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten
oder beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im
Die Pflegeappartements sowie auch die Wohnungen
Grundbuch gefordert wird, werden solche Rechte eben-
werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschied-
falls übernommen.
lichen Grundflächen, die Pflegeappartements von 20,98
m² bis 43,04 m² und die Wohnungen von 43,51 m² bis
103,27 m² angeboten. Bei den Flächenangaben sind
Das Baurecht
die gemeinschaftlichen Flächen nicht berücksichtigt.
Die für die Realisierung notwendige Baugenehmigung
Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht
für das „Seniorenzentrum AGO Piesport“ wurde am
aus einem bzw. zwei Wohn-/Schlafräumen sowie einem
16.08.2013 mit den darin enthaltenen Bedingungen,
Duschbad, die Wohnungen verfügen zudem über eine
Auflagen und Hinweisen durch die Kreisverwaltung
eigene Küchenzeile. Hinsichtlich Einrichtung und Aus-
Bernkastel-Wittlich (Az.: BA2013/0599) erteilt.
stattung der Pflegeappartements wird auf die Bau- und
Ausstattungsbeschreibung bzw. Inventarliste verwie-
Die AGO PLUWIG Betriebsgesellschaft für Sozialein-
sen.
richtungen mbH als Betreiberin
Den Betrieb des „Seniorenzentrums AGO Piesport“
übernimmt die AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für
Sozialeinrichtungen mbH, welche das Objekt gesamt-
10 24
flächig pachtet. Die AGO Pluwig Betriebsgesellschaft
Grundstücks, Gebäudes und seiner Ausstattung zu-
für Sozialeinrichtungen mbH hat ihren Sitz in Köln und
sammenhängen, übernehmen. Kosten in diesem Sin-
ist im Handelsregister des Amtsgerichts Köln unter
ne sind unter anderem
HRB 74907 eingetragen. Das Stammkapital beträgt
•• alle laufenden öffentlichen Abgaben einschließlich
Euro 25.000,00. Die Geschäftsanschrift ist die Konrad-
der Grundsteuer,
Adenauer-Strasse 25 in 50996 Köln. Einzelvertretungs-
•• alle Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr,
berechtigter Geschäftsführer ist Herr Mathias Neu-
Heizung, Strom, Gas und weitere Energieversorgung,
mayer.
•• alle Kosten der Verkehrssicherung innerhalb und
außerhalb des Grundstücks, der Reinigung, Pflege
Mit dem Seniorenzentrum AGO Piesport betreibt die
und Instandhaltung der Straße, Wege und Außenan-
AGO Unternehmensgruppe das dritte Seniorenzentrum
lagen,
in Rheinland-Pfalz. Weitere Standorte befinden sich
•• alle Kosten für die von Verpächter und Pächter ab-
in Nordrhein-Westfalen, Hessen, Sachsen-Anhalt und
zuschließenden Haftpflicht-, Feuer-, Leitungswasser-,
Sachsen. Hierzu verweisen wir auf die Seiten 18 und
Sturm- und Inventarversicherungen, die das Grund-
19.
stück und das Gebäude und die Einrichtung betreffen und
Der Pachtvertrag
Mit dem Betreiber des Wohn- und Pflegeheims „Seni-
•• alle Kosten aus Wartungsverträgen für Einrichtungen
und Anlagen.
orenzentrum AGO Piesport“ ist am 11.10.2013 ein
Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren
Der mit dem Betreiber auf 20 Jahre fest abgeschlos-
abgeschlossen worden. In diesem Vertrag wird auch
sene Pachtvertrag kann durch die Eigentümer vorzei-
eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Pächte-
tig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein sol-
rin von zweimal fünf Jahren vereinbart.
ches außerordentliches Kündigungsrecht steht den
Eigentümern insbesondere dann zu, wenn dem Be-
Nach Ablauf dieser fest vereinbarten Laufzeit bzw. nach
treiber die behördlich erforderliche Genehmigung zum
Ablauf der Verlängerungsoptionszeit läuft der Vertrag
Betreiben eines Seniorenpflegeheims entzogen oder
auf unbestimmte Zeit. Der Vertrag kann nachfolgend
teilweise entzogen worden ist oder der Pächter mit
mit einer Frist von 12 Monaten zum Ende eines Kalen-
mehr als drei Pachtzahlungen in Zahlungsrückstand
derjahres gekündigt werden.
gerät bzw. über das Vermögen des Pächters ein Vergleichs- oder Insolvenzverfahren eröffnet wird. In Er-
Der Käufer übernimmt nach den Vorgaben des Kauf-
gänzung zu den vertraglichen Kündigungsgründen steht
vertrages mit Übergang von Besitz und Lasten alle
dem Verpächter ein außerordentliches Kündigungsrecht
Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen
aus wichtigem Grunde dann zu, wenn die hierzu nor-
Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen
mierten gesetzlichen Tatbestände erfüllt sind.
Kaufgegenstand (Sondereigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag geht damit voll-
Dem Pächter steht ein außerordentliches Kündigungs-
wirksam auf die Gemeinschaft bzw. die einzelnen
recht insbesondere dann zu, wenn der Pachtgegenstand
Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine
durch Brand, höhere Gewalt oder sonstige Ursachen
einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des
ganz oder zu einem wesentlichen Teil zerstört wird
Pachtvertrages zu sichern.
und eine Wiederherstellung durch den Verpächter in
angemessener Zeit unterbleibt.
Der Betreiber trägt alle Kosten, die durch die Nutzung
des Gebäudes und Grundstücks durch ihn entstehen.
Eine Kündigung der Verpächter (Eigentümer) kann nur
Der Pächter wird neben der monatlichen Pachtzahlung
durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer
die im Zusammenhang mit dem Objekt bestehenden
nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Ei-
oder entstehenden Verpflichtungen, insbesondere die
gentümergemeinschaft erfolgen. Der Pachtvertrag
Kosten, die mit der Bewirtschaftung und Wartung des
kann nur als Ganzes gekündigt werden.
25
Der Verpächter ist im Fall der vorzeitigen Beendigung
brauchsregelung kann erst nach Ablauf des Pachtver-
des Pachtvertrages oder auch im Falle der fristgemä-
trages mit der AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für
ßen Beendigung des Pachtvertrages verpflichtet, im
Sozialeinrichtungen mbH im Beschlusswege mit einer
Innenverhältnis sämtliche dann noch laufende Bewoh-
qualifizierten Mehrheit von ¾ aller in der Wohnungs-
neraufnahmeverträge oder sonstigen Beherbergungs-
eigentümerversammlung vertretenen Stimmen geän-
verträge oder Mietverträge oder Anwartschaftsverträ-
dert werden.
ge mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen
und unter Fortsetzung des Betriebes fortzusetzen oder
Die Sondereigentumseinheiten in Form der Pflegeap-
zu verlangen, dass diese auf einen von ihm benannten
partements dürfen nur von Personen in Gebrauch ge-
Dritten übertragen werden, der den Betrieb weiter
nommen werden, die aufgrund ihres Alters oder auf-
fortführt. Die heimrechtlichen Voraussetzungen hier-
grund eines geistigen, seelischen oder körperlichen
zu hat der Verpächter zu schaffen.
Gebrechens nicht mehr in der Lage sind, ihre täglichen
Bedürfnisse eigenverantwortlich und selbstbestimmt
Die Teilungserklärung mit
Gemeinschaftsordnung
zu befriedigen und mit der Betreiberin des Pflegeheims
Die Pflegeeinrichtung „Seniorenzentrum AGO Piesport“
hören insbesondere Personen, die betreuungsbedürf-
wird mit Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung
tig im Sinne der heimrechtlichen Regelungen sind.
einen Heimvertrag abgeschlossen haben. Hierzu ge-
des Notars Dr. Thomas Steinhauer in Trier entsprechend
den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigen-
Aufgrund der sich in mehrfacher Hinsicht unterschei-
tumsgesetzes (WEG) aufgeteilt und vollzogen. Insge-
denden Anforderungen an die Pflegeappartements und
samt werden bei dem Objekt 88 Sondereigentumsein-
die Wohnungen für Betreutes Wohnen werden in der
heiten geschaffen, wobei jedes Pflegeappartement eine
Gemeinschaftsordnung diese beiden Gebäudekomple-
nicht zu Wohnzwecken dienende Sondereigentumsein-
xe unter ergänzender Zuweisung gemeinschaftlicher
heit bilden wird. Die Wohnungen werden als Wohnein-
Flächen in zwei wirtschaftliche Abrechnungs- und
heiten gebildet. Um die somit bestehenden zwei Ge-
Verwaltungseinheiten unterteilt (Untergemeinschaften).
bäudekomplexe untereinander soweit wie möglich
Rechte und Pflichten, insbesondere Kosten und Lasten
getrennt behandeln zu können, werden wirtschaftlich
sollen soweit trennbar und eindeutig zurechenbar nur
zwei Untergemeinschaften als Abrechnungs- und Ver-
die jeweilige Untergemeinschaft betreffen.
waltungseinheiten gebildet; die Untergemeinschaft
„Betreutes Wohnen“ bestehend aus den Sondereigen-
Die gesamte Anlage ist nach Vorgaben der Teilungs-
tumseinheiten Nrn. 70 bis 88 gemäß Aufteilungsplan
erklärung grundsätzlich einheitlich an einen Pächter
und die Untergemeinschaft „Pflegeappartements“ be-
bzw. Betreiber zu verpachten. Eine Ausnahme besteht
stehend aus den Sondereigentumseinheiten Nrn. 1 bis
dann, wenn sich die Untergemeinschaften im Falle eine
69 gemäß Aufteilungsplan.
Neuverpachtung nicht auf einen einzelnen Betreiber
einigen können. In diesem Fall können die jeweils ei-
Jede dieser 88 Sondereigentumseinheiten wird im
ner Untergemeinschaft zugewiesenen Räumlichkieten
Grundbuch des Amtsgerichts Bernkastel-Kues für
unabhängig voneinander vermietet werden.
Niederemmel separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. Alle 88 Sondereigentumseinheiten be-
Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Son-
treffen Pflegeappartements bzw. Wohnungen für Be-
dereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten,
treutes Wohnen.
sondern müssen die Nutzung ihres Sondereigentums
durch die pachtende Betreiberin bzw. durch die von
In der Gemeinschaftsordnung Nr. III Ziff. 2 ist die ein-
der Betreiberin ausgewählten Personen dulden. Davon
heitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als
unabhängig gewährt die Betreiberin den einzelnen
Seniorenwohnanlage bzw. Pflegeheim mit Wohnungen
Erwerbern und deren Familienangehörigen ein bevor-
zum Betreuten Wohnen für Senioren oder Betreuungs-
zugtes Belegungsrecht (siehe Seite 26).
bedürftige bestimmt worden. Diese besondere Ge-
10 26
Im Rahmen einer Öffnungsklausel hält sich der tei-
Das Objekt „Seniorenzentrum AGO Piesport“ wird dem
lende Eigentümer während seiner Eigentümerstellung
Pächter mit einer betriebsnotwendigen Erstausstattung
offen, Regelungen der Teilungserklärung zu ändern.
für die 71 stationären Pflegeplätze sowie jeweils einer
Küchenzeile für die 19 Wohneinheiten im Betreuten
Die Kaufimmobilie
Wohnen zur Verfügung gestellt. Diese Ausstattung ist
Die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG lässt
im Kaufpreis enthalten, jedoch gesondert ausgewiesen
das Pflegeheim durch einen Generalunternehmer nach
und gesondert zu zahlen. Die Kosten belaufen sich je
den Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln
Pflegeplatz auf Euro 7.500,00 und je Wohnung auf Euro
der Technik errichten.
3.500,00, jeweils einschließlich der derzeit gültigen
Mehrwertsteuer. Insgesamt beläuft sich die Investiti-
Der Käufer erwirbt von der Seniorenwohnanlage
on in die Erstausstattung damit auf Euro 599.000,00
Piesport GmbH & Co. KG das Sondereigentum an einem
einschließlich der derzeit gültigen Mehrwertsteuer.
Pflegeappartement bzw. einer Wohnung, verbunden
Hinsichtlich des Umfangs der Ausstattung wird auf die
mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigen-
Inventarliste als Anlage zum Pachtvertrag verwiesen.
tum inklusive einer betriebsnotwendigen und im Kauf-
Diese betriebsnotwendige Ausstattung bzw. die Kü-
preis gesondert ausgewiesenen Erstausstattung für
chenzeilen (Inventar) sind zahlbar und fällig bei Be-
die 71 stationären Pflegeplätze beziehungsweise einer
zugsfertigkeit Zug um Zug gegen Übergabe.
Küchenzeile für die 19 Wohneinheiten im Betreuten
Wohnen. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstat-
Der Kaufpreis ist im Übrigen in drei Raten nach Bau-
tung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und
fortschritt nach den Vorgaben der Makler- und Bau-
jederzeit einsehbare Bau- und Ausstattungsbeschrei-
trägerverordnung (MABV) zu bezahlen; 30 % nach
bung bzw. Inventarliste verwiesen.
Beginn der Erdarbeiten, 66,5 % nach Bezugsfertigkeit
und Zug um Zug gegen Besitzübergabe und 3,5 % nach
vollständiger Fertigstellung. Der Käufer ist jedoch
Der Kaufpreis
berechtigt, 5% des Vergütungsanspruchs bei der ersten Abschlagszahlung einzubehalten. Die einbehalte-
Im Kaufpreis ist enthalten:
nen 5% sind zur Zahlung fällig, wenn der Vertragsge-
•• schlüsselfertige Erstellung
genstand ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist.
•• Erstausstattung der 71 stationären Pflegeplätze bzw.
Im Übrigen gelten dazu die gesetzlichen
Küchenzeile der 19 Wohneinheiten im Betreuten
Vorschriften.
Wohnen
•• sämtliche Baunebenkosten
Die Bezugsfertigkeit der Objekts „Seniorenzentrum
•• sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für
AGO Piesport“ ist frühestens zum 01.09.2014 geplant,
die erstmalige Herstellung
jedoch spätestens zum 01.11.2014.
•• alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz
Sobald die Bezugsfertigkeit des Objektes und des einzelnen Sondereigentumsanteils hergestellt worden ist,
Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer
muss der Käufer die Abnahme des Sondereigentums
zu tragen:
und ggfs. des zur Sondernutzung zugewiesenen Ge-
•• Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen
meinschaftseigentums durchführen. Das übrige Ge-
Behörden für den Kaufvertrag
meinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstel-
•• Grunderwerbssteuer (5%)
lung von sämtlichen künftigen Miteigentümern
•• Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuld-
abzunehmen.
bestellung,
•• Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw.
Mit Übergabe des Kaufgegenstandes gehen Besitz,
Nutzen und Lasten auf den Käufer über.
27
Die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG
Der Eigentümer kann zudem die Nutzung seines Son-
haftet jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am
dereigentums nur dann beanspruchen, wenn es frei
Bauwerk und der Einrichtung nach den Bestimmungen
ist bzw. frei wird. Eine Kündigung wegen der beabsich-
des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungs-
tigten Eigennutzung ist nicht möglich.
frist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für
Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungs-
Im Bedarfsfall wird dem Eigentümer jedoch zusätzlich
gegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre.
eine bevorzugte Belegung einer anderweitigen Sondereigentumseinheit gewährt, soweit eine solche frei
Die bevorzugte Belegung
ist bzw. frei wird.
Der Betreiber wird den Erwerbern eine bevorzugte
Belegung ihrer bzw. eine alternative bedarfsgerechte
Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder
Belegung einer Pflegeeinheit bzw. betreuten Wohnung
einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.B. an Käufer bzw.
folgenden Inhalts gewähren.
Erben) nur diese Form der zugesicherten Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen.
Die Eigentümer erhalten von der Betreiberin im Hinblick
anderes Objekt der AGO Unternehmensgruppe für sich
Der Kaufvertrag und die Grundlagenurkunde
und ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf
Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig,
bevorzugte Belegung - abgesichert durch ein geson-
das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar
dertes Zertifikat – unter Berücksichtigung der jewei-
beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariel-
ligen rechtlichen Rahmenbedingungen, nach Maßga-
len Kaufverträge für beide Parteien (die Käufer und
be der Kapazitäten und auf der Grundlage der
die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG) zu
jeweiligen Vertrags- und Aufnahmebedingungen und
vereinfachen, werden die Käufer ihre Kaufabsicht in
Heimentgelte eingeräumt.
Form eines bindenden Kaufangebotes an die Senio-
auf ihre Eigentümerstellung für dieses Objekt oder ein
renwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG notariell
Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht
beurkunden. Jeder Käufer beurkundet hierzu bei dem
das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also
Notar Dr. Thomas Steinhauer in Trier oder einem No-
aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appar-
tar seines Vertrauens das unwiderrufliche Kaufange-
tement zu bewohnen.
bot.
Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Famili-
Die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG wird
enangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem
dieses Kaufangebot ebenfalls in notarieller Form bin-
künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen,
nen einer Frist von längstens vier Wochen annehmen
im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu
und damit den Kaufvertrag für beide Parteien rechts-
bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen mo-
verbindlich abschließen.
natlichen Anteil am Pachtzins ausgezahlt.
Jeder zukünftige Käufer erhält vom Notar mindestens
Alle Pflegeappartements sind ähnlich geschnitten und
14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertragsangebotes
ausgestattet, jedoch in unterschiedliche Pflegestati-
eine Abschrift folgender Unterlagen:
onen zusammengefasst, damit verschiedenen Anforderungen der Bewohner nachgekommen werden kann.
•• Kaufvertragsangebot
Die Nutzung des eigenen Appartements ist deshalb
•• Grundlagenurkunde mit Teilungserklärung
nur dann sinnvoll, wenn sich die Pflegeeinheit auf der
Pflegestation befindet, die der Bedürftigkeit bzw. dem
Als Anlagen liegen der Grundlagenurkunde folgende
Krankheitsbild des Bewohners entspricht.
Urkunden bei:
•• Pachtvertrag mit dem Betreiber nebst Anlagen
(Anlage 1)
10 28
•• Verwaltervertrag gem. Wohnungseigentümergesetz / Verwaltervollmacht (Anlage 2)
zum Beginn des nächsten auf den Zugang der Anzeige
folgenden Kalendermonats.
•• Verwaltervertrag über das Sondereigentum /
Verwaltervollmacht (Anlage 3)
Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines
bestimmten Indexstandes mit Beginn des vierten Ver-
Der Miet-/Pachtertrag
tragsjahres erfolgt und die Pachtzinsänderung nur zu
Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf
60 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen
der Grundlage eines Generalpachtvertrages durch
vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wertsiche-
einen einheitlichen Betreiber/Pächter erfolgt, sind alle
rung der Pacht stellt jedoch eine rechtlich sichere
betreffenden Sondereigentümer an der aus der Ver-
Basis dar, um eine angemessene Anpassung durch-
mietung der Sondereigentumseinheiten und der Inf-
führen zu können.
rastruktur erzielten Miete unabhängig von der Kalkulation des Betreibers und der vom Betreiber
Pachtsicherheit
vorgenommenen Aufteilung des Inventars allein nach
Der Pächter wird dem Verpächter bei Übergabe eine
dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten
unbefristete, selbstschuldnerische und unwiderrufli-
entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die
che Patronatserklärung der AGO Betriebsgesellschaft
Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentums-
für Sozialeinrichtungen mbh in Höhe von sechs Pacht-
einheiten kommt es daher nicht an. Hinsichtlich der
zinsraten, als Sicherheit für die Ansprüche auf Zahlung
Höhe des für die jeweilige Einheit entfallenden Pach-
des Pachtzinses übergeben.
tertrags wird auf die Grundlagenurkunde verwiesen.
Bei der gegenständlichen Berechnung der ausgewie-
Die AGO Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen
senen „Nominalverzinsung“ wurde aus Vereinfachungs-
mbH hat ihren Sitz in Köln und ist im Handelsregister
gründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszins-
des Amtsgerichts Köln unter HRB 36197 eingetragen.
vorteile der unterjährigen Pachteinnahmen mit
Das Stammkapital beträgt Euro 27.000,00. Die Ge-
aufzunehmen. Ebenso sind die Instandhaltungsrück-
schäftsanschrift ist die Konrad-Adenauer-Strasse 25
lage und auch sonstige Nebenkosten dort nicht be-
in 50996 Köln. Einzelvertretungsberechtigter Geschäfts-
rücksichtigt.
führer ist Herr Mathias Neumayer.
Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhal-
Die Patronatserklärung reduziert sich auf eine Höhe
tungsrücklage und sonstiger Kosten, die nicht auf die
von drei Pachtzinsraten, wenn der Pächter anhand der
Betreiberin umzulegen sind (z.B. Kontoführungsge-
Belegungsstatistik eine Vollbelegung mit einem mo-
bühren, pächterseits nicht übernommene Instandhal-
natlichen Auslastungsgrad von 95 von hundert nach-
tungskosten, Kosten der Verwaltung) wird die Pacht
weisen kann. Die Patronatserklärung ist nach Been-
den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben.
digung des Pachtverhältnisses, soweit keine
weitergehenden Pachtzinsforderungen mehr bestehen,
Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu
freizugeben.
tragen, ist die vom Betreiber zu zahlende Pacht durch
eine Wertsicherungsklausel im Pachtvertrag an den
Die Miet-/Pachtverwaltung
vom statistischen Bundesamt festgelegten Verbrau-
Die WI Hausverwaltungs und Consulting GmbH, Bern-
cherpreisindex gekoppelt. Sollte sich, beginnend mit
hard-Becker-Str. 2 in 54338 Schweich, eingetragen im
dem vierten Vertragsjahr oder gegenüber der letzten
Handelsregister des Amtsgerichts Wittlich unter HRB
Pachtanpassung dieser Index um mehr als 10% ändern,
Nr. 41317, wird mit der Miet-/Pachtverwaltung beauf-
so ändert sich auch die vereinbarte Pacht um 60 % der
tragt. Die WI Hausverwaltungs und Consulting GmbH
jeweils eingetretenen Veränderung des Verbraucher-
wird vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Frank
preisindex. Die Erhöhung/Verminderung des Pacht-
Winkel.
zinses ist von dem Verpächter/Pächter dem anderen
Vertragspartner anzuzeigen. Der Pachtzins ändert sich
29
Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der sei-
Der Verwaltervertrag nach dem WEG wurde zwischen
tens des Betreibers geschuldeten Pacht zu überwachen
dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümerge-
und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der
meinschaft, vertreten durch die Seniorenwohnanlage
Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Pachterträge
Piesport GmbH & Co. KG, abgeschlossen. Die Bestel-
nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer
lung des Verwalters erfolgte mit der Teilungserklärung.
nach Miteigentumsanteilen aus.
Die Instandhaltung/Instandsetzung
Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Be-
Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemein-
seitigung von Gewährleistungsmängeln am Sonderei-
schaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums
gentum (Appartement) zu begleiten und zu überwachen.
Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung
Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schön-
zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer
heitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und
im Bereich des Sondereigentums.
überwacht, soweit sie nicht vom Pächter durchzuführen sind
Im Rahmen des Pachtvertrages mit dem Betreiber der
Pflegeeinrichtung „Seniorenzentrum AGO Piesport“
Die Verwaltergebühr für die Sondereigentumsverwal-
wurde ein Großteil der Instandhaltungs- und Instand-
tung ist im Rahmen und während der Dauer der nach-
setzungspflichten der AGO Pluwig Betriebsgesellschaft
folgend dargestellten WEG-Verwaltung mit gleichna-
für Sozialeinrichtungen mbH aufgelegt. Dem Verpäch-
miger Gesellschaft durch die dort anfallende
ter obliegt lediglich die Instandhaltung und Instand-
Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über die
setzung von Dach und Fach. Dabei verstehen die Ver-
Miet-/Pachtverwaltung wurde am 11.10.2013 zwischen
tragsparteien unter „Dach“ die Dachkonstruktion
dem Verwalter und jedem zukünftigen Eigentümer,
einschließlich der Eindeckung, Isolierung sowie aller
vertreten durch die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH
zugehörigen Klempnerarbeiten einschließlich aller
& Co. KG, abgeschlossen.
Vor- und Nebendächer. Unter „Fach“ verstehen die
Parteien alle tragenden Teile des Gebäudes wie Fun-
Die WEG-Verwaltung
damente, Stützen, Decken, tragende Wände, die Trep-
Bei einem Objekt wie der Pflegeeinrichtung „Senio-
penkonstruktion ohne Bodenbeläge und Geländer,
renzentrum AGO Piesport“ ist für die Eigentümer eine
Fassadenelemente ausgenommen Verglasung, Schorn-
umfassende und sachkundige Verwaltung noch wich-
steine, sowie alle vom Verpächter verlegten Ver- und
tiger als für die Eigentümer einer “normalen” Wohn-
Entsorgungsleitungen in Wänden, Böden und im Un-
anlage. Anders als bei traditionellen Wohnungseigen-
tergrund einschließlich Lüftungsanlagen.
tümergemeinschaften wird hier - solange die
Sonstige Instandhaltungen, Instandsetzungen, War-
gemeinsame Nutzung als Wohn- und Pflegeheim fort-
tungsarbeiten und Schönheitsreparaturen des gesam-
besteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso
ten Pachtgegenstands inkl. der ordnungsgemäßen
gilt es hier auch noch das Verhältnis der Eigentümer
Pflege der Grün- und Außenanlagen übernimmt der
zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen.
Pächter auf seine Kosten.
Für einen Zeitraum von drei Jahren ab Abnahme der
Die Instandhaltungsrücklage
ersten Sondereigentumseinheit wurde die WI Haus-
Das „Seniorenzentrum AGO Piesport“ wird komplett
verwaltungs und Consulting GmbH zum WEG-Verwal-
neu errichtet. Die Eigentümer profitieren also im Ver-
ter bestellt. Der Verwaltervertrag wurde zum 11.10.2013
lauf der ersten fünf Jahre von den gesetzlichen Ge-
unterzeichnet.
währleistungsvorschriften des BGB, falls Mängel am
Bauwerk auftreten sollten. Es entspricht Erfahrungs-
Die Verwaltergebühr beträgt je Sondereigentumsein-
werten, dass bei Neubauten in den ersten Jahren kei-
heit € 18,00 monatlich zuzüglich der gesetzlichen
ne großen Reparaturen an den wesentlichen Teilen des
Mehrwertsteuer.
Bauwerkes vorgenommen werden müssen.
10 30
Dennoch empfiehlt es sich auch schon frühzeitig eine
Die Einkommenssteuer
(allerdings vergleichsweise geringe) Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen,
Einkunftsart
um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein.
Der Käufer als Verpächter unterliegt als natürliche
Diese dient dann auch als Rücklage für kommende
Person in Deutschland der Einkommenssteuer. Ver-
Jahre.
pachtet der Käufer sein Pflegeappartement bzw. seine
Wohnung, so erzielt er gemäß § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG
Es liegt im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie
in Verbindung mit § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Miet-/
hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den
Pachteinnahmen, die der Einkunftsart „Vermietung und
Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll
Verpachtung“ zuzurechnen sind. Guthabenzinsen aus
darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Ver-
der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrückla-
walter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentü-
ge stellen nach § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG in Verbindung
mergemeinschaft getroffen werden.
mit § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen dar.
Versicherung gegen Brand- und
Elementarschäden
Einkünfte-Ermittlung
Das Objekt „Seniorenzentrum AGO Piesport“ soll nach
Grundlage für die Ermittlung der Einkünfte bilden die
den Regelungen im Pachtvertrag während der Pacht-
der Gemeinschaft der Eigentümer im Kalenderjahr
zeit von dem Pächter bzw. auf dessen Kosten im bran-
zugeflossenen Einnahmen (§ 8 EStG) abzüglich der
chenüblichen Umfang versichert werden. Im Einzelnen:
Werbungskosten (§ 9 EStG). Die Einnahmen bzw. Werbungskosten sind steuerlich grundsätzlich zum Zeit-
•• Betriebsunterbrechungsversicherung (15 Monate)
punkt der Vereinnahmung bzw. der Verausgabung bei
•• Gebäudeversicherung (u.a. Feuer-, Leitungswasser,
der Gemeinschaft der Eigentümer zu berücksichtigen
Sturm/Hagel, Überspannung durch Blitz)
•• Grundstücks- bzw. Gebäudehaftpflichtversicherung
(§ 11 EStG), unabhängig davon, wann der Eigentümer
selbst die Pachteinnahmen erhält.
•• Inventarversicherung (u.a. Feuer, Sturm/Hagel, Leitungswasser)
Voraussetzung für die Erzielung von Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung und die Anerkennung
Steuerliche Erläuterungen
etwaiger Werbungskosten ist das Vorliegen von Über-
Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert
schusserzielungsabsicht. Diese liegt vor, wenn ein
auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie
Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungs-
den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen
kosten während der Dauer der Vermögensnutzung
der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung
erzielt wird.
des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird
im Übrigen davon ausgegangen, dass der Käufer und
Für die Bejahung der Überschusserzielungsabsicht ist
Vermieter/Verpächter des Pflegeappartements bzw.
es daher erforderlich, dass die Gesamtpachteinnahmen
der Wohnungen eine natürliche Person ist, die in
die geltend gemachten Werbungskosten (u.a. Betriebs-,
Deutschland der unbeschränkten Steuerpflicht unter-
Verwaltungs- und Reparaturkosten sowie im Falle ei-
liegt. Wird die Investition im Betriebsvermögen gehal-
ner Fremdfinanzierung des Kaufpreises die Schuld-
ten, sind die nachfolgenden Ausführungen teilweise
zinsen) vor Beendigung der Vermögensnutzung über-
nicht übertragbar.
steigen. Wird die Immobilie veräußert, bevor ein
Totalüberschuss erzielt wurde, muss mit einer beson-
Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich nicht
deren Überprüfung der Einkünfte-Erzielungsabsicht
als steuerliche Beratung, weshalb die individuellen
gerechnet werden. Dies ist insbesondere in den Fällen
steuerlichen Auswirkungen in jedem Fall mit einem
zu berücksichtigen, in denen der Kauf des Pflegeap-
Steuerberater abgestimmt werden sollten.
partements bzw. der Wohnung ganz oder teilweise
fremdfinanziert wird. In diesem Fall erhöhen die Fi-
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nanzierungskosten die Werbungskosten. Insbesonde-
steuerfreie Leistungen dar. Der Käufer/Verpächter kann
re in diesen Fällen wird dringend geraten, einen steu-
nicht nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn
erlichen Berater hinzuzuziehen, der den individuellen
die Pächterin, die AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für
Sachverhalt auf seine steuerlichen Folgen hin unter-
Sozialeinrichtung mbH, die angemieteten Räume aus-
sucht.
schließlich für steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 16 k
UStG verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschlie-
Die Anschaffungskosten für die Pflegeappartements
ßen. Der Käufer/Verpächter kann dann die ihm in Rech-
bzw. die Wohnungen, sowie für die anteiligen Gemein-
nung gestellte Umsatzsteuer nicht im Wege des Vor-
schaftsanlagen, werden - abzüglich der auf den Grund
steuerabzugs geltend machen.
und Boden entfallenden Anschaffungskosten - entsprechend § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG linear mit jährlich 2 %
Die möglichen Änderungen der Steuergesetzgebung
abgeschrieben. In die Bemessungsgrundlage für die
Die derzeit gültigen Steuergesetze können jederzeit
Abschreibung fließen neben dem Gebäudekaufpreis
durch den Gesetzgeber geändert werden. Änderungen
auch die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbssteu-
in der Finanzrechtsprechung oder der Verwaltungs-
er, Notar- und Grundbuchkosten ein. Zusätzlich werden
auffassung können dazu führen, dass - innerhalb des
die Anschaffungskosten für das Inventar entsprechend
gesetzlichen Rahmens - steuerliche Vorschriften an-
§ 7 Abs. 1 S. 1 EStG linear mit jährlich 10 % abge-
ders angewendet werden. Die dargestellte steuerliche
schrieben. Im Jahr der Bezugsfertigkeit kann die Ab-
Behandlung von Immobilien, im Speziellen eines voll-
schreibung gemäß § 7 Abs. 4 EStG (Gebäudeabschrei-
stationären Wohn- und Pflegeheims kann sich daher
bung) zeitanteilig mit 1/12 je Monat steuerlich geltend
im Hinblick auf die Langfristigkeit der Veranlagung -
gemacht werden. Das gilt gem. § 7 Abs. 1 S. 4 EStG
sowohl nachteilig, als auch zum Vorteil des Anlegers
auch für die Abschreibung auf das Inventar.
- verändern. Steuerliche Vorteile sollten daher keine
entscheidende Grundlage für die Kaufentscheidung
Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Pflege-
darstellen.
appartements bzw. der Wohnungen sind nach derzeitiger Rechtslage gemäß § 22 Nr. 2 in Verbindung
Chancen und Risiken
mit § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nach einer Haltedauer von
zehn Jahren (sog. Spekulationsfrist) steuerfrei. Bei
Wertentwicklung/ Rendite
einer vorzeitigen Veräußerung der Immobilie innerhalb
der Spekulationsfrist wäre der Veräußerungsgewinn
Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger
zu versteuern. Dieser errechnet sich nach § 23 Abs. 3
risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Wert-
Satz 1 EStG aus der Differenz zwischen dem Veräuße-
steigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich,
rungspreis und den Anschaffungskosten vermindert
können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertmin-
um die geltend gemachten Abschreibungen, soweit
derungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wert-
diese bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wor-
findung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wie-
den sind.
derverkaufbarkeit sowie die wirtschaftlichen und
gesellschaftlichen Rahmenbedingungen.
Grunderwerbssteuer
Der Erwerb von Grundstücken unterliegt nach § 1 Abs.
Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei
1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbssteuer. Die Grunder-
nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen
werbssteuer beträgt 5 % des Kaufpreises und ist ent-
volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher
sprechend der kaufvertraglichen Regelung durch den
bestimmt von der demographischen Entwicklung un-
Käufer zu tragen.
serer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürfte demnach in Zukunft eher steigen, derzeit besteht
Umsatzsteuer
auch am Ort des Bauvorhabens kein Überangebot an
Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von
Pflegeplätzen.
Grundstücken stellen gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatz-
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Die grundbuchlich abgesicherte Zweckbeschränkung
seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach-
der Immobilie schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwert-
kommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den
barkeit sicher eher ein, andererseits lässt die lang-
Mietvertrag zu kündigen und mit einem anderen Mie-
fristige Generalvermietung als Sozialimmobilie auch
ter neu abzuschließen.
eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil, dass
der Käufer sein Appartement bzw. seine Wohnung nicht
Bei dem Betreiber handelt es sich um eine privatrecht-
selbst nutzen kann, wird durch das Recht für den Käu-
liche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität
fer und seine Angehörigen, ein Appartement im Objekt
naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann.
bevorzugt zu belegen, aufgewogen. Darüber hinaus
Sie ist jedoch seit geraumer Zeit am Markt, verfügt
gewährt die Betreiberin das bevorzugte Belegungsrecht
bislang nach den der WI-IMMOService GmbH zugäng-
nicht für dieses Objekt sondern gleichfalls für jedes
lichen Informationen über ein geordnetes Geschäfts-
weitere Objekt der AGO Unternehmensgruppe (siehe
gebaren. Das vorgestellte Geschäftsmodell ist ein-
Seite 26).
leuchtend. Insbesondere der seitens des Betreibers
gewählte Mix in sowohl als Einzelzimmer als auch als
Die Investition in eine Sozialimmobilie ist wertbestän-
Partnerzimmer ausgestaltete Pflegeappartements
dig und mit einer guten Renditeerwartung.
sowie ergänzende Einheiten für Betreutes Wohnen
verspricht einen hohen Grad an Auslastung. Ob sich
Fertigstellungsrisiko
das in den kommenden Jahren geplante Wachstum
voll realisieren lässt, kann von der WI-IMMOService
Bei jedem Bauvorhaben kann es zu einer Verzögerung
GmbH nicht beurteilt werden.
der Fertigstellung kommen. Mögliche Ursachen liegen
im Genehmigungsverfahren, der Planung sowie der
Baumangelrisiko
Ausführung. Die Fertigstellung wird frühestens zum
Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bau-
01.09.2014, jedoch spätestens zum 01.11.2014 erwartet.
werk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht
Bonitätsrisiko
angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen
sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit
Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG
einer Immobilie auch nicht ein.
Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unternehmen auftreten. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen,
Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von
sind die Käufer durch die Art der Kaufpreiszahlung,
dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt
die prozentuale Verteilung der Raten, überproportional
wurde. Solche Baumängel kommen vor, müssen zeit-
so abgesichert, dass in der Regel nicht mehr Geld an
nah erkannt und beseitigt werden. Die Seniorenwohn-
die Seniorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG be-
anlage Piesport GmbH & Co. KG setzt alles daran, bei
zahlt wird, als bereits Leistung auf der Baustelle er-
Abnahme des Bauwerks möglichst viele Mängel zu
bracht wurde. Im Falle eines Ausfalles der Senioren-
erkennen und beseitigen zu lassen, so dass der Käu-
wohnanlage Piesport GmbH & Co. KG erhält der
fer eine weitgehend mangelfreie Werkleistung erhält.
Käufer dann nach Wahl der finanzierenden Bank ent-
Später auftretende Mängel werden während der Ge-
weder sein Geld (unverzinst) zurück oder er erhält
währleistungsphase durch die Seniorenwohnanlage
lastenfreies Eigentum und kann das Projekt gemeinsam
Piesport GmbH & Co. KG beseitigt. Hier kann die Se-
mit den anderen Käufern fertig stellen. Ein Mehrauf-
niorenwohnanlage Piesport GmbH & Co. KG auf das
wand ist in diesen Fällen aber nicht auszuschließen.
ausführende Bauunternehmen zugreifen.
Betreiber AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für Sozi-
Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch
aleinrichtungen mbH
Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung
Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit des Betreibers
der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entspre-
stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte der Betreiber
chend seinem Miteigentumsanteil mitwirken.
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Vorbehalt
wird insoweit nicht übernommen und eine Haftung
Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammen-
ausgeschlossen.
gestellt, sie entsprechen dem Stand vom 11. Oktober
2013. Wie bereits eingangs dargestellt, basieren vor-
Es gelten ausschließlich die in den notariell abgeschlos-
stehende Ausführungen auf dem derzeitigen Verhand-
senen Verträgen sowie im Kaufvertrag enthaltenen
lungsstand. Die wesentlichen Verträge, Grundlagen-
Angaben.
urkunde und Teilungserklärung sind derzeit noch nicht
unterzeichnet und sind nur im Entwurf Gegenstand
Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zu-
vorstehender Ausführungen.
sagen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrücklichen schriftlichen Zusage sowohl der WI-IMMOService
Änderungen der Vertragswerke und damit Abweichun-
GmbH, als Vertriebsorganisation und Prospektheraus-
gen obiger Ausführungen sind daher möglich. Darauf
geber, sowie der Seniorenwohnanlage Piesport GmbH
wird ausdrücklich hingewiesen.
& Co. KG, als Verkäuferin.
Davon unabhängig bleiben Abweichungen von der
Eine Rechts- und Steuerberatung wird durch die Ver-
Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie technische
mittlung der Immobilienabteilung der WI-IMMOService
Änderungen auf Grund evtl. behördlicher Auflagen
GmbH nicht ersetzt.
vorbehalten, ebenso Änderungen der Planungs- und
Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und
Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig erweisen und sich nicht
wertmindernd auf das vom Käufer erworbene Sondereigentum auswirken. Dies gilt insbesondere auch
für Änderungen und Abweichungen von den in diesem
Prospekt gezeigten Perspektiven, Plänen und Zeichnungen. Alle angegebenen Flächen beruhen auf der
Flächenberechnung des planenden Architekturbüros
und sind verbindliche Richtmaße. Abweichungen der
angegebenen Flächen von bis zu 3 % sind infolge der
noch zu verwirklichenden Baumaßnahme denkbar.
Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen handelt es sich nur um Möblierungsvorschläge. Für die Möblierung und Einrichtung ist
allein die Bau- und Ausstattungsbeschreibung maßgeblich.
Die im Prospekt genannten Namen stellen eine Information über die Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse dar. Eine persönliche Vertrauensbildung ist nicht
beabsichtigt.
Die Angaben zum zukünftigen Betreiber auf den Seiten
18 und 19 wurden von der AGO Pluwig Betriebsgesellschaft für Sozialeinrichtungen mbH selbst gestellt und
im Rahmen dieses Prospektes ungeprüft übernommen.
Eine Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit
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Ihre Notizen
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Prospekterstellung,
Prospektinhalt
Verantwortlich für den Inhalt und die Herausgabe
des Prospektes ist allein die WI-IMMOService
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Sie entsprechen dem Stand 14. Oktober 2013
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Stand: 14. Oktober 2013